成本逼近法土地技术报告
成本逼近法 土地技术报告
(一) 成本逼近法成本逼近法就是以开发土地的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息以及应交纳的税费和土地所有权收益来确定土地价格的评估方法。
其公式为：熟地价格＝土地取得费用+土地开发费用+税费+利息+利润+土地所有权收益宗地价格＝熟地价格×位置修正系数×使用年限修正系数。
上述文字表达式可具体表示为：P1s=P1c(1+r3)P1c=(E a+E d+T)×(1+r1+r2)式中： P1s：单位面积土地价格； P1c：单位面积土地成本价格；E a：单位面积土地取得费； E d：单位面积土地开发费；T：单位面积应交纳的税费；r1：资金年利息率；r2：投资利润率；r3：土地所有权收益率；n1：土地开发周期；n2：建筑物建造周期。
根据目前地产市场状况，可以作如下基本假设：(1)E a：以成都市与估价对象相同区域的平均征地费用为准；(2)E d：以现行有关部门征收标准为准；(3)T：指基本建设前期应交纳的相关税费；(4)利息：据惯例，先征地，后进行开发建设。
假设宗地为委托拆迁，费用一次性投入。
土地开发资金为分段投入；(5)利润：按投资利润率计算。
按照上述假设，可以将成本逼近法公式变形为：P1c=(E a+T)(1+r1)n1+n2+E d(1+r1)n1/2+n2+(E a+E d+T)×r2P1s=P1c+r3．P lc其中r3．P lc以土地出让金代替。
1.土地取得费(E a)根据成都市有关规定测算,该类土地取得费(含税费)单价为137.36元/㎡(见技表三)。
技表三土地取得费用及税费一览表收费项目收费依据收费标准（元/亩）备注土地补偿费川办函〔2008〕73号、成办函〔2009〕76号、川国土资发[2009]54号16340土地补偿费按前3年平均年产值的10倍计算，征用非耕地的土地补偿费按上述标准减半计算安置补助费川办函〔2008〕73号、成办函〔2009〕76号8039.28人均耕地1亩以上的，每亩耕地按前3年平均年产值的6倍计算；人均耕地1亩以下的每个安置人口按前3年每亩平均年产值6倍计算。
成本逼近法范例
☆成本逼近法范例所谓成本逼近法是指以开发土地所耗费的各种费用之和为依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的方法。
其基本计算公式为：土地价格＝土地取得费＋有关税费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润＋土地增值收益Ⅰ、土地取得费及有关税费①土地取得费土地取得费指估价对象所在区域征用同类土地所支付的平均费用。
根据对××市近年来征地费用标准分析结合估价对象所在区域具体征地情况，该项费用主要包括土地补偿费、劳动力安置补偿费、青苗及地上附着物补偿费。
×××建设项目征地均实行总包干征地方式，总包干费用基数的测算参照《河北省土地管理条例》第六章补偿和安置。
在实际征地过程中，据×××国土资源局提供并通过对近期征地情况的调查和估价对象所在区域实际征地案例的分析，目前估价对象所在区域平均支付的征地补偿费用为13万元/亩（195元/平方米），本次估价确定土地取得费以195元/平方米计。
②相关税费A．土地管理费河北省物价局、财政厅联合下发文件“关于重新审定土地管理系统行政事业性收费项目和标准的通知（冀价涉费字（1992）第（134）号）、河北省政府办公厅办字[2001]37号、冀价经费字[2001]32号规定“土地管理费按征地费总额的1.5%-4%征收”。
据××市国土资源局提供，××市按征地费总额的4%征收。
则估价对象土地管理费（详见表3－2－1）B．耕地占用税根据河北省政府文件“关于发布《河北省耕地占用税实施办法》的通知”（冀政［1987］119号）规定，“1、以县为单位（以下同），人均耕地1亩以下（含1亩）的地区，每平方米2元至10元；人均耕地1亩以下（含1亩）的地区，每平方米2元至10元；2、人均耕地1亩至2亩（含2亩）的地区，每平方米1.6元至8元；……”。
据××市国土资源局提供，××市区一般按7元/平方米标准征收耕地占用税。
土地估价技术报告(基准地价修正、成本逼近)
土地估价技术报告（转载“评估师信息网”网页）第一部分总述一、估价项目名称***评估师信息网***先生抵押土地使用权价格估价。
二、委托估价方委托估价方：***评估师信息网***先生地址：广东省佛山市xxxx号联系人：***评估师信息网***联系电话：0757-833xxxxxx三、受托估价方委托单位：佛山市XXX会计师事务所地址：佛山市执业范围：佛山市范围执业注册号：C------佛10资格证书获得时间：2002年12月四、估价目的为委托估价方***评估师信息网***先生用土地使用权向银行申请抵押贷款提供参考价值。
五、估价依据（一）有关法律、法规、文件（1）《中华人民共和国土地管理法》；（2）《中华人民共和国城市房地产管理法》；（3）《关于公布佛山市区国有土地定级及基准地价标准的通知》（佛府[2002]70号）；（4）《关于印发<佛山市农用地转用和征用土地管理规定>的通知》（佛府[2001]023号）；（5）地方政府及有关部门颁布的其他法规、文件。
