中山城更新三旧改造项目

xx城市更新（“三旧”改造）项目

地价计收实施细则（试行）

（征求意见稿）

第一章总则

第一条为完善城市更新（“三旧”改造）项目差别化地价计收政策，根据《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》（粤府〔2019〕71号）以及有关法律、法规和政策规定，结合中山市实际，制定本细则。

第二条本市经批准的由权利人自行改造（含自主改造或与有关主体合作改造）的城市更新（“三旧”改造）项目，国有建设用地使用权以协议出让方式供应的，其地价计收适用本细则。

采用以政府组织挂牌招商方式实施的项目，除政府及其部门、国有企业等公有资产以外的国有建设用地使用权出让起始价，参照本细则确定。

第三条城市更新（“三旧”改造）项目地价计收遵循以下基本原则：

（一）市场评估原则。以第三方专业评估机构按照相关规程和技术规范，综合考虑项目周期风险等因素，经公开征求意见、专家评审、政府集体决策等程序后，评估确定区片市场评估价，并以此作为地价计收的基础。

（二）公开透明原则。区片市场评估价经确定后向社会公开，并适应市场变化，原则上每年更新一次。地价计算具体实施细则按程序对外发布，并报省自然资源厅备案，抄送市审计局。

（三）分类实施原则。区分不同情形，综合考虑搬（拆）迁安置费用、公益性用地或物业等因素，分类确定差别化地价计收标准。在保障政府收益不受损的前提下，允许以建筑物分成或收取公益性用地等方式替代收缴土地价款。

（四）支持产业原则。鼓励旧厂房升级改造，对符合政策要求的“工改工”改造项目，或者利用存量建设用地建设创新创业载体的，综合考虑分割转让比例、转让限制条件等因素实行差别化地价，支持产业转型升级。

第四条区片市场评估价是“三旧”改造用地所在区片，于特定估价基准日，在设定地价内涵条件下的国有出让土地使用权价格。其地价内涵条件包括：

（一）土地用途分为商服、住宅、工业、公共服务用地（类型一）、公共服务用地（类型二）五类。

（二）土地开发程度为：商服、住宅用地“六通一平”（宗地外通路、通电、供水、排水、通讯、通燃气，宗地红线内场地平整），工业、公共服务用地（类型一）、公共服务用地（类型二）“五通一平”（宗地外通路、通电、供水、排水、通讯，宗地红线内场地平整）。

（三）土地使用年期：商服40年，住宅70年，工业、公共服务用地（类型一）、公共服务用地（类型二）为50年。

（四）设定容积率：商服用地2.0，住宅用地2.0，工业用地容积率1.5，公共服务用地（类型一）2.0、公共服务用地（类型二）1.0。（五）价格表现形式：商服、住宅用地为平均楼面地价，工业、公共服务用地（类型一）、公共服务用地（类型二）为单位地面地价。

第五条城市更新（“三旧”改造）项目的地价计收，以区片市场评估价为基础，区分不同改造类型、不同改造情形适用相应的计收系数，并考虑具体用地类型、容积率、年期等因素进行修正后应用于具体宗地。

区片市场评估价及其修正系数体系原则上每年更新一次，相关成果有效期为公布实施之日起算，至下一轮更新成果公布实施前。

市自然资源局会同市城市更新局可根据市场变化情况报请市政府适时调整更新周期和估价基准期日。

第二章旧厂房改造地价计收

第六条旧厂房用地改造后保留为工业（含仓储）用途的，按照以下不同情形计收出让地价款：

（一）保持土地使用剩余年限不变、提高容积率的，不再计收地价款。

（二）原国有出让用地实施改造，重新约定使用年限，按照法定最高使用年限50年变更出让终止日期的，计收公式为：土地面积×（工业用地区片市场评估价－工业用地区片市场评估价×剩余土地年期修正系数）×用地类型修正系数。

（三）原国有划拨用地实施改造，经批准按法定最高使用年期补办出让手续的，按照工业用途区片市场评估价的40%计收，计收公式为：土地面积×工业用地区片市场评估价×用地类型修正系数×40%。

（四）按规定完善历史用地征收手续后，按法定最高使用年限50年协议出让给使用人自行改造的，按照工业用途区片市场评估价的40％计收，计收公式为：土地面积×工业用地区片市场评估价×用地类型修正系数×40%。

（五）集体经济组织申请将集体建设用地转为国有土地，按法定最高使用年限50年协议出让给该集体经济组织自主改造或与有关主体合作改造的，按照工业用途区片市场评估价的16%计收，计收公式为：土地面积×工业用地区片市场评估价×用地类型修正系数×40%×40%。

（六）单一主体实施归宗改造，归宗前原用地涉及上述（二）至（五）的一种或多种情形，按以下公式计收：

归宗后整宗地土地面积×工业用地区片市场评估价×用地类型修正系数-[原国有出让用地重新约定使用年限情形的]原宗地面积×工业用地区片市场评估价×剩余使用年期修正系数×用地类型修正系数-[原国有划拨用地补办出让手续情形的]原宗地面积×工业用地区片市场评估价×用地类型修正系数×60%-[完善历史征收手续情形的]原宗地面积×工业用地区片市场评估价×用地类型修正系数×60%-[集体经济组织申请将集体建设用地转为国有土地情形的]原宗地面积×工业用地区片市场评估价×用地类型修正系数×84%。

第七条旧厂房用地按规定改造为新型产业用途（M0）的，以最高使用年限50年出让，按照以下不同情形计收出让地价款：（一）旧厂房用地属国有出让用地的，按照商服用地区片市场评估价的20%与工业用地区片市场评估价的差额补缴地价款（差额为负数的视为无差额处理，下同），计收公式为：土地面

积×容积率×商服用地区片市场评估价×容积率修正系数×20%-土地面积×工业用地区片市场评估价×用地类型修正系数×剩余使用年期修正系数。

（二）旧厂房用地属国有划拨用地的，计收公式为：土地面积×容积率×商服用地区片市场评估价×容积率修正系数×20%-土地面积×工业用地区片市场评估价×用地类型修正系数×60%。

（三）属按规定完善历史用地征收手续后，协议出让给使用人自行改造的，按照商服用地区片市场评估价的20%计收，计收公式为：土地面积×容积率×商服用地区片市场评估价×容积率修正系数×20%。

（四）旧厂房用地属集体经济组织自愿申请将集体建设用地转为国有土地后自主改造或与有关主体合作改造的，按照商服用地区片市场评估价的8%计收，计收公式为：土地面积×容积率×商服用地区片市场评估价×容积率修正系数×20%×40%。

（五）单一主体实施归宗改造，归宗前原用地涉及上述（一）至（四）的一种或多种情形的，按照各种情形计算结果之和计收。

第八条旧厂房用地按规定改造为商业用途的，以最高使用年限40年出让，按照以下不同情形计收出让地价款：（一）旧厂房用地属国有出让用地的，按照商服用途区片市场评估价与工业用途区片市场评估价差额的100%计收补缴地价款，计收公式为：（计容建筑面积×商服用地区片市场评估价×用地类型修正系数×容积率修正系数-土地面积×工业用地区片市场评估价×用地类型修正系数×剩余使用年期修正系数）×100%。

（二）旧厂房用地属国有划拨用地的，计收公式为：（计容建筑面积×商服用地区片市场评估价×用地类型修正系数×容积率修正系数-土地面积×工业用地区片市场评估价×用地类型修正系数×60%）×100%。

（三）按规定完善历史用地征收手续后，协议出让给使用人自行改造的，计收公式为：计容建筑面积×商服用地区片市场评估价×用地类型修正系数×容积率修正系数×100%。