世联郑州项目市场调研报告

中等 较低
8
宏观经济环境扫描
社会消费品零售总额和人均可支配收入双 双大幅增长，郑州房地产发展潜力较大
自2000年以来，郑州城 镇人均可支配收入逐年稳 步增加，与此同时人均消 费支出也逐步增加，但其 增加速度小于可支配收入 的增加
在七个省会城市中，郑 州的人均可支配收入处于 中等水平
年份
2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000
房地产市场以二级市场交易为主、 市场为大地产商所主导；土地市 场与商品房市场完全规范；但政 府的住房福利依旧少量存在。
竞争者数量进一步减少，消费者 需求减少。
满足基本生活需求， 客户结构简单。
生存、改善需求兼有；需求急剧 增加；客户层面扩大
需求增长趋于平稳；改善需求为主； 改善需求为主，需求趋于多样化。 客户结构复杂多样。
5000.00 0.00
2000
2001
2002
2003
2004
60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2006
本报告是严格保密的。
人均GDP
人均GDP增长率
3
数据来源：郑州市统计年鉴
宏观经济环境扫描
小于4% 萎缩
房地产市场发展预警系统判断-郑州房地产处于快速发展期
GDP增速与房地产发展关系
►专业开发商为主
►高端产品：建筑形象地标化、
设备设施尖端化、物业管理品牌
化、办公功能纯粹化 ►国际品牌与团队 ►板块认知已经深入人心，各板
需 求
块客户、产品平台标准建立
►项目开发方向主要由地段主导
大部分持有出租，部分项目对外 销售
客户 特征
成交 关键 驱动 因素
自用 投资 自用
投资
►一线写字楼：高科技产业、现代 制造业、咨询服务业、金融保险业 等
单纯数量型，产品形 式单一，基本无附加 值。
产品大量出现，形式逐渐多样化， 产品注重质量，价值构成广泛，产 价格迅速提高，数量与质量并重； 品附加值很好体现。 产品附加值出现并提高。
产品形式极为丰富，高质量。
本报告是严格保密的。
5
快速发展阶段 明显呈现出“观望期”和“被迫接受期”两个阶段
特征 外部环境
人均可支配收入 （元）
较上年增速
本报告是严格保密的。
9
数据来源：郑州市统计年鉴
报告内容提纲
宏观经济 环境扫描
城市发展 状况分析
写字楼 市场分析
写字楼 客户分析
本报告是严格保密的。
10
城市房地产格局——“东北富、西南贫”。中区和东区集 中了大量政治和商务资源，而北区则以居住为主导方向。
东区：将成为未来郑州 的新中心。 规划聚集了全 市最高端的住宅和商务办 公物业，目前处于启动阶 段。
►投资机构整购 ►财富阶层
►商务成熟度与聚集度、企业所依 赖的资源聚集度 ►产品：客户素质、物业形象、硬 件配置、物业管理
►对固定资产升值保值、租金实现 的信心 ►对实现长期稳定收益的信心
板块（及板块的标志物业）形成、产品标准建立、客户充分细分
本报告是严格保密的。
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报告内容提纲
宏观经济 环境扫描
2001 47.6 34.98 12.62
2002 59.6 48.2 11.4
2003 74.3 68.8 5.5
►城市经济发展对写字楼租赁市场的信心 ►投资回报的风险（参考市场可比物业的 租金实现）
出现领先开发商和标杆项目
本报告是严格保密的。
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市场化成熟期：地段主导，板块形成、客户充分细分，整 购比例上升，小投资客退出
经济背景
供应 主体
供 应
产品
盈利 模式
阶段标志
市场化成熟期
城市在区域的中心地位已经形成，现代服务业为主的第三产业占据绝对主导地位
►开发商/企业自建并存 ►部分开发商由住宅转入写字楼开发 ►办公物业的需求显现，能实现略高 于住宅开发的利润
客户 特征
自用
►商住公寓：贸易物流类、 装修装饰、中介公司等
ห้องสมุดไป่ตู้
►由于缺乏写字楼专业开发经验，商 住公寓等模糊产品为主 ►不►有政能一府很定无好的商的公务适建区应现形规代象划化，，办但开公产发的品商需素主求质导低，，需 求 板块特征不明显，对客户决策不构成 影响
2500.00 2000.00 1500.00 1000.00
500.00 0.00
2000
2001
2002 2003 2004 2005
GDP
GDP增长率
2006
30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%
