如何防范房地产抵押贷款的风险
房地产抵押风险及其防范
规定 ，在 抵押 人不 能履 行债 务时 ，处 置抵 押物 所得 款前 顺位 抵押 权 记管理的混乱局面。因此， 笔者认为， 登记机构与管理权限的统一，
人优 先 后顺位 抵 押权 人。 因此 ，后顺 位抵 押权 人如 果没 有充 分把 握 不仅要求我 国所有的行政 区域 内房地均 由一个统一的机构一并登 好抵 押物 的价值 ，往 往会 造成 债权不 能 完全受偿 风 险。 记管理，而且要求各地区登记机构的名称、机构性质、登记管理 权 限 应保 持 一致 。 ２ ． 在 建 工程 抵押 的 风险 在 建 工程 抵 押 ，是指 抵 押人 为 取 得 在建 工 程 继 续建 造 资金 的 ２ ． 统 一登 记程 序 贷款 ， 以其 合法 方 式取 得 的土地 使 用权 连 同在 建工 程 的投 入 资产 ， 登记程 序 ，即房 地产物 权登 记 的步骤 ，具体 而 言 ，包含登 记 申 以不 转 移 占 有 的方 式 抵 押给 贷 款 银 行 作为 偿 还 贷 款 履行 担 保 的 行 请 、受理 审核 、登 记几 个方 面 。针对 目前 我 国 尚未完 善统 一 的房地 为 。 由于 在 建 工程 尚未 完 工 ，仍 属 非 担保 物权 ，对 于 接 受在 建 工 产物 权 登记制 度 的现状 ，统 一房 地 产物 权登 记程 序 要求关 于 不动 产 程 抵押 的债权人存在很大不利。又由于在建工程 （ 特别商 品房开 物权 登 记的 立法不 应仅 仅 着眼于 物 权登 记具 体 应分 为哪 些步骤 等 笼 发项 目）具有标的物价值大 ，修建周期长 ，需要资金量大，属风 统 的规 定 ，还应 深入 到每 个步 骤所 涉及 的细 节 问题 。统 一登 记程 序 险 高 。如 遇 到 融 资 困 难和 市 场 变 化 ，都 可 能 导致 工 程 烂 尾 。个 别 的基 础 在于 登记 申请材 料的 内容及 格式 应在 各地 区保 持统 一 。 不 法 开 发商 将 在 建 工程 抵押 贷 款 资 金卷 款 潜 逃 案件 也 时 有 发 生 ， ３ ． 建立 统 一 的房地 产 物权 公 示信 息 系统 如 何 防范 在建 工程 抵 押 风险 尤为 重 要 。在处 分 清偿 债务 ，根据 最 信息 社 会 为房 地 产 登 记工 作 带 来 了诸 多 的便 利 ，其 中最 重 要 高 人 民 法 院关 于 建 设 工 程价 款 俦 受 偿 权 问题 批 复 》 规定 ：首 先 是 的即是要实现 房地产物权公示信息 的电子化 ，并在全国范围内建 善 意 购 房 者 优 先 ，其 次 再 是 工程 款 ，最 后 才轮 到 抵 押权 的受 偿 ， 立统 一 的房 地产 物权 公 示信 息 系统 。 实 现信 息 的公 开 化 、共享 化 ， 有 可 能到 了抵 押 权 受偿 时 ，抵 押人 已无 钱可 清 偿 。 ３ ． 超 值抵 押 房地 产 ，贷 款赔 付 受损
购买二手房如何预防房屋被抵押
购买二手房如何预防房屋被抵押要预防房屋被抵押的这种境地的话必须要找到正规的中介公司，到房产部门查询二手房的相关档案，买房者在买房的时候就要仔细查看房子的产权证，如果该房产处于抵押状态的话其实在房管局都是有登记的，在签合同的时候，就把房产抵押的这种情况接入合同条款当中。
▲一、购买二手房如何预防房屋被抵押?1、要找一个正规的中介公司。
2、可以到房产部门查询相关档案。
房产部门备有房产档案，每处房屋的抵押.买卖等“档案”都可以查询得到，这样市民就可避免买到抵押房等。
3、买房者在买房时要仔细察看房屋产权证。
一般情况下没有抵押的房子在房产证的“他项权”(即在房主的名字、坐落地址、面积等内容的下放)一栏里是空着的如果是抵押房在房产证上都有记载。
所以从房产证的“他项权”一栏里看是否有登记就可以知道是不是抵押房了。
4、在签订合同时把抵押房情况列入合同条款中，在卖家违约时作为索赔的依据，以保证买房者的合法权益。
5、要求在签完合同后立即过户。
若购买的是2年以上的商品房，可以立即过户，不用缴纳营业税之类的附加税款。
经济适用房选择在5年以上的，按照相关规定5年以上经济适用房可以过户。
▲二、个人住房抵押贷款风险分析1、信用风险信用风险是个人住房抵押贷款风险中最基本最直接的风险。
信用风险一般包括以下几种形式：(1)被迫违约。
被迫违约是指借款人在购买房产后，由于家庭、工作、收入、健康等因素的变化，导致实际支付能力下降，无法继续正常向商业银行按照规定还本付息，被迫对个人住房贷款合同进行违约的行为。
(2)理性违约。
理性违约是指借款人从财务核算的角度出发,当发现抵押物的重置成本小于其住房按揭贷款的剩余本金时,放弃原来的抵押物购买新房比继续供款保留原抵押物更“合算”,从而主动终止履行贷款合同还款计划的违约行为。
当房价迅速下跌或利率上升幅度较大，继续还款的成本大于放弃还款的收益，借款人会理性违约。
