论预告登记制度
浅论我国预告登记制度的完善
（ ） 四 明确规 定 义务人 的抗辨 权 我 国《 权法》 物 中没有规 定预告登 记义务 人具有 抗辩权 ， 使 这
我国预 告登记 制度 的登 记 的范围含糊 不清 ， 底保障 类型 的 得预 告登 记制 度在 实践 中会遇 到一 些无 法解 决 的问题 。如在 商 到 物权 ， 没有 明确 说法 。 笔者 认为 ， 物权 法》 ２ 《 第 ０条规 定的 预告登 品房 预售 中， 购买 人享有 请求 到期 交房 的权利 ， 应的 售房人 也 对 记 的范围仅 适用 于买卖 房 屋或者 其他 不动产 协议， 而对变 更 、 消 有请 求对 方支 付价款 的权 利 。假设 预购人 没有 交付 房款 就请 求 灭或 赠与 及 附条件 或附 期限 的请 求权等 是否 能够 进 行于 告登记 转移 所有 权 ， 售房 人可 以对抗 其 。因此 ， 《 贞 则 在 物权 法》 中对此 作 并没有 规定 。 这样 一 种范 围规 定， 使得 保护 交易安 全 的制度价 值 出相应 规 定就 显得十 分必要 。 和功 能十分 有 限。 此 ， 国预 告登 记的 范围应 当进 行适 当的扩 为 我 （ ） 五 明确规 定预告 登记 转为 本登记 的程序 大， 应在 以下 以下几个 方面 进 行扩大 ： 我国 《 物权法》对 于预告 登记 如何转 为为本登记 没有作 出规
关键词 预告 登记 利益保 护 本 登记 绝对 无效
中图分 类号 ： ９ ３２ Ｄ ２．
文献 标识 码 ： Ａ
文章编 号 ： ０ ９０ ９ （０ ００ －５ ．１ ｌ ０ ．５ ２２ １）５０ ７Ｏ
求权 的本质 没 有发生 改变 。如 果不动 产所 有权 人的所 有处 分行 度一样 ， 是一种 预 备登记 制度 ， 房屋 买卖 和其他 不动 产登记 法 为都被 认定 为无 效 ， 在 不但违 反 了公平 原则 ， 且在实 质上 也使这 而 上与本 登记相 对称 。 该项 登记 在本 登记之 前进 行 ， 登记 的不是 已 种 保护 变得十 分僵 化 。 此外 ， 告登 记也存 在被 撤销或 者无 效的 预 经完 成 的不动产 物权 登记， 其出 发点在 于限制 所有权 人对 所登 记 情 形 ， 这种 情况 若还不 允许 不动产 物权人 对不 动产进 行处 分 ， 势 的权利 的处分 ， 并对 第三人 予 以警示 ， 因而其 实观 的不是 物权 的 必将 浪 费不动产物 权人 的时间和 成本 ， 从而 又产生 了另外 一种不 实际变动 ， 效力 上可 以防 止 “ 一物 二卖 ”保护 买受 人的权 益． 证 公平 。因此 ， ． 保 笔者 建议采取 相 对无效主 义 原则 。 以不动产 物权 变动为 内容 的债 权请 求权 能够真 正实现 。 从 国家公共权 力 对预告登记 效力 的影响 方面来看 ， 国 《 我 物 不动 产预 告登记 的特 点是 ： 登记 对象 的特殊性 、 登记 效力 的 绝 对性 、 行为上 的从 属性 和临 时性等 。 我 国法学学 者对 于关于 预告 登记 的性质主 要有三 种论 断： 物 权 说、 准物权 说 和物权 化 的债权 说， 笔者 认 同物 权化 的债 权说 这 权法》 并没有 明确 的规 定 。很 显然预 告登记 排除不 了国 家征收 ， 处 分。而对于 因假扣 押 ， 处分 ， 假 强制 执行 、 法院判 决而为 的新登 记 ， 是公 共权力对 私权 的一种干预 ， 都 目的还 是为 了保护私权 。 既 然 都是为 了保护私 权 ， 就没 有什么 优劣之 分，并且经 过预告 登记
简述预告登记制度。
简述预告登记制度。
一、概念预告登记，是指当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权而作的登记。
债权人可以携带相关材料到当地房产局办理预告登记，以便保障自己的合法权益。
二、预告登记的性质预告登记是旨在保障债权人将来能够取得物权的登记制度，属于法律程序的一部分。
在不动产交易中，由于债务人有可能恶意处分不动产，从而损害债权人的利益，因此预告登记显得尤为重要。
三、预告登记的适用范围预告登记主要适用于买卖期房、其他不动产物权转让等情形。
在这些情况下，债权人可以通过预告登记来保护自己的权益，防止债务人恶意处分不动产。
四、预告登记的效力预告登记具有公示效力，能够产生对抗第三人的效力。
一旦进行了预告登记，债务人就无法再处分该不动产，从而保障了债权人的利益。
如果债务人违反约定处分不动产，债权人可以要求法院确认处分行为无效。
五、预告登记的程序办理预告登记的程序相对简单，当事人需要携带相关材料到当地房产局进行申请。
一般来说，材料包括身份证明、不动产权属证书、买卖合同或其他不动产物权转让协议等。
在申请过程中，房产局会对材料进行审核，并在符合条件的情况下办理预告登记。
六、预告登记的期限和解除预告登记具有期限性，一般不超过3个月。
如果超过期限仍未办理正式登记，预告登记将自动失效。
此外，如果当事人协商一致解除合同或者法院判决解除合同，预告登记也可以随之解除。
在解除预告登记时，当事人需要携带相关材料到房产局办理手续。
七、结语预告登记制度是为了保障债权人的合法权益而设立的法律制度。
通过预告登记，债权人可以限制债务人处分不动产，从而降低交易风险。
在实际操作中，当事人应当了解预告登记的相关规定和程序，以便更好地维护自己的利益。
同时，政府和相关部门也应当加强宣传和监管力度，提高公众对预告登记制度的认知度和信任度。
不动产的预告登记制度概述
不动产的预告登记制度概述不动产的预告登记制度概述不动产的预告登记制度是指在不动产权利未形成之前，不动产权利人可以向登记机构申请办理预告登记，以保障其将来权利的实现。
本文将从法律专家的角度分析不动产的预告登记制度，包括其概述、法律效力、适用范围、办理程序、注意事项和一个案例分析。
