万科集团2017年住宅评估方案(20170328)

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万科集团2019年版评估实测实量表格2018.10.29

项目名称
开发商名称
总包单位
总包实际老板
监理单位门窗工程专业分包单位外墙形式（全剪/普通/PC 外墙）检查项目
检查项截面尺寸
内墙墙面平整度
外墙墙面平整度
混凝土工程
垂直度
标段名称
甲方项目负责人是否挂靠（是/否）身份证号码
（总包实际老板）监理单位负责人幕墙工程专业分包单位外墙抹灰形式（抹灰/免抹灰）评判标准【-5,10】
检查内容
标段面积（±0.00以上面
积）交付套数
评估人员
身份证号码（总包项目经理）
空调工程专业分包单位
安装工程专业分包单位内墙抹灰类型（免抹灰/石膏砂浆 /普通砂浆）检测点
一套房（含厨卫间）内按随机部位实测6个截面，每个截面测量两尺计一个计算点。
墙柱截面尺寸
6
内墙洞口部位墙表面
4
平整度
一套房内所有功能间地面按随机部位实测6个点。
地面平整度
6
高精度结构地面平整
高精度地面水平度【0,5】mm 加分项，每个功能间按随机部位测量5个点，以最低点为基准点，计算另外四点与最低点之间的偏差，作为该实测指标合格率的5个计
地面水平度
10
算点。
PC构件尺寸
[-4，4]mm
PC场地随机选取10个构件。
[0，8]mm
[0，4]mm
[0，8]mm，跨层测 [0，4]mm打磨、修补
[0，8]mm
[0，4]mm
实测实量记录表
项目分期（ICP分期名称）
交付类型（毛坯/精装/商
业）上年度评级（A/B/C）
项目经理（总包）
监理单位负责人电话号码

万科拿地全套评估策略

标杆万科拿地全套评估策略第一部分：万科城市进入策略研究方法☞万科的研究思想(一)大区域中的城市发展阶段☞万科的研究思想(二)以全国范围的城市等级划分为基础，结合贵集团自身的企业战略发展要求，进行初步的城市筛选；通过房地产市场上升潜力的系统研究，选择在房地产市场价值实现潜力高，房价满足快速上升条件的城市进入；根据高潜力市场的进入性条件与所在区域的潜力条件，判断聚焦区域；借鉴成功企业的发展经验，结合自身条件最终确定进入的目标城市七次筛选确定目标城市我们的研究范围集中于中国已经形成及即将形成的十七个城市群与城镇密集区▌ 第一次筛选：中国城市梯级划分● 什么是城市群城市群（城市带、城市圈、都市群或都市圈）指以中心城市为核心，向周围辐射构成城市的集合。

城市群的特点反映在经济紧密联系、之间的产业分工与合作，交通与社会生活、城市规划和基础设施建设相互影响。

由多个城市群或单个大的城市群即可构成经济圈。

为什么以城市群作为研究范围城市群是区域经济的主要划分单位；城市群是国际竞争的基本单位；城市群能够反应城市之间的有机联系与功能分工；● 城市群划分标准根据国家十一五规划及地方规划的划分标准，将中国大部分城市划分为17个城市群及城镇密集区根据经济总量水平，我国城市群明显划分为四个等级一级城市群经济总量达到10000亿以上，包括：长三角城市群、珠三角城市群、京津冀城市群、山东半岛城市群；二级城市群经济总量在5000~7000亿，包括：辽中南城市群、川渝城市群、中原城市群、海峡西岸城市群、湘中城市群；三级城市群经济总量在2000~3000亿，包括：关中城市群、长江中游城市群、哈大齐城市群等；经济总量2000亿以下为四级城市群根据城市经济总量与人均财富水平，将城市群中的代表城市进行等级划分与排序中国代表城市梯级模型同一级别城市中，根据城市在城市群中的功能等级细分为区域中心城市（即各城市群中的中心城市）和区域重点城市（包括各城市群中的次中心城市、功能性中心城市、功能增长型城市），以反映各城市影响力差异；同一级别城市按照人均财富水平（人均可支配收入）进行排序，以反映购买力差异；城市发展阶段与进入建议▌第二次筛选：集团发展要求▌第三次筛选：房地产市场价值实现潜力计算说明：城市人口的统计数据包括全市总人口、市区人口、户籍人口、常住人口等数种统计，在本次计算中主要采用市区常住人口的统计数据（常住人口更能反应真实的房地产需求），少数城市因缺少统计数据，采用市区户籍人口进行计算；城市总面积包括众多山体、水体、耕地等不可建设面积，不符合房地产用地建设的真实情况，因此采用城市的建成区面积作为计算指标。