（二）有关技术标准（6）新版《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2001）及其附录《土地估价报告规范格式》；（7）《佛山市区土地定级与基准地价更新成果应用指南》（佛山市国土资源局）；（三）其他（8）《佛山市土地利用总体规划》；（9）《佛山市统计年鉴》；（10）《佛山市土地资源》；（11）委托估价方提供的《国有土地使用证》；（12）估价人员现场勘查、调查、收集的相关资料。
六、估价基准日二○○四年八月三十一日。
七、估价日期二○○四年九月二日到二○○四年九月五日。
八、地价定义根据地价估价技术规程和本次估价项目的具体要求，此次估价的价格是指估价对象在2004年8月31日，估价对象现用途为工业，本次估价设定为工业用地，开发程度为宗地红线外“五通”（即通路、供水、排水、通电、通讯）及宗地红线内“一平”（场地平整）条件下，设定土地使用年期为47.8年，土地类型为出让性质的国有土地使用权价格。
土地评估方法成本逼近法
土地评估方法成本逼近法嘿，咱今儿来聊聊土地评估方法里的成本逼近法呀！这成本逼近法就像是给土地算一笔账，看看它到底值多少钱。
你想啊，咱买东西都得考虑成本吧，土地也不例外呀！这成本逼近法就是把取得土地的各种成本都加起来，再加上合理的利润啥的，最后得出个大概的价格。
就好像咱盖房子，买材料要花钱，找工人要花钱，这些钱都得算进去，才能知道盖这房子得花多少成本。
那土地的成本都有啥呢？首先就是土地取得的费用呀，比如说买地花的钱。
然后呢，还有开发土地的费用，像平整土地呀，通水通电啥的。
这就好比给土地做了一次“美容”，让它变得更好看更值钱。
有人可能会问啦，那这样算出来的价格就一定准吗？嘿，这可不好说。
就像咱做菜，同样的食材，不同的人做出来味道还不一样呢！这成本逼近法也有它的局限性呀。
比如说，它可能不太能反映土地的潜在价值，要是这土地以后能有大发展，那现在用成本逼近法算出来的价格可能就低了。
但是咱也不能小瞧了它呀！在一些情况下，它还是很有用的呢。
比如说，在一些不太发达的地区，或者是对土地价值不太确定的时候，成本逼近法就可以给咱一个大概的参考。
就像咱走路有个指南针，虽然不一定能让咱直接走到目的地，但至少能给咱指个方向不是？而且呀，咱在使用成本逼近法的时候，可得认真仔细咯！不能马虎大意，每个成本都得算清楚，不然算出来的价格可就不靠谱啦。
这就跟咱做数学题似的，一个小数点错了，结果可能就差十万八千里。
总之呢，成本逼近法是土地评估里的一个重要方法，但也不是万能的。
咱得根据具体情况，灵活运用，可不能死搬硬套。
咱得把它当成一个工具，用好了能帮咱大忙，用不好可能就给自己添乱啦！所以呀，咱得好好琢磨琢磨，怎么才能把这个工具用得恰到好处呢！原创不易，请尊重原创，谢谢!。
土地评估之成本逼近法-8页文档资料
3、确定土地开发费土地开发费是指获得土地后，开发的费用，指设定开发程度条件下的土地开发费。
⑴确定土地开发费方法直接依据当地市、县人民政府印发的《关于征收某城市市政公用设施配套费》的通知，结合评估设定的待估宗地的开发程度，确定开发费（前提是公布的配套费能够达到实际开发费标准）。
只是在采用时要弄清公布的配套费的内容（①只是大市政配套费，还是包含了公共设施配套费和小区开发配套费；②弄清配套费包含“几通一平”；③弄清配套费是按单位用地面积还是单位建筑面积征收）。
如当地未公布市政配套费的征收文件或公布征收的配套费标准低于实际开发费的标准，则参考当地基准地价测算时的土地开发费；同时到城建局、新建开发区、房地产开发公司、公用事业局等土地开发的相关部门调查、分析、测算、设定开发程度条件下的开发费。
⑵确定开发费时把握原则A确定待估宗地开发程度，目地规模、各地具体情况的开发期限，设定开发程度。
设定开发程度不同，开发期限可相同，可不相同，但开发费一定要有差别。
如“五通一平”的开发周期为一年，而“二通一平的开发周期可定为9个月、6个月。
”B在确定开发费用时，设定开发程度均为“五通一平”，但各通中如通路，一宗地临主干道（20-60米）、水泥路或柏油路；而另一宗地临土地或砂石路（3-6米）；同样是“五通一平”开发费可取不一样，但一定要描述清楚，说明原因。
2、采用成本逼近法评估土地价格的步聚：⑴土地取得费土地取得费，该项费用是指待估宗地所在区域征用同类土地所支出的平均费用。
主要包括土地补偿费、劳动力安置费、青苗及地上物补偿费。
描述清楚待估宗地所处区域及宗地在征用前土地利用类型及本评估待估宗地所在区域周围土地利用类型是菜地、水田还是耕地或荒山等。
A根据《中华人民共和国土地管理法》及土地所在地方人民政府关于印发《国家建设征用土地补偿和安置办法》的通知及有关文件等，按标准测算，同时依据宗地所在区域的征地案例，分析综合确定。
B如当地无土地补偿、安置补偿、青苗及地上物补偿的具体文件规定，可依据《中华人民共和国土地管理法》或省、市级人民政府颁布的《土地管理法实施条例（或办法）》等文件，调查待估宗地所处区域或相似区域的征地案例（到当地土地管理部门征地处、征地科或统一征地办公室等部门）收集近期征地协议等资料。
土地评估方法-成本逼近法
