处置划拨土地相关政策解读
《关于实行划拨土地成本价格收费的通知》的政策解读
《关于实行划拨土地成本价格收费的通知》的政策解读一、制定背景近年来，随着我县经济社会发展，基础设施建设政策相应调整，特别是城中村改造、农村住房改造和集聚安置区等实行住房货币安置政策和2017年调整了我县征地补偿安置标准以后，征地拆迁补偿成本大幅度提高。
为进一步加强我县划拨国有建设用地管理，提升集约节约用地水平，平衡土地成本，有必要对划拨土地成本价格收费事项进行明确。
二、制定依据《城市房地产管理法》、《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》。
三、主要内容（一）明确划拨土地成本价格收费的范围。
我县范围内所有以划拨方式取得国有建设用地土地使用权的用地项目。
（二）明确划拨土地成本价格收费的标准。
1.公益性基础设施的交通、水利、能源等对我县经济社会发展、民生保障意义重大的政府性投资项目，划拨用地收费实行挂账处理。
2.城中村改造、农村住房改造建设、农民集聚等项目的公寓安置用地、国有教育项目、国有医卫和慈善项目、国有行政办公和党群服务项目等政府性投资项目，参照国有资产划拨土地的最高收购限价10万元每亩的标准，划拨用地成本最高按10万元每亩收取，实际发生成本少于10万元的按实际收取。
3.其它划拨用地项目划拨用地成本费用按照实际征收土地的土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费等费用收取。
行政划拨土地费用由县自然资源和规划局在办理划拨供地时收取，上缴县财政专户，实行“收支两条线”管理。
（三）明确划拨土地成本价格收费的执行时间。
划拨土地成本价格收费标准自文件下发之日起实施。
2019年1月1日后取得划拨土地的未缴纳划拨用地成本费的，按本通知规定执行。
四、适用范围全县需要用地的单位和个人五、解读人浦江县自然资源和规划局所有者权益和开发利用科徐兆正。
（非正式文本，仅供参考。
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国有土地使用权法国有土地使用权的取得转让和终止的法律规定
国有土地使用权法国有土地使用权的取得转让和终止的法律规定国有土地使用权法规定了国家对土地的管理和使用的法律框架。
本文将就国有土地使用权的取得、转让和终止等方面进行详细阐述，以解读该法律的具体规定。
一、国有土地使用权的取得国有土地使用权的取得是指个人或组织依法获得土地使用权的过程。
根据国有土地使用权法的规定，国有土地使用权可以通过出让、划拨、协议让与等方式取得。
首先是土地出让。
国家依法将国有土地使用权有偿出让给使用者，并签订土地使用权出让合同。
在出让过程中，出让方应当公开、公平、公正进行拍卖或招标，并按照合同约定收取土地出让金。
其次是土地划拨。
国家将国有土地使用权划拨给政府、军队等行政机关和其他事业单位、社会团体等。
划拨的土地使用权一般不收取费用，但土地使用者需要承担相应的规划、建设和管理责任。
最后是协议让与。
协议让与是指土地使用权人与土地使用者通过协商一致达成协议，将土地使用权转让给他人。
在协议让与中，需遵守法律法规的规定，并办理相关手续，确保土地使用权的合法性和有序转让。
二、国有土地使用权的转让国有土地使用权的转让是指土地使用权人将其占有和使用的土地转让给他人的行为。
根据国有土地使用权法，土地使用权人可以将土地使用权转让给他人，但需要满足一定的条件和程序。
土地使用权的转让必须符合土地利用总体规划、土地利用政策和规定，保证国家和公众利益不受损害。
转让时，应当征求土地使用权人所在区划的城市规划、土地管理等部门的意见，并按照国家规定的程序进行审批。
转让的土地使用权要经过公开竞价或招标，确保公平竞争和市场化操作。
转让合同应当按照规定的内容和格式订立，并办理相应的土地使用权转让手续。
转让后，原土地使用权人将不再享有该土地的使用权。
