机械车位销售讲课教案

关于机械车位销售问题
出资容易回收难
一名开发商工作人员告诉记者，随着私家车增加，小区停车难已成为有车一族的尴尬，以至于一些物业公司为此不得不牺牲小区绿化面积，采取地面铺设镂空砖的方式，变相增加停车位供给，但这对于私家车的扩容来说仍是“杯水车薪”，甚至还惹来业主不满。

为缓解小区停车难，南京部分小区尝试建设立体车库。

据记者了解，位于玄武区蒋王庙的樱驼花园立体车库建设项目已在南京市规划展览馆进行公示，而在河西一大型综合广场也将配建3层的室内立体车库。

而在此之前，已经有金川雅居、中江美河园等部分小区建成机械式立体车库，但却面临管理不畅、难以收回投资等困难，将立体车库模式进一步推广至全市，还面临不少困难。

据一个建有机械立体车库的小区负责人介绍，他们投资立体停车位，仅预算一项投入就高达300万元，这还不包括日常维护管理成本。

如果没有产权单位出资,仅仅依靠小区业主和物业出资及街道补贴，根本无力承担和实施。

况且，小区维修资金并无可投资建设立体车库的立法规定，因此，也就没有义务出资建设。

据其介绍，与高昂的立体车库建设成本相比，目前南京市物价部门核定的停车位租赁价格却相对较低。

仅仅采取租赁方式，投资方所面临的资金压力很大，尽快收回投资的目标也难以实现。

这名负责人称，开发商在自行投资建设立体车库后，一旦售楼“大头朝下”，项目公司需要尽早变现资产和权益，以完成企业清算注销。

但因为立体车位存在诸多不明前景，致使业主不愿花高价买车位，开发商们只得采取“只售不租”的策略，怂恿业主买车位。

动产还是不动产
购买了机械车位后，还要面临一道槛，那就是该车位的特殊属性使其身份模糊，加之我国现有法律法规尚未对此有明确规定，机械车位的价格监管、销售和
租赁规范，目前都存有一定争议，更无法办理产权或过户手续。

以记者在中江美河苑小区里看到的为例，机械车位设备包括了机械式停车设备、停车管理收费系统、停车导航系统、出入口控制设备、读卡机、停车管制工具等部分，实际上是一个复杂的机械系统。

对于这样的大型设备，具体到每一个停车位，到底算动产，还是算不动产？记者向多位法律界人士咨询，均未得到明确、肯定的回答。

而据相关资料介绍，机械及立体车库的运作和建造原理本身也存在许多差异，在亚洲的日本等国，以升降横移式为主，而在欧洲的德国和意大利，多为巷道堆垛式。

如何给立体车位一个法律上的“名分”，的确令立法人士颇费思量。

而在住房和城乡建设部《城市房屋权属登记管理办法》和即将施行的《房屋登记办法》中，立体车位也没有被纳入到“不动产”产权登记的范围。

这意味着立体车位不能像房屋一样取得产权证，从而无法办理产权登记和交易过户手续。

立法的空白造成不少开发商与业主的困惑，在商品房买卖矛盾和物业矛盾的影响下，更有一些业主进一步质疑开发商能否处分和买卖立体车位，并让立体车位的买卖充满了“火药味”。

租与卖，期待政策更明朗
记者采访得知，一方面，因车位需求与小区空间矛盾，要求必须有更多的立体车库进入小区，但另一方面，又需大量建设资金。

由此引出的问题是，如何来保证这些投资立体车库的投资人利益？
那么，到底能不能允许出资者进行销售呢？而在立体车位没有“名分”的前提下，业主在购买车位后又如何维权呢？
江苏苏源律师事务所建筑与房地产部主任朱晓飞律师认为，我国现有的立法对项目配建车位已经有明确的界定，对于项目范围内地面停车位属全体业主共有，由业主委员会决定共有车位的使用方式及收益办法；有产权的自走式地下停车位在领取销售许可证后依法销售；无产权的自走式地下停车位及机械式立体车
位，按照物权法、人防法等相关法律规定，以“谁投资、谁受益”的原则，开发商如果没有将车位建设成本分摊给小区业主，就有权对车位，包括机械式立体车位进行处分收益，既可以对外出租，也可以在无法过户的情况下，协议转让车位使用权。

这种做法不仅是国内房地产业的通行惯例，也得到法律界的肯定。

城市车位资源稀缺使立体车库成为一种无奈而又必然的选择。

为鼓励立体车位的推广，国家相关部门急需在出台的法规、政策中对车位销售和购买人的利益作出更加人性化的体现和考虑。

地矿家园地下机械式停车位使用权销售办法
为减缓地矿家园内部道路停车压力,保障小区业主的活动空间与环境，便于物业服务与管理，现根据地矿家园的实际情况,制定本销售办法。

一、基本情况:
地矿家园共建有6个地库,2326个机械停车位.由于在取得商品房预售许可证前已销售1452个机械停车位，因此本次推出874个机械停车位进行销售。

6个地库对应的所属楼栋、规划停车位数及已售车位数的情况为:
1#地库(1#3#4#5#8#楼) 规划737辆,已售364辆;
2#地库(2#7#楼) 规划282辆,已售118辆;
3#地库(6#9#10#楼) 规划282辆,已售215辆;
4#地库(11#14#楼) 规划266辆,已售258辆;
5#地库(15#17#楼) 规划324辆,已售179辆;
6#地库(12#13#16#18#楼) 规划435辆,已售318辆。

二、限购条件：
（一）地矿家园购房户；
（二）每户只能购买一个机械停车位使用权。

三、销售时间：自8月8日起至8月21日止（节假日正常上班）。

四、销售地址：合肥市屯溪路296号安徽地矿置业营销展示中心
五、销售价格及付款方式
（一）购房户在交付购房首付款时确认购买地下机械式停车位使用权，并同时交纳定金1万元，每个车位售价为4万元。

（二）在项目取得商品房预售许可证后购买地下机械式停车位使用权，每个车位售价为8万元。

（三）付款方式为一次性支付。

六、车位分配原则
原则上就近分配.每个地库优先安排所属楼栋的购房户.若因所属楼栋的车位不足可调整到相邻地库.
具体位置待机械车位设备安装到位后由车位购买户抓阄确定.
七、销售流程
（一）已交购买地下机械式停车位使用权定金的购房户，凭定金收据及购买人身份证进行身份确认，之后到地矿置业公司财务部交纳车位余款；
（二）新购地下机械式停车位使用权的购房户，凭购房合同及购房户身份证先到地矿营销公司进行限购审核，再到地矿置业公司财务部交纳全额车位款。

（三）购房户凭交款凭证与地矿置业公司签订《地矿家园机械式停车位使用权转让协议》。

八、其它
本办法最终解释权归安徽省地矿置业有限责任公司所有。

安徽省地矿置业有限责任公司
二〇一一年八月二日。