合同范本之房改房买卖合同效力

合同范本之房改房买卖合同效力房改房买卖合同效力【篇一：房改房买卖合同效力】房改房买卖合同效力原房主享受福利分房政策以三、四千元的价格从单位购买房改房，后以三、四万元的市场价格卖出，但几年以后房价涨至十几万时，连肠子都悔青了，拒不履行向新房主办理房屋过户登记的义务。

原房主往往起诉至人民法院，以种种理由要求认定原房改房买卖合同无效。

其主要悔约理由一般可能是如下几种。

1、以房改房为夫妻共有，签订合同时夫妻一方未到场签名，夫妻另一方无权独自处分夫妻共同财产为理由主张无效的。

笔者认为，如果房产证上明确写明了夫妻两个人的名字，则一方单独对外所签订的合同是效力待定的合同，除非有另一方的授权委托书。

因为买方此时应当知道此房系夫妻共有财产，应当征得另一方的同意，此时买方不构成善意取得，没有两人的签名也无法办理产权过户手续。

如果有了授权委托书，买方则有理由相信是夫妻共同的决定，卖方构成表见代理，买方构成善意取得，合同是有效的。

如果另一方事后对配偶的行为进行了追认，也应当认定合同有效。

如果另一方在事后不予认可，则买卖合同是无效的。

而当房产证上只有一个人的名字时，此时夫妻一方对外所签买卖合同为有效合同，除非另一方能证明自己的配偶和买方有恶意串通损害自己的行为。

因为，买房人为善意第三人，符合善意取得的条件时，法律为了维护市场交易秩序，应当认定合同有效。

2、以房改房是以标准价购买的房屋，约定单位有优先购买权的，在出卖时未征得单位同意为理由主张无效的。

在房改时是以市场价或成本价购买的公房不存在此问题，买房者拥有全部产权，取得房产证后公房即变成私房，此时可以自由买卖，不必征得单位同意。

但当房改房是以标准价购买时，单位和个人对于房屋是共有关系，原房主对于房屋只享有部分产权，房产证上也肯定标明了共有权人或优先权人。

此时，买房人应当知道此房的权利人并非只有原房主，应当知道还有单位的产权或优先购买权。

买房人不构成善意取得，买卖合同应当认定为效力待定。

如果事后单位予以了追认，则应当认定合同有效。

如果单位作为共有人，在知道或应当知道自己的合法权益受到侵害之日起一年内申请撤销合同的，应当予以撤销。

但原房主无申请撤销的权利。

3、原房主在签订买卖合同时房产证尚在办理之中，还没有取得房产证，无权卖房，认为根据《城市房地产管理法》和《物权法》的相关规定，只有取得房产证和房产登记以后，原房主才有房产所有权，才能将房产转让。

因此，在未取得房产证前，原房主还不是法律上认可的所有权人，对房屋就进行出卖的行为当然无效。

笔者认为这种说法不对。

首先，虽然在房产证办理下来之前，有全部产权的原房主尚未取得法律上的所有权，但其在向单位出资购买所住房屋后，已经构成了事实上的房主，且房产证也正在申办之中，应当认定原房主具有处分该房产的权利。

其次，即使有全部产权的原房主没有房产证就出卖房产，依据《合同法》第五十一条的规定，是一种效力待定的合同，也不是无效的合同。

当房产证办理下来之后，房产证写的是原房主的名字且拥有全部产权时，此时效力待定的合同就转化为有效的合同。

4、以根据相关法律法规规定，对城市房地产、私有房屋进行转让、买卖时，均需到房地产管理部门办理变更登记手续，当初买卖时没有进行登记违法为理由主张合同无效的。

笔者认为，《城市房地产管理法》和相关法规规定中要求买卖双方对房产进行过户登记的规定是行政管理法规，不是法律的强制性规定。

未对房产进行过户登记并不必然导致合同无效。

合同的订立有效性和房产变更登记是两种不同的法律关系，合同有没有效力在订立时已经确定，至于进行房产过户登记则是属于合同履行的内容，与合同的效力无关。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)第九条规定：“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。

” 《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。

”最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十六条规定：“买卖双方自愿，并立有契约、买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续。

”正如本文案例中原被告双方协议所约定的内容并未违反法律的强制性规定及损害公共利益，亦不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定合同法定无效之情形，故原、被告所签订的协议当不属法定无效之协议。

且买卖双方自愿，并立有契约、买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋已愈八年多，故原、被告所签订的协议当属有效协议。

总之，房改房买卖合同如果没有极其特殊的情况，一般情况下是有效的。

法律会支持已经成立并生效的合同，保护善意第三人的合法权益，维护合同的稳定和交易的安全，保护“诚实信用”这一民法的“帝王”原则。

和商品房买卖合同相比，最大的不同点就是上市出售时，应当补交国有土地使用权出让金或土地收益金，在其他方面没有很大的区别。

【篇二：房改房买卖合同纠纷案例】专打房产官司的律师靳双权解析一件房改房买卖合同纠纷案件为保护当事人隐私安全,本文当事人均使用化名代替。

一、案件介绍：张普和张瓜系赵敏的女儿，赵敏的丈夫在1973年因病亡故，聂青云和张普之夫系多年好友。

1993年11月31日，赵敏作为乙方和其父所在单位中国某机电技术研究所设计院签订了《单位出售公有住房买卖合同》，合同中约定赵敏以优惠价7402元购买诉争房屋，赵敏购买房屋后享有部分产权，可以依法使用、出售、继承、抵押，但不能私自出租、转让和赠予或引进单位外的人居住。