一、概述不动产的预告登记制度是指当事人为保护自己未来的权利而向登记机构申请登记的一种制度。
它是一种预防性的登记，可以在不动产权利未形成之前，通过登记向第三人公示权利人对该不动产的权利要求，保障其将来权利的实现。
二、法律效力不动产的预告登记具有法律效力，其效力主要表现为公示效力和优先权效力。
公示效力是指登记内容可以向第三人公示，使第三人知悉该不动产的权利状况。
优先权效力是指在同一不动产上，优先登记的预告登记优先于后来登记的其他权利。
三、适用范围不动产的预告登记适用于准备取得不动产权利的情形，如土地出让、房地产买卖等。
同时，不动产的预告登记也适用于保障不动产质权的情形，如抵押、质押等。
四、办理程序不动产的预告登记的办理程序包括以下步骤：1、申请登记：权利人向登记机构提出申请，申请书中应当包括权利人的姓名、证件号码、登记目的、不动产基本情况等。
2、审核申请：登记机构对申请材料进行审核，确认申请人的资格和不动产的基本情况。
3、登记公告：登记机构在规定的媒体上公告预告登记，向第三人公示权利人的权利要求。
4、不动产权利的形成：当权利形成时，权利人可以向登记机构提出办理登记手续。
五、注意事项不动产的预告登记需要注意以下事项：1、申请人应当提供真实、准确的资料，一旦发现虚假申报，将承担法律责任。
2、不动产的预告登记内容应当明确，不得与已有登记内容相冲突。
3、不动产的预告登记期限一般为三年，如果权利未形成，应当及时申请更新登记。
六、案例分析某甲买下了一块土地，打算建房。
他担心土地被他人侵占或者出现争议，于是向登记机构申请了不动产的预告登记。
论预告登记制度
另 外 ，一 些地 方 性 法 规 早 在 物 权 法 》 预 告 登 记 制 度 颁布 之 登 记 的 权 利具 有 类 似 物 权 的 排 他 效 力 。 从 各 国 法 律 的 规 定 来 看 ， 前 ，就 已经 对 房 屋 预 告 登 记制 度 作 出 了规 定 。例 如 《 京 市城 镇 这种 排他 效 力 主 要 包 括 权 利 保全 、顺位 保全 和 破 产 保 护 效 力 ，它 南
２０ 年 《 ０５ 天津市房地 产登记条例 和 ２ ０ ０ ７年 《 广州市城镇房屋 《 权 法 只规 定 了权 利 保 全 效 力 ， 而对 顺位 保 全 和 破 产 保 护 效 物
通过 基 本 法 、 行政 法 规 和地 方 性法 规 这 三个 层面 的法 律 对于 预 后 ，登 记 义 务 人有 权 处 分 不 动 产 ，但 与 预 告 登 记保 全 的 权 利 相抵
房屋权属登记条例》第２ 条 ，２ ０ 年 上海市房地产登记条例 ９ ０２ ，
登记管理办法》等等。 告 登 记制 度 的规 范 ，说 明我 国 已经 从 体制 上 建 立 了预 告 登记 制 度 。
２ 实 际 操 作 情 况 ． （） 告 登记 制 度 １预
们分 别体 现 了预 告 登 记 的担 保 作 用 、顺 位 作 用 和 完 善 作用 。我 国 力均 未 涉 及 。笔 者 建 议 采 取 相 对 无 效 的效 力 规 范 模 式 。预 告 登记 触 的 ，不 发 生 物 权 效 力 。而 且 ，为 发挥 预 告 登 记 的功 能 ，在 经 法 院 确 定 的 判 决 而 对 不 动 产 为 强 制 执 行 也 不 能 排 除 预 告 登 记 的 效 力 。 另 外 ，明 确 规 定 预 告 登 记 保 全 顺 位 的 效 力 和破 产保 护效 力 。 ３ 预 告 登 记 制 度 的 发 生 方式 缺失 ． 关于 预 告 登 记 的 产 生 原 因 及 申请 程 序 。我 国物 权 法 只规 定 当 如何 处 理 ，在 国外 有 相 应 的 假 处 分 制度 。假 处 分 是 法 院 为 保全 某
论我国预告登记制度的不足与完善
论 我 国预 告 登 记 制 度 的不 足 与 完 善
莫彬 萍
摘 要： 《 物权 法》 首 次 以 国 家 立 法 的 形 式 告 登 记 的 发 生 采用 当事 人 自愿 进 行 预 告登 政府职能部 门管 理 ， 关 于不动产 的登记 也
将预 告登 记 制 度 确 立 下 来 。 这 对 于规 制 一 记原则 。但物权法并未具体规定预告 登记 就分散 在 不 同的行 政 机关 。据 不完 全 统
不同财产 的登记机 关多 达二 十几个 。 房 二 买 的行 为具 有 重 要 的 意 义 。但 由 于条 方式 、 预告登记 义务人 的义务 内容等程 序 计 ， 文 内容 非 常抽 象 ， 不 利 于 司 法 实践 的 操 作 。 性 问题 ， 所 以造 成在 实践 中的操 作 困难 。 不 同行政机关 负责的现 象 ， 使 得登记 机关 因此 本 文 在 分析 我 国预 登 记 制 度 现 状 的基 在 当事人意思 自治的情况 下 ， 并且在 同一 如果登记 义 不仅分布在不 同的行政 部门 ，
到 房 产 局 查 阅 房 屋 是 否 根据《 物权法 》 第 ２ Ｏ条的规定 ， 预告登 阅 土地 是 否 抵 押 ， 到工商局查 阅设备是否抵押 ， 到公安 文章编号 ： Ｃ Ｎ４ ３ —１ ０ ２ ７ ／ Ｆ（ ２ ０ １ ３ ） ０ ２ —０ ７ ８ 记仅仅适用于当事人签订的买卖房屋或者 抵 押， Ｏ ２ 局查 阅车辆是否抵押等等。这不仅增加交 其他不动产 的协 议 ， 预告登记 发挥作 用的 中图分类号： Ｆ ２ ７ ０ ． ７ 文献标识码 ： Ａ
多头登 记造 础上 ， 对 预 告 登 记 在 法律 实践 中 的 运 用做 务人未按约定协助登记权利人或不与登记 行 政部 门还存 在级别 的划分 ， 成 比较 多 的 缺 陷 。一 方 面 登 记 机 关 的分 了进 一 步 的探 讨 ， 旨在 构 建 更 加 科 学 的预 权 利 人 签 订 办 理 预 告 登 记 协 议 ， 那 么 登 记
