房产抵押贷款存在的 类风险
房地产抵押贷款评估中存在的贷款风险诱因
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缺乏经验：员工缺乏实际评估经 验，难以准确判断贷款风险
缺乏沟通能力：员工与借款人沟 通不畅，难以获取真实信息，影 响风险评估准确性
经济周期波动
经济周期：经济 增长和衰退的循 环过程
经济周期波动对 房地产抵押贷款 的影响：可能导 致贷款违约率上 升
经济周期波动对 房地产价格的影 响：可能导致房 地产价格波动， 影响贷款评估
贷款机构内部管理不善
内部控制不健全：缺乏有效的内部控制体系，导致风险管理不到位
员工素质不高：员工缺乏专业知识和技能，可能导致操作失误和风 险
信息披露不充分：贷款机构未充分披露相关信息，可能导致投资者误 解和决策失误
风险管理不到位：贷款机构未建立有效的风险管理体系，可能导致 风险识别和应对不及时
贷款机构风险控制体系不完善
国际经济形势影响
全球经济波动：国际经济形势的变化会影响房地产抵押贷款评估的风险 贸易摩擦：国际贸易摩擦可能导致房地产抵押贷款评估的风险增加 汇率波动：汇率波动可能导致房地产抵押贷款评估的风险增加
国际金融市场动荡：国际金融市场的动荡可能导致房地产抵押贷款评估的风险增加
房地产市场波动
房价波动：房价上涨或下跌可能导致贷款风险 市场供需失衡：供大于求或供不应求可能导致贷款风险 政策变动：政府政策调整可能导致房地产市场波动，从而影响贷款风险 经济周期：经济繁荣或衰退可能导致房地产市场波动，从而影响贷款风险
抵押物处置需要 法律程序，耗时 长
抵押物处置需要 专业团队，成本 高
抵押物市场价值波动
市场供求关系：供过于求或供不应求都会导致市场价值波动 政策因素：政府政策调整、限购限贷等政策会影响市场价值 经济环境：经济繁荣或衰退、通货膨胀或通货紧缩等都会影响市场价值 利率变化：利率上升或下降会影响市场价值，进而影响贷款风险
商业房产抵押合同的风险评估
商业房产抵押合同的风险评估一、抵押物风险抵押物风险主要体现在抵押物权利瑕疵和抵押物价值减少两个方面。
抵押物风险是商业房产抵押贷款中最为常见的风险，它主要来自债务人或第三人提供的抵押房产本身存在权利瑕疵，导致贷款银行权益得不到保障。
具体来说，如果抵押房产存在产权纠纷、存在权利限制（如已被司法机关查封、已设定其他抵押等）、位置不佳、市场前景不好等情况，都会影响抵押物的变现能力，从而给贷款银行带来风险。
此外，如果抵押物价值因市场环境变化而减少，也会影响贷款银行权益的实现。
二、市场风险市场风险主要来自房地产市场的波动，包括政策法规、经济环境、供求关系、竞争状况等因素的变化。
如果房地产市场发生波动，如房价下跌、利率上升等，都会导致抵押物价值的减少，从而影响贷款银行权益的实现。
此外，市场风险还可能来自于抵押物的瑕疵和估价不当等因素。
因此，对于商业房产抵押贷款来说，选择优质、可靠的房产抵押物并聘请专业机构进行评估显得尤为重要。
三、信用风险信用风险是商业房产抵押贷款中必须重视的一个风险点。
如果债务人无法按照合同约定履行还款义务，就会导致贷款银行面临损失。
信用风险产生的原因主要包括债务人的还款能力不足、还款意愿不强烈等。
为了降低信用风险，银行通常会要求借款人提供充足的担保措施，如担保人、反担保物等，同时还会对借款人的信用状况进行严格审核。
四、操作风险操作风险主要来自商业房产抵押贷款的办理过程。
如果操作不当或存在疏漏，就会导致风险的发生。
例如，在办理抵押物登记手续时，如果相关手续不齐全或存在错误，就会导致抵押权无法有效设立；在贷后管理过程中，如果对抵押物的监管不到位，就会导致抵押物价值减少或被转移等风险。
因此，银行在办理商业房产抵押贷款时，必须严格按照相关法律法规和操作规程进行操作，确保抵押权的有效设立和贷后管理的有效性。
五、法律风险商业房产抵押合同涉及到多个法律主体和法律关系，因此法律风险是商业房产抵押贷款中必须重视的一个风险点。
房产抵押贷款的风险及防范对策
房产抵押贷款的风险及防范对策当前，由于信用贷款、保证贷款风险相对较大，机器设备抵押贷款抵押物又难以处置变现，因此，近年来银行发放的房产抵押贷款越来越多。
房产抵押贷款具有抵押物易处置变现、升值潜力大、处置方式灵活等优势，综合分析风险相对较小，但是，由于房产抵押贷款涉及环节较多，专业性较强，内容较复杂，如果不注意办理中存在的风险点，不采取有效措施防范，也可能形成贷款风险，甚至造成贷款损失。
一、房产抵押贷款存在的风险(一)租赁权对抗的风险1、抵押物难以处置。
按照“买卖不破租赁”的原则，如果“先租后抵”，借款人即使不能按期还贷，由于租赁仍然有效，银行也很难处理抵押房产。
2、租金收入难以获得。
借款人与银行签订借款合同前，如果与抵押房产承租人签订时间较长的租赁协议，并且要求承租人一次性付清租赁费;或者借款人以明显低于市场价格的租金将房屋出租给关系人，银行将很难获得租金收入用于还贷。
3、抵押物拍卖价格不公正。
如果借款人不按期还贷，银行有权处置抵押房产用来归还贷款。
当银行拍卖抵押房产时，按照我国目前的法律规定，承租人具有优先购买权，将可能采取措施故意压低房产的拍卖价格。
(二)抵押登记权的风险1、“一物多押”的风险。
《担保法》第三十五条第二款规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。
”借款人将房产抵押给多个银行后，一旦破产倒闭，抵押房产将很难处置变现。
2、土地使用权的风险。
银行办理房产抵押登记手续时，如果只是办理了房产抵押登记，而没有办理土地使用权抵押登记，抵押的房产将无法处置变现。
