房地产泡沫发展史
人类史上远超房地产的经典泡沫案例
人类史上远超房地产的经典泡沫案例一、概述泡沫经济在人类社会发展中曾多次出现，而其中房地产泡沫更是备受关注。
本文将对人类史上远超房地产的经典泡沫案例进行深入研究，探讨其形成背景、特点和影响，以期能够更深入地了解泡沫经济的本质和规律，为未来经济发展提供经验和教训。
二、南海泡沫南海泡沫是我国古代一个著名的经济泡沫案例。
南海泡沫发生在唐朝晚期，是一个以南海为中心的经济繁荣时期。
当时，南海地区因为交通便利、资源丰富，吸引了大量商人和投资者涌入该地区，导致了经济活动的异常繁荣。
在这种情况下，不少人投机倒把，居奇买卖，甚至有人将南海地产买走，造成南海泡沫。
南海泡沫的形成，严重影响了当地的经济发展，导致了当地经济的衰退和社会不稳定。
三、荷兰郁金香泡沫荷兰郁金香泡沫，发生在17世纪中期，是人类史上远超房地产的另一个经典泡沫案例。
当时，郁金香从东方被传入荷兰，由于其花朵美丽、香气迷人，一时间成为了社会上的热门商品。
郁金香的价格飞速上涨，成为了荷兰社会的狂热，甚至有人因此破产，导致了郁金香泡沫。
郁金香泡沫的破裂，对荷兰的经济和社会造成了重大的影响，也成为了当时世界经济史上的著名案例。
四、美国次贷危机美国次贷危机发生在2008年，是人类史上远超房地产的最典型的泡沫案例之一。
美国次贷危机的发生，是由于房地产市场的持续繁荣，加上低利率、松绑的信贷政策，导致了银行和金融机构纷纷发放高风险的次级抵押贷款。
这些次级抵押贷款被打包成金融衍生产品，投资者贪婪地购物了大量这些产品，形成了次贷泡沫。
2008年次贷泡沫破裂，引发了全球金融危机，对世界经济造成了严重的影响。
五、总结房地产泡沫的形成和破裂，是经济发展中一个重要的问题。
人们需要认真对待泡沫经济，及时发现并采取措施加以控制。
文中列举了南海泡沫、荷兰郁金香泡沫和美国次贷危机三个经典案例，对泡沫经济的形成、特点和影响进行了分析和探讨。
希望本文能对理解泡沫经济提供一些帮助，也能引起更多人对经济问题的思考。
香港、美国、中国房地产发展历史
• 1944年，国会通过了“退伍军人再就业法 案。·成立了退伍军人管理局·建立了该局 的住房贷款担保计划。
• 1949年通过了具有划时代意义的“住房法 案”，该项法案把“为每个美国家庭提供 合适的住房和舒适的居住环境。当作整个 国家的目标。
• 1950年之后·随着三分之二的新建房屋在迅速 扩张的郊区中落成，很多中心城市的人口开 始减少
香港房地产业兴衰背后的动因
• 香港总面积1078平方公里，但可以开发利用的土地 还不到30%。近60年来，香港人口由60万增长到 600多万，增长了10倍，人口的急剧增长所产生的 巨大住房需求是拉动香港房地产经济持续发展的最 根本原因。 港府的高地价政策为香港房地产业的投机买卖 起到了推波助澜的作用；其次，当局颁布的建筑条 例、“十年建屋计划”、“居者有其屋计划”和大 型公共设施建设计划也有力地推动香港房地产业的 发展。
1985年到至今
• 80年代香港房地产业在70年代的基础上得到了进 一步发展。1990年，港岛区的房价比1981年上升 了一倍以上。不过，1989年之后房地产价格的急 升，给香港房地产市场的健康发展埋下隐患。
90年代初期，国际游资及本地炒家开始疯狂 炒买香港房地产，楼价、地价飚升，严重脱离居 民购买力。从1991年到1997年房价上升4倍左右， 若从1985年房地产市道复苏算起，到1997年时房 价已上升了9-10倍。1997年，香港房地产泡沫破 灭，楼价一路下跌，至2003年中，下跌了70%左 右，给香港经济带来严重的负面影响。这一轮周 期性上涨历时13年，下跌过程达6年，至2003年 底才慢慢有复苏的迹象。
• 1966年全国历史保护法案强调保存现有的 建筑结构，而不是把这些旧的建筑毁坏以 给重新开发让路。
• 20世纪70年代和80年代出现的抵制税收情 况使政府减少了基础设施维护工作。
各国房地产发展史
各国房地产发展史一、中国房地产发展史中国的房地产业发展可以追溯到古代的土地制度。
在封建社会时期，土地归属于地主阶级，农民只能作为佃农耕种土地，并向地主缴纳租金。
到了近代，随着中国社会的变革，房地产业也经历了不同的发展阶段。
1949年中华人民共和国成立后，中国实行了计划经济体制，房地产业被国家垄断。
直到改革开放以后，中国逐渐放开了对房地产市场的控制，允许个人和企业购买、出售和租赁房产。
这一举措促使了房地产市场的蓬勃发展，各地相继出现了大量的楼盘和房地产企业。