浅论物权法之预告登记制度
｛ 占▲ Ｉ 乎金 ｝ Ｉ
己１年 月 上 口１ 己 （ ） ３
浅 论 物权 法 之预 告 登记 制 度
游 桂 平
摘 要 本文 简 述 了预告 登 记制度 的概 念 、 预告 登记 所保全 的请 求权 的性质 ， 并对我 国 物权 法》 中的预 告登 记 制度 的 完善
全效 力和顺 位保 全效 力 的体现而 已， 并不 具有 独立 性 。同 时 ， 为
预 告登记 针对 的是将 来产 生 的不动产物 权 ， 而非 已经 现实存 在 的 效力 。笔 者认 为预 警效 力 实际上 是 不动 产预 告登 记 的请 求权 保
不 动产 物权 ， 是在 本登 记之 前进 行 的一项 登记 ， 它并不 具有 终局 种 制度 。预 告 登记 为德 国 中世 纪 民法 创立 的制 度 。预 告登 记的 上 的权 利人 的处 分权 。 二、 预告 登记 所保 全 的请 求权 的性质 明确 预 告登 记所 保全 的请 求 权 的性质 将有 利 于解 决今后 在
预 告登 记 的过程 中 出现 的纠 纷和 矛盾 。有 关经 预 告登 记后 的债 权请 求权 性质 的观点 主要有 以下 三种 ： ． １ 认为 它是介 于债权 与物 具有 若干 物权 效 力的权 利 ： ． 为它 是一种 具有 物权 性质 的债 认 的、 确定 的效 力 ， 是为补 充 不动产 登记 公信 力 的缺 陷而 设立 的一 使预 告登记 制度 权利 与义 务相均 衡 ， 应适 当借 鉴德 国 的做法 ， 在 赋予 了预告 登记 请求权 人权 利 的同 时， 定预 告登 记义 务人 的抗 规
鼓 励 交易 ， 稳定 社会 秩序 具有 重要 意义 。
汇编浅析论预告登记制度
28
法学0403
044172152
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民间文艺作品的主体认定
张炳生
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浅析滥用行政权力下的地方保护主义现状
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反垄断与知识产权保护
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31
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平等受教育权中差别待遇的审查标准
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民商法A组：郭站红（组长，短号671585）、朱亚芬、张炳生
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“公众人物”人格权的保护与限制
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论相似商标及侵权认定
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生育权问题
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遗嘱自由及其限制
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13
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044172143
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继父母子女关系
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14
法学0401
15
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法学042
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论著作权集体管理制度
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17
法学042
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论代位权
张炳生
18
法学043
044020322
林森
论不动产善意取得制度
张炳生
19
法学043
预告登记制度现状
预告登记制度现状介绍预告登记制度是指在不动产权利发生变动前，可以向房地产登记机构提出登记预告的制度。
该制度旨在保护买卖双方的权益，在房屋交易过程中起到重要作用。
本文将深入探讨预告登记制度的现状，包括其概念、功能、实施情况以及存在的问题和改进方向等。
预告登记制度的概念预告登记制度是指在不动产转移、设立抵押等权利行为发生前，通过登记预告，通知第三人，保护买卖双方的利益。
通过预告登记，他人在办理相关登记时会收到提前通知，从而避免权益的受损。
预告登记制度的功能预告登记制度具有以下功能：1.保护买卖双方权益。
买卖双方在房屋交易前，可以通过预告登记确保自身的权益不受损失。
预告登记的存在通知了第三人，使其在办理相关登记时予以重视，避免与买卖双方权益相冲突。
2.提高交易安全性。
预告登记制度的实施，将房屋交易过程纳入登记机构的监管范围，从而确保交易的合法性和真实性。
3.优化不动产登记流程。
通过预告登记制度，可以提前通知相关人员，减少交易过程中的不确定性和纠纷，使不动产登记流程更加高效、便捷。
预告登记制度的实施情况当前，预告登记制度在许多国家和地区得到了广泛应用，并取得了显著成效。
