忆江南(塑造火车站形象定位报告)

性
然人流等，本案城市名片窗口及信息服务平台的定位是否
分 符合这些要求？
析
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物业匹配程度
占地15900㎡，总建筑面积约31152.7 ㎡，地下商业建筑面积约14000㎡， 可使用面积约5000㎡，得房率38%
物业匹配程度：本案为地下负一层商业物业，3个下沉式中庭实际
形成3个“回”字型物业布局。可使用的经营面积约5000㎡，8.4
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江苏捷美投资发展集团，是一家拥有“生物医学”、“房产物业”、“人才服务”三 大事业板块的多元化发展型企业集团。
集团事业起始于1997年苏州新区，先后成立有苏州捷美电子有限公司、南京畅翔仪器 设备有限公司、苏州润捷置业有限公司（现更名为：江苏捷美投资发展集团有限公司）、 苏州捷美医疗器械有限公司、苏州润捷物业管理有限公司、昆山广捷置业有限公司、苏州 恒捷资产管理有限公司等七家企业，业务广泛涉足生物医学工程及医疗器械领域的产品研 发、制造、销售贸易和房产开发、资产经营、物业管理、人才培训、数据库开发等领域。
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6
“越是苏州的 就越是世界的！”
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贰 、
无 法 磨 灭 的
烙 印
疑问？
上海的外滩，北京的故宫，西安的兵马俑。。。。。。， 每座城市都有自己的名片，那苏州除了园林以外，我们是
否还有其他的历史人文内涵可以挖掘？ 2500年的历史沉淀是否还有其他的城市烙印？
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8
：观点 烙印不言而喻
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无法泯灭的烙印是 骨子里的苏州！
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消费人群需求分析
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消费人群需求分析
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定位延展
消费人群需求分析：从对火车站人流需求调查分析 可以得出，来苏旅游及求职人员占大多数，因此我 司致力于城市名片窗口及信息服务平台的打造。
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贰
、
疑问？
可 • 项目的业态定位取决于几大因素，包括物业的匹配程度、
行
周边人均商业面积、周边商业竞争市场、商业昭示性及自
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叁 、
一 种 意 识
复 兴
着
随着中国经济的高速发展， 中国人民自信心的增强， 民族自豪感的提升，这种 文化价值和文化认同正逐 步地复兴及回归，并开始 出现在国内的建筑当中， 苏州，亦是如此。
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苏州博物馆
苏州新火车站
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疑问？
• 除了对于苏州街道“粉墙黛瓦”式的改造，苏州新火车 站“园林元素”的体现，等等建筑上的文化复兴，我们 是否还可以有其他的历史人文内涵的复兴？
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以上项目由捷美集团其下恒捷资产公司及润捷物业公 司运营管理，优质的运营管理是项目成功的必备保障。
总投资3亿元人民币的“文正学院综合服务中心”项目总体规划建设用地约40亩，计划
于苏大文正学院西南角地块建设占地面积约30亩的文正学院学术交流中心；于国际教
育园公交首末站地块建设占地面积约10亩的文正学院商业配套中心。集学术交流中心/
• 精致别雅的姑苏园林，粉墙黛瓦的青石深巷，夕阳西下的小桥流水人 家，这是引导我们去追溯苏州建筑的“姑苏古韵”；
• 这些年苏州在清理河道，有人说要把他变成东方的威尼斯，熟不知当 这些河道船楫如梭的时候，威尼斯还是荒原一片。那时的人们在丝绸、 刺绣、御窑金砖堆积如山的船上唱着软绵的昆曲，这是引导我们去追 溯苏州人文的“姑苏内涵”；
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壹——城市名片的定位延展
贰——可行性分析
叁——营销推广
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壹 、
城 市 名 片
定 位 延 展
本项目“城市名片”的打造既要体现姑苏2500年 的城市文化底蕴，又要展示现代苏州的都市风采， 还要满足当代人们对于城市的功能诉求。
文化底蕴
都市风采
. 功能诉求？
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消费人群需求分析：火车站流动人口信息调查 信息需求统计
米的柱网分布，6米层高，齐备的人防、消防措施。除大型餐饮业
态不具备条件外，基本符合零售、娱乐等传统商业业态。
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人均商业面积
人均商业面积：5000㎡至10000㎡的商业体量辐射范围约1公里，那么在
本案周边1公里范围内，人口主要集中在西北角上，估算约1万常住人口，
加上周边密集的商业布局，无法达到1㎡/人的人均商业面积。只能做目
能花江
不红南
忆胜好
白江火，
居南，风
易
春景
《
来旧
忆
江曾
江
水谙
南
绿。
》
如日
蓝出
.， 江
1
下上
卷卷 ：： 城文 市化 名溯 片源
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2
壹——文化的溯根 贰——城市的烙印 叁——意识的复兴
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3
壹 、 溯 根
苏州是我常去之地。海内美景多得是，唯苏 州，能给我一种真正的休憩。柔婉的言语，姣 好的面容，精雅的园林，幽深的街道，处处给 人以感官上的宁静和慰藉。
余秋雨《白发苏州》
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4
疑问？
余秋雨先生的《白发苏州》令我们不禁思考： 都市里的人们常常忙于为自己的城市寻找新的象征， 广场、铁塔、摩天大厦……然而，这些只是外在的城市符 号，既不属于生活，也不属于人文，为什么我们无法看到 这座城市的古韵 ? 无法感觉到这座城市的内涵 ?
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5
：观点
• 当人们为百年奥运会回归希腊而欢呼时，当人们为美国、澳大利亚建 国200周年狂欢时，苏州则静静的躺过了自己2500年的历史，这是引导 我们去追溯苏州历史的“姑苏情怀”；
的性商业业态，吸引区域外人群。 .
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周边商业分布图
活力岛商圈
平江新城商业广场
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苏州刺绣
：观点
• 我们需要一种除了建筑以外，城市内 涵更好的体现；
• 我们需要这种体现能成为姑苏2500年 来的文化符号；
• 我们需要这种文化符号成为城市崭新 的名片；
苏州丝绸
苏州玉雕
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让苏州文化符号 成为城市的名片
.Байду номын сангаас
14
下上
卷卷 ：： 城文 市化 名渊 片源
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捷美集团致力于本项目 “城市名片”的打造
四星级标准配置的酒店、大学生创新创业活动基地、酒店式公寓、商业配套中心四个
功能模块于一体，拟采用国际化的校园商业服务理念、合理的规划方案和多业态的招
商，为学生、家长、员工提供舒适的服务环境和高性价比的服务内容，建设优美的校
园环境，提升苏州大学文正学院品牌。 .
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捷美集团本着一贯的专业精神及对项目负责任的态度，投入了大 量的人力物力，进行了全面细致的工作： 1、考察上海、杭州、无锡等城市火车站周边商业业态； 2、对火车站周边商业进行市场调查和分析 3、对火车站人流及旅客的信息需求进行调查问卷分析及汇总 4、对部分业态商家进行商家访谈 5、针对本案，公司内部团队及商业咨询公司同时进行调研定位