另外，我国法律规定：集体土地不可以用来抵押。
因此，农村的集体土地如果用来办理抵押贷款，必须转化为国有土地。
3、登记期限的风险。
银行办理房产抵押贷款时，如果将贷款的期限与抵押物登记的期限设为一致，一旦贷款到期无法收回，抵押登记也将到期，银行将无法处置抵押房产。
(三)土地性质引发的风险1、土地使用期限。
房产公证抵押风险(3篇)
第1篇一、引言随着我国经济的快速发展，房地产市场日益繁荣，越来越多的人选择通过抵押贷款的方式购买房产。
在房产抵押贷款过程中，房产公证抵押作为一种常见的抵押方式，被广泛运用。
然而，房产公证抵押也存在一定的风险，本文将详细分析房产公证抵押的风险，以帮助消费者在购房过程中规避风险。
二、房产公证抵押概述房产公证抵押是指借款人将所购房产抵押给贷款银行，以获取贷款的一种抵押方式。
在房产公证抵押过程中，借款人需向公证机构申请办理房产公证，公证机构将对房产的真实性、合法性进行审核，确保抵押房产不存在产权纠纷。
三、房产公证抵押风险分析1. 房产真实性风险房产真实性风险是指抵押房产并非借款人真实拥有的房产。
在房产公证抵押过程中，若抵押房产存在虚假信息，将导致抵押无效，借款人可能面临承担法律责任的风险。
（1）房产信息虚假：部分借款人为了获取更多贷款，可能会提供虚假房产信息，如虚假房产证、虚假产权证明等。
（2）房产权属纠纷：部分房产可能存在权属纠纷，如共有房产、夫妻共有房产等，若借款人未如实告知，将导致抵押无效。
2. 房产合法性风险房产合法性风险是指抵押房产存在法律瑕疵，如未缴纳土地出让金、存在违建等。
在房产公证抵押过程中，若抵押房产存在合法性风险，将导致抵押无效，借款人可能面临承担法律责任的风险。
（1）未缴纳土地出让金：部分房产可能未缴纳土地出让金，导致房产无法办理产权登记。
（2）违建：部分房产可能存在违建问题，如未经批准擅自改建、扩建等，导致房产无法办理产权登记。
3. 房产价值风险房产价值风险是指抵押房产的价值低于贷款金额，导致抵押物不足以偿还贷款。
在房产公证抵押过程中，若抵押房产价值低于贷款金额，将导致抵押无效，借款人可能面临承担法律责任的风险。
（1）房产价值评估不准确：房产价值评估机构可能存在评估不准确的问题，导致抵押房产价值低于实际价值。
（2）市场波动：房地产市场价格波动可能导致抵押房产价值下降，若抵押房产价值低于贷款金额，将导致抵押无效。
分析房产抵押在金融市场的影响
房产抵押在金融市场的影响分析随着经济的发展和人民生活水平的提高，房产抵押已成为金融市场的重要组成部分。
房产抵押贷款作为一种重要的融资方式，为许多企业和个人提供了资金支持，促进了经济的发展。
然而，房产抵押在金融市场的影响并非只有积极的一面，也存在一些潜在的风险和挑战。
本文将从多个角度分析房产抵押在金融市场的影响。
一、积极影响1.融资渠道的拓展：房产抵押贷款为许多企业和个人提供了融资渠道，解决了他们在资金周转方面的问题。
这有助于推动经济的发展，促进企业扩大生产规模，提高就业水平。
2.优化资源配置：房产抵押贷款在一定程度上优化了资源配置，使得资金流向更有发展潜力的领域，提高了社会整体的效率和产出。
3.稳定市场信心：房产抵押作为抵押物可以降低投资者和消费者的风险，增强市场信心，从而稳定金融市场。
二、潜在风险1.信贷风险：房产抵押贷款存在一定的信贷风险。
如果借款人不能按时还款，金融机构可能会面临坏账风险，进而影响金融市场的稳定。
2.房价波动风险：房产抵押的主要价值在于房价的上涨。
如果房价下跌，抵押物的价值也会随之下降，这将对贷款机构产生压力，甚至可能导致违约风险。
3.流动性风险：房产作为一种大宗资产，其流动性相对较差。
如果市场出现波动，抵押物变现可能面临困难，进而影响金融机构的流动性管理。
三、政策影响政策对房产抵押市场的影响也不容忽视。
例如，政府对房地产市场的调控政策可能会影响房产抵押贷款的规模和利率，进而影响金融市场的稳定。
此外，政府对金融机构的风险监管政策也会对房产抵押贷款的风险产生影响。
四、未来趋势随着科技的发展，房产抵押市场也在不断演变。
未来，数字化和智能化将成为房产抵押业务的重要趋势。
例如，人工智能和大数据技术可以帮助金融机构更精准地评估借款人的信用风险，提高贷款审批效率和准确性。
同时，区块链技术可以实现抵押物的透明化和可追溯性，降低欺诈风险。
总结来说，房产抵押在金融市场的影响是双面的。
它为许多企业和个人提供了融资渠道，促进了经济的发展，同时也存在一定的风险和挑战。
房产抵押的风险预警与监控
房产抵押的风险预警与监控随着房地产市场的繁荣，房产抵押已成为一种常见的融资方式。
然而，房产抵押不仅涉及巨额资金，还可能引发一系列风险。
本文将讨论房产抵押的风险预警与监控的重要性，并提供一些实用策略。
一、风险预警1.借款人信用风险：房产抵押贷款的风险首先源于借款人的信用状况。
对于房产抵押贷款而言，借款人的信用历史、收入稳定性、负债状况等因素都可能影响其还款能力。
因此，金融机构需要仔细评估借款人的信用风险，制定相应的贷款政策。
2.市场风险：房产抵押贷款的市场风险主要来自于房地产市场的波动。
如果房地产市场发生重大变化，房价下跌或房地产市场萧条，可能会导致借款人无法按期还款。
为防范市场风险，金融机构需要密切关注房地产市场的变化，制定相应的风险管理措施。
3.法律风险：在房产抵押过程中，法律风险不容忽视。
如借款人违约或欺诈行为，都可能导致法律纠纷。
因此，金融机构需要严格遵守相关法律法规，确保抵押过程的合法性。
二、风险监控1.定期检查：金融机构应定期对抵押的房产进行检查，确保其价值仍符合贷款条件。
