所得税和土地增值税关系分析
土地增值税与企业所得税差异事项
（一）财税政策中土地增值税允许扣除的成本范围。
在《土地增值税纳税申报表（修订版）》中，土地增值税清算项目中扣除项目金额合计如下表税屋提示——遮挡部位为“22”。
除上表外，土地增值税还有加计扣除的规定，即在对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额之和，加计百分之二十的扣除。
（二）企业所得税允许扣除的成本范围在企业所得税扣除原则内容中，我们提到计税成本，计税成本是对象化的费用（1993年以前我国的成本计算方法沿用原苏联的成本计算方式，称之为为“全部成本法”，即不区分“期间费用”和制造成本，全部归入成本对象。
而1993年行业会计制度后，将全部成本法改为了制造成本法）包括①固定资产和②成本对象。
开发企业要区分期间费用和计税成本。
计税成本是对象化的费用，而期间费用是随着会计期间扣除，不必配比到成本对象中去。
开发产品计税成本支出的内容如下表：归集开发成本可以按照以下两种方法划分：按照会计科目划分为：①土地征收及拆迁补偿费；②前期工程费；③基础设施费；④建安工程费；⑤公共配套设施费；⑥开发间接费用。
按照成本类型划分为:①实际发生的开发成本；②四类预提费用，包括合同金额不超10%的金额，按照预计造价预提的配套设施费用，应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用、按照土地整体预算成本分配的土地开发成本；③待摊费用。
（三）土地增值税与企业所得税具体成本扣除范围的差异根据以上土地增值税以及企业所得税的扣除成本范围，我们可以看出，有很多的成本扣除存在一致的情况，但是实际上土地增值税的扣除范围比企业所得税的范围要小一些。
其中，有以下几个方面属于企业所得税可以扣除而土地增值税不能扣除的情况，以此减低财税风险。
具体如下：1.违约金根据《土地增值税暂行条例》的规定，计算增值额的扣除项目不包括推迟交房而支付的违约金，因此，房地产开发企业由于推迟交房而支付的违约金不能作为计算土地增值税增值额的扣除项目，但是可以作为企业所得税的扣除项目，《国家税务总局关于发布〈中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表(A类，2014年版)〉的公告》（国家税务总局公告2014年第63号）附件《填表说明》规定，不得税前扣除的罚金、罚款和被罚没财物的损失，不包括纳税人按照经济合同规定支付的违约金、罚款和诉讼费。
所得税与土地增值税的区别与联系解析
所得税与土地增值税的区别与联系解析所得税与土地增值税是两个经济领域重要的税收类型，在税收政策和财务管理中扮演着重要的角色。
本文将对所得税和土地增值税进行深入分析，探讨它们的区别与联系。
一、所得税的定义与特点所得税是一种基于个人或企业所得的税收，根据所得的不同形式和来源，由国家实施的税法来征收。
所得税的特点主要体现在以下几个方面：1. 纳税主体：个人和企业是所得税的纳税主体。
个人所得税纳税主体是个人，而企业所得税纳税主体是企业。
2. 税收对象：所得税的税收对象是个人或企业所取得的经济收益，包括工资、薪金、利息、股息、租金、特许权使用费、经营收入等。
3. 税率方式：所得税的税率采用渐进税率方式，即所得越高，税率越高。
4. 征收方式：所得税可以通过预缴和年度综合结算等方式进行征收。
二、土地增值税的定义与特点土地增值税是一种基于土地增值的税收，是财产税的一种形式。
它主要用于管理土地资源和调节土地市场。
土地增值税的特点包括：1. 纳税主体：土地增值税的纳税主体是土地所有者或土地使用者。
2. 税收对象：土地增值税的税收对象是土地转让或出租的增值部分。
3. 税率方式：土地增值税的税率通常比较高，采用固定税率方式，一般由国家根据地区和房地产市场的状况来确定。
4. 征收方式：土地增值税可以通过土地转让时的即时征收、周期性征收以及预征等方式进行征收。
三、所得税与土地增值税的区别所得税和土地增值税在很多方面存在明显的区别。
主要区别如下：1. 纳税主体不同：所得税的纳税主体是个人和企业，而土地增值税的纳税主体是土地所有者或土地使用者。
2. 税收对象不同：所得税的税收对象是个人或企业的经济收益，而土地增值税的税收对象是土地的增值部分。
3. 税率方式不同：所得税采取渐进税率方式，税率随所得高低而有所变动；而土地增值税一般采用固定税率方式。
4. 征收方式不同：所得税可以通过预缴和年度综合结算等方式征收，而土地增值税的征收方式包括即时征收、周期性征收以及预征等。
安置房涉及的增值税土地增值税所得税法规
安置房涉及的增值税土地增值税所得税法规在房地产领域，安置房是一个重要的组成部分。
它不仅关系到城市建设和居民的安置问题，还涉及到一系列复杂的税收法规，包括增值税、土地增值税和所得税。
理解这些法规对于相关各方，如政府、开发商和安置居民，都具有重要意义。
首先，我们来谈谈增值税。
在安置房的建设和交易过程中，增值税是一个不可忽视的方面。
对于开发商来说，如果其参与了安置房的建设和销售，那么在确定增值税的纳税义务时，需要根据具体的情况进行判断。
如果安置房是按照政府的要求进行建设，并以政府指定的价格或方式进行销售，可能会享受一定的增值税优惠政策。
但如果超出了政府规定的范围，或者以市场化的方式进行销售，就需要按照正常的增值税税率计算纳税。
在计算增值税时，需要明确销售额和进项税额。
销售额通常是指销售安置房所取得的全部价款和价外费用。
而进项税额则是开发商在建设过程中采购材料、设备等所支付的增值税额。
