温泉度假村建设项目策划可行性报告

度假村建设项目可行性报告工程咨询有限公司二００八年五月目录一总论1、项目提要2、可行性研究报告编制依据3、综合评价和论证结论二项目背景及必要性1、项目背景2、项目区进展现状3、项目建设的必要性三项目实施的有利条件1、政策环境2、政府支持3、市场优势四项目区建设条件1、地理位置与区域范围2、自然资源状况3.社会经济状况五建设单位差不多情况1、建设单位差不多情况2、要紧投资人差不多情况六市场分析与推广方案1、市场定位2、目标客户市场分析3、市场推广方案和推广措施七项目建设方案1、建设任务和规模2、设计差不多原则3、项目布局4、具体建设内容5、项目建设标准6、给排水7、电力电讯8、环境阻碍评估八项目实施进度安排1、一期工程项目实施进度表九投资估算与资金筹措1、讲明2、投资估算依据3、项目建设投资估算4、资金来源与筹措5、借款资金偿还测算十经济分析1、财务评估讲明2、财务评价依据3、营业收入和营业税金及附加估算3、总成本及经营成本估算4、财务效益分析5、不确定性分析十一项目组织与治理，劳动定员和人员培训1、项目组织与治理2、治理机构设置与职能划分3、劳动定员4、项目经营治理措施5、人员培训6、劳动爱护与安全十二可行性研究的结论与建议1、可行性研究结论2、问题与建议附录一附表：1、固定资产投资估算表1－1、土建工程投资明细表1－2、设备投资明细表2、流淌资金估算表3、投资打算与资金筹措表4、固定资产折旧估算表5、总成本费用估算表6、利润及利润分配表6－1、产品销售收入和销售税金及附加估算表7、资金来源与运用表8、借款还本付息计算表9、资产负债表10、财务现金流量表(增量全部投资)二附图1、一期工程项目规划图2、度假村入口景门效果图3、广场设计效果图4、山庄外观效果图5、温泉游泳馆外观效果图6、设计意向图7、外观效果图三其他附送资料：1、项目建设单位营业执照复印件2、建设项目选址意见书复印件3、可行性报告编制单位营业执照复印件4、可行性报告编制单位资质证书复印件第一章总论1.1 项目提要1.1.1 项目名称：度假村建设项目1.1.2 建设性质：新建1.1.3 项目承办单位、法人代表及所有制形式项目承办单位：度假村开发有限公司法人代表：所有制形式：民营企业1.1.4 建设地点、规模、期限及建设内容建设地点：建设规模：度假村区域规划总用地面积357017平方米，总建筑面积55054平方米，道路面积58441.7平方米，项目分为两期，总投资20477万元(含不可可能费919万元)。

建设期限：一期投资2008年7月至2010年12月，二期投资2011年1月至2015年12月建设内容：1、一期工程：(1)、土地征用，投资额540万元；(2)、基础设施建设，包括土地整理，到景区入口的非支线公路，围墙、绿化及地下管渠道建设整治，区内各场馆间道路，停车场，龟力设施，供排水设施，消防设施，电信宽带设施、河道环境整治、森林生态游区盘山游步道(含山体局部加固)、生态公厕所、治理用房等，投资额4690万元；(3)、游赏接待设施建设，包括入口景门、广场、天师观、温泉山庄、温泉游泳馆、温泉水上娱乐中心等，投资额3900万元；(4)开办费200万元，用于前期资金和广告宣传费用；(5)、建设期固定资产投资利息448万元：(6)、不可可能费，按固定资产投资总额5％计算，计430万元。

2、二期工程：(1)、土地征用，投资额720万元；(2)、度假村绿化爱护工程建设，投资额300万元；(3)、游赏接待设施建设：包括温泉度假不墅、温泉休闲会所、幼儿园、农居山庄等，投资额8760万元；(4)、不可可能费489万元。

1.1.5 申报单位及法人代表申报单位：度假村开发有限公司法人代表：1.1.6 投资规模及资金构成投资规模：20477万元，资金构成：固定资产投资19358万元，前期资金和广告费用投资200万元，不可可能费919万元。

1.1.7 资金筹措本项目总投资20477万元，其中：一期投资10208万元，企业自筹资金7208万元，金融机构贷款3000万元；二期投资10269万元。

1.1.8 要紧技术经济指标1.2 可行性研究报告编制的依据1.2.1 《省旅游产业进展和布局总体规划》1.2.2 《县国民经济和社会进展“十五”规划》1.2.3 《县生态旅游业进展总体规划》1.2.4 《度假村详细规划》1.2.5 《县建设项目选址意见书》1.3 综合评价和论证结论(1)为了加快县旅游产业的进展，县委、县政府出台了一系列的招商引资措施，在尽可能的前提下给开发给予政策支持，保证了本次建设项目的顺利实施。

(2)度假村开发有限公司是一家实力雄厚的民营企业，公司负责人不但有多年的房地产开发经验，而且一直以来兼营酒店宾馆行业。

积存了丰富的宾馆经营治理经验。

同时依照项目建设需要，充分发挥县旅游、交通、建设、农业、林业各部门的协作作用，强强联合。

(3)本项目环保措施得当，对环境无不良阻碍。

(4)通过详细的经济和财务分析，得出本项目一期总投资10208万元，其中固定资产投资10008万元。

项目建成后，可能年营业收入7458.09万元，年利润总额3659.88万元(计算期平均数)，投资利润率35.85％；全部投资财务内部收益率19.51％(所得税后)；静态投资回收期5.9年(含建设期1.5年)，动态(i=8％)投资回收期7.3年(含建设期1.5年)；累计净现金流量折现8943万元。