一、成本逼近法成本逼近法是以开发土地耗费的各项费用之和为主要依据，再加上利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。
土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益（1）土地取得费土地取得费是指待估宗地所在区域为取得土地使用权而支付的各项客观费用。
土地取得费=土地补偿费+安置补助费+青苗+地上附着物补偿费根据《山东省人民政府办公厅关于实施征地区片综合地价标准的通知》（鲁政办发[2009]20号），山东省自2009年7月1日起执行征地区片综合地价标准，征地区片综合地价标准指征收一般农用地土地补偿费与安置补助费之和。
东城开发区城区定级范围内的征地区片综合地价标准为60元/平方米。
（2）开发费土地开发费包括基础设施配套费和公用事业建设配套费，评估宗地开发程度为三通一平，根据东城开发区实际情况，当地三通平的土地开发费为80元/平方米。
（3）税费耕地占用税：根据《山东省人民政府关于贯彻〈中华人民共和国耕地占用税暂行条例>有关问题的通知》[鲁政发（2008）137号]规定以及当地的实际交付执行标准来确定耕地占用税标准。
计：21.5元/平方米②耕地开垦费：根据《山东省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》第十六条规定：经批准占用基本农田以外的耕地的，按被占用耕地前三年平均年产值的八至十倍缴纳。
取10倍标准补偿：1000元/亩*10=10000元/亩计：14.99元/平方米③征地管理费：按照《国家物价局、财政局关于发布土地管理系统部分收费项目与标准的通知》[（1992）价费字597号]所附的《征地管理费暂行办法》中的第五条规定，征用土地管理费的收取标准：“若按照全包方式，征地管理按照各项土地费用（土地补偿费、安置补助费、青苗及地上附着物补偿费）的2.8%计”。
60*2.8%=1.68元/平方米税费小计：（1）+（2）+（3）=21.5+14.99+1.68=38.17元/平方米（4）投资利息根据待估宗地的开发程度和开发规模，确定土地开发周期为2年，投资利息率按评估基准日中国人民银行公布的短期贷款（六个月至1年）贷款利息率5.81%计。
成本逼近法土地技术报告
( 一) 成本逼近法成本逼近法就是以开发土地的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息以及应交纳的税费和土地所有权收益来确定土地价格的评估方法。
其公式为：熟地价格=土地取得费用+ 土地开发费用+税费+利息+利润+ 土地所有权收益宗地价格=熟地价格X位置修正系数X使用年限修正系数。
上述文字表达式可具体表示为：P1s=P1c(1+r 3)P1c=(E a+E d+T)X (1+r 1+r 2)式中：P is :单位面积土地价格；P 1C :单位面积土地成本价格；E:单位面积土地取得费；E d：单位面积土地开发费；T:单位面积应交纳的税费；r i :资金年利息率；「2：投资利润率；「3：土地所有权收益率；n 1：土地开发周期；住：建筑物建造周期。
根据目前地产市场状况，可以作如下基本假设:(1) E a：以成都市与估价对象相同区域的平均征地费用为准；(2) E d：以现行有关部门征收标准为准；(3) T ：指基本建设前期应交纳的相关税费；(4) 利息：据惯例，先征地，后进行开发建设。
假设宗地为委托拆迁，费用一次性投入。
土地开发资金为分段投入；(5) 利润：按投资利润率计算。
按照上述假设，可以将成本逼近法公式变形为：n1+n2 n1/2+n2P c=(E a+T)(1+r i) +&(1+r i) +(E a+E d+T) x r2P s=R c+r3. R c其中「3. R c以土地出让金代替。
1. 土地取得费(E a)根据成都市有关规定测算，该类土地取得费(含税费)单价为元/ m2 (见技表三)。
技表二土地取得费用及税费一览表据调查，该区域的土地的代征地一般为净地的15%-20%由于估价对象区域内道路网密度一般，故本次评估取其代征地为15%贝心土地取得费(Ea)单价为宁(1-15%)〜(元/ m)o2. 土地开发费(Ed)截至评估基准日，估价对象的实际开发程度为区域“六通”(通上水、通下水、通路、通电、通讯、通气)，宗地内“五通一平”。
土地估价方法之四——成本逼近法
土地估价方法之四——成本逼近法成本逼近法是土地估价中的一种重要方法，该方法主要是通过对土地的成本进行估算来确定其估价。
这种方法适用于对新建项目的土地估价，它基于土地的重建成本、建设费用等因素进行估计，能够较为准确地反映出土地的实际价值。
成本逼近法主要包括以下几个步骤：第一步，确定土地的基本用途。
土地的基本用途是指土地所具备的功能，例如农业用地、工业用地、商业用地等。
不同用途的土地在成本估价上存在一定的差异，需要通过确定基本用途来区分。
第二步，确定土地的位置和规模。
土地的位置和规模是评估其成本的重要因素，不同地理位置和规模的土地对建设费用、基础设施等方面会有不同的要求和差异。
第四步，考虑土地的经济补偿费用。
在确定土地估价时，还需要考虑土地所具备的经济价值和补偿费用。
例如，如果土地能够用于商业用途，可产生一定的经济效益，那么需要考虑这一因素对土地估价的影响。
