楼盘开盘前准备工作图文稿
万科开盘标准流程图
万科开盘标准流程房地产开盘主要实现以下目的：营造市场关注，制造热销氛围，达到短期促销；加深老业主及其亲友对项目的美好印象，通过口碑传播楼盘形象，形成扩散效应，加大市场影响力；继续巩固项目的市场形象，实现价格支撑。
一、开盘前相关筹备事项1.开盘前提条件（1）销售法律手续完备；（2）工程形象良好；（3）现场包装到位；（4）宣传资料齐备；（5）销售资料齐备。
2.准备事项（1）确定开盘形式（包括时间）；（2）明确通知方式、时间和口径；（3）确定选房地点；（4）制定开盘流程、做好物料及人员的具体安排；（5）确定协助开盘的人员，并通知落实（同时落实人员的宿食问题）；（6）现场包装和物料；（7）代理商和发展商的分工细化；（8）清楚开发商销控单位情况；（9）确定选房礼品。
3.开盘的主要形式（1）抽签VS排队抽签：蓄客量多/客户意向度把握不明确/较公平公正；（2）认筹定顺序VS开盘定顺序筹定顺序：提前对客户意向度进行把握。
（3）注意事项注意通知时间的把控，避免制造排队现象，避免形成客户间不公平的心理；对提前销控做好“托”的工作。
4.开盘流程图5.人员安排(1)项目经理或策划提前通知工作和支援人员彩排的时间，彩排时工作人员和支援人员必须到场；(2)每一环节一定安排有经验的为负责人（即组长），负责人对细节监控，对每一位自己岗位人员进行讲解培训，每一环节的对接必须清楚如何操作（即前面环节按什么凭据进入下一环节）；(3)提前设置危机处理小组。
二、各区域现场把控要点1.签到区由于华府是提前认筹确定了顺序号，因此开盘签到只是为了确定客户的到场情况。
时间：一般从8：30开始进行，9：30结束，开始选房；（根据客户量情况有些许变动）。
签到方式：先打印好认筹时的客户，进行确认签到；（提高核对的速度）。
岗位工作职责：核对客户优惠登记表，派发资料，及时统计签到人数，上报负责人。
应领取的资料：《置业指南》（包括装修标准等合同文件，让客户在休息时间可提前翻阅）、《购房须知》（告知客户一次性或按揭的相关手续办理）、《购房卡》（用于选房时确定房号销控信息，同时可用于完善客户基本资料）。
某楼盘开盘策划方案ppt(共28页)
第一等候区及关卡2
重点部署：第一等候区及关卡2 要求： 1、检验客户身份证、选房顺
序号；根据第二等候区情况， 机动做好第一等候区向第二等 待区的客户放行工作 2、保安1名：协助梳理队伍， 安排有序等候
第二等候区及关卡3
重点部署：第二等候区及关卡3 要求： 1、检验客户身份证、选房顺
1，LED背景采用室内高清屏，整 个背景尺寸为5.5*3米，LED屏幕 尺寸5*3米。 2，周边采用木质结构包装，主题 文字为亚克力雕刻字，两侧花纹 为写真贴面。
香醍漫步开盘
PART2:场内部分
香醍漫步开盘—室内整体布置及动线
重点部署：
换卡区 第一等候区 第二等候区 缓冲区 选房区 认购区 盖章区 离场通道
1、核对客户身份证、诚意金协议， 同时具备方可进入广场摇号等 候区，出去的客户再次进入必 须再次核对身份；
2、原则上每组家庭最多进入2人， 不可带朋友等进入现场
3、同行、媒体等非客户不能进入；
资格核查
香醍漫步开盘—广场下等候区
重点部署：广场下等候区
要求：
1、公示板包括：摇号规则、选房 须知、定房流程、签约须知、 优惠政策+摇号顺序公示1块
区
公 等候区
示 板
香醍漫步开盘—广场上等候区
重点部署：广场上等候区 要求： 1、公示板包括：摇号规则、选房
须知、定房流程、签约须知、 优惠政策+摇号顺序公示2块 2、摇号区工作人员3名，保安2名； 3、等候区2名保安（负责现场秩序 以及公示板的维护）； 特别注意： 1、活动当天确保电源不能跳闸 2、若摇号系统出现问题，必须第 一时间切断电源；（薛庆、蒋 龙与活动公司做好沟通）
开盘筹备及销售执行报告(ppt 46页)
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不同物业价格确定基准
明星产品
现金牛产品 标杆产品 现金牛产品 现金牛产品 明星产品 明星产品 现金牛产品 明星产品 标杆产品 现金牛产品 现金牛产品 明星产品 标杆产品
价格比率（其它物 业类型/TH）
1：1.67
1：1.76 ----------
1：1.83 1：1.76 1：1.5 ---------1：1.88 1：1.68 ---------1：1.89 1：1.42 1：1.21 ----------
均价（元/㎡） 11000 12000
总价（万元） 250-260 270-300
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BCG矩阵法
