上海新天地14个案例城市综合体的城市价值和商业模式.pptx
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14个城市综合体案例分析
步行广场地坪铺有彩色的装饰石板，开辟有4个开敞的 凹入地下的小庭院，通过宽阔的楼梯与地下商业中心取 得联系
玛丽城广场综合体地下广场有4层，最下层为地铁车站， 第2-3层为室内停车场和技术设备层，最上层是商业中 心
通过下部纵横的步行通道，玛丽城广场将商业中心同其 它零星商店群组成相互联系的地下网络，还与附近的好 运广场和维多利亚广场以及中央客运站等连成一个整体
整个项目的商业主要集中于底层，为日间 和晚间提供了高水平的活动空间
从业态配比与布局看，索尼中心娱乐型商 业成为整个商业体的主要组成部分，也是 索尼中心概念的关键部分
娱乐占整个项目商业部分的68％，其中未 包括电影之家内所包含的娱乐部分，而零 售只占32％
13
德国柏林市波茨坦广场 — 索尼中心（3/4）
新宿副都心的经济、行政、商业、文化、信息等部门云集于商务区，金融保险 业、不动产业、零售批发业、服务业成为新宿的主要行业，人口就业构成已接 近东京都中心三区
东京新宿CBD的中央核心商务区是以新宿站为中心、半径为7000米的范围内，聚 集了160多家银行，新宿已成为日本“银行战争”的缩影，是“华尔街”的翻版
21
香港IFC（3/4）
IFC项目是一个集酒店、办公、商业为一体的综合性项目，主要由国际金融中心一、二期，国际金融中心商场以及四 季酒店组成，总建筑面积约54万平方米，车位1800个
在各类物业中，由于其优越的地理位置，以办公和商 业为主；办公、商业以及由办公商业混合而成的电影 之家分别占50％、18％和13％，同时，该项目提供了 20％的高档住宅
12
德国柏林市波茨坦广场 — 索尼中心（2/4）
土地用途 办公（可出租净面积） 商业（可出租总面积）
玛丽城广场综合体地下广场有4层，最下层为地铁车站， 第2-3层为室内停车场和技术设备层，最上层是商业中 心
通过下部纵横的步行通道，玛丽城广场将商业中心同其 它零星商店群组成相互联系的地下网络，还与附近的好 运广场和维多利亚广场以及中央客运站等连成一个整体
整个项目的商业主要集中于底层，为日间 和晚间提供了高水平的活动空间
从业态配比与布局看，索尼中心娱乐型商 业成为整个商业体的主要组成部分，也是 索尼中心概念的关键部分
娱乐占整个项目商业部分的68％，其中未 包括电影之家内所包含的娱乐部分，而零 售只占32％
13
德国柏林市波茨坦广场 — 索尼中心（3/4）
新宿副都心的经济、行政、商业、文化、信息等部门云集于商务区，金融保险 业、不动产业、零售批发业、服务业成为新宿的主要行业，人口就业构成已接 近东京都中心三区
东京新宿CBD的中央核心商务区是以新宿站为中心、半径为7000米的范围内，聚 集了160多家银行，新宿已成为日本“银行战争”的缩影，是“华尔街”的翻版
21
香港IFC（3/4）
IFC项目是一个集酒店、办公、商业为一体的综合性项目，主要由国际金融中心一、二期，国际金融中心商场以及四 季酒店组成，总建筑面积约54万平方米，车位1800个
在各类物业中，由于其优越的地理位置，以办公和商 业为主；办公、商业以及由办公商业混合而成的电影 之家分别占50％、18％和13％，同时，该项目提供了 20％的高档住宅
12
德国柏林市波茨坦广场 — 索尼中心（2/4）
土地用途 办公（可出租净面积） 商业（可出租总面积）
城市综合体的城市价值和商业模式(上)
整个项目的商业主要集中于底层，为日间 和晚间提供了高水平的活动空间
从业态配比与布局看，索尼中心娱乐型商 业成为整个商业体的主要组成部分，也是 索尼中心概念的关键部分
娱乐占整个项目商业部分的68％，其中未 包括电影之家内所包含的娱乐部分，而零 售只占32％
12
德国柏林市波茨坦广场 — 索尼中心（3/4）
必须具有交通便捷的区位优势
必须营造齐备的生活系统
城市必须具备足够的终端消费能力
城市综合体要求有优越的地段、交 通、商圈配套
开发商须具有雄厚的实力和高素质 对开发商配套资源的要求
5
东京城市副中心 — 新宿（1/5）
新宿区位于东京都中心区以西，距银座约6公里，是东京市内主要繁华区之一， 新宿副都心目前建成的商务区总用地面积为16.4公顷，商业、办公及写字楼建 筑面积为200多万平方米
步行广场地坪铺有彩色的装饰石板，开辟有4个开敞的 凹入地下的小庭院，通过宽阔的楼梯与地下商业中心取 得联系
玛丽城广场综合体地下广场有4层，最下层为地铁车站， 第2-3层为室内停车场和技术设备层，最上层是商业中 心
通过下部纵横的步行通道，玛丽城广场将商业中心同其 它零星商店群组成相互联系的地下网络，还与附近的好 运广场和维多利亚广场以及中央客运站等连成一个整体
