万科全过程成本精细化管理分享
史上最全的万科房地产公司成本管理制度及流程大全
史上最全的万科房地产公司成本管理制度及流程
大全
一、万科房地产开发有限公司组织结构
1、垂直化管理组织结构图
2、项目前期部组织结构与责权
3、设计管理部组织结构与责权
4、商务部组织结构与责权
5、工程管理部组织结构与责权
6、销售部组织结构与责权
7、办公室部组织结构与责权
1.万科房地产开发有限公司组织结构图
2项目前期部组织结构与责权
投资发展专员各专项工作专员专业工程师
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权力 1.对投资项目的建议权及对投资计划、投资方案的审核权
2.房地产行业资讯调查经费的合理使用权
3.对阶段性公关活动方案和费用预算的决策权
4.要求相关部门配合的权力
5.对本部门员工聘用、提请奖惩、解聘的建议权
相关
说明
3.设计管理部组织结构与责权
部门负
直属领导
责人
部门组织结构图 1.参与项目的投资分析、建筑策划等项目开发的前期
规划工 作
职责 2.对设计单位的设计方案进行确认，组织本部门和相关部门
进行讨论、论证、审核和验收
3.配合商务部做好概算、预算及工程成本控制工作
部门 部门编制
经理级1
根据实际
而定。
2021年万科工程项目成本管理总结
万科工程项目成本管理总结万科成本管理总结谈万科的成本管理，需要从万科成本管理历程中几个值得记录的时刻开始。
1998年集团成本年201*年集团财务部设成本审算组，深圳地产改审算部为“成本管理部”201*年确定万科成本管理目标和宗旨201*年:目标成本管理＋责任成本管理＋作业成本管理的万科成本管理模式确立201*年深圳成立区域成本管理部201*年首届集团造价研讨会召开201*年万科成本知识体系平台搭建成型，启动工厂化成本研究；201*年适应新发展时期的成本管理方法论探索、制度完善、风险控制、信息化平台升级工作全面开展；201*年集团成本管理部成立。
可以看到，自201*年确定成本管理模式开始至今，万科成本管理成体系真正走过的不过是5年的历程，但这5年却是万科成本管理发展迅猛、卓有成效的5年。
一、万科对成本管理内涵的诠释谈到万科成本管理，首先要关注的是万科对成本管理内涵的深刻定义健康合理有序。
“健康”是指成本管理应符合制度要求，透明、规范，杜绝黑箱操作，摒弃个人利益的存在。
并通过前溯管理与内控，促进公司相应环节运作的规范性。
----简单来说，就是成本管理需要一个规范透明、一心为公的内部环境。
在一个争名夺利、损公肥私的氛围下谈成本管理无疑是天方夜谭。
“合理”是指在科学、准确的分析基础上，充分发掘成本管理空间，在有效的成本前置中，使成本支出能提升客户价值、带来经济收益，控制，减少无效成本的发生。
----强调成本投入与客户需求的匹配，强调杜绝浪费的思想，强调成本前置的手段。
“有序”是指通过精细化的成本管理，用准确的数据提供决策依据，使可研成本测算、目标成本、动态成本与结算成本相互印证并大体一致，公司对成本的发生具有较强的事前控制能力。
----阐述成本管理的最基本职责是对项目成本的有效把控与准确反馈。
几个“特别”、“出人意料”的词汇构成了万科成本管理的思想框架。
二、组织架构组织架构也是谈到万科成本管理中必须介绍的内容。
万科成本管理制度管理
万科成本管理制度管理一、引言成本管理是企业经营管理的重要环节，能够有效控制成本是企业实现良好盈利的重要手段。
作为中国领先的房地产开发企业，万科地产对成本管理制度的管理非常重视。
本文将从万科成本管理制度的建立、实施和管理三个方面，探讨万科地产是如何有效管理成本，提高管理获得成本控制和降低成本的能力。
二、万科成本管理制度的建立1.1 成本管理制度的目标设定万科地产制定成本管理制度的目标是为了实现经济效益、提高企业效率和绩效，以及降低成本和提升企业竞争力。
在制定成本管理制度的过程中，企业应充分考虑企业的经营战略、成本状况和市场环境，确保制度的可行性和有效性。
1.2 成本管理流程的设计制定成本管理制度需要根据企业的实际情况设计相应的管理流程。