需要注意的是，进项税额的抵扣必须符合相关的规定，如取得合法的增值税专用发票等。
另外，对于政府回购的安置房，增值税的处理也有其特定的规定。
如果回购价格低于成本，可能会涉及到增值税的特殊处理。
接下来，我们看看土地增值税。
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
在安置房项目中，如果涉及到土地的转让，就需要考虑土地增值税的问题。
一般来说，如果安置房是用于安置被拆迁居民，并且符合一定的条件，可能会享受土地增值税的减免政策。
然而，如果在安置房项目中，存在部分房屋用于商业销售，那么这部分房屋的销售收入就需要按照土地增值税的规定计算纳税。
在计算土地增值税时，需要准确确定扣除项目，包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金等。
再来说说所得税。
对于开发商而言，安置房项目的所得需要纳入企业所得税的计算范围。
在确定企业所得税的应纳税所得额时，需要将安置房项目的收入、成本、费用等进行合理的核算和扣除。
从税总34号公告的处理方法适用土地增值税问题谈土地增值所和企业所得税原理差异-财税法规解读获奖文档
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今天才看到小海同志的《张伟版主文章讨论国家税务总局（2011）34号公告的处理方法适用土地增值税吗？》，很对不住小海同志。
小海同志的原文主要是讨论旧房屋改建商品房时，原房屋余值是否可以再土地增值税里面扣除，比如某公司将原自有房屋推倒重置，建好开发产品后出售，将原房屋净值400万如何处理？
小海同志在上文中高瞻远瞩的提出土地增值税与所得税征税原理上差异，令人击节赞叹。
的确，土地增值税虽然具有所得税性质，但是和企业所得税还是有较大差异，因为企业所得税是按年计算，具有永续的性质；而土地增值税是按项目计算，项目结束清算完，以后就不需要再计算土地增值税了。
上述差异导致了土地增值税和企业所得税在归集成本费用时存在不同的处理原则。
比如经营费用、管理费用之类，在企业所得税处理原则中，由于可以永续计算，所以允许按实际发生按年扣除，一次性支付多期的，还可以分摊到各年去扣除；
而在土地增值税计算扣除时，由于土地增值税归集成本是一种项目成本制度，而项目成本又直接成本和间接成本之分，所谓项目直接成本是项目发生必然产生的支出，而项目间接成本则不是项目发生必然产生的支出，比如一个房地产公司即使什么项目都不做也会有办公费发生，这些支出就属于项目间接成本。
值得注意的是，项目本身也会产生直接支出性质的办公费，由于会计制度。
房地产企业所得税与土地增值税的九大差异
房地产企业所得税与土地增值税的九大差异近年来，房地产行业一直是中国经济的重要支柱之一。
作为房地产企业，面临着多种税收政策的约束和规范。
其中，房地产企业所得税和土地增值税是两个重要的税种。
虽然它们都是与收入相关的税种，但在征收方式、适用对象、税率等方面存在着许多差异。
本文将对房地产企业所得税和土地增值税的九大差异进行介绍。
第一，差异的税种名称。
房地产企业所得税是指依据国家税收法规定，针对房地产企业的利润所得进行征税。
而土地增值税则是指企业在土地转让时，根据土地增值收益进行征税。
第二，差异的征收主体。
房地产企业所得税的征收主体是国家税务机关，由税务机关按照企业的实际利润进行核算。
而土地增值税的征收主体是地方税务部门，根据土地增值幅度进行税费征收。
第三，差异的纳税对象。
房地产企业所得税的纳税对象是房地产企业以及个别从事房地产经营活动的自然人。
而土地增值税的纳税对象是土地所有者，也就是在土地转让过程中获得土地增值收益的个人或者企业。
第四，差异的税收计算基础。
房地产企业所得税的计算基础是企业的实际利润，即企业的销售收入减去直接经营成本、费用以及税金等支出后的余额。
而土地增值税的计算基础是土地增值额，即土地转让价款减去购买土地时的价款、增值税、契税和其他相关费用。
第五，差异的税率政策。
房地产企业所得税采用的是逐级递进税率政策，税率区间为5%至35%。
而土地增值税则采取了不同区域和不同时间段的差异税率政策，税率区间为30%至60%。
第六，差异的税收优惠政策。
房地产企业所得税对于房地产开发企业可以享受一些税收优惠政策，如减免税、税收抵免等。
而土地增值税则没有明确的税收优惠政策。
第七，差异的税收申报和缴纳时间。
房地产企业所得税的税收申报和缴纳时间是每年的3月1日至6月30日，分季申报。
而土地增值税的税收申报和缴纳时间则是每次土地转让完结后，应当在15个工作日内申报并缴纳。
第八，差异的税收扣缴义务。
房地产企业所得税施行了一定的税源扣缴义务，如买房人在购房时需代扣代缴企业的房地产企业所得税。
企业所得税和土地增值税计算时的主要差异
