样板展示区规划报告
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1、样板展示区涉及到营销、设计、工程、成本、配套部五大模 块，并需要由总经理牵头进行系统资源整合的工作
2、样板展示区作为产品力的重要体现，在产品定位阶段必须前 置考虑
3、在概念方案阶段，各部门需从可实施角度对方案进行评估， 也可借助施工图、景观设计单位共同论证，保证方案的可 执行性（尤其是配套的可实施性）
样板展示区策划报告
（多案例汇总）
一、样板展示区的实施前提 二、样板区与总图和工程节点的关系 三、通达项目的关键路径包装 四、客户体验及样板区交通组织流线 五、样板展示区功能定位 六、样板展示区客户接触点策划 七、样板房的客户描述及风格建议 八、样板展示区物业服务要求
目
录
一、样板展示区的实施前提
工作要点
成本预算
样板展示区成本预算
样板展示区必须是“以总经理牵头、落实的一把手工程”
二、样板区与总图和工程节点的关系
• 以新江湾项目为例进行分析
地块现状示意
根据目前的道路情况，主要人流方向只 能从国权北路进入项目基地，但是该道 路路副较小，且沿线的环境比较杂乱， 以此作为人流的导入对项目的定位有很 大的影响，不建议该方案
5
4 3 21
四、 客户体验及样板区交通组织流线
• 以廊坊等项目为例进行分析
客户体验描述
一期别墅客户：
➢ 廊坊市区及下属区县客户为主，北京客户作为辅助导入 ➢ 向往低密度别墅规模化社区生活，对生活具有一定梦想 ➢ 有一定经济实力，但并非富豪 ➢ 小资情调，以自然田园、精致格调取代奢华的豪宅及其尊贵感 ➢ 喜欢地中海小镇的自由、闲适风情 ➢ 高素质的居住群体及高尔夫球场的自然景观
条件
工程节点
• 施工单位确定 • 施工动线组织及专项方案 • 技术交底 • 进场施工 • 过程监督、进度控制 • 竣工验收
配套节点
• 报建、报批 • 配套施工队伍组织 • 政府相关部门协调 • 地块红线内管线走向 • 预埋管线、市政管线迁移 • 管线保护措施 • 样板区验收
ຫໍສະໝຸດ Baidu
销售节点
• 售楼处、工法样板房、工地外 围导视系统等尽量提前2—3个 月完成，用以蓄客接待 • 样板房、样板区提前1—2个月 完成，用以客户转化开盘前锁定 客户 • 会所、商业配套等按实际交付 时间完成，用以不断的塑造卖点 拓展新的客户
三、 通达项目的关键路径包装
• 以廊坊项目为例进行分析
大学城周边 项目
说明：
• 图中蓝色箭头代表东门至项目路线 • 图中红色箭头代表南门至项目路线 • 绿色箭头为交汇后的至项目路线 • 图中1代表张衡路与体育场路口交通
指示牌、2代表张衡路与雪芹路交通 指示牌、3代表张衡路与毕昇路交叉 口路牌、4代表毕昇路岔道口交通指 示牌（岔道通往河畔公寓）
售进入尾声，公寓开始主推时会出现 “售楼处-公寓样板房”与 “售楼处-联排样板房”两条动线，建议考虑空间的区隔、防止干扰
备注：按照规划要求需考虑450平米左右的配套用房面积
设计与工程存在的联动关系
1、本项目受用地布局和物业形态的约束，设计中需要设置大量的地下停车位， 存在近乎于满铺基地的地下车库
2、如果样板区设计于地下车库之上，则样板区建设必须开始于地下车库整体 完成之后，整体交付时间均需后移. 如果将样板区建设脱离与小区工程建设关键线路之外，则要求样板区的设 计必须与地形集中车库脱开，存在独立性
职能分工
营销需求
开盘时间 样板展示要求（展示区面积；
样板房套数；装修风格；景观； 会所；售楼处；看房动线等）
设计方案
样板区范围大小及位置 样板区与总图的关系分析（场 地标高、车库开 挖、综合管线） 样板区景观概念设计 样板区交通流线组织
配套、工程进度
项目主要里程碑节 样板区计划 配套建设、项目施工安排
2
1
利用目前新江湾城已经形成的生 态居住区景观，从青石路延伸段 进入项目，有利于营造项目大新 江湾城的概念，但实施的最大关 键是民府路的建设进度是否可以 达成
总图示意
人流导入动线
车库示意
多层区 79辆（39辆为子母车位，40辆为普通车位），1.2辆/户 联排区 142辆（含访客），2辆/户
营销需求