国外实践在国外，许多国家已经建立了健全的预告登记制度。
例如，英国的土地注册处可以提供不动产权益的预告登记服务，确保权益的顺利转移。
澳大利亚的不动产登记机构也开展了预告登记制度，以确保房屋买卖双方的权益。
中国实践在中国，预告登记制度也已经在许多地区得到了实施。
例如，北京市就建立了房地产交易预告登记制度，允许房屋交易前进行登记预告，保护买卖双方的权益。
上海市也在不动产登记系统中引入了预告登记，提高了交易的安全性和效率。
存在的问题和改进方向虽然预告登记制度在实践中发挥了重要作用，但仍然存在一些问题需要解决，并且有待进一步完善。
问题1.信息传递渠道不畅。
预告登记需要提前通知相关人员，但信息传递渠道并不完善，导致预告登记的效果受到限制。
2.预告登记范围有限。
浅析我国不动产预告登记制度的不足与完善对策
浅析我国不动产预告登记制度的不足与完善对策不动产预告登记制度是我国不动产登记制度的重要组成部分，具有重要的法律效力和社会意义。
随着我国不动产市场的不断发展和完善，不动产预告登记制度也暴露出了一些不足之处，亟待进行改革和完善。
本文将从不动产预告登记制度的不足之处入手，分析其存在的问题，并提出相应的完善对策，以期为我国不动产预告登记制度的进一步完善提供一定的思路和借鉴。
一、不动产预告登记制度的不足1、法律法规不完善目前，我国的不动产预告登记制度主要依据《不动产登记暂行条例》和《不动产登记暂行条例实施细则》等法律法规进行规范。
这些法律法规在实际应用中存在不少漏洞和不足，无法很好地适应不动产市场的快速发展和变化。
2、登记程序不规范不动产预告登记的程序依照现行法律法规执行，但是在实际操作中存在程序不规范、效率低下等问题。
一些地方在进行不动产预告登记的流程中存在着操作不严谨、审核不严格的情况，导致登记信息的真实性和准确性难以保障。
3、信息不对称当前不动产市场上，不动产的权属信息、抵押信息、限制信息等往往存在信息不对称的情况，这给不动产交易和投资带来了一定的风险。
不动产预告登记制度虽然可以提供一定程度上的信息保护，但是由于不同地区的登记标准和操作规范不一，导致了信息的不一致和不准确。
4、登记依据不清晰在不动产预告登记制度中，登记依据是非常重要的。
由于我国不动产法律法规的不完善，导致登记依据并不十分清晰，各地在实际操作中也存在一定的差异，这给不动产预告登记的准确性和可靠性造成了一定的影响。
针对不动产预告登记制度存在的法律法规的不完善，应当加快不动产登记法的制定，完善不动产登记相关法规，明确不动产预告登记的法律地位、程序和标准等，确保法律的科学性和严谨性。
对于登记程序不规范的问题，应当建立完善的登记标准和流程，加强登记人员的培训和管理，提高不动产预告登记的审核严格性和操作规范性，确保登记信息的真实性和准确性。
3、加强信息披露在信息不对称的问题上，应当加强不动产信息的披露和公开，建立起不动产市场的信息交换机制，保障各方在不动产交易和投资中的信息平等，减少信息不对称所带来的风险。
预告登记制度
预告登记制度一、预告登记制度概述预告登记制度，作为房地产法律中的一项重要制度，是指在转让、抵押等处分房地产过程中，为保护当事人合法权益，保障房地产交易安全，维护房地产市场秩序，由当事人向登记机构申请，对即将进行的房地产权利变动进行预先登记。
这一制度主要在《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》以及其他相关法律法规中得到规定。
二、预告登记制度的定义预告登记，又称为预登记或预先登记，是指当事人签订买卖房屋或其他不动产物权的协议后，为保障将来实现物权，按照约定向登记机关申请预先进行的登记。
这个过程并不直接产生物权变动的效果，而是为了在将来发生物权变动时，使当事人能够享有优先权或进行必要的追索。
三、预告登记制度的目的1.保障当事人权益：通过预告登记，可以避免“一房多卖”的情况发生，保护当事人的合法权益。
2.维护交易安全：通过预告登记，可以增加交易透明度，减少虚假交易和欺诈行为，从而维护交易安全。
3.稳定房地产市场：预告登记制度的实施，有利于遏制投机和过度炒房行为，稳定房地产市场。
4.提供法律保障：预告登记为当事人的权利提供了法律保障，当出现纠纷时，可以为法院提供明确的证据。
四、预告登记制度的适用范围预告登记制度的适用范围广泛，主要包括以下几类：1.房屋所有权转移预告登记：适用于房屋买卖、交换、赠与、继承等情形。
2.房屋抵押权预告登记：适用于为担保债权实现而设立的抵押权。
3.其他不动产物权变动预告登记：包括土地使用权、地役权等其他不动产物权的变动预告登记。
五、预告登记的程序1.申请：当事人应当向当地的房地产登记机构提出预告登记申请。
申请时应提交身份证明、房产证或买卖合同等相关资料。
2.审查：登记机构对当事人提交的资料进行审查，确认其真实性和合法性。
3.预先登记：经审查合格的，登记机构应当进行预先登记，并颁发预告登记证明。
4.通知义务人：登记机构应当将预告登记情况及时通知相关的义务人，如房屋所有权人或抵押权人等。
浅析我国不动产预告登记制度的不足与完善对策
浅析我国不动产预告登记制度的不足与完善对策不动产预告登记是指当事人在未将不动产权利转移或设定抵押等法律行为实现前，以登记名义向不动产登记机构登记该项法律行为并公示于不动产登记簿上的一种登记方式。
该制度可以有效地预防欺诈、侵权和财产风险，保护当事人的合法权益，促进不动产交易的顺利进行。
但是，在实践中，我国不动产预告登记制度存在一些问题和不足之处，需要进行改革和完善。
一、不足之处1. 登记流程繁琐，效率低下。
不动产预告登记需要提交大量的材料，并经过多次复查和审批才能完成，整个登记流程较为繁琐，时间成本较高，严重影响了当事人的合法权益。
2. 信息公示方式单一。
不动产预告登记在不动产登记簿上进行公示，但是这种方式存在信息公示不及时、不准确的问题，容易导致不动产权利的侵害和损失。
