[前瞻产业设计研究院]联东U谷产业地产模式分析
联东U谷调研报告1348595251
联东U谷工业区市场调研报告（2007.5.30）一、基本情况光联工业园坐落于北京中关村科技园区金桥科技产业基地内（隶属于通州区，BDA则隶属于大兴区），属于中关村科技园亦庄园，区内企业可享受国家级开发区优惠政策。
工业区地处南六环路外，西临北京经济技术开发区（BDA）马驹桥地区，东临京津塘高速路，具体位置为京津塘高速马驹桥出口、走大杜社方向向西1公里处。
工业区距三环路15公里。
光联工业园是北京联东投资（集团）有限公司投资25亿元人民币兴建的，策划机构为王志纲工作室，设计单位为中国现代设计集团华东设计院。
北京联东投资（集团）有限公司是集建筑模板、钢结构、建筑总承包、地产、金融投资、物流贸易于一体的集团性企业，企业注册资本3.2亿元。
工业区可协助企业办理营业执照、消防等审批手续，办理营业执照最快1.5个月。
二、建筑规划1.规划情况工业区占地1300亩，建筑面积100万平米，包括制造加工区、综合服务区、企业定制区、中试生产区、办公研发区。
待摊率40%。
1)制造加工区容积率1.2，绿化率15%。
制作加工区分为北区厂房和南区厂房。
北区厂房地块为300亩，计划08年底完成地面物的拆迁。
南区厂房现已全部盖好，手续齐全。
厂房建筑面积从2600至13000平米不等。
其中单层厂房为钢结构建筑，面积为3600-13000平米；多层厂房为钢混结构，面积为2600-13000平米。
单层厂房层高为7.4米，柱距为7.5米。
多层厂房为3层，层高为5.5米，层承重为680公斤/平米。
单层厂房大门为电动卷帘门，多层厂房大门为平开门。
厂房分为两部分：只销售的和只出租的。
现在可租厂房为3层，层高5.5米，每层2760平米（宽24米，长80米），柱距8*12米，每层厂房中间的两侧各设1部工业电梯。
厂方两头各设办公区，面积都为300平米。
办公区层高亦为5.5米，办公区与厂房之间的墙可以打掉，增加厂房面积。
3层厂房设有采光带。
厂房间道路宽6-7米。
联东U谷介绍
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30栋独栋建筑，建筑面积8.3万平米。商业面积4612平米。计划于2013年上半年交付使用。 园区内部设置环形机动车路，南北十字交叉路和环路连接形成自然围合的若干建筑组团。
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园林景观
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1
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联东U谷全国布局
10年16城25园
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联东产业园区的三大产品线
从区域产业和经济发展现状出发,以专业的调研策划和规划设计,有效的整合资源,开发最适合区域持续 发展和增值的产业园区。
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5、产品优势：多业态多面积聚合·花园环境·形象建筑
满足企业总部办公、科技研发、生产制造、规划定制多重需求
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总部商务园：1000-3200平米独栋建筑、 90%以上超高使用率、360度环绕果岭园林
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产品高附加值——双LOGO及玄关式入口，企业实力彰显
独立LOGO
可封闭范围
赠送一半面积
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产品高附加值——首层6米挑高，柱间距8米
6000
8000
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联东U谷集团收益模式探索(精华版)
联东U谷集团收益模式探索(精华版)1. 背景联东U谷集团是一家以技术服务为核心的科技企业，致力于为客户提供创新解决方案和增值服务。
随着市场竞争的加剧，集团急需探索出一种可持续发展的收益模式，以保持竞争优势并实现利润最大化。
2. 收益模式概述2.1 主要收入来源联东U谷集团的主要收入来源主要包括以下几个方面：2.1.1 技术咨询服务集团的核心能力在于技术咨询服务，通过向客户提供专业的技术咨询和解决方案，帮助客户提升业务效率和竞争力。
该项服务通常以项目咨询费用的形式收取。