(3)提前还款。
提前还款是指借款方在还款期未到之前即先行偿还贷款的行为。
浅谈商业银行房地产抵押贷款风险防范
行往往认为地上建筑物、 其他 附着物无论是抵押设
定 前所 建 ， 还是 抵 押 设定 后 所 建 ， 均应 视 为 抵 押 物 的一 个组 成部 分 。更有 些银行 随着其 拥有设 定抵 押
权 的土地上建筑物增加而相应增加贷款金额 。其 实， 根据《 担保法》 ５ 第５条规定 ， 抵押合同签订后 ， 土
土地使用权抵押操作等。
关键词 ： 商业银行 ； 抵押 ； 贷款 ； 险 风
中图分类号 ：８ ０ Ｆ３ 文献标识码 ： Ａ 文章编号：０ ３ ３ ９ （０ ８ ０ — ０ ６ ０ １０ — ８ ０ ２ ｏ ） ８０ ９ — ２
房地产抵押贷款作为一种安全性 、流动性 、 效 益性 的贷款方式 ， 已经成为商业银行最为普遍 的贷 款方式。 为了有效 防范商业银行房地产抵押贷款风 险， 有效保护债权人 的利益 ， 探讨房地产抵押贷款
地 上新 增房 屋不 属于抵 押物 。
子的假按揭 、开发商恶意套取银行资金的零首付、
返租式的假按揭等 ， 这都对银行造成了潜在的法律
诉 讼 风险 ， 此 ， 行 应予 以重点 防范 。 鉴 银
２ 银行设定抵押的土地使用权其取得 的方式 ． 有三种 ， 即划拨 、 出让 、 转让。国有划拨土地使用权
现在： 开发 商套取 资金 的假 按揭 、 不具备 销售 资格房
１《 ． 国有 土地出让和转让暂行条例》 ２ 第３条规
定 ：土地使用权抵押 时， “ 其地上建筑物 、 其他 附着 物随之抵押 。 地上建筑物、 其他附着物抵押时， 其使
用范 围 内的土地 使用 权随之抵 押 ” 是基 于此 ， 。正 银
的防范对 策俞 显重要 。
一
权的土地使用权是以划拨方式取得的， 债权人处置 房地产后 ， 当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应 应 缴纳 的土地使用权出让金的款额后 ， 抵押权人才能
房产抵押贷款的风险及防范对策
房产抵押贷款的风险及防范对策当前，由于信用贷款、保证贷款风险相对较大，机器设备抵押贷款抵押物又难以处置变现，因此，近年来银行发放的房产抵押贷款越来越多。
房产抵押贷款具有抵押物易处置变现、升值潜力大、处置方式灵活等优势，综合分析风险相对较小，但是，由于房产抵押贷款涉及环节较多，专业性较强，内容较复杂，如果不注意办理中存在的风险点，不采取有效措施防范，也可能形成贷款风险，甚至造成贷款损失。
一、房产抵押贷款存在的风险(一)租赁权对抗的风险1、抵押物难以处置。
按照“买卖不破租赁”的原则，如果“先租后抵”，借款人即使不能按期还贷，由于租赁仍然有效，银行也很难处理抵押房产。
2、租金收入难以获得。
借款人与银行签订借款合同前，如果与抵押房产承租人签订时间较长的租赁协议，并且要求承租人一次性付清租赁费;或者借款人以明显低于市场价格的租金将房屋出租给关系人，银行将很难获得租金收入用于还贷。
3、抵押物拍卖价格不公正。
如果借款人不按期还贷，银行有权处置抵押房产用来归还贷款。
当银行拍卖抵押房产时，按照我国目前的法律规定，承租人具有优先购买权，将可能采取措施故意压低房产的拍卖价格。
(二)抵押登记权的风险1、“一物多押”的风险。
《担保法》第三十五条第二款规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。
”借款人将房产抵押给多个银行后，一旦破产倒闭，抵押房产将很难处置变现。
2、土地使用权的风险。
银行办理房产抵押登记手续时，如果只是办理了房产抵押登记，而没有办理土地使用权抵押登记，抵押的房产将无法处置变现。
另外，我国法律规定：集体土地不可以用来抵押。
因此，农村的集体土地如果用来办理抵押贷款，必须转化为国有土地。
3、登记期限的风险。
银行办理房产抵押贷款时，如果将贷款的期限与抵押物登记的期限设为一致，一旦贷款到期无法收回，抵押登记也将到期，银行将无法处置抵押房产。
(三)土地性质引发的风险1、土地使用期限。
房地产抵押贷款评估风险防范
浅谈房地产抵押贷款评估风险的防范内容摘要：本文在分析房地产抵押贷款评估的内涵基础上，指出影响房地产抵押贷款评估风险的因素，最后提出了房地产抵押贷款评估风险防范的措施。
关键词：房地产评估风险防范防范房地产抵押估价风险对金融机构防范房地产抵押贷款风险意义重大，防范风险首先得认清风险，然后才能防患于未然。
一、房地产抵押贷款评估的内涵房地产抵押贷款评估是对抵押人提供、自身拥有完全产权的房地产向商业银行借款担保时，商业银行确认的用于抵押担保的房地产价值决定并贷款金额的一项商业行为，是通过银行所聘请的不直接涉及银行的贷款决定的外部或内部估价师，采取保守和谨慎的方式，在考虑到评估房地产未来出售的可能性，顾及到房地产长期的和持续的特征、正常的和当地的市场情况，房地产的当前用途和可能性的用途改变等条件下，对房地产的客观价值进行评定和估算的过程。
