投资项目敏感性分析
投资项目敏感性分析的excel应用
投资项目敏感性分析的excel应用[转]投资项目敏感性分析是用来衡量投资项目中某个因素的变动对该项目预期结果影响程度的一种方法。
通过敏感性分析，可以明确敏感的关键问题,避免绝对化偏差，防止决策失误，进而增强在关键环节或关键问题上的执行力。
在复杂的投资环境中，对投资项目净现值的影响是多方面的，各方面又是相互关联的,要实现预期目标，需要采取综合措施，多次测算，依靠手工完成，往往令人望而却步.借助于Excel，可以实现自动化分析。
下面通过具体的实例来说明Excel在投资项目敏感性分析中的具体应用。
一、投资项目敏感性分析涉及的计算公式营业现金流量=营业收入－付现成本－所得税=税后净利润＋折旧=(营业收入－营业成本)×(1－所得税税率）＋折旧=（营业收入－付现成本－折旧）×(1－所得税税率）＋折旧=(营业收入—付现成本)×(1—所得税税率)＋折旧×所得税税率投资项目净现值=营业现金流量现值－投资现值二、建立Excel分析模型第一步，在Excel工作表中建立如表1所示的投资项目敏感性分析格式.第二步，定义计算公式：B9=PV（＄B＄3，＄B$4，－（($B$5-＄B$6)＊(1—$J｝$7）+（$B$8／$B＄4)*$B$7)）—$B$8；C12=BI2/100—0．5，用鼠标拖动C12单元格右下角的填充柄到C15单元格，利用Excel的自动填充技术，完成C13、C14、C15这三个单元格公式的定义；D12=B5＊(1+C12），用鼠标拖动D12单元格右下角的填充柄到D15单元格，完成D13、D14、D15这三个单元格公式的定义；E12=PV（＄B$3．＄B$4．—（($D＄12-＄D$13）＊（1—$D$14)+($D＄15／$B＄4）*$D＄14)）-＄D$15，拖动E12单元格右下角的填充柄到E15单元格，完成E13、E14、E15这三个单元格公式的定义;F12=（E12—＄B$9)／＄B＄9,用鼠标拖动F12单元格右下角的填充柄到F15单元格,完成F13、F14、F15这三个单元格公式的定义；G12=F12/C12，用鼠标拖动G12单元格右下角的填充柄到G15单元格，完成G13、G14、G15这三个单元格公式的定义。
用EXCEL进行房地产投资项目敏感性分析
用EXCEL进行房地产投资项目敏感性分析房地产投资项目的敏感性分析是对不同变量对投资项目的影响程度进行评估和预测的方法。
在使用Excel进行敏感性分析时，可以通过创建多个数据表和使用Excel的相关函数来计算和可视化变量之间的关系。
下面将介绍使用Excel进行房地产投资项目敏感性分析的步骤。
第一步是定义投资项目的目标和相关变量。
在房地产投资项目中，目标可能是投资回报率、净现值或内部收益率等指标。
相关变量可能包括房价、租金、利率、通胀率、政府政策等。
第二步是创建一个基础模型，这是一个基于当前的假设和变量值来计算目标指标的模型。
可以在Excel中创建一个表格，在不同的列中输入变量的名称和对应的数值，然后使用公式来计算目标指标。
第三步是进行变量的敏感性分析。
可以通过调整变量的数值，观察目标指标的变化来评估变量的敏感性。
可以在基础模型的基础上，复制一个新的表格，并在该表格中调整一个或多个变量的数值，然后观察目标指标的变化。
可以使用Excel的数据表功能，将不同的变量值和目标指标值对应在一个表格中，以便比较和分析。
第四步是使用Excel的相关函数和工具来计算和可视化结果。
可以使用Excel的内置函数，如IF、SUM、AVERAGE等来计算目标指标的数值。
可以使用Excel的图表功能，如折线图、柱状图、散点图等来可视化变量和目标指标之间的关系。
这样可以更直观地分析变量的敏感性和影响程度。
第五步是分析和解释结果。
通过观察表格和图表，可以得出变量对目标指标的敏感性情况。
可以根据不同的变量值和目标指标值，得出结论和预测。
可以进一步分析和解释变量之间的相互关系，例如通过相关系数来评估变量之间的相关程度。
最后，可以根据敏感性分析的结果，制定相应的投资策略和决策。
根据不同的敏感性情况，可以调整投资项目的假设和变量值，以提高投资回报率、降低风险等。
总之，使用Excel进行房地产投资项目敏感性分析可以帮助投资者更好地评估和预测变量对投资项目的影响程度。
敏感性分析是指从众多不确定性因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素
敏感性分析是指从众多不确定性因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，并分析、测算其对项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险能力的一种不确定性分析方法。