项目有多种产品组合，每一种的市场竞争性各 有不同，应对每一种产品分别进行定价，同时 为实现项目目标，考虑一个最有利的价格组合 适用于较大规模、多种产品组合的项目
15%
645
在不考虑项目溢价因子的情况下，项目的比准价格为：
——4824.65元/平方米——
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客户分析法
投资者关注投资收益 率。因此对价格非常敏 感，一旦价格超过预期 时，便放弃购买；首置 客户关注月供与租金比 值关系，此类客户需要 进行测算； 当客户购买意向及价 格意向非常清楚时，对 客户意向的分析直接指 导价格生成。
波士顿矩阵
明星
问题
高 STAR
。 现 牛 金
QUESTION 瘦狗
CASHCOW
DOG
高
相对市场份额
房地产开盘前准备工作PPT(共27页)
不能坐等发展商向我们提供市政方面的 信息要靠我们自己收集整理更具内涵的 市政信息
要了解全国及深圳地区经济发展走势和 特点
要了解金融常识
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人员的奖罚
➢ 奖罚一定要有 ➢ 对团队有贡献者，奖 ➢ 越权、违纪者，一定要处罚
如果因为能成单便不予处罚， 只能使其滋长恶习，危害团队。
计算、 流程说明等售楼资讯） ➢ 值班：卫生监控、考勤、样板房维护
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人员培训与考核 Ⅰ
特别提示
培训目的一定要 明确，市调和跑 盘在此前应已完 成，本阶段的培 训就是针对销售 进行的，是开盘 前的总动员。
➢ 200问培训 ➢ 特色、主卖点专题培训 （如平面户型比较） ➢ 突破点培训
要将最能打动客户的突破点总结出 来，以呼应和落实广告效果
•
29、人生就像一道漫长的阶梯，任何人 也无法 逆向而 行，只 能在急 促而繁 忙的进 程中， 偶尔转 过头来 ，回望 自己留 下的蹒 跚脚印 。
•
30、时间，带不走真正的朋友；岁月， 留不住 虚幻的 拥有。 时光转 换，体 会到缘 分善变 ；平淡 无语， 感受了 人情冷 暖。有 心的人 ，不管 你在与 不在， 都会惦 念；无 心的情 ，无论 你好与 不好， 只是漠 然。走 过一段 路，总 能有一 次领悟 ；经历 一些事 ，才能 看清一 些人。
主，我们则提出原则、把握风格 ➢ 注意样板房各房间的标识是否体现了功
能特征
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客厅 卧室
厨房
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四、房号管理
➢ 售前一定全体统一（书面） ➢ 整层保留、交叉保留、自然保留 ➢ 对外有统一的售价与房源结合的资料 ➢ 每天都要关注
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五、促销手段（1）
楼盘开盘前准备工作
楼盘开盘前准备工作第一篇：楼盘开盘前准备工作[分享]楼盘开盘前准备工作大暴光（甲方工作）开盘前筹备工作专案经理在代理项目确认，并鉴订代理合同后，开始着手案前筹备工作，在公司与发展商的配合下完成，通过工作进度表控制整体进程。
筹备时间视代理项目情况而定，一般为30－45天。
一．建筑设计部分：1.蓝图：指工程蓝图，包括小区规划图，单体平面立图，蓝图由发展商直接提供，需准备三套，一套提供模型公司制作模型，一套提供广告公司制作效果图，一套留于售楼现场，用于案前产品分析或提供给购房客户查看数据。
2.管线图：指套内管线配置图，主要提供给客户入户装修时使用，由发展商提供。
3.墨线图：该图无任何数据，仅有平面框架结构由发展商提供，主要用于两方面：一方面提供企划部用于制作套内家具配置图，另一方面直接作为合同附件放入购房合同内。
4.扩初方案：由发展商提供，销售部根据扩初方案直接获取代理项目基本资料。
5.基本材料：由发展商直接提供，或由扩初方案中取得，需发展商签字确认后，方可生效。
6.建材设备：由发展商直接提供，或由扩初方案中取得，由发展商直接提供，或由扩初方案中取得，并作为合同附件放入购房合同内。
7.物业管理公约：由发展商指定物业公司提供，需发展商签字确认后，方可生效。
并作为合同附件放入购房合同内。
8.预售证：由发展商提供，并作为销售资料放入销售员的销售夹中。
9.发展商证明资料：由发展商提供，并作为销售资料放入销售员的销售夹中。
二．企划设计部分：1.售楼处平面布置方案：由企划部提供，并由发展商签字确认后，组织人员施工，由企划部与销售部共同对施工过程进行监督。