3. 对登记机构的监管不力。
一些不动产登记机构的工作人员存在违法违规行为，比如虚开预告登记证明，私自修改不动产登记簿等行为，但是对这些行为的处罚力度不够，监管不力。
二、完善对策1. 优化登记流程，提高效率。
针对登记流程繁琐、效率低下的问题，可以加强政府部门之间的信息共享，实行一网通办，建立一体化的不动产登记服务平台，提高登记效率。
2. 创新信息公示方式，提高透明度。
可以借鉴国外的经验，采用不动产信息中介机构作为公示平台，将不动产预告登记信息实时地公布于该平台上，提高信息公示的准确性和即时性。
3. 强化监管力度，净化工作环境。
加强对不动产登记机构的监管，加强对工作人员的教育和培训，建立健全的内部监督和惩治机制，使得登记机构不得参与不正当的行为。
4. 完善保障措施，保护当事人利益。
加大对不动产预告登记的监管力度，建立健全的赔偿机制，对于因不动产预告登记错误导致的损失进行赔偿，保障当事人的合法权益，提高预警机制，在第一时间发现风险并采取措施。
综上所述，我国的不动产预告登记制度在实践中存在一些问题和不足之处，需要进行改革和完善。
只有通过不断地完善和提高该制度的监管机制和服务机制，才能更好地保障当事人的权利和利益，促进不动产交易的安全和健康发展。
论我国的不动产预告登记制度
论我国的不动产预告登记制度
口牛迎 雪
（ 西北政法 大学民商法学院 陕西西安 ７ ０ ６ ） １０ ３
摘 要 ： 国物权法首次确立 了不动产预告登记制度 ， 我 这对于保护 不动产 交易安全 、 少交易风险 、 减 稳定社会秩序 具有重要意 义 本文结合我 国实 际情 况， 图对预告登记制度 的涵 义、 试 适用范 围、 力等 问题进行 阐述 ， 效 并提 出建立并完善我 国预告登记制度 的点滴建议 。 关键词 ： 预告登记 物权法 完善 预告 登记 的涵 义 预告 登记 ，即为保 全 一项 以将 来发 生不 动产 物权 为 目的 的请 求权 的不动 产 登记 。预 告登记 所 登 记 的不 是现 实 的不 动产 物 权 ， 而 是将 来发 生不 动产 物权 变动 的请 求权 ， 是在 确 定 的财产 登记 它 条件 还 不具备 时 ， ｌ 来财 产变 动 能够顺 利进 行 ， 为『 将 而就 相关 权利 的请 求权 进行 的 登记 。预 告登 记属 于不 动产 登 记 的范畴 ，记 载于 不动 产记 簿 中 ， 有登 记 的公示 力 。其 旨在 保全 不动 产物 权 变动 具 的债 权请 求权 ，同时它 也 是一种 担保 手 段 。在登 记要 件 主义 的物 权变 动模 式下 ， 动产物 权变 动 因进 行本 登记而 发 生 ， 进行 本登 不 在 记之 前 ， 可能 不动产 物权 变动 的 原 因已经存 在 ， 登 记条 件缺 乏或 但 尚未 成就 ， 时当 事人虽 拥有 债权 请求 权 ， 物权 变动 仍 然存 在落 此 其 空 的风险 ， 因此 ， 利 人可将 该 债权 请求 权记 载 于登记 簿 中 ， 权 以限 制物 权人 的处 分 行为 。 二、 预告 登记 制度 适用 的范 围 预告 登记 可 以适 用的 范 围是非 常广 泛 的 。 国 《 权法 》 ２ 我 物 第 ０ 条规 定 ： ”当事人 签 订买卖 房屋 或 者其 他不 动产 物权 的协 议 ， 为保 障将 来实现 物 权 ， 照 约定 可 以 向登 记机 构 申请 预告 登记 。预 告 按 登记后 ， 未经 预告 登记 的权利 人 同意， 分该不 动产 的 ， 发生物 权 处 不 效力 ” 由此可 见 ， 物权 法》 。 《 没有 对预 告 登记 的范 围进 行严 格 的限 定， 只规 定了两 种情 形 ， 即最 典型 的商 品房预 售登 记及 其他 不动 产 物权 的预 告登 记 ，而且 发生 预告 登记 的债 权 请求权 的原 因仅 限定 为合 同 。 三、 告登 记 的效 力 预 １ 担保 效 力 ． 预告 登记 的首 要效 力在 于担 保功 能 ， 《 国民法典 》 ８ ３ 如 德 第 ８ 条第 ２款 规定 ：在 预 告登 记后 对土 地或 权利 进行 处 分 的，以处 分 ” 将 妨害 或侵 害请 求权 为 限 ， 处 分无 效 。以强制 执 行或 假扣 押执 其 行 的方 式或 破产 管理 人进 行 处分 的 ， 适用 此 种规 定 。” 国 《 也 我 物 权法》第 ２ ０条第 １ 规 定 ：预 告登记 后 ， 款 ” 未经 预告 登记 的权 利人 同意 ， 处分 该不 动产 的 ， 不发 生物 权效 力 。” 根据 这 一规 定 ， 过预 经 告登记 的债 权请 求权 ， 获得 了对 抗其 他处 分行 为 的排斥 性效 力 。 我 国采 绝对 无 效主 义， 即在 预 告登 记后 ， 务人对 不动 产权 利 的处分 义 在 妨害 预告 登记 请求 权 的范 围 内，处分 行 为一律 无 效 。这种 排斥 性 效力 ， 理论 上一般 称之 为预 告 登记 的担 保效 力 ， 叫保 全效 力或 也 排 他效 力 ， 是预 告登 记制 度 的核心 效 力 。 是 ， 全 效力 不是 预告 但 保 登记 的唯一 效力 。 ２ 登 记 顺位 保证 效力 ． 依物 权法 理论 ， 当同一物 上 有数 个相 冲突 的物权 时 ， 位在 前 顺 的物 权优 先 实现 。预告 登记 保全 顺位 的效 力是指 当预 告 登记推 进 到本 登记 时 ， 不动产 权利 的顺 位 不是 依本 登记 的 日期 确定 ， 是 以 而 预 告登记 的 日期 为准 加 以确 定 。由于预 告 登记 是暂行 性 的 ， 要 其 么转 为本 登 记 ， 么丧 失效 力 。当 其能 够成 功地 转 为本登 记 的时 要 候 ， 所具 有 的顺位 自然 也应 当转 归 为本登 记 ， 有这 样才 能更 有 其 只 效地 保障 债权 人 的合法 权 益 。 国 《 我 物权 法》 预 告登 记 的顺 位 效 对 力没 有规 定 ，建议 在将 来 的不动 产 登记 立法 中对 这个 问题 加 以明