自住该房屋满五年后可以依法专售，专售时单位有优先购买权。

后该房屋在1996年4月20日取得了房产证，该房屋登记在赵敏名下。

2000年5月，赵敏将诉争房屋交给聂青云使用。

6月29日赵敏和聂青云签订了《租售房合同》，双方在合同中约定赵敏将该房屋以租代售的方式将该房屋出租给聂青云70年，并在该房屋具备上市交易条件的情况下，出租方（赵敏）有协助承租方办理过户手续的义务，将该房屋过户给承租人。

过户相关费用由承租方支付。

承租人一次性付21万元，作为该房屋以租代售的租金。

该款项两次付清，第一次给付16万，自签订合同后十日内付清，第二次付2万，于2000年8月7日付清。

双方不的违约，若出租人违约，则将21万元退还承租方并负担合同额10%的违约金。

若承租方违约，出租方将扣留全部合同款。

如遇不可抗力，双方协调解决。

聂青云、赵敏、张普在租售方合同上签字。

2000年7月6日，聂青云支付了19万元，2000年8月7日聂青云支付了2万元。

赵敏于2009年10月11日去世。

2013年4月16日，张瓜、张普将诉争房屋过户到自己名下，登记为共同共有。

后聂青云得知该房屋已经被过户至张瓜张普的名下，因此他找到了两人协商解决，但遭到了拒绝。

多次协商未果，聂青云将两人起诉至法院，诉求法院判令张瓜、张普配合办理诉争房屋的过户手续，并支付违约金12.5万元。

二、审理过程：聂青云将两被告起诉至法院称：聂青云和赵敏在2000年6月29日签订了合同，双方约定房屋具备上市交易条件时过户，但赵敏2009年因病去世后，张瓜、张普两人将该房屋过户至张瓜张普的名下，此举违反合同约定，应该支付违约金，同时请求法院判令将该房屋过户至我名下。

而张普和张瓜则辩称赵敏出卖该房屋时未经房屋共有人张瓜同意便处分了该房屋，同时聂青云明知张瓜的签名系赵敏代签，事后聂青云也没有找到张瓜确认此事，因此两人主张解除合同，并要求聂青云腾房。

庭审中，法院经审理查明2013年张瓜、张普曾经将聂青云起诉至法院，要求确认赵敏和聂青云之间签订的合同无效，要求聂青云将诉争房屋交还给张瓜、张普。

该案件审理中，张瓜和张普认可该房屋系赵敏的个人财产，租售合同系其真实意思表示，合同上的张瓜实为赵敏代签，主张张瓜于2003年知道该合同情况。

双方认可因签订合同时房屋无法办理出售手续，因此约定了以租代售的形式。

张普主张2011年领取了法国产证。

经法院至原单位了解情况后，该单位相关工作人员告知该房屋可以上市交易，单位亦可以配合上市，单位对购买人员没有禁止性规定。

后该案件以张瓜、张普撤诉告终。

三、审理结果：北京市东城区人民法院经审理后判决：张普、张瓜于判决生效后7日内将该房屋过户至聂青云名下。

一审判决之后，张瓜、张普不服一审判决上诉至二中院，二中院经审理后判决：驳回上诉，维持原判。

四、房产纠纷律师靳双权案件点评：房产纠纷律师靳双权认为，本案中双方争议的焦点在于赵敏和聂青云所签订的合同是否为房屋买卖合同。

本案中，诉争房屋系赵敏从售房单位处自行出资购买，并实际取得房产证，该房屋登记在赵敏的名下，赵敏的丈夫早于购房日期去世，因此该房屋属于赵敏的个人财产。

张普、张瓜主张张瓜为诉争房屋的共有权人但两人并未就其主张提出翔实有力的证据加以证明，缺乏事实和法律依据，因此法院对两人的主张未予采信。

赵敏和聂青云所签订的《租售房合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，因而合法有效。

结合当事双方签约的背景分析，当时该房屋并不能办理过户手续，因此双方约定了以租代售的方式签订了该合同，从合同内容上分析，可以看出双方约定在该房屋能过户时赵敏有责任将该房屋过户给聂青云，因此该合同从实质上就是诉争房屋的买卖合同。

赵敏作为该房屋的所有权人，依法享有收益、处分、占有、使用的权利，因此赵敏可以依照自己的意志处分该房屋。

从该合同履行情况上分析，聂青云已经履行了支付全部购房款的义务，赵敏在收到购房款后亦将该房屋交付给聂青云，双方之间所约定的大部分合同义务已经实际履行，同时赵敏应当履行过户义务，现因赵敏去世，其继承人张瓜、张普应当协助聂青云办理诉争房屋的过户手续。

本案庭审中聂青云要求两人将诉争房屋过户至自己名下，于法有据，且有事实根据，因此法院应当予以支持。

综上所述，法院的判决是正确的。

【篇三：论房改房、集资房、安居房、村证房买卖合同效力】审再发还重审，后来总算达成了调解。

6．房改时是以标准价购买的房屋，单位有优先购买权，在出卖时未征得单位同意是否有效呢？在房改时是以市场价或成本价购买的公房不存在此问题，买房者取得房产证后公房即变成私房，此时可以自由买卖，不必征得单位同意。

但当房改是以标准价购买时，单位和个人对于房屋是共有关系，原房主对于房屋只享有部分产权，房产证上也肯定标明了共有权人。

此时，买房人应当知道此房的权利人并非只有原房主，应当知道还有单位的产权。

买房人不构成善意取得，买卖合同应当认定为效力待定。

如果事后单位予以了认可，则应当认定合同有效。