二、影响房地产抵押贷款评估风险的因素（一）政府因素政府面临的房地产估价风险最主要的是房地产估价带来的金融风险。
在房地产抵押贷款评估中，如果房地产估价价值过高，不能反映房地产的真实价值，在银行放出大量长期过高估值抵押贷款后，会给金融机构带来越来越多的呆账坏账，影响金融机构的真实资产。
一旦发生存款人的挤兑，银行将无力偿债而导致深重危机以致破产。
政府既受到房地产抵押贷款评估风险的影响又是风险诱因。
政策变动，包括税收政策、金融政策以及产业政策变动都必然会对房地产价格产生影响。
同时还会对估价方法产生影响，如《房地产估价规范》、《城市房地产抵押贷款管理办法》、《住房置业担保管理试行办法》《物权法》等作为规范房地产抵押贷款评估的依据，一旦进行修改或其它变动，必然会对房地产抵押贷款评估方法产生影响。
（二）估价机构和估价人员因素估价机构和估价人员是抵押房地产价值评估的直接参与者，是房地产抵押贷款评估风险的直接诱因，尤其是技术诱因。
房地产估价都需要详实的基础资料来支撑，丰富的基础资料是估价结论能否准确的重要保障。
研究房产抵押与金融风险防控
标题：房产抵押与金融风险防控的研究随着经济的发展和金融市场的繁荣，房产抵押贷款已成为金融体系中不可或缺的一部分。
然而，房产抵押贷款也带来了许多风险，尤其是金融风险。
本文将探讨房产抵押与金融风险防控的关系，并分析如何通过有效的风险管理来降低这些风险。
一、房产抵押的风险1.信用风险：借款人的信用状况是决定房产抵押贷款风险的关键因素。
如果借款人不能按时偿还贷款，这将导致贷款违约，从而产生风险。
2.市场风险：市场风险是指由于经济环境变化导致的房地产市场价格波动。
如果房地产市场出现大幅下滑，将直接影响抵押贷款的价值和偿付能力。
3.操作风险：在贷款过程中，操作不规范可能导致潜在的风险。
例如，缺乏严格的风险评估机制，可能会对贷款发放的质量产生影响。
二、如何防控风险1.强化借款人的信用评估：银行应建立完善的信用评估体系，包括借款人的信用历史、财务状况、工作稳定性等信息。
通过这些信息，银行可以更准确地评估借款人的偿付能力，从而降低违约风险。
2.多元化风险管理手段：除了传统的信用评级方法，银行还可以使用更多的风险管理手段，如压力测试、情景分析等。
这些方法可以帮助银行预测经济环境变化可能对借款人偿付能力的影响，从而提前做好风险防控措施。
3.严格操作流程：银行应制定并执行严格的贷款操作流程，确保每个环节都符合法律法规和行业标准。
此外，银行还应建立内部监控机制，定期对贷款质量进行检查和评估，以确保贷款发放的质量。
4.加强信息披露：银行应向公众和监管机构充分披露其房产抵押贷款业务的相关信息，包括贷款规模、贷款质量、风险管理措施等。
这有助于提高公众对银行的风险认知，同时也有助于监管机构对银行的风险管理进行监督和评估。
5.建立风险分散机制：银行可以通过与其他金融机构或保险公司合作，建立风险分散机制。
例如，银行可以购买保险产品来分散信用风险和市场风险；或者与其他金融机构合作，共同开发多元化的房地产投资组合，以分散单一项目的风险。
房产抵押的风险预警与监控
房产抵押的风险预警与监控随着房地产市场的繁荣，房产抵押已成为一种常见的融资方式。
然而，房产抵押不仅涉及巨额资金，还可能引发一系列风险。
本文将讨论房产抵押的风险预警与监控的重要性，并提供一些实用策略。
一、风险预警1.借款人信用风险：房产抵押贷款的风险首先源于借款人的信用状况。
对于房产抵押贷款而言，借款人的信用历史、收入稳定性、负债状况等因素都可能影响其还款能力。
因此，金融机构需要仔细评估借款人的信用风险，制定相应的贷款政策。
2.市场风险：房产抵押贷款的市场风险主要来自于房地产市场的波动。
如果房地产市场发生重大变化，房价下跌或房地产市场萧条，可能会导致借款人无法按期还款。
为防范市场风险，金融机构需要密切关注房地产市场的变化，制定相应的风险管理措施。
3.法律风险：在房产抵押过程中，法律风险不容忽视。
如借款人违约或欺诈行为，都可能导致法律纠纷。
因此，金融机构需要严格遵守相关法律法规，确保抵押过程的合法性。
二、风险监控1.定期检查：金融机构应定期对抵押的房产进行检查，确保其价值仍符合贷款条件。
这包括对房屋的状况、市场价值、租赁情况等各方面的评估。
如果发现房产价值下降或存在潜在风险，应及时采取措施，如追加担保或调整贷款额度。
2.贷款监控：金融机构应密切关注借款人的还款情况，确保借款人按期还款。
一旦发现还款逾期或违约行为，应及时采取相应措施，如增加催收力度、启动法律程序等。
此外，金融机构还应定期对借款人的信用状况进行评估，调整贷款政策。
3.风险管理工具：金融机构可以采用各种风险管理工具来降低风险，如保险、担保、信用评级等。
通过这些工具，金融机构可以更准确地评估风险，制定更合理的贷款政策，降低不良贷款率。