3、有3套联排被售楼处占用，当项目进度接近尾盘销售时，可将售楼处迁至配套 用房处（公寓位置）
总图与样板展示区范围：方案一
1、样板区面积6500㎡左右，展示完整性强，表现效果好，从入口—中心 景观—售楼处—样板房（联排+公寓）可以形成完整的动线，同时在各 个节点都可以有独立成形的展示效果，现场感染力对销售有很大促进
方案二总图设计
1、样板区面积3000㎡左右，其中包括售楼处、样板房（联排+公寓）， 依照目前的总图布局，联排和公寓各成一块，缺乏系统性和规模性， 但是由于联排与公寓的销售周期有一定间隔，因此只是在展示效果上 存在一定缺陷，周边为施工工地，对于展示联排效果不利
2、按照工程交付时间为2010年3月中旬，因此销售时间可以较方案一提 前半年，预计在2010年4月中旬，且采取与地库脱开建设的方式，工 期方面可控性强
4
2
1
3
市区 项目
说明： • 路线一：红色箭头，和平路至云鹏道 • 路线二：蓝色箭头，和平路、艺术大
道至四海路或华祥路
北京 项目
说明： • 两个红旗为高速两条出口 • 红色箭头为抵达路线 • 图中1为广告牌、2为云鹏
道与1号楼交口交通指示牌 3为1号路与华创天元公司 指示牌、4为大学城东门广 告牌，5为毕昇路广告牌
1、开盘销售：联排与多层分期销售 2、样板展示要求 售楼处：利用三套别墅打通，整体作为售楼处（通过市场调研，如在大宁商圈
附件设置临时售楼处，月租金10万，成本耗费较大）
样板房：联排2套，“传统户型”与“创新户型”各一套
多层2套，“1-2层复式”与“3层平层”各一套
看房动线：联排销售开盘时仅存在“售楼处-联排样板房”一条动线，当联排销
2、工程交付时间需要延迟到2011年9月初，销售开盘时间顺延至2011年 9月中，且销售标准几乎达到准现房销售,对于前期资金的投入要求较高
3、地库、中央景观无需分期，一次成型完成交房标准，利于进行成本控 制，对于道路、管线方面实施也相对有利
4、针对目前总平面的户型设计，需要进行局部调整，在样板区内（标志 处）设置一组特殊户型，以便在中央景观处呈现更出色的表现，同时 有利于样板区面积的合理控制
2、样板展示区作为产品力的重要体现，在产品定位阶段必须前 置考虑
3、在概念方案阶段，各部门需从可实施角度对方案进行评估， 也可借助施工图、景观设计单位共同论证，保证方案的可 执行性（尤其是配套的可实施性）
样板展示区策划报告
（多案例汇总）
一、样板展示区的实施前提 二、样板区与总图和工程节点的关系 三、通达项目的关键路径包装 四、客户体验及样板区交通组织流线 五、样板展示区功能定位 六、样板展示区客户接触点策划 七、样板房的客户描述及风格建议 八、样板展示区物业服务要求
目
录
一、样板展示区的实施前提
工作要点
成本预算
样板展示区成本预算
样板展示区必须是“以总经理牵头、落实的一把手工程”
二、样板区与总图和工程节点的关系
• 以新江湾项目为例进行分析
地块现状示意
根据目前的道路情况，主要人流方向只 能从国权北路进入项目基地，但是该道 路路副较小，且沿线的环境比较杂乱， 以此作为人流的导入对项目的定位有很 大的影响，不建议该方案
5
4 3 21
四、 客户体验及样板区交通组织流线
• 以廊坊等项目为例进行分析
客户体验描述
一期别墅客户：
➢ 廊坊市区及下属区县客户为主，北京客户作为辅助导入 ➢ 向往低密度别墅规模化社区生活，对生活具有一定梦想 ➢ 有一定经济实力，但并非富豪 ➢ 小资情调，以自然田园、精致格调取代奢华的豪宅及其尊贵感 ➢ 喜欢地中海小镇的自由、闲适风情 ➢ 高素质的居住群体及高尔夫球场的自然景观
条件
工程节点
• 施工单位确定 • 施工动线组织及专项方案 • 技术交底 • 进场施工 • 过程监督、进度控制 • 竣工验收
配套节点
• 报建、报批 • 配套施工队伍组织 • 政府相关部门协调 • 地块红线内管线走向 • 预埋管线、市政管线迁移 • 管线保护措施 • 样板区验收
ຫໍສະໝຸດ Baidu
销售节点
• 售楼处、工法样板房、工地外 围导视系统等尽量提前2—3个 月完成，用以蓄客接待 • 样板房、样板区提前1—2个月 完成，用以客户转化开盘前锁定 客户 • 会所、商业配套等按实际交付 时间完成，用以不断的塑造卖点 拓展新的客户