敏感性分析的目的在于：(1)找出影响项目经济效益变动的敏感性因素，分析敏感性因素变动的原因，并为进一步进行不确定性分析(如概率分析)提供依据；(2)研究不确定性因素变动如引起项目经济效益值变动的范围或极限值，分析判断项目承担风险的能力；(3)比较多方案的敏感性大小，以便在经济效益值相似的情况下，从中选出不敏感的投资方案。
根据不确定性因素每次变动数目的多少，敏感性分析可以分为单因素敏感性分析和多因素敏感性分析。
二、敏感性分析的步骤进行敏感性分析，一般遵循以下步骤：1．确定分析的经济效益指标评价投资项目的经济效益指标主要包括：净现值、内部收益率、投资利润率、投资回收期等。
2．选定不确定性因素，设定其变化范围。
3．计算不确定性因素变动对项目经济效益指标的影响程度，找出敏感性因素。
4．绘制敏感性分析图，求出不确定性因素变化的极限值。
三、单因素敏感性分析每次只变动一个因素而其他因素保持不变时所做的敏感性分析，称为单因素敏感性分析。
单因素敏感性分析在计算特定不确定因素对项目经济效益影响时，须假定其它因素不变，实际上这种假定很难成立。
可能会有两个或两个以上的不确定因素在同时变动，此时单因素敏感性分析就很难准确反映项目承担风险的状况，因此尚必须进行多因素敏感性分析。
四、多因素敏感性分析多因素敏感性分析是指在假定其它不确定性因素不变条件下，计算分析两种或两种以上不确定性因素同时发生变动，对项目经济效益值的影响程度，确定敏感性因素及其极限值。
多因素敏感性分析一般是在单因素敏感性分析基础进行，且分析的基本原理与单因素敏感性分析大体相同，但需要注意的是，多因素敏感性分析须进一步假定同时变动的几个因素都是相互独立的，且各因素发生变化的概率相同。
房地产投资项目敏感性分析
房地产投资项目敏感性分析房地产投资是一个复杂的过程，需要考虑众多的因素。
对于投资者而言，敏感性分析是一个非常重要的工具，可以帮助他们更好地了解投资项目各种情况下的表现，从而制定更好的投资策略。
敏感性分析通俗地讲，就是对投资项目的关键指标进行测试，以预测不同情况下这些指标的变化情况。
通过这样的测试，投资者可以更好地了解投资项目在不同环境下的表现，从而做出更加明智的决策。
在房地产投资中，敏感性分析主要涉及以下几个方面：1. 收益预测敏感性分析：这是最为常见的一种敏感性分析方法。
投资者通常会根据市场环境、地段、产权年限、物业等因素来预测项目收益。
通过对这些因素的变化进行测试，可以预测项目在不同情况下的收益变化情况。
从而更好地了解投资风险，为投资决策提供参考。
2. 成本预测敏感性分析：在投资项目中，开发成本、维护成本等成本因素会对收益产生重要影响。
因此，投资者需要对这些成本进行敏感性分析，以预测不同条件下成本的变化情况。
3. 资金投入敏感性分析：在投资项目中，资金投入是一个关键因素。
投资者需要了解不同投入额度下的投资风险和收益情况，从而更好地把握投资机会。
通过以上三种敏感性分析方法，投资者可以更好地了解项目的风险和机会。
从而在投资决策中更加明智和理性。
在实际操作中，敏感性分析可以通过各种工具和方式来进行，例如利用Excel表格进行模拟、制定更加精确的投资预算等。
需要注意的是，敏感性分析虽然可以为投资者提供更加精确的投资预测，但并不能完全消除投资风险。
在选择投资项目时，还需要综合考虑多种因素，如市场走势、政策风险、资金流动性等因素。
总之，敏感性分析是房地产投资过程中非常重要的工具，可以帮助投资者在面对不同情况时更加理性地制定投资策略。
投资者应该结合实际情况和经验，合理运用敏感性分析，最大限度地降低投资风险，实现长期稳健的回报。
项目投资决策——敏感性分析
项目投资决策——敏感性分析项目投资决策——敏感性分析敏感性分析就是研究项目的评价结果对影响项目的各种因素变动敏感性的一种分析方法。
例如，当销售量、价格、成本等发生变动时，项目的净现值和内部收益率会发生不同程度的变化。
因素敏感性分析的步骤：①选取不确定因素一般来说，投资额、产品价格、产品产量、经营成本、项目寿命期、折现率率和原材料价格等因素经常会被作为影响财务评价指标的不确定因素。
②设定不确定性因素的变化程度一般选取不确定因素变化的百分率，通常选择±5%，±10%，±15%，±20%等。
③选取分析指标敏感性分析指标就是确定要考察其不确定性的经济评价指标，一般有净现值、内部收益率和投资回收期等。
④计算敏感性指标第一，敏感度系数。
敏感度系数是反映项目效益对因素敏感程度的指标。
敏感度系数越高，敏感程度越高。
计算公式为：式中，E为经济评价指标A对因素F的敏感度系数；为不确定性因素F的变化率（%）；为不确定性因素F变化时，经济评价指标A的变化率（%）。