万科集团房地产项目后评估流程指引847513883后转换22页word

目录一、总则 (5)【定义】 (5)【目的】 (5)【核心内容】 (5)【后评估工作原则】 (5)1、客观性 (5)2、公正性 (5)3、全面性 (5)4、应用性 (5)【后评估收集资料内容】 (5)1、投资方面 (6)2、营销方面 (6)3、设计方面 (6)4、进度方面 (6)5、成本方面 (6)6、工程合约管理 (6)【后评估工作流程】 (6)二、项目后评估报告内容（参考） (7)【本项目基本概况】 (7)【项目后评估综述】 (7)1、综合评估结论 (7)2、对未来房地产项目和开发的建议 (7)3、发展模式的优劣势分析总结 (7)【本项目投资管理评估】 (8)1、宏观经济和房地产市场发展变化分析 (8)2、土地协议执行情况 (8)3、项目经济技术指标变化情况及其对最终收益的影响 (8)4、以财务指标为主要依据的项目综合评价 (8)【本项目财务管理评估】 (8)1、项目销售收入指标完成情况 (8)2、项目发展成本控制情况 (9)3、项目经济效益实现情况 (9)4、项目现金流量变化情况和资金使用效益。

万科2017年报分析

万科2017年报分析房地产行业情况：国家统计局数据显示，2017年全国商品房销售面积为16.94 亿平米，同比增长 7.7%，销售金额 13.37 万亿元，同比增长 13.7%，增速较 2016 年分别下降 14.8和 21.1个百分点。

分季度看，全国商品房销售面积的单季增速分别为 19.5%、14.1%、 1.1%和 2.4%，三、四季度增速下降明显。

全国房地产开发、投资增速基本持平。

年内全国房地产开发投资完成额为 11.0 万亿元，同比增长 7.0%，增速较 2016 年高 0.1 个百分点。

全国房屋新开工面积 17.9 亿平方米，同比增长 7.0%，增速较2016 年低 1.1 个百分点。

经营情况：2017 年，万科营业收入2,429.0 亿元，同比增长1.0%；实现归属于上市公司股东的净利润280.5 亿元，同比增长33.4%；销售金额保持增长。

实现销售面积3,595.2 万平方米，销售金额5,298.8 亿元，同比分别上升 30.0%和 45.3%。

市场份额提升，万科在全国商品房市场的份额上升至3.96%（2016年：3.10%）。

在 22 个城市的销售金额位列当地第一。

万科2017年财务分析接来看万科的资产负债表，总资产合计11653.46亿元，流动资产合计10175.52亿，非流动资产1477.94亿。

流动资产中，货币资金1741.21亿，衍生金融负债1249.37万，应收账款14.32亿，预付款项730.17亿，其他应收账款1632.49亿；存货5980.87亿，占总资产51.32%，其中完工开发产品499.81亿，占总资产比重4.29%；在建开发产品3290.51亿，占总资产比重28.23%,拟开发产品2176.60亿，占比18.68%，建造合同及其他13.94亿，占比0.12%；持有待售的资产69.10亿，其他流动资产7.21亿。

非流动资产中，可供出售金融资产13.40亿，长期股权投资812.24亿，投资性房地产288.11亿，固定资产70.98亿，在建工程10.22亿，无形资产14.37亿，商誉2.06亿，长期待摊费用20.65亿，递延所得税资产96.51亿。