万科地产的成本管理流程主要包括成本预测、成本分析、成本控制和成本核算四个环节。
在成本预测环节，企业需根据项目需求和市场条件，进行成本的预测和评估，为制定成本预算提供依据。
成本分析环节需要对各个成本项目进行详细的分析和比较，找出成本的组成及影响因素，为成本的控制提供参考。
成本控制环节需要根据成本的实际情况，采取有效措施对成本进行控制。
成本核算环节需要对成本进行核算，确保成本的准确性和合法性。
1.3 管理制度的完善成本管理制度的建立需要不断的完善和改进。
万科地产在成本管理制度的建立过程中，注重总结和借鉴国内外先进企业的管理经验，不断扩充和深化成本管理知识的体系，及时调整和优化成本管理流程，提高成本管理的效率和水平。
三、万科成本管理制度的实施2.1 成本管理团队的建设成本管理团队是成本管理工作的主体，直接影响到成本管理制度的实施效果。
万科地产成本管理团队由经验丰富的管理人员、专业技术人员和高效执行人员组成，每个成员都具备较强的整体素质和专业能力。
团队成员之间协作紧密、配合默契、目标一致，为成本管理工作提供了坚实的保障。
2.2 成本管理制度的执行成本管理制度的执行是成本管理工作的核心。
万科全过程成本精细化管理分享
➢ 采购阶段成本管理
三种招标方式的选择——费率、模拟清单及工程量清单 采购策划——供方考察、知己知彼 市场数据库与参考价体系——评标、谈判、定标之关键 标准合同、集中采购——快速扩张
➢ 施工阶段成本管理
工程策划——谋定而后动、兼顾质量、进度、成本 台账管理——变更台账、付款台账、图纸台账、签证台账…… 变更及工程指令管理——清晰准确ห้องสมุดไป่ตู้记录台账
➢ 施工图设计阶段
防水方案选择 道路设计 小区管网——管井密度、管道材料、检查井设置、管道走向及长度
四 解析采 购
➢三种投标体系——特点分析
费率招标、定额计价 费率招标定额计价的“核武器”----标准定额套价模板； 工程量清单招标、图纸包干； 模拟清单招标，定价不定量 三种方式在结算做法上有所不同，但在结算内容上大同小异。
➢供应商管理
考察准备、考察报告——知己知彼、百战不殆 采购策划——系统性思考 供应商分类——奖优罚劣 创造竞争性
➢市场价格库与参考价
招标、评标、商务谈判、定标的利器——市场数据 库与参考价体系
➢战略采购VS各自为战
总结
向万科学习什么？
1、 大而不乱靠“系统” 2、专注目标客户，目标市场 。 3、简单直接的人际关系 4、万科 “人才为王”的价值观 。 5、标准化、信息化、规模化 6、成熟的产品线和一流的物业服务。 7、总结能力+学习能力+执行能力。
万科房地产项目成本经典案例
万科房地产项目成本经典案例
万科房地产项目成本经典案例
万科房地产项目成本经典案例
万科房地产项目成本经典案例
万科房地产项目成本经典案例
万科房地产项目成本经典案例
万科房地产项目成本经典案例
万科地产成本管理制度
万科地产成本管理制度一、背景介绍随着房地产行业的快速发展和竞争的加剧，成本管理对于地产企业的长期发展至关重要。
作为中国最大的地产开发商之一，万科地产一直致力于提高成本管理水平，以增强企业的竞争力和可持续发展能力。
为此，万科地产特制定了全面的成本管理制度，以确保成本控制和资源优化的有效实施。
二、制度目的万科地产成本管理制度的目的是为了规范和优化企业的成本管理流程，提高成本管理的效率和科学性。
通过严格的成本控制和资源配置，确保企业的投资回报率和利润率，为持续的创新和发展提供有力支持。
三、制度内容1. 成本预算管理1.1 制定年度成本预算，根据市场需求和项目规模合理分配成本预算。
1.2 经过审批后的成本预算分解到各个部门，明确责任和权限。
1.3 定期检查和调整成本预算，保持预算的准确性和合理性。
2. 成本控制管理2.1 设立成本控制指标，对各项成本进行控制和核算。
2.2 制定成本控制目标，对超出预算的成本进行分析和处理。
2.3 加强对招投标过程中的成本管理，确保采购成本的合理性和透明度。