第二，临界点。
临界点是指项目允许不确定因素向不利方向变化的极限点。
⑤绘制敏感性分析表和敏感性分析图⑥对敏感性分析结果进行分析【例】 G公司有一投资项目，其基本数据如下表所示。
假定投资额、年收入、折现率为主要的敏感性因素。
试对该投资项目净现值指标进行单因素敏感性分析。
敏感性分析基础数据项目投资额寿命期年收入年费用残值折现率数据100 000元5年60 000元20 000元10 000元10%解：（1）敏感性因素与分析指标已经给定，我们选取±5%，±10%作为不确定因素的变化程度。
（2）计算敏感性指标。
首先计算决策基本方案的NPV；然后计算不同变化率下的NPV。
NPV=-100000+(60000-20000)×(P/A，10%，5)+10000×（P/F，10%，5）=58><#004699'>7840.68不确定因素变化后的取值项目投资额年收入折现率-10%90 00054 0009%-5%95 0005<#004699'>7 0009.5%100 00060 00010%5%105 00063 00010.5%10%110 00066 00011%不确定因素变化后NPV的值NPV变化率-10%-5%+5%+10%投资额6<#004699'>7840.6862840.685<#004699'>7840.6852840.684<#004699'>7840.68年收入35095.9646468.325<#004699'>7840.6869213.0480585.40折现率62085.3659940.635<#004699'>7840.6855<#004699'>784.3353<#004699'>7<#004699'>70.39当投资额的变化率为-10%时，== 1<#004699'>7.3%== -1.<#004699'>73其余情况计算方法类似。
浅析项目投资中的敏感性分析
浅析项目投资中的敏感性分析摘要：项目投资过程中往往受到各种不确定性因素的影响，这些不确定性因素中对投资经济效果影响较大的被称为敏感性因素。
项目投资的经济性风险很大程度是由敏感性因素的变化引起的，所以决策者在控制风险时必须了解并把握敏感性因素的变化，这样才可以全面掌握项目的赢利能力和承担风险程度，并制定出相应的对策。
关键词：项目投资敏感性分析单因素敏感性分析项目投资过程中往往受到各种不确定性因素的影响，这些不确定性因素中对投资经济效果影响较大的被称为敏感性因素。
项目投资的经济性风险很大程度是由敏感性因素的变化引起的，所以决策者在控制风险时必须了解并把握敏感性因素的变化，这样才可以全面掌握项目的赢利能力和承担风险程度，并制定出相应的对策。
一、敏感性分析的介绍敏感性分析是研究影响项目建设的主要影响因素发生变化时，所导致的项目经济指标的变化幅度，从而判断外部条件发生变化时，投资项目的承受能力。
敏感性分析有助于确定哪些风险对项目具有最大的潜在影响。
它把所有其他不确定因素保持在基准值的条件下，考察项目的每项要素的不确定性对目标产生多大程度的影响。
敏感性分析非常重要，它是项目经济评价中不可缺少的部分，尤其是在缺乏资料的情况下，它可以缩小预测的误差。
敏感性分析法能够预测各种不利因素对项目的影响，从而判断项目可能容许的风险程度。
敏感性分析法是为了找出影响项目经济效益变动的敏感性因素，分析敏感性因素变动的原因，并为进一步进行不确定性分析(如概率分析)提供依据；且研究不确定性因素变动如引起项目经济效益值变动的范围或极限值，分析判断项目承担风险的能力；并且比较多方案的敏感性大小，以便在经济效益值相似的情况下，从中选出不敏感的投资方案。
根据不确定性因素每次变动数目的多少，敏感性分析可以分为单因素敏感性分析和多因素敏感性分析。
单因素敏感性分析是假定在诸多不确定性因素中只有一个发生变化，其他因素不变，通过分析这个因素的变化来确定其对经济效益的影响程度。
敏 感 性 分 析
3.127-3
内含报酬率=18%+
×（20%-18%）
3.127-2.991
=19.87%
即，只要项目的贴现率小于19.87%，就不会影响原
项目的可行性。
这里，各因素的分析较粗，在实际工作中还可 以进一步细分。例如，将年现金净流入量进一 步分解为售价、销售量、固定成本、变动成本 来考察。
管理会计
1-6
15000
使得净现值为零的年金现值系数=
=3
5000
查表并利用插入法可得
3-2.487
投资回收期=3+
=3.75（年）
3.17-2.487
即，只要项目的可回收年限大于3.75年，就不会影响 原项目的可行性。
13-5
(三) 确定贴现率的上限 实际上，确定贴现率的上限就是求内含报酬率。
查表并利用插入法可得
年现金净流入量的下限实际上就是使得净现值 为零的年现金净 流入量。