第五步，综合考虑其他因素。
土地估价还需要考虑其他一些因素，例如土地的市场需求、土地的购买途径、土地的产权状况等。
综合考虑这些因素可以更加准确地确定土地的估价。
成本逼近法的优点在于其相对简单易行，能够提供较为准确的估价结果。
它是建立在土地重建成本的基础上，能够较好地反映出土地的实际价值。
而且，成本逼近法在土地估价的过程中，还能够考虑到土地的其他一些因素，能够对土地进行全面的评估。
但是，成本逼近法也有其局限性首先，成本逼近法无法考虑到土地的市场供需关系以及市场价格的波动。
土地的供需关系和市场价格是影响土地价值的重要因素，而成本逼近法无法完全反映这些因素。
其次，成本逼近法通常适用于新建项目的土地估价，对于已有建筑或土地改造、拆迁等情况，该方法的适用性较差。
再次，成本逼近法忽略了土地的特殊性和独特性。
不同地段的土地，其特殊性和独特性会对其估价产生重要影响，而成本逼近法无法考虑到这些因素。
最后，成本逼近法在估价过程中存在一定的主观性，依赖于专业评估师的经验和判断，因此结果可能存在一定的误差。
土地估价-成本逼近法
土地估价一、估价原则1.预期收益原则2.替代原则3.最有效利用原则4.供需原则5.报酬递增递减原则6.贡献原则7.变动原则二、估价方法与估价过程（一）估价方法的选择1、土地估价方法的选择收益还原法、市场比较法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法、路线价法等。
2、土地估价的技术路线2.1成本逼近法采用成本逼近法评估地价的基本思路是以待估宗地所在区域开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，加上一定的利息、利润、应交纳的税金和土地增值收益来确定地价。
即：地价=（土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益）X年期修正系数xa+区位修正系数）2.2基准地价系数修正法首先分析待估宗地与所在区域平均状况之间存在的差异，进行区域因素和个别因素修正测算地价；然后分析基准地价评估基准日与本次估价期日之间地价变化情况，进行期日修正；然后对地价进行年期修正和容积率修正；最后根据待估宗地地价内涵与所在区域基准地价内涵的差异进行开发水平修正得到待估宗地的地价。
即：地价=基准地价x（1+综合修正系数）乂期日修正系数X年期修正系数X容积率修正系数+开发水平差异修正（二）估价过程1、成本逼近法成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润利息，应缴纳的税金的土地的权益来确定土地价格的方法。
其公式为：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益。
1.1土地取得费和相关税费据徐州市国土局提供的资料和土地估价师实地调查，待估宗地所在区域在估价期日土地取得费主要依据现行征用粮田费用标准确定。
1.1.1青苗补偿费：根据徐州市人民政府文件《市政府关于实行政府统一征用土地的通知》（徐政发（1999）155号）待估宗地所在区域粮田在征用前三年平均产值为1500元/亩，因而青苗补偿费标准为750元/亩，即1.13元/m2。
1.1.2土地补偿费：根据苏国土建[1999]116号文件《关于印发＜江苏省建设用地审批管理暂行办法＞的通知》第十二条规定，土地补偿费被征用耕地前三年平均产值的8-10倍计。
成本逼近法 土地技术报告
(一) 成本逼近法成本逼近法就是以开发土地的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息以及应交纳的税费和土地所有权收益来确定土地价格的评估方法。
其公式为：熟地价格＝土地取得费用+土地开发费用+税费+利息+利润+土地所有权收益宗地价格＝熟地价格×位置修正系数×使用年限修正系数。
上述文字表达式可具体表示为：P1s=P1c(1+r3)P1c=(E a+E d+T)×(1+r1+r2)式中： P1s：单位面积土地价格； P1c：单位面积土地成本价格；E a：单位面积土地取得费； E d：单位面积土地开发费；T：单位面积应交纳的税费；r1：资金年利息率；r2：投资利润率；r3：土地所有权收益率；n1：土地开发周期；n2：建筑物建造周期。
根据目前地产市场状况，可以作如下基本假设：(1)E a：以成都市与估价对象相同区域的平均征地费用为准；(2)E d：以现行有关部门征收标准为准；(3)T：指基本建设前期应交纳的相关税费；(4)利息：据惯例，先征地，后进行开发建设。
假设宗地为委托拆迁，费用一次性投入。
土地开发资金为分段投入；(5)利润：按投资利润率计算。
按照上述假设，可以将成本逼近法公式变形为：P1c=(E a+T)(1+r1)n1+n2+E d(1+r1)n1/2+n2+(E a+E d+T)×r2P1s=P1c+r3．P lc其中r3．P lc以土地出让金代替。
1.土地取得费(E a)根据成都市有关规定测算,该类土地取得费(含税费)单价为137.36元/㎡(见技表三)。
技表三土地取得费用及税费一览表价对象区域内道路网密度一般，故本次评估取其代征地为15%。