万科过程质量评估办法

2015年过程质量评估方案(VK-S1 )一、目的实现集团“两提一减”的目标，促进项目常态化管理和质量、安全管理水平的提升。

二、编制思路和依据1.结合近5年万科评估体系、标准、评估经验。

2.根据区域不同特点和相关要求，结合一线公司相关建议和项目实际情况。

三、调整细则：A:框架：1.体系调整确保全面反映项目真实施工情况，促进项目过程管控水平。

2.结合交付评估体系，避免项目片面追求实测分数导致后期产生交付风险。

3.避免项目产生迎检现象，造成不必要的成本浪费，全程采用飞检方式，促进项目现场常态化管理。

4.取消强制排序，定位区域分档合格线。

5.调整实测方式，避免实测主观因素过大，采用随机选点方式。

6.实测实量计算方式采用点数进行计算，更加客观反映现场实测水平。

7.对于空鼓等重复整改项，为避免项目增加不必要的成本浪费，改为只关注项目空鼓等整改最终结果，过程中把控由项目自行组织。

8.安全文明评估进行调整，文明施工权重减小，安全生产权重加大，同时对于现场需要增加成本或争议较大项进行更正。

9.与A6版比较增加了质量安全风险相关指标，从多维度反映项目综合情况。

设立关键指标，进行倒扣分。

B：实测实量：1.取消结构地面平整度实测相关内容。

2.取消公共部位实测相关内容。

3.顶板水平度不爆板。

4.空鼓抹灰阶段不进行实测，但关注抹灰阶段裂缝，空鼓实测以上腻子后进行，空鼓大小规定大小，以后期业主关心项为依据。

5.线盒线管部位空鼓1套房随机敲2处，最多爆2个点，外墙内保温取消实测空鼓检查，瓷砖空鼓与吊顶交接部位一块砖不作为判断空鼓依据，地砖空鼓依照国家规范。

6.增加了混凝土质量检查项。

7•增加砌筑/内置隔墙板、精装修、铝合金/塑钢窗相关内容C:安全文明：1、宿舍内只检查过载及短路相关测试；2、取消柴油发电机检查项：3、大型机械第三方检查记录不强制检查；4、电箱内允许使用合格的三孔、两孔插座，手持式电动非金属外壳的工具可使用两孔插座，碘钨灯接线规范可使用。

万科交付评估分值权重一览表

分值 10.00% 10.00%
总分权重 0.8 0.8
灯具/消火 1、安装牢固、横平竖直、注意细节栓
软硬景交软硬景交接 1、井盖不跨软硬景处理接处理
100.00%
2
2、软硬景交接部位收口有细节
园建观感综合总比
单元门禁 1、密码开启正常 2、对讲功能正常（含与物业服务中心对讲）锁具使用正常、无锈迹 1、干净整洁、无破损、无污染 2、灯具开关安装横平竖直、电线无外露 1、干净整洁、无破损、无污染 2、灯具开关安装横平竖直、电线无外露 1、干净整洁、无破损、无污染公共楼梯间 2、消防连廊有装修 3、灯具开关安装横平竖直、电线无外露横平顺直、阴阳角方正、收口美观无开裂 30% 无破损、划伤、收口美观 1、无污染、收口顺直信报箱 2、无破损、无划伤 3、安装牢固大堂电梯厅 20.00% 20.00% 15% 40.00% 60.00%
2 3
软景
5
车行路面
30.00%
2.4
园建观感 20% 硬景
0.8
40% 40.00% 3.2
硬景交付评估部位分项
井盖
40%
验收要点
1、井盖位置有规划、放置平稳、收口到位
评估注意事项（增加如总分权重下测评项）
底座高出周边硬质铺装或软景，固定螺栓应做防锈处理 1、园路侧边有排水或分隔措施 2、硬景切割面无外露 10%
60.00% 100%
9
屋面
40.00%
6 15
外立面综合总比
责任单位
底线分数
目标值
入户门
智能化
智能化土建水电、精装总包地暖单位精装总包
精装总包
精装总包

2017年万科北京区域质量风险检查方案

万科北京区域质量风险方案
2017年万科集团北京区域在过程评估中对各项目进行质量风险检查，质量风险检查表内共9项内容，分别为：地下室、厨卫间、外墙、外窗、屋面、空鼓/开裂、预制内墙板、外墙保温及材料抽检，共计50个检查子项，测区及计算方式如下：
一、测区：
1、质量风险表内所有检查项范围为实测实量5户对应的5层及上一层（顶楼为下一层）楼内任意检查，有不符合要求之处，即可扣分（别墅为对应5栋楼）。

2、质量风险表内地下室分项内所有子项为全现场检查，有不符合要求之处，即可扣分。

3、质量风险表内屋面分项检查范围为实测实量5户对应的5个屋面，未达到屋面封顶阶段或不具备检查条件的该子项分数直接计入。

二、计算方式：
1、质量风险表内共9个大项，50个子项，各子项对应得分为1-3分不等，共计100分。

2、在现场检查过程中，如部分子项未达到施工阶段或者不具备检查条件，则该子项分数直接计入。

3、各子项单向合格率如偏小（或存在系统性风险）将在质量风险分数上进行扣减，且为累加扣减，扣减办法如下：
80＞单项合格率≥65，质量风险分数扣减3分；
单项合格率＜65，质量风险合格率扣减5分。