在各类物业中，由于其优越的地理位置，以办公和商 业为主；办公、商业以及由办公商业混合而成的电影 之家分别占50％、18％和13％，同时，该项目提供了 20％的高档住宅
11
德国柏林市波茨坦广场 — 索尼中心（2/4）
土地用途 办公（可出租净面积） 商业（可出租总面积）
电影之家 住宅单元
车位
底层平面图
国际上许多大城市都有地下商城，然而只有蒙特利尔市 的地下商城完全修建在都市中心的地下
从业态配比与布局看，索尼中心娱乐型商 业成为整个商业体的主要组成部分，也是 索尼中心概念的关键部分
娱乐占整个项目商业部分的68％，其中未 包括电影之家内所包含的娱乐部分，而零 售只占32％
12
德国柏林市波茨坦广场 — 索尼中心（3/4）
必须具有交通便捷的区位优势
必须营造齐备的生活系统
城市必须具备足够的终端消费能力
城市综合体要求有优越的地段、交 通、商圈配套
开发商须具有雄厚的实力和高素质 对开发商配套资源的要求
5
东京城市副中心 — 新宿（1/5）
新宿区位于东京都中心区以西，距银座约6公里，是东京市内主要繁华区之一， 新宿副都心目前建成的商务区总用地面积为16.4公顷，商业、办公及写字楼建 筑面积为200多万平方米
步行广场地坪铺有彩色的装饰石板，开辟有4个开敞的 凹入地下的小庭院，通过宽阔的楼梯与地下商业中心取 得联系
玛丽城广场综合体地下广场有4层，最下层为地铁车站， 第2-3层为室内停车场和技术设备层，最上层是商业中 心
通过下部纵横的步行通道，玛丽城广场将商业中心同其 它零星商店群组成相互联系的地下网络，还与附近的好 运广场和维多利亚广场以及中央客运站等连成一个整体
在各类物业中，由于其优越的地理位置，以办公和商 业为主；办公、商业以及由办公商业混合而成的电影 之家分别占50％、18％和13％，同时，该项目提供了 20％的高档住宅
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德国柏林市波茨坦广场 — 索尼中心（2/4）
土地用途 办公（可出租净面积） 商业（可出租总面积）
电影之家 住宅单元
车位
底层平面图
国际上许多大城市都有地下商城，然而只有蒙特利尔市 的地下商城完全修建在都市中心的地下
上海新天地模式探讨PPT课件
商业地产开发模式
超级购物中心式地产模式，指的是最近几年来在我国不断升温的以SHOPPING MALL为核心的地产开发模式，主要代表项目有“正大广场”。 精品百货式地产模式，指的是传统的商业地带，以发展精品百货、高端品牌为主的 地产模式，主要代表项目有“伊势丹 ”。 奥特莱斯地产模式，译为OUTLETS，是指名品折扣店，主要代表项目有“奥特莱 斯购物中心”。 老城区地产开发模式，指的是对传统的老城区进行开发的模式主要代表项目为“上 海新天地”。 新城区地产开发模式，指的是在政府新规划的区域进行前瞻性分析进行开发的模式， 主要代表项目为“临港新城”。 专业性地产开发模式，指以专业商业为主题的地产开发模式，主要的代表项目为 “中关村商业街” 文化和旅游地产开发模式，指的是近些年出现以深入挖掘地产的文化元素和旅游元 素为切入点，通过文化牌和旅游牌来吸引消费者，继而提升地产价值的开发模式， 主要的代表为海南的一系列项目。 创意地产开发模式，该模式的火爆与政府极力推动密切相关。主要的代表项目为 “M50 海上海 ”。
◆知名品牌的大量引入、优秀的主题店面。 ◆全新的体验型商业形式：流行、休闲、时尚、艺术等概 念的诠释。 ◆持续推广，整体公关，树立起热情、健康、活跃、时尚、 有活力的形象。 ◆采用中西结合的方式把世界最好的品牌拿到上海，使经 营寓于文化中，所以得到上海本地人的认可。 ◆与城市背景、生活消费习惯紧密相连。 ◆以中西文化的融合为卖点，开拓旅游市场。与外滩、城 隍庙、玉佛寺、豫园、上海老街、东方明珠电视塔、人民 广场、金贸大厦、上海博物馆等并列成为旅行社的固定推 介景点和外地人到上海的必到之处。 ◆管理者与经营者相分离的经营模式：开发商没有将建筑 出售，而是留在自己的手里统一管理。物业所有者同时也 是经营者，完全可以控制街区未来的发展方向。（注，此 做法可以变通的做法是，将物业出售给各个分散的业主， 但是需要有合同保证业主需物业委托给开发商统一经营， 以利于发展方向的控制，避免经营业态过多造成的经营风 格的混乱，以至于失去特色和目标客户群的忠诚度）。
(推荐)上海新天地业态分布及经营模式分析报告PPT资料
• 上海新天地别具特色的建 因此，宽巷子、窄巷子这个地方的改造是否成功，能不能做活，做到有血有肉，最终建筑不是问题，经营运作才是关键。
但是，每座建筑内部，则按照21世纪现代都市人的生活方式。
筑风格获得广泛的赞赏， 在南里和北里的分水岭-兴业路-是中共“一大〞会址的所在地，沿街的石库门建筑也将成为凝结历史文化与艺术的城市风景线。
剪裁石库门里弄。