二、美国房地产发展史美国的房地产市场发展较早，可以追溯到殖民地时期。
在18世纪，美国各州陆续出台了土地买卖法律，确立了土地产权制度。
随着西部拓荒和城市化的进程，美国的房地产市场逐渐成熟。
20世纪初，美国建立了现代房地产市场体系，包括了土地登记制度、房地产经纪行业和住房信贷体系。
房地产市场的发展推动了美国经济的增长，也成为了美国家庭财富的重要组成部分。
然而，在2008年爆发的次贷危机中，美国房地产市场遭遇了严重的泡沫破裂和经济衰退。
三、日本房地产发展史日本的房地产市场经历了不同的阶段。
在二战后的重建时期，日本政府出台了一系列的住宅建设政策，促进了日本房地产市场的迅速发展。
然而，在1980年代末期，日本房地产市场经历了一次泡沫破裂，导致了长期的经济低迷和房地产市场的衰退。
1990年代以后，日本政府采取了一系列的措施，包括金融体制改革和房地产税制改革，以恢复房地产市场的稳定。
如今，日本的房地产市场已经逐渐复苏，房产投资成为了日本人的重要理财方式。
四、英国房地产发展史英国的房地产市场可以追溯到中世纪时期的封建制度。
在18世纪，英国通过一系列的土地法律和土地登记制度，确立了现代房地产市场的基本框架。
随着工业革命的到来，英国的城市化进程加快，房地产市场也得到了进一步发展。
20世纪以后，英国的房地产市场经历了几次波动。
1970年代的石油危机和1990年代的房地产泡沫破裂，都对英国的房地产市场造成了较大的冲击。
中国楼市历史回顾
中国楼市历史回顾一、改革开放初期自1978年开始，中国实行改革开放政策，经济开始逐步开放。
在此背景下，中国的房地产市场也开始起步。
这个时期的房地产市场主要以满足居民的基本住房需求为主，房地产投资和开发尚处于初级阶段。
二、1990年代随着中国经济的快速发展，房地产市场在1990年代得到了快速发展。
这个时期的房地产投资和开发开始逐步商业化，房地产市场逐渐成为中国经济增长的重要引擎之一。
同时，由于经济体制转轨等原因，也出现了一些房地产泡沫问题。
三、2000年代初进入21世纪后，中国的房地产市场迎来了一个新的发展高峰。
这个时期的房地产投资和开发规模不断扩大，房价也开始快速上涨。
同时，政府也开始加强对房地产市场的调控和管理，以防止房地产泡沫的进一步扩大。
四、2008-2010年随着国际金融危机的爆发，中国的房地产市场也面临了较大的调整压力。
为了应对金融危机的影响，政府推出了一系列的刺激政策，包括“四万亿”投资计划等，以稳定经济增长和楼市。
这一时期，部分城市的房价出现了过快上涨的情况。
五、2010年代进入2010年代后，中国的房地产市场逐渐分化，一线城市的房价持续上涨，而部分二线和三线城市则出现了供大于求的情况。
政府针对不同城市的不同情况，实行了一城一策的调控政策，以稳定楼市。
同时，租赁市场也开始得到重视和发展。
六、2016年至今2016年是中国楼市的转折点，部分热点城市的房价出现了新一轮的快速上涨，政府针对楼市的调控政策也进一步升级。
同时，租赁市场的发展也逐渐成为热点，政府和企业纷纷加大投入力度。
此外，随着城市化进程的加速和人口迁移的增加，一些新兴城市也逐渐崛起成为楼市的热点城市。
七、未来展望未来，中国的房地产市场仍将继续发展，但发展的方式和速度将会发生变化。
一方面，政府将继续加强对房地产市场的调控和管理，以稳定楼市；另一方面，租赁市场和共有产权房等新型住房模式也将得到进一步发展。
同时，随着科技的不断进步和应用，未来的房地产市场也将更加智能化和绿色化。
历史上的三次房地产大泡沫
所有泡沫总有破灭的时候。１９９１年后，随着国际资本获利后撤离，由外来资本推动的日本房地产泡沫迅速破灭，房地产价格随即暴跌。到１９９３年，日本房地产业全面崩溃，企业纷纷倒闭，遗留下来的坏账高达６０００亿美元。
从后果上看，２０世纪９０年代破灭的日本房地产泡沫是历史上影响时间最长的一次。这次泡沫不但沉重打击了房地产业，还直接引发了严重的财政危机。受此影响，日本迎来历史上最为漫长的经济衰退，陷入了长达１５年的萧条和低迷。
２０世纪是世界经济快速发展的１００年，房地产业的兴盛无疑是刺激这１００年间经济增长的重要因素。然而由于各种复杂的原因，在一些国家和地区曾出现过可怕的房地产泡沫，结果使无数投资者转瞬间一贫如洗，从而留下一幕幕悲剧。
上世纪２０年代中期，美国经济出现了短暂的繁荣，建筑业日渐兴盛。在这种背景下，拥有特殊理位置的佛罗里达州出现了前所未有的房地产泡沫。
美国两次房地产泡沫的启示
美国两次房地产泡沫的启示近一百多年以来，美国先后经历了三次较为严重的房地产泡沫，分别发生在20世纪30年代“大萧条”之前，20世纪八十年代和21世纪初期。