4、标段风险分数=实得分*1.03。

注：当受检子项数大于等于20时，给予难度修正系数。

三、计算表：
万科北京区域2017
年质量风险计算表.xls。

万科评估标准

关于2014年使用“实测实量”A6版进行季度工程质量、安全评估的通知VKGC-TZ-2014-001各区域、一线公司：为进一步提高工程质量，鼓励使用“提高质量、提高效率、减少人工”的工艺工法，使项目管理常态化，交付出高质量的产品，集团工程管理部对2014年使用A6版“实测实量”进行季度工程质量、安全评估工作通知如下：一、住宅项目“实测实量”1．实测样本：抽取方式为电脑任意选取。

每个标段选5套房，每个楼栋产生1套，当少于5栋时均衡抽取；当成绩偏差（房间综合最高分与最低分之差）大于3分时再以上述规则增加3套实测，当成绩偏差（房间综合最高分与最低分之差）仍大于2分时再以上述规则增加2套实测，此成绩为最终结果。

2．实测范围：室内、公共部位，实测点以目测的最差部位进行。

3．实测内容、部位、标准：（1）实测点以目测的最差部位进行。

（2）公共部位实测位置的选定随同实测实量房屋的所在楼层。

A6版-02表安全文明分：防火管理、三宝四口、安全用电、机械设备、基坑支护、场容场貌、卫生设施共7项评估内容。

1．评估样本：防火管理、安全用电、机械设备、基坑支护、场容场貌、卫生设施6项检查全标段评估。

三宝四口防护每标段随机选取两栋楼的2个单元3个楼层进行评估。

2．评分办法三、季度评估项目综合分1．项目标段综合得分=标段实测得分*80%+标段安全文明得分*20%。

2．项目综合得分为标段实测实量、安全文明得分按标段面积加权计算（标段面积以施工许可证载明的地上面积为准）。

3．内外墙采用免抹灰工艺的标段或项目综合得分加1分。

4．项目综合评价全集团项目按优、良、中、较差、差5个等级核定项目质量评价级别。

项目质量评价标准如下：1．加强第三方评估机构监管，集团工程管理部及区域品质管理部将不定期进行项目的检查，一经发现评估质量不高、评估结果与现场有较大差距或对项目评估结论有误的评估单位给予处罚。

必要时，将对项目评估成绩追溯调整。

2．在评估期间一线公司如有违规行为被实名举报，将视情况问责。

房屋评估标准2017

房屋评估标准2017
房屋评估标准主要是指对房屋的价值进行评定的一套标准和方法。

房屋评估标准在不同国家和地区可能会有所不同，但一般都包括以下几个方面：
1. 房屋的建筑面积：房屋的面积是评估房屋价值的一个重要指标。

一般来说，建筑面积越大，房屋的价值越高。

2. 房屋的年代和楼层：房屋的年代和所处的楼层也会对房屋的价值产生影响。

新建的房屋一般会比旧房子价值更高，而且拥有较高楼层的房屋通常也会比底层的房屋价值更高。

3. 房屋的位置和地段：房屋的位置和所在地段也是评估房屋价值的重要因素。

一般来说，位于繁华地段或者交通便利的房屋价值会相对较高，而且还受到周边环境、配套设施等因素的影响。

4. 房屋的装修和设施：房屋的装修和设施也会对房屋的价值产生影响。

精装修的房屋通常会比简装修或者毛坯房的价值更高，而且一些高端设施如电梯、地暖等也会提升房屋的价值。

5. 房屋的市场价值：房屋的市场价值也是评估房屋价值的重要方面。

一般来说，房屋所处的市场价格越高，它的价值也会相应提高。

在房屋评估过程中，还会考虑其他因素如土地性质、产权情况、房屋的使用寿命等。

不同地区或者特定情况下，还可能会有一
些特殊的评估标准和方法。

总的来说，房屋评估标准旨在根据一系列指标和方法，对房屋的价值进行客观、全面的评定。

2017年万科广深区域季度评估方案(正稿)

万科广深区域季度评估方案（2017年）一、目的 (2)二、编制依据和思路 (2)四、评估体系 (3)1.住宅评估体系架构 (3)2.住宅实测实量体系及评估办法： (3)3.住宅安全文明施工： (5)4.住宅质量风险关键指标评定方法： (6)5.非住宅评估体系架构 (7)6.非住宅实测实量、质量风险： (7)7.非住宅安全文明施工：（同住宅） (8)五、评估组织方式 (8)六、综合成绩评定 (8)七、管理办法 (8)一、目的提高基础工作质量，找出短板，提高短板，消除渗漏、开裂等质量隐患，让客户满意。