2.1.2 技术解决方案开发与销售联东U谷集团不仅提供技术咨询，同时也开发和销售技术解决方案，以满足客户特定的需求。
这些解决方案通常采用订阅模式或一次性购买的方式进行销售。
2.1.3 增值服务除了技术咨询和解决方案外，集团还提供一系列增值服务，例如技术培训、维护和支持等。
这些增值服务能够为客户提供更加全面的解决方案，并为集团带来额外的收入。
2.2 支出和成本控制为了保证收益模式的可持续性，联东U谷集团需要严格控制支出和成本。
集团通过合理规划项目预算、精简运营流程以及优化资源配置等方式，降低成本并提高盈利能力。
3. 发展策略为了进一步发展收益模式，联东U谷集团采取了以下几个策略：3.1 拓展客户群体集团积极寻找新客户，并扩大现有客户的规模。
通过与不同行业和领域的客户建立合作伙伴关系，集团能够获取更多的商机和项目，增加收入来源。
3.2 不断创新和升级为了保持竞争优势，联东U谷集团不断进行技术研发和创新，推出符合市场需求的新产品和解决方案。
通过升级和优化现有产品，集团能够吸引更多客户，并提高销售额。
3.3 加强市场推广为了提高品牌知名度和市场份额，集团加大了市场推广的力度。
通过参加行业展会、举办技术分享会和建立媒体合作关系等方式，集团能够扩大影响力，吸引更多潜在客户。
4. 总结联东U谷集团通过技术咨询服务、技术解决方案销售和增值服务等多种方式获取收入，同时通过控制支出和成本，保证收益模式的可持续发展。
联东U谷产业地产模式分析报告
联东U谷产业地产成功模式分析联东集团(LIANDO)1991年创立于唐山，是集建筑模板、产业地产和投资业务为一体的集团化公司，其产业地产战略起源于2003年，到目前已扩张至25个城市，规划面积约3000多万平方米，是国内领先的产业园运营商。
布局：布局在三大城市群的大中城市，选址于城市副中心、高新区、开发区、工业园区，依托原有区域布局打造产业综合体或总部基地。
联东U谷主要布局3大城市群、25个主要城市，各类园区项目44个。
产品：以产业综合体和总部基地为主，涵盖独栋办公、研发中试、标准厂房等产品形态。
联东集团主要发展产业综合体和总部基地两种物业类型，其中产业综合体项目占比达80%以上。
集团研究和开发总部、研发、生产、定制和配套设施五类产品。
产业定位：依托城市原有产业基础，发挥当地优势，精准定位产业方向及产业链环节，着重于产业链两端研发、营销高附加值环节，发展产业链两端“U模式”。
联东集团结合当地政府产业规划及区域主导产业特点发展区域支柱产业，聚合上下游产业集群。
在产业链选择上，联东集团重点发展处于产业链上游的研发和下游的营销环节，实现二三产业的互动，增加产业附加值。
平台：搭建合作平台，与政府合作开发享受优惠政策，与企业合作统筹客户资源。
政企联合开发，政府提供土地及相应优惠政策，联东开发建设、招商管理。
联东产业地产开发采取政企合作开发模式，通过与政府协议拿地的方式获取工业用地，然后进行配套建设，并为其解决招商难题，引进人才、产业等资源，提升政府持续税收。
统筹全国及海外资源平台，共享全国客户资源，以主导产业链为目标招商。
联东集团在全国拥有300多名招商人员，已与50多家机构达成合作。
搭建服务平台，为企业提供标准化物业服务、特色化增值服务和个性化服务。
联东的运营团队建设了10大运营平台，可以为客户提供政策扶持、人力资源、金融服务、会展、贸易、物流、统采统购、法律咨询等增值服务及个性服务。
成功案例发展因素总结至此，我们已经分析了3个成功案例—国际产业地产商普洛斯、腾飞集团和国内的联东，从中意识到产业地产项目的打造难度明显高于其他物业，需要考虑产品定位、选址、产品打造、产品服务、后期招商运营、资金运作各个环节。
联东u谷
物业管理
负责供电、供暖、供水、供气、电梯等设施的运行、维修、养 护；负责城内各种建筑设施、道路的维护；负责工业城公共部 分的绿化、卫生；实行全封闭管理，引进智能安全管理设备， 负责提供24小时保安巡逻服务；员工公寓的管理；负责互联网 的接通与建设工作；为客户提供餐饮、住宿、会议、会展服务。 负责、协助企业招工招聘工作、人力资源培训工作、人力资源 委托工作等。 金融支持服务： 引进银行、金融机构，协助客户融资，为客户提供相关的担保 服务。 会计师、律师事务所服务： 设立律师、会计师事务所，提供相关服务。
区位优势