在南里和北里置的。分水家岭-具兴业摆路-设是中，共“原一汁大〞原会址味的地所在再地，沿街的石库门建筑也将成为凝结历史文化与艺术的城市风景线。
新生天活地 节分奏为，南情现里感2和世0北界世里度两身纪个定部做初分，上，成南为海里国以际一现画家代廊建。人筑为的主生，石活库门旧建筑为辅。 "88新天地酒形店式态服务，公让寓 游客在怀旧寻根的情
天广场上丰富多彩的文化表演 走进新天地，更多的时尚和新潮，让人看不完也看不够；
置信实业董事长杨毫：上海“新天地〞最成功的地方不是建筑上的，而是商业上的，它把海派文化、石库文化、酒吧文化以及音乐文
化发挥到了极让致游。 客有许多的参与。石库门
博物馆通过对一幢楼的重新布 美国旧城改造专家本杰明·伍德设计事务所和东方文化背景的新加坡日建设计事务所以及同济大学设计院的共同配合，分别以不同视角
剪裁石库门里弄。
2019」以及美国Urban 开发商瑞安集团除收取一定保底租金外，同时还享有租户一定比例的利润分成，年收入可达 7千万元～8千万元。
美国旧城改造专家本杰明·伍德设计事务所和东方文化背景的新加坡日建设计事务所以及同济大学设计院的共同配合，分别以不同视角
• 新天地分为南里和北里两个部分，南里以现代建筑为主，石库门旧建 筑为辅。北部地块以保留石库门旧建筑为主，新旧对话，交相辉映。 南里建成了一座总楼面面积达25,000平方米的购物、文娱、休闲中心， 于二零零二年中正式开幕，这座充满现代感的玻璃幕墙建筑物，进驻 了各有特色的商户，除了来自世界各地的餐饮场所外，更包括了年轻 人最爱的时装专门店、时尚饰品店、美食广场、电影院及极具规模的 一站式健身中心，为本地和外地的消费者及游人提供了一个多元化和 具品味的休闲娱乐热点。北里由多幢石库门老房子所组成，并结合了 现代化的建筑、装潢和设备，化身成多家高级消费场所及餐厅，菜式 来自法国、美国、德国、英国、巴西、意大利、日本、台湾和香港， 充份展现了新天地的国际元素。在南里和北里的分水岭-兴业路-是中 共“一大〞会址的所在地，沿街的石库门建筑也将成为凝结历史文化 与艺术的城市风景线。
上海新天地城市更新案例分析(旧改)
1.2－1.4万
12家，主要为酒 吧、艺术工作室、 迪士高等
20－25％％
0.7－0.88万平米
南里以一座总建面为2.5万平米的购物、娱乐、休闲中心 为主。该中心共五层，商业业态包括国际影城、剧院餐厅、 家居用品、健身及水疗俱乐部、酒店式服务公寓（53套单 元）、麦当劳餐厅、哈根达司、甜品店等。
餐饮 37％ 0.82万平
7
新天地规划布局
北里
改造后的上海新天地
北里以保留石库门旧建筑为主 ，结合现代化的建筑、装 潢和设备，变为多家高级消费场所及餐厅，菜式来自法国、 美国、德国、英国、巴西、意大利、日本、台湾和香港， 充份展现了新天地的国际元素。
南里以反映时代特征的新建筑为主，包括总建面达2.5平 米的购物、娱乐、休闲中心，配合少量石库门建筑。
中心绿地及人工湖开放 新天地南里动工 住宅一期动工 写字楼一期动工 2002年 新天地南里开业（商业、公寓只租不售） 2003年 住宅一期完工，销售率100％ 写字楼一期完工，销售率90％以上
……….
5
改造前的上海新天地
破旧、拥挤、恶劣 居住条件的集中表 现。
富有特色的石门建 筑元素，体现上海 20年代建筑特色， 是建筑修缮的基础
13
上海新天地商业功能实现成功因素
选址 差异化的定位 商业业态比例
商业形态比例 商业盈利模式
商业竞争
核心位置、市级商圈附近 多功能 零售：餐饮：休闲娱乐及商服 42％：38％：20％ 42％集中式商业＋58％商铺 商业经营，住宅销售的盈利模式——价值最大化
开发商资金实力、商业管理经验，只租不售的盈利模式
➢占地面积52万m2 太平桥改造的范围 紧邻淮海中路商务圈 －－北至太仓路 －－西至马当路 －－南至自忠路 －－东至西藏南路 原自然街坊23个 原居住人口7万人
12家，主要为酒 吧、艺术工作室、 迪士高等
20－25％％
0.7－0.88万平米
南里以一座总建面为2.5万平米的购物、娱乐、休闲中心 为主。该中心共五层，商业业态包括国际影城、剧院餐厅、 家居用品、健身及水疗俱乐部、酒店式服务公寓（53套单 元）、麦当劳餐厅、哈根达司、甜品店等。
餐饮 37％ 0.82万平
7
新天地规划布局
北里
改造后的上海新天地
北里以保留石库门旧建筑为主 ，结合现代化的建筑、装 潢和设备，变为多家高级消费场所及餐厅，菜式来自法国、 美国、德国、英国、巴西、意大利、日本、台湾和香港， 充份展现了新天地的国际元素。
南里以反映时代特征的新建筑为主，包括总建面达2.5平 米的购物、娱乐、休闲中心，配合少量石库门建筑。
中心绿地及人工湖开放 新天地南里动工 住宅一期动工 写字楼一期动工 2002年 新天地南里开业（商业、公寓只租不售） 2003年 住宅一期完工，销售率100％ 写字楼一期完工，销售率90％以上
……….