论预告登记制度存在的问题
论预告登记制度存在的问题作者：程杜芳来源：《法制与社会》2010年第24期摘要预告登记为中世纪德国民法所创设,后为瑞士、日本民法所采用。
我国《物权法》也将它纳入其中,但由于规定的较为概括,被广泛地认为存在一些不足之处。
本文从预告登记行为构成要件的角度出发,探讨各种问题所产生的内在原因。
关键词预告登记构成要件物权法中图分类号:D923.2 文献标识码:A 文章编号:1009-0592(2010)08-058-01一、预告登记概述预告登记,是指为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权而进行的登记。
我国《物权法》第20条规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保证将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记,预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。
”①预告登记制度在保护权利人利益,降低交易风险等方面起到了非常重要的作用。
但是也存在着一些不足之处,等待去解释与完善。
有学者认为现在的预告登记制度存在着以下问题:(1)适用范围较窄;(2)对预告登记的效力规定不恰当;(3)预告登记实现途径较少,规定过于僵化;(4)缺乏预告登记的转让与消灭的规定。
②笔者认为对这些方面的讨论归结起来即是对预告登记制度构成要件的明确化。
物权法规定的过于简单,建设部的《房屋登记办法》中虽有较为详细的规定,但并没有系统地规定它的构成要件。
笔者通过对其构成的分析来系统地看预告登记行为,理解预告登记制度所存在的问题。
二、构成要件一个法律行为一般可分为以下五个方面:(1)行为主体;(2)主体的行为;(3)行为方式或手段;(4)具有法律意义的结果;(5)行为事实与结果事实之间的因果关系。
③因此,可从法律法规中这五个方面来看预告登记制度。
(一)行为主体与主体的行为根据我国相关法律规定,预告登记的主体应当为签订买卖房屋或其他不动产物权的协议的当事人,具体来说是预购商品房、以预购商品房设定抵押、房屋所有权转让、抵押的当事人。
预告登记制度相关问题探讨
易的安 全实 现 、 平衡 不动 产物 权变 动 中多方 当事 人的利 益 、 促 使 了有 力 的规范 基础 。
当事人 自觉 遵守 诚 实守信 的原 则具 有重 大的现 实意 义 。 同时 ， 建
度 的相 关 问题做 出进一 步的探 讨和 阐释 ， 以期 对构建 我 国完 善 的 记 ， 不 同于本 登记 。预 告登记 并不 发生物 权变 动的效 力 ， 它只 是 预告 登记 制度 有所 裨益 。
一
以保全 不动 产物 权变动 为 目的 的具有物 权效 力的法 律手 段 。 《 物 权 法》 第二 十条 第二款 中“ 自能够 进行不 动产 登记 之 日起 三个 月 内” ， 此 处提 到 的“ 不动产 登记 ” 就 是本登 记 ， 又 称终局 登记 。 本 登
一
项不 可或缺 的组成 部分 。
登记 保护 的是登记权 利人 ， 为 了保 护权利 人将来物 权变动 的债权
我 国在 《 物 权法》 颁布之 前 ， 只 有部分 地方性 法规 中对预 告登 请 求权 ， 而 异议 登记保 护 的是事 实上 的权利 人 ， 它 中止 了现时权 记 制度做 出 了一些规 定 ， 如２ ０ ０ １ 年 出台 的《 南京 市城镇房 屋权属 利人 登记所 表现 出来 的权 利推定 原则 ， 即以不动产 登记簿 所记载 登 记条 例》 、 ２ ０ ０ ５年 出台 的《 天津 市房 屋权属 登记 条例》 等等 。这 的 当事人 的权利 内容 为正 确不动 产权 利 的效力打 了折 扣 。
些 地方 立法 虽然 都仅 限于 某个 区域适 用 ， 具有 一 定 的局 限 ， 但
论预告登记制度存在的问题——从构成要件角度分析
２ ０年 ８月 （ ） ０１ 下
｛占 ｝ 轧会 ； Ｉ Ｊ
论 预 岩 登 记 利 度 蓿 在 问题
从 构 成要 件 角度 分 析
程 杜 芳
摘 要 预 告登 记 为 中世 纪德 国民法所创 设 ， 为瑞士 、 后 日本 民法所 采用 。我 国 《 物权 法》 也将 它 纳入 其 中， 由于规 定 的 但 较 为概 括 ， 被广 泛地 认 为存在 一些 不足之 处 。 文从 预告 登记行 为构 成要件 的角度 出发 ， 讨各 种 问题 所产生 的 内在 原 因。 本 探
、
这 签订 买卖房 屋 或者 其 他不 动产 物权 的协 议 ，为保 证将 来实 现物 不去探 究它 内在 的存 在价 值 ， 是不合 适 的。 权， 按照 约定 可 以向登记 机构 申请预 告登记 ， 告登 记后 ， 预 未经预 笔者认 为 ， 学者 们 不应 当是仅 罗列扩 大 的各个 方面 ， 应当 而 告登记 的权 利人 同意 ， 分该不 动产 的， 处 不发 生物权 效力 。。 ”预告 去考量 扩 大后 是否会 有积 极 的作用 。适 用 范围 的扩 大会使 更多
对于 冲突 问题 ， 由于一 项不 动产 上除存 在经 过预 告登记 的债 要件 。 者通 过对 其构 成 的分析 来系 统地看 预 告登记 行为 ， 笔 理解 述 。 权外 ， 可 能同 时存在 建筑 工程款 优先 权 、 还 抵押 权和 未经预 告登 预 告登记 制度 所存 在 的问题 。 二 、 成 要件 构 个 法律 行 为一般 可分 为 以下五个 方面 ： １行 为主 体 ：２ （） （）