2.案名与LOGO：通过分析发展商提供的产品资料，由企划部与销售部共同参与案前头脑风暴会议，挖掘产品优缺点，提炼广告总精神，由此产生个案推广名和LOGO，并由企划部负责平面创意。
3.名片和胸卡：由销售部提供专案组人员名单，企划部负责制作，名片制作需待电话号码确认后方可实施，名片一般为每人两盒，并备有两盒空白名片。
翰林府第12[1].12开盘流程示意图
![翰林府第12[1].12开盘流程示意图](https://img.taocdn.com/s3/m/f229ddf67c1cfad6195fa7c7.png)
开盘流程示意图剪彩台开盘具体安排及流程活动目的：1．聚集人气由于周边住户相对较少，人气不够。
通过举办现场活动，吸引人们前往，增加人气，凝聚财气。
2．制造项目开盘的轰动效应，扩大项目知名度当前辉县楼市竞争激烈，各发展商无不奇招迭出，以求得开盘人气鼎盛和轰动效应。
本次活动由新闻媒体关注，便于新闻炒作。
形成口碑效应；一、工作步骤： 1.舞狮、剪彩、古筝演奏 2.客户入场 3.签订房源认购书 4.财务室交款。
注意事项： 1.现场秩序及安全措施。
2.客户等候区的秩序及服务。
3.签订房源认购书时的时间控制。
4.交款现场的安全措施。
二、活动流程：7：30 全部人员入场（早会、打扫卫生）8：20—8:50 鞭炮响，舞狮表演开始(敲锣打鼓)8：50—9:00 领导嘉宾剪彩(鞭炮礼花)9：00—9:05 客户进入现场入座9：00 古筝表演开始9：10 选房签约三、人员安排：保安5名,负责治安(穿制服)一人放鞭炮，四人在领导讲话结束时放手礼花， 3-4人负责内场秩序；礼仪4名(佩戴绶带)剪彩和场内礼仪主持人1名(主持剪彩与喊销控)沙盘接待2名（对新客户讲解留电）1名画销控；从华艺星城借调销售人员6名，负责签约收款人员2名：保证安全和无误的填写收据和收款；外场负责人：开盘流程和各位置时间的掌控及现场氛围和秩序；财务室负责人：财务室客户的控制和秩序；发放《收入证明》回收VIP卡、收据和协议书。
四、暖场活动㈠舞狮表演：人员数量：8人狮子数量：1对（2个）配比人员：敲锣1人、敲鼓1人、打钵1人，舞狮4人，绣球1人狮子口中吐出贺联㈡剪彩仪式：人员数量：4名（郭总及邀约嘉宾：最好为市政府、建委、房管局领导）时间设定：10分钟配合事项：⑴剪彩仪式时，4名礼仪小姐拉开剪彩红绸，列队分别站在剪彩嘉宾旁。
⑵剪彩仪式时，同时放礼花和鞭炮。
㈢古筝演奏、一次演奏两首，休息15分钟；休息中播放音乐；㈣共城时讯、电视台跟踪报导，活动后出报纸报导。
房地产开盘前准备工作以统一销讲注意事项和执行要(PPT 91张)
上报内容包括：
2.2.1区域市场调研分析； 2.2.2销售方案、推盘策略及推盘重点； 2.2.3销售价格体系 ； 2.2.4销售进度计划、销售回款计划 。
（二）营销策划
2. 本阶段重点工作
2.2.1区域市场调研分析 内容：市场供应量/竞争楼盘价格情况（楼层差、朝向差、付款方
式优惠额度）/区域市场折扣习惯
（二）营销策划
2. 本阶段重点工作
2.2.3销售价格体系及策略 内容包括：
开盘入市价格
后续价格策略 不同开盘局面的价格控制预案 详细价格单 付款方式 优惠方案等
（二）营销策划
2. 本阶段重点工作
要点： 按照决策文件整盘价格，根据销售进度的规划、市场情况等 确定开盘销售均价； 根据付款方式、一般折扣、特例折扣，合理计算出平均折扣 率，包含在开盘价格内制定出开盘销售表价； 折扣要考虑充分，并符合当地市场习惯。 价格体系制定要合理，确保均匀去化（考虑楼座差、楼层差 、户型差、面积差、景观差、朝向差等多种因素，考虑首付 、月供、契税等因素）。 定金收取标准以及认购后签约回款时间要求。 （制度P417）
制度P409
（一）关于产品
2. 本阶段重点工作
2.1 产品优化 在前期销售实践中反映出的产品缺陷和问题要及时反馈到技 术部门，尽快调整，要避免正式销售后对产品进行修改。这 在开盘前尤为重要。
营销部积极参与项目中与销售物业相关的公共区域、商业部
分、景观、地下车库等方案的讨论中，减少商业对销售物业 不必要的影响，这属于持续改进工作。
要点：摸清市场供应量，价格情况，客户对折扣的接受习惯，有针 对性的制定本项目的价格和推盘策略（领涨、跟随；低开高 走、平开高走；分批次、分期）
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开盘前筹备工作
专案经理在代理项目确认，并鉴订代理合同后，开始着手案前筹备工作，在公司与发展商的配合下完成，通过工作进度表控制整体进程。
筹备时间视代理项目情况而定，一般为30－45天。
一．建筑设计部分：
1.