这包括对房屋的状况、市场价值、租赁情况等各方面的评估。
如果发现房产价值下降或存在潜在风险，应及时采取措施，如追加担保或调整贷款额度。
2.贷款监控：金融机构应密切关注借款人的还款情况，确保借款人按期还款。
一旦发现还款逾期或违约行为，应及时采取相应措施，如增加催收力度、启动法律程序等。
此外，金融机构还应定期对借款人的信用状况进行评估，调整贷款政策。
3.风险管理工具：金融机构可以采用各种风险管理工具来降低风险，如保险、担保、信用评级等。
通过这些工具，金融机构可以更准确地评估风险，制定更合理的贷款政策，降低不良贷款率。
4.建立风险预警系统：为了更有效地监控风险，金融机构可以建立一套风险预警系统。
该系统可以通过数据分析、数据挖掘等技术手段，对借款人的信用状况、市场变化、法律环境等进行实时监测，及时发现潜在风险，并采取相应的应对措施。
抵押房地产风险分析
四、商业地产项目介绍及特殊风险点分析
（3）影响价格的因素 ➢ 区位状况：
地段繁华程度、交通条件、临街状况、楼层 ➢ 实物状况：
建筑品质及内部格局、净高、面积、装饰装修、无形价值（是否有 大型品牌超市、商业企业进驻等）
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四、商业地产项目介绍及特殊风险点分析
2.商务办公类房地产 （1）定义：俗称写字楼，是指用于公司或企业从事各种业务经营活动
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二、抵押房地产风险的具体表现和防范措施
2.不能办理抵押登记
表现：相关权证不齐全（划拨地没有房产证、只有房产证没有土 地证）、划拨地、集体地、违章房等 后果：不能办理抵押登记，不能合法变现处置 防范措施：变更抵押物、扣减抵押价值；尽量不要同意委托方进 行非正规渠道的抵押登记
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二、抵押房地产风险的具体表现和防范措施
2.房地产相关政策风险：
宏观调控政策、金融政策、房地产（土地）政策、税收政策等。 常见问题：
➢ 政策稳定性差； ➢ 政策可操作性差； ➢ 政策执行松紧度不一。
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一、抵押房地产风险分析
规避方法：
（1）积极把握政策变化，市场分析及时更新 ➢ 最新的房地产政策 (新国五条等) ➢ 房地产与土地市场分析 ➢ 房地产政策法规解读 ➢ 区域房地产市场分析
的建筑物及其附属设施和相关场地。 （2）分类： ➢ 按建筑面积分：小型（1万平方米以下）、中型（1-3万平方米）、
大型（3万平方米以上） ➢ 按使用功能分：单纯性写字楼、商住型写字楼、综合型写字楼 ➢ 按所处的位置、自然或质量状况和收益能力分：甲级、乙级、丙级
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四、商业地产项目介绍及特殊风险点分析
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销售合同抵押贷款的风险
销售合同抵押贷款的风险销售合同抵押贷款是指在房地产销售过程中，购房者与开发商签订购房合同，并将合同作为抵押物向银行申请贷款。
这种贷款方式在房地产市场中较为常见，但同时也存在一定的风险。
本文将从以下几个方面分析销售合同抵押贷款的风险。
一、合同真实性风险销售合同抵押贷款的前提是购房合同的真实性。
然而，在实际操作中，部分开发商可能存在伪造、篡改合同的现象。
购房者若未能仔细核实合同内容，可能导致贷款申请被银行拒绝，甚至引发法律纠纷。
二、开发商信用风险销售合同抵押贷款依赖于开发商的信用状况。
若开发商存在资金链断裂、项目烂尾等风险，可能导致购房者无法按期交房，进而影响贷款的正常还款。
此外，开发商信用风险还可能导致购房者遭受经济损失，如购房款无法退还、配套设施不兑现等。
三、法律法规风险销售合同抵押贷款涉及多个法律法规，如《合同法》、《担保法》、《物权法》等。
若在贷款过程中，相关法律法规发生变动，可能导致贷款合同无效或贷款权益受损。
此外，若购房者在贷款过程中未严格遵守法律法规，可能导致合同被银行拒绝或无法办理抵押登记。
四、贷款利率风险销售合同抵押贷款的利率通常较高，购房者需承担较高的利息负担。
若市场利率波动，可能导致购房者贷款成本增加。
此外，部分购房者可能因贷款年限较长，面临利率上升的风险，进而增加还款压力。
五、还款能力风险销售合同抵押贷款的还款来源主要依赖于购房者的收入状况。
若购房者在未来还款期限内出现收入减少、失业等情况，可能导致无法按时还款，甚至违约。
此外，购房者还需承担家庭生活支出、意外事故等风险，可能导致还款能力下降。
六、市场风险销售合同抵押贷款涉及房地产市场，受市场供需、政策调控等因素影响。
若房地产市场出现下滑，可能导致购房者房屋价值贬值，进而影响贷款抵押物的价值。
此外，政策调控可能导致购房限制措施加强，购房者面临无法再次购房的风险。
综上所述，销售合同抵押贷款存在诸多风险。
购房者应在充分了解风险的基础上，谨慎选择贷款方式，并加强风险防范。
房地产抵押贷款评估存在的风险及防范措施
房地产抵押贷款评估存在的风险及防范措施房地产抵押贷款评估是银行等金融机构为客户提供贷款所进行的一项重要工作，具有风险较大的特点。
本文将从风险和防范措施两个方面探讨房地产抵押贷款评估存在的风险及防范措施。