二、编制依据和思路编制依据：1.根据2016年的客户质量满意度及质量风险状况。

2.2017年新年走访中各公司提议。

编制思路：1.以客户关注点为导向，关注功能类缺陷提升，消除渗漏缺陷。

2.确定实测实量合格率底限及上限值，即合格率低于85%为不合格，该项取值为“0”分，合格率≥95%，该项取值为“1”分，处于两者区间按下表取值，底限取值与区域平均值及实测点数有关，低于85%的分项工程底限及上限值可根据需要进行调整：实测实量合格率底限及上限值0320.xlsx3. 加大基础质量管理工作，增加渗漏专项试验评估，涵盖防渗漏防开裂工艺。

4. 加强工人安全意识培养，增加工人安全教育等验证工作，采用”是””非”判断方式来计算达标率。

5.分土建、装饰阶段评估排序，取消项目评级。

三、评估组织频率由第三方评估公司进行评估，每季度一次。

四、评估体系1.住宅评估体系架构2.住宅实测实量体系及评估办法：（1）测区抽选原则A、实测测区抽选：按去年标准执行，保证每个分项最低测点不少于10个；B、裸测层沿用2016年标准。

C、对于项目（标段）较小的，不满足50套实测样本量要求的，则按已施工占比达1/3为基准，纳入项目排序行列。

D、装修标段划分标准：适用50套或1/3标准，即墙地砖大面施工量达50套（或完成1/3）；（2）检查内容A、土建检查内容B、精装修检查内容（3）检查标准A、实测功能间划分由项目提供蓝图，以图纸为依据。

万科评估实施方案汇报ppt课件

万科评估实施方案汇报
□ 理顺流程化、规范化管理。 □保证各评估组评估尺度。 □ 视万科为第一客户，紧跟万科工程管理改革步伐，从“0”开始。 □ “两个工具”的有力执行者，先进管理经验的得力传播者。 □ 协助万科实现“三年质量梦”。
万科评估实施方案汇报
四.季度及交付评估体系解读疑问
1.季度评估
万科评估实施方案汇报
感谢万科集团及一线对我公司工作的支持与肯定,瑞捷在2014年必将努力奋进,争取全面圆满完成万科集团评估业务。
万科评估实施方案汇报
（7） “土建及装修总包工人统一着装”，项目现场人员不多或只穿反光背心的是否不算。
（8）如果项目不在“主体或装饰阶段”，现场的情况该如何确认。
（9）卫生设施未设置扣7分，数量不满足要求扣3分是指工地卫生间、楼层卫生间、
指引的任意一个还是全部？
万科评估实施方案汇报
（11）大型机械设备检测是否可以理解为，总包正常年检后1个月内由甲方做一次第三方检测即可（即一年一次）？之前的6个月复检一次是否取消？
（2）产品设计缺陷，如端户入户门没有设置门挡，多有与墙面阳角相撞，其次是配电箱（强电箱）设置高度不合适或者是强弱电箱设置在入户玄关柜的横隔板后面开启麻烦，再一个是就是厨柜两端的柜板往往会与墙砖相撞。在这几种情况下我们应该把这问题如何定性。
（3）资料问题：评估当天有些验收资料不齐全，但项目反映交付前一定能提供上，此类情况如何处理，按照以前处理的话是可以有这种情况的。
（1） “当成绩偏差（房间综合最高分与最低分之差）仍大于2分时再以上述规则增加2套实测，此成绩为最终结果。”其中“此成绩为最终结果”，是否是最后的2套得分，还是所有套数得分的均值。
（2）空鼓开裂是否不必区分大小及特殊部位。

万科集团中西部区域住宅评估方案精选

万科集团中西部区域2018年住宅项目季度评估方案一、适用范围........................................................................................................................................二、评估体系........................................................................................................................................1.评估体系架构....................................................................................................................................2.实测实量体系及评估办法：............................................................................................................3.风险检查体系及评估办法：............................................................................................................4.试验专项检查....................................................................................................................................5.安全文明评估办法............................................................................................................................6.穿插施工模型匹配度........................................................................................................................三、评估组织方式................................................................................................................................四、综合成绩计算方法........................................................................................................................一、适用范围适用于万科集团中西部区域所有在建住宅项目。

万科集团交付评估标准考试试题(最终)