蓝图：指工程蓝图，包括小区规划图，单体平面立图，蓝图由发展商直接提供，需准备三套，一套提供模型公司制作模型，一套提供广告公司制作效果图，一套留于售楼现场，用于案前产品分析或提供给购房客户查看数据。
2.
管线图：指套内管线配置图，主要提供给客户入户装修时使用，由发展商提供。
3.
墨线图：该图无任何数据，仅有平面框架结构由发展商提供，主要用于两方面：一方面提供企划部用于制作套内家具配置图，另一方面直接作为合同附件放入购房合同内。
4.
扩初方案：由发展商提供，销售部根据扩初方案直接获取代理项目基本资料。
5.
基本材料：由发展商直接提供，或由扩初方案中取得，需发展商签字确认后，方可生效。
6.
建材设备：由发展商直接提供，或由扩初方案中取得，由发展商直接提供，或由扩初方案中取得，并作为合同附件放入购房合同内。
7.
物业管理公约：由发展商指定物业公司提供，需发展商签字确认后，方可生效。
并作为合同附件放入购房合同内。
8.
预售证：由发展商提供，并作为销售资料放入销售员的销售夹中。
9.发展商证明资料：由发展商提供，并作为销售资料放入销售员的销售夹中。
二．企划设计部分：
1.
售楼处平面布置方案：由企划部提供，并由发展商签字确认后，组织人员施工，由企划部与销售部共同对施工过程进行监督。
2.
案名与LOGO：通过分析发展商提供的产品资料，由企划部与销售部共同参与案前头脑风暴会议，挖掘产品优缺点，提炼广告总精神，由此产生个案推广名和LOGO，并由企划部负责平面创意。
3.
名片和胸卡：由销售部提供专案组人员名单，企划部负责制作，名片制作需待电话号码确认后方可实施，名片一般为每人两盒，并备有两盒空白名片。
4.
横幅、引导旗、块幅：由企划部负责创意、设计、制作，企划部与销售部共同制定发布周期与发布地点，并由企划部负责实施。
（制作需以确认电话号码为前提条件。
）
5.
套内家具配置图：由销售部提供销售的实际需要，提供合理的家具配置方案，企划部负责创意制作，并提供一套完整的户型家具配置彩图给销售部，放入销售员的销售夹中作为销售资料使用。
6.
单片、海报、楼书：根据代理项目情况不同，有选择地制作，并由企划部与销售部共同商定制作形式与内容。
（制作以效果图完成和电话号码确认为前提）
7.
NP稿：由企划部根据广告总精神和主推卖点，制作报纸系列稿，由企划部与销售部共同探讨，确定媒体投放频率与投放时间。
8.
现场看板：企划部负责设计制作，由企划部与销售部共同商定看板数量与内容。
9.
精神堡垒：作为楼盘的精神象征，安放于售楼处屋顶或门前，由企划部负责设计并制作。
10.灯箱：主要内容为小区整体效果图或单体局部效果图，由企划部负责设计并制作。
三．现场表现部分：
1.
售楼处选址：售楼处地址的选择要考虑人流量，进出动线的合理性，车辆的停放等问题。
2.
销控台：销控台的位置布置，使专案经理对销售现场的视线无盲区，能够密切注意销售现场的情况变化，及时作出反应。
3.
销售桌椅：视售楼处的大小决定销售桌椅的多少，一般一张桌子配四张椅子为佳。
4.
电器：包括空调、饮水机、音响、复印机、传真机、点钞机、电脑、打印机等。
5.
电话：在售楼处装修的同时，预埋电话线，并在开盘前三天，确保电话通畅，如有问题，及时修理。
6.室内绿化：通过绿化公司租赁。
四．现场管理部分：
1.
人员培训：在代理项目确认后，确定专案组人员名单，并通过基础培训和专业培训两大块培训对人员进行淘汰，择优录用。
2.
销售讲习：分为七个部分
1) 市场篇：
区域概述（包括历史沿革，区域特性分析对区域有综合的定位和评判）& #61656;
商业配置 
通过扫街取得资料
公建配置
通过扫街取得资料
道路交通
市政动态
2）产品篇
 小区规划（附小区平面图）
小区基本资料?发展商
承建商
设计单位、人
小区占地面积
小区建筑面积
住宅建筑面积
商场建筑面积绿化率
得房率
容积率
建蔽率
车位
售楼处地址
预售许可证号码。