2019年深圳商圈及各大购物中心市场研究分析报告
深圳市商业市场深度调研报告上摘要
主要商业项目分析
主要商业项目分析
主要商业项目分析
项目经营特色
主要商业项目分析 海岸城购物中心
主要商业项目分析
主要商业项目分析
主要商
业项目分析
项目经营特色
主要商业项目分析 天利名城购物中心
主要商业项目分析
心（未来5~10年）商业50万㎡
前海中心（未来5~20年）超级商业中心90万㎡
南山商业文化中心商圈
华侨城—红树湾商圈
蛇口商圈（未来5~20年）新海上世界、太子湾
后海金融区（未来5~10年）商业面积120万㎡
福田CBD中心区商圈
深南大道中商圈
罗湖金三角商圈
深圳大型购物中心未来供应体量及分布区域
20世纪80年代—90年代初
20世纪90年代中后期
20世纪90年代末至21世纪初期
第三次扩张？
在深圳近25年的商业发展过程中，从20个世纪80年代崛起的人民南商圈到90年代叱咤风云的东门商圈、华强北商圈，再到今日的深圳国际滨海商圈——南山商业文化中心区商圈深圳市商圈一路向西推进成为一个非常明显的特征
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主要商业项目分析
主要
商业项目分析
主要
商业项目分析
主要商业项目分析
项目经营特色
主要商业项目分析 花园城购物中心
主要商业项目分析
主要商业项目分析
主要商业项目分析
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主要商业项目分析
项目经营特色突破传统商业模式：宝能·all city是一个全新体验型商业综合体，其以“灵感打动生活”为主旨，打造中国南部地区最具人文、艺术、国际化时尚体验场地。依托宝能太古城庞大的建筑群、“动感、韵律”的海洋文化特色、地上地下双层连廊互通南北两区、两个下沉式广场与地铁2号线“海月站”无缝对接、片区内井字型交通网络、3000个超大规模的停车位……与传统商业相比，宝能·all city释放出更多缤纷色彩和海洋气息，构建出的是富有韵律、动感的都市时尚生活空间，盛放无数童真童趣的Children care，4万平方米的公共艺术空间等，都让宝能·all city的一切被注入了独特的个性。人文：心灵艺术乐享湾 ：重新定义新都市人的生活方式，深入人体内在，为品牌植入人文关怀；由注重多元化的业态规划，向注重多层次、深层次的业态体验升级；从时间与空间的跨度，价值与财富的宽度，品质与品位的高度，塑造品牌内在灵魂；艺术：奇遇生活畅想地 ：深圳首个以人文为品牌形象的购物中心，艺术与商业的完美交融，美学与潮流的动态出行，将彻底改写时代对商业的认知。精致与唯美，灵感与生活，抽象与写实，将国际艺术集体迁徙，在深圳湾，在宝能·all city。时尚：都会中心风尚标 ：时尚，是永恒不变的话题，更是宝能·all city赋予城市的新活力。全球最具前沿的风尚主主场，Fast Fashion旗舰店，将年轻、活力、时尚与深圳个性360度深入诠释。倡导最新潮的生活态度，演绎都市乐活族全新动态。
2019年整理年5月深圳商业综合体市场调查资料
2012-05
城市商业综合体市调名录
深圳 益田假日广场 海岸城 中心城 COCO PARK 中信城市广场 地王购物中心 华润万象城
深圳益田假日广场
项目概况
益田假日广场位于深圳著名旅游生态景区华侨城 ，周边30万居民，欢乐谷、世界之窗两大主题公 园每年接纳500万国内外游客。 项目占地3.5万㎡，总建筑面积13.58㎡，由益田 集团开发，融合国际购物、环球美食、休闲娱乐等 功能为一体体验式购物中心 。 益田假日广场，以Ole’精品超市、中影益田·假 日影城、全明星滑冰俱乐部、四海一家环球美食等 为主力店代表以及众多品牌旗舰店，创造深圳时尚 魅力所在 。
，也是深圳唯一具有滨海风情特色的购物中心
。
深圳海岸城位于南山商业文化中心区 ，周边居住、商业、商业氛围浓厚， 紧邻滨海大道、南海大道、后海大道 、后海滨路、创业路等南山区的五条 城市主干道 。
海岸城吉祥物
“DiDA”是海岸城的一个文化
符号，它是由落入大海的水滴演 绎出的水精灵。头顶浪花，象征 着大海的勃勃生机；眼光灵动， 流露出海洋的宽容与气度；纯真 烂漫，永远保持着好奇与乐观的 生活态度。