美国“大萧条”以股市崩盘为首要标志，房地产泡沫的形成与破裂均早于股市泡沫，其影响远小于股市泡沫，因而不被瞩目，相关的研究和讨论较为少见，有关文献非常缺乏。
因此，我们对美国房地产泡沫的研究集中于20世纪以来的两次泡沫。
一、美国近两次房地产泡沫的基本情况1.二十世纪八十年代房地产泡沫与储蓄贷款协会危机20世纪70年代末80年代初，美国战后“婴儿潮”一代进入成年，形成了对住房的巨大需求。
20世纪70年代起，美国政府开始使用金融手段鼓励居民购房，成立了房地美公司，为低收入群体向银行申请住房贷款提供担保。
80年代初，里根总统为振兴经济，对房地产业实行税收优惠政策，1981年颁布《经济复苏税收法》，促使房价节节攀升。
1983-1986年是20世纪80年代的泡沫形成与膨胀阶段。
1986年，美国政府出台了新的税收修正法案，消除了许多避税，特别是对于房地产投资的避税。
美国房屋价格和土地价格分别于1986和1989年走向高点，随后在1986年国际石油市场的震荡和1987年纽约股市“黑色星期一”等一系列突发事件的影响下，房地产泡沫破裂。
受房地产泡沫破裂影响，以储蓄贷款协会为中心的银行业危机全面爆发，1990年下半年美国经济结束了自1982年以来的持续增长，陷入了新一轮衰退。
20世纪80年代末，美国房地产泡沫的破裂引发了储蓄贷款(S&L)协会危机。
美国储蓄贷款协会(简称/储贷协会)主要是以储蓄存款作为资金主要来源，并提供长期贷款(主要是住房抵押贷款)的金融机构，在解决美国人的住房问题和发展美国支柱产业建筑业中都占有举足轻重的地位。
但20世纪70年代以来，美国逐步推进利率市场化，到1986年完全取消了针对利率管制的Q条例。
由于储贷协会的业务主要是长期固定利率抵押贷款和较短期的储蓄存款，利率市场化使其资产和负债期限和利率上的不匹配问题更为严重。
中国房地产发展史
2008：寒流、下跌、低估
2008年3月因认购不足，恒大地产被迫放弃 在港IPO计划，是中国房地产业面临命运转 折的具标志性事件。 2007年的疯狂没有在2008年得以延续，一 场严重的金融危机横扫了全球。以救市之 名，地方政府率先举起了刺激经济的大旗， 各地分别出台了救市举措，大举救市大旗； 中央政府也抛出了4万亿救市计划，与此同 时，房地产信贷的利好政策也款款而来。
1988-1991：真正意义上走向市场化 发展道路
供求关系不合理虚假繁荣。 1989年以“海南”房地产泡沫破裂为标志 的中国房地产严冬如期而至。可以说，海 南房地产泡沫破裂之后，中国的房地产才 在阵痛中。
第二阶段：探索阶段（19பைடு நூலகம்1-1999）
1991-1993：繁荣期
1992年邓小平同志的南巡讲话房地产开始 迅速发展起来掀起了房地产开发的高潮 炒作最严重区域：北海、大亚湾、海南等 地
1979年开始经济体制改革。 1980年4月 邓小平提出“出售公房，调整租 金，提倡个人建房买房”的设想，拉开了 住房制度改革的序幕。
1980-1988：住房制度改革正式启动
1986年1月，国务院召开城镇住房制度改革 问题座谈会。 1988年4月，《中华人民共和国宪法》规定， 土地使用权可以依法转让。
2007：疯狂的一年
2007年是疯狂的一年。房价完成了在这一 轮中国经济景气周期中的冲顶表演，各大 房地产商竞相圈地和上市筹资。但到下半 年，此前屡屡收获甚微的宏观调控终于让 这只停步下来的舞鞋放慢了节奏，市场观 望情绪浓厚，房价企稳。给予房地产开发 商更沉重打击的是，资本市场的机会窗基 本关闭，被大量的土地储备吸干了现金的 一些开发商面临资金链断裂的局面。
世界房地产发展重要年表
世界房地产发展重要年表1. 1800年代-1900年代：工业革命与城市化带动的起步阶段- 工业革命的兴起带来了城市化的需求，房地产市场开始发展。
- 1851年，伦敦举办了第一届世界博览会，吸引了大量人口涌入该城市。
2. 1920年代-1930年代：美国经济大萧条与全球房地产危机- 1929年，美国发生了大规模的股市崩盘，引发了经济大萧条。
- 全球房地产市场陷入危机，许多投资者破产或遭受巨大损失。
3. 1945年-1970年：战后重建与城市规划的发展- 第二次世界大战后，许多国家开始进行战后重建，房地产市场持续增长。
- 规划和建设大规模住宅区，满足日益增长的城市人口需求。
4. 1980年代-1990年代：亚洲四小龙的崛起与地产泡沫- 亚洲四小龙（香港、新加坡、南韩和台湾）迅速崛起，房地产市场蓬勃发展。