三、国有土地使用权的终止国有土地使用权的终止是指土地使用权在规定的条件下失去或被取消的状态。
国有土地使用权的终止可以分为自然终止和强制终止两种情况。
自然终止是指土地使用权在规定的期限内满期终止。
《中华人民共和国土地管理法》的政策解读
《中华人民共和国土地管理法》的政策解读第一条为了加强土地管理，维护土地的社会主义公有制，保护、开发土地资源，合理利用土地，切实保护耕地，促进社会经济的可持续发展，根据宪法，制定本法。
第二条中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。
全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。
任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。
土地使用权可以依法转让。
国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。
国家依法实行国有土地有偿使用制度。
但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。
第三条十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。
各级人民政府应当采取措施，全面规划，严格管理，保护、开发土地资源，制止非法占用土地的行为。
第四条国家实行土地用途管制制度。
国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。
严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。
前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。
使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。
第五条国务院自然资源主管部门统一负责全国土地的管理和监督工作。
县级以上地方人民政府自然资源主管部门的设置及其职责，由省、自治区、直辖市人民政府根据国务院有关规定确定。
第六条国务院授权的机构对省、自治区、直辖市人民政府以及国务院确定的城市人民政府土地利用和土地管理情况进行督察。
第七条任何单位和个人都有遵守土地管理法律、法规的义务，并有权对违反土地管理法律、法规的行为提出检举和控告。
第八条在保护和开发土地资源、合理利用土地以及进行有关的科学研究等方面成绩显著的单位和个人，由人民政府给予奖励。
土地利用政策解读提纲11-06
土地利用政策解读一、背景框架二、供地与监管三、存量相关四、案例分析省国土资源厅土地利用处推荐网站：中国土地市场网政策理解与信息积累测试▇政策理解示例《国务院办公厅关于统筹推进新一轮“菜篮子”工程建设的意见》（国办发[2010]18号）“支持农村集体经济组织根据规划使用本集体土地从事农产品批发市场建设；对农产品批发市场用地符合土地利用总体规划的，应纳入年度土地利用计划，优先保障供应，落实批发市场用地按工业用地对待政策。
”（1）批发市场用地的地类（商服用地—批发零售用地）？（2）工业用地特殊政策？《国土资源部办公厅关于农产品批发市场用地有关问题的复函》（国土资厅函[2010]966号）“在土地调查、登记等基础性管理工作中，农产品批发市场用地应严格按照《土地利用现状分类》执行。
供应国有建设用地用于农产品批发市场建设的，应当严格依法依规采取招标、拍卖、挂牌方式出让或租赁。
……土地出让前要制订控制性详细规划和土地供应方案，明确容积率等规划条件。
规划条件一经确定，不得擅自调整。
签订土地出让合同时，对改变土地用途、容积率等土地使用条件的，由政府收回土地使用权，重新依法出让。
土地使用权出让底价，应符合国家出让地价管理的规定，严格履行规定的程序，不得低于最低价标准。