风险1.市场风险房地产市场的波动性较大，购房者有时会选择购买价值高于房产实际价值的房产。
因此，评估员必须准确评估房产价值，否则贷款机构将面临市场价值下跌和房产的价值亏损的风险。
2.评估员风险评估员可能存在不当行为，如收受贿赂或对评估结果进行人为干扰，从而导致房地产抵押贷款评估结果存在失真，最终导致金融机构的损失。
3.贷款风险如果贷款机构未能准确评估房产价值或房产质量，贷款机构将面临贷款违约的风险。
因此，贷款机构必须确认房产的实际价值和质量，以便在贷款违约时更轻松地在房产出售中获得满意的收益。
防范措施1.科学的评估方式在评估房地产抵押贷款时，评估员必须采用科学的方式进行评估。
例如，通过进行细致的数据收集和现场考察，以获得准确的房产价值和质量数据。
2.贷款机构风险管理银行和金融机构必须有完善的风险管理措施，以保障贷款机构的有效运作。
在贷款前，必须确保客户的信用记录良好；在贷款过程中，必须进行风险控制和监测。
3.监管机构约束监管机构必须对评估机构进行严格的监管，以确保评估机构的行为符合规定。
监管机构应规范评估员行业行为，制定评估行为的规范，对行业从业者实行分级管理，提高评估员的职业素养和道德水平。
结论综上所述，房地产抵押贷款评估具有较高风险性，应采取相应的措施进行防范。
贷款机构和监管机构应充分利用管理体系和科学的评估方式，来有效地应对这些风险，并最终降低贷款机构的损失率。
典当行业的房地产抵押贷款市场风险与资产保护
典当行业的房地产抵押贷款市场风险与资产保护房地产抵押贷款是典当行业的一项重要业务，它在为借款人提供资金需求的同时，也存在一定的市场风险和资产保护问题。
本文将就典当行业的房地产抵押贷款市场风险与资产保护进行探讨。
一、房地产抵押贷款市场风险1. 市场波动风险房地产市场的价格波动性较大，这对于典当行业而言是一个重要的市场风险。
在市场供需、政策调控等因素的影响下，房地产价格可能会出现剧烈变动，从而导致房地产抵押贷款的价值波动。
特别是在房地产市场下行周期中，典当行业的房地产抵押贷款面临着更大的市场风险。
2. 评估不准确风险房地产抵押贷款的风险也包括评估不准确风险。
在典当行业中，对抵押物价值的评估影响着贷款的安全性和稳定性。
倘若评估不准确，可能导致贷款金额与抵押物价值不符，进而增加典当行业的资金损失风险。
3. 借款人违约风险典当行业面临的另一个市场风险是借款人违约风险。
在房地产抵押贷款中，借款人的还款能力和意愿影响着贷款的回收情况。
若借款人因各种原因无法按时还款，典当行业将面临资金回笼不及时甚至无法回收的情况。
二、资产保护措施1. 严格审查抵押物典当行业可以通过严格审查抵押物来降低市场风险。
在贷款申请阶段，典当行业应对抵押物的真实性、价值等因素进行全面评估。
只有确保抵押物具有稳定价值，并能够覆盖贷款本金和利息，典当行业才能最大程度上降低市场风险。
2. 建立风险管理机制为了有效防范市场风险，典当行业需要建立完善的风险管理机制。
这包括建立风险评估体系，明确风险分担机制，加强信息共享和监控等。
通过建立科学的风险管理体系，典当行业能够及时发现和应对市场风险，提高业务的安全性和稳定性。
3. 加强资信管理在房地产抵押贷款中，加强资信管理是降低风险的重要环节。
典当行业应加强对借款人信用状况的评估，仅选择信誉状况良好、还款能力强的借款人进行贷款操作。
同时，建立借款人信用档案，定期更新信用信息，及时发现潜在风险，保障资产的安全性。
《房地产金融与投资概论》练习题3-5（答案）
《房地产金融与投资概论》练习题3-5（答案）《房地产金融与投资概论》练习题3-5(答案).txt这是一个禁忌相继崩溃的时代，没人拦得着你，只有你自己拦着自己，你的禁忌越多成就就越少。
自卑有多种档次，最高档次的自卑表现为吹嘘自己干什么都是天才。
《房地产金融与投资概论》练习题3-5（答案）一、填空1、固定利率抵押贷款的偿付一般可分为等额本金还款方式和等额本息还款方式。
2、住宅抵押贷款的风险主要有以下四类：第—类是坏帐风险，第二类是利率风险，第三类是提前付款风险，第四类是其他风险。
如贷款或投资的流动性或市场可售性。
3、可调利率抵押贷款是指定期地根据某种市场利率指数对贷款利率进行调整的抵押贷款方式。
4、在固定利率抵押贷款中，贷款人承担全部的利率风险；在可调利率抵押贷款中，根据所选择的利率指数的特点和利率调整的频率，部分利率风险将向借款人转移。
5、可调利率抵押贷款的核心思想是通过定期调整抵押贷款利率达到向借款人转移一部分利率风险的目的。
6、在可调利率抵押贷款中最主要的变量是市场利率指数、调整间隔、可调利率抵押贷款的初始利率、利率边际、综合利率、利率波动上限和下限、还款额波动幅度、负分期付款等。
7、住房抵押贷款证券化与通常的资产面临的风险是相似的。
不过，这类证券面对的突出风险在于利率风险（市场风险）、提前支付风险和信用风险（违约风险）。
8、利率风险也称为市场风险，是指由于利率的变动造成的发放抵押贷款的机构或者证券持有者所遭受损失的风险。
这是住房抵押贷款证券化交易中最难以规避的。
9、提前支付风险，指由于借款人随时支付全部或是部分抵押贷款的余额导致了现金流量的不稳定和再投资现象的风险。
这是住房抵押贷款面临的主要风险。
10、信用风险也叫违约风险，是指在金融交易中，交易一方的违约给另一方造成损失的可能性。
住房抵押贷款的证券化的信用风险是指借款人在按照合同偿还本金和利息方面出现了违约的风险，主要包括了有关债券人不支付、不按时支付，或者是支付时间与资产买方的债务到期和支付的时间不一致所产生的风险。
房地产抵押贷款评估存在的风险及防范措施