5
改造前的上海新天地
破旧、拥挤、恶劣 居住条件的集中表 现。
富有特色的石门建 筑元素，体现上海 20年代建筑特色， 是建筑修缮的基础
13
上海新天地商业功能实现成功因素
选址 差异化的定位 商业业态比例
商业形态比例 商业盈利模式
商业竞争
核心位置、市级商圈附近 多功能 零售：餐饮：休闲娱乐及商服 42％：38％：20％ 42％集中式商业＋58％商铺 商业经营，住宅销售的盈利模式——价值最大化
开发商资金实力、商业管理经验，只租不售的盈利模式
➢占地面积52万m2 太平桥改造的范围 紧邻淮海中路商务圈 －－北至太仓路 －－西至马当路 －－南至自忠路 －－东至西藏南路 原自然街坊23个 原居住人口7万人
上海新天地经营模式分析案例(培训课件)
★Mall与房地产相辅相成，与周边居住环境相互依赖、相互 依托，这在我国表现明显。有数据显示，10万平方米的 Mall，周围需要50万人口的购买力来支撑。据上海当地电
视媒体最新报道，上海正大广场在开业启动之初只启动了 30%的功能，目前的招铺率也才达到83%，而且其中真正 开始运营的只有53%，还有30%在装修。上海正大广场位 于陆家嘴、居住区还不成熟，最初只能*易初莲花来吸引 客流，这是它难以盈利的主要原因之一。上海的8家Mall
★另有一种观点认为，Mall就是Shopping Mall(意为 大型购物中心)，是一种集购物、餐饮、住宿、休 闲、娱乐和观光旅游为一体的“一站式”消费场 所。它起源于欧美，伴随着家庭汽车化和住宅郊 区化而诞生，是现代工业文明和商业文明的产物。 “shopping mall”超级购物中心是世界上最为流行 的商业业态，衡量其成功的标志，不是商场、车 库的多少，而是人工湖、蹦极、攀岩之类的娱乐 活动、树木、草坪、图书馆的数量。上海新天地 应该说是这种意义上的Mall。
上海新天地经营模式分析都市旅游景点。它的前身是上海近代建 筑的标志之一——破旧的上海石库门居住 区。改造之后，上海新天地被创新地注入 了诸多时尚的商业元素，变成了一个集餐 饮、购物、娱乐等功能于一身的国际化休 闲、文化、娱乐中心。
上海的新天地目前已经成了一个具有国际知名度的聚会场 所，并被纳入了上海旅游景点的清单中，还成了中国房地 产区域改造的经典案例，它的成功经营模式长时间以来一 直被国内房地产开发商们青睐，很多人都想将其成功模式 进行“移植”：国内著名房地产商潘石屹，最近公开宣布 打算将“建外SOHO商业街”建成北京的“上海新天地”； 另一个北京的著名房地产开发商张宝全也有意参照上海新 天地的模式规划自己将开发的社区；全国各地建设“上海 新天地”热持续高温。可以这样说，上海新天地的运营模 式已经成为国内房地产区域改造的标杆。本报驻上海记者 站记者通过采访，分析总结了上海新天地的定位、规模、 选址、盈利等方面的经验。
上海新天地景色赏与商业模式分析(ppt 47页)
上海素享“万国建筑博览会”之美誉。外滩的马路一侧，一幢幢哥特式、罗马式、文艺 复兴式、巴洛克式等中西合璧、风格迥异的巍峨大厦展示了建筑艺术的风采。同样，上海的 近代住宅建筑也可谓洋洋大观、多姿多彩。漫步在大街小巷，细细品味这些上海的民居住宅， 你会觉得那独具神韵的老房子也是一道道美不胜收的风景。石库门住宅脱胎于中国传统的四 合院。十九世纪后期，在上海开始出现用传统木结构加砖墙承重建造起来的住宅。这种中西 建筑艺术相融合的石库门作为建筑和文化的产物，在中国近代建筑史上留下了深深的烙印。 它的出现是一种城市生活的必然。洋场风情的现代化生活，使庭院式大家庭传统生活模式被 打破，取而代之的是适合单身移民和小家庭居住的石库门弄堂文化。石库门里的“亭子间”、 “客堂间”、“厢房”、“天井”以及“二房东”、“白相人嫂嫂”、“七十二家房客”等 与石库门有关的名词成为老上海们温馨的记忆。
• 上海新天地改写了石库门的历史，对本已走向历史文物的石库门注入了新的生命 力。
石库门简介1
石库门是最具上海特色的居民住宅。上海的旧弄堂一般是石库门建筑，它起源于太平天 国起义时期，当时的战乱迫使江浙一带的富商、地主、官绅纷纷举家拥入租界寻求庇护，外 国的房产商乘机大量修建住宅。上个世纪二三十年代，围合仍是上海住宅的主要特征，但不 再讲究雕刻，而是追求简约，多进改为单进，中西合璧的石库门住宅应运而生。这种建筑大 量吸收了江南民居的式样，以石头做门框，以乌漆实心厚木做门扇，这种建筑因此得名“石 库门”。 我国的普通邮票第23组《中国民居》中的上海民居图案采用的就是石库门建筑。 中国共产党也诞生在望志路（今兴业路76号）一幢典型的石库门建筑中。
上海新天地简介 石库门简介 上海新天地开发商简介 上海新天地设计单位简介 上海新天地所处地段的开发建设情况及目标 商业地产开发模式 休闲吧 新天地商业分析
• 上海新天地改写了石库门的历史，对本已走向历史文物的石库门注入了新的生命 力。
石库门简介1