30000.00 25000.00 20000.00 15000.00 10000.00
发展阶段
启动阶段
快速发展阶段
平稳发展阶段
减缓发展阶段
人均GDP （美元）
800～3000
3000～4000
4000～8000
8000以上
外部环境 竞争条件 需求特征 供应特征
福利分房阶段，政府 为整个产业的主要投 资者；区域平行发展。
有实力竞争者较少； 需求简单、市场结构 单一。
郑州处于
消费者收入水平提高；区域市场 发展出现不平衡，地段价值开始 显现；市场存在不规范操作，政 策因素影响大、住房福利仍大量
存在快。 速发展阶段
大量新竞争者介入，开发投资量 猛增；需求复杂、市场细分显现； 竞争以市场份额的竞争为主。
土地市场、商品房市场规范操作； 政府对房地产业的调控主要通过城 市规划及土地供应等宏观调控手段 间接进行；政府的住房福利少量存 在。
竞争者数量减少；市场细分充分， 占有新的细分市场较难；开发商注 重效益/低成本。
第二产业(亿元) 360.00 401.90 453.60 573.70 738.00 873.00 1070.50
第三产业(亿元) 330.00 376.50 427.00 479.60 576.00 705.00 853.90
本报告是严格保密的。
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数据来源：郑州市统计年鉴
宏观经济环境扫描
第三产业总量反映郑州写字楼整体容量处于中等，经验 值反映郑州写字楼市场相对于整体房地产市场处于较低 水平
改善需求+生活需求（为主）
✓各区域大量放量，产品形式丰富，数量 和质量并重； ✓普通大众开始大量购房，迫于房价压力， 户均面积明显减小；
在启动阶段基础上价格迅速提升
价格持续增长，涨幅放缓
本报告是严格保密的。
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宏观经济环境扫描
第二产业占GDP比 重逐渐上升，说明工 业是郑州市的主导产 业 近年来第一产业和 第三产业比例均小幅 下降 第一产业比重较低 第三产业结构相对 稳定，近年变化较小 自2000年以来，第 一产业的比重有所下 降，与此同时第二产 业的比率波动上升
西区
本报告是严格保密的。
北区 中区
东区
南区
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通过大量案例总结，城市写字楼的发展一 般经历四个阶段
经济总量增长
写字楼市场 非市场化时期 发展阶段
市场化启动期 市场化发展期
市场化成熟期
产业结构调整，三产比例上升
本报告是严格保密的。
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城市经济发展的初期，第三产业不发达，写字楼处于非市 场化时期，以企业自建写字楼为主
经济背景 供应 主体
供 应 产品
盈利 模式 阶段标志
市场化发展期
第三产业占据主导地位，现代服务业快速发展
►开发商逐渐占据主导 ►专 业 开 发 商 出 现 ， 引 导 市场的发展
客户特 征
自用
►一线写字楼：高科技产业、现代制造业、 咨询服务业、金融保险业 ►客户逐渐按租金承受力分层 ►外地外资企业进入
高，代表了业主企业的 需
实力
求
自用为主，其余对外出 租
投资
成 自用 交 关 键 驱 动 投资 因 素
无 良好的产品形象和品质
无
垄断企业自建写字楼的建造
本报告是严格保密的。
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市场化启动期：住宅开发商进入商住产品 开发，小投资客占主流
经济背景
供应 主体
供 应
产品
盈利 模式
阶段标志
市场化启动期
私营经济、第三产业快速发展
►多 元 化 产 品 ： 商 住 、 纯
写字楼、高档写字楼
►开发水平和产品素质快 需
速提升
求
►依 托 不 同 的 资 源 （ 政 策 、
传统认知、产业聚集等）
板块化趋势逐渐显现
出售为主
投资
成交关 键驱动 因素
自用
投资
中产阶级，对房地产投资有一定的认识
►一线写字楼：物业形象与产品品质，由 于市场整体租金的绝对水平不高，对成本 敏感度低 ►中档写字楼：性价比，对形象有要求， 对成本敏感
客户层面 需求特征 供应特征 价格走势
观望期
被迫接受期
✓城市核心区迅速发展，地段价值开始显 ✓土地大量供应，区域市场发展开始出现
现；
不平衡，地段价值充分体现；
✓市场存在不规范操作，政策因素影响大、 ✓住房福利开始退出历史舞台。 住房福利仍大量存在。
✓启动阶段延续了生活需求型购房客户；