”第一部分背景制度框架用途管制制度↓(填海造地)↓(存量)农用地/未利用地//建设用地（国有 / ←集体）↑↓↘↖↓农村土地承包经营//国有土地有偿使用 / 行政划拨 / 使用（用途、主体）↓↓转让市场↑流转市场补充：农用地的配置；设施农用地；国有农场用地国有建设用地来源及配置第二部分供地与监管一、供地政策（一）供地主体（谁有权利供地，谁有权利取得土地）关键词：划拨/出让；区/开发区；受让人/房地产调控政策要求（二）供应客体（可以供什么地）关键词：国有建设用地使用权；净地/毛地；生地/熟地（三）供地方向（能不能供）关键词：《限制用地项目目录》、《禁止用地项目目录》（2006年本和增补本）。
关于划拨土地使用权转让、出租的几个问题
2023-11-06contents •划拨土地使用权概述•划拨土地使用权转让•划拨土地使用权出租•相关政策和法规•结论和建议目录01划拨土地使用权概述划拨土地使用权是指土地使用权由国家无偿授予给土地使用者，使用者取得土地使用权时仅需支付少量的土地补偿费与安置补助费。
在城市规划区范围内，对从事城市基础设施建设和公益事业建设的单位，经县级以上人民政府批准，可划拨土地使用权。
根据土地的用途，划拨土地可分为公益事业用地、市政基础设施用地、国有企事业单位用地等。
根据土地的性质，划拨土地可分为国有划拨土地和集体划拨土地。
划拨土地的用途和限制未经县级以上人民政府批准，任何单位和个人不得擅自改变土地用途。
若需改变土地用途，必须符合城市规划要求，并重新办理用地审批手续。
划拨土地主要用于公益设施、市政基础设施、科教文卫体等社会事业的建设，其用途受到严格限制。
02划拨土地使用权转让条件划拨土地使用权转让需满足一定的条件，如土地达到一定的成熟度、地上建筑物达到一定的建设进度等。
具体条件可能因地区和政策差异而有所不同。
程序划拨土地使用权转让需经过申请、审批、公示等程序。
申请人需提交申请材料，包括土地使用权证、划拨土地使用权转让申请书等。
审批通过后，需进行公示，公示期满无异议后方可办理土地使用权转移手续。
转让的条件和程序转让的收益分配土地出让金划拨土地使用权转让时，需按照规定缴纳土地出让金。
土地出让金的数额通常根据土地的评估价值、用途、区位等因素确定。
收益分配划拨土地使用权转让的收益主要由受让方和出让方按照一定比例分配。
具体分配比例可能因地区和政策差异而有所不同。
转让的限制和违规责任限制划拨土地使用权转让时存在一些限制条件，如受让方需具备相应的资质、出让方需保证土地无权属纠纷等。
违规责任若划拨土地使用权转让过程中出现违规行为，如未经审批擅自转让、擅自改变土地用途等，将承担相应的违规责任，可能面临罚款、收回土地等处罚措施。
国土部负责人解读闲置土地处置办法
国土资源部有关负责人解读《闲置土地处置办法》——（权威访谈）保护合法权益整治土地闲置国土资源部日前发布新修订的《闲置土地处置办法》并将于７月１日起施行。
就当前国内闲置土地处置相关热点、焦点、难点问题，国土资源部政策法规司司长王守智接受了记者专访。
避免拆迁纠纷禁止“毛地”出让记者：为什么要对１９９９年实施的《闲置土地处置办法》进行修订？王守智：近年来我国经济快速发展，土地管理形势发生了较大变化。
原《闲置土地处置办法》在执行中遇到一些新的情况。
如闲置土地处置涉及当事人重大财产权益，但现行处理方式缺少与当事人协商环节；闲置土地认定标准、处置主体等缺乏处置程序性规定，需要进一步明晰；因政府原因导致的闲置土地占了较大比例，需要妥善处置盘活利用等。
主要坚持三项基本原则：坚持依法从严和权益保障原则，充分体现土地权利人利益诉求和权益保障。
坚持以用为先和惩防并重原则。
促进已有闲置土地盘活利用，尽量避免产生新的闲置土地。
坚持适用可行和操作具体原则，进一步明确处置程序。
记者：怎样避免新的闲置土地产生？王守智：《办法》明确要求必须是“净地”，禁止“毛地”出让，就避免因拆迁等原因造成的土地闲置。
市、县政府供应的土地应当是土地权利清晰，安置补偿落实到位，没有法律经济纠纷，地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确，具备动工开发必需的基本条件。