石库门是最具上海特色的居民住宅。上海的旧弄堂一般是石库门建筑，它起源于太平天 国起义时期，当时的战乱迫使江浙一带的富商、地主、官绅纷纷举家拥入租界寻求庇护，外 国的房产商乘机大量修建住宅。上个世纪二三十年代，围合仍是上海住宅的主要特征，但不 再讲究雕刻，而是追求简约，多进改为单进，中西合璧的石库门住宅应运而生。这种建筑大 量吸收了江南民居的式样，以石头做门框，以乌漆实心厚木做门扇，这种建筑因此得名“石 库门”。 我国的普通邮票第23组《中国民居》中的上海民居图案采用的就是石库门建筑。 中国共产党也诞生在望志路（今兴业路76号）一幢典型的石库门建筑中。
上海新天地简介 石库门简介 上海新天地开发商简介 上海新天地设计单位简介 上海新天地所处地段的开发建设情况及目标 商业地产开发模式 休闲吧 新天地商业分析
上海新天地分析ppt课件
统一的开发 统一的开发主体保证开发理念的全面贯彻和
实施
39
多赢的局面
瑞安集团因为保留中共第一会址和大片旧里弄住宅，有更好的利基与政 府商议， 要求给予更好的投资条件，不管是增加容积，容积转移，以兴 建高楼，创造商机，或彻底修建里弄，以增添观光据点，有了更好的投 资效益；
政府因为解决了里弄窳[yǔ]陋问题，增加更多的绿地、水景公园，以及因 城市开发带来丰硕的税收、租金与地区整体发展而受益；
拆赔比 采用现金补偿，折算成拆赔比在1:1左右
安置方式 全部作价补偿，原居民不返迁
社会效益 启动项目成为上海新地标，明显提升区域地位、完善区域功能
经济效益
采用先经营后盈利的思路，通过启动项目的成功经营，使区域增值明显， 经济效益已从住宅、写字楼的销售中得到体现；
开发商瑞安集团获利颇丰，本来在香港公司还排名20几名，如今扬眉吐气， 己经跃居前10名了。
新 天 地 拉 进 上 海 的 核 心
环境改造入手，商业提升区域价值；高档住宅获取溢价，区域成熟后，实现写字楼价值最大化
33
小结
如今,新天地早己成为一个时尚的商业地标, 严格意义上说,新天地模式并 不能算是石库门的保护方式,这种模式更多是在文化符号的延续传承上作 了尝试。“新天地”不是原生态的石库门里弄,它是造出来的天地,是地块 开发的一种模式。
22
23
从空间形态和尺度上来说,新天地是以老建筑改造和更新利用的商业街, 在原有的新天地里弄住宅中,由于尺度和空间相对比较小,设计者通过在南 区和北区中间加入一条相对宽大的步行街,分为南区和北区。
24
布局：源自历史、围绕理念、强化特色
南里以现代建筑为主，石库门旧建筑为辅。 北部地块以保留石库门旧建筑为主，新旧对话，交相辉映。
实施
39
多赢的局面
瑞安集团因为保留中共第一会址和大片旧里弄住宅，有更好的利基与政 府商议， 要求给予更好的投资条件，不管是增加容积，容积转移，以兴 建高楼，创造商机，或彻底修建里弄，以增添观光据点，有了更好的投 资效益；
政府因为解决了里弄窳[yǔ]陋问题，增加更多的绿地、水景公园，以及因 城市开发带来丰硕的税收、租金与地区整体发展而受益；
拆赔比 采用现金补偿，折算成拆赔比在1:1左右
安置方式 全部作价补偿，原居民不返迁
社会效益 启动项目成为上海新地标，明显提升区域地位、完善区域功能
经济效益
采用先经营后盈利的思路，通过启动项目的成功经营，使区域增值明显， 经济效益已从住宅、写字楼的销售中得到体现；
开发商瑞安集团获利颇丰，本来在香港公司还排名20几名，如今扬眉吐气， 己经跃居前10名了。
新 天 地 拉 进 上 海 的 核 心
环境改造入手，商业提升区域价值；高档住宅获取溢价，区域成熟后，实现写字楼价值最大化
33
小结
如今,新天地早己成为一个时尚的商业地标, 严格意义上说,新天地模式并 不能算是石库门的保护方式,这种模式更多是在文化符号的延续传承上作 了尝试。“新天地”不是原生态的石库门里弄,它是造出来的天地,是地块 开发的一种模式。
22
23
从空间形态和尺度上来说,新天地是以老建筑改造和更新利用的商业街, 在原有的新天地里弄住宅中,由于尺度和空间相对比较小,设计者通过在南 区和北区中间加入一条相对宽大的步行街,分为南区和北区。
24
布局：源自历史、围绕理念、强化特色
南里以现代建筑为主，石库门旧建筑为辅。 北部地块以保留石库门旧建筑为主，新旧对话，交相辉映。
上海新天地案例分享PPT课件
项目四至：上海新天地东至黄陂南路，南至自忠路，西至马当路，北至太仓路，中为兴业路。
马当路
马当路
黄陂南路 太仓路 兴业路
自忠路
太仓路
自忠路
主干道 次干道 支马路
黄陂南路
12
1 PART 新天地/项目概况/动线分析
主入口：北里广场入口
南里广场88新天地入口
广场主动线从新天地壹号向南里广场购物中心延伸，中途有 一些餐馆的景点镶嵌其中，道路平均宽度6-8米。
新 天 地
太平桥地区重建项目全景图
太平桥重建项目在上海的位置
9
1 PART 新天地/项目概况/太平桥项目物业组合
太平桥项目物业组合：新天地是整个太平桥重建项目的商业部分。
企业天地 （写字楼）
太平桥人工湖 （公建）
翠湖天地 （住宅）
新天地 （商业）
朗廷酒店 （酒店） 瑞安广场 （写字楼）
10
1 PART 新天地/项目概况/项目交通
瑞安房地产有限公司隶属于瑞安集团， 目前在内地主要城市的中心地段拥有8个处 于不同开发阶段的项目，总建筑面积达 1,320万㎡。
新天地建筑设计顾问：本杰明·伍德
上海美国学校
新芝加哥足球体育场
