房地产法规作业(案例).doc
(法律法规课件)房地产法规作业(案例)
(法律法规课件)房地产法规作业(案例)(法律法规课件)房地产法规作业(案例)一、案例背景在我们生活的社会中，房地产作为一个重要的产业领域，涉及到大量的法律法规。
本案例将围绕房地产法规展开，深入探讨一个涉及房地产合同纠纷的案例。
二、案例描述某购房人小明与开发商A公司签订了一份购房合同，约定购买位于某地的新房一套，合同总价为200万元，并约定双方应在合同签订后的6个月进行交付与过户手续。
然而，在签订合同后的4个月时，A公司通知小明由于项目多方面原因，无法按时交付房屋，并要求延迟交付时间，并补偿小明20000元作为违约金。
小明认为A公司的行为违反了购房合同的约定，要求按合同约定时间交付房屋，并要求A公司支付违约金50000元。
三、相关法律法规在该案例中，涉及到了以下相关的法律法规：1. 《合同法》：购房合同是一种合同关系，需要遵守《合同法》中关于合同的相关规定。
2. 《房地产专业法律规定》：该法规对于购房人和开发商之间的权益保护、合同约定等方面有具体规定。
3. 《房地产交易合同示范文本》：该文本是为了规范房地产交易合同的格式和内容，属于指导性文件。
四、法律分析根据《合同法》的相关规定，购房合同是一种具有法律效力的合同，双方在签订合同时应当遵守合同约定。
在这个案例中，A公司延迟交付房屋且要求小明支付违约金，这涉及到了购房合同的履行问题。
根据《房地产专业法律规定》第X条的规定，开发商应当按照约定的时间将房屋交付给购房人。
如果开发商无法按照约定时间交付，购房人有权要求开发商支付违约金，并有权解除合同。
另外，《房地产交易合同示范文本》第X条规定了双方违约金的具体数额。
根据该规定，如果开发商延迟交付房屋，购房人有权要求支付违约金，并且可以在合同解除后要求返还已支付的全部金额。
综上所述，根据相关法律法规的规定，小明有权要求A公司按照合同约定的时间交付房屋，并要求支付违约金。
如果A公司无法按时交付房屋，小明可以解除合同，并要求返还已支付的全部金额。
房地产法规作业(例子)
房地产法规作业（案例）作业要求：将作业内容下载答完后按A4装订加上封皮交导修主任处作业内容：1．1994年12月，某市政府因市政建设需要，征收该市大石镇某管理区黄岐村的土地100亩，以“统征自留用地”名义将其中10亩划拨给该村作为发展乡镇工业用地。
1995年3月，该村村民委员会与某县金叶公司签订《土地使用权转让合同》，约定把“统征自留用地”中的3亩转让给金叶公司用于建设商业中心。
转让价格为180万元。
该款分2期付清，首期120万元于合同签订并公证之日支付，余款在1995年底之前付清。
同年4月间，黄岐村村委会将〈土地使用权转让合同》提交某市国土局备案并申请产权变更登记手续时，受到该局处罚。
处罚决定要点为：(1)被处罚相对人黄岐村村民委员会和金叶公司。
(2)处罚的理由是该合同双方违反了我国土地管理法及有关土地使用权出让和转让的行政法规。
将划拨土地擅自转让并改变了土地用途。
(3)处罚的内容是责令前述二相对人各补交土地出让金50万元，各交纳罚款30万元，责令补办土地使用权出让手续和变更土地用途的批准手续。
金叶公司认为，未办理土地使用权出让手续是黄岐村的责任，出让金和罚款理应由该村承担。
黄岐村则认为双方都有过错，不同意独自承担。
双方协商未果，金叶公司遂以黄岐村为被告诉诸人民法院，请求：(1)解除双方的(土地使用权转让合同)；(2)被告退回转让金120万元及利息；(3)判令被告全部承担补交出让金及罚款的责任；(4)赔偿原告损失50万元。
问题：（10分）(1)原告金叶公司第(3)项诉讼请求有无原则性错误民法院应如何处理?为什么?(2)某市国土局的处罚内容及针对的相对人是否正确，为什么?2．1993年6月，海成村村民委员会将3间集体所有房屋出租给张某居住，双方约定：租期5年，年租金1 000元，如果形势发生变化，双方再协商约定出租问题。
1997年4月，因房屋陈旧，多处需要修补，村民委员会应张某的请求，决定将房屋卖给张某，售价3．8万元。
地产法律案例(3篇)
第1篇一、案情简介原告：某房地产开发有限公司（以下简称“开发商”）被告：张某案由：房屋买卖合同纠纷二、案件背景2010年，张某通过中介公司购买了一套位于某市的商品房，该房屋位于开发商开发的某住宅小区内。
购房合同约定，张某应于2010年10月1日支付首付款，余款于房屋交付使用时支付。
合同中还约定了房屋交付日期为2011年6月30日。
然而，由于开发商的原因，房屋实际交付日期推迟至2011年12月30日。
在房屋交付后，张某发现房屋存在多处质量问题，包括墙面裂缝、地面不平整、门窗密封不严等。
张某多次与开发商协商维修事宜，但开发商以各种理由推诿，拒绝承担责任。
无奈之下，张某向法院提起诉讼，要求开发商承担违约责任，并要求开发商对房屋进行维修。
三、争议焦点1. 开发商是否构成违约？2. 开发商应承担何种违约责任？3. 房屋质量问题是否属于开发商的责任？四、法院审理1. 开发商是否构成违约法院认为，根据购房合同约定，开发商应在2011年6月30日前交付房屋。
然而，实际交付日期为2011年12月30日，超过了合同约定的交付期限，因此开发商构成违约。
2. 开发商应承担何种违约责任法院认为，开发商的违约行为导致张某无法按照约定时间入住，给张某造成了经济损失和精神损害。
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
因此，法院判决开发商支付张某违约金，并赔偿张某因逾期交付房屋造成的损失。
3. 房屋质量问题是否属于开发商的责任法院认为，房屋质量问题是在房屋交付后发现的，且经鉴定，房屋质量问题确实存在。
根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付符合质量要求的标的物。
本案中，开发商交付的房屋存在多处质量问题，不符合合同约定的质量要求，因此房屋质量问题属于开发商的责任。
五、判决结果1. 开发商支付张某违约金人民币10万元；2. 开发商赔偿张某因逾期交付房屋造成的损失人民币5万元；3. 开发商对房屋进行维修，确保房屋质量符合合同约定。
关于房地产法律法规案例(3篇)