圆形的中庭挑空设计，别致的海 洋生物造型，项目独有吉祥物的 点缀，商场内部洋溢着无处不在 的海洋气息。
主力店
商业业态布局
中心城
中心城广场位于深圳市福田区福华一路3号（大中华西 侧）会展中心地铁站B出口，与市民中心和会展中心同处 一条中轴线。 中心城广场于2007年4月28日正式开业，总建筑面积14 万平方米，为CBD中心区最大的购物中心。 自然生态的建筑风貌，东西两侧绿色景观下沉广场，屋 顶敞开式露天公园，给人以吃喝玩乐一站式购物体验。 中心城广场共五层，分别为L层、UG层、G层及B1、 B2层。
2019年深圳拟开业购物中心31个商业体量达250多万平方米
2019年深圳拟开业购物中心31个商业体量达250多万平方米据赢商网统计，2018年，深圳新开业商业项目15个，新增商业体量约101万㎡。
与此同时，据赢商网数据显示，2019年深圳拟开业商业项目31个，商业体量达250多万平方米，数量和体量较2018年都有所增加。
本文将从商业体量、分布区域、开业时间等方面分析拟开业项目的特点，并盘点2019年行业关注度较高的商业项目。
10万㎡以下的项目仍是主流“小而美”商业更受青睐在2019年深圳拟开业的项目中，以5万㎡以下（含5万㎡）的项目为主，5万㎡以下（含5万㎡）的项目有12个，占38.71%；5-10万㎡（含10万㎡）的项目有11个，占35.48%；10-20万㎡的项目有7个，占22.58%；20万㎡以上（含20万㎡）的项目有1个，占3.23%。
在体验式经济大行其道的环境下，商业项目渐渐不再以“巨无霸”为主导，“小而美”的区域型、社区型商业越来越受欢迎。
10万㎡以下中小体量的商业项目因为招商更灵活、管理更方便、业态更个性化，成为各大开发商、年轻一代消费群体所青睐的对象。
例如，打造中国首家24小时O2O潮圣地的西丽益田假日里，以“运动”为主题的地铁锦荟park等等。
龙岗区仍是开发商关注焦点深圳商业继续“一路向西”据赢商网统计，2019年拟开业的商业项目主要分布的区域为：龙岗区、宝安区、南山区，而罗湖区和光明新区较少，各只有一个项目开业。
其中，龙岗区受商业“一路向西”的影响，近两年来，成为了各大开发商关注的焦点。
在核心商圈的商业已逐渐饱和的深圳，不少开发商开始瞄准土地供应较大、商业配套稀缺的区域，例如位于龙岗区的深圳朗泓龙园大观、深圳荣德space，位于宝安区的深圳勤诚达K+PLAZA等。
其中10万㎡以上商业体量的项目也多集中在这些区域，例如宝安区的宝安大仟里、光明新区的光明大仟里、龙岗区的红星美凯龙深圳平湖泛家居综合体。
随着这些区域的人口激增，大型商业项目的建成能够进一步填补该区域的商业消费空白。
深圳市商业市场深度调研报告(上)课件
随着互联网技术的发展，深圳市 商业市场呈现出线上线下融合的 趋势，线上购物和线下体验相互
补充。
品质化服务
消费者对品质生活的追求使得商业 市场更加注重品质化服务，提供更 加专业、高端的商品和服务。
社区化发展
深圳市商业市场逐渐向社区化发展 ，以社区为中心，提供更加便捷、 贴心的商业服务。
03
消费者需求偏好分析
消费者对商品品质的关注
调查显示，大部分消费者在购物时更关注商品的品质和安全性， 尤其是对于食品、母婴用品等商品。
消费者对价格的敏感度
大部分消费者对价格有一定的敏感度，对于同质化商品，价格成为 消费者选择的重要因素之一。
消费者对品牌的追求
随着消费升级，越来越多的消费者开始追求品牌和个性化，对于品 牌的选择也越来越重视。
06
深圳市商业市场政策法规环境分析
政策法规对商业市场的影响
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
1 2 3
促进商业发展
政策法规的制定和实施，为商业市场提供了规范 和保障，有利于商业活动的正常开展和商业创新 。
优化营商环境
政策法规的完善和调整，能够进一步优化商业市 场的营商环境，降低企业运营成本，提高市场竞 争力。
引导产业升级
政策法规对新兴产业和战略性产业的支持，能够 引导商业市场向高技术、高附加值方向发展，推 动产业升级和转型。
竞争者营销策略分析
国有企业
国有企业注重品牌塑造和市场拓展，通过技术创 新和产业升级提高竞争力。
民营企业