设：年现金净流入量的下限为x，则 x·（P/A,10%,5）-15000=0 x·3.791-15000=0 x=3957（元）
即只要年现金净流入量大于3957元，就不 会影响原方案的可行性。
13-4
(二) 确定可回收年限的下限
实际上，确定可回收年限的下限就是求动态投资回收期。
管理会计
1-1
13-2
敏感性分析
一、敏感性分析的意义 敏感性分析就是在影响项目效益的诸多因素中， 测定其中一个或几个因素变化对项目的影响。
二、敏感性分析举例
[例8-14] 设某设备投资15000元，可回收 年限为5年，贴现率为10%，年现金净流入量为 5000元。
13-3
(一) 确定年现金流入量的下限
敏感性分析表
项目评价中的敏感性分析一、敏感性分析的概念及内容投资项目敏感性分析是指通过对项目各不确定因素在未来发生变化时对经济效果指标影响程度的比较，找出敏感因素，提出相应对策。
它是在项目评价的不确定分析中被广泛运用的主要方法之一。
在项目计算期内可能发生变化的因素主要有：建设投资、产品产量、产品售价、主要原材料供应及价格、动力价格、建设工期及外汇汇率等。
敏感性分析就是要分析预测这些因素单独变化或多因素变化时对项目内部收益率、静态投资回收期和借款偿还期等的影响。
这些影响应是用数字、图表或曲线的形式进行描述，使决策者了解不确定因素对项目评价的影响程度，确定不确定性因素变化的临界值，以便采取防范措施，从而提高决策的准确性和可靠性。
二、敏感性分析的目的和作用投资项目敏感性分析的核心问题是，在了解给定投资情况下建设项目的一些最不确定的因素，并知道这些因素对该建设项日的影响程度之后，事前采取适当的措施和对策。
其主要目的如下：（一）研究影响因素的变动将引起的经济效益指标的变动范围。
（二）找出影响工程项目经济可行的最关键因素，并进一步分析与之不关的预测或估算数据可能产生不确定性的根源。
（三）通过可能出现的最有利与最不利的经济效果范围分析，对原方案进行调整与控制，或者寻求新方案代替原方案，确定稳妥可靠的最现实的方案，以防止或减少损失，增加效益。
（四）通过多方案敏感性的大小对比，区别敏感性大或敏感性小的方案，以选取敏感性小的方案。
其作用可简述为：项目的敏感性分析为决策者提出可靠的决策依据或寻找解决项目实施过程中或建成后一些因素发生变化时如何调整项目的实施方案和经营策略, 对降低项目风险, 提高投资效益具有十分重要的意义。
一个完整的可行性研究报告一定要有敏感性分析的篇章, 同时应有解决处理的一些敏感性程度较大的因素变化对项目实施结果所带来的不利影响的办法。
三、敏感性分析的计算方法敏感性分析可对多种经济指标进行分析计算，主要计算的有净现值、内部收益率与投资回收期等经济指标。
房地产投资项目敏感性分析
房地产投资项目敏感性分析（一）房地产投资项目评价中的敏感性分析是分析投资项目经济效果的主要指标（如内部收益率、净现值、投资回收期）对主要变动因素变化而发生变动的敏感程度。
如果某变动因素变化幅度很小，但对项目经济指标的影响很大，我们认为项目对该变量很敏感。
在实际工作中，对经济效果指标的敏感性影响大的因素，要严格加以控制和掌握。
一、敏感性分析步骤敏感性分析一般按以下步骤进行：1、确定影响因素影响项目经济效果的因素很多，我们必须抓住主要因素，对于房地产开发项目而言，主要敏感性因素有投资额、建设期、建筑面积、租金、销售价格等。
2、确定分析指标作为敏感性分析的经济指标一般要和我们项目经济分析指标一致，常用的有利润、利润率、净现值、内部收益率、投资回收期等。
3、计算各影响因素在可能的变动范围内发生不同幅度变动所导致的项目经济效果指标的变动效果，建立一一对应的关系，并用图、表的形式表示出来1、确定敏感因素，对方案的风险作出判断敏感性分析既可用于静态分析，也可用于动态分析。
例：某公司准备开发一住宅，预计开发面积1万平方米，开发固定成本120万元，每平方米变动成本600元，预计售价1000元/㎡，销售税率5%，计算该项目的预期利润并进行敏感性分析。
解：按盈亏平衡分析公式：P·X = C(F) + U·X + E(x)该开发项目的预期利润：E(x) = P·X·（1- 5%）- U·X - C(F)= 1000×1×95%-1×600-120 = 230万元按题意，要对预期利润进行敏感性分析，此时分析指标是预期利润。
在盈亏平衡分析中，计算预期利润是假定其他参数都是确定的，但是实际上由于市场的变化，模型中的每个参数都会发生变化，使原来计算的预期利润、盈亏平衡点失去可靠性，作为投资者希望事先知道哪个参数对预期利润影响大、哪个参数影响小，通过对敏感因素的控制，从而使投资过程经常处于最有利的状态下。
投资项目中多因素敏感性分析的应用