1、京津冀经济圈是中国继珠三角、长三角之后的又一经济增长极。京津冀经济圈正处于历史性的战略机遇 期，尤其是我国向以创新为主导的经济发展方式的战略转变，为京津冀下一步的发展指明了方向，京津将 形成现代服务业和高端制造业的双高地。北京主要以现代服务业为支撑，将成为中国的国际管理和控制中 心型的国际节点城市；京津将成为世界服务业转移的重要承接地。 2、作为中国的政治中心、文化中心、金融中心、人才中心，得天独厚的首都优势，使北京成为中国吸引中 外企业投资的首选地。 3、亦庄新城逐渐成为北京的区域产业中心。依托北京经济技术开发区的产业基础，位于京津黄金产业带上 的亦庄新城，随着京津快速铁路和第二条高速公路的开通，将会成为辐射带动京津产业长廊的区域产业中 心。 4、北京U谷地处北京东南工业产业带核心位置——亦庄产业新城中心，座落于北京中关村科技园区金桥科 技产业基地内，毗邻北京经济技术开发区和北京国际物流园区，处于北京东南交通枢纽地位，与奔驰、诺 基亚、朗讯、拜尔、可口可乐等世界500强企业处于同一区域，配套完善，产业基础雄厚，是企业发展首选 之地。 5、北京U谷占地1300亩，规划建筑面积100万平方米，是由联东集团投资25亿元人民币，国内著名策划机构 和知名规划设计院共同打造的生态型、低密度、智能化，集制造、研发、中试、营销、物流、总部办公于 一体的国际化新型产业园区，为企业提供多功能通用标准厂房、商务花园独栋办公、个性化厂房定制以及 各种生活、商务配套设施，可容纳500家以上企业发展。 北京U谷遵循世界工业园区发展规律，满足企业成长所需空间，以高端服务业为龙头，以电子信息、装备制 造、新医药和新材料为主导产业，以生产性服务业集聚为主要特征，融合二、三产业发展，承接跨国企业 整体产业链转移，是跨国企业进入中国的产业服务平台，是北京继CBD之后的又一首脑经济区，是北京产业 升级的示范板块。 作为综合产业园区的开拓者与实践者，北京U谷以全球化的视野，人性化的管理，国际化的标准，专业化的 服务，集群化的产业优势，全力打造出中国最具竞争力和发展前景的产业园区！
片区开发投融资方式流程模式分析、土地开发全过程流程详解
⽚区开发投融资⽅式流程模式分析、⼟地开发全过程流程详解区域综合开发，实践中⼜称⽚区综合开发、城镇综合开发。
区域综合开发在我国现⾏的法规政策中尚⽆统⼀和明确的定义，⼀般是指在符关键内容通常包括战略定合国家及地⽅规划的前提下、对具有⼀定规模、相对成⽚的区域进⾏系统性改造、投资、建设、运营和维护。
关键内容通常包括战略定位、规划设计、⼟地⼀级开发、基建公服建设、产业和内容导⼊、运营管理等，常见形式包括旧城改造、⼯业园区、产业新城、特⾊⼩镇、旅游综合体等。
本⽂对区域综合开发在不同阶段下的形式和特点进⾏总结归纳，梳理区域性综合开发项⽬的现状、92号⽂的⾊⼩镇、旅游综合体等。
对综合开发项⽬带来的困境、区域性综合开发项⽬的主流模式、三种开发类型的区别与流程、⽚区开发的⼗种融资⽅式，对综合开发项⽬带来的困境、区域性综合开发项⽬的主流模式、三种开发类型的区别与流程、⽚区开发的⼗种融资⽅式，为参与⽚区开发的各类主体提供参考和借鉴。
现状⼀、区域性综合开发项⽬的现状⼀、区域性综合开发项⽬的（⼀）基本概念区域性综合开发项⽬（以下简称“综合开发项⽬”），实践中也称⽚区综合开发或园区综合开发项⽬，在我国⽬前的法规政策中对其尚⽆明确的定义，⼀般来讲，是指在符合国家及地⽅规划的前提下对成⽚区域进⾏系统性地改造、建设、运营和维护的⾏为，通常会包括⼟地⼀级开发、配套基础设施和公共服务设施的建设运营，以及相关的产业导⼊服务等内容。
从PPP项⽬⾓度看，财政部PPP综合信息平台将项⽬划分为19个⼀级⾏业，其中“城镇综合开发”类项⽬基本上可以理解为即以PPP模式实施的综合开发项⽬，其下包括园区开发、城镇化建设、⼟地储备、⼚房建设和其他5个⼆级分类。
（⼆）综合开发项⽬的常见实施模式此类项⽬的传统实施模式，主要包含以下⼏种：⼀是最早的政府直接投资建设开发的模式，即政府直接作为投资主体进⾏区域的建设开发，资⾦来源主要以财政性资⾦为主；第⼆种是在政企开发的改⾰趋势下，由平台公司作为投融资主体的模式，其资⾦来源主要是财政性资⾦+债务性融资，但债务性资⾦的还本付息仍然依靠政府补贴；第三种是完全市场化的操作模式，由企业享有⼟地溢价分成或通过⼀⼆级联动开发取得收益，政府投⼊较少，但随着政策的收紧，该模式已基本陷⼊瓶颈。
【精品】2020年联东U谷开发运营模式研究(最全)
联东U谷-全国布局
深耕环渤海经济圈与长三角经济圈，在大湾区、中部地区及西南地区的布局属于机会性布局 联东U谷全国化布局战略 是国内开发规模最大、入驻企业最多的产业园运营商
目前，联东U谷已在北京、上海、广州、天津、重庆等50多 座城市，投资运营230个产业园。布局特点可以概括为“从沿 海向内陆下沉，从北方向南方扩张”。 • 以北京、天津项目确立环渤海区域的领先地位 • 以上海项目开启长三角的战略布局 • 以沈阳项目开启东北工业基地的战略布局 • 积极向华中、华南、西南等经济区域布局
联东U谷 · 上海金领谷科技产业园、联东U 谷 · 北京蓝贝科技园
联东U谷-产品模式：产业综合体案例
联动U谷· 北京金桥科技园：联东集团打造的第一个专业综合性产业园区