4.建立风险预警系统：为了更有效地监控风险，金融机构可以建立一套风险预警系统。
该系统可以通过数据分析、数据挖掘等技术手段，对借款人的信用状况、市场变化、法律环境等进行实时监测，及时发现潜在风险，并采取相应的应对措施。
城市房地产抵押中存在的风险以及防范措施
城市房地产抵押中存在的风险以及防范措施【摘要】2001年颁布的《城市房地产抵押管理办法》为房地产的抵押交易创造了条件和法律依据，但是房地产抵押具有较大的风险，容易给购房人和抵押权人的利益造成一定损害，也给房地产权登记机关带来不必要的麻烦，下面就对房地产抵押登记中存在的问题进行分析，并提出几点防治对策。
【关键词】房地产抵押风险防范措施随着我国经济的快速发展，房地产业和金融业之间的关系越来越密切，越多的企业和个人都需要利用房地产向金融机构进行融资，以扩大自己的经营或消费，这就涉及到了房地产抵押问题，所谓房地产抵押即抵押人将自己合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权提供债务履行担保的行为，当债务人无力偿还债务时，抵押权人可以依据法律将抵押的房产进行拍卖，利用所得资金偿还债务。
在房地产抵押业务处理中，存在一定风险，如果处理不好，会引发许多抵押纠纷，严重影响到银行资金安全，本文就对我国房地产抵押交易中存在的问题进行论述，探讨解决房地产抵押问题的策略。
一、房地产抵押活动的类型根据《城市房地产抵押管理办法》中的相关规定，政府职能部门在对房地产进行管理时，根据抵押对象的不同将房地产抵押活动分为以下三类：1、房地产抵押房地产抵押即抵押人通过房地产以不转移占有的方式向抵押人提供债务担保的行为。
这种抵押的特点为：抵押房地产属于实体不动产，并且办理了产权证；抵押权人不一定是金融机构，而抵押人也不一定是债务人；抵押房地产的抵押价值是设定抵押权时点、与实物状况以及附属权益相一致的公开市场价值。
2、在建工程抵押在建工程抵押是指抵押人为了资金周转，得到继续建造工程的资金而进行了贷款，可以将其在建的工程作为固定资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行，作为偿还贷款履行担保的行为。
3、商品房贷款抵押商品房贷款抵押的对象是消费者，当购房人在支付了房产的首期房价款后，向银行申请商品房抵押贷款，由银行代其支付剩下的购房款，购房人又将购得的商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款的担保。
房地产抵押贷款评估存在的风险及防范措施
房地产抵押贷款评估存在的风险及防范措施房地产抵押贷款评估是银行等金融机构为客户提供贷款所进行的一项重要工作，具有风险较大的特点。
本文将从风险和防范措施两个方面探讨房地产抵押贷款评估存在的风险及防范措施。
风险1.市场风险房地产市场的波动性较大，购房者有时会选择购买价值高于房产实际价值的房产。
因此，评估员必须准确评估房产价值，否则贷款机构将面临市场价值下跌和房产的价值亏损的风险。
2.评估员风险评估员可能存在不当行为，如收受贿赂或对评估结果进行人为干扰，从而导致房地产抵押贷款评估结果存在失真，最终导致金融机构的损失。
3.贷款风险如果贷款机构未能准确评估房产价值或房产质量，贷款机构将面临贷款违约的风险。
因此，贷款机构必须确认房产的实际价值和质量，以便在贷款违约时更轻松地在房产出售中获得满意的收益。
防范措施1.科学的评估方式在评估房地产抵押贷款时，评估员必须采用科学的方式进行评估。
例如，通过进行细致的数据收集和现场考察，以获得准确的房产价值和质量数据。
2.贷款机构风险管理银行和金融机构必须有完善的风险管理措施，以保障贷款机构的有效运作。
在贷款前，必须确保客户的信用记录良好；在贷款过程中，必须进行风险控制和监测。
3.监管机构约束监管机构必须对评估机构进行严格的监管，以确保评估机构的行为符合规定。
监管机构应规范评估员行业行为，制定评估行为的规范，对行业从业者实行分级管理，提高评估员的职业素养和道德水平。
结论综上所述，房地产抵押贷款评估具有较高风险性，应采取相应的措施进行防范。
贷款机构和监管机构应充分利用管理体系和科学的评估方式，来有效地应对这些风险，并最终降低贷款机构的损失率。
我国房地产抵押物风险分析及防范对策
【内容提要】近年来，经过国家一系列的宏观调控政策，房地产市场在经历了连续三年的高速增长之后，进入了调整回归的运行阶段。
一旦房地产价格大幅下跌，作为抵押物的房地产就会贬值甚至大幅缩水，给银行带来不小的损失。
本文从抵押物贬值的角度分析了商业银行面临的风险，并在此基础上提出几点参考建议。
一、引言从2005年商业银行的信贷余额来看，个人住房贷款、房地产开发类贷款及以房地产作为抵押物的流动资金贷款的余额较大，鉴于房地产价格正处于开始步入一个循环景气的下降通道之中，商业银行应加强对房地产行业的研究，对未来房地产价格走势进行分析，严格评估房产抵押物的价值，及时建立应对市场变化的全面管理机制。
