我国房地产业集中度演变与发展数据统计分析_1

我国房地产业集中度演变与发展数据统计分析

一、引言

1998年7月，国务院正式宣布停止国有企事业单位、政府部门工作人员的福利性住房分配，自此我国房地产业开始了市场化时期。1998-2009年间，我国城镇房地产投资额从3614.2亿元增长到36241.8亿元。相关研究表明，房地产业发展可以带动60余个相关行业发展，促进国民经济的增长。1991-2009年期间，我国房地产业增加值年均增长幅度为19.9%，房地产业增加值占GDP的年平均比重为4.2%，①2010年房地产业增加值占第三产业增加值比重为12.9%，占GDP 比重提高至5.6%。

我国实行住房制度改革以来，住宅消费逐渐成为消费热点，2009年我国城市化率已达到45.7%，城市人口为6.66亿(2010年人口普查数据)，加上改善居住条件的需求，我国房地产市场容量巨大。与之相应，房价也一路走高，1998-2003年间房价年均涨幅3.6%，2001-2010年间房价年均涨幅9.32%，②房价上涨速度远高于城乡居民收入增长速度。

房地产业是资金密集型产业，随着国家宏观调控愈发严格，楼市低迷，公众持币待购，多数房地产企业资金链条极度紧张，加上市场竞争不断加剧，横向并购已成为房地产企业突破融资困境、拓展市场份额、谋求生存的重要途径。目前，我国房地产企业横向并购主要以股权收购和项目收购为主，在这种并购趋势下，我国房地产行业集中度将如何变化？我国房地产业如何实现良性发展？本文将对这些问题进行

分析探讨。思想汇报/sixianghuibao/

二、相关文献回顾

国外文献对并购是否会提高市场份额持有不同观点。Stillman(1983)的研究结果部分支持了横向并购的一个动机就是获得市场势力。Lubatkin(1983)认为横向并购不但可以增加市场份额，还能够节约营销和生产成本。Andrade & Stafferd(1999)认为横向并购可以提高产业集中度，解决产能过剩问题，促使企业退出。

国内学者对我国房地产业研究主要集中于行业集中度分析和房地产业如何发展。周刚(2001)认为中国房地产业过低的集中度和进入壁垒是房地产企业间过度竞争和整个产业业绩下滑的主要原因。潘爱民、王洪卫(2008)对我国房地产市场非有效性进行检验，得出我国房地产市场仍然是一个非有效的市场，房地产价格对信息的反映程度很低，且房地产市场存在超额利润。刘树枫(2009)认为我国房地产业集中度低的主要原因是房地产市场规模扩大过快、房地产企业进入数量多、规模障碍系数低。张魏等(2009)对影响我国房地产市场集中度因素进行了实证分析，指出市场集中度与行业进入壁垒正相关，与生产能力扩张负相关，我国房地产市场结构稳定性差，规模经济不显著，当领导型企业采取防止新企业进入的竞争策略时会显著提高市场集中度。陈笑(2010)对房价与房地产业市场结构等因素之间的关联关系进行实证研究，得出市场集中度与房价之间存在高度的负相关关系，认为市场集中度是房价最重要的影响因素，提出全面优化房地产市场结构、适当提高房地产市场集中度的建议。论文网

资料来源：中国统计年鉴(2009-2010)，《中国大型房地产与建筑业企业年鉴(2011)》。

注：房地产企业规模=商品房销售收入/房地产企业个数。

学者们针对我国房地产业现状，提出了基本相同的对策建议。周京奎(2002)提出产业集中型垄断是我国房地产市场结构优化的必然选择。欧阳强(2004)对我国房地产业发展提出结构性调整、促进产业升级、规范土地市场和健全金融体制的政策建议。黄光灿(2008)通过对2000年以来上海房地产信贷与房地产市场关系的实证分析，认为只有构建完善的住房供应体系才能保持房地产市场的长期稳定。欧阳文和等(2011)比较了美国和中国土地制度、供给模式，提出中国城市住宅问题解决的途径要增加保障性住宅供给，对土地实行限价供给和以工业化模式取代传统建造方式。葛扬等(2011)认为我国房地产业形成了“一调控就减少供给，导致下一阶段更大的调控压力的怪圈”，形成这种怪圈的主要原因是我国房地产业发展是典型的外力推动型，提出完善财税体制、增加保障性住房供给、不断优化产业结构等作为走出这种怪圈的路径。毕业论文

三、我国房地产业集中度的变化

1998年我国实行全面住房制度改革，释放了巨大的市场需求，2002-2004年房地产业年均增幅达到28%，经过十多年的发展和逐步规范，我国房地产业的结构体系已经初步形成。

1.房地产企业数目变化。1998年我国房地产开发企业总数为

2.4万家，

在2007年高房价的刺激下，一年间企业数目增长了40%，2009年商品房平均售价提高至4681元/平方米，又吸引众多中小型房地产企业进入，2010年增加了4700多家(见表1)。1998-2010年13年间，我国房价一直在上涨(除1999年、2008年、2010年略有下降)，这13年间房地产企业数目和就业人数一直在增加(除2005年、2009年)。2005年受调控政策的影响，企业数目和就业人数分别比2004年减少了近3000家和7万人；2009年受2008年金融危机的影响，企业数目和就业人数分别比2008年减少了7000多家和14万人。

大量中小型房地产企业的进入，与我国房地产市场的进入壁垒较低直接相关。目前，我国房地产开发企业的资质管理仍然沿用2000年的《房地产开发企业资质管理规定》，进入门槛低。目前，在新的《我国房地产开发企业资质管理规定(征求意见稿)》中，提高了房地产企业的进入门槛。

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图1我国房地产业CR10与CR100变动

2005-2010年间，我国房地产企业规模和平均销售面积一直在增长(除2008年)，而房地产开发企业的平均规模却未同步提高。2010年我国商品房销售收入是1998年(0.25万亿)的21倍，房地产企业平均规模增长了6倍(1998年1032.77万元)，市场容量的扩大远远大于房地产企业规模的扩大，占总数量54%的中小房地产企业年均销售规模在1万平方米～4万平方米。

2.行业集中度稳步提高。行业集中度又称市场集中度，是指某行业(市

场)内前N家最大的企业所占市场份额的总和。以我国房地产综合实力前十强和前百强销售额占整个行业份额的CR10和CR100来测算我国房地产业的集中度。图1显示，无论是CR10还是CR100，除2006年略有下降外，其余年份一直上升，二者的变化趋势一致，说明我国的房地产业集中度一直在稳步提高。

3.规模优势显现。从销售额和销售面积看(见表2)，全国商品房销售额和销售面积除2008年下降外，一直处于增长状态。销售过百亿的房地产开发企业也逐年增加，2005年没有一家房地产企业销售额超过百亿，2010年已有35家房地产企业销售额超简历大全/html/jianli/