三、 通达项目的关键路径包装
• 以廊坊项目为例进行分析
大学城周边 项目
说明：
• 图中蓝色箭头代表东门至项目路线 • 图中红色箭头代表南门至项目路线 • 绿色箭头为交汇后的至项目路线 • 图中1代表张衡路与体育场路口交通
指示牌、2代表张衡路与雪芹路交通 指示牌、3代表张衡路与毕昇路交叉 口路牌、4代表毕昇路岔道口交通指 示牌（岔道通往河畔公寓）
售进入尾声，公寓开始主推时会出现 “售楼处-公寓样板房”与 “售楼处-联排样板房”两条动线，建议考虑空间的区隔、防止干扰
备注：按照规划要求需考虑450平米左右的配套用房面积
设计与工程存在的联动关系
1、本项目受用地布局和物业形态的约束，设计中需要设置大量的地下停车位， 存在近乎于满铺基地的地下车库
2、如果样板区设计于地下车库之上，则样板区建设必须开始于地下车库整体 完成之后，整体交付时间均需后移. 如果将样板区建设脱离与小区工程建设关键线路之外，则要求样板区的设 计必须与地形集中车库脱开，存在独立性
职能分工
营销需求
开盘时间 样板展示要求（展示区面积；
样板房套数；装修风格；景观； 会所；售楼处；看房动线等）
设计方案
样板区范围大小及位置 样板区与总图的关系分析（场 地标高、车库开 挖、综合管线） 样板区景观概念设计 样板区交通流线组织
配套、工程进度
项目主要里程碑节 样板区计划 配套建设、项目施工安排
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利用目前新江湾城已经形成的生 态居住区景观，从青石路延伸段 进入项目，有利于营造项目大新 江湾城的概念，但实施的最大关 键是民府路的建设进度是否可以 达成
总图示意
人流导入动线
车库示意
多层区 79辆（39辆为子母车位，40辆为普通车位），1.2辆/户 联排区 142辆（含访客），2辆/户
营销需求
3、有3套联排被售楼处占用，当项目进度接近尾盘销售时，可将售楼处迁至配套 用房处（公寓位置）
总图与样板展示区范围：方案一
1、样板区面积6500㎡左右，展示完整性强，表现效果好，从入口—中心 景观—售楼处—样板房（联排+公寓）可以形成完整的动线，同时在各 个节点都可以有独立成形的展示效果，现场感染力对销售有很大促进
方案二总图设计
1、样板区面积3000㎡左右，其中包括售楼处、样板房（联排+公寓）， 依照目前的总图布局，联排和公寓各成一块，缺乏系统性和规模性， 但是由于联排与公寓的销售周期有一定间隔，因此只是在展示效果上 存在一定缺陷，周边为施工工地，对于展示联排效果不利
2、按照工程交付时间为2010年3月中旬，因此销售时间可以较方案一提 前半年，预计在2010年4月中旬，且采取与地库脱开建设的方式，工 期方面可控性强
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市区 项目
说明： • 路线一：红色箭头，和平路至云鹏道 • 路线二：蓝色箭头，和平路、艺术大
道至四海路或华祥路
北京 项目
说明： • 两个红旗为高速两条出口 • 红色箭头为抵达路线 • 图中1为广告牌、2为云鹏
道与1号楼交口交通指示牌 3为1号路与华创天元公司 指示牌、4为大学城东门广 告牌，5为毕昇路广告牌
1、开盘销售：联排与多层分期销售 2、样板展示要求 售楼处：利用三套别墅打通，整体作为售楼处（通过市场调研，如在大宁商圈
附件设置临时售楼处，月租金10万，成本耗费较大）
样板房：联排2套，“传统户型”与“创新户型”各一套
多层2套，“1-2层复式”与“3层平层”各一套
看房动线：联排销售开盘时仅存在“售楼处-联排样板房”一条动线，当联排销
2、工程交付时间需要延迟到2011年9月初，销售开盘时间顺延至2011年 9月中，且销售标准几乎达到准现房销售,对于前期资金的投入要求较高
3、地库、中央景观无需分期，一次成型完成交房标准，利于进行成本控 制，对于道路、管线方面实施也相对有利
4、针对目前总平面的户型设计，需要进行局部调整，在样板区内（标志 处）设置一组特殊户型，以便在中央景观处呈现更出色的表现，同时 有利于样板区面积的合理控制