则：土地取得费(Ea)单价为116.76÷(1-15%)≈137.36（元/㎡）。
2.土地开发费(Ed)截至评估基准日，估价对象的实际开发程度为区域“六通”(通上水、通下水、通路、通电、通讯、通气)，宗地内“五通一平”。
土地估价技术报告说明
二、地价 影响因素 分析
说明待估宗地所在城镇内部区域条件对地价的影响，可包括：1区域概况（含 指影响城镇内部区域之间地价水平的商服繁华程度及区域在城镇中的位 区域位置、人口、级别、经济发展、区域优势等）。2交通条件（含区域内公共交通 2、区域因素 置、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条件、土地使用限 状况对外交通条件等）。3基础设施条件（指区域内供水、排水、供电、通讯、通暖 、煤气及学校、医院等配套设施的完善程度）。4环境条件（含区域人文环境和自然 制和自然条件等。 环境）。5产业集聚状况。6规划限制等。 3、个别因素 说明估价对象位置、面积、用途、宽度、临街状况、深度、形状、地质、地 指宗地自身的地价影响因素，包括宗地自身的自然条件、开发程度、形 形、地势、容积率、宗地基础设施条件以及估价对象现状利用或规划利用等 状、长度、宽度、面积、土地使用限制和宗地临街条件等。 影响地价水平的因素说明。 预期收益原则，是指土地估价应以估价对象在正常利用条件下的未来客 观有效的预期为依据。 替代原则，是指土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似 的土地市场交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土 地正常价格。 最有效利用原则，是指土地估价应以估价对象的最有效利用为前提估价 。判断土地的最有效利用以土地利用符合其自身利用条件、法律法规政 策及规划限制、市场要求和最佳利用程度等。 遵循供需原则，是指土地估价要以市场供需决定土地价格为依据，并充 分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。 报酬递增递减原则，是指土地估价要考虑在技术等条件一定的前提下， 土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。 贡献原则，是指土地总收益是由土地及其他生产要素共同作用的结果， 土地的价格可以土地对土地收益的贡献大小来决定。 变动原则，是指估价人员应把握土地价格影响因素及土地价格的变动规 律，准确地评估价格。 合法原则是指土地使用权价格评估必须以估价对象的合法利用为前提。 市场比较法，是指在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原则，将 待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比 较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及
成本逼近法(土地增值收益率确定)
第一节成本逼近法概述一、成本逼近法概念成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法。
二、适用范围由于土地的价格大部分取决于效用，而非取决于其成本，故采用成本逼近法有时可能会与市场产生偏差。
故采用成本逼近法估价有一定的限制，一般成本逼近法适用于：1．新开发土地，不适用建成区域已开发土地估价；2．土地市场欠发育，交易实例少的地区，无法用市场比较法估价时采用；3．工业用地估价，城区或市区工业用地除外；4，既无收益又无交易情况的学校、公园及公共建筑、公益设施、园地等特殊性土地的估价。
三、成本逼近法的基本公式V＝Ea+Ed+T+Rl+R2+R3＝VE+R3+……式中：V——土地价格；Ea——土地取得费；Ed——土地开发费T——税费；Rl——利息；R2——利润R3——土地增值；VE——土地成本价格第二节成本逼近法估价程序与方法一、成本逼近法估价步骤1．判断待估土地是否适用成本逼近法；2．收集与估价有关的成本费用、利息、利润及增值收益等资料；3．通过直接或间接方式求取待估土地的土地取得费、土地开发费及相关税费、利息、利润；4．确定土地开发后较开发前的价值增加额；5．按地价公式求取估价土地的土地价格；6．对地价进行修正，确定待估土地的最终价格。
二、土地取得费的概念、构成及计算方法(一)土地取得费的概念土地取得费是为取得土地而向原土地使用者支付的费用。
(二)不同土地取得情况下土地取得费和计算方法土地取得费按用地单位为取得土地使用权而支付的各项客观费用计算。
1．征用农村集体土地时，土地取得费就是征地费用。
征地中各项费用以待估宗地所在区域政府规定的标准，或应当支付的客观费用来确定。
征地费用包括两部分：土地取得费及相关税费，详情如下：（1)土地取得费国家征用集体土地，而支付给农村集体经济组织的费用，根据《中华人民共和国土地管理法》(1999年1月1日起施行)中第四十七条规定：“征用土地的补偿费用包括土地补偿费、劳动力安置补助费以及地上物补偿费和青苗补偿费。
土地估价方法之四——成本逼近法