本文将从抵押物贬值的角度分析了商业银行面临的风险，并在此基础上提出几点参考建议。
二、房地产抵押的类型房地产是房产和地产的总称，包含土地和土地的定着物。
土地的定着物是指附着于土地，与土地在不可分离的状态下才能使用的物体，包括建筑物、构筑物等。
依据房地产类型及开发程度，一般把房地产抵押分为土地抵押、在建工程及房屋期权的抵押和建成后的物业抵押三种类型；（一）土地抵押土地是房地产的一种原始状态，单纯地土地并不能满足人们人住的需要，只有通过投资才能达到为人类提供人住空间的目的。
土地抵押按类别分为国有土地出让、国有行政划拨、集体土地使用权抵押三种形式。
（二）在建工程及房屋期权的抵押在建工程抵押系指抵押人（主要是开发商）将“在建工程已完工部分连同其合法取得的土地使用权”抵押给抵押权人（银行）以获取在建工程继续建造的资金的行为。
房屋期权抵押是指购房人在支付首期规定的房款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，而将的所购商品房抵押给银行，作为偿还购房款的担保行为。
这种形式大多为居民采用分期偿还本金的抵押贷款购房模式。
（三）建成后的物业抵押贷款建成后的物业按其特性分为商业、住宅、工业等类物业。
这一部分物业显著标志是竣工后领取土地房屋产权证。
建成后物业抵押贷款是指在物业不转移占用的情况下，将其房屋所有权连同土地使用权提供给抵押人作为履行债务的担保。
房地产开发贷款风险防范
房地产开发贷款风险防范随着房地产业发展，商业银行的房地产开发贷款规模也急剧扩张，下面就让我为你介绍一下吧。
房地产开发贷款风险剖析1. 办理抵押登记前，隐瞒房产预售情况。
开发商为满足银行贷款抵押率的要求，可能故意拖延办理项目房产的登记手续，而采取认购等方式将本应纳入抵押范围的房产对外销售。
这部分房产即使后来办理抵押登记，因购房行为在先，银行将来也很难实现抵押权，抵押物价值大幅减少。
2. 骗取银行“放行证明”，银行抵押权“脱保”。
在抵押项目具备办理预售条件时，房产部门通常要求开发商提供贷款银行的“放行证明”。
贷款银行为了回收贷款，一般都会配合开发商办理预售，但是部分信贷人员由于风险意识不强，出具的“放行证明”不够严谨，未明确不放弃抵押权等事宜，导致抵押物“脱保”。
3. 隐瞒虚报工程款，以法定优先权对抗银行抵押权。
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》确立了“建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权”的原则，部分开发商与施工方利用该规定，恶意串通，贷款前隐瞒工程款，结算时又虚报工程款，甚至将抵押房产直接折抵工程款，以此来对抗银行的抵押权。
而银行很难掌握事实、准确的工程款数额，只能吃哑巴亏。
4. 私开银行账户收款，逃避银行监管。
监管部门和银行通常要求开发商必须在贷款银行开立房产监管账户，接受资金使用的监管，但现实情况是开发商为逃避监管，往往在其他银行私开账户收取房款，挪作他用。
如果贷款银行的贷后管理不到位，信用风险意识不强，等到发现问题时，项目楼盘可能已经处于高危状态，贷款损失难以挽回。
5. 办理抵押登记后，采取非网签形式销售抵押房产。
开发商为了躲避银行的监管，还可能刻意不办理网签手续，而通过认购等形式销售抵押房产。
根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，一旦购房人的付款比例超过50%，即使没有办理预售网签登记，也足以对抗银行的抵押权，银行无法处置这部分房产。
6. 股东矛盾纠纷，股权转让带来风险。
房地产抵押贷款中存在的问题及风险防范
房地 产抵抨贷款 业务虽 已开 办多年 ， 由 于许 多相关法规 、 度不完 善 ， 制 实际操 作不规范 ， 实践中还存在有许多有待改进 的地 方 ， 中较为突出 的闸题主要表现在 其 ｉ 重复抵押现象较 多。 复抵押是指 重 借款 人未经过席债权 人 ， 即某金融机构 同 意 ， 已抵押 的房 地产再 次抵押 给另一家 将 金融机构 以换 取贷款 ， 地产价值远 不足 房 以保障各项借款的偿还。 一些借款 人钻抵 押时各有关部门不能同时到场的空子 ， 把 房地产抵押给某个金融机构 ， 向产权 部门 申报证 书遗失 ， 在补 办新的权 证后 ， 又向 另一家金融机构 申请贷款 。 这就造 成了同
重 复抵押 的信 息后 应及 时通知 相关金融
机构 。 房地产登记管 理部 门应加 强登记备 案工作 ， 发现情况 及时向金融部门通报
２ ．培 育拍 卖 市场 ， 决奸 抵 押 房 地 产 解