2.4 定期组织成本分析会议，对各项目的成本进行评估和优化。
3. 成本效益评估3.1 建立成本效益评估指标体系，评估各项目的成本效益。
3.2 对成本效益低的项目进行调整和优化，提高资源利用率和项目回报率。
3.3 定期进行成本效益分析，总结经验和教训，为未来的决策提供参考。
4. 资源配置管理4.1 根据成本管理要求，合理分配和配置资源。
4.2 优化资源利用效率，避免资源的浪费和闲置。
4.3 定期对资源配置进行评估和调整，保持资源配置的灵活性和科学性。
5. 成本管控技术支持5.1 引入先进的成本管理软件和技术工具，提高成本管理的科学性和自动化水平。
5.2 加强对成本管理人员的培训和专业知识的更新，提高成本管控水平。
5.3 建立成本管理信息系统，实现成本数据的及时采集和分析。
四、责任和执行万科地产成本管理制度的责任单位为成本管理部门，该部门负责制定和执行相关的成本管理政策和制度，并对各部门的成本管理工作进行监督和指导。
实战案例1 万科地产全过程成本精细化管理(2014.3)
万科全过程成本精细化管理提高企业绩效案例总结万科股份有限公司（以下简称万科）自1984年成立以来，始终坚持稳健经营，重视降本增效，其良好的经营业绩受到投资者的广泛认可。
目前已成为全球最大、效益最好的房地产企业之一。
那么，万科是如何管理与控制成本费用并提高企业绩效的呢？一、万科五大基本做法1．专设成本管理部万科原来只有预决算部（现在大多数房地产开发商都设有这样一个部门），没有成本管理部。
2007年，万科正式成立成本管理部，负责管理整个公司的成本费用，并直接对主管工程、采购和成本的副总裁负责。
目前，整个成本管理部有200余人，主要负责成本分析、管理及监控工作。
成本管理部的设立与运行不仅推动了集团全员成本意识的树立，而且有效地保证了各项经营计划的贯彻实施。
同时，成本管理部也成为贯穿项目始终、规范所有部门工作的管理者，成为项目成本总体控制的组织者和责任者，成为公司增强成本控制力度、降低成本费用、提高市场竞争力的核心力量。
2．建立并实施目标成本动态管理体系为有效控制成本、规避经营风险，万科将目标成本、动态成本有机结合，建立了动态的目标责任成本管控体系。
从万科成本管控体系的实际运作看，首先，有关部门按要求编制项目目标成本，并经公司管理层和区域成本管理部门审批确认后执行。
然后，在项目开发过程中，已发生成本由专人负责记录，待发生成本由成本管理部门定期做出预测并及时调整，以动态跟踪管理项目成本。
同时，成本管理部与财务部定期对成本进行审查核对，并将目标成本与实际成本的重大差异及其原因及时通报公司领导层和相关部门，为经营决策提供依据。
3．准确测算无效成本无效成本管理是万科成本管控体系的一大亮点。
无效成本是指项目实施过程中产生的对形成产品、提升价值没有作用，无法获得客户认同的成本，它的准确测算不仅帮助万科确定了从投入到产出过程中准确合理的目标成本，而且以数据形式展现了公司的浪费情况，激发了公司领导和员工的成本意识，使大家更清楚有哪些环节的支出是浪费的，哪些费用可以得到更好的削减，从而推动各部门提高专业能力、加强计划管理。
万科工程全过程“四化”管理
1、施工组织设计：编制专项方案，怎么做就怎么写，怎么写就怎么做；
2、模板工程：模板图；集中加工模板；完善施工工艺，以上下口控制线作为主要的控 制措施
3、砼工程普通质量缺陷（漏振、漏浆、麻面等）基本消除；
学习改变命运,知 识创造未来
2024/2/1
万科工程全过程“四化”管理
• 钢筋砼工程质量控制要点
学习改变命运,知 识创造未来
2024/2/1
万科工程全过程“四化”管理
•“四化”管理的核心目标是提升品质
•尺寸类：按图施工 •偏差类：规范施工
学习改变命运,知 识创造未来
2024/2/1
万科工程全过程“四化”管理
•09年质量管理：重点解决精度； •10年质量管理：重点解决尺寸及表观质量；
学习改变命运,知 识创造未来
•满堂脚手架 •（间距、剪刀撑、扫地 杆）
•梁底模支设
•（起拱5－8mm ）
•梁侧模支设 •（上口尺寸控制 ）