投资项目中多因素敏感性分析的应用摘要：企业在对项目投资决策时，往往需要考虑项目的投资额、生命周期、运营成本、年收益、残值等，对这些基础因素估算，所以项目主体的预期目标便有很大不确定性。
日常中，这些不确定因素往往具有相关性，为了定量的了解这些相关的不确定因素对项目的影响，以便更加有效控制风险，我们常对项目进行多因素敏感性分析。
关键词：多因素、敏感性分析、经济评价、财务净现值敏感性分析是对项目经济决策中常用的不确定性分析方法之一，通过对特定的几个变化可能较大的因素进行估计，计算它们对项目主体的影响，定量的找出项目敏感因素，以重点控制，规避风险。
实际工作中，各个因素间常有相关性，难以控制单个因素研究，本文重点探讨多因素敏感性分析。
1.敏感性分析的概念敏感性分析是从众多不确定性因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，并分析、测算其对项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险能力的一种不确定性分析方法。
多因素敏感性分析是对多个相关因素同时分析，考虑在各个因素的状态的不同组合下，对项目经济效果的影响。
多因素敏感性分析是实际工作中常用的敏感分析方法。
2.多因素敏感性分析的步骤2.1 确定分析指标对于特定的方案，可以根据项目特点、资金的来源，确定分析指标，通常从以下几个动态指标中选定：（1）：净年值；（2）：净现值；（3）：内部收益率；（4）：投资回收期敏感性分析指标必然与确定性分析的评价指标相一致，以便综合分析与决策。
2.1 选择不确定因素，设定其变化幅度。
影响项目经济效果的不确定性因素有很多，比如初始成本、折旧率、残值、税率、通货膨胀率、年收益等等，但是实际分析中，不可能也不必要对所有因素进行考量，一般地，从三个方面考虑：项目的不同阶段、项目的行业特点、项目的管理主体，不同的行业项目、项目的不同阶段、同一项目的不同管理主体，所要考虑的因素有所不同。
从中挑选出，最有可能发生的若干因素，比如：初始成本、年收益、寿命期、残值等。
项目敏感性分析案例
项目敏感性分析案例某城市拟新建一座大型化工企业，计划投资3000万元，建设期为3年，考虑到机器设备的有形损耗与无形损耗，生产期定为15年，项目报废时，残值与清理费正好相等。
投资者的要求是项目的投资收益率不低于12%。
试通过敏感性分析决策该项目是否可行以及应采取的措施。
该项目的敏感性分析可以分为以下六步进行：1) 预测正常年份的各项收入与支出，以目标收益率为基准收益率，计算出基本情况下的净现值和内部报酬见下表。
该项目正常情况下的净现值为正值，且数值较大。
运用内推法确定基本情况下的内部收益率，计算过程省略。
当贴现率为18%时，净现值为+188.86万元；当贴现率为20%时，净现值为-28.84万元。
选择靠近零的两组数据计算内部收益率。
内部收益率=18% + (20% - 18%)【188.86/（188.86+ | -28. 84 |）】=19. 73%从计算结果得知，正常情况下内部收益率为19.73%，高于投资者期望收益率，具有较大吸引力。
对此类项目成本效益影响较大的因素是投资成本、建设周期、生产成本和价格波动，需分别对这些因素进行敏感性分析。
2) 进行投资成本增加的敏感性分析。
假定该项目由于建筑材料涨价，导致投资成本上升15%，原来3000万元的投资额增加为3450万元，进行敏感性分析时，首先在基本情况表中对投资成本一栏加以调整，算出净现值，然后再计算内部收益率。
由于第一年投资增加450万元，净现值已由原来的1203.99万元降为802. 19万元，其内部收益率下降到16.5%，但仍高于投资者期望收益率，项目仍可实施。
3)进行项目建设周期延长的敏感性分析。
假定该项目在施工过程中，由于台风暴雨，造成部分工程返工停工，建设周期延长一年，并导致投资增加100万元，试生产和产品销售顺延一年。
计算表明，该项目对工期延长一年的敏感度不高，内部收益率在17.66%,项目可以进行。
4) 进行生产成本增加的敏感性分析。
浅谈房地产投资项目敏感性分析
浅谈房地产投资项目敏感性分析房地产项目敏感性分析是针对有可能影响项目预期效果的因素加以分析，找出最敏感因素，并制定相应的防范措施，从而规避项目风险，减少因不可知因素的变化而给项目带来损失。
标签房地产项目；敏感因素；建设投资；销售收入房地产项目敏感性分析用以考察房地产项目中涉及的各种不确定因素对项目基本方案经济评价指标的影响，找出敏感因素，估计项目效益对它们的敏感程度，粗略预测项目可能承担的风险，为进一步的风险分析打下基础，也为项目实现预期的目标奠定基础。
房地产投资项目评价中的敏感性分析是分析投资项目经济效果的主要指标（如内部收益率、净现值、投资回收期）对主要变动因素变化而发生变动的敏感程度。
