银丰地产集团营销管理制度(可编辑)

银丰地产集团营销管理制度(可编辑)银丰地产集团营销管理制度目录第一章总则第二章地产集团营销管理权责划分第三章地产集团营销管理制度第四章罚则第五章营销管理类工作指引第六章附则第七章营销管理、客服管理权责体系精选资料可修改编辑第一章总则、中国的房地产市场在宏观调控中不断规范市场竞争日趋激烈营销管理水平已成为房地产公司的核心竞争力。

为满足银丰地产集团（以下简称“地产集团”）品牌化经营的战略发展要求进一步规范和提升银丰地产集团的营销管理水平特制定银丰地产集团营销管理制度。

、本营销管理制度旨在从制度上保障“地产集团营销管理组织机构”的科学、持续、稳定、高效运作。

、本营销管理制度是地产集团营销管理的纲领性文件地产集团项目公司要根据本制度的精神进一步制定和完善各自的营销管理制度确保营销制度体系的完整和一致。

第二章地产集团营销管理权责划分一、地产集团营销管理架构、地产集团营销管理架构分为本部营销管理部和项目公司营销部。

、本部营销管理部是地产集团营销工作的执行部门负责营销管理的日常工作执行地产集团下达的营销指令指导和监督项目公司的营销工作。

其核心职能是集团整体及项目公司营销指标制定与管理、策划专业管理、销售专业管理、营销研究与培训、企业项目品牌维护、客服管理等。

、项目公司营销部是地产集团项目公司营销工作的执行部门负责所属项目具体的营销工作及完成项目公司的营销指标并接受地产集团的审核、指导及监督。

、项目公司营销部的管理权责可根据项目公司专业管理成熟度予以动态调整经总裁办公会讨论通过后进行调整。

二、本部营销管理部权责地产集团及项目公司营销指标的制定与管理销售货量管理负责各项目销售货量统计及推售管理。

销售指标管理负责地产集团营销指标的制定及各项目公司年度半年度月度认购指标、签约指标、回款指标的审核、调整和监控。

营销费用管理负责各项目公司年度半年度月度营销费用指标的审核、调整和监控负责审核特殊营销费用申请。

营销报表管理负责地产集团销售日报编制及营销月报（各项目月度销售指标统计排名、营销费用统计）并定期发布。

策划专业管理定位管理负责组织各项目的《定位报告》的评审。

项目管理负责审核项目营销准备阶段、销售阶段的营销策划方案、重大营销活动、售楼处样板间示范区的选址包装开放、重要合作单位甄选的审核与监督执行工作。

价格管理负责审核项目《价格报告》、《价格调整报告》、各阶段价格释放口径负责监控价格执行情况。

优惠方案的审核负责审核各项目整产集团批复执行每发现一次项目公司营销部负责人扣分。

项目公司上报的价格报告须按地产集团要求的内容提报出现内容不完整每发现一次项目公司营销负责人扣分。

项目公司对退房再售房源按地产集团要求未重新定价销售每发现一次项目公司营销负责人扣分。

项目公司的销售台帐更新不及时或信息有误每发现一次项目公司营销负责人扣分。

客户管理项目公司未对客户资料及时整理、更新影响客户资料备案管理每发现一次项目公司营销负责人扣分。

客户资料按地产集团要求列为机密文件出现客户资料泄漏遗失每发现一次项目公司营销负责人扣分。

营销费用管理营销费用管理的电子台帐ERP系统未按地产集团要求及时更新或出现错误每发现一次项目公司营销负责人扣分。

重要会议管理重要会议通知未按地产集团要求通知若未造成严重损失每出现一次项目公司营销负责人扣分。

有其它违反本罚则的视情节轻重扣减责任人绩效考核分数。