区位：坐落于中关村科技园区金桥科技产业基地内，北京亦庄新城核心区域。是京津冀产业带的起始地带，也是环渤海经济产 业圈的核心发展地带。 规模：园区总占地面积1300亩，总建筑面积130万㎡。 产业定位：园区具有10余年高新科技开发基础，形成了生物医药、电子信息、军民融合、能源环保和高端装备等五大产业集群。 入驻企业：目前已聚集600余家企业，已入驻萌蒂（中国）制药有限公司、北京凌天智能装备集团股份有限公司等重点项目。 运营情况：2016年，金桥科技园实现总产值88亿元，总收入106亿元，税收12.52亿元。
产品 体系
尚未开启产业园区业务
盈利 模式
尚未开启产业园区业务
集团转型期
2003-2008
从无到有，体系构建
北京
快速扩张期
2008-2016
异地复制，丰富体系
上海、南京、无锡、重庆、沈阳、长沙等 二线城市
升级发展期
2016-至今
多元探索，深化运营
六大产业园开发盈利模式
六大产业园开发盈利模式产业园核心开发盈利模式，一般而言分为六类：传统地产开发模式、产业综合开发模式、专业服务运营模式、“产业+投资”运作模式、“并购+退出”运作模式、产业运营服务模式。
以下分别对六类产业园开发盈利模式进行详细分析。
1、传统地产开发模式传统地产开发模式是指开发商以二级开发为主，建设标准化或定制化的园区物业，以租赁、出售或合资等方式进行经营和管理，最后获取开发利润的模式。
从本质上讲，传统地产开发模式与住宅开发并无太大差别，因此成为众多资本进入产业地产主要选择的商业模式。
此类运作模式的典型代表为联东U谷。
联东U谷专注园区产业运营、服务中小制造企业，以产业综合体和总部基地为主，涵盖独栋办公、研发中试、标准厂房等产品形态。
这些物业产品小而精，更多为中小企业量身定制，具有较高的实用性。
已在全国40多个城市投资运营产业园区超过210个，引进制造业企业和科技型企业超过11000家。
在传统地产开发模式下，开发商可通过以下三种方式盈利：(1)物业出售获取销售利润。
由于产业地产前期开发投资巨大，而我国缺乏通畅的产业地产融资渠道，地产开发商必须提高物业出售比例以迅速回笼资金，与国际产业地产开发商相比，我国的地产开发商物业出售比例偏高。
(2)物业出租获取租金收益。
由于我国工业用地政策有很强的区域性，很多地方规定，工业用地上的物业产权不能分单元、分层或分栋出让，从而限制住了物业出售的获利通道，开发商不得不持有并出租物业，以获取稳定的租金，持有物业虽然资金回收较慢，但能使开发商获得物业增值收益。
(3)提供增值服务获利。
在专业分工越来越细化的时代，企业对人力资源、金融投资、科技信息等专业化、增值型服务的需求越来越多，基础性物业服务已经不能满足企业的需求。
为入驻企业提供所需的基础配套服务和增值服务，有助于提升园区招商能力的同时，也蕴藏着较大利润空间。
2、产业综合开发模式产业综合开发模式是指开发商除一二级开发外，更多为政府提供以产业规划、服务与导入等方面的服务。
[前瞻产业设计研究院]联东U谷产业地产模式分析报告
![[前瞻产业设计研究院]联东U谷产业地产模式分析报告](https://img.taocdn.com/s3/m/e248983f02d276a201292e3c.png)
FORWARD 谕fit前瞻产业研究院联东U谷产业地产成功模式分析联东集团（LIANDO）1991年创立于，是集建筑模板、产业地产和投资业务为一体的集团化公司，其产业地产战略起源于2003年，到目前已扩至25个城市，规划面积约3000多万平方米，是国领先的产业园运营商。
布局：布局在三大城市群的大中城市，选址于城市副中心、高新区、开发区、工业园区，依托原有区域布局打造产业综合体或总部基地。
联东U谷主要布局3大城市群、25个主要城市，各类园区项目44个。
产品：以产业综合体和总部基地为主，涵盖独栋办公、研发中试、标准厂房等产品形态。
联东集团主要发展产业综合体和总部基地两种物业类型，其中产 业综合体项目占比达80%以上。
集团研究和开发总部、研发、生产、 定制和配套设施五类产品。
吉:餒茶11谷产磊蒔二: .... ............；凱灯逵竄五迪ibcKou 卜屮右狀蛊邹鬲务国、、企业童 1MKI:油忡如埜、高层力、仝、硏发中试町*悴當厂潯■■定钊厂具、甫誉诜再 g1 . 119t> Mik)^ 
产业地产的运营商业模式简析近年来，以服务实体经济为主要目的产业地产开始逐渐升温，刹那间，涉足产业地产各路资本的种种活动在地产领域掀起巨大的波澜。
首先，传统房企开始往产业地产转型。
房企跨界转型已经不是新话题，且有越演越烈的趋势，据统计，国内排名前20的房地产商，目前有一半以上（XXX、绿地、富力、XXX、XXX、招商局、XXX、首创、远洋、XXX等）涉足于产业地产，成立了专门的事业部、部门或中心，探求“创新驱动、转型发展”的道路，打造企业的新增长板块。
以XXX为例，近年来，绿地先后规划启动了哈尔滨国家级广告产业园、大庆绿地大学科技园、西咸新区空港产业城、江西省2.5产业示范基地南昌绿地未来城、南昌小微企业工业园、呼和浩特白塔空港物流园、海口绿地空港产业城等产业地产项目。