•平台模板支设 •（上口控制线 起拱 标高 ）
•梁板钢筋绑扎
•墙柱模板支设 •（上下口控制线 螺杆间 距斜顶撑、垂直度控制线
）
•墙柱模板验收 •（激光扫平仪）
2024/2/1
万科工程全过程“四化”管理
• 集中加工本质目的
•品质
• 效率提升
• 其次
• 安全文明 • 成品保护
学习改变命运,知 识创造未来
2024/2/1
• 试点项目客观情况
•喜
• 集中加工的工程品质较高 • 安全文明、成品保护效果好
•忧
• 水电定位点大量改造 • 土建精度低大量改造
• 试点项目心得
•有必要
• 施工图纸质量提升 • 施工合同条款约定 • 土建工程精度提高 • 各专业标准应系统提升……
万科成本管理总结（含五篇）
万科成本管理总结（含五篇）第一篇：万科成本管理总结万科成本管理总结谈万科的成本管理，需要从万科成本管理历程中几个值得记录的时刻开始。
1998年：集团成本年2000年：集团财务部设成本审算组，深圳地产改审算部为“成本管理部” 2002年：确定万科成本管理目标和宗旨2003年: 目标成本管理＋责任成本管理＋作业成本管理的万科成本管理模式确立2004年：深圳成立区域成本管理部2005年：首届集团造价研讨会召开2006年：万科成本知识体系平台搭建成型，启动工厂化成本研究；2007年：适应新发展时期的成本管理方法论探索、制度完善、风险控制、信息化平台升级工作全面开展；2007年：集团成本管理部成立。
可以看到，自2003年确定成本管理模式开始至今，万科成本管理成体系真正走过的不过是5年的历程，但这5年却是万科成本管理发展迅猛、卓有成效的5年。
一、万科对成本管理内涵的诠释谈到万科成本管理，首先要关注的是万科对成本管理内涵的深刻定义：健康合理有序。
“健康”是指成本管理应符合制度要求，透明、规范，杜绝黑箱操作，摒弃个人利益的存在。
并通过前溯管理与内控，促进公司相应环节运作的规范性。
----简单来说，就是成本管理需要一个规范透明、一心为公的内部环境。
在一个争名夺利、损公肥私的氛围下谈成本管理无疑是天方夜谭。
“合理”是指在科学、准确的分析基础上，充分发掘成本管理空间，在有效的成本前置中，使成本支出能提升客户价值、带来经济收益，控制，减少无效成本的发生。
----强调成本投入与客户需求的匹配，强调杜绝浪费的思想，强调成本前置的手段。
“有序”是指通过精细化的成本管理，用准确的数据提供决策依据，使可研成本测算、目标成本、动态成本与结算成本相互印证并大体一致，公司对成本的发生具有较强的事前控制能力。
----阐述成本管理的最基本职责是对项目成本的有效把控与准确反馈。
几个“特别”、“出人意料”的词汇构成了万科成本管理的思想框架。
二、组织架构组织架构也是谈到万科成本管理中必须介绍的内容。
万科成本管理制度范文
万科成本管理制度范文万科是中国著名的房地产开发商之一，成立于1984年。
作为一家大规模房地产企业，管理好成本是保证企业运营效益的关键之一。
为了实现成本管理的有效控制，在企业内部建立起一套科学、严格的成本管理制度是非常重要的。
一、成本管理制度的目标和原则万科的成本管理制度的目标是实现成本的合理控制和优化，以提高企业整体的运营效益。
具体目标包括：降低成本、提高质量、提高效率、提高竞争力。
成本管理制度的原则包括：1.经济性原则：成本管理的核心原则是以经济效益为导向，确保成本控制在合理的范围内，最大限度地减少资源浪费。
2.科学性原则：成本管理必须以科学的手段和方法为基础，通过数据分析、模型建立等手段来确保成本的科学控制和管理。
3.规范性原则：成本管理必须依法依规进行，遵循国家法律法规和行业准则。
4.全员参与原则：成本管理需要全员参与，所有相关部门和员工都应积极配合成本控制工作，形成合力，实现成本管理的最佳效果。
二、万科的成本管理体系万科建立了完善的成本管理体系，包括成本管理流程、成本管理岗位职责和成本管理工具等。
1.成本管理流程万科的成本管理流程分为四个阶段：成本预算、成本控制、成本分析和成本评估。
首先是成本预算阶段，根据企业的经营计划和项目需求，制定各项成本预算，包括人力成本、材料成本、设备成本等。