- 1980年代末至1990年代初，亚洲地产市场出现泡沫，一些国家的地产市场遭受重创。
5. 2000年代-2010年代：次贷危机与全球房地产市场的变革- 2008年，全球金融危机爆发，次贷危机导致了全球性的房地产市场动荡。
- 房地产市场的监管加强，发展趋势逐渐向可持续和环保方向转变。
6. 2010年代至今：科技创新与城市智能化发展- 科技创新对房地产市场产生了深远影响，如共享经济、在线住房预订等平台的兴起。
- 城市智能化成为发展趋势，房地产开发商将越来越多的关注智能化设施和可持续发展。
7. 未来展望：人口老龄化与可持续发展的挑战- 随着全球人口老龄化趋势加剧，房地产市场将面临来自养老服务、医疗设施等方面的新需求。
- 可持续发展将成为房地产市场的重要考量，建筑绿色化、能源节约和环境友好将成为未来发展的方向。
结语：世界房地产发展经历了多个阶段，从工业革命的起步，到战后重建，再到亚洲四小龙的崛起和次贷危机的巨大冲击。
随着科技创新的推动，未来的房地产市场将更加注重智能化和可持续发展，同时也需应对人口老龄化带来的挑战。
台湾房地产发展史
台湾房地产发展史自20世纪初以来，台湾的房地产行业经历了长足的发展。
以下是台湾房地产发展史的主要里程碑。
1. 日据时期（1895-1945年）在台湾被日本统治期间，房地产行业开始有了较为规范和现代化的发展。
大量的住宅和商业建筑被兴建，城市规划和土地管理也得到改善。
此期间，台湾的房地产市场开始形成。
2. 国共内战后（1945-1949年）在国共内战结束后，大量的退伍军人和难民涌入台湾，导致住房需求激增。
政府采取了一系列措施，推动了房地产市场的发展，包括提供低利贷款和住宅补贴等。
同时，政府还实行了土地改革，促进了农村地区的住房建设。
3. 经济起飞时期（1950-1980年）台湾在这一时期经历了经济的高速增长，房地产市场也迎来了快速发展。
大量的新住宅项目和商业建筑兴建，城市化进程加快。
此时期，台湾政府对房地产行业进行了一系列的监管和规范，以确保市场的稳定和健康发展。
4. 泡沫经济时期（1980-1997年）在这一时期，台湾房地产市场出现了泡沫经济，房价迅速上涨。
不少人将投资转向房地产领域，导致市场过热。
然而，1997年亚洲金融危机爆发后，房地产市场遭受重创，许多投资者蒙受巨大损失。
5. 跌宕起伏时期（1997年至今）从1997年亚洲金融危机后，台湾房地产市场经历了一段跌宕起伏的时期。
政府采取了一系列的政策调控措施，以平抑市场波动。
此外，随着经济的发展和人口结构的变化，商业地产、写字楼和购物中心等商业地产也开始崛起。
6. 现代化和可持续发展进入新世纪以来，台湾房地产市场逐渐朝着现代化和可持续发展的方向发展。
政府加强了对房地产市场的监管，推动住宅环境的改善和建筑质量的提高。
同时，注重可持续发展的理念也在房地产行业中得到了应用，例如节能建筑和绿色建筑的兴起。
总结起来，台湾房地产发展经历了从初步规范到蓬勃发展再到调控稳定的过程。
随着社会经济的不断发展和人们对居住环境的要求提高，台湾的房地产市场将继续朝着现代化、可持续发展的方向迈进。
回顾中国房地产的35年发展史,看未来楼市发展方向。
回顾中国房地产的35年发展史,看未来楼市发展方向。
任何事情的发生都有源头，想真正了解一个行业，专注一个行业，首先从源头开始了解，查阅资料，了解整个事情发展的缘由。
对于房地产的市场也一样，所以今天从房地产的源头了解学习，希望能够对房地产行业有更精准的把控，对市场有更清晰的判断。
任何事情的发生都有源头，想真正了解一个行业，专注一个行业，首先从源头开始了解，查阅资料，了解整个事情发展的缘由。
对于房地产的市场也一样，所以今天从房地产的源头了解学习，希望能够对房地产行业有更精准的把控，对市场有更清晰的判断。
1980年以前，中国所有的居民住房一律由国家政策分配，不存在房地产交易市场。
1980年是中国房地产发展的元年，这一年4月，邓小平提出“出售公房，调整租金，提倡建议个人建房买房”的设想，第一次把房子定义为商品，拉开了住房制度改革的大序幕。
由此开始，中国房地产正式成为了一个产业，开始了缓慢的种子发芽阶段。
1987年深圳进行了中国改革开放首次土地的公开拍卖，催化中国房地产行业加速发展。
标志着中国房地产行业开始进入商品化时代。
1988年《中华人民共和国宪法》规定，土地使用权可以依法转让，同时海南脱离广东省独立成立了海南省，吸引了大批的人下海来到海南淘金，成就了潘石屹、冯仑、易小迪等第一批地产淘金人。