本杰明·伍德，美国建筑师协会会员, 于 1984年于麻省理工大学取得他的建筑设计硕 士头衔，目前居住在上海。“新天地”是他在中 国的首个设计项目，并获得了2003年度ULI 优秀大奖。
项目名称：上海新天地 开业时间：2001年6月 地址：上海市卢湾区太仓路181弄、兴业路123弄 占地面积：30,000 ㎡ 总建筑面积：86,000 ㎡ 停车位数量：1570（含周边停车位） 商业型态：街区型开放式 商业性质：城市综合体 物业组成：新天地北里、新天地壹号、新天地南
马当路
马当路
黄陂南路 太仓路 兴业路
自忠路
太仓路
自忠路
主干道 次干道 支马路
黄陂南路
12
1 PART 新天地/项目概况/动线分析
主入口：北里广场入口
南里广场88新天地入口
广场主动线从新天地壹号向南里广场购物中心延伸，中途有 一些餐馆的景点镶嵌其中，道路平均宽度6-8米。
新 天 地
太平桥地区重建项目全景图
太平桥重建项目在上海的位置
9
1 PART 新天地/项目概况/太平桥项目物业组合
太平桥项目物业组合：新天地是整个太平桥重建项目的商业部分。
企业天地 （写字楼）
太平桥人工湖 （公建）
翠湖天地 （住宅）
新天地 （商业）
朗廷酒店 （酒店） 瑞安广场 （写字楼）
10
1 PART 新天地/项目概况/项目交通
瑞安房地产有限公司隶属于瑞安集团， 目前在内地主要城市的中心地段拥有8个处 于不同开发阶段的项目，总建筑面积达 1,320万㎡。
新天地建筑设计顾问：本杰明·伍德
上海美国学校
新芝加哥足球体育场
本杰明·伍德，美国建筑师协会会员, 于 1984年于麻省理工大学取得他的建筑设计硕 士头衔，目前居住在上海。“新天地”是他在中 国的首个设计项目，并获得了2003年度ULI 优秀大奖。
项目名称：上海新天地 开业时间：2001年6月 地址：上海市卢湾区太仓路181弄、兴业路123弄 占地面积：30,000 ㎡ 总建筑面积：86,000 ㎡ 停车位数量：1570（含周边停车位） 商业型态：街区型开放式 商业性质：城市综合体 物业组成：新天地北里、新天地壹号、新天地南
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必须具有交通便捷的区位优势
必须营造齐备的生活系统
城市必须具备足够的终端消费能力
城市综合体要求有优越的地段、交 通、商圈配套
开发商须具有雄厚的实力和高素质 对开发商配套资源的要求
5
东京城市副中心 — 新宿（1/5）
新宿区位于东京都中心区以西，距银座约6公里，是东京市内主要繁华区之一， 新宿副都心目前建成的商务区总用地面积为16.4公顷，商业、办公及写字楼建 筑面积为200多万平方米
6
东京城市副中心 — 新宿（2/5）
东京都政府（都厅）
7
新宿摩天大楼区
高岛屋
中央公园
东京城市副中心 — 新宿（3/5）
新宿区是一个有着各种不同面貌的城镇，居住了大约30 万人
新宿是东京都的一个交通枢纽，共有9条地铁线路由此 经过车站为中心，以西的西新宿是东京新规划的行政 与商业新都心，东京都的行政中心东京都厅就位在此处， 除此之外周遭还包围了许多大型企业总社所使用的摩天 大楼，此超高层建筑群是东京地区最早形成的类似区域
建筑面积（平方米） 68100 25100 17500 26500 980
商业（零售） 办公 住宅 商业（餐饮） 商业（文化娱乐） 停车库入口
2
城市综合体定义 城市综合体商业模式
开发体量 开发周期 空间布局 功能协同 运营模式 开发模式
城市综合体城市价值
商业价值 社会价值
3
城市综合体（1/2）
所谓“城市综合体”，是将城市中商业、办公、居住、酒店、餐饮、 会议、文娱、交通枢纽等城市功能在空间上进行组合，并在各功能 间建立一种相互依存、相互补益的能动关系，从而形成一个多功能、 高效率、复杂而统一的综合体
9
东京城市副中心 — 新宿（5/5）
10
德国柏林市波茨坦广场 — 索尼中心（1/4）
索尼中心位于德国柏林市中心的波茨坦广场，是整个 波茨坦广场改造工程的一部分
1989年，柏林墙倒了之后，该地区的重建计划开始启 动，经历了5年的建设，自2000年6月全部对外营业
索尼中心是欧洲内陆城市中最大的改造项目之一，是 混合功能项目。它拥有8栋大楼，提供办公、零售、 娱乐和居住功能空间，总占地面积26444平方米，总 建筑面积约13.25万平方米，完工总开发成本约15亿 马克
南新宿
新宿车站南口方向则是百货公司与商店街云集的商业地 区，其中最著名的包括有高岛屋百货公司的旗舰店高岛 屋时代广场与知名日本连锁书店纪伊国屋的总社
东新宿
相对于西新宿的现代化与整齐，新宿车站以东的东新宿 地区，则是最热闹也是最混乱的传统商业街地区，其中， 闻名海外的红灯区歌舞伎町，就是位在新宿区之内
新宿副都心的经济、行政、商业、文化、信息等部门云集于商务区，金融保险 业、不动产业、零售批发业、服务业成为新宿的主要行业，人口就业构成已接 近东京都中心三区
东京新宿CBD的中央核心商务区是以新宿站为中心、半径为7000米的范围内，聚 集了160多家银行，新宿已成为日本“银行战争”的缩影，是“华尔街”的翻版