如果某变动因素变化幅度很小，但对项目经济指标的影响很大，我们认为项目对该变量很敏感。
在实际工作中，对经济效果指标的敏感性影响大的因素，要加以严格控制和掌握，并制定相应的风险防范措施，保证预期目标的实现。
敏感性分析包括单因素敏感性分析和多因素敏感性分析，单因素敏感性分析是指每次只改变一个因素的数值来进行分析，估算单个因素的变化对项目效益产生的影响；多因素分析则是同时改变两个或两个以上因素进行分析，估算多因素同时发生变化时的影响。
为了找出关键的敏感因素，房地产项目大多采用单因素敏感性分析。
一、房地产项目敏感性分析步骤房地产项目敏感性分析一般按以下步骤进行：1、确定影响因素影响项目经济效果的因素众多，我们必须抓住主要因素，对于房地产开发项目而言，主要影响经济效果的指标有总投资额、建筑面积、销售价格及租金等。
在实际工作中，主要以总投资额和销售及出租收入作为影响因素进行单因素敏感性分析。
2、确定不确定因素的变化程度敏感性分析通常是同时针对不确定因素的不利变化和有利变化进行，以便观察各种变化对效益指标的影响，并编制敏感性分析或绘制敏感性分析图。
一般是选择不确定因素变化的百分率。
房地产项目中一般选取±5%，±10%作为总投资额、销售及出租收入变化的百分率。
投资决策中的敏感性分析
投资决策中的敏感性分析
ห้องสมุดไป่ตู้
■林子龙
从微观效益上看 ,投资决策分析的基本
产品售价是影响建设项目经济效果的最
方法主要包括投资回收期法、投资利润率法、 敏感因素之一。通过对项目进行售价方面的
净现值法、现值指数法、财务内部收益 率法 考察 ,可以了解工程项目的预期销售价格与
等。前两种方法不考虑货币的时间价值 ,计算 实际不同时会发生的情况。这种分析可使我
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要杜绝和处理这类不法行为 ,首先要靠国家 法制的健全 ,其次还得靠国家审计和社会审 计等整个审计体系的共同行动。
市场经济激发了国有施工企业的活动 , 同时也出现 了不少新的违 法、违纪、违 规行 为。做为国有施工企业的内审人员 ,不仅要在 审计技术上进行一次质的飞跃 ,而且更要注 重充分发挥其检查、监督、控制职能 ,保证本 企业正常运行 ,强化企业内部管理 ,促使企业 合法经营 ,获取最好的经济效益。 (作者单位: 铁道部隧道工程局第三工程处 )
在投资决策中 ,尤其在多个投资方案供 析常用的一种方法。有时影子价格较难确定 ,
选择时 ,有时这几种分析方法也出现相互矛 在工程项目对影子价格不甚敏感的情况下 ,
盾之处。比如甲方案的投资回收期比乙方案 也可采用市场价格进行分析。
长 ,但甲方案投资利润率却比乙方案高 ;同样
(二 )产出量减少因素
地 ,甲方案的投资利润率比乙方案的低 ,但其
分析 ,还要考虑该项目的上马 ,会使原有已投 产的项目减少多少效益。
(五 )建设期延长因素 在工程项目的管理上 , 实施延误因素对 绝大多数工程项目都有影响。一般来说 ,项目 工期延长不仅会导致投资成本的增加 ,而且 还会由于投产较晚 ,产出效益总额也要相应 减少。引起项目实施延误的因素很多 ,如设备 的订货和到货时间的延误 ,工程施工中的技 术问题和一些不可避免的管理方面的问题 , 等等。考察工程项目实施中的延误因素对净 现值、现值指数、财务 内部收益率的影 响程 度 ,是敏感性分析的一个重要组成部分。在工 程项目的管理上 ,对实施延误的分析特别敏 感 ,如果决策人员能够认识到工程项目反应 的敏感性程度 ,并认识到实施延误将在多大 程度上使企业受到损失 ,那么 ,他们就会想方 设法保证在进行筹资和解决工程项目其他一 些需求的过程中消除不必要的延误 ,并保证 与那些对该项目投标的承包商保持密切的合 作。其实 ,不论工程管理者多么精明能干 ,他 们都应该确定 这种至关重要的延误的 可能 性 ,从 而重新设计方案 ,以便工程更易 于管 理 ,从而避免因实施延误而增加项目投资和 错过产品销售的黄金时间而减少投资效益。 投资项目的敏感性分析是一种动态分 析 ,是对未来的各项变化因素每变动一定幅 度对项目投资效果的影响程度。采用现值法 进行敏感性分析 ,主要是测试影响投资项目 的各种因素的变化对净现值和财务内部收益 率的影响程度。净现值和财务内部收益率是 衡量项目价值的主要指标。净现值和财务内 部收益率的大小反映了项目价值的大小 ,各 种不利因素变化的影响可以通过项目的净现 值和财务内部收益率直接反映出来。同时 ,净 现值和财务内部收益率的变化也间接地反映 出项目所承担的风险价值。在投资项目整个 周期内 ,敏感性程度是不一样的 ,在一般情况 下 ,项目前期的敏感性要大一些 ,后期的敏感