丨海南淘金时的“万通六君子”，从左至右：冯仑、易小迪、王功权、潘石屹1991年全国第二次住房制度改革工作会议召开。
国务院进行了24省份的房改，全国房地产进入起飞阶段。
中国有史以来第一个房地产泡沫开始形成。
1993年上半年中国房地产价格达到顶峰，平均价格由1988年的1350元/平迅速暴涨至7500元/平。
剧烈增长的泡沫催生了中国地产的首个调控政策。
下半年开始，海南房地产泡沫破裂，牵一发动全身全国房地产价格纷纷大跌，海口90%以上地产公司倒闭破产。
1997年亚洲金融危机爆发，受金融影响中国房地产行业濒临奔溃。
1998年政府开始救市，宣布全面停止福利分房，货币化分房方案正式启动。
揭示地产泡沫的根本成因——《美国房地产泡沫史（1940—2007）》一书评介与启迪
这些原因涉及了方方面面：用于住房津贴的联邦所得税、地方的排外政策、银行业务、信贷、房地产评估和信贷机构评定政策等。
另外，本书还考虑到了人们的贪婪、政府法规、投机活动，以及人们的心理盲从、政府的监管失当等等引发的泡沫故事，同时还化经济学教育、有关破产的法律、银行实务和贷款歧视、房地产业的操作、会计准则等多个方面，对房地产泡沫现象进行了深入而系统的剖析和研究。
作者采用了比较历史研究方法，依据过去的经济泡沫现象分析了当下的危机。
最后作者总结说：导致最近这次经济崩溃的根本原因，在某种程度上，归咎于政府法规和社会政策，激励了民众的超前消费和私人部门的贪婪膨胀，为地产泡沫的膨胀推波助澜。
作者简介罗伯特M. 哈达威（Robert M.Hardaway），美国丹佛大学法学院法学教授。
他主要教授民事诉讼法、交通法，以前教授过宪法和刑事诉讼法。
曾任阿拉帕霍县地方副检察官、科罗拉多州公设辩护律师、美国海军军法署署长。
他还曾在华盛顿大学法学院和黑斯廷法学院任教。
哈达威发表过数十篇法律评论文章，著有17本法律与公共政策案例分析书，出版过5本小说。
他的社论还曾发表在《芝加哥论坛报》和《洛杉矶时报》上。
542014年12期总第751期媒体评论的健康发展，是单纯仅靠经济手段就能解决的问题，个民生问题，个合适的法律、育和再教育，替冷静的思考和客观的判断。
产业发展的一面旗帜。
是，而是引发了超前消费，度过快，服的词儿都不能形容我对作者的敬仰。
既透彻又几乎面面俱到，我读过关于房地产泡沫解释最好的书了精英点评流失逾700万个工作岗位。
房地产泡沫经济的起因及对策
房地产泡沫经济的起因及对策作者：杨芙蓉来源：《经济技术协作信息》 2017年第35期美国经济学家查尔斯Ｐ金博格对泡沫的定义是：一种资产或一系列资产在一定的过程中，出现陡涨现象，初始的价格上涨，使人们对价格进一步上涨有很大期望，从而吸引更多的买者。
其目的是以买卖资产谋取利润，对于资产的使用及其盈利能力并不关注。
然而，随着价格的不断上涨，由于预期的逆转和价格的暴跌，出现金融危机，这也是大多数人对泡沫经济的看法。
一、房地产泡沫经济的起因１.房地产过度投机。
第一，土地交易制度不健全，行业管理不完善。
房地产行业离不开土地这个基础，而由于土地资源短缺，使得土地市场的需求量大，供给量小，出现了供需不平衡的现象。
而大量的投机增加了对土地的需求，土地价格就会出现陡涨，而土地具有稀缺性，市场不能在短时间内增大供给量，这就使得供给与需求之间的差距加大，在这样的情况下，土地严重脱离了其实际价格而产生地价泡沫，从而为房地产行业的泡沫经济提供了一定的条件。
第二，房地产投资泡沫。
在发展中国家的经济起飞阶段，房地产投资增长率略大于消费增长率，形成供略大于求的市场局面，对促进房地产业的发展和刺激经济增长是有利的。
只有当房地产投资过度膨胀，商品房严重滞销，造成还贷困难，连带引起金融危机时，才形成泡沫经济破灭。
２. 消费者及投资者对未来价格的预期。
随着人口的持续增加，城市的快速发展，加大了土地的需求量，从而使土地价格有升值的趋势，因此，房地产价格也随之上升。
这种对房地产未来价格的感性的预期使投资者认为未来房地产的投资，会有较高的回报，这样就使过多的资本投入到有限的土地买卖中，低价出现持续上涨，房地产价格也不断上升；当泡沫破灭的时候，房地产价格暴跌，消费者预期的价格更跌，此时房地产商将自己持有的房产纷纷出售，增加了供应量，但消费者买入的比较少，使需求量减少，最终导致价格的加剧下跌。
３.房屋空置泡沫。
在房地产市场供求关系中，商品房供给超过市场需求，形成大量空置，构成经济泡沫。
历史上有名的房地产事件
历史上有名的房地产事件
1. 纽约股市崩盘（1929年）- 美国历史上最著名的金融危机之一，引发了一系列房地产市场崩盘和经济衰退。