房地产抵押贷款评估存在的风险及防范措施摘要：近年来，随着全球经济的迅猛发展，社会的不断进步，房地产交易形式愈发多样化。
在当今我国房地产市场高速发展背景下，房地产抵押贷款评估业务逐渐增多。
目前，受相关评估人员技术水平及、能力素养，以及银行贷款门槛低等诸多因素的影响，使我国银行面临着一定的风险。
基于此，本文阐述了房地产估价的方法，结合房地产抵押贷款评估存在的风险及原因，提出了科学合理、可行有效的房地产估价风险防范措施，以期为有关人士提供有力参考。
关键词：房地产抵押贷款评估；风险；估价制度前言：21世纪，在我国经济社会蓬勃发展视域下，房地产行业进入了飞速发展阶段，市场规模越来越庞大，逐渐成为了我国经济发展的支柱产业。
但是，房地产的过快发展，使房屋价格存在很大水分。
面对此种情况，有关人员应根据自身工作经验，严格遵循估价原则，按照特定程序，合理运用科学有效的估价方法，综合、全面分析本区域房地产价格的各类影响因素，从而实现对房地产特定时间范围内合理价格的估计、推测及判断。
房地产估价方法一般包含三种，即：市场比较法、收益法和成本法。
这三种方法在实际使用中，结果各不相同，因此，要求估价人员需严格分析、评价估价结果，最后对取值进行合理处理。
1房地产估价的方法1.1市场比较法市场比较法，即：将估价对象和近期类似房地产交易进行对比，然后对其成交价格进行适当调整与修正，是估算出合理价格的一种有效方法。
1.2收益法收益法又称为收益还原法，即：结合不同区域、用途和类型的房地产的收益，返算其价值的一种方法。
计算公式为：房地产纯收益/收益还原利率=房地产价值1.3成本法成本法包含成本积算法、重置成本法两种。
1.3.1成本积算法对已获得的土地，或已完成的土地开发涉及的各项成本费用进行核算，去除其中非正常因素价值，对正常成本费用进行累积，扣除相应的资本利息和投资利润后，获得土地使用权价值的一种方法。
1.3.2重置成本法按照市场标准，对既有房屋重新建造需要的成本进行测算，然后扣除资金、利息和一定的建设利润后，获得的价值，并在此基础上，结合具体的实际情况，遵循有关法律法规，明确房屋成新率，将二者相乘得出房屋估价的一种方法。
抵押贷款业务的部分法律风险
抵押贷款是银行贷款的最重要组成部份，抵押贷款容易浮现问题的环节：(一)虚假资格证明文件。
1、虚假的的身份资料：如企业法人营业执照、组织机构代码证、房产证、国土证。
2、企业董事会(股东会)决议等证明企业借款资格的文件。
贺先生是某房屋的产权人。
2004 年 8 月 13 日，一位自称是“贺先生”的人来到银行办理借款。
在“贺先生”出具了身份证、户口本、房产证等证件后，银行即与这位“贺先生”签订了一份贷款额度为 21 万元的借款合同，并同时以贺先生的房产作为抵押物，办理了相应的强制公证及抵押登记手续。
合同生效 3 个月后，借款人“贺先生”住手了还款。
银行在多次向“贺先生”催款但不见动静的情况下，于 2005 年 1 月将借款人贺先生告上法庭，请求法院判令贺先生即将偿还本金及利息，依法处分其抵押房产，就所得款项优先偿还银行贷款。
令人意向不到的是，贺先生矢口否认曾经和银行签订过任何合同。
面对银行在法庭上提交的借款合同和抵押合同，贺先生辩称不认识签订合同的这个“贺先生”，贺先生对此毫不知情。
2005 年 2 月，司法鉴定部门对借款、抵押合同上的“贺某”签名进行了鉴定，鉴定结论为上述两合同中的“贺某”与产权人贺先生的样本字迹不是同一人所写。
法院经审理后认为，合同上的签名并非贺先生本人所签，贺先生事后也未对合同予以追认，银行既没提供证据可以证明贺先生委托了他人与银行签订合同，也没有证据证明还款行为系贺先生所为。
鉴于借款合同涉及金额大，虚假贷款风险大，房屋产权人对相关身份及权利凭证的控制力相对较弱，根据诚实信用原则，银行理应采取必要的防止风险的措施，且不得将该措施本身存在的失误或者风险转嫁于善意的产权人。
据此法院判决，对原告的全部诉讼请求不予支持。
至于假借别人身份的人是否构成贷款诈骗罪另论。
资产价值虚高)1、资产评估价值同市场成交价值并不都是彻底相符的，一旦价值不实，则处臵时，会对债权构成重大不利影响。
2、汽车抵押贷款业务：同一车型，配臵不一样，价格可能差距很大，但在办理业务时，会存在出具高配的发票，实际购买低配的车辆，从而将贷款放大。
房产抵押的优势与风险
房产抵押的优势与风险房产抵押在当今社会中越来越普遍，特别是在房地产市场繁荣的情况下。
许多人选择房产抵押以获取贷款或融资，以满足他们的经济需求。
然而，房产抵押既有优势，也存在风险，了解这些方面对于做出明智的决策至关重要。
首先，我们来探讨房产抵押的优势。
首先，资金获取的便利性是房产抵押的一大优势。
通过将房产作为抵押物，借款人可以快速获得资金，满足他们在购买、装修、教育、医疗等方面的需求。
此外，房产抵押通常具有较高的信用评级，因此借款人可以更容易地获得贷款，尤其是在经济困难时期。
其次，房产抵押可以提供稳定的现金流。
一旦借款人获得贷款，他们通常会每月按时偿还固定金额的贷款。
这种稳定的现金流可以为借款人提供财务保障，帮助他们应对生活中的不确定因素。
此外，如果借款人无法按时偿还贷款，银行或其他金融机构通常有权拍卖借款人的房产，以确保贷款的偿还。
然而，房产抵押并非没有风险。
首先，房产抵押涉及到房地产市场的不稳定性和波动性。
如果房地产市场出现下滑，借款人的房产价值可能会受到影响，导致他们无法按期偿还贷款。
此外，如果借款人无法按时偿还贷款，他们可能会面临失去房产的风险。
其次，房产抵押可能涉及到法律和税务问题。
借款人需要了解相关法律和税务规定，以确保他们的房产抵押符合法律规定。