民营企业灵活多变，注重市场调研和消费者需求 分析，采取差异化营销策略。
外资企业
外资企业拥有较强的品牌影响力和技术优势，注 重本土化营销和渠道拓展。
05
深圳商圈调查报告
深圳商业地产市场调查报告一、概况深圳地处广东省南部，珠江口东岸，东临大亚湾和大鹏湾；西濒珠江口和伶仃洋；南边深圳河与香港相联；北部与东莞、惠州两城市接壤。
深圳下辖6个行政区和两个新区：罗湖区、福田区、南山区、盐田区、宝安区、龙岗区、光明新区和坪山新区。
2012年常住深圳人口数量达到1046.74万人，其中非户籍人口778.85万人，。
深圳2011年GDP位列全国第四，地方财政全国第三。
2011年GDP增长10.0%，人均GDP为1.8万美元。
二、交通1、公路运输深圳公路交通发达，可通过高等级公路网方便地到达珠三角各城市。
至2011年底，深圳市长途客运班线覆盖省内各市县，辐射香港、澳门及内地20多个省（自治区、直辖市）。
截至2011年底，全市“快、干、支”三层次公交线网共有公交线路851条，公交车辆15956台，公交中途站9297个，全市公共交通日均客流量突破900万人次；福田、罗湖、南山、盐田500米公交站点已实现全覆盖，宝安、龙岗公交覆盖率达85%。
2、铁路广九（广深）线、京九线、厦深线；火车站:深圳站、深圳北站、深圳西站、深圳东站（原布吉火车站）等。
贯穿中国大陆的两条主要铁路干线—京广线和京九线在深圳交汇，有直达北京、上海、长沙、福州、桂林、九江、武昌、岳阳、郑州、常德、西安、沈阳等城市的长途旅客列车。
至2011年底，广深铁路股份有限公司日开行旅客列车231对。
3、公交目前深圳现有公交线路近1000路，目前深圳公交有干线（Main line）、支线（Branch line）、快线（Express）三种类型，不同类型的公交其车身颜色不一样。
4、港口港口主要有：蛇口码头、福永码头、盐田码头、赤湾码头、妈湾码头、内河码、东角头码头、下桐沙渔涌码头、大铲湾码头——截至2011年底，深圳港共拥有各类泊位172个，其中万吨级以上泊位69个，集装箱专用泊位45个，港口综合吞吐能力约2亿吨，集装箱吞吐能力1925万标准箱，深圳港集装箱吞吐量连续九年位居世界集装箱港口第四位。
2019年深圳万象城分析报告40页
万象城商业业态规划
主力店楼层分布
-1F 华润万家超市ole超市
Réel时尚生活百货 ole超市
1-3F Réel时尚生活百货 2F NOVO时尚百货
Réel时尚生活百货
NOVO 时尚百货
注：Réel时尚生活百货（2万平米）
万象城商业业态规划
主力店楼层分布
真冰 滑冰场
嘉禾影院
万象城运营分析
万象城产品设计特色
主动线：整个购物中心只有一条主动线，无次要通道，所有店面都 分布在动线两边，这样避免了整个商场中死角的出现。
万象城标准层面积约2.4万㎡，比较大。但动线采用是完全可 以回环的经典线型模式，也没有任何的次动线。平面动线的长 度380M左右。通常情况下，动线长度和店铺平均进深成反比， 如果动线短，则店铺平均进深长。但是万象城利用每层均设置 的停车场巧妙的解决了大平面下的店铺进深问题。
88部电扶梯与直梯纵横交错，购物非常方便。
万象城产品设计特色
楼宇底层外立面根据引进品牌商家的独特需求进行设计。
万象城产品设计特色
主动线中间设置大挑空中庭，两端入口设置特色挑空空间。
主要入口
次要入口
万象城产品设计特色
万象城产品设计平面图
万象城产品设计平面图
万象城产品设计平面图
万象城产品设计平面图
导入地铁人流
万象城产品设计特色
在商业背面设置大型出租车及私家车停靠站，设置卸货区，真正做到人车分 流、人货分流。停车库从-2F—3F，与商业经营区无缝连接。
万象城产品设计特色
层高： 5.6米至6.8米不等，特别是1F层高较高，高楼层部分有挑空设计，大大提升商业档次。
5.6米 6.8米
挑空设计
2019深圳龙岗中心城市场报告39P
万平方米 35
30
25 20
15 10.9
10
4.9
5
0
1月 2月
08年各月龙岗市场供应趋势
20.4 15.7 13.3 14.5
10.5 7.9
3月 4月 5月 6月 7月 8月
31.5
22
21.1
7.3
9月 10月 11月 12月
龙岗区 深圳市
龙岗所 占比重