一、执行所依据的政策原则差异 （1）企业所得税按照季度预缴，年度汇算清缴原则。以企 业所有经营所得为计税对象，税率以 25% 为基础税率。 季度预缴时，房地产企业作为一个特殊行业，在项目完工 前，以开发产品预售收入为基数，适用对应地区的预计毛利率， 预测计算项目毛利额，将该毛利额并入当期应纳税所得额缴纳 企业所得税。 在项目完工年度，企业根据实际结算的计税收入和成本， 计算得出实际毛利额，实际毛利额与该项目累计预计毛利额之 间 的 差 额 ，计 入 当 年 度 企 业 所 得 税 应 纳 税 所 得 额 进 行 汇 算 清缴。 （2）土地增值税实行项目单位清算，清算之前按照各申报 期间取得的项目收入预缴税款，达到清算条件时，依据政策进 行清算。以项目的增值部分为计税对象，税率依据增值率来 确定。 二、成本计算内容及分摊方法差异 （1）在企业所得税年度清缴时，成本包含土地征用拆迁补 偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配 套设施费、开发间接费等 6 大类成本项目。所有成本按照“谁受 益谁承担”的原则，可选用占地面积法、建筑面积法、直接成本 法或预算造价法分配至各成本对象。其中，占地面积法分配土 地成本，建筑面积法分配公共配套设施开发成本；按直接成本 法或预算造价法配借款费用；企业可自行选择其他成本项目的 分配方法。无论采用何种分配方法，均不会在总额上改变所属 期企业所得税列支的成本总额，因此税务机关在核查企业所得 税时关注的点在于成本的归属期，而采用何种方法分摊并不是 最重要的。 与项目相关的借款费用资本化进入项目成本，在项目预缴 企业所得税时，并不直接影响企业所得税应纳税所得额，只有 在项目完成年度进行清算时会影响项目实际毛利。 （2）在土地增值税项目清算时，成本除主要包含上述 6 项成 本项目外，但其中已经资本化的借款费用，应剔除出来，费用化 的财务费用一起列支，不作为加计扣除的成本基数。分摊清算 项目共同负担的扣除项目方法相对简单，且纳税人可自行选 择，保持前后一致并合理即可。纳税人统一受让土地使用权， 但开发、转让是分期分批的，所有项目可扣除金额的确定，可以 按照占用土地面积比例法、建筑面积分摊法、或者税务机关认 可的其他方法分摊。 三、开发间接费的处理差异 （1）在核算时，不能直接归集到某个项目的支出，如项目销 售用房的建造费等计入“开发成本”科目下的二级科目“开发间 接费用”。此类费用还包括管理人员相关职工薪酬、管理用房 折旧费维修费、项目相关办公水电费、劳动者保护费、工程相关 咨询管理费、周转房支出摊销费用等。在计算企业所得税时， 此类费用只要真实发生并取得相关单据，均可以据实扣除。 （2）此类“开发间接费”在计算土地增值税时，作为“销售费 用”处理，从开发成本中剔除出来单列，不能作为计算加计扣除 的成本基数。 四、配套设施支出的处理差异 （1）在会计核算时，配套设施的成本并入其对应的地上开 发产品。最典型的配套设施如地下停车场，应作为该地下停车
土地增值税与企业所得税的差异性
财税政策中的土地增值税和企业所得税作为房地产企业的两大税种,在成本扣除与收入确定方面有很多相同之处，但是两者在诸多方面亦存在差异。
读者就土地增值税和企业所得税的测算的收入确定及成本扣除等问题提出了疑问, 因前述文章尚未对该部分内容进行详细阐述，故本文特针对成本扣除部分作具体分析，以帮助读者加深理解。
房地产企业无论是土地增值税的清算还是企业所得税的汇算清缴, 都需要确定允许扣除的成本。
成本的确定与税额的高低存在着必然联系，那么，两个税种之间对成本扣除究竟存在哪些差异呢？扣除时间、扣除原则以及扣除范围是否一致？下文基于此三个问题分析两者存在的差异，便于读者全面把握。
、土地增值税与企业所得税成本扣除时间不同土地增值税采取了预征税款，达到清算条件时，进行土地增值税清算的做法；企业所得税采取了对未完工收入乘以预计计税毛利率计入应纳税所得额, 完工时对预计毛利进行纳税调整的做法。
土地增值税清算与企业所得税汇算清缴时，可能会存在即使是同一个项目, 时间上亦是不同的情况。
那么，我们首先要确定其应当清算、完工的时间。
（一）土地增值税清算时间土地增值税清算分为应当清算和可以清算两种情形。
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第二条土地增值税清算条件的规定，符合以下情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算:1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的;2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的;3. 直接转让土地使用权的。
而在下列情况中，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1. 已竣工验收的房地产开发项目， 已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的 比例在 85%以上，或该比例虽未超过 85% ，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2. 取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3. 纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4. 省税务机关规定的其他情况。
土地征用费及拆迁补偿费在企业所得税和土地增值税的核算区别
土地征用费及拆迁补偿费在企业所得税和土地增值税的核算区别土地征用费及拆迁补偿费，指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等.土地征用费及拆迁补偿费的检查要注意点：1、房地产企业支付给被拆迁人的拆迁补偿费是可以不需要取得发票的。
房地产企业出具下列凭证可以税前扣除：(1）政府规定的拆迁补偿费标准的文件；（2）被拆迁人签字的收款收据或收条;支付给行政机关、司法机关的罚款、罚金、滞纳金不得扣除，但因为违背经济合同支付给对方的违约金、罚款、滞纳金、银行罚息、诉讼费等都属于与生产经营有关的支出，准予税前扣除。