万科集团交付评估标准考试试题(最终)万科交付评估试题万科交付评估考试试题一、选择题：（共30分，每题3分）1、2022年集团交付评估中户内观感、公共部位观感、外立面观感、园林观感所占比重分别为（）A、60%、10%、10%、20%B、60%、10%、20%、20%C、50%、15%、15%、20%D、50%、10%、20%、20%2、最新交付评估标准外立面观感分项中的外立面、屋面占比重为（）A、60%：40%B、70%：30%C、80%：20%D、90%：10%3、最新交付评估标准装修房户内观感中的“四纵四横”实测占户内观感的比重为（）A、20%B、15%C、5%D、30%4、最新交付评估标准装修房公共部位中的公区装饰占公共部位观感的比重是（）A、10%B、20%C、30%D、40%5、“室内木地板冒灰”现象，按观感定性的原则来评判的话，属于以下哪种（）A、一般B、轻微C、严重D、以上都不对6、若入户门分项中存在“个别入户门安装不牢固、破损”，则在评分表中得分等级为（）A、21-40B、41-60C、61-80D、81-100二、填空题（共40分，每空2分）1、2022年集团交付评估中户内观感、公共部位观感、外立面观感、园林观感的交付底线分别为分、分、分、分；2、集团交付评估装修房户内“四纵四横”中的客厅、主卧窗帘盒位置净高以及开间/进深的实测标准分别为、；3、交付评估标准中对观感的缺陷问题，通过定性及定量的方式进行判断：问题的定性分别为：、、问题的定量分别为：、、4、精装修交付评估户内观感测区选择时按不同装修标准随机抽取套数，抽样总数不少于套不多于套。

5、集团交付评估中户内保洁项占户内观感分项的比重为；6、集团交付评估中地下室检查项占公共部位观感分项的比重为；7、集团交付评估公共部位园林绿化检查分项中的软景、硬景、软硬景交接处理所占比重分万科交付评估试题别为、、；8、卫生间门槛石安装，底部须做防水处理，并保证客厅地面完成面高于卫生间地面完成面mm。

2013年万科集团评估体系说明

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二、实测实量
（一）实测评分规则介绍
1. 涂饰工程（不包括空鼓） 2. 墙地砖工程（包括空鼓） 3. 室内门 4. 木地板
5. 开间进深、净空
6. 实测测区按5%的套数抽取（抽样3-5套），按照实测测区进行覆盖所有楼栋及单位。最终得出交付实测成绩。
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二、实测实量
（二）实测实量
9.园林观感测评。组长进行评估。
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四、交付评估工作流程
（六）评估工作流程及要求：
1. 召开评估工作早会，会议上选定实测及观感评估测区。 2. 楼栋需要及时通电、通水。同时安排有关物业人员及时调试设备，保证评估顺利进行。 3. 组织各参建单位人员参加评估工作，评估过程需要跟踪。
4. 进行现场的评估工作，上午进行观感质量评估，下午进行实测及观感质量评
2. 对于满足交付评估条件的项目，因未上报或者上报不及时、谎报的导致该项
目未参加交付评估的按0分计算。
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七、交付评估规则
（五）交付评估规则：
1. 交付项目以同一交付时间为批次进行交付评估（不按精装修单位进行分标段评估），所有交付标段及项目必须进行一次交付评估 2. 不具备交付条件，如：施工未完成，无空气质量检测报告，消防、电梯不具备正常使用条件，小区正式围合未完成、道路未施工完成，则交付评估成绩
二实测实量第6页共10页二实测实量二实测实量1交付评估增加客厅主卧门窗位置两处地面到顶棚净高测量实测窗帘盒部位偏差合格标准05增加客厅主卧开间进深各两处测量偏差合格标准08偏差解释
万科集团交付评估体系说明
深圳市瑞捷建筑工程咨询有限公司
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4季度交付评估体系调整说明-1

万科集团房地产项目后评估流程指引847513883后转换完整篇.doc

万科集团房地产项目后评估流程指引847513883后转换1目录一、总则(5)【定义】(5)【目的】(5)【核心内容】(5)【后评估工作原则】(5)1、客观性(5)2、公正性(5)3、全面性(5)4、应用性(5)【后评估收集资料内容】(5)1、投资方面(6)2、营销方面(6)3、设计方面(6)4、进度方面(6)5、成本方面(6)6、工程合约管理(6)【后评估工作流程】(6)二、项目后评估报告内容（参考）(7)【本项目基本概况】(7)【项目后评估综述】(7)1、综合评估结论(7)2、对未来房地产项目和开发的建议(7)3、发展模式的优劣势分析总结(7)【本项目投资管理评估】(8)1、宏观经济和房地产市场发展变化分析(8)2、土地协议执行情况(8)3、项目经济技术指标变化情况及其对最终收益的影响(8)4、以财务指标为主要依据的项目综合评价(8)【本项目财务管理评估】(8)1、项目销售收入指标完成情况(8)2、项目发展成本控制情况(9)3、项目经济效益实现情况(9)4、项目现金流量变化情况和资金使用效益。