明确出让合同和划拨决定书应当约定开工、竣工时间和违约责任，强化违约责任对土地使用者和政府双方的约束；项目动工开发、竣工时间和违约责任等作出明确约定、规定；约定、规定动工开发时间应当综合考虑，为动工开发预留合理时间；因特殊情况，未约定、规定动工开发日期，或者约定、规定不明确的，以实际交付土地之日起一年为动工开发日期等。
强化了上级国土资源主管部门对下级国土资源主管部门的监管措施。
规定省级以上国土资源主管部门对闲置土地情况严重的地区，可在土地利用总体规划、土地利用年度计划、建设用地审批、土地供应等方面采取限制新增加建设用地等措施。
国土资源部《节约集约利用土地规定》法律解读
国土资源部《节约集约利用土地规定》法律解读国土资源部第61号令《节约集约利用土地规定》于2014年5月22日发布，自2014年9月1日起实施，在房价涨跌之争处于胶着状态，各地限购政策存废犹抱瑟琶的敏感时期，这一部门规章的出台，释放出中央对土地管理怎样的信号，对当前及未来的房价走势及开发重点是否会发生深远的影响？作为对土地政策颇为观注的一名专职律师，依笔者之浅见，《节约集约利用土地规定》（以下称《规定》）至少释放出以下七大政策信号：一、限定特大城市开发边界，“副中心”具发展潜力《规定》第九条“国土资源部门应当通过规划、计划用地标准、市场引导等手段，有效控制特大城市新增建设用地规模”，第十一条“国土资源主管部门应当在土地利用总体规划中划定城市开发边界和禁止建设的边界，实行建设用地空间管制”。
这两条不约而同地表示，特大城市不再具体没有边界无限扩展的操作性，危及到城市建设边界的新增建设用地的审批将会变得困难，新增建设用地的供给将被严格控制。
特大城市的建设用地需求不得不向两个方面寻求出口。
一是存量地的集约利用，开发商、用地单位寻找建成区内可被重新规划建设、集约利用的土地进行重新利用将成为首选，一线城市的房将越来越稀缺和昂贵；二是向特大城市周边“卫星”城市寻求土地资源，日前被炒作的“副中心”之说可见不是空穴来风，离北上广深较近，同时具备一定潜力基础的中型城市具有较大的发展空间，承载为一线城市配套或关联的产业功能，大开发商进入这些城市的手段之一，就是通过并购现有本地房地产企业或者项目，本土地产将会迎来更大的机遇。
二、中小城市及县城供地增加，“城镇化”步骤加快增加中小城市和县城建设用地供给，是实施新型城镇化战略，分流中心城市用地压力的措施，实施该项政策的结果是，中小城市和县城供地的难度和成本相对减小，可以吸引更多大城市无法消化的投资，吸引本土外出农民打工族回乡定居。
在中小城市和县城地价本来相对较低、开发用地供给相对富余的情况下，土地措施必须与产业转移等其他城镇化政策配套才能显现效果。
闲置土地处置办法解读
闲置土地处置办法解读国土部出新规打击“囤地”闲置两年将无偿收回解读2022版闲置土地处置措施2021年6月7日，国土资源部公布了新修改的《闲置土地处置办法》（以下简称新《办法》），自2021年7月1日施行。
新《办法》对闲置土地的调查、认定、处置等环节做了更明确、具体的规定，可操作性强，加大了闲置土地的处理力度，避免地方政府“玩猫腻”。
一、明确闲置土地的“政府原因”，防止地方政府滥用权力“豁免”闲置土地。
新《办法》将闲置土地归为两种：政府原因导致开工延迟的和企业自身原因导致闲置的。
其中，政府原因导致开工延迟的包括：政府未按约定交付土地、规划修改、相关群众信访、国家出台新政策、军事管制、文物保护等造成无法动工的情形。
如果闲置土地是政府造成的，当地国土资源部门应与土地使用者协商，选择处置方式。
处置方式包括：延长建设开发期，但最长不得超过1年；调整土地利用和规划条件，根据新的用途重新办理相关土地利用手续；政府安排的临时使用；有偿收回国有建设用地使用权协议；土地置换等。
二、明确“动工开发”、“投资额度”的定义，统一闲置土地认定标准。
一已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。