土地估价方法之四——成本逼近法第八章土地估价方法之四——成本逼近法辅导内容：1、成本逼近法的概念、特点、基本公式2、成本逼近法的应用一、成本逼近法概述1、成本逼近法的定义即以土地开发所耗费的成本构成来推测土地价格的方法，是在我国目前应用很普遍的一种方法。
要区别成本逼近法与一般房地产估价的成本法，后者是假设地价为已知。
2、成本逼近法的基本原理与计算公式基本思路：将土地取得费用和基础设施开发费用作为两大“基本成本”，加上“基本成本”所应产生的相应利润和利息，组成土地价格的基础部分，再加上所有权受益，求得土地价格。
基本公式：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益成本逼近法在计算思路上是剩余法的变形，两者计算公式形式类似。
3、成本逼近法与土地价格构成土地价格的本质：现实地租包含了真正的地租和土地投资的折旧及利息两部分，土地价格相应就由地租的资本化和土地投资的折旧及利息两部分构成。
因此分析土地价值时，要把土地区分为土地物质和土地资本两个范畴。
注意4个公式的变换启示：首先，讨论土地价格构成必须针对具体的土地条件进行探讨；其次，要从地租的形成和变化过程中去考察分析土地价格。
开发后土地价格的主要组成部分：（1）土地取得费，分国家征收、征用集体土地和取得已利用城市土地两种情况。
（2）土地开发费（包括相应的开发利润和利息）（3）土地增值收益及土地开发投资现值4、成本逼近法的特点和适用范围一般适用于新开发土地、工业用地、特殊性土地估价，特别适用于土地市场不发育，缺乏交易实例，无法采用其他方法进行估价的土地。
但是，现实土地价格大部分取决于它的效用，而不是所花成本。
二、成本逼近法估价的程序与方法成本逼近法估价的程序程序实际上就是按照基本公式一步步算土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益1、计算土地取得费用：征地补偿费、拆迁安置补助费标准2、计算土地开发费用开发费用由三种：基础设施配套费、公共事业建设配套费、小区开发配套费首先必须准确确定土地开发程度，注意，准确区分宗地内外开发程度、红线内外开发程度不一致现象〈重点〉。
浅淡成本逼近法中土地取得费的测算
摘要成本逼近法是房地产估价和⼟地估价的⼀种⽅法。
⼟地取得费的测算是成本逼近法运⽤中的重点和难点。
本⽂作者结合⾃⼰的估价实践，总结出⼟地取得费⽤的构成及测算⽅法，以提⾼成本逼近法运⽤的可操作性。
关键词⼟地取得费构成测算成本逼近法是以开发⼟地所耗费的各项费⽤之和为主要依据，再加上⼀定的利润、利息、税⾦和⼟地所有权益来确定⼟地价格的估价⽅法。
该⽅法⼀般适⽤于⼯业⽤地、新开发⼟地的评估。
尤其适⽤于⼯业企业的股份制改造、⼟地交易案例缺乏的特殊情况下的地价评估。
根据国家⼟地管理局《城镇⼟地估价规程》和⿅⼼社主编《中国地产估价⼿册》中的内容，成本逼法的基本公式：地价=⼟地取得费+⼟地开发费+各种税费+利息+投资利润+⼟地所有权收益在具体应⽤上述公式进⾏评估时，对⼟地开发费、税费、利息、投资利润及⼟地所有权益的具体操作⽐较容易，⽽对⼟地取得费的测算有⼀定的难度，⽽且⼟地取得费⽤的测算正确与否对利息、投资利润及⼟地所有权收益影响较⼤。
因此，⼟地取得费的确定是成本逼近法运⽤中的重点和难点，本⽂作者结合⾃⼰的估价实践进⾏分析，与⼤家商榷。
⼀、⼟地取得费的涵义⼟地取得费是指待估宗地所在区域征⽤同类⽤地所⽀付的平均费⽤。
其实质是国家依法采取强制性⼿段，对原所有权⼈未来收益的补偿，是地租资本化的另⼀种表现。
《⼟地管理法》第四⼗七条规定，“征⽤耕地的补偿费⽤包括⼟地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费”；“征⽤其它⼟地的⼟地补偿费和安置补助费标准由省、⾃治区、直辖市参照征⽤耕地的⼟地补偿费和安置补助费的标准规定”。
尽管⼟地管理法对征⽤⼟地补偿作了⼀些规定，但作为统⼀的征地制度，⾄今全国还未有⼀个统⼀的征地补偿标准，以⼟地补偿为例，《⼟地管理法》规定为前三年平均年产值的3-6倍，⽽各地却很不⼀致。
如上海取3倍，北京取6倍。
⾄于安置补助费的标准规定也各地有异，如上海市征地发⽣费⽤共16项，其中政策性采⽤7项，补偿性采⽤9项；北京市征地发⽣费⽤共13项，其中政策性3项，补偿性采⽤10项。
土地估价成本逼近法
土地估价成本逼近法土地估价成本逼近法作者：佚名时间：2009-3-9浏览量：一.成本逼近法的基本原理成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据,再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格的方法。
成本逼近法的一般地价公式如下:.新开发土地地价=土地取得费+土地开发费+利息+利润+土地所有权收益=成本价格+土地所有权收益2.已开发土地地价=土地重新开发成本-减价修正二.成本逼近法的估价步骤.判断待估土地是否适用成本逼近法;2.搜集与估价有关的成本费用、利息、利润及所有权收益等资料;3.通过直接或间接方式求取待估土地的土地取得费、土地开发费及相关的利息、利润;4.确定国家作为土地所有者对待估土地所享有的土地所有权收益;5.按地价公式求取待估土地的土地价格;6.确定已开发土地的减价修正因素,确定待估土地的最终地价。