场、公园等，使新宿成为完全的“熟地”，得以很快地吸引了大量开发商，建成的物业同样很快吸引了大量企业进入， 使新宿成为最成功的CBD之一 新宿CBD的规划和建设是很细致的，它的特点是避免了房地产开发商为主导的建设，而是对商务、居住及商业用途规 划比较合理，且执行到位，二是现代服务业集聚规模达到日本最大，这主要得益于日本经济的发展和当地政府的管理 服务水平 东京地铁新宿站链接八条轨道交通线路，但是新宿站不仅是一条地下商业街，更是将公共汽车站、出租汽车站、地下 停车场以及商店、银行、地下商业街等布置在同一建筑物内 新宿采用地下步行街系统，将整个地区车站、商场、文化、娱乐等设施连为一体。新宿西区根据地势将地下和地上高 架步行街有机链接，并设置了两条自动人行步道，行人可方便、迅速地从车站到达东京都政府、各商务办公设施和中 央公园
城市综合体这种建筑形态最早出现于西方国家，且目前全球最典型 的大型城市综合体也分布于资本发达国家的重点城市之中，如纽约、 伦敦、巴黎等
中国直到九十年代才相继建成一批建筑综合体，如北京的国际贸易 中心和华贸中心、上海的新天地、深圳的华润中心等
城市综合体作为一种“泊来品”，在中国发展逐渐加快，并升级为 新都市综合体，城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以 也被称为“城中之城”
城市综合体功能框架
城市综合体 城市活动空间 交通枢纽 公共文化设施 建筑生活空间 零售 商务 酒店 居住
4
城市综合体（2/2）
城市综合体可以理解成是由城市中多种单一功能的建筑通过赋予建筑商业综合价值，有机组合在一起并互为依存的庞 大建筑或建筑组群。
项目选址标准
开发制约因素
项目所在位置为城市核心区，有 人流和消费基础，项目位于城市 中心，是城市经济新增长点
北 新宿车站
8
东京城市副中心 — 新宿（4/5）
新宿开发用地规模约11个街区计50公顷，开发超高层办公建筑面积160万平米，规划就业人口30万，90年代初全部建 设完毕，每天人流量高达300万人次，地下连通系统完善，成为东京的国际商务办公集聚区
新宿的开发，部分疏解了市中心的商务功能和“拦截”了市中心的商务压力 东京市在新宿区全面开发建设之前，先将该区内的所有交通、市政和公共设施建设完成，包括高速公路、广场、停车
城市综合体的 城市价值和商业模式
1
案例
1、东京城市副中心 —— 新宿 2、德国柏林市波茨坦广场 —— 索尼中心 3、加拿大蒙特利尔玛丽城广场 4、香港IFC 5、香港太古城 6、纽约洛克菲勒中心 7、加拿大多伦多伊顿中心 8、东京的阳光城 9、新加坡新达城 10、上海新天地 11、伦敦码头区 —— 金丝雀码头 12、法国拉德方斯 13、日本横滨港未来21区 14、泰国长春广场
在各类物业中，由于其优越的地理位置，以办公和商 业为主；办公、商业以及由办公商业混合而成的电影 之家分别占50％、18％和13％，同时，该项目提供了 20％的高档住宅
11
德国柏林市波茨坦广场 — 索尼中心（2/4）
土地用途 办公（可出租净面积） 商业（可出租总面积）
电影之家 住宅单元
车位
底层平面图
必须营造齐备的生活系统
城市必须具备足够的终端消费能力
城市综合体要求有优越的地段、交 通、商圈配套
开发商须具有雄厚的实力和高素质 对开发商配套资源的要求
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东京城市副中心 — 新宿（1/5）
新宿区位于东京都中心区以西，距银座约6公里，是东京市内主要繁华区之一， 新宿副都心目前建成的商务区总用地面积为16.4公顷，商业、办公及写字楼建 筑面积为200多万平方米
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东京城市副中心 — 新宿（2/5）
东京都政府（都厅）
7
新宿摩天大楼区
高岛屋
中央公园
东京城市副中心 — 新宿（3/5）
新宿区是一个有着各种不同面貌的城镇，居住了大约30 万人
新宿是东京都的一个交通枢纽，共有9条地铁线路由此 经过车站为中心，以西的西新宿是东京新规划的行政 与商业新都心，东京都的行政中心东京都厅就位在此处， 除此之外周遭还包围了许多大型企业总社所使用的摩天 大楼，此超高层建筑群是东京地区最早形成的类似区域
建筑面积（平方米） 68100 25100 17500 26500 980
商业（零售） 办公 住宅 商业（餐饮） 商业（文化娱乐） 停车库入口
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城市综合体定义 城市综合体商业模式
开发体量 开发周期 空间布局 功能协同 运营模式 开发模式
城市综合体城市价值
商业价值 社会价值
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城市综合体（1/2）
所谓“城市综合体”，是将城市中商业、办公、居住、酒店、餐饮、 会议、文娱、交通枢纽等城市功能在空间上进行组合，并在各功能 间建立一种相互依存、相互补益的能动关系，从而形成一个多功能、 高效率、复杂而统一的综合体