以上各项数据表明，本项目经济效益和财务状况较好，抗风险能力较强，安全可靠，项目是可行的。

第二章项目背景及必要性2.1 项目背景当今世界，旅游业作为富有蓬勃活力和巨大潜力的朝阳产业，已成为各国高度重视和普遍关注的行业，它对促进经济增长与社会繁荣、维护世界和平与进展、推动各国人民之间的相互了解与友谊，具有积极而重要的作用。

旅游业已成为中国第三产业中极具活力与潜力的新兴产业和国民经济新的增长点，在拉动内需、增加创汇、调整产业结构、扶贫救困等方面发挥着越来越显著的作用，有力地促进了中国的经济繁荣与社会进展，增进了中国与世界的友好交流。

旅游产业对国民经济部门的拉动作用较大，进展潜力十分巨大。

由于旅游产业不仅仅是传统意义上的服务业，也不是一般的第三产业，而是关联度高、带动力强的综合性产业。

它在国民经济和第三产业中处于一个产业群的核心地位，发挥着带动其他产业进展的核心作用。

旅游业的关联带动作用，不仅体现在直接为交通运输、宾馆餐饮、商品贸易、景区景点带来客源和市场，而且间接地带动和阻碍农业、工业、城建、文化等行业进展，进而还能刺激金融、保险、信息等现代服务业加快进展。

据测算，旅游产业每增加一万元的产出，可直接或间接带动全社会总产出3.02万元，对国民经济的拉动作用十分明显。

因此进展旅游产业关于促进国民经济进展，特不是促进居民消费具有十分重要的作用。

尽管从目前来看，大部分人的旅游活动还只局限于旅游观光这一时期，但我们也应该看到，旅游产业差不多慢慢走向细分市场、满足不同游客旅游需求的时期，文化游、休闲游和度假游正在慢慢兴起，特不是生活在大都市之中的先富起来的群体，这其中有企业主、高层专业人士，也有都市白领、职场精英。

现代社会生活节奏越来越快，人们在不断积存个人财宝的同时，精神压力也在不断的积聚，物质上的充足减轻不了心灵上的疲乏，这也是近年来各种类型的“农家乐”“田园乐”“土菜馆”方兴未艾的缘故之一。

这部分人期望能在短暂的旅游活动中接触自然，放松心情，缓减精神压力。

以单一形态出现的自然和人文景观，对这部分旅游者的吸引·力差不多逐渐下降。

旅游者不仅选择更独特、更奇异、更新颖的旅游景色，而且他们更看好具有综合性特征的旅游产品，希望能在一次旅行过程中获得集知识性、娱乐性、体验性、享受性为一体的多重满足。

因此，如何让来自各地的游客既能享受优美的自然风光，又能感受浓郁的文化熏陶，将文化产业、健康休闲产业和旅游业紧密结合，互为条件、相互促进、互惠共赢。

是各地政府和旅游治理部门必须面对的重大课题。

2.2 项目区进展现状项目区所在的景区山奇水秀林青，是一个风景十分优美的地点，更是全国独一无二的冷热阴阳泉，与的天师道观遗址相辅相成，渊远流长的道教文化可谓是景区的一张闪亮名片，惋惜的是，由于开发较晚，至今仍是养在深闺无人识，在外来游客中的知名度较低。

当地的旅游部门也意识到了那个问题，在2005—2020年度的旅游进展规划中，将整个景区开发列入了下一步的建设重点。

2.3 项目建设的必要性2.3.1 从县旅游环境的现状看必须不断开发新的旅游景点自县正式提出“生态立县，使旅游业进展成为国民经济的主导产业”的目标以来，县旅游产业得到了长足进展，每年前来旅游的人数也不断增多，但县旅游业的进展比较晚，特不是相比于经济发达地区，旅游建设资金投入严峻不足，除了几个知名景点外，新景区新景点的开发建设工作迟迟不能开展，这对当地丰富的旅游资源造成了极大的白费，也阻碍了县旅游产业的进一步进展壮大，因此必须筹集大量的资金用于新景区新景点的建设工作，而旅游产业是投资大、回收期长的建设项目，县又属于欠发达县市，仅靠政府投资是远远不够的，必须吸引大量的民间资本进入景区的开发建设工作。

2.3.2 介入景区开发是企业进展壮大的一次良好契机旅游产业是新时代的黄金产业，尽管投资大、回收期长，但收益稳定，收益期长，项目建成运营后，能够源源不断的为企业带来现金流，又能够为企业的其他项目提供支持资金，特不是在房地产市场竞争越来越激烈的情况下，适时介入旅游业是一个良好的决策。

2.3.3 度假村开发可能能为企业带来丰厚的经济利益依照测算，项目建设完成后，在计算期内平均每年能够为企业带来3711.54万元的净利润，整个项目期的经济利益十分可观。

2.3.4 民营企业介入景区开发能带来良好的社会效益旅游产业是投资大、回收期长的建设项目，县又属于欠发达县市，政府投资力度有限，必须吸引大量的民间资本进入景区的开发建设工作。

本项目建成运行后，良好的经济效益能够带动县内其他民营资本进入旅游产业开发投资，为县旅游招商引资工作打开新的局面。

同时，项目建成后，度假村可能每年要上交税收1341.81万元，还要聘请大量的职员，社会效益十分显著。

第三章项目实施的有利条件3.1 政策环境县委、县政府高度重视以良好生态环境为依托的旅游业进展，制定了“生态立县”战略，提出“要以生态旅游为突破口，举全县之力，用全县之能，集全县之智，聚全县之财，尽快把建成生态旅游胜地，使旅游业成为国民经济的主导产业的目标。

”在2003年的县第十四届人民代表大会第一次会议上通过了《关于全面实施“生态立县”战略，加快小康建设步伐的决定》，明确提出要爱护生态环境，重点进展生态旅游。