第1篇一、背景近年来，随着我国经济的快速发展，房地产市场逐渐成为我国经济增长的重要引擎。
然而，在房地产市场的繁荣背后，也暴露出一系列法律法规问题。
本文以XX市XX房地产开发公司为例，对房地产法律法规案例进行解析，以期对相关法律法规的完善和房地产市场的健康发展提供借鉴。
二、案例概述XX市XX房地产开发公司（以下简称“XX公司”）成立于2008年，主要从事房地产开发、销售、租赁等业务。
公司成立以来，凭借其优质的房地产开发项目和良好的市场口碑，迅速在XX市房地产市场占据了一定的市场份额。
然而，在2015年，XX公司因涉嫌违法违规开发项目，被当地政府部门查处，引起了社会广泛关注。
三、案例解析1. 违规开发项目XX公司在开发过程中，未按照相关法律法规的规定进行土地招拍挂、规划设计、施工许可等手续办理，擅自开工建设。
根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城乡规划法》等相关法律法规，XX公司的行为已构成违规开发。
2. 擅自改变规划用途XX公司在开发过程中，擅自将原本规划为住宅的土地改变为商业用途，严重违反了《中华人民共和国城乡规划法》的规定。
擅自改变规划用途不仅损害了公共利益，也侵犯了周边居民的合法权益。
3. 虚假宣传、欺诈消费者XX公司在销售过程中，通过夸大项目优势、隐瞒项目风险等方式，虚假宣传、欺诈消费者。
根据《中华人民共和国广告法》和《中华人民共和国消费者权益保护法》等相关法律法规，XX公司的行为已构成虚假宣传、欺诈消费者。
4. 未履行合同义务XX公司在与购房者签订购房合同后，未按照合同约定按时交付房屋，也未履行保修义务。
根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，XX公司的行为已构成违约。
四、法律法规依据1. 《中华人民共和国土地管理法》2. 《中华人民共和国城乡规划法》3. 《中华人民共和国广告法》4. 《中华人民共和国消费者权益保护法》5. 《中华人民共和国合同法》五、案例分析1. 违规开发项目：XX公司的违规开发行为不仅损害了公共利益，还可能导致项目周边环境恶化、交通拥堵等问题。
房地产法规作业(案例)
房地产法规作业（案例）作业要求：将作业内容下载答完后按A4装订加上封皮交导修主任处作业内容：1．1994年12月，某市政府因市政建设需要，征收该市大石镇某管理区黄岐村的土地100亩，以“统征自留用地”名义将其中10亩划拨给该村作为发展乡镇工业用地。
1995年3月，该村村民委员会与某县金叶公司签订《土地使用权转让合同》，约定把“统征自留用地”中的3亩转让给金叶公司用于建设商业中心。
转让价格为180万元。
该款分2期付清，首期120万元于合同签订并公证之日支付，余款在1995年底之前付清。
同年4月间，黄岐村村委会将〈土地使用权转让合同》提交某市国土局备案并申请产权变更登记手续时，受到该局处罚。
处罚决定要点为：(1)被处罚相对人黄岐村村民委员会和金叶公司。
(2)处罚的理由是该合同双方违反了我国土地管理法及有关土地使用权出让和转让的行政法规。
将划拨土地擅自转让并改变了土地用途。
(3)处罚的内容是责令前述二相对人各补交土地出让金50万元，各交纳罚款30万元，责令补办土地使用权出让手续和变更土地用途的批准手续。
金叶公司认为，未办理土地使用权出让手续是黄岐村的责任，出让金和罚款理应由该村承担。
黄岐村则认为双方都有过错，不同意独自承担。
双方协商未果，金叶公司遂以黄岐村为被告诉诸人民法院，请求：(1)解除双方的(土地使用权转让合同)；(2)被告退回转让金120万元及利息；(3)判令被告全部承担补交出让金及罚款的责任；(4)赔偿原告损失50万元。
问题：（10分）(1)原告金叶公司第(3)项诉讼请求有无原则性错误民法院应如何处理?为什么?(2)某市国土局的处罚内容及针对的相对人是否正确，为什么?2．1993年6月，海成村村民委员会将3间集体所有房屋出租给张某居住，双方约定：租期5年，年租金1 000元，如果形势发生变化，双方再协商约定出租问题。
1997年4月，因房屋陈旧，多处需要修补，村民委员会应张某的请求，决定将房屋卖给张某，售价3．8万元。
房地产法律案例题(3篇)
第1篇一、案情简介原告：张某，男，35岁，某市居民。
被告：某房地产开发有限公司（以下简称“开发商”），住所地：某市XX区XX路XX号。
2008年，张某通过某房地产中介公司看中了某房地产开发有限公司开发的某小区的一套商品房。
经过协商，双方于2008年10月1日签订了《商品房买卖合同》。
合同约定：张某购买开发商开发的某小区某栋某单元某号房屋，建筑面积为100平方米，总价款为80万元。
合同还约定了付款方式、交房日期、违约责任等内容。
合同签订后，张某按照约定支付了首付款20万元，并与开发商约定剩余款项在交房前支付。
然而，到了2009年5月，开发商未能按照合同约定的时间交付房屋。
张某多次与开发商协商，要求其按照合同约定交付房屋，但开发商以各种理由推脱，拒不履行合同。
张某无奈之下，于2009年6月向某市XX区人民法院提起诉讼，要求开发商履行合同，交付房屋，并支付违约金。
二、争议焦点1. 开发商是否应按照合同约定交付房屋？2. 如果开发商违约，张某应如何主张自己的权利？三、法院审理某市XX区人民法院受理了此案，并依法进行了审理。
在审理过程中，法院查明以下事实：1. 双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。
2. 开发商未能按照合同约定的时间交付房屋，构成违约。
3. 张某已按照合同约定支付了首付款，有权要求开发商履行合同。
法院认为，根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人应当按照约定履行自己的义务。
开发商未能按照合同约定的时间交付房屋，已经构成违约。
张某有权要求开发商履行合同，交付房屋。
关于违约金的计算，法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定违约金的数额。
在本案中，双方约定的违约金为每月1万元。
考虑到开发商违约的事实，法院认为该违约金数额合理，应予以支持。
四、判决结果某市XX区人民法院判决如下：1. 开发商应在判决生效后15日内，按照合同约定交付房屋给张某。