（3）被拆迁户的门牌号码；(4）被拆迁人与房地产企业签订的拆迁补偿费协议；青苗补偿费是指国家征用土地时，农作物正处在生长阶段而未能收获，国家应给予土地承包者或土地使用者的经济补偿。
《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函[2008］277号）文件规定，纳税人将土地使用权归还给土地所有者时,只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释(试行稿）>的通知》（国税发[1993］149号）规定,不征收营业税。
对土地承包人取得的青苗补偿费收入不征营业税。
2、土地不能按评估价计算土地增值额的扣除项目.《土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定：扣除项目,具体为：（1)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用. （2）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。
土地增值税与企业所得税税前扣除政策的异同
纳税辅导-土地增值税与企业所得税税前扣除政策的异同邢国平土地增值税与企业所得税虽然都是以收人减支出为征 税对象，但在扣除政策上既有相同之处也有不同之规，尤其 是房产开发企业弄清其中的相同与不同尤为重要_、税前扣除政策的相同点1.各项扣除均以产权证书为前提。
这里的产权证书，是 指房产开发企业获得土地开发权的证明和其他使用土地单 位获得的土地使用证明以及单位或者居民购买经营用房获 得产权证明，目前房屋权属证明也称为《不动产权证书》，过 去称为《房屋所有权证》。
国有土地使用或房屋权属证明，是土地增值税和企业所 得税税前扣除的前提，没有获得国有土地使用或房屋权属证 明，其开发或购置成本就不能在土地增值税清算时扣除，该 项资产的折旧（或购置成本）以及为该项资产保值增值发生 的费用也不能在企业所得税前扣除32.用于扣除成本费用的会计核算凭证是一致的。
按照现 行财税法律法规的规定,不论是土地增值税还是企业所得税 其扣除的成本费用都是以会计核算数据为基础的。
按照《企 业所得税税前扣除凭证管理办法》（国家税务总局公告2018 年第28号）的规定，企业所得税税前扣除凭证，是指企业在计 算企业所得税应纳税所得额时，证明与取得收人有关的、合 理的支出实际发生,并据以税前扣除的各类凭证，包括自制用 于成本、费用、损失和其他支出核算的工资表、折旧摊销以及 按照该公告第九条、第十条规定从个人(非个体工商户）购进 业务的符合条件的内部凭证;从其他单位、个人取得的用于 证明其支出发生的发票(包括纸质发票和电子发票）、财政票 据、完税凭证、收款凭证、分割单等外部凭证；以及从境外购 进货物或者劳务取得的具有发票性质的收款凭证、相关税费 缴纳凭证。
这与土地增值税扣除项目在会计核算上体现的 凭证是一致的3其中包括按照《国家税务总局关于营改增后得白血病去世留着一双儿女的帮扶户说:“我一定好好干，争 取以后再不要出现在领扶贫物资的现场。
”听到这充满信心 的话语，税务干部结对拔穷根，帮助帮扶户脱贫致富的信心 也更足了。
土地增值税和所得税的区别汇总
企业所得税和土地增值税是房地产开发企业缴纳的主体税种，他们具有按“项目”归集成本、按“所得额”或者“增值额”征税、分摊计算复杂等共同特点。
但是由于税种性质、税制设计原则以及征管手段不同等原因，在实际征管过程中，房地产开发涉及的企业所得税（以下简称房地产企业所得税）和土地增值税存在诸多差异。
本文通过案例形式解析两个税种之间的八个重要差异点。
一、税种性质不同土地增值税属于财产行为税[1]，而房地产企业所得税是所得税，二者的课税对象存在本质差别，这导致土地增值税无法与房地产企业所得税的相关处理原则保持完全一致，在纳税义务发生时间等问题上，土地增值税有着明显的财产行为税的烙印。
同时，房地产企业所得税主要依据的是《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发…2009‟31号，以下简称31号文），与其配套的地方性的规范性文件较少，而土地增值税除了暂行条例及其实施细则等文件外，还有大量的地方规范性文件。
案例1A房地产开发企业与客户于2015年2月签订购房合同，合同约定2月28日一次性付款，客户在2015年4月15日付款。
分析土地增值税纳税义务发生时间为合同签订之日，该纳税人应在合同签订之日起7日内即在3月份申报土地增值税。
而A公司应将该笔收入确认为第一季度的企业所得税收入，并在4月15日前申报纳税。
[1] 也有专家认为，它是所得税，见刘佐《2015年税制概览》第13页，经济科学出版社2015年3月第1版；靳万军《税收知识简本》第24页，中国税务出版社2011年3月第1版二、税率和征管方式的差异土地增值税实行四级超率累进税率，税率为30%，40%，50%和60%，是我国现行税种中税率最高的。
而房地产企业所得税一般情况下税率为25%。
另外，《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发…2009‟91号）规定：“主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。
房地产行业企业所得税与土地增值税法规差异对比浅析1407
房地产行业企业所得税与土地增值税税务法规差异对比浅析一、清算主体问题企业所得税在中华人民共和国境内，企业和其他取得收入的组织（以下统称企业）为企业所得税的纳税人，依照本法的规定缴纳企业所得税。