08年各月龙岗市场供应及占深圳整体比重（单位：万平米）
深业紫麟山
回龙埔旧改
中央悦城
水蓝湾
徽王府
华业玫瑰郡
泽洋园
君悦龙庭
东方沁园 龙城领地
康城国际
大运组团
阳光天健城
家和盛世花园
新城区
万象天成
东南组团
公园大地
风临国际 东都花园二期
奥林华府 绿景城市立方
爱联项目
坡头背项目
星河项目
2019年推售项目
将 售项目
九州新都市
鹏达项目 聚龙苑
天基地块
一城峰景
老城区
本案
住宅面积
46152 45000 11520 27918 31000 11567 21891 2568.3 35523.94 58513.84 13245 37366 14082 14112
总户数(套）
556 556 83 246 182 83 197
9 235 353 127 760 102 102
显然，两大新城的规划在提升龙岗形象、转变城市功能、优化产业结构和人口结 构方面将发挥积极作用。城市形象、功能的改变，产业、人口结构的优化都将直 接提升整个龙岗楼市的品质，改变区域以往低水平、低档次的无序开发局面。
深圳市商业市场深度调研报告(下)
主要商业项目分析
楼层
层面积（㎡）
业态/业种
商户 数量
品牌列举
L2
3万
男装/女装/ 鞋/包/银行/服务/展示中心/钟表/珠宝/饰品/主力店 名牌服装、鞋、包、饰品、停车场、RéEL百货
29
Max & Co、PATRIZIA PEPE、iBLVES、Sammy、COLLECTIONS、Kang jin young、NOVO、CO11、PRADA、PINKO、ck Calvin Klein、 Juicy coature、PENNYBLACK、 MINIMUM、CLUB MONACO、 MISS SIXTY、AB/SOUL、GUCCI、 ALEXANDRE ZOUARI、Foeei foeeie、UNIR VOGUE、DKNY、BROOKS BROTHERS、 D’URBAN、Just cavalli、DE.SOUL、MC CHOICE、LOTTUSSE、HSBC汇丰银行、Reel
万象城
主要商业项目分析
项目概况
物业类型
购物中心
发展商
深圳市金光华实业集团有限公司
建筑形态
独栋（地上7层，地下3层）
地理位置
罗湖区人民南路2028号
周边交通
途经公交车：2, 11, 14, 17, 82, 102, 205, 229, 300a线, 300b线, 300区, 306, 307, 309, 335, 336, 351, 381, 386, 387, b307, b705, k307, n14夜, n15夜, n16夜, n19, n7夜, 高峰专线2
开业时间
2004年11月
建筑指标
总建筑面积
120000㎡
商业建筑面积
深圳市商业市场深度调研报告(下)
主要商业项目分析 万象城
主要商业项目分析 万象城
主要商业项目分析 万象城
主要商业项目分析 万象城
主要商业项目分析 万象城
项目经营特色
汇集一流国际品牌，打造国内顶级奢侈品牌最集中的购物中心。 采取“主力店+次主力店+专门店”的门店组合形式。整合了百货公司、国际品牌旗舰店、 时尚精品店、美食广场、奥运标准室内溜冰场、大型动感游乐天地、多厅电影院等元素，为 深圳居民及游客提供一站式购物、休闲、餐饮、娱乐服务。
尚未成气候，与两外两 个关外商圈相比分量不 够，但未来将兴起
龙岗 中心
商业面积爆发式 增长
远超出同期社会消费 品零售总额增长
商业形态跨越式 升级
由传统中低端商业往 大型购物中心转变
龙岗：丑贸中心
总结 8：龙岗中心城、宝安中心区商业规模爆发式增长， 将导致供应短期过剩
龙岗中心城
龙岗大型商业年 平均增长35%
项目经营特色
奥特莱斯享誉国际的纯正品牌、难以想象的超低折扣、便利的交通和舒适优美的环境，给消 费者难以抵挡的诱惑，使得消费者可以从几十里、几百里甚至千里之外慕名而来。这种花最 少的钱淘到最喜欢的商品，又逃离了城市的嘈杂，到风景优美的郊区感受大自然的清新，时 下已成为众多消费者的潜在期望，而大梅沙奥特莱斯购物村的出现恰好符合了这种需求也创 新性的填补了深圳乃至华南区域的品牌消费空白。
双龙
五洲风情 天虹
星河COCO PARK，8万
万科广场，15万