房地产法 作业 案例大全
1.甲有一栋房产，价值500万元，甲在乙银行借款200万元，甲又欠丙银行200万元未还。
如果乙和丙银行作为债权人要求甲用该房产清偿债务而且没有采取诉讼保全的措施时，其债权具有平等效力。
然而当甲把该房产抵押给乙银行时，乙银行就对甲的房产拥有物权，其在向甲请求还款时就能够优先于丙银行得到清偿。
答案：物权具有优先权，而债权具有平等性。
优先权是物权的享有者排除在物上设定的债权或后设定的物权的权利。
在物权与债权并存时，物权优先于债权。
除法律另有规定外，债权相互之间不存在优先效力问题。
在同一物上可以设立多个债权，各个债权不管设立时间的先后和数额的差别，都具有平等的效力，债权人在依法受偿时法律地位都是平等的。
2．甲将其自行车借给乙用，被丙盗走，甲作为所有人有权要求丙返还。
如果甲将其自行车卖给乙，双方订立了一份买卖合同，在自行车没有交付之前，被丙盗走，那么甲作为所有人有权要求丙返还自行车。
乙作为债权人不能要求丙返还财产，因为乙与丙之间没有合同关系，乙只享有债权上的请求权，其只能要求甲履行合同。
答案：物权具有追及权，即对第三人的对抗效力，债权原则上不得对抗第三人。
债权只能在合同当事人之间发生效力，因为合同一方当事人原则上中只能向与其有合同关系的另一方当事人提出请求，而不能向第三人提出请求。
3、下面的实例说明A与B、A与C、A与D、A与E之间存在什么法律关系？A是一块毗邻公路的土地的所有人，他因贷款而把土地的一半的价值抵押给B且债务没有偿清。
A通过书面合同把土地的一部分租赁给C，租期5年，该协议是在抵押之前达成的。
A把土地的1/4信托给D管理，收益归其中学时代的母校。
E的土地与A土地相邻，他一直取道A的土地上的公路，他要求继续享有A土地上的通行权。
答案：在A与B之间是抵押关系、A与C之间是租赁关系、A与D之间是信托关系（或存在地上权关系）、A与E之间是地役权关系。
4.案例分析：1983年春，被告A、B随其父在野外开垦了一块荒地，种植土豆等蔬菜以解决家中吃菜问题。
房地产法律法规案例题(3篇)
第1篇一、案情简介甲公司是一家房地产开发企业，乙公司是一家建筑公司。
2008年，甲公司决定在市区开发一个住宅小区，经过招标，乙公司中标承建该小区。
双方签订了一份《建设工程施工合同》，约定由乙公司负责该住宅小区的建设，工期为2年。
合同中还约定，如因乙公司原因导致工程延期，每延期一天，乙公司应向甲公司支付违约金1万元。
2009年，乙公司因资金周转困难，导致工程进度严重滞后。
到2010年3月，工程仍未完工。
甲公司多次催促乙公司加快工程进度，但乙公司以各种理由推脱。
甲公司遂向法院提起诉讼，要求乙公司支付违约金并承担因工程延期造成的损失。
二、争议焦点1. 乙公司是否应向甲公司支付违约金？2. 甲公司因工程延期造成的损失是否应由乙公司承担？三、法律法规分析1. 关于违约金根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
”在本案中，乙公司未能按照合同约定按时完成工程，构成违约。
根据《建设工程施工合同》的约定，乙公司应向甲公司支付违约金。
2. 关于损失赔偿根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，应当赔偿损失。
”在本案中，甲公司因工程延期而遭受损失，包括但不限于增加的工程款、延期交付房屋给业主带来的损失等。
根据法律规定，乙公司应承担因工程延期给甲公司造成的损失。
四、法院判决1. 乙公司应向甲公司支付违约金。
根据《建设工程施工合同》的约定，乙公司应向甲公司支付违约金共计6万元（从2009年4月起至2010年3月止，每月支付1万元）。
2. 乙公司应赔偿甲公司因工程延期造成的损失。
经法院审理，认定甲公司因工程延期造成的损失为10万元。
乙公司应向甲公司支付赔偿金10万元。
五、案例分析本案涉及房地产法律法规中关于违约责任和损失赔偿的规定。
房地产法规作业(案例)(2024)
2024/1/28
1
目录
2024/1/28
• 案例背景与问题描述 • 土地使用权获取与转让 • 房屋买卖与租赁合同 • 房地产开发经营许可制度 • 房地产税收制度及优惠政策 • 争议解决途径与法律责任承担
2
01
案例背景与问题描述
2024/1/28
3
涉及主体及关系
买方
购买房地产的个人或企业，具有 支付购房款项的义务和获得房屋
案例三
王先生是一位高层次人才，他购买了 一套改善性住房并享受了当地政府推 出的人才引进税收优惠政策，包括契 税减半征收和印花税全免等优惠措施 。
2024/1/28
23
06
争议解决途径与法律 责任承担
2024/1/28
24
协商、调解等非诉讼解决方式
协商
当房地产交易双方发生争议时，首先可以通过友好协商的方 式解决。双方可以就争议问题进行沟通，寻求双方都能接受 的解决方案。
转让
土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换 和赠与。
8
土地使用权转让条件及程序
条件
按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；按 照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25% 以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
案例一
张先生购买了一套价值100万元的普 通自住房作为首套房，根据当地的税 收优惠政策，他可以享受契税全免的 优惠，因此可以节省数万元的税费支 出。
02
案例二
李女士出售了一套自有住房并在1年 内重新购买了一套价值更高的住房， 根据个人所得税的优惠政策，她可以 申请退还出售住房时缴纳的个人所得 税。
房地产法规案例
房地产法规案例房地产法规案例模板范本：第一章：引言房地产行业是一个关系到国家经济和社会发展的重要领域。
为了规范房地产市场，保护各方利益，我国针对房地产行业制定了一系列法律法规。
本文旨在对房地产法规进行全面解读和案例分析，以供参考。