同时，根据不同项目的特点和需求，制定不同的成本控制指标。
其次是成本控制阶段，各部门和项目组要按照预算指标进行相应的成本控制，通过控制材料使用、人员数量、设备使用等方式来降低成本。
然后是成本分析阶段，根据实际的成本数据，进行成本分析，找出造成成本偏差的原因，并采取相应的措施进行调整。
最后是成本评估阶段，通过对成本的动态分析和评估，不断改进成本管理制度，以适应企业发展的需要。
2.成本管理岗位职责在万科内部，设立了专门的成本管理岗位，由专业人员负责成本管理工作。
成本管理岗位的职责包括：（1）制定成本管理制度和工作流程；（2）制定和调整成本控制指标；（3）定期对成本进行分析和评估，并撰写相应的报告；（4）提出成本控制建议，并协助相关部门实施；（5）组织成本培训，提高员工的成本意识。
没人会告诉你的建议万科成本控制的65条成熟经验
没人会告诉你的建议|万科成本控制的65条成熟经验2015-04-10新浪地产新浪地产dichannews中国房地产产业链资源整合第一传媒。
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第一部分建筑专业总平布置：1. 室外场地竖向标高不合理，造成回填过高•2. 非常重要的一点，控制每一款户型的数量总量，及总平楼型的适当复制，是规划与设计上降低前期费用的主要手段。
3•总平上变配电间等机房与服务的区域距离过长，走线不合理.4. 地下顶板上覆土建筑为1~1.5m （即结构计算按平均1.5米）内为主，可部分缓坡适当升高，但该区域＞1.5米左右覆土区域应做轻质构造（土建构筑物、空盒子或泡沫板、假山塑石）过渡，景观设计反馈建筑设计单位；一般为控制造价及土方，起坡最高点区域也控制在3m左右,个别高4m及以上要方案阶段论证；景观中泳池、亭子、廊架、2m以上景墙（从地面起）等重型元素也要作为条件反馈。
5. 消防车道、登高场地或车行道近可能在一跨地库柱网内。
大树布置在柱点。
当然消防通道、登高场地或车行道尽量不在地下室顶板上。
建筑平面功能：1. 防火分区过多，造成楼梯、门、设备增加.2. 人防设计：--防护面积过少造成单元增多.---相邻单元未连接造成临空墙过长.---一框二门的人防门过多（部分可用临战封堵替代）---进人防前的防倒塌范围过大（按现规范6级人员掩蔽所主要室外出入口的楼梯，坡道及走道做即可）---室外顶板下的人防面积过大（应尽量将人防做在建筑投影范围下）---人防门型号不合理（钢门造价高，所以除主要通道上外尽量做混凝土人防门.同时尽量避免汽车通道坡道上做双开的钢防火门）----人防功能不合理（如争取做部分物资库）---平战转换方案不合理，应尽量平时通风系统与战时系统、用房合用.人防主要出入口外的人防污水洗消井可与消防电梯集水井合用.有条件时防爆波电井可与平时电缆井合用.----室内非人防区域、人防顶板上无直接管线的可取消夹层•即利用局部夹层或管沟•3•地下室层高及埋深过大（每埋深增10cm,地下室钢筋增3~4KG/m2,覆土每厚10CM,地下室钢筋增1.5~2KG/m2,故覆土原则上1200mm 左右,大乔用局部堆土、树池处理）；层高无人防3.6M,有人防3.8m,机械车库4.2m.地下室面积过大--尽可能增加车位利用率，相关设备辅助用房先考虑利用主楼空间；多层尽量不做全地下室.了解各地的汽车库尺寸、通道的要求（必须写入设计任务书），查询其地方规范或参用的市、省或国标，杜绝浪费。
万科结构精细化的方法，成本优化总结（含钢量的核心）
万科结构精细化的方法，成本优化总结（含钢量的核心）一、高层建筑标准层含钢量1、含钢量影响因素分析（1）、4大类8要素地区：A1风压、抗震等级（地震加速度、地质）、规范差异建筑：A2体型（平面、高宽比）、A3层数、A4层高、A5拐角窗结构：A6结构方案是否转换、A7厚板A 结构设计计量：A8 面积计量△A1各地地震、风、雪荷载（2）、3种分析方法·拐角窗、厚板、面积计量原则（实用率）：成本局部测算法·层数、体型的平面规则性、层高、地区的规范差异、结构方案：·结构规范并结合经验分析（3）、统一含钢量面积计算规则A8M=M0 M1 M2 M3 M4 M5 1/2M6 1/2M7（4）、特例：留给装修加层的两层高房间 M8（偷面积）△实例图M=M0 M1 M2 M3 M4 M5 1/2M6 1/2M7 M8A、标准层含钢量钢筋：所有标准层结构钢筋，包含梁板柱、构造柱、过梁、女儿墙、拉板等的钢筋，不含砌体的钢筋。