但是之前的《办法》没有明确“动工开发”、“已投资额”、“总投资额”的定义，导致地方政府执行标准不一，损害了国家政策的严肃性。
新《办法》明确规定:。
开工建设是指依法取得施工许可证后需要挖深基坑的工程，完成基坑开挖；对于采用桩基的工程，驱动所有基础桩；对于其他工程，三分之一的基础施工完成。
2.投资金额及投资总额：不含国有建设用地使用权出让价款、划拨价款及向国家缴纳的相关税费。
三、土地闲置信息应当在国土部门门户网站长期公开，处置完毕后才能撤下。
新《办法》规定，市、县国土资源主管部门在颁发闲置土地认定证书后，应当通过门户网站向社会公开闲置土地的位置、国有建设用地使用者姓名、闲置时间等信息。
关于财税[2010]121号文件的解读
![关于财税[2010]121号文件的解读](https://img.taocdn.com/s3/m/7fe36959804d2b160b4ec0d7.png)
关于财税[2010]121号文件的解读注：本解读属于内部文件，仅供地方税务机关征管和执法时参考用，暂不对外公开。
近日，财政部、国家税务总局下发了《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号，以下简称通知）。
为使各地准确把握政策内涵，减少政策执行的偏差，现将通知中有关政策解读如下：一、关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税问题为促进残疾人就业，国家税务总局在1988年下发的《关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》（国税地字[1988]15号）中明确，对民政部门举办的安置残疾人占一定比例的福利工厂用地，可由省级税务机关确定征免城镇土地使用税。
但随着政府职能的转变，实施政企分开，民政部门不再直接举办福利工厂。
与此同时，随着福利事业的社会化，残疾人就业的单位逐步拓展到经济、社会的各个领域，一些企事业单位承担起了安置残疾人就业的社会责任。
为继续贯彻促进残疾人就业的精神，保持政策的连续性，应对安置残疾人就业单位的城镇土地使用税政策重新明确。
为此，参照营业税、企业所得税、增值税等税种的现行优惠政策，结合城镇土地使用税自身特点，将减免税条件设定为：在一个纳税年度内月平均实际安置残疾人就业人数占单位在职职工总数的比例高于25%（含25%）且实际安置残疾人人数高于10人（含10人）。
考虑到此前福利工厂城镇土地使用税具体征免税是授权各省（区）确定的，为保持政策及管理的适当衔接，通知还规定具体减免税比例及管理办法仍由各地确定。
二、关于出租房产免收租金期间房产税问题现行房产税政策规定，出租房产按租金收入征税。
在实际的房产租赁中，一些出租人往往采取给予一定期限免收租金的优惠来招揽承租人。
而房产免收租金期间如何征收房产税，各地做法也不尽一致。
一些地方按实际租金收入征税，免收租金期间纳税人对其房产按零租金申报，据此计算的应纳税款为零，造成了税收流失。
还有一些地方采取了核定租金收入的办法，但按照征管法规定，核定收入的前提是申报收入偏低，而免租期间出租人又确无租金收入，核定征税的前提也不成立。
评估划拨土地的法律规定(3篇)
第1篇一、引言土地作为国家的基本资源，是国家经济建设和社会发展的物质基础。
在我国，土地所有权归国家所有，土地使用权可以通过划拨、出让等方式取得。
划拨土地是指国家机关、事业单位、社会团体以及其他单位因公共利益需要，经批准无偿取得土地使用权的行为。
评估划拨土地的法律规定对于保障国家土地资源的合理利用，维护土地市场秩序，促进社会和谐稳定具有重要意义。
本文将从我国相关法律法规出发，对评估划拨土地的法律规定进行梳理和分析。
二、评估划拨土地的法律依据1.《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法》是我国土地管理的基本法律，其中第二十二条规定：“划拨土地，应当遵循公开、公平、公正的原则，按照土地利用总体规划和年度计划进行。