第二章：土地管理法规案例2.1 土地使用权的取得与转让2.1.1 《土地管理法》第十四条规定：国家保护农民的土地承包经营权和农民集体经济组织的土地经营权，农民的土地承包经营权和农民集体土地经营权不得凭借其他的原因而取消。
2.1.2 案例分析：某地农民土地承包经营权被非法转让给开发商，经法院判决，该转让行为被判定无效，并要求开发商归还土地给农民。
2.2 土地使用权的限制与保护2.2.1 《土地管理法》第三十八条规定：土地使用权的受限地段、土地分类、土地权属、土地用途等，应当明确登记，并在土地使用证上予以显式标明。
2.2.2 案例分析：某地规划用地中明确禁止建造高层住宅，但某建筑公司违规建造高层住宅。
相关部门依法责令其停工，并处以罚款。
第三章：房屋拆迁法规案例3.1 拆迁补偿标准3.1.1 《房屋拆迁管理条例》第十二条规定：依法拆迁的房屋，依照市场价格给予拆迁补偿。
3.1.2 案例分析：某市在拆迁补偿中未按照市场价格给予合理补偿，被法院判决违法行为，要求重新制定合理的拆迁补偿标准。
3.2 拆迁程序与顺序3.2.1 《房屋拆迁管理条例》第五条规定：拆迁单位应当依法依规进行拆迁，并按照先行拆迁后行补偿的原则进行。
3.2.2 案例分析：某开发商在未进行拆迁工作的情况下，先行迁走了部分业主并进行了施工。
业主诉至法院要求返还房屋使用权，并进行相应的赔偿。
第四章：商品房销售法规案例4.1 商品房销售合同签订与履行4.1.1 《商品房销售管理办法》第十五条规定：开发商与购房人应当签订商品房销售合同，并按照约定履行各项合同条款。
4.1.2 案例分析：某开发商未按照合同约定交付房屋，购房人诉讼要求开发商承担违约责任，并赔偿相应的损失。
房地产相关法律案例(3篇)
第1篇一、案情简介原告：某市某小区业主委员会被告：某房地产开发有限公司第三人：某市某区住建局案由：房地产项目验收不合格引发的纠纷二、案情回顾2010年，某房地产开发有限公司在取得某市某区政府的批准后，开始开发建设某小区。
经过两年多的建设，小区于2012年底竣工。
同年，小区业主委员会成立，并开始接收小区的公共设施和配套设施。
在验收过程中，业主委员会发现小区存在以下问题：1. 小区绿化面积不足，实际绿化率低于合同约定的标准；2. 小区地下车库照明设施不完善，存在安全隐患；3. 小区消防设施不齐全，消防通道被占用；4. 小区物业管理不到位，服务质量不高。
业主委员会认为，房地产开发有限公司未能按照合同约定和法律规定完成小区建设，导致小区存在严重质量问题，侵犯了业主的合法权益。
为此，业主委员会向某市某区住建局申请对小区进行验收。
2013年，某区住建局组织专家对小区进行了验收。
验收结果显示，小区存在上述问题，不符合竣工验收标准。
某区住建局遂作出《关于某小区竣工验收不合格的通知》，要求房地产开发有限公司整改。
房地产开发有限公司不服，认为小区建设已经符合国家标准，且业主委员会的诉求无法律依据。
双方就此问题产生争议，业主委员会遂将房地产开发有限公司诉至法院。
三、法院审理法院审理过程中，业主委员会提交了以下证据：1. 小区建设合同；2. 小区规划设计方案；3. 小区竣工验收报告；4. 业主大会决议；5. 相关专家意见。
房地产开发有限公司则辩称：1. 小区建设过程中，已按照合同约定和国家标准进行施工；2. 业主委员会无权要求房地产开发有限公司承担违约责任；3. 小区问题可以通过物业管理等方式解决。
法院经审理认为：1. 小区建设合同明确约定了小区的绿化率、消防设施等标准，房地产开发有限公司未能按照约定完成建设，构成违约；2. 业主委员会作为小区业主的合法代表，有权维护业主的合法权益，要求房地产开发有限公司承担违约责任；3. 小区存在的问题，属于房地产开发有限公司的违约行为，应当由其承担相应责任。
房地产法律案例及答案(3篇)
第1篇一、案例背景甲公司是一家房地产开发企业，主要从事住宅和商业地产的开发。
乙公司是一家国有企业，主要从事基础设施建设。
2010年，甲公司与乙公司达成合作意向，共同开发一座位于城市中心的大型综合体项目。
双方签订了《合作开发协议》，约定甲公司负责项目的设计、建设和销售，乙公司负责提供土地及基础设施建设资金。
在项目开发过程中，甲公司因资金链紧张，未能按时支付工程款，导致施工单位停工。
施工单位遂向法院提起诉讼，要求甲公司支付工程款及相应利息。
同时，乙公司也因甲公司未能按期完成项目建设，影响了其基础设施建设的进度，要求甲公司承担违约责任。
二、争议焦点1. 甲公司是否应当支付施工单位工程款及利息？2. 甲公司是否应当承担乙公司的违约责任？三、法院判决1. 关于甲公司支付工程款及利息的问题法院经审理认为，甲公司与施工单位之间存在合法有效的施工合同，甲公司应当按照合同约定支付工程款。
虽然甲公司因资金链紧张未能按时支付，但施工单位在停工期间并未采取有效措施减少损失，因此甲公司应支付工程款及相应利息。
2. 关于甲公司承担乙公司违约责任的问题法院认为，甲公司与乙公司之间的《合作开发协议》明确了双方的权利和义务。
甲公司未能按期完成项目建设，违反了协议约定，应当承担违约责任。
乙公司要求甲公司承担违约责任的主张成立，法院予以支持。
四、案例分析本案涉及房地产领域的合作开发协议、工程款支付、违约责任等法律问题。
以下是对本案的详细分析：1. 合作开发协议的法律效力《合作开发协议》是甲公司与乙公司之间签订的具有法律效力的合同。
根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同依法成立，对当事人具有法律约束力。
本案中，甲乙双方签订的协议符合法律规定的形式要件，且内容不违反法律法规的强制性规定，因此协议合法有效。
2. 工程款支付的法律依据根据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国建筑法》的规定，施工单位与建设单位之间签订的施工合同具有法律效力，建设单位应当按照合同约定支付工程款。
法律法规案例房地产(3篇)
第1篇一、案例背景近年来，随着我国房地产市场的快速发展，房地产纠纷也日益增多。
本案例选取一起典型的房地产纠纷案件，通过对案件的分析，旨在探讨房地产法律法规在实际操作中的应用，以及如何有效解决房地产纠纷。
（一）案情简介2010年，甲公司与乙公司签订了一份《土地使用权转让合同》，约定甲公司将一块位于某市的土地使用权转让给乙公司，转让价格为1000万元。