标准层：高层是指架空层、转换层以上所有层（没有转换或架空是指±0.0以上），多层是指±0.0以上的所有层。
B、统一规则㎡=发生成本建造面积；准确、可评估成本对标的㎡＞平常统计㎡C、影响因素排序影响含钢量有7个因素，但核心是三个：体型、高度、结构转换2、含钢量合理值（安全、合理、低值）备注：1.面积计算原则：落地凸窗、有墙柱的凹阳露台或入户花园、结构拉板全计入面积，其他情况的露台计一半面积（已计入容积率的不再重复计入）。
各公司平均值的面积基准同区域标准。
2.以上各种高层建筑的合理含钢量已考虑平面的一般不规划（墙不对齐）或可通过设置结构拉板来满足平面规则性的情况，高宽比<6。
3.东莞、长沙在60米以下，可考虑框剪结构。
4.分项目标：板为10kg/㎡，梁为15~18kg/㎡，墙柱为20~25kg/㎡3、如何控制含钢量？——对标含钢量是不是仅是结构专业事情，如何让建筑师来控制含钢量？（1）、三大层面：（2）、结构控制措施、表格或结构设计A、方案控制·在方案阶段提出合理的结构布置、体型的判断、或提出方案比选。
万科的精细化施工管理应用，兼顾安全、质量和工期！
万科的精细化施工管理应用，兼顾安全、质量和工期！精细化施工管理一、项目日常管理二、安全管理三、质量管理四、工程管理五、施工管理六、施工图一、项目日常管理①每日工作安排◆现场总包、监理的每日作息时间表；◆细化工作内容，明确工作目标。
②晨会的召开晨会目的：作业开始之际预备好身心；通过全员集合以促进连带感及对话；通过一起开始作业以提高生产性；进行作业之间的联系协调，通告全体有关指示传达事项。
③现场巡视记录◆现场日常巡视时，在平面图上标记问题所在位置，拍摄照片，制作成追溯表1.采用可视化的方式反映每日现场检查发现安全/质量问题，杜绝信息描述不找不到等情况的发生，提高效率；2.方便对责任单位反馈情况的控制，提高整改情况的真实性；3.方便对整改情况的梳理统计，明确各单位的质量问题发生概率和整改率。
④日报◆每日下午五点之前，施工单位将明日的作业面及作业人数以日报的形式上报给监理及甲方，有计划有安排的让现场管理人员了解明日的现场作业情况。
◆监理现场核对前一日施工单位上报的作业计划在本日的落实情况，是否按计划实施，如工程量是否完成、人员是否如实等⑤每日施工状况报告书◆监理人员每日现场巡视时，将现场本日的工作面及工作人数记录；◆监理现场核对前一日施工单位上报的作业计划在本日的落实情况，是否按计划实施，如工程量是否完成、人员是否如实等二、安全管理①外架搭设时安全绳的使用◆降低高空作业风险，减少因患；◆在使用安全带的同时保证相应的工效②作业层维护先行◆楼层结构施工阶段，支模同时就将模板上孔洞封闭。
③监理安全文明追溯表制作◆新工作面出现后检查；◆场内所有工作面保证至少每周一次检查。
④现场标示标牌◆项目导视、楼栋导视清晰明了；◆使用A3/A4纸进行彩色打印，打印完成后使用塑封机过塑封闭；◆采用简单、快速、低成本、标准化的方式进行安全标示的悬挂和布置。
三、质量管理①监理对模板和钢筋检查并记录◆主体施工过程，模板铺设后，监理对模板质量、垂直平整、支模体系等进行检查；◆主体施工过程，竖向构件、梁、楼板钢筋绑扎完成后，监理验收，将现场发现的问题用检查记录登记；②钢筋隐蔽验收的实施，拍照及归档◆主体施工过程，竖向构件、梁、楼板钢筋绑扎完成后，监理验收，并拍摄隐蔽验收影像资料（按30%比例抽检）。
学习万科的六维成本管控
集中采购策略实施情况分析
集中采购优势
万科通过集中采购策略，实现规模化 采购，降低采购成本，提高采购效率 。
实施情况分析