其次，产业地产商开始大肆布局。
华夏幸福、XXX、XXX等产业地产商已经在产业地产领域浸淫20年，取得丰硕成果的同时，也树立的行业标杆。
近年来，随着产业地产的不断升温，多数产业地产商继续发力，开始在全国范围内大肆布局。
XXX在固安成功探索出“园区+地产”的产业新城模式后开始在全国复制，拟在打造50个特色产业新城，规划面积约960平方公里，俨然成为国内的一大地主。
联东U谷以标准的产业综合体和总部综合体进行复制，目前已在联东U谷已在北京、天津、上海、南京、青岛等一二线成果开发了40多个园区，未来的5~10年，联东U谷运营的园区数量将达到100个。
清华科技园依靠众多的资源优势，已在全国范围内建立超过30个园区，凭借自身的品牌资源，清华科技园还计划在未来的6年内将园区数量扩大到100个，大有蓄势待发之势。
XXX、XXX发展、XXX 中国、XXX等产业地产商业均制定了自身的园区扩张计划。
第3、制造企业、电商向产业地产延伸。
从产业链的角度看，制造企业、电商处于产业地产的上游，是产业地产的需求方。
但现如今，产业资本开始觉悟，大量企业开始试水产业地产，产业地产上游驱动的现象十分普遍。
20140721联东U谷企业研究
企业
助力企业成长 Help business growth 构建企业高效率、低成本聚合平台
• 完善产品功能 • 打造优美环境 • 提升入驻企业品牌形象 • 优化园区服务 • 降低企业综合运营成本
7
区位力：
小区位要有较好的产业基础
项目名称 天津北方耀 谷 上海嘉定产 业中心 南上海国际 企业港 所在区域 地处天津医药产业园内 地处上海嘉定汽城·新 能源汽车级关键零部件 产业基地中 地处上海金山工业区内 产业基础 生物医药 汽车零部 件、新能 源 仪器制造、 电子信息
2
14.3%
联东集团副总裁 梁环宇 我们目前初步筛选了42个城市进行重点考虑， 首先是京津冀、长三角、珠三角、海西地区， 其次是部分省会城市
2 开发模式分析
8
项目选址：多方面考量城市力、区位力、产品力、服务力
城市力：
大区域以一二线城市与工业发达城市为主
城市 等级 一线 城市 二线 城市 三线 城市 城市 名称 北京、天津、上海、 广州 无锡、沈阳、合肥、 宁波、重庆、南京、 长沙、济南 烟台、漳州 数量 4 8 占比 28.6% 57.1%
14%
29%
标准厂房 中试研发 总部办公 定制厂房 营销展示
联东U谷·南上海国际企业 港
57%
17%
26%
标准厂房 总部办公
中试研发
标准厂房 中试研发 总部办公
标准厂房
联东U谷·嘉定产业中心 60% 10% 30%
中试研发 总部办公
13
总部综合体：产品线还未实现完全标准化
案例1 联东U谷·无锡总部商务园
联东U谷
联东U谷一、项目概况联东U谷——北京金桥基地项目，位于亦庄产业新城中心，北京中关村科技园区金桥科技产业基地内，与北京经济技术开发区（BDA）相连，占地1300亩，规划建筑面积100万平方米，项目建成后，可容纳企业500多家，预计年总产值达200亿元以上，年税收达15亿元，可解决两万人的就业。
由北京联东投资（集团）有限公司携手著名策划机构――王志刚工作室及权威设计机构、上海华东建筑设计研究院联手打造，并由联东集团旗下子公司北京联东金桥置业有限责任公司运营。
整个项目共分为五大区域：生产制造区，研发办公区，中试研发区，企业定制区，综合服务区。
为企业提供多功能通用厂房、商务花园独栋办公、个性化厂房定制以及各种生产、商务配套设施，可容纳500家以上企业发展，解决就业4万人。
重点引进和集聚以高端生产服务业为龙头，以生物医药、精密机械、电子信息、能源环保为主的四大产业，发展制造业研发中心、科技中介服务机构和跨国企业部门中心，集聚科技人才，促进资源共享。
联东集团将努力将其建设成为北京东南智力密集区，自主创新的引领区，全面促进区域可持续发展。
至2009年底签约企业约300多家，其中包括多家世界500强企业，2009年租售量更是占据北京产业地产46%的市场份额，建立了在北京市场的绝对领先地位。
二、区域价值1、区域规划联东U谷北京项目所处区位规划为亦庄新城，并位于其核心位置。
亦庄新城范围以北京经济技术开发区为核心，包括通州行政区域京津第二通道以西地区及大兴亦庄镇及三海子等地区，总面积约为212.7平方公里。
新城2020年规划人口70万，建设用地100万平方公里。
按照构建“一廊、三轴、双中心”的区域空间布局结构要求，保障并促进区域和城乡协调发展。
亦庄新城是北京东部发展带的重要节点和重点发展的产业新城之一，是辐射带动京津城镇走廊产业发展的高新技术产业中心。
2、区位交通联东U谷坐守亦庄新城核心，由公路、城铁、铁路、航空、水运等多种交通方式组成的立体交通网络极度发达。
联东U谷产业地产模式分析