合同签订后，乙公司按照约定支付了全部转让款项。
然而，在办理土地使用权过户手续时，甲公司以种种理由拒绝协助乙公司办理过户手续。
乙公司遂将甲公司诉至法院，要求甲公司履行合同，协助办理土地使用权过户手续。
（二）争议焦点1. 甲公司是否应当履行合同，协助乙公司办理土地使用权过户手续？2. 若甲公司拒绝履行合同，乙公司应如何维护自己的合法权益？二、法律法规分析（一）合同法相关规定根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同当事人应当全面履行合同义务，任何一方违反合同约定的，应当承担违约责任。
在本案中，甲乙双方签订了《土地使用权转让合同》，甲公司应当按照合同约定，协助乙公司办理土地使用权过户手续。
（二）物权法相关规定根据《中华人民共和国物权法》的规定，物权设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定办理登记。
未经登记，不得对抗善意第三人。
在本案中，甲乙双方办理土地使用权过户手续，属于物权法规定的登记行为，甲公司有义务协助乙公司办理过户手续。
三、法院判决法院经审理认为，甲乙双方签订的《土地使用权转让合同》合法有效，甲公司应当按照合同约定履行协助乙公司办理土地使用权过户手续的义务。
甲公司拒绝履行合同，已构成违约。
根据《中华人民共和国合同法》的规定，甲公司应当承担违约责任，协助乙公司办理土地使用权过户手续。
四、案例分析本案中，甲公司拒绝履行合同，主要原因是认为乙公司存在违约行为。
然而，根据法律规定，甲公司作为合同当事人，有义务全面履行合同义务，不能以对方存在违约行为为由拒绝履行合同。
房地产业务经典法律案例(3篇)
第1篇一、案情简介原告：XX房地产开发有限公司（以下简称“原告”）被告：XX市XX区XX村民委员会（以下简称“被告”）案由：土地使用权纠纷二、案情经过1. 背景XX市XX区XX村民委员会（以下简称“XX村”）拥有一块位于城市郊区的土地，总面积约为100亩。
随着城市化进程的加快，该地块周边的土地价值不断攀升。
XX 房地产开发有限公司（以下简称“XX公司”）看中了这块土地的开发潜力，有意购买该地块用于房地产开发。
2. 争议焦点XX村与XX公司就土地使用权转让事宜进行了多次协商，但双方在土地价格、补偿标准等方面存在较大分歧。
XX村要求XX公司按照市价购买土地，并支付高额补偿费用。
而XX公司则认为，土地价格应该根据土地的实际价值以及开发成本来确定。
3. 法律程序在协商无果的情况下，XX公司向法院提起诉讼，要求确认其与XX村之间的土地使用权转让合同无效，并要求返还已支付的定金。
被告XX村则辩称，双方之间的合同合法有效，要求法院驳回原告的诉讼请求。
三、法院判决1. 事实认定法院经审理查明，原告XX公司确实与被告XX村就土地使用权转让事宜进行了多次协商，并签订了《土地使用权转让协议》。
但双方在协议中并未明确约定土地价格、补偿标准等关键条款。
2. 法律适用法院认为，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，合同当事人应当遵循公平、自愿、诚实信用的原则，依法订立、履行合同。
在本案中，双方在签订合同时未明确约定土地价格、补偿标准等关键条款，导致合同内容不明确，不符合法律规定。
3. 判决结果法院最终判决，原告XX公司与被告XX村之间的《土地使用权转让协议》无效，并要求被告XX村返还原告已支付的定金。
四、案例分析本案涉及的主要法律问题是土地使用权转让合同的效力认定。
以下是对本案的详细分析：1. 合同效力本案中，原告XX公司与被告XX村签订的《土地使用权转让协议》由于未明确约定土地价格、补偿标准等关键条款，导致合同内容不明确，不符合法律规定。
房地产典型法律案例(3篇)
第1篇一、案情简介某市A房地产开发有限公司（以下简称“A公司”）是一家主要从事房地产开发、销售的公司。
2019年，A公司推出了一项名为“阳光花园”的住宅项目，吸引了众多购房者。
B购房者（以下简称“B先生”）在了解该项目后，于2019年11月与A公司签订了《房屋买卖合同》，约定购买A公司开发的阳光花园小区一套房屋。
合同中约定，房屋总价为100万元，首付30万元，余款在房屋交付后一个月内付清。
合同还约定，房屋交付日期为2020年6月30日。
然而，由于A公司在施工过程中出现质量问题，导致房屋交付日期延迟至2020年9月30日。
B先生对此表示不满，认为A公司的违约行为严重影响了他的生活，遂要求A公司承担违约责任。
双方协商未果，B先生将A公司诉至法院。
二、争议焦点1. A公司是否构成违约？2. 若A公司构成违约，应承担何种违约责任？三、法院审理1. 关于A公司是否构成违约的问题法院审理认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
”本案中，A公司未能按照合同约定的交付日期交付房屋，已经构成违约。
2. 关于A公司应承担的违约责任问题法院认为，A公司违约导致B先生未能按期入住，给B先生的生活带来了不便，因此A公司应承担相应的违约责任。
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
”本案中，A公司应赔偿B先生因迟延交付房屋造成的损失。
具体损失包括：（1）房屋租金损失：B先生在房屋交付延迟期间，需要在外租房居住，因此产生了租金损失。
根据市场行情，B先生每月租金为3000元，自2020年7月1日至9月30日，共计3个月，租金损失为9000元。
房地产法律法规案例(3篇)
第1篇一、案例背景某房地产开发项目位于我国某一线城市，项目总占地约1000亩，总建筑面积约200万平方米，总投资约100亿元。
该项目由某知名房地产开发企业投资开发，旨在打造成为该市的标志性住宅区。
然而，在项目开发过程中，因涉及土地、规划、建设、销售等环节，引发了诸多法律纠纷，给企业带来了巨大的经济损失。
二、案例分析1. 土地纠纷（1）问题：在项目立项阶段，企业通过与政府签订土地使用权出让合同，获得了该地块的开发权。
然而，在项目后期，政府因城市规划调整，要求企业退还部分土地，导致项目延期。