处理难问题 。 随着住 房商品化进程 的推进 和土地 制度改 革的不断探 ＾ ， 育房地产 培 市场 ． 特别是其 中的拍卖市场显得格 外必 要 首先 ， 应企业改革 的需要 和 房地产 适 交易的需要 ， 各大 中城市 应把 产权 交易市 场广泛 建立起来 ． 井加强 臂理 ， 使其能够 在产权 交易包括 房地产拍 卖方 面发挥作 用； 其次 ， 中小城 市应 在建立 和完善房地 产市场方面下功夫 ， 房地产 的需 求者可 让
一
争议很 大 ． 发生纠 纷时很 容易 各执 一词 另外 ， 还有 一些规定往往与现行怯 律相冲 突。 这就导 致实践 中常发生无法所依或依
法 不 当的 现 象 。
蜃 一 嚣 耩菰房地 产抵押贷 款业务的
卿 ≯ ０ ．
Ｉ 加强对房地产抵押贷款的登记 、 审 括 工作 ： 办理抵 押 过程中 ， 融机 构应 在 金 邀 请房地 产登记管 理部 门及其他有 关部 门同时 到场 ， 肪止借款人以欺骗 的手法将 已抵押 的房地产再 欢办理抵押 如各方面 不能 同时到场 ， 金融机构也直到房地产登 记 管理部 门进 行 查询 ， 肪止重 复抵押 如 果是 分割抵押 ， 金融机构应查询上 欢抵押
浅谈房地产抵押风险及其防范
论
维普资讯
谈Ｉ ｌ
浅 谈 房
刘 卓群
房地 产抵 押 是抵 押人 以其 合 法的 评 估价 值类 型 和方 法的选 定 ，以抵 押
房地产以不转移占有的方式向抵押权 为目的的评估价值类型是抵押价值： 人提供债务担保的行为：房地产抵押 《 规范 》要 求：房地产抵押价值的评
房地产评估公司（ 事务所） 是公正 ２２ 严 格 完 善 房 地 产 抵 押 登 记 手 续 ． １２ 抵押评 估方法选 择带来 的风 险 性的中介服务机构 ，对所出具的评估 ． 房地产抵押合同自登记之 日起生
抵押房地产评估方法根据房地产 报告承担法律责任。在房地产抵押评 效。在房地产抵押过程中，应严格核 具体情况一般可采用成本法 、市场比 估过程中 ，评估机构和评估人员应恪 实抵押房地产的情况 ，在进行抵押房 较法 、 收益法或假设开发法进行评估。 守职 业道德 ，遵循独立 、公平 、公 地产评估后 ，在县级以上地方人民政
测 ，预测 结果 的真 实来 自于要 有一 个
完善透明的房地产市场才能 实现，但 由于房地产市场很不完善及行业内相 关信息资料相互共享不够透明和有效 ， 存在着采用不 同评估方法的评估结果
高 低风 险 。
１ 评 估 人 员执 业风 险 ． ３
《 工 程 经 济 》 ２ ｏ ｏ ６ 年 第 ９ 期
房地产评估价值的高低风险 。比如 ，
以收益法评估商业用途的房地产价值
时，在测定收益率（ 其中一个影响参数）
时 ，会因确定的收益率微小变化造成 房地产评估价值结果很大的差异 ；以 假设开发法评估在建工程 的价值时 ， 建成的房地 产价值 、后续工程成 本 、 销售税费等参数均需要进行科学的预
房地产抵押贷款评估存在的风险及防范措施
房地产抵押贷款评估存在的风险及防范措施摘要：近年来，随着全球经济的迅猛发展，社会的不断进步，房地产交易形式愈发多样化。
在当今我国房地产市场高速发展背景下，房地产抵押贷款评估业务逐渐增多。
目前，受相关评估人员技术水平及、能力素养，以及银行贷款门槛低等诸多因素的影响，使我国银行面临着一定的风险。
基于此，本文阐述了房地产估价的方法，结合房地产抵押贷款评估存在的风险及原因，提出了科学合理、可行有效的房地产估价风险防范措施，以期为有关人士提供有力参考。
关键词：房地产抵押贷款评估；风险；估价制度前言：21世纪，在我国经济社会蓬勃发展视域下，房地产行业进入了飞速发展阶段，市场规模越来越庞大，逐渐成为了我国经济发展的支柱产业。
但是，房地产的过快发展，使房屋价格存在很大水分。
面对此种情况，有关人员应根据自身工作经验，严格遵循估价原则，按照特定程序，合理运用科学有效的估价方法，综合、全面分析本区域房地产价格的各类影响因素，从而实现对房地产特定时间范围内合理价格的估计、推测及判断。
房地产估价方法一般包含三种，即：市场比较法、收益法和成本法。
这三种方法在实际使用中，结果各不相同，因此，要求估价人员需严格分析、评价估价结果，最后对取值进行合理处理。
1房地产估价的方法1.1市场比较法市场比较法，即：将估价对象和近期类似房地产交易进行对比，然后对其成交价格进行适当调整与修正，是估算出合理价格的一种有效方法。
1.2收益法收益法又称为收益还原法，即：结合不同区域、用途和类型的房地产的收益，返算其价值的一种方法。
计算公式为：房地产纯收益/收益还原利率=房地产价值1.3成本法成本法包含成本积算法、重置成本法两种。
1.3.1成本积算法对已获得的土地，或已完成的土地开发涉及的各项成本费用进行核算，去除其中非正常因素价值，对正常成本费用进行累积，扣除相应的资本利息和投资利润后，获得土地使用权价值的一种方法。