联东U谷产业地产模式分析文档编制序号：[KK8UY-LL9IO69-TTO6M3-MTOL89-FTT688]前瞻产业研究院二零一八年五月联东U谷产业地产成功模式分析联东集团(LIANDO)1991年创立于唐山，是集建筑模板、和投资业务为一体的集团化公司，其产业地产战略起源于2003年，到目前已扩张至25个城市，规划面积约3000多万平方米，是国内领先的产业园运营商。
布局：布局在三大城市群的大中城市，选址于城市副中心、高新区、开发区、，依托原有区域布局打造或总部基地。
联东U谷主要布局3大城市群、25个主要城市，各类园区项目44个。
产品：以产业综合体和总部基地为主，涵盖独栋办公、研发中试、标准厂房等产品形态。
联东集团主要发展产业综合体和总部基地两种物业类型，其中产业综合体项目占比达80%以上。
集团研究和开发总部、研发、生产、定制和配套设施五类产品。
产业定位：依托城市原有产业基础，发挥当地优势，精准定位产业方向及产业链环节，着重于产业链两端研发、营销高附加值环节，发展产业链两端“U模式”。
联东集团结合当地政府产业规划及区域主导产业特点发展区域支柱产业，聚合上下游产业集群。
在产业链选择上，联东集团重点发展处于产业链上游的研发和下游的营销环节，实现二三产业的互动，增加产业附加值。
平台：搭建合作平台，与政府合作开发享受优惠政策，与企业合作统筹客户资源。
政企联合开发，政府提供土地及相应优惠政策，联东开发建设、招商管理。
联东采取政企合作开发模式，通过与政府协议拿地的方式获取工业用地，然后进行配套建设，并为其解决招商难题，引进人才、产业等资源，提升政府持续税收。
统筹全国及海外资源平台，共享全国客户资源，以主导产业链为目标招商。
联东集团在全国拥有300多名招商人员，已与50多家机构达成合作。
搭建服务平台，为企业提供标准化物业服务、特色化增值服务和个性化服务。
联东的运营团队建设了10大运营平台，可以为客户提供政策扶持、人力资源、金融服务、会展、贸易、物流、统采统购、法律咨询等增值服务及个性服务。
产业地产运营模式分析
产业地产运营模式分析根据国内外以发展产业为主体的地产开发建设的经验，产业地产开发有四种开发模式，即政府主导开发模式、主体企业引导模式、产业地产商模式和综合运作模式。
(一) 政府主导模式1、概述政府主导模式是在产业地产开发过程中以政府为主导，由各地政府负责园区的开发、建设以及招商引资等工作。
政府主导模式是目前中国各级地方政府最常使用的产业地产开发模式，同样也是中国目前产业地产市场的主要载体。
其运作主体一般是开发区或产业园区管委会下设的开发公司。
在过去几十年产业地产发展过程中政府主导开发模式更便于运作与招商引资。
因为产业园区的开发并不属于简单意义上的工业地产开发，而更多的是基于区域经济建设、社会发展、百姓就业等各种综合因素考虑而设置的，政府在这些方面主导作用更为突出。
政府主导的开发模式在政策、税收、招商公信力等方面具有一定得优势；其缺陷是不熟悉产业地产的运作方法，项目前期缺乏科学合理的定位与策划，导致其在产业园的整体运作中不够专业化，致使大部分产业园区限制于搁荒。
2、特点政府主导模式开发是在政府主导的前提下进行，通过创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区与其他产业地产项目所具备的独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的产业发展项目。
3、典型案例上海张江高科技园区是较为典型的政府主导开发产业园区，于1992年7月成立，规划面积25平方公里。
1999年8月，上海市委、市政府颁布了“聚焦张江”的战略决策，明确园区以集成电路、软件、生物医药为主导产业，集中体现创新创业的主体功能，自此，张江园区步入了快速发展阶段。
2009年，上海市委、市政府颁布“聚焦张江”战略，决心集全市之力，依托上海的综合优势和浦东开发开放先试先行优势，大力发展张江高科技园区，是张江高科技园成为“特而又特”的政策区。
为了更好地实施“聚焦张江”的战略，市委、市政府不仅在政策上给予了园区充分的优惠和倾斜，还从组织给予了保证。
联东U谷集团开发盈利模式研究（精华版）
联东U⾕集团开发盈利模式研究（精华版）联东U⾕开发模式研究⼀、概况联东U⾕”是联东集团（LIANDOGROUP）开发打造的产业园区品牌，联东集团由刘振东创建于1991年，总部位于北京。
是集建筑模板、产业园区运营和⾦融投资为⼀体的集团化企业，资产⾼达200多亿元。
联东集团产业园区运营作为主要业务板块，以”联东U⾕”为核⼼品牌，2020年已在北京、上海、⼴州、天津、重庆等50多个城市，投资运营产业园区超过230个，引进新兴制造业企业和科技型企业超过12000家。
截⾄⽬前，联东U⾕连续9年获得国务院发展研究中⼼企业研究所、中国指数研究院联合发布的“中国产业园区运营优秀企业”和“中国产业园区品牌价值排⾏榜”榜⾸。