（2）法律法规依据：《中华人民共和国土地管理法》规定，土地使用者因城市规划调整、国家重大基础设施建设等需要，确需改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，应当经有关人民政府土地管理部门批准，并依照规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金。
（3）解决方案：企业应及时与政府沟通，了解政策调整原因，争取政策支持，尽量减少项目延期带来的损失。
2. 规划纠纷（1）问题：在项目规划阶段，企业根据土地使用权出让合同约定，向规划部门提交了项目规划方案。
然而，规划部门在审批过程中，要求企业对部分规划内容进行调整，导致项目成本增加。
（2）法律法规依据：《中华人民共和国城乡规划法》规定，城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划，提出修建性详细规划。
修建性详细规划应当符合控制性详细规划的要求，应当包含住宅、公共设施、交通、绿地等基本内容。
（3）解决方案：企业应积极配合规划部门，对规划方案进行调整，确保项目符合城市规划要求，同时，可争取规划部门在调整规划内容时，给予一定的补偿。
3. 建设纠纷（1）问题：在项目建设阶段，企业因施工质量、工期延误等问题，与施工单位发生纠纷。
（2）法律法规依据：《中华人民共和国建筑法》规定，建筑工程的发包单位与承包单位应当依法订立书面合同，明确双方的权利和义务。
建筑工程的施工质量必须符合国家有关标准。
房地产法律法规案例(3篇)
第1篇一、背景随着我国房地产市场的蓬勃发展，房地产法律法规日益完善，但随之而来的纠纷也日益增多。
本文以某市一起商品房预售合同纠纷案为例，分析房地产法律法规在实践中的应用。
（一）案情简介2018年，某市市民李某通过某房地产开发公司（以下简称“开发商”）购买了一套商品房。
双方签订了《商品房预售合同》，约定李某购买该套商品房，开发商于2019年12月31日前将该套商品房交付给李某。
合同中还约定了房屋面积、价款、付款方式、违约责任等内容。
合同签订后，李某按约定支付了首付款。
然而，开发商未能按合同约定的时间交付房屋。
李某多次与开发商协商，要求开发商履行合同，但开发商以各种理由推脱。
无奈之下，李某向某市人民法院提起诉讼，要求开发商履行合同，交付房屋，并赔偿其损失。
（二）争议焦点本案的争议焦点主要有两个：1. 开发商是否构成违约？2. 如果开发商构成违约，应承担怎样的法律责任？二、法律法规分析（一）关于开发商是否构成违约1.《中华人民共和国合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
”2.《中华人民共和国城市房地产管理法》第44条规定：“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已取得土地使用权证书；（二）已取得建设工程规划许可证；（三）已取得施工许可证；（四）已取得商品房预售许可证。
”3.《商品房销售管理办法》第18条规定：“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已取得土地使用权证书；（二）已取得建设工程规划许可证；（三）已取得施工许可证；（四）已取得商品房预售许可证；（五）开发企业具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（六）已按照规定缴纳土地使用权出让金；（七）已按照规定取得建设工程规划许可证；（八）已按照规定取得施工许可证；（九）已按照规定取得商品房预售许可证。
”根据以上法律法规，开发商未按合同约定时间交付房屋，已构成违约。
关于房地产的法律案例(3篇)
第1篇一、案情简介甲、乙双方于2010年10月1日签订了一份房屋买卖合同，约定甲将其位于某市某区的房产出售给乙，成交价格为100万元。
合同约定，乙在签订合同后5日内支付定金10万元，剩余款项在房屋过户手续办理完毕后支付。
双方还约定，如一方违约，应向守约方支付违约金10万元。
2010年10月6日，乙按照约定支付了10万元定金。
然而，在办理房屋过户手续的过程中，乙发现甲提供的房产证上登记的面积与实际面积不符，实际面积比登记面积少100平方米。
乙认为甲存在欺诈行为，要求解除合同并返还定金。
甲则认为，虽然房屋面积与登记面积不符，但并不影响房屋的居住和使用，且甲已经按照合同约定支付了定金，故不同意解除合同。
二、争议焦点本案的争议焦点主要有两个：1. 房屋面积与登记面积不符是否构成欺诈？2. 甲乙双方是否构成违约，应承担何种责任？三、法院判决法院经审理认为：1. 关于房屋面积与登记面积不符是否构成欺诈的问题，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，一方当事人以欺诈手段使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求变更或者撤销合同。
本案中，甲在签订合同时未告知乙房屋面积与登记面积不符，存在隐瞒事实的行为，构成欺诈。
2. 关于甲乙双方是否构成违约的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
本案中，甲未履行如实告知义务，构成违约；乙在签订合同时未对房屋面积进行核实，也存在一定过错，但与甲相比，乙的过错较小。
综上，法院判决如下：1. 甲、乙双方签订的房屋买卖合同无效。
2. 甲返还乙10万元定金。
3. 甲赔偿乙因房屋面积不符造成的损失，即10万元。
四、案例分析本案涉及房地产纠纷，涉及的主要法律问题包括：1. 欺诈的认定：在房地产交易中，一方当事人故意隐瞒重要事实，使对方在违背真实意思的情况下订立合同，构成欺诈。
法律法规房产案例(3篇)
第1篇案号：（2021）XX民终XX号案情简介：原告：李某，男，35岁，某市XX区人，某房地产开发有限公司员工。
被告：张某，男，40岁，某市XX区人，个体工商户。
2020年5月，原告李某通过某房产中介公司了解到被告张某有一套位于某市XX区的房产欲出售。
经协商，双方于2020年6月1日签订了《房屋买卖合同》，约定李某以人民币300万元的价格购买张某的房产。
