天津市写字楼市场调研报告 精品

„ 规划中提出的北方经济中心和生态城市这一新
的城市定位进一步提升了城市的国际地位和区 域经济中心的地位
„天津新的定位给予城市发展一个历史性的机遇。 为其经济繁荣奠定了坚实的基础
„根据规划，发展总部经济得到全面提升，其复 合性、多功能的商务聚集功能得以更大发挥
1.天津市宏观经济背景
2.天津写字楼市场的总体情况分析
1.1.2 天津城市人口结构
„ 2009年底常住人口1176万人，户籍人口946.31万人。市区 人口为384.57万人
„ 整体天津人口呈现小幅增长，但天津本地人口小幅下降， 人口增长wk.baidu.com要来自于外来人口的迁入
„ 天津人口的空间分布逐步向城区外围扩散的趋势明显，人 口重心继续向东南方向移动，滨海新区的人口规模快速扩 大，显著快于市内六区，和平区、红桥区两地人口负增长 „ 《天津市城市总体规划(2005年-2020年)》提出， 2020年常 住人口控制在1350万人，城镇人口1210万人，城镇化水平 达到90%。中心城区和滨海新区核心区的城镇人口规模为 630万人。 „ 天津外籍人口总数4万人，其中2万人是常住人口，以韩国 人和日本人为主
3.调研案例基本情况
4.调研总结
2.1 .1天津写字楼市场发展阶段
第一个发展阶段：1993-1997年，起始阶段
第二个发展阶段：1998-2003年，市场低迷阶段。
第三个发展阶段：2003-2010年，迅猛发展阶段。
2.1.1天津写字楼发展阶段
• • 1993-1997 起始阶段 天津第一栋写字楼国际大厦1993 年动工并预售， 远洋大厦1997 年底开始招租，泰达大厦1997 年下半年招租。 1997年前后是天津写字楼的高 峰期，期间写字楼投资过热，甲级写字楼集中 放量供应，主要产品消化以投资为主。 1997-2003 市场低迷阶段 1997 年后由于亚洲金融危机、写字楼增量供应 过快和以价格战为主的无序化竞争，导致天津 甲级写字楼较为萧条，最具有代表性的例子是： 国际大厦写字楼租金从30 美元/月.平米跌到12 美元/月.平米。1999-2001三年间天津市仅有8 万平方米写字楼落成，新增速度大大回落，市 场也以消化现楼为主。直到2002年，每年仅有4 万平方米的吸纳量 2003-2010 迅猛发展阶段 2003 年以来受益于经济景气、市政领导换届、 滨海新区开发、海河改造、资本流入增加的影 响，天津写字楼市行逐步回暖。购买主力金融、 贸易、服务、物流等新兴产业逐步崛起，大量 新兴企业迅速成长，推动写字楼市场已开始进 入大力发展阶段。近年来，随着天津在华北地 区、环渤海经济圈中的中心定位以及城市经济 的总体发展，大量的新批外资企业驻扎，上外 地企业的进入、本地新企业的诞生、旧企业的 扩大和改善，这些都促使办公场所的需求大量 增长，带动写字楼市场的繁荣。
„第三产业比重的提升和外资企业在津投资的额度和数量的 增加，进一步刺激了天津商务市场的发展
1.1.4 天津城市规划与城市定位
„ 2006年国务院通过了《天津市城市总体规划
(2005—2020年)》
„ 总体规划突出了加快推进滨海新区开发开放这
个重点，明确了“一轴两带三区”的市域空间 布局，对城市的未来发展提供了依据
市区 和平区，河东区，河西区，南开区，河北区和红桥区 东丽区，西青区，津南区，北辰区，武清区和宝坻区 宁河县，静海县，蓟县 塘沽区，汉沽区和大港区
近郊区
远郊区
近郊区 远郊县 滨海区
市区
• 背靠北京，面向渤海的优越地理位置
• 城市定位为北方经济中心、国际港口城市、生态城市
滨海区
• 充足的经济发展空间 • 强劲的城市发展动力
• 城市化进程加快
• 外来人口不断增多
• 人口分布向城区外围扩展，滨海新区、泰达开发区人口增长加快
• 就业需求和消费能力增加，推动商务和商业设施的发展 • 商业和商务区格局不断变化
1.1.3 天津经济概况
• GDP增速--16.5%
2009年，天津市生产总值7500.80亿元，比上年增长 16.5%。其中，第一产业增加值131.01亿元，第二产业增 加值4110.54亿元，第三产业增加值3259.25亿元，分别增 长3.4%、18.2%和15.1%。按常住人口计算，全市人均生 产总值62403元，折合9136美元，增长11.1%。
80 70 60 50 40 30 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005F2006F2007F2008F2009F
甲级 乙级
2.1.3 天津写字楼供应量/吸纳量/空置率走势
– 天津市写字楼写字楼吸纳量和供应量在近几年保持平稳态势。从 2000年以后，空置率不断下降，并有进一步下降的趋势目前空置 率在22%左右。
•
财政收入--1805亿
财政收入增长较快。全年全市财政收入达到1805亿元，增 长21.1%。其中地方一般预算收入821.38亿元，增长 21.6%。在实施结构性减税政策的情况下，全年税收收入 1208.68亿元，增长6.6%。
•
固定资产投资--5006亿
全社会固定资产投资突破5000亿元，增长47.1%，为 近18年来最快增速。
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• •
2.1.2 天津写字楼租金走势
– 受97、98年写字楼市场发展过热影响，供应量过大而需求量趋降， 导致天津市写字楼租金在1998-2002年间一直呈下降趋势，直到 2003年才有所缓解。目前天津市甲乙级写字楼市场月平均租金分 别为81元/平方米和53元/平方米。
90
RMB/sq m/month
天津市写字楼市场调研报告
2010.
报告结构
1.天津市宏观经济背景
2.天津写字楼市场的总体情况分析
3.调研案例基本情况
4.调研总结
1.1.1 天津城市概况
天津
„ 地处华北平原东北部，东临渤海，北与首都北京毗邻；市中 心距海岸50公里，离首都北京120公里 „ 中央直辖市之一 „ 城市定位：“国际港口城市、北方经济中心和生态城市” － 《天津市城市总体规划(2005━2020年)》 „ 城市总面积为11,760平方公里，其中市区面积：178平方公里 „ 行政区划包括15个区、3个县；分市区、近郊区、远郊县和 滨海区四个区域