若违规情节较重在以上扣减分数的基础上同时参照《银丰地产集团员工行为准则》有关规定另行处分。

第五章营销管理类工作指引一、策划管理类工作指引营销策划方案编制区域市场实态分析）项目所在地房地产市场总体供求现状）项目周边竞争性楼盘再次调查与分析：楼盘名称位置规划配套设施卖点交通总建筑面积楼盘类型主力户型主力面积开工时间开盘时间平均单价付款方式销售进度入伙时间媒体选择物业管理备注）区域楼盘供应量（待售）调查与分析：楼盘名称二房(套)面积三房(套)面积四房(套)面积其它(套)面积XXXXXX本项目合计本项目所占比例）区域楼盘最近半年供应销售量统计分析：楼盘名称二房(套)面积三房(套)面积四房(套)面积其它(套)面积合计）区域楼盘未来竞争形势（待开发地块）调查与分析：楼盘名称地块位置地块面积建筑形态建筑面积现状预计开发时间）本体分析营销组合产品策略)品牌形象)建筑风格定位)户型定位价格策略）单方成本工程成本非工程成本）定价策略：价差体系、均价设定、付款方式和优惠政策）利润目标（利润预测表））价格分期策略）内部认购价）开盘入市价）调价策略渠道策略)委托代理公司销售)委托包销)供应商易货推广策略)媒体选择)投放频率及规模（配合各阶段销售方案执行）)广告设计)现场包装)公关活动)费用估算开盘时机规划)内部经济状况运行分析)项目所在地市场情况简明分析)工程相关建议)内部认购时间建议)开盘时间建议各阶段销售方案的初步安排)内部认购期)开盘强销期（分段）)销售扩张期)扫尾清盘期销售价格方案价格策略包含以下内容)均价)单元价差)付款方式及优惠折扣)价格分期及调整策略项目均价确定的考虑因素)项目的市场定位)项目的单方成本)项目的利润目标)市场上现存及潜在竞争对手价格)市场承受能力与接受度)项目的最高指导思想（如追求最大利润或追求销售速度、规避风险等）)区域价格走势、区域需求量调查、区域现时供应量分析、未来开发量估计等)上一批次房源实际销售均价、整批房源去化率、各户型去化率、热销（滞销）原因等销售情况)项目本次推出房源的位置、景观、户型等因素单元价差确定的依据)楼层)建筑位置)朝向)景观)户型)其他因素：如花园面积、装修标准、附送设备、噪音、日晒等)销售策略的运用：根据价差因素确定各单元的价格系数工地广告围挡设立工地外围广告围挡）工地广告围挡系一个项目档次和气质的直接体现尤其是城市中心项目周边人流车流密集工地广告围挡担当着项目最好的户外广告宣传角色一定要从项目整体宣传的高度对待工地广告围挡的设立。

）工地广告围挡的七个主要组成部分序号组成部分备注基础围挡支柱混凝土预埋基础部分防溅墙地面以上MM高的砌筑防溅墙围挡防溅墙上的广告围挡主体部分分为“广告板”、“形象板”广告围挡的具体设计形式要依据项目位置、项目档次、项目定位、建筑风格、周边竞品围挡形式和档次、街道尺度等因素来通盘考虑。

工地大门工地大门位置及形式须结合围挡进行设计要体现出品牌形象。

街角街角等特殊位置的特殊设计形式可结合项目精神堡垒。

照明如需围挡夜间照明建议采用上打灯形式。

绿化防溅墙下绿化（不需要种植成片的高大乔灌木防止遮挡广告内容）。

）工地广告围挡广告板主要用于展示项目的开发理念、核心卖点、项目特点、项目优势形象板主要用于展示项目建筑风格、集团LOGO、项目LOGO）项目公司营销部负责工地广告围挡的样式设计工作及围挡画面设计、画面喷绘、画面安装、画面维护工作围挡样式设计方案需参考本部营销管理部旗下其他项目案例并结合自身项目特点。