1.3.2重置成本法按照市场标准，对既有房屋重新建造需要的成本进行测算，然后扣除资金、利息和一定的建设利润后，获得的价值，并在此基础上，结合具体的实际情况，遵循有关法律法规，明确房屋成新率，将二者相乘得出房屋估价的一种方法。
我国住房抵押贷款证券化的风险与防范论文
我国住房抵押贷款证券化的风险与防范论文我国住房抵押贷款证券化的风险与防范摘要：住房抵押贷款证券化是指将住房抵押贷款转化为证券产品进行流通交易的金融行为。
尽管住房抵押贷款证券化有助于提高流动性和降低融资成本，但在这一过程中也存在着一定的风险。
本文旨在分析我国住房抵押贷款证券化的风险，并提出相应的防范措施，以保护金融市场的稳定和投资者的利益。
一、风险分析住房抵押贷款证券化的风险主要包括市场风险、信用风险和流动性风险。
1. 市场风险住房抵押贷款证券化的市场风险主要体现在表现不佳的贷款资产无法出售或交易量不足的情况下出售价格低于其实际价值。
这可能导致投资者在购买证券产品后面临损失的风险。
2. 信用风险信用风险是指住房抵押贷款证券化产品发行人违约或无法按时支付利息和本金的风险。
若贷款人无力偿还贷款，就会导致证券产品的价值下降，从而给投资者带来损失。
3. 流动性风险流动性风险是指持有住房抵押贷款证券化产品的投资者在市场上迅速出售该产品时面临的价格下跌风险和流动性不足的风险。
如果市场需求下降，投资者可能很难卖出证券产品或以低于其实际价值的价格卖出。
二、防范措施为了降低住房抵押贷款证券化的风险，保护投资者的利益，应采取以下防范措施：1. 强化风险管理加强对住房抵押贷款证券化的审核和审计力度，确保贷款资产的真实性和有效性。
建立风险防范和监控机制，及时发现和应对潜在风险。
2. 建立信用评级体系建立住房抵押贷款证券化产品的信用评级体系，对产品进行严格评级，为投资者提供有关产品信用风险的信息。
同时，要加强对信用评级机构的监管，确保评级的客观公正和准确性。
3. 提高信息披露透明度加强对住房抵押贷款证券化产品信息披露的规定和监管，要求发行人及时、准确、完整地披露相关信息，使投资者能够充分了解产品的风险和回报。
4. 加强监管和法律保护加强对住房抵押贷款证券化市场的监管，制定更加严格的法律法规，明确市场参与者的权责，防范市场操纵和欺诈行为。
房地产开发贷款抵押风险及防范措施
房地产开发贷款抵押风险及防范措施
一、房地产开发贷抵押相关风险
（一）出具同意预售函触发空押风险
房地产开发建设项目达到预售条件时，不动产登记部门一般要求银行出具同意预售的函件。
银行虽未直接释放土地他项权证，但在出具同意预售函后，对同意预售的房产对应的土地抵押物的优先受偿权存在无法对抗购房者的风险，同意预售的房产所对应的土地押品形成实质性释放（部分登记机关在不动产登记证上注明“预售房屋所占土地不在抵押范围之内”）。
根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权……消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。
该批复体现了当购房者利益与抵押权人利益发生冲突时，对消费者利益予以优先保护的司法精神。
根据上述规定，已预售商品房的受偿顺序为：已交付全部或大部分房款的购房者>建设工程承包人>抵押权人。
如在后续诉讼中发生购房者利益与银行抵押权的冲突时，法院优先保护购房者的权利，导致银行抵押权落空。
（二）未落实后续抵押导致对新增建筑物无优先受偿权风险
一是未按照批复要求，在条件成熟时办理在建工程抵押；二是在建工程后续新增部分未及时追加。
根据《物权法》第一百八十七条“正在。
房地产抵押贷款的法律风险防范
二、 防范房地产抵押贷款风险的对策
（ ） 真 审核 贷 款 资料 ， 一 认 实地 开展 调 融 资 项 目本 身 的 经 济 效益 、社 会 效 益 以 及
贷业务 中多采用房地产抵押担保方式。但 押物 的价值与市场变现价值 相差较 大 ； 二
在实践中 ． 房地产抵押贷款经济纠纷较多 ， 是用专用性很强如厂房 、职工 宿舍楼等作
要求法院驳回诉讼请求 ， 最终银行撤诉。 二 置抵押房产 ，但在执行 中被执行人以上述 行要充分考察抵押房产的抵押值 ，审查抵 是抵押物登记时相关合同填 写不全 。有 的 条 款 为 由要 求 法 院 不 予 执 行 ，因此 银 行 利 押房产是否列入拆迁范 围，是否是经济适 经办人员 图省事只填一 、两份完整 的抵押 益受损 ．银行不得 已多次向法院及上级部 用房及是否有其它不稳定因素 ；同时对抵 合同 。留空 白合同或者在办理抵押登记手 门 申诉 ．历 时 几 年 ．花 费 了一 定 的人 力 物 押率进行科学的分类 。按不同抵 押物及其 续后补充填写合同内容 ，导致抵押登记部 力 。 门留存的合同与银行 留存的不一致 ，存在 变现能力确定抵押率。银行可 以调整抵押
关条款的约束 。三是对按 揭贷款没有进行 地使用权所得必须首先用于支付 职工安置 的抵押物分值高 ， 押率 高。 抵 不容易变现的