有学 者认 为现 在 的预告 登记制 度存 在着 以下 问题 ： １ 适用 预告登 记制 度 ， 对一 些差异 较大 的制度 ， 效力规 定不恰 当 ：３ 预 告登记 实现 当纳入 其 中， 值得商 榷 的 。 （） （） 是
浅论中国预告登记制度的缺陷及补足
浅论中国预告登记制度的缺陷及补足前言:我国城市住房政策从福利房转化为商品房后，商品房交易日渐火爆。
其中预售房销售普遍存在，但由于市场体系不完善，法规建设跟不上，使得商品房交易中违规、违法现象和买卖纠纷层出不穷。
近几年，我国制定的商品房预售合同的登记备案制度，对预防和制止这些欺诈行为起到了一定积极作用，但由于这一制度尚不系统、不完备，设计上更偏重于行政管理功能，行政色彩较强，致使其对预购人权益保护的功用未能得到充分的发挥。
《中华人民共和国物权法》出台后，规定了预告登记制度。
通过预告登记，预购人的权利受到了很好的保护，预售人的行为受到了一定的限制，第三人可以通过公示了解商品房的现状，从而决定是否从事交易。
关键词：商品房预售;预告登记;效力一、商品房预售与预告登记（一）商品房预售商品房预售俗称“卖楼花”，一般被认为是由香港立信置业公司于1954年所首创。
所谓商品房预售，一般意义上的预售，是指房地产开发商(预售人)将正在建设中的尚未竣工的房屋预先出售给购房者(预购人)，购房者支付定金或购房款，房地产开发商在未来确定的日期将房屋交付给购房者并转移房屋的所有权，购房者支付全部款项的一种房屋买卖行为。
它的出现，加快了商品房的销售和开发商资金的周转，为房地产开发商开创了新的融资渠道，从而极大地推动了房地产市场地发展。
因此，在90年代初期，随着我国房地产市场的发展，首先是深圳引入了这种销售方式，然后在全国各地迅速流行开来。
当今，它己经成为商品房销售的一种主流方式。
有关统计资料表明，目前我国各主要城市商品房预售比例均在80%以上，部分城市甚至达到了90%以上。
（二）预告登记预告登记（Vormerkung ）是由德国中世纪民法所创立的一种制度 ,它是为了保全关于不动产物权的请求权而将该请求权加以登记的制度。
预告登记是种特殊的不动产物权登记，其所登记的不是已经完成的不动产物权登记，即不是现实的物权变动，而是目的在于将来发生不动产物权变动的请求权。
论预告登记的撤销制度
乏， 人们对这项制度 了解甚 少 ， 预 告登记 制度在 我 国相 当不完 善， 尤其是撤销制度 。为 了尽 快完 善预告登 记 的撤 销制 度 ， 使 其更具现实意义 ， 更好地促进 市场 经济 的发展 ， 我们 有必要对
易 风险方面无疑发挥 了重要作用。但是 ， 预告登记 制度在我 国 尚不健全 ， 其很大的一个缺 陷就是预告登记后 的撤销问题 尚未
得 到有 效 解 决 。
２ ． １ 预 告 登 记撤 销 制度 存 在 的现 实 问题
的风 险， 使债权人取得不动产物权的请求权得到最大 限度的保 护， 对保障交易安全 ， 实现产权变动的顺畅 ， 维护社会稳 定具有 重要意义 。因此 ， 随着 《 中华人民共和 国物权 法》 《 土地登 记办 法》 《 房屋登记办法》 等法律法规 的陆续 颁布 ， 我国初步 建立 了
个月内未 申请登记 的 ， 预告登记 失效 。 ” 这 是《 物权 法》 确立 的
一
种新 型 的登 记 制 度 ， 即 预告 登 记 制 度 。
预告 登 记 是 不 动 产 登 记 中 的 一项 重要 制 度 ， 是 指 当 事 人 所 期 待 的 不动 产 物 权 变 动 因 条 件 尚未 成 熟 而 不 能 作 最 终 的 权 利
后果 ， 使得设立预告登记的不动产在一段 时间 内处 于被冻结 和
搁置的状态 ， 这 使 预 告 登 记 权 利 人 本 身亦 丧 失 了 自 主处 分 权 利
的主 动 性 。
人 同意 ， 处分该不动产的 ， 不发生物权效力 。 ” 该条第 ２款规定 ：
“ 预告 登记 后 ， 债 权 消 灭 或 者 自能 够 进 行 不 动 产 登 记 之 Ｅ ｌ 起 三
论预告登记制度的完善
2023-11-10•预告登记制度的基本概念•预告登记制度的重要性和应用范围•预告登记制度的实施现状及问题•完善预告登记制度的建议•结论目录01预告登记制度的基本概念预告登记是指当事人约定买卖或其他不动产物权时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人未来取得物权而进行的登记。
预告登记是一种临时性措施，旨在防止债务人擅自处分该不动产，从而保护债权人的利益。
预告登记的定义通过预告登记，债权人可以限制债务人处分该不动产，从而保护自己的利益。
预告登记的目的保护债权人利益预告登记制度可以避免因不动产的重复抵押、买卖或其他物权变动而产生的纠纷，从而提高交易的安全性。
保障交易安全通过预告登记，国家可以掌握不动产的物权变动情况，从而维护社会秩序的稳定。
维护社会秩序《物权法》该法规定了预告登记制度的基本内容，明确了预告登记的法律效力及程序。
《城市房地产管理法》该法对房地产领域的预告登记进行了详细规定，包括登记程序、适用范围等。
预告登记的法律依据02预告登记制度的重要性和应用范围保障不动产交易的安全是预告登记制度的核心价值之一。
在不动产交易中，由于不动产的特殊性质，交易双方往往存在信息不对称的情况，买方难以完全了解不动产的权属状况和权利限制。
通过预告登记制度，可以将不动产权利的变动信息进行公示，使买方能够更加全面地了解不动产的权属状况和权利限制，从而减少交易风险，保障交易安全。
预告登记制度的重要性和应用范围 保障交易安全防止权利滥用预告登记的范围和效力03预告登记制度的实施现状及问题预告登记制度实施现状预告登记的程序和要求01目前，我国预告登记制度主要依据《物权法》和《不动产登记暂行条例》实施。
申请人需提交登记申请、相关证明文件和缴纳相应费用后，方可完成预告登记。
预告登记的范围02预告登记主要针对不动产交易中的预售、预租、预抵押等情形，旨在保障交易安全，维护当事人合法权益。