）项目工地广告围挡的设立与实施请参照以下工作指引进行。

工地广告围挡设立实施指引：工作阶段工作内容考虑要点项目公司责任部门合作单位所需周期围挡筹划范围确定围挡界限、与人行道路距离、总长度营销部广告公司代理公司日基本材质确定砖墙围挡、钢架铁皮围挡、其他形式标准块形式确定形象版形式、广告版形式特殊位置形式确定端头位置处理、转角位置处理工地大门位置确定工程分期、大门位置、大门数量工地大门形式确定工地大门样式围挡下方绿化方案绿化高度、绿化形式照明方案确定是否上照明、上打灯、内打灯造价控制单方造价、总体造价围挡设计形式及节点设计标准块设计、细部节点设计、材质及工艺要求营销部广告公司日施工图设计抗风能力、底部防溅墙、围挡基础沉降缝、画面紧固钩工程部施工单位日广告画面设计系列画面、规则性重复电话号码位置、画面边缘预留营销部广告公司日围挡手续建设围挡的手续依据各地区的要求办理开发部画面发布的手续依据各地区的要求办理营销部广告公司围挡招标招标（或直委）施工方出具详细施工图、报价工期招采施工单位约日议价及付款方式按工程进度付款、尽量对甲方有利签订合同工期、质保期、质保金、抗风能力、质量问题赔偿界定围挡施工界址确定项目公司公司与施工方共同确定详细点位工程部施工单位约日施工条件准备临水及临电接驳点设置正式施工必要工序的质量保证时间（如基础养生期）约日围挡验收按合同验收整改项目公司总经理、工程、营销、预算等部门共同验收工程部施工单位日画面尺寸复尺根据实际实施逐块复尺营销部喷绘安装画面小样确认平面设计师及甲方共同至喷绘公司确认喷绘色彩、文稿、布样营销部广告公司喷绘公司约日画面喷绘画面无拼接、喷绘精度、喷绘周期喷绘公司约日画面安装边缘打扣牢固、绷紧绑牢、画面平整度日日常维护围挡巡检定期巡视检查画面完好性及结构安全性营销部工地保安每日一次维护保养结构外露部位定期涂补防锈漆工程部施工单位每季度一次画面更换保留初始复尺记录营销部广告公司喷绘公司根据所需示范区与工地界面的遮挡围板）客户参观界面必须与工地施工界面用遮挡围板进行区隔以形成良好的参观氛围防止施工界面的脏乱差对客户形成不利影响阻止客户因好奇心进入工地施工现场防止不必要的伤害事故发生。

）此遮挡围板高度不低于米即可主要目的是将客户在参观示范区的过程中将视线锁定在示范区良好的环境氛围内起到对工地现场的遮挡作用。

）遮挡围板应采用铁皮围板形式喷绘画面可以不出现项目LOGO、项目LOGO可以采用自然的树木与草地的照片进行喷绘营造一个与示范区融为一体的环境。

）遮挡围板可以不分“广告版”与“形象版”直接采用顶部统一高度即可具体每一块的长宽比可根据场地实际情况进行设计。

遮挡围板的防溅墙做到MMMM高即可。

）遮挡围板的具体设计与实施可参照以上述工地外围广告围挡进行。

售楼处及样板房设计售楼处及样板房的选点应综合考虑以下因素：）售楼处设计作为来访顾客的第一个接触点应选择显眼及方便的地点最好在主干大路旁。

在设计时同时考虑在楼顶或附近树立指示牌）考虑顾客从售楼处到样板房及其他参观地方的路线布置及安排注意顾客的安全、舒适、经过道路的良好体验）售楼处及样板房的选点应尽量减弱对后续施工的影响）要充分考虑售楼处及样板房日后的利用价值）样板房若暂不具备窗外景观条件的要在窗外安排植物灯箱等美化措施加以补救）样板房分为交楼标准样板房及示范样板房如交楼标准为毛坏房则通常不设交楼标准样板房带装修出售的则一般需设交楼标准样板房交楼标准样板房涉及大量工程方面的界面项目公司应按销售承诺做好交楼标准样板房。

售楼处及样板房装修设计）符合项目市场定位偏向较高档次能刺激顾客的购买欲望）样板房要能表现单位的优点及弥补缺点可作适当的平面改动）考虑主要目标客户的要求以装修的功能设计作适当引导）样板房的设计容许顾客可作相类的装修因此不应改动结构及外立面或违反物业管理的规定（如空调摆放位置）所以在决定装修方案前应与工程及物业沟通选定外门窗、分户门、空调位置等）为方便活动及增加空间感可不安装户内门门扇）样板房外需设置本套单位的平面图及面积标示的看板）示范样板房装修布置时应将实际交房中出现的设计结构（如梁、柱、管道等）在显著位置标注说明。