预抵押登记 。预抵押登记使抵 押合 同具有 费 。如果企业在提供抵 押之前就 已拖欠税 抵押物分值低 ， 抵押率低 。
物 权 效 力 。 则 银 行 难 以 防 止 “ 房 多 卖 ” 款 。税务机关有权先于商业银行处置抵押 否 一 失。
金 融 与 法
本栏编辑 黄瑞峰
房地产抵押贷款 的法律风险防范
口 严 瑛
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用年限
办理抵押贷款前，要调查清楚房地产所占用土地使用权的性 质，对于出让土地要分清是属于住宅类还是属于工业类。根 据土地使用权的性质，查看土地使用期限是否到期，对即将 到期或已
经到期的土地，其地上附着物不得办理抵押贷款。对于 划拨用地性质的房屋土地，银行应与借款人（第三人） 签订合同，要求借款人（第三人）在处置房地产时补交 土地出让金或适当降低贷款的折扣率。
们认为及时查询法院数据库弄清在建工程现状已经变成 必不可少的环节。
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3、加大贷后检查力度，防止私自变更土地用途 办理房地产抵押贷款前，应查看土地使用证上填写的土 地用途与借款人（第三人）实际使用用途是否一致，如 果不一致，不予办理抵押贷
款。即使办理前一致，也应在贷款发放后进行贷后检查，查看借款人 （第三人）土地实际用途是否发生变更，根据检查情况及时采取有效措 施。 4、对在建工程抵押贷款重点管理
1、深入调查，防止“先租赁后抵押”情形的出现 办理房地产抵押贷款前，要认真做好贷前调查工作，详 细了解借款人（第三人）用来抵押的房地产是否已经租 赁他人，并对租赁期限、价
款等情况摸清，同时依据同类地段的房地产租赁价格进 行认真核实、比较，据以对不同情形区别对待，对已经 出租期限较长的房地产，原则上不予办理抵押贷款，防 止出现“先租赁后抵押”问题。当然，如
居住房屋，原则上不予办理抵押贷款；如果借款人（第三 人）有多套居住房屋，但存在法律纠纷，暂时也不能办理， 应在法律纠纷解决后，根据实际情况确定是否办理。
7、尤其要重视借款人第
一还款来源是否充足
在发放房地产抵押贷款时，不仅要考虑行使抵押权的第二还 款来源，而且更重要的是重视第一还款来源；不仅要对担保 人进行担保分析，而且要对借款人进行财务分析、现金
果出现“先抵押后租赁”的情形，即抵押人在设定抵押 权后，又将抵押物出租。在这种情况下，已登记的抵押 权的效力优先于租赁权，可以办理房地产抵押贷款。在 贷后检查工作中，尤其要注意“先抵押后
租赁”情形的租赁期限及价款，对于明显低于市场价格 的租赁合同，通过有效措施予以及时纠正，必要时可以 行使代位权，即提起民事诉讼主张自己的合法权益。 2、注意土地使用权的性质和使
案情况。如有无债权人主张债权？有无拟抵押的财产存 在法院查封、扣押的情况？有无强制执行的到期债务等 等。通过查询法院数据库的情况，我们可以从另一个侧 面来考察借款人、抵押人的财产及信用状
况。尤其是以在建工程抵押的贷款，由于在建工程在房 产处并无电子楼盘（备案信息），如存在法院查封、扣 押的情形，法院的民事裁定只能送达被申请人处，而在 房产部门无任何信息。在此种情况下，我
流量分析和非财务分析，对借款人加大贷后检查力度， 提高贷后检查频率，动态反映贷款形态，从根本上提高 房地产抵押贷款的质量，有效防范房地产抵押贷款风险。 8、发放贷款时，规范使用
格式合同。
对格式合同没有约定但不约定某些事项，又可能会导致贷款 产生风险的，就需要与借款人、抵押人就约定的事项，签订 合同附注或补充合同，比如：作为贷款抵押物的房地产尚未 装潢
产的评估价格，应熟知房地产市场行情。虽然我们无权决定 评估机构对抵押房地产所作的估价，但可以根据自己掌握的 市场行情客观确定贷款发放的额度，掌握贷款发放的主动权。
6、摸清借款
人（第三人）用于抵押的房地产的基本状况 发放房地产抵押贷款时，应详细调查清楚借款人（第三 人）的实际房地产数量，查看有无弄虚作假、欺骗隐瞒 的现象。如果借款人（第三人）仅有一套
由于
在建工程具有特殊性，在受偿权上不利，因此，应适当 降低在建工程抵押贷款的折扣率；对发放的在建工程抵 押贷款，应进行单独、专人管理，要求借款人把基本存 款账户设在银行，往来款项要通过银行办
理，随时监督借款人资金使用情况，尤其是其与建设工程承包人的 工程价款的往来要进行全程监督，尽量避免抵押权出现落空的风险。 5、应熟知房地产市场行情 为准确获得抵押房地
的，就需要与抵押人或（和）承租人签订两（三）方协 议，明确出租期限届满时，装潢部分的所有权归属，亦 或是出租期限届满时，承租人应将房屋恢复原状等等。 从而有利于（抵押权人）依法、及时、无
障碍地实现抵押权，保障金融债权安全。
9、充分利用法院数据库信息，及时掌握借款人、抵押人涉诉情况。
目前，在各市中级人民法院的内部网络上，