⼆、产品模式在产品打造层⾯，联东围绕特定的产业，打造出“总部综合体”与“联产业综合体”两类核⼼产品线，新开发了科技综合体、特⾊产业⼩镇等特⾊产品。
联东只聚焦于⼈⼯智能、⽣物医药、电⼦信息、精密机械及能源环保等重点产业⽅向和相对应企业的诉求，形成了标准化的产品线。
其产品主要有标准⼚房、中试研发楼和企业独栋三类。
产业综合体：由标准⼚房、中试研发及总部办公等产品组成。
主要布局在城市远郊区及产业新区。
重点⽤于发展第⼆产业，打造集⾼端制造业、研发中试及现代物流的规模化产业集群。
●总部综合体：⼀般位于市区⽼城中⼼或新区副中⼼，交通便利，城市配套完善，项⽬客户以⾼税收企业为主。
●科技综合体：科技综合体是联东集团在2015年以后推出的新产品，据其官⽹显⽰，科技综合体主要分布在北京，项⽬主要位于城市的开发区与产业新城的成熟区。
在功能⽅⾯，主要⽀持⼆三产业的融合、科技研发与⼯业设计等企业。
●产业⼩镇：2017年以后推出产业⼩镇。
代表案例：2017年联东集团与青岛红岛经济区政府签订招商协议，联东将在青岛红岛经济区打造总建筑⾯积约400万平⽅⽶的产业⼩镇——联东U⾕?⽣命健康产业国际⼩镇签约，⽬前产业园内的⼩镇项⽬联U⾕?青岛⾼新国际企业港已经开业。
联东U谷产业地产模式分析
联东U谷产业地产模式分析Modified by JEEP on December 26th, 2020.前瞻产业研究院二零一八年五月联东U谷产业地产成功模式分析联东集团(LIANDO)1991年创立于唐山，是集建筑模板、和投资业务为一体的集团化公司，其产业地产战略起源于2003年，到目前已扩张至25个城市，规划面积约3000多万平方米，是国内领先的产业园运营商。
布局：布局在三大城市群的大中城市，选址于城市副中心、高新区、开发区、，依托原有区域布局打造或总部基地。
联东U谷主要布局3大城市群、25个主要城市，各类园区项目44个。
产品：以产业综合体和总部基地为主，涵盖独栋办公、研发中试、标准厂房等产品形态。
联东集团主要发展产业综合体和总部基地两种物业类型，其中产业综合体项目占比达80%以上。
集团研究和开发总部、研发、生产、定制和配套设施五类产品。
产业定位：依托城市原有产业基础，发挥当地优势，精准定位产业方向及产业链环节，着重于产业链两端研发、营销高附加值环节，发展产业链两端“U模式”。
联东集团结合当地政府产业规划及区域主导产业特点发展区域支柱产业，聚合上下游产业集群。
在产业链选择上，联东集团重点发展处于产业链上游的研发和下游的营销环节，实现二三产业的互动，增加产业附加值。
平台：搭建合作平台，与政府合作开发享受优惠政策，与企业合作统筹客户资源。
政企联合开发，政府提供土地及相应优惠政策，联东开发建设、招商管理。
联东采取政企合作开发模式，通过与政府协议拿地的方式获取工业用地，然后进行配套建设，并为其解决招商难题，引进人才、产业等资源，提升政府持续税收。
统筹全国及海外资源平台，共享全国客户资源，以主导产业链为目标招商。
联东集团在全国拥有300多名招商人员，已与50多家机构达成合作。
搭建服务平台，为企业提供标准化物业服务、特色化增值服务和个性化服务。
联东的运营团队建设了10大运营平台，可以为客户提供政策扶持、人力资源、金融服务、会展、贸易、物流、统采统购、法律咨询等增值服务及个性服务。
新园区模式 产、学、研结合下的联东U谷
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的签约仪式。就此 ，一 个集产 、学、研 为一体 的全新 的工业园诞 生在北京亦庄 的核心地 带。
新 闻发布会得到 了北 京 ３ ０多家专业媒体 的关注 ，包括 新浪 、 搜房 、焦点、商铺网均进行 了现场 网络直播。在本 次发布 会上 ， 与
会 的专 家和 园区 的建造者均提 出了一些让人耳 目一新 的观点 ，为
我 国高新产业园 的发展提 出了卓具特 色的建设思路 ：如利用 区域
经济 能提升 企业战略发展高度 ；利 用国际平 台进行产业移植 ；通 过研 究机 构的直接进驻 ，降低 企业研 发成本 ，促进科技成果 的直
接 转化 ；企业空 间环境对智 力型企 业生产力和效率 的提升 ，以及 对 工作状 态的塑造等等 ，均可看到 非常精彩 的观点性发言。
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集研 发、中试 、制造、营销、物流 、总部办 公于 一体 、北京 首
个生态型 、低密度 、智能化的全球研创企业 园 — —联东 Ｕ谷 ，日 前在北京召开新 闻发布 会 ，举 行与北京创新研究 院达成 战略联 盟
本刊 于会后特别集纳整理 了ห้องสมุดไป่ตู้ 京联东投 资集 团有限公司营销 总监赵锦 明先生、北 京联东投资集 团有 限公司招商中心总监杜亚