2. 房地产泡沫（2007年）- 美国次贷危机导致的房地产市场崩盘，全球范围内引发金融危机和经济衰退。
3. 日本泡沫经济（1980年代）- 日本经济在20世纪80年代经历了一场巨大的房地产泡沫，最终导致了泡沫破裂和几十年的经济衰退。
4. 荷兰郁金香泡沫（1636-1637年）- 十七世纪荷兰经历了一场郁金香泡沫，当时郁金香的价格飙升至荒谬的水平，最终导致了市场崩溃和经济衰退。
5. 中国房地产泡沫（2008年至今）- 过去几十年间，中国房地产市场经历了快速增长和泡沫形成，引发了担忧和风险，至今仍然是一个持续关注的问题。
这些事件表明房地产市场的波动和崩溃对经济具有重大影响，并且揭示了泡沫形成和破裂的风险。
中国房地产20年发展历程
中国房地产20年发展历程1988 -1993 疤痕记忆1990年，国务院颁布《中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行条例》的55号令，标志着中国房地产业的肇始，但很快地，第一次房地产泡沫在深圳、海南、北海等地出现。
政府开始第一轮紧缩性宏观调控，房地产泡沫破裂，造成了大量的烂尾楼和银行呆坏账。
1993 -1997 负增长紧缩性的调控政策落实，经济过热势头放缓，处在通货紧缩通道中，亚洲金融（行情,资讯,评论）危机爆发，日本、香港等地房地产泡沫破裂。
1998 里程碑5月9日，中国人民银行出台《个人住房贷款管理办法》，倡导贷款买房。
7月3日，国务院正式宣布停止住房收入分配，逐步实行住房分配货币化。
同时，"建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系"被确定为基本方向。
10月29日，以回龙观、天通苑、建东苑等为代表的19个首批经济适用房项目在北京房地产交易中心展示。
央行颁布《个人住房贷款管理办法》，并特意安排1000亿元的贷款指导性计划。
评述：海南房地产泡沫破裂后，延续5年的房地产颓势就此得以扭转。
当年全国完成房地产开发投资3623亿元，比上年增加13.79%，改变了上一年房地产开发投资负增长态势。
政策背景是，通货紧缩的经济局势使得10年，并使得房地产业成为中国经济的支柱产业之一。
房地产热不仅造就了大批中国富豪，也成为政府官员落马的主要泥潭。
易被人忽视的是，中国在当年首次提出要建立以经济适用房为主和租售并举的住房供应体系。
1999 - 2003 白银年代1999年末班车3月，北京春季房地产展示交易会在国贸举办，出现前所未有的观展人流，个人首次代替单位成房展会购房主流。
4月，建设部出台《城镇廉租房管理办法》，5月1日起实施。
9月，各地陆续停止福利分房。
社会映像：结婚率大增。
10月，北京发布文件规定，已购公房可上市交易。
2000年零售时代1月，国务院发布《建设工程质量管理条例》。
房地产业发展历程
房地产业发展历程房地产业是一个与社会经济发展密切相关的行业，在过去的几十年中经历了多次发展阶段。
以下是该行业的发展历程：1. 始于改革开放：在改革开放的背景下，中国房地产业得到了迅猛发展的契机。
政府出台了一系列相关政策，鼓励社会资本投入房地产市场，促进了城市化进程。
2. 市场的逐渐升温：20世纪90年代初，房地产市场迅速升温，房价持续上涨。
这一阶段房地产业吸引了大量投资，大规模的住宅小区和商业项目陆续出现。
3. 房地产泡沫和调控：1997年亚洲金融危机爆发，导致房地产市场出现泡沫破裂的风险。
政府采取了一系列调控措施，限制住房投资和购买，稳定市场秩序。
4. 住房改革政策的推进：在新世纪初，政府开始推行住房制度改革，鼓励个人购房，并逐步建立了购房补贴制度和住房公积金制度。
这进一步促进了房地产市场的发展。
5. 城市化进程的加速：随着经济的快速发展和人口流动的增加，城市化进程进一步加速，房地产需求持续旺盛。
大量的房地产项目涌现，提供了丰富的住宅、商业和办公场所选择。
6. 政策调控的持续：为应对房地产市场过热的风险，政府加强了对市场的调控。
通过加大土地供应、限制购房和贷款等手段，试图稳定房价，平衡市场供需。
7. 住房租赁市场的兴起：近年来，政府提出发展住房租赁市场的政策，鼓励房地产企业转向长租市场，促进租赁市场的健康发展。
这一政策有助于提高城市居民的住房选择和居住品质。
8. 投资回报率的下降：随着房地产市场的饱和和调控政策的不断加强，投资房地产的回报率逐渐下降。
投资者开始关注其他产业和领域，房地产行业的发展态势进一步放缓。
房地产业的发展历程充满变化和挑战，同时也带来了经济和社会的巨大利益。