万科在集中采购策略实施方面，注重 与供应商的协同合作，通过信息共享 、资源整合等方式，实现共赢发展。
长期合作协议签订及执行情况
长期合作协议意义
万科与供应商签订长期合作协议，有助于稳定供应链，降低采购成本，提高采购 效率。
万科企业文化
万科以“赞美生命，共筑城市”为使命，坚持“以人为本”的企业理念，致力于为客户提 供优质居住环境和配套服务。
万科企业业绩
万科连续多年蝉联《财富》“最受赞赏的中国公司”第一名，并多次获得国内外权威机构 颁发的企业荣誉。
六维成本管控概念及意义
六维成本管控定义
六维成本管控是万科企业提出的一种成本管理体系，包括前期策划、设计管理 、招标采购、施工管理、销售与客户关系管理、结算与后评估六个维度，以实 现项目全周期的成本控制。
精准投资ห้องสมุดไป่ตู้策
建立投资决策模型，对目标地块进行 盈利预测和风险评估，确保获取优质 土地。
土地利用最大化措施
01
02
03
提高容积率
在满足规划要求的前提下 ，通过优化设计方案提高 项目容积率，增加可售面 积。
挖掘地下空间
合理利用地下空间，开发 地下车库、储藏室等功能 区域，提高土地利用效率 。
精细化施工管理
通过学习万科六维成本管控，可以更加深入地理解房地产项 目开发过程中的成本控制要点和难点，掌握有效的成本管理 方法和工具，提升个人在项目管理和团队协作中的综合能力 。
02
土地成本管控
土地获取策略及成本控制
多元化土地获取途径
万科房地产成本管理制度
万科房地产成本管理制度一、前言二、成本管理流程1.成本预算在项目启动之前，万科房地产将进行详细的成本预算工作。
首先，根据项目规模、项目类型和市场需求等因素，确定预算的总体框架。
然后，根据项目的具体要求，分解预算，确定各个阶段的成本计划。
成本预算的内容包括项目建设、人力资源、市场推广等费用的合理分配。
2.成本控制成本控制是万科房地产成本管理的核心环节。
项目启动后，成本管理团队将根据成本预算，制定具体的成本控制计划。
在项目进行过程中，成本管理团队将定期监控项目的成本执行情况，及时发现和纠正偏差。
如果发生了超支情况，将进行适当的调整和决策，以保证项目成本的控制在可接受的范围内。
3.成本归集为了更好地控制和分析成本，万科房地产建立了成本归集系统。
在项目进行过程中，各个部门和岗位将进行实际成本的记录和汇总。
成本归集系统将采集并整理这些数据，形成完整的成本报告。
成本报告将包括项目的总成本、各个阶段的成本和各个部门的成本等信息，为项目决策提供参考。
4.成本分析成本分析是万科房地产成本管理的重要环节。
通过对成本数据的分析，可以了解项目的成本结构和成本驱动因素，为项目的优化和效率提升提供依据。
成本管理团队将对成本报告进行详细的分析，找出成本的问题和潜在的改进点。
同时，成本管理团队也将与项目团队进行深入的沟通和交流，共同探讨成本的优化策略。
5.成本评估在项目完成后，成本管理团队将对项目的成本进行评估。
评估的重点是项目的成本绩效和成本效益。
通过与预算进行比较，评估成本的执行情况。
如果发现了成本偏差，将进行适当的调整和改进。
同时，成本评估也将为下一个项目的预算和成本管理提供经验和教训。
三、成本管理的意义1.提高项目的盈利能力成本管理可以帮助万科房地产优化资源配置和降低成本支出，从而提高项目的盈利能力。
通过成本预算和成本控制，可以合理分配资源，降低开发成本和运营成本，提高项目的收入和利润。
2.保证项目的可持续发展成本管理可以帮助万科房地产降低项目的风险和提高项目的可持续发展能力。
万科成本管理经验
万科与奥园均采用社会监理的形式，但中海有自己的监理公司，采用自行监理的模式，与社会监理相比，自行监理更加尽职尽责，这也是中海工程管理水平强于万科的一个重要原因。
二、成本控制流程及方法
1．拿地阶段的成本控制：
就操作流程而言，各公司的差异不大，仅是可研人员的专业能力的差异和决策层对市场走向的把握能力的差异。就地价的价格来说，由于地价与土地位置、土地获取时间、获取方式、付款方式有很大关系，仅从收集来的数据进行比较分析意义不大。通过本次地价的横向比较，天津万科根据比较对象的成功经验，就拿地阶段如何利用政府的优惠政策方面提出了一些看法，拓宽了思路。
