优越香格里四期-房地产项目策划案

优越香格里·云梦泽

第四期营销推广案

序言：随着珠海核心城市的确立，大珠海的发展格局已然正发生着深刻的变化，坦洲的城市发展形势已走在政策的前面，珠坦两地之间交通互联，同城化的步伐不断加快，坦洲的城市价值优势越发凸显。

第1章项目概况及市场研究分析

项目提出背景

坦洲与珠海一脉相承，随着《推进珠中江区域紧密合作框架协议》的签署，在一系列大型交通基建的支持下，坦洲正主动接受珠澳都市圈的辐射、与珠海在经济发展上一体化。坦洲地区的功能提升，将带来更多的人流物流入驻坦洲，为坦洲经济的发展注入活力，形成“半小时经济圈”，区位优势不断显现。

与此同时，大珠海发展格局下，在目前珠海西区过多是政府赋予发展炒作概念的同时，而坦洲则是市场自发形成，价值的突显源于需求。使得坦洲与珠海西区相比价值则更加明显。

一．项目概况

（一）项目简介

名称为“优越香格里”第四期

优越·香格里拉座落于珠坦边境交界处，属于界狮南路、环洲南路双线贯通，紧邻珠海直线距离500米，距离广珠轻轨明珠站仅15分钟车程。项目总占地面积19.79万㎡，总规划建筑面积为74.66万㎡。是目前坦洲离珠海中心最近、规划建筑形态最纯粹的又一高端住宅小区。

项目共分五期开发，总容积率为3.0，绿地率高达40%，建筑密度为27%。其

中一期用地面积3.3万㎡，一期建筑面积9.88万㎡，有住宅套数729套，车位587个。户型为78㎡-141㎡两至五房户型，产品涵盖面广，是首次置业与首次改善的置业首选。一期二期已交楼完毕，三期认筹中，四期2014年年底推出优越香格里，6万㎡大型集中式商业体，坦洲罕见小区自带商业，与中山商业巨头优越城百货战略联盟，联合国内外众多品牌商家，真正为生活再造一个中心！打造立足社区、面向珠海、比肩港澳的首席都市生活综合体。

优越香格里，由兴源地产倾力钜献的大型精品之城，联盟优越城百货、贝尔高林国内外顶尖大师强强联手，共同打造大珠海精英首享城邦。

（二）项目具备的基本条件

优越香格里，位于大珠海南湾北——坦洲，坐享5分钟南湾生活圈。项目整体规划由50栋新古典主义高层建筑围合而成，建筑现代简约、洗炼经典；特邀国际顶尖团队，以水为灵魂，萃取东方造园文化与人居智慧，打造大型东南亚风情度假园林。

（三）项目性质与特点

1.地理位置优越

优越·香格里座落于珠坦边境交界处，属于界狮南路、环洲南路双线贯通，紧邻珠海直线距离1000米，距离广珠轻轨明珠站仅15分钟车程。

2.项目卖点

项目聘请专业规划大师担纲设计，规划物业以高层花园洋房为主、建筑采用现代新古典风格，吸收了当今住宅建设技术的最新成果。同时从最适宜居住的角度进行开发设计，配套坦洲6万㎡商业风情街区，让你的生活足不出户就可享受生活的精彩。

再加上双景观泳池、独立低碳会所、双语幼儿园，并引进品牌物管世邦魏理仕，将形成配套完善，集居住、购物、生活、度假于一体的多功能社区，最大限度地满足当今时代人们对居住环境的高品质要求，是不可多得的首享菁英城邦，闲憩生活随意想象。

3.发展商优势

中山市兴源房地产发展有限公司由台港澳合资创办，公司实力雄厚。旗下优

越城百货是现代管理模式运营的大型综合性百货公司，公司秉承以“以人为本，诚信经营、创新实效、健康发展”为经营理念，以“创造卓越品牌”为目标，致力发展各级城市新兴商圈。

4.周边配套

教育：坦洲小学、坦洲中学、坦洲实验学校、坦洲理工学校

购物/超市：优越城百货、壹加壹超市、华润万家

市场：坦洲中心市场

医院：坦洲医院、南华医院

银行：中、工、建、农、交、农信等银行

公园：坦洲健身广场

附近小区：汇翠山庄、中澳新城、中澳世纪城、海悦城邦、汇乔金色名都二．中山坦洲地区房地产市场走势分析

（一）2014年坦洲楼市格局

目前坦洲楼市格局主要划分为三大板块，分别是坦南板块、坦北板块、大沙坦板块（爱ME公园、金涌大道南板块）

1.锦绣阳光花园

综合分析：

2.洲际新天

综合分析

3.中澳新城

综合分析：

4.名苑花园

综合分析：

5.汇乔花园

综合分析：

(二）坦洲区域房地产市场比较 1.坦洲主要楼盘客户群组成分析

2.坦洲主要楼盘套数对比：

坦洲镇的主要楼盘的建筑面积集中在81－130平方米之间的二房二厅、三房三厅为主，60平方米以下小面积户型较少（汇乔花园主打小面积户型除外），还有少量的复式及别墅。

区域总结

⏹坦洲现有的市场主要针对珠海，说明珠海与坦洲之间的消费置业不存在排斥，几乎超80%的比例足够说明坦洲是珠海后花园。

⏹产品销售速度惊人，价格位于中山其余镇区之上，潜力巨大。

⏹所开发的产品差异化程度高。

⏹土地储备紧缺，未来缺乏龙头项目。

（三）项目swot分析

●O1地理位置优越，升值潜力大。

●O2

三．客户群分析

目标消费群定位：通过先前的分析，已经确定项目第四期走中高端路线。而作为一个中高档楼盘，它所面对的客户群也必然是有选择性的。中

高档消费群数量并不为多，但要求并不为低，可以说对于“质”与“价”

的平衡与协调，他们是几类消费群体中最头痛的族群。介于本项目为大盘

属性（共五期），市场客户定位方面应尽可能扩大客源，故此，客源基本上

以中等，中高等阶层客户为主，一网打尽式客户定位，现从区域上作逐一

分析：

（一）一二三期成交客户区域

1.一级区域：珠海市区

2.二级区域：港澳

2014年度成交客户主要区位图

综合分析：

年度累计成交客户923批次，珠海客户占比78%，澳门客户占比11%，省内占比5%，外省占比3%；

根据分析，来自吉大地区（年度11%）客户占比逐步增多，拱北、澳门客户占比份额明显增多。

（二）一二三期成交客户年龄

成交客户年龄分析图

综合分析：

年度成交客户年龄分析，26-35岁为主要成交年龄段，总占比约49%。

其中26-30岁占比27%，31-35岁占比约22%。其次为36-40%岁占比18%。

依据年龄段分析，成交客户主要是年轻一族，刚性需求。