个人独资企业、合伙企业不适用本法。
（中华人民共和国企业所得税法第一章第一条）土地增值税清算审核时，应审核房地产开发项目是否①以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；②对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；③对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。
（国税发【2009】91号第十七条）土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。
同一开发项目中包含多种类型房地产的，按以下类别作为核算对象，分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率，缴纳土地增值税。
（一）普通标准住宅；（二）其他类型住宅（含普通住宅和非普通住宅）；（三）非住宅类房产。
（苏地税规【2012】1号第二条）二、计税收入确认问题企业所得税开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。
（国税发【2009】31号第五条）企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：(一)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。
(二)采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。
付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
(三)采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
(四)采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
房地产企业所得税与土地增值税的纳税筹划分析
地产企业对我国经济发展起着至关重要的作用 ，影响力较大 ，
所 以在管 理制度上更严格 一些 ， 在税收管 理上 ， 予的低税 率 给 政策很少 。所 以企业在 进行所得税纳税筹划时 ， 主要应该 从尽
常见的错误处理 ： 一方面 ， 将以借款方式收取的房屋预售款 ， 先 存入公司负责人账户 ， 以向负责 人个 人借款 的名义 占用该 然后
２ 有 关 固定 资 产 的税 务 筹 划 、
额 ： 多企业并未将销售地下室 、 很 地下车位所得纳入销售收 入 ， 而是将该部 分收入放 在“ 他应付款 ”“ 其 、短期借 款” 或列入 “ 小 未转 移的房屋出租得到的租 赁收入不入账 ； 较大的房地产 规模
企业 成立附属的房地产销售公司 ， 然后借助该层关联关 系转移
得 税
一
加大当期 计税成本 ， 减少应纳税所得额 。三 是费用扣除计算不 符合税法规定 。 或者将应计人开发成本 的利息支出直接计入期
间费用 ， 者超过同期银行贷款利 率标 准计算直接扣除 的财务 或 费用 ， 增加扣除金额 。
二 、 地 产 企 业所 得 税 税 收 筹 划 分 析 房
也 日益 多元 化 。 由此 引发 的 税 收 缴 纳 与 征 管 行 为也 更加 复 杂 ，
为 此 国 家加 强 了对 房 地 产 企 业 关键 税 种 的 控 制 与监 管 。对 房地
产 企 业 来 说 ， 激 烈 的 市 场竞 争 中能 否 有 效 地 通 过 税 收 筹 划 节 在 税 ， 少 企 业税 收成 本 ， 低 间 接 费用 ， 减 降 直接 关 系到 房 地 产 企 业 的 生 存 与 发展 。本 文仅 对 最 重要 的 企 业 所得 税 和 土 地 增值 税做 出讨 论 ， 过 总 结 目前 两税 种 在 缴 纳 过 程 中存 在 的 问 题 ， 析 通 分 如 何 有 效 地 开 展 纳 税 筹 划 工 作 ，相 对 地 为 企 业增 加 利 润 总 额 ， 提 高企 业 的 市 场 竞 争 能 力。
解读国税函2020220号：土地增值税清算新规与所得税政策又增区别
近日，为了进一步做好土地清算工作，国家税务总局下发了《清算有关问题的通知》（）就土地清算工作中有关问题作出明确。
笔者结合相关政策解读如下。
一、关于土地增值税清算时收入确认的问题土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。
销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
解读：《企业土地增值税清算治理有关问题的通知》（）和《》（）规定纳税人以下情形之一的，应进行土地增值税的清算：一、房地产项目全数完工、完成销售的；二、整体转让未完工决算房地产项目的；3、直接转让土地利用权的。
纳税人符合以下情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：一、已完工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；二、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3、纳税人申请注销税务记录但未办理土地增值税清算手续的；4、省税务机关规定的其他情形。
纳税人具有以上条件，不管是主动清算仍是被动清算，都要第一面临一个问题，确实是如何确信收入总额。