工程项目投资不确定性分析 (敏感性分析)
10 20 30 40
-30 Nav<0
-40
-50
双因素敏感性分析图
总结
敏感性分析研究是在预测和假设的基础上进行的，对预测的准确性有较 高要求。
优点
定量地分析了不确定因素变化对方案经济效果造成的影响
缺点
未考虑各种不确定因素发生的概率，不知道其发生的可 能性有多大，影响分析的准确性。
第四节 概率分析
【例】某小型电动汽车的投资方案，用于确定性经济分析算 的。由于对未来影响经济环境的某些因素把握不大，投资额、经营 成本和销售收入均有可能在±20%的范围内变动。设定基准折现率 10%，不考虑所得税，试就三个不确定性因素作敏感性分析。
一、概率分析的基本原理 概率分析：是通过研究各种不确定性因素发生不同变动幅度的概率分布及其
对项目经济效益指标的影响，对项目可行性和风险性以及方案优劣作出判断 的一种不确定性分析法。概率分析常用于对大中型重要若干项目的评估和决 策之中。 进行概率分析具体的方法主要有期望值法、效用函数法和模拟分析法等。
例：某项目年初投资140万元，建设期一年，生产经营9年，
i=10%，经预测在生产经营期每年销售收入为80万元的概
率为0.5，在此基础上年销售收入增加或减少20％的概率 分别为0.3、0.2，每年经营成本为50万元的概率为0.5，增 加或减少20％的概率分别为0.3和0.2。假设投资额不变， 其他因素的影响忽略不计，试计算该项目净现值的期望值 以及净现值不小于0的概率。
等于1； （4）分别求出各种风险因素发生变化时，方案净现金流量各状态发生
的概率和相应状态下的净现值NPV(j)；
（5）求方案净现值的期望值（均值）E（NPV）；
（6）求出方案净现值非负的累计概率；
敏感性分析是指从众多不确定性因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素
敏感性分析是指从众多不确定性因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，并分析、测算其对项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险能力的一种不确定性分析方法。
敏感分析应用广泛，主要是在求得某个模型的最优解后，研究模型中某个或若干个参数允许变化到多大，仍能使原最优解的条件保持不变，或者当参数变化超过允许范围，与那最优解已不能保持最优性时，提供一套简洁的计算方法，重新求解最优解。
在本量利关系的敏感分析中,主要包括两个部分
1、研究分析有关参数发生多大变化时盈利转为亏损。
基本方程式：销量*（单价-单位变动成本）-固定成本=0
每次令一个参数为变量，其他为常量。
2、个参数变化对利润变化的影响程度。
主要采用敏感系数计量。
敏感系数=目标值变动百分比/参量值变动百分比。
例如计算利润对单价的敏感度
假设单价变动20%，利润为r，单价为s，单位变动成本为c，销量为q，固定成本为f。
单价变动前
r1=q*(s-c)-f
单价变动后
r2=q*[s*(1+20%)-c]-f
则利润对单价的敏感系数=（r2/r1）/20%
表示的含义是单价变动1%，利润变动变动多少个百分点
在工作中，为了让你的分析报告更好看或者内容充实，有时候还可以附上敏感分析表和敏感分析表。
所谓敏感分析表，就是假定单价、单位变动成本、销量、固定成本上下浮动0、5%、10%、15%、20%（这些间距可以自由设定）时，利润的绝对额是多少。
弥补敏感系数只能反映利润随项目变化而变化的相对量的缺陷。
而敏感分析图则连续表示变量间的关系，绘制时，参照敏感分析表的数据绘出点，然后连线即可。
企业项目投资的财务与敏感性分析
企业项目投资的财务与敏感性分析
财务与敏感性分析是企业项目投资决策过程中不可或缺的一部分。
该分析能够帮助企业评估投资项目的可行性，预测项目的盈利能力和风险，并提供决策者针对不同变量的敏感性情况下作出更加明智的决策。
财务分析首先需要对项目的现金流量进行评估。
现金流量是评估企业项目投资的关键指标，它能够反映项目的经济效益和现金盈余情况。
财务分析中的关键概念包括净现值（NPV）、内部收益率（IRR）、投资回收期（PI）和财务敏感性。
净现值是将项目未来现金流量折现至当前值后，减去投资成本得到的结果。
净现值大于零意味着项目具有盈利能力，而净现值小于零则意味着项目不具备投资价值。
内部收益率是能够使项目净现值等于零的折现率。
投资回收期是指项目投资成本能够回收的时间。
通过对这些指标的分析，企业可以评估投资项目的风险和回报。
敏感性分析是在财务分析的基础上，对不同变量进行计算和评估，以分析项目对这些变量的敏感性。