(9)5、项目税务筹划情况(9)【本项目营销管理评估】(9)1、项目各类型物业销售情况(9)2、与市场定位时房地产市场情况对比分析(9)3、项目销售时机(10)4、原定位与实际设计建设成果的对比分析(10)5、预期销售价格与实际价格的对比分析(10)6、物业管理和管理费价格确定检讨(10)7、项目计划销售期、速度与实际情况的对比分析(10)8、实际成交客户与原定位目标客户的区别及原因分析(10)9、项目的销售策略(10)10、综合评述本项目市场定位营销工作(11)11、提出可借鉴的经验(11)【本项目设计管理评估】(11)1、项目完成情况介绍(11)2、项目的建筑标准(11)3、项目设计过程管理回顾与实施完成情况(11)4、项目实施过程设计管理工作总结(12)5、各阶段与相关部门协调配合(12)6、本项目设计管理方面突出经验与教训(12)7、限额设计执行情况(12)8、售后使用情况(12)9、附件(12)【本项目进度、工程管理评估】(13)1、项目发展计划执行情况(13)2、工程施工进度计划执行情况(13)3、售楼准备工程计划检讨(14)4、报建工作流程改进建议(14)5、项目发展管理体系检讨(14)【本项目合约成本管理评估】(15)1、项目发展四个阶段成本管理控制情况(15)2、总结成本管理控制经验(16)3、项目发展成本明细统计(16)【本项目意外情况的规避和总结】(16)万科集团房地产项目后评估流程指引847513883后转换1目录一、总则(5)【定义】(5)【目的】(5)【核心内容】(5)【后评估工作原则】(5)1、客观性(5)2、公正性(5)3、全面性(5)4、应用性(5)【后评估收集资料内容】(5)1、投资方面(6)2、营销方面(6)3、设计方面(6)4、进度方面(6)5、成本方面(6)6、工程合约管理(6)【后评估工作流程】(6)二、项目后评估报告内容（参考）(7)【本项目基本概况】(7)【项目后评估综述】(7)1、综合评估结论(7)2、对未来房地产项目和开发的建议(7)3、发展模式的优劣势分析总结(7)【本项目投资管理评估】(8)1、宏观经济和房地产市场发展变化分析(8)2、土地协议执行情况(8)3、项目经济技术指标变化情况及其对最终收益的影响(8)4、以财务指标为主要依据的项目综合评价(8)【本项目财务管理评估】(8)1、项目销售收入指标完成情况(8)2、项目发展成本控制情况(9)3、项目经济效益实现情况(9)4、项目现金流量变化情况和资金使用效益。

万科集团项目设计成果标准

万科集团项目设计成果标准集团项目设计成果标准－总则11.01 为统一****集团各房地产项目设计的标准，规范房地产项目设计的内容和深度，达到“提高设计质量、保证项目进度、控制项目开发成本”的目的，特制定本标准。

1.02 ****集团各房地产项目设计均应按照本标准执行。

对本标准未涉及的部分，应执行国家、当地现行的有关规范、规程和标准。

1.03 本标准是依据国家有关规范与标准，并总结****集团以往房地产项目开发经验编制而成。

1.04 本标准遵循以下原则编制：① 设计与市场、成本相结合的原则；② 管理和技术相结合的原则；③ 计划管理的原则；④ 检查与反馈的原则。

1.05 本标准的执行责任人为****集团属下各房地产公司主管设计业务的负责人。

1.06 本标准与准则解释权属****集团规划设计部。

第一部分总则集团项目设计成果标准－投资分析2本阶段工作重点□ 收集项目基础资料□ 完成规划设计草案及可行性分析□ 完成《项目设计工作控制性计划》□ 完成《项目可行性研报告－规划设计部分》第二部分投资分析阶段成果标准集团项目设计成果标准－投资分析3目录1. 项目基础资料 (4)1.1 宗地自然条件 (4)1.2 宗地社会条件 (6)1.3 竞争楼盘 (8)2. 规划设计的可行性分析 (12)3. 规划设计草案 (14)3.1 规划设计的初步概念 (14)3.2 规划设计草案 (14)4. 《项目设计工作控制性计划》 (18)5. 范例 (19)集团项目设计成果标准－投资分析41 项目基础资料1.1 宗地自然条件宗地自然条件表一表1.1.1填表人：填写日期：年月日土地名称/项目名称图纸、图片名称内容要求完成情况宗地城市位置图表达宗地在城市范围内的位置，可在城市地图基础上制作□已制作宗地位置宗地区域位置图表达宗地在城区范围内的位置，可在城市地图基础上制作□已制作宗地红线图宗地面积、角点定位、红线尺寸、标高□已收集宗地现状照片标明拍摄点与目标点位置□已制作宗地地形图宗地为复杂地形时，表达现状地形、标高（等高线）、现状地貌□已收集宗地现状宗地绿化植被与水面分布图植被与水面的定位□已制作说明：1. 本表格所列为描述宗地自然条件所需的图纸目录。