此外，他们需要处理与贷款相关的文件和手续，以确保所有流程都符合规定。
再次，房产抵押可能会增加借款人的负债负担。
一旦借款人选择房产抵押，他们将面临更高的负债压力。
他们需要按时偿还贷款，并可能需要支付其他相关费用，如利息、手续费等。
这可能会对他们的财务状况产生负面影响，尤其是在经济困难时期。
最后，房产抵押的风险还涉及到房地产市场的波动性。
房地产市场受到多种因素的影响，如经济环境、政策变化等。
如果房地产市场出现下滑，借款人的房产价值可能会受到影响，导致他们面临财务困境。
综上所述，房产抵押既有优势也有风险。
借款人需要仔细评估自己的财务状况和风险承受能力，以确保他们做出明智的决策。
房地产开发贷款抵押风险及防范措施
房地产开发贷款抵押风险及防范措施
一、房地产开发贷抵押相关风险
（一）出具同意预售函触发空押风险
房地产开发建设项目达到预售条件时，不动产登记部门一般要求银行出具同意预售的函件。
银行虽未直接释放土地他项权证，但在出具同意预售函后，对同意预售的房产对应的土地抵押物的优先受偿权存在无法对抗购房者的风险，同意预售的房产所对应的土地押品形成实质性释放（部分登记机关在不动产登记证上注明“预售房屋所占土地不在抵押范围之内”）。
根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权……消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。
该批复体现了当购房者利益与抵押权人利益发生冲突时，对消费者利益予以优先保护的司法精神。
根据上述规定，已预售商品房的受偿顺序为：已交付全部或大部分房款的购房者>建设工程承包人>抵押权人。
如在后续诉讼中发生购房者利益与银行抵押权的冲突时，法院优先保护购房者的权利，导致银行抵押权落空。
（二）未落实后续抵押导致对新增建筑物无优先受偿权风险
一是未按照批复要求，在条件成熟时办理在建工程抵押；二是在建工程后续新增部分未及时追加。
根据《物权法》第一百八十七条“正在。
房地产贷款风险类别及其管理分析
房地产贷款风险类别及其管理分析房地产贷款是银行业务中的核心业务之一，但同时也是存在着很大风险的业务，因此需要银行采取有效的风险管理措施来应对。
房地产贷款风险类别房地产贷款按风险程度可分为以下几类：1. 优质类此类贷款风险较低，还款能力强。
一般来说，优质客户有稳定的工作和收入，并拥有稳定的资产。
因此，银行对此类贷款审批比较严格，客户的信用评分通常在800分以上。
2. 普通类这一类客户还款能力一般，但银行有信心能够按时收回贷款本息。
他们通常有不稳定的收入来源，可能需要使用房地产作为抵押物。
这种贷款的客户信用评分通常在600分到800分之间。
3. 风险类这类客户还款能力较弱，属于银行业务中的高风险类别，通常需要高利率和高抵押率。
这种贷款的客户信用评分通常在400分到600分之间。
4. 拒绝类这类客户信用评分很低，银行不会批准他们的房地产贷款申请。
房地产贷款风险管理银行需要采取一系列措施来管理房地产贷款的风险，以保证贷款的安全。
1. 建立风险评估制度建立完善的风险评估制度，对不同类别、不同风险程度的贷款进行科学、合理的风险评估，针对性的制定相应的措施，进行有效的风险控制。
2. 加强贷前审核银行需要在发放贷款之前，进行严格的贷前审核，包括对客户资信情况、借款用途和还款来源进行全面细致的调查。
这样能够有效降低贷款违约风险。
3. 有效地进行管理机制银行要建立完善的管理机制，明确职责，规范操作，要求所有贷款业务均在规定的流程、流程、档案等制度上执行。
并通过不定期核查、比对、调查等方式对业务及时进行跟踪、督办、监控和纠正。
4. 加强监督银行需要定期对风险贷款进行监督和检查，并通过风险预警、风险分析等方式进行风险预防和防范。
5. 强化法律保护当借款人违约时，银行应严格按照相关法律法规处理。
同时，银行还应落实抵押物和担保责任，全面维护银行利益。
结论房地产贷款不仅是银行业务中的重要组成部分，也是一个高风险业务。
银行需要有效的风险管理措施来应对这种业务所带来的风险。
房地产抵押贷款评估存在的风险及防范措施
房地产抵押贷款评估存在的风险及防范措施随着房地产市场的不断发展，抵押贷款的需求也越来越大。
然而，抵押贷款评估存在一定的风险，可能会导致贷款风险的增加。
本文将探讨房地产抵押贷款评估存在的风险及防范措施。
风险一：房产价值评估不准确
房产价值评估不准确是房地产抵押贷款评估中最大的风险之一。
评估过高会导致贷款方风险增加，评估过低可能会导致贷款方的利益受损。
因此，评估师必须具备丰富的经验和专业知识，确保评估准确。
防范措施：选择有资质的评估机构进行评估，同时对评估师进行认真的考核和培训。
风险二：贷款人信用评估不足
除了房产评估，贷款人的信用评估也是房地产抵押贷款评估中的重要环节。
如果贷款人的信用评估不足，将会增加贷款的风险。
防范措施：严格执行贷款人信用评估制度，确保贷款人信用评估准确。
风险三：房产抵押不完备
房地产抵押贷款评估中，房产抵押的完备性也是一个重要的风险因素。
如果房产抵押不完备，可能会导致贷款风险增加。
防范措施：确保房产抵押的完备性，避免抵押物权利出现争议。
结论
房地产抵押贷款评估存在一定的风险，需要严格按照相关规定进行评估和管理。
只有加强对房地产抵押贷款评估的监管和管控，才能
有效减少贷款风险，保护贷款人的利益。
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房产抵押贷款存在的14类风险来源｜风控讲堂（一）租赁权对抗抵押权的风险1、抵押物难以处置。