政府在引导和调控中发挥着重要作用，未来房地产业的发展将更加注重可持续性和人民群众的居住需求。
海南房地产泡沫历史
估计现在很多90后和00后都不知道海南岛房地产行业90年代经历过多大的风浪，今天我们重温下当年海南地产泡沫有多么可怕的经历。
2008年随着海口市南海大道９号，楼高１８８米的海口明光海航大酒店正式落成，这栋搁置了多年的海口较高“半拉子”工程迎来了它新的生机，昔日的“烂尾楼”变成了今日海口的“”。
从１９９９年至２００７年，海南花８年时间，终以把被誉为“天涯，海角，烂尾楼”三大景观中的“烂尾楼”盘活。
击鼓传花海南炒房成风１９９２年的春天，改革开放总设计师邓小平动身南巡。
当时的国内，针对改革的诸多争论、质疑声不断，邓小平以他独有的睿智和眼光，在南巡过程中，发表了许多振聋发聩的讲话，勇敢地为改革开放大业护航。
南巡讲话对于社会主义的本质和判断标准、计划和市场的关系等重大问题做了改革开放以来较全面明确的阐述。
小平同志在他的暮年，对２０世纪９０年代之后的中国政治经济大局进行了准确的的定位。
“胆子更大一点，步子更快一点”，南巡讲话精神已成为中国继续前行的号角。
海南建省后，闯海南，淘金去，成为无数内地人的选择。
“那是一个疯狂的时代。
”经事的人，无论成王败寇，都认同这一判断。
“十万大军下海南，各大财团抢地盘”。
满大街都是各地口音的炒房炒地者，他们口中吐出一个个惊人的天文数字，数字背后却只是一块不毛之地，或是刚刚挖了个坑的“大厦”。
这些天文数字还在不断膨胀，直到演变成一个令其原形毕露的词汇：海南地产泡沫。
“一开始都不敢相信，不敢签。
在１楼签了房产购卖合同，到６楼加价就卖了。
现在想想都害怕。
”潘石屹曾这样回忆。
周先生是某省驻海南办事处专业，曾经为单位在海南炒房地产。
１９９２年，周先生来到海南。
那时候，海南房地产正是热火朝天的时候，大家都像疯了一样。
除了炒房地产，海南还在热炒内部股。
社会上购内部股，根本不问这是什么公司的股票，都是用真金白银去购。
到较后，全部变成了废纸。
在海南“地产泡沫”较膨胀时，各地“热钱纷纷流入，房价以每天２００至３００元的速度上涨。
历史上的房地产金融危机
历史上的房地产金融危机前言金融危机是世界各国都曾经遭遇过的灾难，它不仅对市场经济体制有着极大的影响，更深刻地影响了我们的社会发展。
在过去的几十年里，房地产业被认为是国民经济的重要组成部分，但是在历史上，房地产行业也曾引起金融危机。
本文将会回顾历史上的房地产金融危机，并探究金融与房地产之间的关系。
美国次贷危机2008年的美国次贷危机从银行和房地产公司开始，最终波及全球。
这场危机起源于美国房地产市场。
20世纪90年代末和21世纪初，美国的房地产市场经历了一段快速上涨的时期，房价不断攀升。
这个时期，众多美国人开始购买房子，其中不少人没有足够的财产来购买房屋，但银行一些不负责任的贷款政策，使得许多人拥有了自己的住房。
不幸的是，这场热潮没有持续太久。
2006年，美国的房地产市场进入下跌阶段，房价下降，一大批购房者的住房贷款超过了房产价值，导致许多美国家庭财务上出现困难，无法偿还住房贷款。
由于贷款违约，许多银行和金融机构出现问题，金融危机就这样开始了。
欧洲次贷危机欧洲次贷危机类似于美国次贷危机，不同的是，它源于欧洲的房地产市场。
在2000年代初期，欧洲出现了一个泡沫经济，房价过高，许多购房者使用不合理的贷款方式购买了住房，其中许多人未来的收入和房价上涨做出了过于乐观的预测，而实际上这些预测都没有实现。
随着房地产市场泡沫的破裂，欧洲次贷危机爆发，欧洲许多银行面临巨大的财务问题，面临破产的概率也非常高。
这场危机影响范围极大，几乎扭转了欧洲的经济局势。
日本土地泡沫危机20世纪90年代初，日本遭遇了一场严重的金融危机，这场危机起源于日本土地泡沫。
20世纪80年代，日本房地产市场风头无两。
房价高涨，土地价格更是突破天际，许多日本投资者愿意为土地投入大量资金。
随着城市化进程的推进，土地供不应求，令土地价格进一步飙升。
土地泡沫的出现与一些外部因素有关，如经济大周期、抑制贬值、土地供应政策等。
当日本当时的泡沫经济破裂时，实质上它的崩溃是快速而激烈的。
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房地产泡沫发展史
2008年经济危机爆发，所有的行业都出现了经济不景气的现象。
就房地产而言，美国房地产泡沫就是一个例子。
我们可以体会到它给美国人民带来的损失，虽然晚了几年但多了几年准备时间，有备无患。
