洛阳市房地产市场调研报告

二、市场概况
➢住宅市场分析
量价对比：2015年上半年全市商品住宅成交132.79万㎡，成交均价4706元/㎡，环比下降3.97%，连续 两年呈现单边小幅下跌走势。
二、市场概况
➢住宅市场分析
存量走势：截止2015年6月底全市商品住宅库存量为443万㎡，整体呈现逐年攀升态势，目前化周期约为 17个月，存在一定压力。
二、市场概况
➢住宅市场分析
量价分布：2015年上半年商品住宅成交，主力单价段为4000（以下）-6000元/㎡的二/三房，主力总价 段为40-60万的二房及50-70万的三房产品。
二、市场概况
➢商业市场分析
供求对比：2015年上半年商业市场新增供应16.76万㎡，较去年同期下降42.35%，环比下降53.35%； 全市商业成交4.01万㎡，延续下降态势，环比下降38.12%，近两年均价波动较小。
办公市场新增供应大，2014-2015年办公产品出现量价齐跌，成交面积和成交金额更是跌幅约 50%，办公产品存量极大，整体呈现供过于求局面，去化速度极慢；
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洛阳城市现阶段主要向南发展，未来向东沿河两侧发展趋势明显。
洛阳地处中原腹地，距离郑州、西安两省会城市较近，有郑西高铁相通，另有陇海线过境，航空客流 量一般，城市辐射能力基本为周边地市，对外交通连接方式主要依靠陆路交通。
二、市场概况
二、市场概况
➢库存情况分析
库存分析：截至2015 年上半年，洛阳商品房整体库存量已达到850.7万㎡，消化周期约34个月；长周期 看，洛阳市场土地供应量充足，需5-6年消化周期。
一、城市概况
➢城市经济概况
城市GDP：2014年，洛阳市全年生产总值3284.57亿元（河南省内排名第2），比上年增长9.0%。人 均生产总值达到4.92万元。
按常住人口667.8万计算，人均 生产总值达到4.92万元。三产业 结构为7.5：56.2：36.3，三产 业对经济增长的贡献率分别为 3.1%、67.6%和29.3%。
2015上半 年
16.76 4.01 6.1 1.52
商业方面。戒指2015年上半年，商业 供应量、成交量、签约金额均同比下跌， 成交均价小幅上涨，与住宅产品趋势基本 一致。 截至到2015年6月份，商业库存达 316万方，按历史年份最快的月均去化速 度2万平方米/月计算，去化周期约158个 月，存量去化风险极大。
一、城市概况
➢城市经济概况
交通辐射：对外交通中高铁为区域一亮点，拥有郑西高铁洛阳龙门站，为商务、旅游和生活出行提供了 便利，另有老火车站（客运）、洛阳西站（货运）和洛阳北站。
洛阳距离郑州110km，距离西安320km，连接两省郑西高铁，从洛阳至郑州约40分钟，至西安一个半 小时，另有陇海线贯通，洛阳机场年客流量约70万人次，对外交通便利；2014年年末，洛阳市机动车保有量 已超过105万辆，户均约1辆。其中汽车67.3万辆，小型汽车52.1万辆。
一、城市概况
➢城市经济概况
支柱产业及代表企业：洛阳市第二产业为经济支柱，工业发达，拥有装备制造、能源电力、石油 化工、新材料、硅光伏及光电等“五大优势支柱产业”。
➢知名企业包括：沃德福、国 机重工、中信重工、一拖集 团、中石化、中钢、中铁、中 航光电、普莱柯生物工程等。
➢洛阳市旅游资源丰富，牡丹国 际文化节、白马寺、龙门石窟 等文化旅游名片，2014年全市 共接待游客9470万人次。
一、城市概况
➢城市经济概况
人口情况：2014年末户籍总人口667.8万人，居全省第六，人均可支配收入26974元，其中市区人口 195.52万人，洛阳市人口趋于外流向，市区仍对人口形成一定吸附力，城镇化尚有潜力。
年末全市常住总人口667.80万人，其中城 镇人口340.24万人，城镇化率达50.95%， 低于全国平均城镇化率54.77% ；市区常住 人口数量排前三的分别是涧西区、洛龙区、 西工区； 2014年，洛阳市全年城镇居民人均可支配 收入26974元，比上年增长8.7%，扣除价 格因素，实际增长6.6%；城镇居民人均消 费支出18380元，增长15.1%。
一、城市概况
➢城市经济概况
城市定位：立足豫西地区，与郑州共同建设河南省双核中心，洛阳城市现阶段主要向南发展，未 来向东沿河两侧发展趋势明显。
洛阳过去十年造城主要以洛龙新区开发为 主，市政店的搬迁、高铁站的设立，都对 新区产生极大的拉动作用； 中部的西工区、老城区城市规划思路以旧 城、旧厂改造和产业转型升级为主，而东 西两翼的涧西区、瀍河回族区则将近郊土 地进一步纳入城市范围，扩大城区范围； 城市新批复的总体规划将偃师市纳入到洛 阳城市总体规划，洛阳东伊河两岸的伊滨 新区正处于偃师市和洛阳现主城区之间， 属于规划城乡一体化示范区范畴，未来发 展政策优势明显。