三.确定土地取得费.土地取得费是指用地单位为取得土地使用权而与土地所有权人和原土地使用权人发生的包括有关税费在内的各项费用。
主要表现为取得农村集体土地而发生的征地费用,或是为取得城市国有土地而发生的拆迁安置费用。
2.征地费用是指国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用,包括土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费,以及安置补助费等。
具体包括如下各项:土地补偿费;安置补助费:按需要安置的农业人口数计算;地上附着物和青苗补偿费:包括农田基础设施、树木、地上当季农作物、迁坟等的补偿;农村房屋拆迁安置补偿费;占用耕地的耕地占用税;占用耕地的耕地开垦费;占用菜地的新菜地开发建设基金;征地管理费;政府规定的其它有关税费。
3.城镇拆迁安置费用是指用地单位为取得城镇国有土地使用权而与原土地使用权人发生的包括有关税费在内的拆迁补偿的各项费用。
主要包括拆除房屋及构筑物的补偿费及拆迁安置补助费。
具体包括如下各项:被拆除房屋及附属物补偿费;购建拆迁安置用房费;安置补助费,包括被拆迁人搬家补助费、提前搬家奖励费、临时安置补助费、临时周转交通补助费、迁往远郊区县安置补助费、一次性异地安置补助费等;被拆迁单位和个体工商户停产、停业期间损失补助费;房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费;政府规定的其它有关税费。
土地估价师实践考核成本逼近法评估土地价值分析
Xxxx卫生用品厂房地产抵押价格评估案例XX市xxxx评估有限公司摘要：选用成本逼近法评估土地价格，土地取得费的确定要根据当地的补偿费用标准，成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、税金和土地所有权益来确定土地价格的估价方法。
但在工业地价交易案例不多时，成本逼近法仍是一种常用的估价方法。
一、估价对象背景简介委托估价方为XX市XX区xx卫生用品厂，估价对象位于xx区xx路3006号，东临北xx村耕地，南临xx路，西临水坑，北临北耕地。
该土地集体土地使用证号为：xx集用（2003）第00620号，土地使用权面积9999.5平方米，用途为工业，使用权类型为划拨，使用终止日期至2022年11月4日，经现场勘察，该建筑物结构完好，使用正常，权属清晰。
该地区规划整齐，交通便利，自然环境较好，基础设施完备，产业集聚效一般，区域位置一般。
二、估价的重点与难点估价对象坐落于xx市xxx路，设定土地用途为工业用地，使用权类型为划拨。
对于评估方法的选择，根据《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001），通行的宗地估价方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。
评估师采用的估价方法是根据当地的土地市场状况和估价对象的实际情况进行选择的。
Xx市xx区工业用地交易案例比较少且可比性也很差，较少的案例不能反映市场的真实情况，无法确定客观公正的抵押价格，所以市场比较法行不通，本估价对象就采用成本逼近法评估该估价对象的价格，在采用其它方法进行验证其价格的合理性。
Xx市有着完善的征地区片综合地价标准，且原则上由市有关部门每2年调整一次，所以实效性也比较强。
成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、税金和土地所有权益来确定土地价格的估价方法。
在用成本逼近法进行评估时，对土地开发费、税费、利息、投资利润及土地所有权益等数据资料比较容易取得，但土地取得费和土地还原率的测算有一定的困难，其测算的准确性直接关系到估价结果的正确与否。
本次采用成本逼近法评估地价是以待估宗地所在区域土地取得费和土地开发费平均标准为主要依据
本次采用成本逼近法评估地价是以待估宗地所在区域土地取得费和土地开发费平均标准为主要依据，加上一定的利息、利润、税金和土地增值收益来确定地价。
地价=土地取得费及税费+土地开发费+利息+利润+土地增值收益上述公式中的土地增值收益是待估土地因改变用途或进行土地开发，达到建设用地的某种利用程度而发生的价值增加，是土地开发后市场价值与成本价值之间的差额。
本报告中采用的土地增值收益是以无限年期的土地市场价值与成本价值的差额确定的。
按上述公式计算的地价是无限使用年期的地价，公式中的土地增值收益是无限使用年期的土地增值收益。
上述公式中计算的地价经出让年期修正后即为有限年期的出让土地使用权价值。
本次评估中的土地增值包括土地资源和土地资本的双重增值，所考虑的土地增值的形式主要为二种：（1）土地用途转换型增值；（2）外部投资作用型增值。
由于南京市人民政府近几年连续加大对工业和基础设施的投入，良好的基础设施条件为南京市经济发展奠定了基础。
考虑到南京市南京市工业用地的现状，综合分析上述两种形式对土地增值的影响，确定南京市工业用地无限年期的市场价值与成本价值的差额一般为成本价值29%，故而本次土地估价过程中土地增值率取29%。