敏感性分析可以帮助企业预测投资项目在不同环境下的影响和风险，进而指导企业在决策过程中作出更加合理的选择。
对于财务敏感性分析，常用的方法有估计项目的财务模型，并对其中的关键变量进行变动。
例如，可以对项目成本、销售价格、市场需求等因素进行调整，以评估其对项目的影响。
此外，还可以进行场景分析，将项目的财务模型应用于多种情况下，并对每种情况的结果进行比较。
通过敏感性分析，企业可以深入了解项目的潜在风险和回报，减少不确定性带来的影响。
在进行财务与敏感性分析时，企业要关注以下几个方面：。
敏感性分析是投资项目的经济评价中常用的一种研究不确定性的方法
敏感性分析是投资项目的经济评价中常用的一种研究不确定性的方法。
它在确定性分析的基础上，进一步分析不确定性因素对投资项目的最终经济效果指标的影响及影响程度。
敏感性因素一般可选择主要参数（如销售收入、经营成本、生产能力、初始投资、寿命期、建设期、达产期等）进行分析。
若某参数的小幅度变化能导致经济效果指标的较大变化，则称此参数为敏感性因素，反之则称其为非敏感性因素。
一、敏感性分析敏感性分析是指从定量分析的角度研究有关因素发生某种变化对某一个或一组关键指标影响程度的一种不确定分析技术。
其实质是通过逐一改变相关变量数值的方法来解释关键指标受这些因素变动影响大小的规律。
二、利润和投资的敏感性分析1．利润的敏感性分析利润的敏感性分析是指专门研究制约利润的有关因素在特定条件下发生变化时对利润所产生影响的一种敏感性的分析方法。
进行利润敏感性分析的主要目的是计算有关因素的利润灵敏度指标，揭示利润与有关因素之间的相对关系，并利用灵敏度指标进行利润预测。
编辑本段公式利润灵敏度指标的计算公式为：任意第I个因素的利润灵敏度指标＝该因素的中间变量基数÷利润基数×100%需要注意的是，单价的中间变量是销售收入，单位变动成本的中间变量是变动成本总额，销售量的中间变量是贡献边际，固定成本的中间变量就是固定成本本身。
编辑本段规律利润灵敏度指标的排列有如下的规律：（1）单价的灵敏度指标总是最高；（2）销售量的灵敏度指标不可能最低；（3）单价的灵敏度指标与单位变动成本的灵敏度指标之差等于销售量的灵敏度指标；（4）销售量的灵敏度指标与固定成本的灵敏度指标之差等于1％。
2．投资的敏感性分析投资的敏感性分析就是通过分析预测有关因素对净现值和内部收益率等主要经济评价指标的影响程度的一种敏感性分析方法。
投资敏感性分析的主要目的是揭示有关因素变动对投资决策评价指标的影响程度，从而确定敏感因素，抓住主要矛盾。
进行投资敏感性分析，一般包括两个方面：一是分别计算有关因素变动对净现值和内部收益率的影响程度；二是计算有关因素的变动极限。
投资项目敏感性分析
3.特点优点：计算过程简单，也易于理解。
缺点：（1）在进行敏感性分析时，只允许一个变量发生变动，而假设其他变量保持不变。
（2）没有给出每一个数值发生的可能性。
【提示】差量分析法的应用设参量变动为未知数X，计算差量现金流量增加的净现值=差量现金流量的现值（1）最大最小法：令差量现金流量的现值=-基准净现值，求出未知数X临界值=参量原基准值+X（2）敏感程度法敏感系数=注意联动因素影响现金流【手写版】①销量敏感分析设销量变动为X差量现金流量=X×单价×（1-T）-X×变动成本×（1-T）②营运资本敏感分析③固定资产投资敏感分析【例题•2016•综合题】甲公司是一家制造业上市公司，主营业务是易拉罐的生产和销售。
为进一步满足市场需求，公司准备新增一条智能化易拉罐生产线。
目前，正在进行该项目的可行性研究。
相关资料如下：（1）该项目如果可行，拟在2016年12月31日开始投资建设生产线，预计建设期1年，即项目将在2017年12月31日建设完成，2018年1月1日投资使用，该生产线预计购置成本4000万元，项目预期持续3年，按税法规定，该生产线折旧年限4年，残值率5%。
按直线法计提折旧，预计2020年12月31日项目结束时该生产线变现价值1800万元。
（2）公司有一闲置厂房拟对外出租，每年租金60万元，在出租年度的上年年末收取。
该厂房可用于安装该生产线，安装期间及投资后，该厂房均无法对外出租。
（3）该项目预计2018年生产并销售12000万罐，产销量以后每年按5%增长，预计易拉罐单位售价0.5元，单位变动制造成本0.3元，每年付现销售和管理费用占销售收入的10%，2018年、2019年、2020年每年固定付现成本分别为200万元、250万元、300万元。
（4）该项目预计营运资本占销售收入的20%，垫支的营运资本在运营年度的上年年末投入，在项目结束时全部收回。
（5）为筹资所需资金，该项目拟通过发行债券和留存收益进行筹资，发行期限5年、面值1000元，票面利率6%的债券，每年末付息一次，发行价格960元。