我国法律有“买卖不破租赁”的规定。
我们先看一下法条：《合同法》第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
可见，“买卖不破租赁”的前提是：租赁在先，所有权变动在后。
但抵押与买卖有所不同。
如果出租在前，抵押在后，则抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效，这时，抵押不破除租赁。
反之，如果抵押在前，出租在后，则抵押可破除租赁，即抵押权人在实现抵押权后，新的所有权人有权解除租赁关系。
抵押权是抵押权人直接对物享有的权利，可以对抗物的所有人及第三人，因此，抵押权是一种物权，而租赁关系中承租人的承租权是基于租赁合同而形成的一种债权。
对此，最高法院专门作出了司法解释，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第65条规定：抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效；第66条规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。
如果抵押房产存在“先租赁后抵押”，借款人（第三人）即使不能按期还贷，由于租赁合同仍然有效，很难顺利处理抵押房地产。
2、代位收取租金收入难以实现。
借款人（第三人）与银行签订借款合同、抵押合同前，如果与抵押房地产承租人签订时间较长的租赁合同，并且要求承租人一次性付清租赁费；或者借款人（第三人）以明显低于市场价格的租金将房屋出租给关系人，银行将很难获得租金收入用于偿还贷款。
代位收取租金的法律依据：《担保法》第四十七条债务履行期届满，债务人不履行债务致使抵押物被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取由抵押物分离的天然孽息以及抵押人就抵押物可以收取的法定孽息。
3、抵押物拍卖保留价不客观。
如果借款人不按期还贷，银行有权依法处置抵押房地产用来归还贷款本息。
当银行拍卖抵押房地产时，按照我国目前的法律规定，承租人具有优先购买权，由于借款人（第三人）与承租人签订的长期租赁合同存在，房租明显低于市场价格且早在抵押贷款前已一次性收取，借款人（第三人）就以此为由达到了故意压低抵押房地产拍卖价格的目的。
依据《合同法》第二百一十四条：租赁期限不得超过二十年。
超过二十年的，超过部分无效。
租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
如果抵押房产存在20年租赁合同并且于租赁合同签订之日将租金一次性付清的情况，就相当于出租人将抵押房产变相地卖给了承租人。
从形式上看，是租赁合同，从实质上看，是融资合同或是借款合同。
如果出租人以此种方式获得融资，其成本是巨大的，无异于饮鸩止渴。
大家可以想一下，20年的时间是一个什么概念？如果此抵押房产拍卖时，除了承租人购买外还会有其他的买受人竞买吗？基于承租人优先购买权和长达20年的租赁期限，承租人在拍卖活动中，可以进可攻退可守，游刃有余。
进可攻是指承租人竞买抵押房产时，可以将20年的租赁费折抵拍卖款；退可守是指，无论是谁竞买该抵押房产，都要无条件等到其租赁合同履行完毕时才可以收回该房产，承租人租也行买也行，都不亏本。
一般地说，在长达20年的租赁期限内，同类地段房产租赁费不断上涨，而承租人却依旧享受20年前较低的租赁价格。
与此相反的是出租人或者抵押权人的损失却是致命的。
4、依附抵押物存在的装潢及附属设施产权归属不清。
由于当前的房地产市场，无论是住宅还是商企，一般为毛坯状态。
那么一份正常的租赁合同当中，出租人和承租人应当具有对出租房屋的装潢及相关的附属设施的约定内容：比如钱由谁出？租赁期满房屋的装潢等产权归属？还是由承租人负责恢复原状等等。
如果以此类房产向银行申请贷款，我们就有必要弄清此房产是否装潢等一系列相关的问题。
如果借款人向银行提供的租赁合同没有以上基本内容的条款，那大家说租赁合同的真实成分能有多少？大家都知道，银行在实现抵押权时，房产要经过评估这一环节，房屋是否装潢，是否有添附的附属设施，将在很大程度会影响最终的评估价格。
5、承租人放弃承租权承诺的效力。
房产一旦在做了抵押，一般会要求承租人作出承诺：如实现抵押权，承租人自愿提前解除租赁合同等。
那么这种承诺有没有法律约束力？第一，如果我是承租人，我会出具这种承诺吗？不会。
如果承租人没有过错，解除租赁合同的前提是①承租人自愿②出租人要将足额赔偿支付给承租人。
否则承租人就有权利要求继续履行租赁合同的抗辩权，而且法院一般会支持承租人的诉讼请求。
试想在借款人无力偿还贷款本息的窘况下，又哪来的钱款赔偿承租人？在当前整个社会信用恶化的背景下，借款人即使有能力也不会去做这样的傻事。
第二，承诺书是不是承租人本人的真实意思表示。
实践中，多为实际承租人是甲，而做出的承诺人却是乙。
自然没有任何法律效力。
第三，未来的承租权利可否预先放弃？这里的未来是指发放贷款后的若干天以后即行使抵押权时需要拍卖抵押房产的那个时点或者说那个日期。
承租人在这个时点上的权利可以现在，即发放贷款时就放弃自己的承租权利吗？当前的法律、法规对此没有明确的规定，但依据最高人民法院的司法判例和答复各省、自治区高院的批复意见来看，未来的权利只能在未来的那个时点到来时才可以放弃。
我们可以看一下借款合同中，有这样要求借款人出具承诺的吗？我借款人承诺：此笔借款我一定足额偿还贵行本息，即便是此笔借款已经丧失诉讼时效。