2.5.2土地增值计算土地增值=(土地取得费+宗地红线外土地开发费+宗地红线内土地开发费+利息+利润)×土地增值率=（200元/ m2+75元/ m2+16.65元/ m2+22元/ m2）×29%=90.96元/m22.6无限使用年期地价计算在进行年期修正和区位修正前，待估宗地地价为：无限使用年期地价=土地取得费+宗地红线外土地开发费+宗地红线内土地开发费+利息+利润+土地增值=200元/ m2+75元/ m2+16.65元/ m2+22元/ m2+90.96元/m2=404.61元/m2。
2.7区位修正a、区位条件：待估地块位于六合区葛塘街道，待估宗地与所在区域平均状况相比区位条件优。
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一成本逼近法
成本逼近法就是以开发土地的各项费用之和为主要依据,再加上一定的利润、利息以及应交纳的税费和土地所有权收益来确定土地价格的评估方法;其公式为：
熟地价格＝土地取得费用+土地开发费用+税费+利息+利润+土地所有权收益
宗地价格＝熟地价格×位置修正系数×使用年限修正系数;上述文字表达式可具体表示为：
P1s=P1c1+r3
P1c=E a+E d+T×1+r1+r2
式中： P1s：单位面积土地价格； P1c：单位面积土地成本价格；
E a：单位面积土地取得费； E d：单位面积土地开发费；
T：单位面积应交纳的税费；r1：资金年利息率；
r2：投资利润率；r3：土地所有权收益率；
n1：土地开发周期；n2：建筑物建造周期;
根据目前地产市场状况,可以作如下基本假设：
1E a：以成都市与估价对象相同区域的平均征地费用为准；
2E d：以现行有关部门征收标准为准；
3T：指基本建设前期应交纳的相关税费；
4利息：据惯例,先征地,后进行开发建设;假设宗地为委托拆迁,费用一次性投入;土地开发资金为分段投入；
5利润：按投资利润率计算;
按照上述假设,可以将成本逼近法公式变形为：
P1c=E a+T1+r1n1+n2+E d1+r1n1/2+n2+E a+E d+T×r2
P1s=P1c+r3．P lc
其中r3．P lc以土地出让金代替;
1.土地取得费E a
根据成都市有关规定测算,该类土地取得费含税费单价为元/㎡见技表三;
技表三土地取得费用及税费一览表
域内道路网密度一般,故本次评估取其代征地为15%;则：
土地取得费Ea单价为÷1-15%≈元/㎡;
2.土地开发费Ed
截至评估基准日,估价对象的实际开发程度为区域“六通”通上水、通下水、通路、通电、通讯、通气,宗地内“五通一平”;估价对象所在区域宗地外开发费用主要是土地初级开发费用,可参照简阳市城市市政基础设施配套费进行测算,简阳市工业用房的基础设施配套费为元/平方米,根据简阳市宗地内开发费用的一般规律,达到宗地场平费用为15元/平方米;
3.投资利息
达到估价对象宗地开发状况的开发周期为1年,利率取评估基准日中国人民银行规定的1年期贷款利率6%;
本次评估假设土地取得费、相关税费及宗地外开发费用在征地时一并支
付；宗地内开发费用在土地开发周期内均匀投入,则估价对象的土地投资利息为：
+×1+%1-1+ 15×1+%1/2-1
≈元/㎡;
5.投资利润
土地作为一种生产要素是以固定资产投入的形式进入企业的总资产;根据等量资金应获得相应收益的愿望,土地资产同其他生产要素相结合共同对企业利润作出贡献;故土地的投资利润应与房地产行业正常的投资利润相一致;
据统计,类似工业用地的投资利润率约为8%;则估价对象的开发利润为：
+＋15×8%≈元/㎡;
6.土地成本价格
+80＋165++≈元/㎡;
7.土地增值收益
参考川府发200123号文四川省人民政府关于规范土地出让行为防止国有土地资产流失的通知等四川省的相关规定,估价对象的收益部分按评估价格的20％计算,本次估价设土地价格为V,则土地增值收益为;
8.地价修正：
在成本逼近法中,由于土地取得费、土地开发费、相关税费等是以区域平均状况为计算依据,较少考虑估价对象的个别性、特殊性,故需进行相关个别因素的修正;
1使用年限修正：由于工业用地使用年限设定为50年,估价对象的剩余使用年限为年,故需进行年期修正;
据城镇土地估价规程,使用年期修正系数公式为：
Y=1/1一1/1十r n
K—使用年期修正系数；r—土地还原利率； n—估价对象使用年限;
还原利率的选取可采用安全利率加风险调整值、行业年平均投资利润率等方法综合测定;
综合工业企业行业年平均利润率和社会平均投资回报率,本次估价的宗地还原利率取为6%;
则土地使用年期修正系数为：
K＝1/1一1/1十6%＝
2个别区位修正系数：本次估价依据各估价对象形状、地形等个别因素确定个别区位修正系数;
技表五个别因素修正一览表
V＝土地成本价格×使用年限修正系数×个别区位修正系数+土地增值收益
V＝××+
V＝327元/㎡;
成本逼近法测算的地价为327元/㎡;该地价为估价对象作为作价出资的仓储用地,在无使用权异议且无他项权利限制状态下,开发程度达到宗地外“六通”,宗地内“场平”,容积率为、剩余使用年限为年,在二〇一四年三月十日的土地使用权评估单价;。