中海出于降低成本的考虑，通常选择二、三流的施工企业，由于有强大的工程管理队伍做支持，中海楼盘的施工质量仍能得到保证，相比之下，万科花更高的价格，选择一流的施工企业，但施工质量仍不能令人满．工程（材料）分包方面：
除中海三大材甲供之外，万科、中海、奥园在其他材料、工程分包情况基本相同，由于三大公司均有一套完善的招标流程，分包得到的价格均为市场价格，有些甚至为同一家分包单位，造价水平相同。
万科集团成本横向比较工作总结
根据在成都召开成本工作会议时的布置，集团各分公司成本管理部展开了成本横向比较工作。通过与代表各地先进水平的同行之间的比较，了解万科的成本管理在全国同行中所处的位置，达到认清自身水平、取长补短，进一步创立成本优势的目的。
本次比较中各分公司共选择了11个房地产公司，14个与万科楼盘类似的项目进行比较，根据被比较公司的规模及特点将比较对象分如下五类：
三个公司在规划阶段均采用招标的方式，施工图设计均采用直接委托的方式。但在结构设计方面，万科选择的设计院水平参差不齐，在万科成都公司，因设计过于保守，造成结构成本增加180万元。而中海成都公司的结构设计就较为经济合理。武汉万科选择的设计单位也存在设计保守的问题。
万科结构成本控制全过程的方法及措施
万科结构成本控制全过程的方法及措施一、万科结构成本控制的管理思路及方法1、结构成本的管理状况及存在的误区大多开发商仅从经济指标上对结构成本进行控制，极端强调结构成本的控制——含钢量、含混凝土量越低，结构设计越优秀。
但结构成本的降低必然会导致结构安全储备的下降。
那么如何在中间找到一个有效的平衡点使得成本得到有效控制的同时使得建筑品质达标？结构成本—必须是房地产商最应关注的成本！2、对结构成本进行全过程管理的必要性及原因分析设计过程中必须控制的几个关键环节结构体系的确定及主要平面布置图基础的选型及设计图电算模型及计算系数的取值标准单元的样板截面及配筋图地下室的布置及样板配筋图结构转换层的布置及配筋图3、设计院、专业负责人的选择思路1）设计院的考察与选择：设计院态度上要重视我方项目，其公司理念要和我方一致，要容易沟通。
其服务要好，可从侧面了解其口碑。
设计水平要可靠，管理要完善，后期服务到位。
其擅长项目类型要和我方匹配。
规模和名气也是一方面。
2）专业负责人的选择一看其业绩和经验二看其市场反馈---图纸质量、责任意识、成本意识、服务意识三看其配合---图纸修改、专业协调、工地现场配合四看其影响力和控制力---要有行政权力，室主任、总工选人重要还是选公司重要？答：都重要，要选择最佳团队。
4、项目策划阶段、规划阶段结构成本的影响5、设计周期基准设计周期的合理取值：设计周期对总成本的影响资金的时间价值结构成本控制的管理思路和技术方法(转帖)市场风险的变化产品的实际价值时间成本曲线保证质量、不增加成本的前提下缩短设计周期组织的重视及措施工序的前置及搭接标准化设计的推广6、项目限额设计合同的内同及效果限额设计合同的引入和使用意义---对设计质量的必要约束，不可缺少限额的内容---可以控制的指标，如钢含量、砼含量等；对易离散指标可给出范围限额的数值—比当地平均水平略低，要让设计经过努力可以达到。
限额要有弹性，允许特殊建筑局部调整双赢思路---要有奖惩措施设计的限额问题设计的服务问题----改图、现场服务；指定甲方认可的服务人员设计费的合理取值必须比市场平均水平偏高，高于设计院的心理预期，要设置质量奖金，由甲方分配质量奖金（采取明或暗的方式）设计费支付的时间和对象---设计团队，甲方认为贡献大服务好的个人7、项目结构设计的技术原则8、地产公司结构设计的管理流程设计过程中如何对设计院进行管理？各专业中间检查点的设置，出现问题要沟通使之符合要求实际进度与计划的关系，出现问题，发函预警团队成员的水平与数量校核调整---保证有足够的力量在做我的项目设计院校审时间的保证---建议采用第三方校对各专业接口及外部接口的协调管控---如室外综合管线，最好由设计院总管。