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东京城市副中心 — 新宿（5/5）
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德国柏林市波茨坦广场 — 索尼中心（1/4）
索尼中心位于德国柏林市中心的波茨坦广场，是整个 波茨坦广场改造工程的一部分
1989年，柏林墙倒了之后，该地区的重建计划开始启 动，经历了5年的建设，自2000年6月全部对外营业
索尼中心是欧洲内陆城市中最大的改造项目之一，是 混合功能项目。它拥有8栋大楼，提供办公、零售、 娱乐和居住功能空间，总占地面积26444平方米，总 建筑面积约13.25万平方米，完工总开发成本约15亿 马克
南新宿
新宿车站南口方向则是百货公司与商店街云集的商业地 区，其中最著名的包括有高岛屋百货公司的旗舰店高岛 屋时代广场与知名日本连锁书店纪伊国屋的总社
东新宿
相对于西新宿的现代化与整齐，新宿车站以东的东新宿 地区，则是最热闹也是最混乱的传统商业街地区，其中， 闻名海外的红灯区歌舞伎町，就是位在新宿区之内
新宿副都心的经济、行政、商业、文化、信息等部门云集于商务区，金融保险 业、不动产业、零售批发业、服务业成为新宿的主要行业，人口就业构成已接 近东京都中心三区
东京新宿CBD的中央核心商务区是以新宿站为中心、半径为7000米的范围内，聚 集了160多家银行，新宿已成为日本“银行战争”的缩影，是“华尔街”的翻版
场、公园等，使新宿成为完全的“熟地”，得以很快地吸引了大量开发商，建成的物业同样很快吸引了大量企业进入， 使新宿成为最成功的CBD之一 新宿CBD的规划和建设是很细致的，它的特点是避免了房地产开发商为主导的建设，而是对商务、居住及商业用途规 划比较合理，且执行到位，二是现代服务业集聚规模达到日本最大，这主要得益于日本经济的发展和当地政府的管理 服务水平 东京地铁新宿站链接八条轨道交通线路，但是新宿站不仅是一条地下商业街，更是将公共汽车站、出租汽车站、地下 停车场以及商店、银行、地下商业街等布置在同一建筑物内 新宿采用地下步行街系统，将整个地区车站、商场、文化、娱乐等设施连为一体。新宿西区根据地势将地下和地上高 架步行街有机链接，并设置了两条自动人行步道，行人可方便、迅速地从车站到达东京都政府、各商务办公设施和中 央公园
城市综合体这种建筑形态最早出现于西方国家，且目前全球最典型 的大型城市综合体也分布于资本发达国家的重点城市之中，如纽约、 伦敦、巴黎等
中国直到九十年代才相继建成一批建筑综合体，如北京的国际贸易 中心和华贸中心、上海的新天地、深圳的华润中心等
城市综合体作为一种“泊来品”，在中国发展逐渐加快，并升级为 新都市综合体，城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以 也被称为“城中之城”
城市综合体功能框架
城市综合体 城市活动空间 交通枢纽 公共文化设施 建筑生活空间 零售 商务 酒店 居住
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城市综合体（2/2）
城市综合体可以理解成是由城市中多种单一功能的建筑通过赋予建筑商业综合价值，有机组合在一起并互为依存的庞 大建筑或建筑组群。
项目选址标准
开发制约因素
项目所在位置为城市核心区，有 人流和消费基础，项目位于城市 中心，是城市经济新增长点
北 新宿车站
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东京城市副中心 — 新宿（4/5）
新宿开发用地规模约11个街区计50公顷，开发超高层办公建筑面积160万平米，规划就业人口30万，90年代初全部建 设完毕，每天人流量高达300万人次，地下连通系统完善，成为东京的国际商务办公集聚区
新宿的开发，部分疏解了市中心的商务功能和“拦截”了市中心的商务压力 东京市在新宿区全面开发建设之前，先将该区内的所有交通、市政和公共设施建设完成，包括高速公路、广场、停车
城市综合体的 城市价值和商业模式
1
案例
1、东京城市副中心 —— 新宿 2、德国柏林市波茨坦广场 —— 索尼中心 3、加拿大蒙特利尔玛丽城广场 4、香港IFC 5、香港太古城 6、纽约洛克菲勒中心 7、加拿大多伦多伊顿中心 8、东京的阳光城 9、新加坡新达城 10、上海新天地 11、伦敦码头区 —— 金丝雀码头 12、法国拉德方斯 13、日本横滨港未来21区 14、泰国长春广场
在各类物业中，由于其优越的地理位置，以办公和商 业为主；办公、商业以及由办公商业混合而成的电影 之家分别占50％、18％和13％，同时，该项目提供了 20％的高档住宅
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德国柏林市波茨坦广场 — 索尼中心（2/4）
土地用途 办公（可出租净面积） 商业（可出租总面积）
电影之家 住宅单元
车位
底层平面图