依照具体可归纳为以下两种情形。
1、开发项目销售完毕且已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入开发产品销售收入若会计处理均通过“预收账款”科目核算，则“预收账款”各年度该项目累计发生额即为收入总额。
此种情况下，商品房确权面积已经完成，确权面积结算价款已经确认，最终结算发票已经全部开具，依据发票所载金额确认土地增值税收入是成立的，某些省市规定开发商只要销售收款就必须开具发票，比如天津市。
所以发票所载金额能够准确反映出商品房销售收入。
这种情况下清算时要注意复核编制的项目签约销售清单、确认面积结算单、销售发票或销售收据是否一致，相互勾稽关系是否成立。
房地产财务费用所得税及土地增值税清算时的扣除问题
房地产财务费用所得税及土地增值税清算时的扣除问题阅读：24802013—06-03 21:12标签：利息企业所得税土地增值税扣除在房地产行业中有一句俗话说得好，“房地产企业就是给政府及银行打工的角色"，房地产项目开发的支出中，支付给政府的土地款及各项税费以及支付给银行的财务费用总和，大概在50％以上，地价高的项目可能比例更高。
支付给政府的各项税费，在所得税及土增税清算时一般都是可以扣除的，但项目发生财务费用却不一定能全额扣除。
下面分类进行讨论.一、财务费用在所得税前的扣除规则1、在《企业所得税实施条例》中,第三十八条企业在生产经营活动中发生的下列利息支出，准予扣除：（一）非金融企业向金融企业借款的利息支出、金融企业的各项存款利息支出和同业拆借利息支出、企业经批准发行债券的利息支出；（二）非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分.2、在国家税务总局2011年第34号公告中，第一条即是对条例中第三十八条的明确：根据《实施条例》第三十八条规定,非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分，准予税前扣除.鉴于目前我国对金融企业利率要求的具体情况，企业在按照合同要求首次支付利息并进行税前扣除时，应提供“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”，以证明其利息支出的合理性。
“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”中，应包括在签订该借款合同当时，本省任何一家金融企业提供同期同类贷款利率情况。
该金融企业应为经政府有关部门批准成立的可以从事贷款业务的企业，包括银行、财务公司、信托公司等金融机构.“同期同类贷款利率”是指在贷款期限、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等条件基本相同下，金融企业提供贷款的利率.既可以是金融企业公布的同期同类平均利率,也可以是金融企业对某些企业提供的实际贷款利率。
众所周知，信托公司的贷款利率是比较高的，此公告意味着,只要企业向非金融企业支付的利息，只要不是高的离谱,基本上是可以做到据实扣除的。
同一控制下企业重组涉及的增值税及所得税问题
同一母公司控制下企业之间由于业务重组、统一规划等原因发生的吸收合并，站在母公司角度被吸收方在合并注销后，母公司对应的总资产、债权债务和劳动力并没有发生实质变化，只是公司内部组织结构发生变化，那么站在税收政策角度是如何规定的呢？本文将从增值税、土地增值税、契税、印花税和企业所得税予以分析。
一、增值税免征国家税务总局2011年13号公告规定，纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，不属于增值税的征税范围，其中涉及的货物转让，不征收增值税。
同一母公司控制下的企业吸收合并，合并方承担了被吸收方的全部资产、债权债务和劳动力，虽然貌似也发生了资产转移，但站在最终控制者角度，资产只是从母公司的左手换到了右手，不属于增值税应税范围，不征增值税。
二、土地增值税除房地产企业外其他企业暂不征收（有效期待延续）财税【2015】5号文件第二条规定，按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。
同时在第五条规定上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。
上述文件有效期截至2017年12月31日，截至本文发出日，财政部尚未出台延续文件，在此期间发生的同一母公司控制下的企业吸收合并业务存在一定优惠政策适用风险。
三、契税免征（有效期待续）财税【2015】37号文件第三条规定，两个或两个以上的公司，依照法律规定、合同约定，合并为一个公司，且原投资主体存续的，对合并后公司承受原合并各方土地、房屋权属，免征契税。
这个优惠政策没有将房地产行业排除在外，但文件有效期同样截止到2017年12月31日，依照惯例该项政策自2009年开始，每三年延续一次（前两次分别为财税【2008】175号文件和财税【2012】4号文件），截至文章发出日财政部尚未出台新文件，在此期间发生的同一母公司控制下的企业吸收合并业务存在一定优惠政策适用风险。
房地产企业所得税和土地增值税问题探究
房地产企业所得税和土地增值税问题探究摘要：随着房地产企业规模不断壮大，其内部税种呈现多样化，给企业税收缴纳和政府征管行为带来了严峻的挑战，同时进一步激化了房地产企业与政府之间的矛盾，不利于房地产企业的生存与发展。