一、城市概况
➢城市经济概况
产业结构：2014年洛阳市全年生产总值3284.57亿元，第二产业为主导的城市，经济增长主要依赖工业 的贡献，第三产业未来拥有较大成长空间。
2014年全年全社会固定资产投 资3026.5亿元（其中，房地产开 发投资302.6亿元），比上年增 长17.8%； 第一产业投资185.1亿元，增 长57.1%； 第二产业投资1412.2亿元， 增长18.7%，其中巟业投资 1411.5亿元，增长19.0%； 第三产业投资1383.7亿元， 增长14.3%。
二、市场概况
➢办公市场分析
供求对比：2015年上半年办公市场新增供应31.87万㎡，较去年同期上涨35.66%，环比大幅上 207.34%；全市办公成交2.48万㎡，环比下降34.76%，整体呈现供过于求局面。
二、市场概况
➢市场概况总结
整体库存高企，洛阳商品房整体库存量已达到 850.7 万㎡,消化周期约34个月；长周期看，洛阳市场 土地供应量充足，需5-6年消化周期，其中商业及办公供过于求，去化周期较长；
二、市场概况
➢土地市场分析
土地供应：2015年上半年全市土地供应31宗，总建筑面积411.45万㎡，较去年同期上涨68.91%，环比 下降40.64%，供应主要来自高新区。
1-6月供应土地建筑面积为411.15万㎡，环比下降40.64%，占地面积145.80万㎡。 1-6月供应31宗土地，其中高新区11宗、西巟区7宗、洛龙区6宗、涧西区4宗、瀍河区3宗、老城区1宗。
洛阳市房地产市场 调研报告
二〇一五年十月
目录
一、城市概况 二、市场分析 三、
一、城市概况
一、城市概况
➢城市经济概况
行政区划：洛阳市为河南地级市，是中国历史文化名城，中部重要工业城市，被誉为“千年帝都，牡丹 花城”，郑西高铁经过洛阳，对外交通便利。辖6区8县1市，建成区面积170平方公里。
洛阳市辖6区8县1市（分别为涧西区、西 宫区、老城区、瀍河回族区、洛龙区、吉 利区、孙津县、新安县、宜阳县、伊川县 、洛宁县、嵩县、栾川县、汝阳县和偃师 市）、1个洛阳新区、1个洛阳国家高新技 术开发区、1个国家洛阳经济技术开发区 和2个省级开发区。市区面积694平方公里 ，建成区面积170平方公里。
二、市场概况
➢住宅市场分析
区域供求：2015年上半年全市住宅市场供应、成交均主要来自洛龙区，其中瀍河、西工两区呈现阶段性 供不应求的局面，各区域价格分化较为明显。
二、市场概况
➢住宅市场分析
区域占比：从近年各区域成交占比可以看出，洛龙区占据全市主要市场份额，但其市场占有率正逐步降 低。
二、市场概况
二、市场概况
➢土地市场分析
土地供应明细（上）：
二、市场概况
➢土地市场分析
土地供应明细（下）：
二、市场概况
➢土地市场分析
土地成交：2015年上半年全市土地成交20宗，总建筑面积296.76万㎡，较去年同期上涨75.94%，环比 下降38.14%，成交主要来自西工区。
1-6成交土地建筑面积为296.76万㎡，环比下降38.14%，占地万95.38㎡。 1-6成交20宗土地，其中西巟区7宗、高新区4宗、涧西区4宗、瀍河区2宗、积段成交占比可以看出，90-120及120-140㎡面积段为市场主力产品，其中70㎡ 以下产品占比最小。
二、市场概况
➢住宅市场分析
供求分布：2015年上半年商品住宅供应13398套，主要来自80-100㎡二房及120-140㎡三房产品的大量 入市；全市成交11744套，集中为80-100㎡二房及100-150㎡三房产品。
截止2015年6月底全市商品住宅库存量为443万㎡，整体呈现逐年攀升态势，目前去化周期约为 17 个月，成交均价4706元/㎡，连续两年呈现单边小幅下跌走势，承压较大；
商业市场延续下降态势，近两年均价波动较小，价格维持在1.2万至1.4万；截至到2015年6月份，商 业库存达316万方，按历史年份最快的月均去化速度2万平方米/月计算，去化周期约158个月，存量去化 风险极大；
0 2010
供应面积（万㎡） 签约面积（万㎡） 签约金额（亿元） 签约均价（万元/㎡）
23.19 11.63
8.8 0.75
2011
34.66 12.78 12.27 0.96
2012
49.83 16.56 18.2 1.10
2013
57.98 21.14 25.8 1.22
2014
65.02 18.35 25.9 1.41
二、市场概况
➢商业市场分析
供求对比：2015年上半年商业市场新增供应16.76万㎡，较去年同期下降42.35%，环比下降53.35%； 全市商业成交4.01万㎡，延续下降态势，环比下降38.12%，近两年均价波动较小。
2010-2015上半年洛阳商业市场供销价格走势
70 60 50 40 30 20 10
二、市场概况
➢土地市场分析
土地成交明细（上）：
二、市场概况