合同约定，房屋交付时间为2020年9月30日，且张某应在该日期前将房屋及相关权属证书过户至李某名下。
合同签订后，李某依约支付了全部购房款。
然而，到了约定交付房屋的时间，张某却以房屋存在质量问题为由拒绝交付房屋。
李某多次与张某协商，但张某始终不予理睬。
无奈之下，李某将张某诉至某市XX区人民法院，请求法院判令张某履行合同，交付房屋，并承担逾期交付房屋的违约责任。
法院审理过程：一、法院受理案件后，依法组成合议庭，对案件进行了审理。
二、在庭审过程中，原告李某提供了以下证据：1. 《房屋买卖合同》原件，证明双方之间存在合法有效的买卖合同关系；2. 购房款收据，证明李某已支付全部购房款；3. 房产中介公司的相关证明材料，证明张某委托中介公司出售房产。
三、被告张某辩称：1. 房屋确实存在质量问题，需要进行维修，故不能按时交付房屋；2. 原告李某在签订合同时已知晓房屋存在质量问题，且未要求张某承担维修责任；3. 原告李某在签订合同时已同意延迟交付房屋，故张某不应承担违约责任。
四、法院认为：1. 关于房屋质量问题，经法院委托专业机构鉴定，房屋确实存在质量问题，但该质量问题不影响房屋的居住和使用；2. 关于原告李某在签订合同时已知晓房屋存在质量问题的主张，法院认为，原告李某在签订合同时并未知晓房屋存在质量问题，故该主张不能成立；3. 关于原告李某同意延迟交付房屋的主张，法院认为，原告李某在签订合同时并未同意延迟交付房屋，故该主张不能成立。
综上所述，法院认为被告张某的行为已构成违约，应依法承担违约责任。
房地产法规案例
房地产法规案例在当今社会，房地产市场的繁荣发展与法律法规的规范和保障息息相关。
房地产法规的存在旨在维护市场秩序、保障交易公平、保护各方权益。
下面我们将通过几个典型的案例来深入了解房地产法规在实际中的应用和重要性。
案例一：房屋买卖合同纠纷＿____和_____签订了一份房屋买卖合同，约定_____将其位于具体地址的一套房屋出售给_____，总价为具体金额。
合同签订后，＿____支付了定金具体金额，并按照约定准备支付首付款。
然而，在办理房屋过户手续时，出现了问题。
原来，该房屋存在产权纠纷，＿____并非该房屋的唯一产权人，还有其他共有人未在合同上签字同意出售。
根据相关房地产法规，共有房产的处分需要经过全体共有人的同意，否则合同无效。
最终，法院判决该房屋买卖合同无效，＿____退还_____已支付的定金，并承担相应的违约责任。
这个案例提醒我们，在购买房屋时，一定要仔细核实房屋的产权情况，确保房屋产权清晰，避免陷入不必要的纠纷。
案例二：开发商逾期交房＿____购买了某开发商开发的楼盘中的一套房屋，合同约定的交房日期为具体日期。
然而，到期后，开发商未能按时交房，且一直拖延。
＿____多次与开发商协商无果后，向法院提起诉讼。
根据相关法规，开发商逾期交房应承担违约责任。
法院经过审理，判决开发商按照合同约定支付逾期交房的违约金，并在一定期限内完成交房。
这一案例表明，购房者在面对开发商的违约行为时，要善于运用法律武器维护自己的合法权益。
同时，也警示开发商要严格遵守合同约定，按时履行交房义务。
案例三：房屋质量问题＿____入住新房不久后，发现房屋存在严重的质量问题，如墙体开裂、屋顶漏水等。
＿____要求开发商进行维修和赔偿，但开发商以各种理由推脱。
房地产法规规定，开发商对所售房屋的质量负有保障责任。
在保修期内，房屋出现质量问题，开发商应负责免费维修。
如果质量问题严重影响居住使用，购房者有权要求退房或换房，并要求开发商赔偿相应的损失。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
房地产法规作业（案例）
作业要求：将作业内容下载答完后按A4装订加上封皮交导修主任处作业内容：
1．1994年12月，某市政府因市政建设需要，征收该市大石镇某管理区黄岐村的土地100亩，以“统征自留用地”名义将其中10亩划拨给该村作为发展乡镇工业用地。
1995年3月，该村村民委员会与某县金叶公司签订《土地使用权转让合同》，约定把“统征自留用地”中的3亩转让给金叶公司用于建设商业中心。
转让价格为180万元。
该款分2期付清，首期120万元于合同签订并公证之日支付，余款在1995年底之前付清。
同年4月间，黄岐村村委会将〈土地使用权转让合同》提交某市国土局备案并申请产权变更登记手续时，受到该局处罚。
处罚决定要点为：(1)被处罚相对人黄岐村村民委员会和金叶公司。
(2)处罚的理由是该合同双方违反了我国土地管理法及有关土地使用权出让和转让的行政法规。
将划拨土地擅自转让并改变了土地用途。
(3)处罚的内容是责令前述二相对人各补交土地出让金50万元，各交纳罚款30万元，责令补办土地使用权出让手续和变更土地用途的批准手续。
金叶公司认为，未办理土地使用权出让手续是黄岐村的责任，出让金和罚款理应由该村承担。
黄岐村则认为双方都有过错，不同意独自承担。
双方协商未果，金叶公司遂以黄岐村为被告诉诸人民法院，请求：(1)解除双方的(土地使用权转让合同)；(2)被告退回转让金120万元及利息；(3)判令被告全部承担补交出让金及罚款的责任；(4)赔偿原告损失50万元。
问题：（10分）
(1)原告金叶公司第(3)项诉讼请求有无原则性错误民法院应如何处理?为什么?
(2)某市国土局的处罚内容及针对的相对人是否正确，为什么?
2．1993年6月，海成村村民委员会将3间集体所有房屋出租给张某居住，双方约定：租期5年，年租金1 000元，如果形势发生变化，双方再协商约定出租问题。
1997年4月，因房屋陈旧，多处需要修补，村民委员会应张某的请求，决定将房屋卖给张某，售价3．8万元。
张某认为价太高，不想买。
徐某获悉后，愿意花4万元买下此房屋。
村民委员会表示同意，同时提出条件；因张某租期未到，徐某应当允许张某继续承租至期满，房屋售价可以降低至3．7万元。
1997年10月，村民委员会与徐某办理了产权转移手续，张某对此未
提出异议。
之后，徐某与张某达成协议：张某迁出现租房屋，徐某支付其损失费2 000元。
1998年5月，张某向法院提起诉讼，要求村民委员会将房屋优先卖给他。
问题：（10分）
(1)承租人行使优先购买权的条件是什么?
(2)张某的要求是否合理，为什么?