当前，我国房地产企业主要存在两大税种：所得税和土地增值税，这两种税种在房地产企业生产经营成本中占据着较大的比例，直接影响到房地产企业的经济效益和社会效益。
本文针对房地产企业所得税和土地增值税缴纳过程中存在的问题进行全面分析，之后以降低企业税收成本、降低间接费用为目标，就如何开展纳税筹划问题提出相应的对策，以推进房地产企业持续稳定发展。
关键词：房地产企业所得税土地增值税纳税筹划一、房地产企业所得税和土地增值税缴纳过程中存在的问题（一）收入核算不全面，存在隐瞒销售收入现象与其他企业不同的是，房地产企业经营项目具有建设工期长、耗费资金大、经济收益高等特点，这些特点共同决定着房地产企业需采用特殊交易方式确定销售收入。
目前，受多种不确定性因素的影响，导致部分房地产企业销售收入确定工作与相关会计制度和税收法规脱节，其主要体现在下述方面：一方面，销售收入确定工作违背了收入确认原则。
即房地产企业以借款方式收取客户的房屋预收款，之后将其存入企业负责人账户，负责人以个人的名义将预收款投入日常建设中，整个过程并未实现风险的转移；另一方面，未对特殊销售收入进行核算。
房地产企业采用偷税、漏税以及逃税的方式降低经营成本；房地产企业未将地下车位或地下室销售收入计入核算范围；房地产企业未将租赁收入计入核算范围，上述行为虽一定程度上降低了房地产企业的税负水平，但严重违背了相关法规、原则，不利于房地产企业可持续发展。
（二）成本费用核算不合理首先是按项目工程的预算预估开发成本费用。
部分房地产企业为达到节税的目的，虚开相关票据，增加开发费用成本支出，然后企业运用确定销售和配比成本法计算申报当期应税所得；其次是提高前期开发成本费用。
同一母子公司控制下重组涉及的税收政策分析-增值税-契税-土地增值税-印花税-企业所得税
同一母公司控制下企业间吸收合并的涉税分析同一母公司控制下企业之间由于业务重组、统一规划等原因发生的吸收合并，站在母公司角度被吸收方在合并注销后，母公司对应的总资产、债权债务和劳动力并没有发生实质变化，只是公司内部组织结构发生变化，那么站在税收政策角度是如何规定的呢？本文将从增值税、土地增值税、契税、印花税和企业所得税予以分析。
一、增值税免征国家税务总局2011年13号公告规定，纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，不属于增值税的征税范围，其中涉及的货物转让，不征收增值税。
同一母公司控制下的企业吸收合并，合并方承担了被吸收方的全部资产、债权债务和劳动力，虽然貌似也发生了资产转移，但站在最终控制者角度，资产只是从母公司的左手换到了右手，不属于增值税应税范围，不征增值税。
二、土地增值税除房地产企业外其他企业暂不征收（有效期待延续）财税【2015】5号文件第二条规定，按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。
同时在第五条规定上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。
上述文件有效期截至2017年12月31日，截至本文发出日，财政部尚未出台延续文件，在此期间发生的同一母公司控制下的企业吸收合并业务存在一定优惠政策适用风险。
三、契税免征（有效期待续）财税【2015】37号文件第三条规定，两个或两个以上的公司，依照法律规定、合同约定，合并为一个公司，且原投资主体存续的，对合并后公司承受原合并各方土地、房屋权属，免征契税。
这个优惠政策没有将房地产行业排除在外，但文件有效期同样截止到2017年12月31日，依照惯例该项政策自2009年开始，每三年延续一次（前两次分别为财税【2008】175号文件和财税【2012】4号文件），截至文章发出日财政部尚未出台新文件，在此期间发生的同一母公司控制下的企业吸收合并业务存在一定优惠政策适用风险。
土地作价投资增值是否缴企业所得税
土地作价投资增值是否缴企业所得税土地作价投资增值是指利用土地资源进行投资活动，通过增值后出售土地或转让投资权益获得的差额收益。
在这一过程中，往往会引发对于是否需要缴纳企业所得税的争议。
本文将就土地作价投资增值是否缴纳企业所得税的问题展开讨论。
首先，要明确的是土地作价投资增值是否缴纳企业所得税，需要根据当地相关法律法规进行判断。
一般来说，企业所得税是根据企业获得的经营所得或其他所得按照一定税率计征的税种。
因此，在土地作价投资增值方面，如果符合了企业所得税的征税条件，相应的税款是需要缴纳的。
其次，具体来看土地作价投资增值的税务处理。
根据中国的税法规定，土地作价投资增值应纳税所得额为实际取得土地投资收益减去列支的必要费用和损失后所得到的净额。
必要费用包括购买土地的成本、土地整治和开发过程中的直接支出等，损失指的是由于不可抗力或经营风险造成的损失。
净额按照企业所得税税率计算后进行缴纳。
然而，需要指出的是，土地作价投资增值是否缴纳企业所得税还存在一定的税务争议。
一方面，因为土地作价投资增值往往并非属于常规企业经营所得，对应的税收政策并不是很明确。
有些地方税务机关对于土地作价投资增值是否纳税存在不同的解释，导致了不同地区之间税务征管的差异。
另一方面，土地作价投资增值的缴税问题还涉及到土地增值税政策的适用，需要考虑土地增值税与企业所得税的关系。
针对土地增值税和企业所得税之间的关系，我国税务部门规定，土地增值税和企业所得税不同时交纳，而是采取先交纳土地增值税，再根据土地增值税的实际缴纳和企业所得税的计算规则确定最终应纳税款。
在土地作价投资增值的情况下，相应的土地增值税征税周期是房地产开发、房地产转让等特定行为发生时征收。