预告登记法律效力03预告登记完成后，未经权利人同意，他人不得对该不动产进行处分，否则该处分行为无效。
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论预告登记制度
发表时间：2009-07-07T10:55:59.903Z 来源：《中国经贸》下半月2009年第6期供稿作者：吴波
[导读] 必须完善我国预告登记制度，维护法律权威。
论预告登记制度
吴波
（沈阳市中级人民法院, 辽宁沈阳 110013）
摘要:预告登记制度是物权法登记制度中的一个重要规定，它可以有效地保护不动产请求权，最终达到平衡不动产交易当中各方利益的目的。
但是，分析我国相关法律规范仍然存在着许多的不足和缺陷，因此必须完善我国预告登记制度，维护法律权威。
关键词:预告登记制度;商品房;物权法
一、预告登记制度的发展现状
1.立法现状
目前，我国对于预告登记制度的立法例遵循的是法典式与特别法式相结合的方式：即在基本法（《物权法》）中对预告登记制度进行原则性规定，并且在特别法（《房屋登记办法》）中对预告登记的详细内容予以细化，这种立法方式既体现了法律的权威性、简洁性，又不失可操作性。
另外，一些地方性法规早在《物权法》预告登记制度颁布之前，就已经对房屋预告登记制度作出了规定。
例如《南京市城镇房屋权属登记条例》第29条， 2002年《上海市房地产登记条例》，2005年《天津市房地产登记条例》和2007年《广州市城镇房屋登记管理办法》等等。
通过基本法、行政法规和地方性法规这三个层面的法律对于预告登记制度的规范，说明我国已经从体制上建立了预告登记制度。
2.实际操作情况
(1)预告登记制度
目前，我国的南京、上海、天津、广州等地区的地方立法对于预告登记制度作出明确的规定。
对于其他地区来说，目前购房者办理产权登记时需进行“发放产权证”和“保留产权档案”这两项内容，其中的“保留产权档案”一项即具有“登记”性质，只不过旧登记办法未建立“房屋登记簿”。
新办法实施后，行政部门就要建立“房屋登记簿”，将购房者写进登记簿，并详细记录房产自然情况、位置、所有权人及权属转移等信息。
(2)预售登记制度
另外，作为房地产登记的一个部分，我国设立了商品房预售登记备案制度，《城市房地产管理法》第44条和《城市商品房预售管理办法》10条都对预售登记作出规定。
其目的是通过商品房预售合同的登记对开发商预售行为的合法性进行审查，从而保障购房人的合法权益。
但是，我国预售登记备案制度，并未明确该预售登记的效力和对抗第三人的效力，没有赋予购房人申请登记的权利。
因此，不能有效发挥预防“一房二卖”等房屋买卖纠纷的作用。
二、我国预售登记制度实践中存在的主要问题及完善
1.预告登记制度的保护请求权范围不明晰
根据《物权法》第20条以及《房屋登记办法》第67条规定：当事人预购商品房、以预购商品房设定抵押以及房屋所有权转让、抵押可以申请房屋预告登记，由此可以看出，我国预告登记请求权的范围权限定在买卖和抵押房屋的协议，而对变更、消灭或赠与及附条件或附期限的请求权等是否能够进行预告登记没有规定。
根据物权法定原则，没有规定就不能适用预告登记制度。
在我国现实生活中，为了保全给予或取消土地上的某项权利，对土地抵押权的请求权或变更此种权利的内容的请求权，或者是为了保全附条件或附期限的请求权时并没有进行预告登记，同样对债权存在一定的风险和不利条件，笔者认为这些权利也应该在土地登记簿中进行登记。
因而我国物权法预告登记所保全的请求权不能仅限定在房屋或者其他不动产的协议，应根据物权交易安全的需要给予适当的扩大。
2.预告登记制度的效力有待完善
预告登记的法律效力是预告登记制度的核心问题。
由于预告登记的权利具有类似物权的排他效力。
从各国法律的规定来看，这种排他效力主要包括权利保全、顺位保全和破产保护效力，它们分别体现了预告登记的担保作用、顺位作用和完善作用。
我国《物权法》只规定了权利保全效力，而对顺位保全和破产保护效力均未涉及。
笔者建议采取相对无效的效力规范模式。
预告登记后，登记义务人有权处分不动产，但与预告登记保全的权利相抵触的，不发生物权效力。
而且，为发挥预告登记的功能，在经法院确定的判决而对不动产为强制执行也不能排除预告登记的效力。
另外，明确规定预告登记保全顺位的效力和破产保护效力。
3.预告登记制度的发生方式缺失
关于预告登记的产生原因及申请程序。
我国物权法只规定当事人可以按照约定向登记机构申请预告登记，但如果约定不成，如何处理，在国外有相应的假处分制度。
假处分是法院为保全某项请求权而做出的有临时效力的指令，我国诉讼法中没有假处分制度，假处分类似于我国司法中的保全措施，可类推适用。
笔者认为可增加规定由请求权人向法院申请，经由法院的保全裁定进行预告登记。
另外，将预告登记条款写进《房地产买卖合同示范文本》里，防止购房者因为不了解预告登记，使得预告登记制度的实施受到影响，而如果将预告登记制度写入房地产买卖合同示范文本中，提醒购房者这项权利，将使预告登记制度的发挥应有作用。
4.预告登记薄的公开化
《物权法》和《房屋登记办法》中都将预告登记作为预售房屋的一项重要内容，证明房屋所有权人，因此，对于预告登记薄应当公开化，允许购房者查询，购房者也要养成去登记机关查询房屋登记状况的习惯。
但是据笔者了解，目前房屋权属登记薄只允许房屋产权证上面的登记人进行查询，其他人员无权查询，这给购房者带来很大的麻烦，不利于房地产交易的安全稳定，因此按照《房屋登记办法》的要求，登记机关要为查询人提供方便。
另外，此次《房屋登记办法》可谓采用前瞻立法方式，规定可以采用纸介质，也可以采用电子介质进行登
记，并且采用电子介质的，应当有唯一、确定的纸介质转化形式，并应当定期异地备份。
笔者认为，房地产交易权属登记中心应该建立所在地区的房地产交易信息网，使普通市民随时随地都可以了解房屋权属信息，方便买卖。