1.万科集团2020年版评估体系实测实量评分表

大面墙[0,4]mm
一套房内每面墙测1个点，共实测8个点。
踢脚线[0,3]mm
一套房内踢脚线部分实测6个点。
门贴脸[0,3]mm
一套房内门贴脸部分实测6个点。
开关面板[0,3]mm一套内开关面板部位随机测6个点（用钢尺实测）。
大面墙[0,4]mm（底漆施工前）
一套房内每面墙测1个点，共实测8个点。
户内门洞尺寸偏差
【-10，10】mm
一套房（含厨卫间）内，按随机部位选取5门洞口，分别测量其高度和宽度各两尺,分别比较高度和宽度两个实测值之间的
极差及与设计值的偏差，作为该洞口的两个计算点。
户内门贴脸留缝宽度
入户门框正面垂直度型材拼缝宽度（不适
用塑钢窗）铝合金型材拼缝高低
差
6cm门贴脸【＜50】mm， 5cm门贴脸【＜40】mm, 5.5cm门贴脸【＜45】mm
[0，3]mm
[0，0.3]mm
同截面[0，0.3]mm
一套房内，按随机部位选取4个门洞口。已安装门套未上门贴脸按此项标准执行,测量门套线缝面与门洞砂浆面边距离。
个点。
一套房（含厨卫间）内按随机部位实测12个点，其中跨洞口部位实测8个点（内、外墙洞口各4个点），其它部位实测4 个点。正常穿插施工允许打磨、修补，但打磨、修补后按此
标准执行
一套房外墙山墙、采光井、阳台、凸窗阴角部位按4:2:1:1的比例随机选取8个点。
一套房外墙山墙、采光井、阳台、凸窗阴角部位按4:2:1:1的比例随机选取8个点。对于打磨、修补后按此标准执行。
墙面平整度（精装修）
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干货分享

万科第三方实测实量17-7-31

有无修补、打磨、剔凿痕迹。
[0，8]mm [0，5]mm [－5，10]mm
墙面平整度垂直度
地面平整度
[0,4]mm（抹灰或腻子未打磨）
[0,4]mm（抹灰或腻子未打磨）
木地板[0,3]mm 毛坯[0,4]mm
开间/进深
开间：[0，10]mm
抹灰工程顶板水平度(不爆板）
[0，10]mm
房间方正度
工方案 4、各标段大门口设置专职安全员信息告示牌，包括头像、姓名、联系方式；
5、工地大门口需设置当日各楼栋作业信息告示牌(含作业区域及施工班组信息及人数)。
使用：库房内氧气瓶、乙炔瓶未分房存放；用气管理不规范；油漆、天那水未分类分堆存放；
设施：
防火管理
易燃易爆物品管理
1、现场有专用易然易爆物品仓库、仓库位置设置合理、有醒目标识（发现现场有易燃易爆就必须有仓库）； 2、氧气瓶存储和办公室或休息室设在一起；气瓶分类存储并设有标签，空瓶和满瓶分开存放，氧气瓶需要有防震圈； 3、气瓶在存储场所15m范围内禁止吸烟，并设置相应的警示标志；
7、单标段检查发现漏保失效达到2个及以上。
8、深度大于３米基坑支护（或放坡）与方案不符。
9、达到高支模条件的无方案或未经专家论证、未按论证的方案现场执行。
10、塔吊、人货电梯的安拆、升节时，施工资质及方案、技术交底、吊车合格证，安拆人员从业资格证（包括吊车司
机，操作证应与操作机型相符）及真实性核查，须人证合一，安全员、监理必须全程旁站；人货电梯防坠器年检有效；塔
[0，30]mm
装饰工程
型材拼缝宽（不适用塑钢窗)
[0，0.3]mm
[0，0.3]mm（相同截面
型材接缝高低差
型材） [0，0.5]mm（不同截面