因此，在土地作价投资增值的场景中，缴纳企业所得税的主要依据是纳税人取得的净收入。
如果土地作价投资增值的收入符合企业所得税的纳税条件，即按照法定的税率计算后应进行纳税。
但需要注意的是，土地增值税和企业所得税并非一对一的关系，两者的纳税依据和计算方法并不相同。
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房地产开发企业的土地增值税和企业所得税的简单模型
一土地增值税税率和房地产企业所得税政策
根据增值率计算的以土地增值额为基础的土地增值税的实际税负表
房地产企业一些所得税相关政策
国家税务总局《关于房地产开发业务征收企业所得税问题》（国税发[2009]31号）第六条规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。
因此，房地产企业通过签订《房地产预收合同》所取得的收入，从企业所得税的角度，不再存在"预收账款"的概念，只要签订了《销售合同》、《预售合同》并收取款项，不管产品是否完工，全部确认为销售未完工开发产品取得的收入，负有企业所得税纳税义务。
二当企业当年完成销售，不采用预征率时
（一）当土地增值率不超过20%，且为普通住宅时
根据税法的规定，对于普通住宅增值不超过20%时，免于缴纳土地增值税。
此种情况下，企业要缴纳的土地增值税税额为0。
在以下的公式推理中假设土地增值率是20%，此时推算
所得税的大致数额，除了所得税、土地增值税和营业税暂不考虑其他税种，假设销售收入为S，当地规定的其他开发费用扣除率为5%，财务费用扣除比例是5%
土地增值额=销售收入*[20%/(1+20%)]=S/6
营业税税额=S*5%=5%S
加计扣除额=20%*（销售收入--土地增值额--营业税）/（1+30%）=20%（S-S/6-5%S）/1.3=0.67S/6.5所得税税额=（土地增值额+加计扣除数）*25%
=(S/6+0.67S/6.5)*25%
=0.046S
即：在题中假设的条件下，如果企业的销售净利率超过4.6%，那么土地增值率可能就超过了20%，企业可能存在少缴土地增值税的情况。
（二）从已知的土地增值税估算出企业所得税
在这里假设企业开发的属于增值率在同一增值率的商品房，土地增值税均在当期缴纳，开发费用扣除比例是10%，不考虑城建税和教育费附加和。
如果增值率是R时,实际增值税税负率r，假设土地增值税额是m，
可以有以下推定：
增值额为：m/r
当期销售收入为：[m/r ]/(R/1+R)
营业税为：5%*[m/r ]/(R/1+R)
土地和开发成本合计：（增值额*2-营业税）/（1+r）
=={ m/r)*2-5%*[m/r ]/(R/1+R)}/(1+r)
加计扣除数为：土地和开发成本合计*20%
={ m/r)*2-5%*[m/r ]/(R/1+R)}/(1+r)*20%
应纳税所得额=土地增值额+加计扣除数-土地增值税
= m/r+{ m/r)*2-5%*[m/r ]/(R/1+R)}/(1+r)*20%-m
因此在此种假设下所得税=应纳税所得额*25%
={ m/r+{ m/r)*2-5%*[m/r ]/(R/1+R)}/(1+r)*20%-m }*25%
但是这种模型只适用于特定的条件下，还要有已知的条件（能够知道土地增值率），这样可以在知道土地增值税的前提下估算出企业所得税。
（三）从所得税估算出土地增值税
还是假设企业目前开发的商品都为同一类型的房产，且增值率是已知的。
与上面的假设不同的是这里假设企业所得税和企业当期总收入是已知的，增值税不是已知的。
在这里设所得税为T,当期销售收入为S，
应纳所得税所得额=所得税/25%=4T
营业税=5%S
加计扣除数=[（土地增值额/增值率-营业税）/1.3]*20%
=[(土地增值税/增值率-5%S)/1.3]*20%
应纳所得税所得额=土地增值额+加计扣除数
土地增值额=应纳所得税所得额-加计扣除数
=4T-[(土地增值税/增值率-5%S)/1.3]*20%
=4T-(土地增值税/增值率-5%S)/6.5
由上得：
土地增值额=( 4T+5%S/6.5)/(1+1/6.5R)
则：
土地增值税=土地增值额*土地增值税实际税负率
=r*( 4T+5%S/6.5)/(1+1/6.5R)
三当企业达不到清算条件的，采用预征率缴纳土地增值税的
根据国家税法规定，房地产企业凡是签订销售合同和预售合同的，都视同销售的实现；对土地增值税未实行清算的或是不到清算条件的，应按规定预缴土地增值税。
企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：
（1）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%。
（2）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。
（3）开发项目位于其他地区的，不得低于5%。
（4）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。
预征率规定，除保障性住房外，东部地区省份的预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%。
除了营业税、土地增值税和所得税以外不考虑其他税种，当地规定的毛利率是y。
假设增值税预征率为r,销售收入为S
增值税税额=预售收入*预征率
=Sr
营业税税额=预售收入*5%
=5%S
应纳所得税额=（预售收入*毛利率--增值税税额--营业税税额）*25%
=Sy—Sr-5%S
=S(y—r-5%)。