房地产泡沫，“泡沫”是华而不实，真实存在又不需要的。
“房地产泡沫”说明这种泡沫是存在于房地产行业的，并不存在于其他行业。
纵观中华上下五千年，真正有房地产行业是从建国以后，世界发展史也是如此。
就我国而言，现在中国人口13亿多，真正与房地产关联的城市人有7亿多。
看一下我们居住的城市到处高楼林立，人民生活已经比20多年前好了太多，开车上班在北京、上海这样的一线城市还天天堵车。
如果我是房地产开发商，首先我要考虑我有多少资金运转，然后考虑在哪座城市什么样的价位卖房利润最高，规模大小是否我一家房地产公司能够承受得了。
但现实是，中国买得起房的人都已经买房了，不少人都有房贷要还，快退休的人还有两三套房的靠租房挣点钱。
剩下没买过房的人都是农村人，靠着租房希望在城市里生活下来。
城市里也是资源有限，国家政策不同城市房屋限高，不准超过多少层。
在人口密集的城市，再盖房子会使资源短缺，于是房价越来越高，比如北京，同样在北京，一二环比四环房价高出很多；墓地贵的惊人的城市要把骨灰送到外地去。
农村人买不起房，城里人为什么不能接着买？如果7亿城里人每3年买一套100多平米的房子，本来世界第一人口大国——中国，原本地大物博也负担不了人口密度过大下的超大负荷。
一套合格的房子，自交房之日起房主有70年产权，说明房子的质量是可以70年屹立不倒的。
按70年产权算，从行业体系完善到人们都买上房子，再到70年后房屋产权不在房主手中，房地产行业的一个经济周期至少140年。
除了房地产行业体系完善的头二三十年，剩下的100多年，仍会有人买房，但规模不会很大，100多年里养不起庞大的现有的房地产行业。
如果5年就会塌，无法住人，人们当然会买新房了。
这样房地产开发商就得建新房去卖，但是价格一定没有现在市场上的高，70/5=14倍，如果是100平米的房子价格100万，100/14=7.14万，这样5年就是房屋产权,7.14万就是一套100平米房子的价格。
如此一来房地产行业的一个经济周期变短，按现在的情况计算（140-70）/5+70=84年，49年建国2033年原来的房子产权到期，不久就塌了，每个有房子的中国人都需要再买一套房子。
而2033年左右，现有的房地产公司很多因入不敷出早已破产，所以又会吸引一批愿意经商的人投入房地产行业，过去高峰期，他们也要面临破产。
那么，怎样的周期合适，不会引起房地产行业的大震荡？即便周期合适，因为太短又会造成大量建筑垃圾，对于房子寿命的追求也无法实现，每个公民一生要多搬十几次家，弊大于利。
那么计算的这么精确一到了房地产行业周期的高峰期由国企投资不就好了，过了高峰期把资金抽调出来用于其它行业的发展！那样，政府多操了多少心。
那么，买房的任务交给农村人喽！本来，农村GDP就是中国经济的短腿，即使30以下的农村人都到城市居住，偌大的中国也不会缺种地的农民角色。
所以国家是鼓励年轻的农村人到城市来买房居住的，相比于同龄的城里人，农村人要多付出几十万元买房，还房贷，拥有至少一套房，但这样相比于一直待在农村而言条件是好多了。
这么说，实际上未来几十年房地产行业的主要消费者应该是农村人和房屋该拆迁的人群！这就相当于中国13亿多的人口都住在城市里，16年统计的城镇人口56%，剩下的44%除了老弱病残都搬来城里居住。
于是，得出了一个结果，当该行业的经济周期过长，比如国内有1亿套房子要盖，把握先机的人变成了富豪。
当1亿套房子都卖出去，不需要盖了，富豪们仍然在盖房。
有人盖没人买，形成鬼城的现象，也易出现烂尾楼，供大于需。
当该行业的经济周期不长不短，白手
起家的富豪们可免于破产的风险，但建筑垃圾等问题无法解决。
当该行业的经济周期过短，为了挣钱，更多的人挤入这一行业，变成富豪，使原本的经济周期大大缩短。
换言之，只要银行能贷款给创业者，所有的行业经济周期都会缩短，涌现出越来越多的富豪。
而国民经济中，使用周期最长，价格最高的当属房地产，所以房地产行业的经济周期应该是最长的，在所有行业中最后出现不景气的行业。
所以，房地产泡沫也是2008年经济危机的产物，只是最后出现，加上中国有不少人都很穷没赶上买房子的热潮，在后期多攒了几年钱之后买的房，所以中国房地产泡沫又往后拖了几年。
综上，我认为现有的房地产商们不应再做房地产行业，有半数的房地产商们应该转行从事于房地产行业相关的行业，比如智慧城市，不是说没出路。
庙会上卖冰糖葫芦的人，夏季卖雪糕，冬天卖汤圆，技多不压身。
这些自由行业的人，一个经济周期是一年，周转资金是五百块，相比于房地产开发商，周转资金2个亿，后者是前者的40万倍啊！同样的道理，不同的理解就是不同的答案，然而你对了么！。