借款是现实的，至于借款的诉讼时效姑且不管最终会不会丧失但终究是将来的事。
那么将来的事让人家现在就放弃，与法与情与理都说不过去。
（二）抵押登记的风险1、土地使用权出让年限的风险。
办理房地产抵押登记手续时，如果只是办理了房地产抵押登记，而没有办理土地使用权抵押登记，有没有风险？我们先来看一下法条：依据《物权法》第一百八十二条以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。
以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。
抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。
据此，我们可以得出这样的结论，在仅以房产为抵押物的前提下，建筑物占用范围内的土地使用权做与不做抵押登记似乎存在的风险不大。
这也是我们常说的“房地一体主义”，即地随房走，房随地走。
但房地一体主义在实践中也有一个例外：关于平房办理产权变更登记的特殊约定：集体土地上的房屋（平房），禁止办理产权变更登记；国有土地上的房屋（平房），如无《国有土地使用权证》亦禁止办理产权变更登记。
如果说，房屋、土地均以办理抵押登记手续取得他项权利证书的前提下，有没有风险？2、对登记期限认识存在的误区这种错误存在于：办理房地产抵押贷款时，一般要求将贷款的期限与抵押物登记的期限设为一致，否则一旦贷款到期无法收回，抵押登记也将到期，将无法处置抵押房地产。
（三）土地使用权性质引发的风险1、土地使用期限我国目前的土地性质分为划拨土地和出让土地（租赁土地），土地性质不同处置难易程度也不同。
划拨土地是国家在实行土地出让制度前实行的由政府部门批准、在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
出让土地则是指开发商以有偿的方式取得土地，并向国土资源部门支付土地出让金，这样的土地具有使用年限，属于住宅类土地的使用期限为70年，属于工业类土地的使用期限为50年，属于商业服务综合类土地的使用期限为40年。
银行办理房地产抵押贷款时，应特别注意土地的使用年限，否则就可能给日后处置房地产时埋下隐患。
如是租赁土地使用权的房地产办理抵押登记时，就需要严格按照国土资源部1999年下发的《规范国有土地租赁若干意见》的规定办理。
2、处置费用对于出让土地性质的房地产交易，由于房地产开发商此前已交纳了土地出让金，在办理土地使用权转让时不需要再交费（重新办理出让手续）；属于划拨用地性质的房屋土地，处置抵押房地产时程序较为繁琐，并需要向国土资源部门补交一定比例的土地出让金，容易产生风险。
根据现有法律、法规、行政规章的规定，它们对人民法院强制变价或当事人自行处分国有划拨土地使用权的限制，体现在以下三个层面：一、是被执行人对国有划拨土地使用权没有处分权，或者没有自主的处分权。
只有涉及地上建筑物所有权的转让、抵押时，经过有审批权限的人民政府或土地管理部门的批准，地上建筑物所占用范围内的国有划拨土地使用权，可以一并转让。
二、是人民法院裁定强制拍卖、变卖地上建筑物、附着物或以物抵债时，在与当地土地管理部门取得一致意见后，可以裁定国有划拨土地使用权随地上物同时转移。
三、是国有划拨土地使用权经报有审批权的人民政府批准转让，或人民法院事先取得了土地管理部门的一致意见而拍卖、变卖或者以物抵债的，受让人要办理土地使用权的出让手续，并依法缴纳土地使用权的出让金。
同时最高人民法院《关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》第二条之规定，如果企业对以划拨方式取得的国有土地使用权设定抵押时，履行了法定的审批手续，并依法办理了抵押登记，应认定抵押有效。
按照这个司法解释的规定，在对申请执行人享有优先受偿权的抵押物变价后，优先扣除土地出让金，申请执行人可就剩余变价款项部分优先受偿。
所以银行办理房地产抵押贷款时，应当注意土地使用权的性质，充分考虑划拨土地使用权抵押所存在的高风险，否则将有可能增加处置抵押房地产的费用，实践中的个别时候，还存在拍卖（变卖）价款还不足以缴纳土地出让金等费用。
由于拍卖价款的金额是相对固定的，如果增加了不必要的费用如补交高额的土地出让金，贷款本息就有可能得不到足额偿还而形成不必要的损失。
3、各级开发区办理以即缴即退方式办理的工业用地出让手续。
当前，各级开发区为吸引投资，凡符合招商条件的入园企业，国土部门基本土地出让金以即缴即退方式（零出让）为企业办理了国有土地使用证、国有土地使用权出让合同及出让金发票。
各级开发区为了扶持入园企业，解决其融资难问题，在与入园企业办理国有土地抵押登记时，开发区也是一路绿灯予以放行。
这里面隐藏的风险就是一旦企业经营不善，主张抵押权时，开发区就会执行法院发函，称：涉案的国有土地使用权，是基于xx文件，给入园企业享受的优惠政策。
如该宗土地使用权由新的受让人获得，则应按相关法律法规重新办理土地出让手续，补交各类税费。
实践中，依法拍卖土地使用权的款项一般不足以补交土地出让金及给类税费。
（四）土地使用权用途变更的风险出让土地根据用途不同有很多种，其价值是完全不同的，特别是工业、仓储等一类的出让地，由于其取得成本低廉，如果能够转变为住宅、商业、旅游、娱乐等用途的经营性用地，其价值是数倍的增长。
根据《中华人民共和国土地管理法》第56条规定，建设单位确需改变土地建设用途的，经有关人民政府土地行政主管部门和城市规划行政主管部门同意后，报原批准用地的人民政府批准。