✓城市中高端客户出于改善居住条件和财 富占有需求开始大量购置房屋；
✓普通大众处于观望状态，尚未适应住宅 完全商品化，等待政策和房价走势明朗；
✓已二次或多次置业，中高端客户购房需 求慢慢减弱；
✓客户层面扩大，更为广泛的客户开始购 置房屋；
生活需求+改善需求（为主）
✓城市核心地段逐渐放量，产品形式开始 丰富，品质有所提高； ✓中高端客户改善需求为主，故产品户型 面积较大；
开发类写字楼以出售为主
成交 关键 驱动 因素
投资 自用
投资
小投资客 ►办公物业形象 ►与住宅办公接近的使用成 本
►产品与住宅类似，易于被 接受，投资门槛较低 ►投资意识开始萌发，市场 其他投资渠道少
开发商进入写字楼市场
本报告是严格保密的。
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市场化发展期：产品主导，板块逐渐形成，客户开始细分， 领先开发商和市场标杆项目出现
4%-5% 停滞
5%-8% 稳定发展
大于8%
郑州
高速发展
人均GDP与房地产发展关系
0-800US$ 启动期
800-4,000US$
郑州
快速发展期
本报告是严格保密的。
4000-8,000US$ 8000-20,000US$
平稳发展期
减缓发展期
数据来自世联分析模型
4
宏观经济环境扫描 房地产市场各发展阶段特征分析：
9167
22811
3227
04601
3646 4639
8595 6438
0845 5947
9045 3366
1305 5395
金额
人均消费性支出（元/ 人）
城镇人均可支配收入 (元/人)
12000 10000
8000 6000 4000 2000
0
合肥
长沙
郑州
南昌
成都
武汉
西安
14.00% 12.00% 10.00% 8.00% 6.00% 4.00% 2.00% 0.00%
谨呈：河南楷林置业有限公司
合同编号：[2007]SH-B09
郑州楷林国际大厦项目 市场调研报告
本报告是严格保密的。
世联楷林项目组 2007.08.31
报告内容提纲
宏观经济 环境扫描
城市发展 状况分析
写字楼 市场分析
写字楼 客户分析
本报告是严格保密的。
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宏观经济环境扫描
郑州市近年GDP及人均GDP增长迅速， 房地产业进入高速发展期
三产GDP 总量(亿元)
写字楼 整体容量
>1200
大
800～1200 郑州 中等
<800
较低
郑州2006年第三产业GDP总值853.9亿 元，写字楼整体容量处于中等
一线写字楼租金水平(元/平米/月) R=
商品房均价(元/平米)
郑州=60/4244=1.4%
本报告是严格保密的。
R >3 2～3 <2
写字楼相对发展水平 高
城市发展 状况分析
写字楼 市场分析
写字楼 客户分析
本报告是严格保密的。
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市场供应量预判 房地产投资自2004年增长迅猛，商业地产 类投资近两年以40%的速度迅速增长
单位：万平方
250
200
150 100
50
房地产投资 住宅投资 商业地产投资
0
房地产投资 住宅投资 商业地产投资
2000 34.2
21 13.2
三产分布比例— 第三产业结构及增长比较稳定，变化较
小
100%
80%
60%
40%
20%
0% 2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
第一产业(亿元) 第二产业(亿元) 第三产业(亿元)
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
第一产业(亿元) 42.00 43.70 46.20 48.80 61.00 72.00 77.10
经济背景 供应 主体
供 产品 应
盈利 模式
阶段标志
非市场化时期
第一、第二产业为主，第三产业、服务业不发达
►大型国有企事业单位： 邮电、电信、外贸等， 多为垄断性行业或其主 管单位 ►企业自身发展需要
►大型国有企事业单位
客 户
自用
►外地外资实力企业办事处（金 融保险分公司、现代制造业分
特
销处等）
征
在当时：形象好、配置
北区：以大规模、好环 境、高品质的中高档住宅 为主。
中区：老城区，目前全 市的政治经济中心。以小 规模中高档物业为主，商 住参半。
西区：作为老城区，区 域经济发展相对滞后，购 买力较低。房地产开发不 成规模，以多层、经济适 用房等中低档次的项目为 主。
南区：经济发展相对缓 慢，房地产开发相对落后， 主要以经济适用房、多层 物业开发为主。