君先生 、北 京创 新研 究院副院长李敬德教授 以及 仲量联 行工业地 产￣ ｌ ｋ ｉ ｌ ： 方区董事 Ｄ ａ ｒ ｒ ｅ ｎ Ｂ ｅ ｎ ｓ ｏ ｎ先生等相 关人士 ，就 工业园区特 点和发展模式 ，在 不同层 面上的采访发言 ，以其 为我 国研 创产 业 园的发展 ，探索 出新 的发展模 式和 有益经验。
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联东U谷产业地产成功模式分析
联东集团(LIANDO)1991年创立于唐山，是集建筑模板、产业地产和投资业务为一体的集团化公司，其产业地产战略起源于2003年，到目前已扩张至25个城市，规划面积约3000多万平方米，是国内领先的产业园运营商。
布局：布局在三大城市群的大中城市，选址于城市副中心、高新区、开发区、工业园区，依托原有区域布局打造产业综合体或总部基地。
联东U谷主要布局3大城市群、25个主要城市，各类园区项目44个。
产品：以产业综合体和总部基地为主，涵盖独栋办公、研发中试、标准厂房等产品形态。
联东集团主要发展产业综合体和总部基地两种物业类型，其中产业综合体项目占比达80%以上。
集团研究和开发总部、研发、生产、定制和配套设施五类产品。
产业定位：依托城市原有产业基础，发挥当地优势，精准定位产业方向及产业链环节，着重于产业链两端研发、营销高附加值环节，发展产业链两端“U模式”。
联东集团结合当地政府产业规划及区域主导产业特点发展区域
支柱产业，聚合上下游产业集群。
在产业链选择上，联东集团重点发展处于产业链上游的研发和下游的营销环节，实现二三产业的互动，增加产业附加值。
平台：搭建合作平台，与政府合作开发享受优惠政策，与企业合作统筹客户资源。
政企联合开发，政府提供土地及相应优惠政策，联东开发建设、招商管理。
联东产业地产开发采取政企合作开发模式，通过与政府协议拿地的方式获取工业用地，然后进行配套建设，并为其解决招商难题，引进人才、产业等资源，提升政府持续税收。
统筹全国及海外资源平台，共享全国客户资源，以主导产业链为目标招商。
联东集团在全国拥有300多名招商人员，已与50多家机构达成合作。
搭建服务平台，为企业提供标准化物业服务、特色化增值服务和个性化服务。
联东的运营团队建设了10大运营平台，可以为客户提供政策扶持、人力资源、金融服务、会展、贸易、物流、统采统购、法律咨询等增值服务及个性服务。
成功案例发展因素总结
至此，我们已经分析了3个成功案例—国际产业地产商普洛斯、腾飞集团和国内的联东，从中意识到产业地产项目的打造难度明显高于其他物业，需要考虑产品定位、选址、产品打造、产品服务、后期招商运营、资金运作各个环节。
1.产业升级需求和当地优势相结合
在《中国产业地产发展大趋势及投资建议》报告中，我们提出产业地产的核心是产业，地产开发项目引入的产业必须是符合未来政策导向的，最好选取有独特产业优势的城市或区域的节点城市。
腾飞、普洛斯和联东U谷在开发选址上都有明确的定位，布局在北京、西安、杭州、苏州、广州等中心城市，这些城市的产业升级存有实力。
2.可复制式快速开发与定制开发相结合
腾飞和普洛斯对于厂房、物业空间、配套设施等建设都有预设标准，可通过复制实现项目的快速开发，满足客户快速启动项目的需求。
同时，腾飞和普洛斯都可以根据客户的特殊需求，构建定制厂房和物业空间。
这种可复制式快速开发与定制开发相结合的模式既可以保证项目的快速开发建设，又可以满足客户的特殊需求，从而实现高效开发。
3.依托庞大的客户网络，引进龙头企业
腾飞集团、普洛斯和联东U谷都具有发达的客户网络，并与相关行业的龙头企业保持良好的合作关系，发达的客户网络有助于提高地产项目自身价值并进行快速招商，而龙头企业的引进有助于发挥品牌效应，迅速提高园区的出租率。
例如，普洛斯已与全球4000多家企业建立了良好的合作伙伴关系，其中在中国拥有800家以上的优质客户，发达的客户网络使得普洛斯中国物业出租率达到90%以上。
4.构建标准化服务平台，提供“一站式”咨询服务
除了地产本身的开发外，腾飞集团、普洛斯和联东U谷都设有专业化的服务平台以提供增值服务和配套服务。
例如，腾飞集团提供包括项目开发阶段的可行性研究、成本分析，项目运营阶段的租赁和运营管理等多阶段系统化的服务;同时，还对有定制需求的客户和创业者提供多种“一站式”服务，方便企业快速开展业务;普洛斯提供物流项目方案设计、项目选址、物业管理等方面的专业咨询服务。
5.一体化资本运作模式和多样化融资模式相结合
由于跨城市产品布局和滚动式开发模式对开发企业的资金链要求较高，因此，融资问题是开发产业地产所需要解决的重要问题。
早在1999年和2002年，普洛斯和腾飞集团便相继成立普洛斯基金和腾
飞房地产投资信托基金，进行地产的收购、运营、出售等方面活动，帮助企业解决资金链问题。