总结 10：宝安中心区：地铁沿线小范围内商业密集开发 竞争加剧；现存传统商业面临全面洗牌风险
深圳商业发展趋势总结
供应方面
> 远期来看，土地资源有限，深圳福田、罗湖两大区的大型商业物业新增供应将以城市更新计划下的旧城改造为主，旧改将为中 心城区置换出一定规模的可用土地，有利于开发大型商业项目。而南山区不仅在前海合作区和后海中心区还有较大规模的新增 商业用地供应，同时还有大面积的旧村、旧城更新项目，可以说是未来深圳商业规模最大、项目最为集中的片区。随着城市快 速扩张，住宅开发向宝安、龙岗等关外区域转移，以及轨道交通建设缩短城市内个区域间的距离的发展趋势，宝安中心区、龙 坂片区、龙岗中心城这几个片区发展速度最快，将迅速成为未来大型零售商业新增供应的热点区域。
2019年5月深圳星河cocopark市场调研分析报告 56页PPT文档
总面积占比 5.10%
特色餐 饮
酒吧
—15—
调研 分析
业态分布 品牌落位 动线规划 环境与建筑 配套设施 营销推广 1.鸟瞰图和楼层图
鸟瞰图
—16—
调研 分析
业态分布 品牌落位 动线规划 环境与建筑 配套设施 营销推广 1.鸟瞰图和楼层图
剖面图
—17—
调研 分析
业态分布 品牌落位 动线规划 环境与建筑 配套设施 营销推广 2.动线分析
（9）COCO Park 设有自行车停车场
—35—
调研 分析
业态分布 品牌落位 动线规划 环境与建筑 配套设施 营销推广 1.优点
（10）主力店直达 便捷
（11） COCO Park中的电梯设置 较多，位置分布较 为合理，其中升降 梯四部，扶梯B1有 五部、L1有5部、L2 有4部
—36—
调研 分析
业态分布 品牌落位 动线规划 环境与建筑 配套设施 营销推广 1）平面立体广告 1.COCO Park宣传分析
③杂志与传单
—44—
调研 分析
业态分布 品牌落位 动线规划 环境与建筑 配套设施 营销推广 1）平面立体广告 1.COCO Park宣传分析
④柱子广告
—45—
调研 分析
业态分布 品牌落位 动线规划 环境与建筑 配套设施 营销推广 1）平面立体广告 1.COCO Park宣传分析
—38—
调研 分析
业态分布 品牌落位 动线规划 环境与建筑 配套设施 营销推广 2.缺点
（3）通往中庭花园的开门时间不定，给顾客动线造 成障碍； （4）商场内无母婴护理室； （5）指示图错误； （6）卫生间坐便，无消毒套； （7）无Wi-Fi； （8）物业管理差。
星河cocopark、海雅缤纷城等深圳商业项目调研分析
提升服务质量
加强员工培训，提高服务 水平，增强消费者满意度。
营销策略创新
运用互联网和社交媒体等 新型营销手段，提升品牌 知名度和美誉度。
05
案例研究
成功案例分析
地理位置优越
位于深圳市福田区，紧邻地铁站和公 交站，交通便利。
品牌聚集效应
吸引了众多知名品牌入驻，包括Zara、 H&M、Apple等，提升了整体商业氛 围。
随着科技的发展，未来商业项目将更加注重数字 化、智能化技术的应用，提升消费体验。
绿色环保与可持续发展
环保理念将进一步融入商业项目规划与运营中， 实现商业发展与环境保护的和谐共生。
3
消费升级与个性化需求
随着消费升级，未来商业项目将更加关注消费者 个性化需求和情感体验，提供定制化服务和体验 式消费场景。
星河cocopark、海雅缤纷城 等深圳商业项目调研分析
目
CONTENCT
录
• 项目概述 • 商业项目分析 • 市场调研 • 项目优劣势分析 • 案例研究 • 结论与建议
01
项目概述
项目简介
星河cocopark
位于深圳市福田区，是一个集购物、休闲、娱乐、餐饮等多功能 于一体的商业综合体。该项目由星河集团开发，设计独特，环境 优美，是深圳市著名的购物中心之一。
04
项目优劣势分析
项目优势分析
地理位置优越
星河cocopark和海雅缤纷城均位于深圳市核心区域，交通便利， 人流量大，为商业活动提供了良好的基础。
多样化的商业业态
两个项目均涵盖了零售、餐饮、娱乐等多种商业业态，满足了消 费者一站式购物和娱乐的需求。
品牌资源丰富
项目吸引了众多知名品牌入驻，提升了整体商业品质和吸引力。
深圳各大商场调查明细资料
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