3．1995年6月，和顺市某房地产公司经过市国土局批准，从事“秀苑花园”商住楼的开发兴建工作。
1996年7月，在完成商住楼的地基打桩工作后，该房地产公司开始预售“秀苑花园”的楼房。
7月28日，华艺影视公司与房地产公司签订了一份《商品房预售合同》，预购了该花园B座6层的601、602、603 3套房屋，预交了30%的购房款60万元。
合同约定：房地产公司在商住楼验收竣工后3个月内协助华艺影视公司（以下简称华艺公司）办理房屋产权证。
1998年3月20日，“秀苑花园”竣工验收。
3月26日，房地产公司在未与华艺影视公司协商的情况下，将原来预售给华艺公司的3套房屋卖给了信使传媒公司（以下简称信使公司），信使公司一次性付清所有房款。
4月2日，房地产公司协助信使公司办理了该花园B座6层的601、602、603 3套房屋的产权证明。
4月5日，华艺公司按照合同来查验房屋准备入住时，发现原预售房屋已经被信使公司占用。
华艺公司只好质询房地产公司，房地产公司答应重新为华艺公司调换另外3套房屋，华艺公司不同意，坚持要求入住原先预定的房屋。
因房地产公司无法满足其要求，遂向人民法院提起诉讼。
问题：（15分）
（1）房地产公司的行为属于什么性质？
（2）谁是B座层6套3房屋的产权所有人？
（3）本案应该如何处理？
4．1994年9月，家家乐百货公司为了扩大经营，向本市工商银行贷款15万元，期限2年。
双方签订了借款合同和抵押合同。
百货公司用价值20余万元的仓库作抵押，但银行没有要求百货公司提供任何有关仓库的房屋所有权证和土地使用权证，也未办理抵押登记。
1996年10月；贷款到期后，百货公司无力偿还到期贷款本息。
工商银行向人民法院提起诉讼，要求用百货公司抵押的仓库的拍卖款来受偿。
人民法院在调查过程中发现，百货公司用做抵押的仓库是从市运输公司租赁来的。
问题：（15分）
(1)百货公司能否用仓库来作抵押，为什么?
(2)百货公司与银行签订的抵押合同是否有效
(3)银行能否实现抵押权?为什么?
5．1993年6月，某市居民张某因自己所租的房屋长久失修，不再适合居住，急需解决住房。
张某的同事路某愿意将自己的3间平房卖给张某，于是，双方达成了房屋买卖协议，由邻居肖某作中间人。
肖某建议张、路二人到房管局办理过户手续，张、路二人认为，有中间人证明就行了，过户手续可办可不办。
于是，张某在交付给肖某3．5万元购房款后，就搬进张某的3间平房居住。
1997年2月，该市房地产公司通知张某搬出其所居住的房屋，自行另找住房，理由是：由于市里准备兴建居民小区，张某居住街区平房均需要拆迁。
张某将此事告知路某后，路某即刻到房地产开发公司，重申张某居住的住房是自己的，自己现在住房紧张，要求房地产公司拆除住房后，应当给自己另行安排住房。
房地产公司认为，张某与路某的房屋买卖协议无效，张某的权益不受保护，因此要求张某立即搬家，另寻房屋。
张某不服，向人民法院提起诉讼。
问题：（15分）
(1)张某与路某的房屋买卖协议是否有效，为什么?
(2)房地产开发公司应该对张某还是对路某给予拆迁补偿?
(3)房地产开发公司在拆迁房屋前，有无义务给张某另行安排住房?
6．1993年3月，某经济技术开发区日日新公司为取得生产经营用地，向某市国土局提出申请。
双方经协商，签订了一份《国有土地使用权出让合同》。
在办妥有关手续后，日日新公司取得了面积1，2万平方米的土地。
此后，日日新公司在未对受让土地进行任何开发的情况下，即于1994年5月与鸿业房地产开发公司(以下简称鸿业公司)签订了国有土地使用权转让合同。
合同约定：每平方米转让价800元，总计转让价960万元。
日日新公司负责在9月30日之前完成居民拆迁、土地平整等工作，延期交付，按月息1％承担预付款的利息；鸿业公司于合同签订后7日内支付总价款60％的预付款，余额分3次在年底前交清。
由于合同约定的土地有部分是某市运输公司的，日日新公司便与鸿业公司签订了补充协议，确认鸿业公司对该块土地拥有使用权。
在日日新公司进行居民搬迁等工作时，某市运输公司与其发生冲突，运输公司遂将日日新公司告上法庭。
问题（15分）
(1) 日日新公司与鸿业公司签订的土地转让合同是否有效，为什么?
(2) 日日新公司与鸿业公司签订的补充协议是否有效，为什么?
(3) 你认为本案应该如何解决?
7．峰林市第二中学位于本市商业繁华地段。
1997年3月，学校在未经土地管理部门批准的情况下，拆掉临街的一栋教学楼，利用原教学楼的部分地基和部分操场用地，修建了一栋占地近1亩的5层商业大楼，全部用于出租经商。
问题：（10分）
(1)本案中，峰林市第二中学的行为是否合法，为什么?
(2)对峰林市第二中学的行为，应该如何进行处理?
8．位于某市兰海街小井路35号面积为75平方米的住房，产权属于该市的邮电局。
1994年以来，一直由市民余某租住，每年办理一次手续，年租金800元。
1996年6月，市房地产开发公司为了筹集资金进行房地产开发，决定于7月12日拍卖该公司管辖下的小井路25处房屋(包括35号)。
市政府下文通知房地产公司，按照政府<关刊、井路部分道路规划要拆迁的房屋不能拍卖)的规定，35号属于不拍卖之列。
接通知后，房地产公司7月12日没有拍卖35号。
7月25日，辛某与房地产公司在明知35号属于拆迁房屋的情况下，私下达成买卖35号的协议，协议没有写明面积、结构、交房期、产权人；而且，房地产公司要求辛某保证“今后拆迁方不与城建、土管、邮电局和房地产公司扯皮”，当日缴款1．5万元。
6月21日，双方在房地产交易所办理了所有权转移手续，领取了房产证。
问题：（10分）
(1)房地产公司有无权利出售余某租住的房屋，为什么?
(2)房地产公司与辛某签订的房屋买卖协议是否有效，为什么?
沈阳广播电视大学
房地产法规作业
姓名
学号
专业土木工程（建筑管理方向）得分
教师签名。