”2.《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》对土地划拨制度进行了详细规定，其中第四十二条规定：“依法划拨土地的，土地使用者应当依照规定缴纳土地使用税。
”3.《中华人民共和国土地估价管理办法》《中华人民共和国土地估价管理办法》是我国土地估价工作的规范性文件，其中第四条规定：“土地估价应当遵循公平、公正、公开的原则，依据土地估价规范和程序进行。
”4.《关于进一步规范国有土地划拨使用管理的通知》《关于进一步规范国有土地划拨使用管理的通知》是国土资源部等部门联合发布的规范性文件，其中对划拨土地的评估、审批、使用等环节提出了具体要求。
三、评估划拨土地的法律程序1.土地划拨申请申请划拨土地的单位或个人，应当向土地管理部门提交划拨土地申请，并附具相关材料。
2.土地评估土地管理部门收到划拨土地申请后，应当组织土地估价机构对划拨土地进行评估。
评估机构应当依据土地估价规范和程序，对划拨土地的市场价值、开发价值等进行评估。
3.审批划拨土地土地管理部门根据土地评估结果，结合土地利用总体规划和年度计划，对划拨土地申请进行审批。
审批通过的，核发划拨土地批准书。
4.签订划拨土地合同划拨土地批准后，土地管理部门与划拨土地使用者签订划拨土地合同，明确双方的权利义务。
土地利用政策解读提纲11-06
土地利用政策解读一、背景框架二、供地与监管三、存量相关四、案例分析推荐网站：中国土地市场网政策理解与信息积累测试▇政策理解示例《国务院办公厅关于统筹推进新一轮“菜篮子”工程建设的意见》（国办发[2010]18号）“支持农村集体经济组织根据规划使用本集体土地从事农产品批发市场建设；对农产品批发市场用地符合土地利用总体规划的，应纳入年度土地利用计划，优先保障供应，落实批发市场用地按工业用地对待政策。
”（1）批发市场用地的地类（商服用地—批发零售用地）？（2）工业用地特殊政策？《国土资源部办公厅关于农产品批发市场用地有关问题的复函》（国土资厅函[2010]966号）“在土地调查、登记等基础性管理工作中，农产品批发市场用地应严格按照《土地利用现状分类》执行。
供应国有建设用地用于农产品批发市场建设的，应当严格依法依规采取招标、拍卖、挂牌方式出让或租赁。
……土地出让前要制订控制性详细规划和土地供应方案，明确容积率等规划条件。
规划条件一经确定，不得擅自调整。
签订土地出让合同时，对改变土地用途、容积率等土地使用条件的，由政府收回土地使用权，重新依法出让。
土地使用权出让底价，应符合国家出让地价管理的规定，严格履行规定的程序，不得低于最低价标准。
”第一部分背景制度框架用途管制制度↓(填海造地)↓(存量)农用地/未利用地//建设用地（国有 / ←集体）↑↓↘↖↓农村土地承包经营//国有土地有偿使用 / 行政划拨 / 使用（用途、主体）↓↓转让市场↑流转市场补充：农用地的配置；设施农用地；国有农场用地国有建设用地来源及配置第二部分供地与监管一、供地政策（一）供地主体（谁有权利供地，谁有权利取得土地）关键词：划拨/出让；区/开发区；受让人/房地产调控政策要求（二）供应客体（可以供什么地）关键词：国有建设用地使用权；净地/毛地；生地/熟地（三）供地方向（能不能供）关键词：《限制用地项目目录》、《禁止用地项目目录》（2006年本和增补本）。
关于闲置土地的认定与处置规定的解读
一、关于闲置土地问题的主要法律依据1、《中华人民共和国土地管理法》(主席令第28号)，1999年01月01日开始实施，于2004年8月28日被修订，现行有效。
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》(主席令第72号)，1995年1月1日开始实施，于2007年8月30日被修订，现行有效。
3、《闲置土地处置办法》(国土资源部令第5号)，1999年4月28日开始实施，已于2012年7月1日被国土资源部修订。
4、《闲置土地处置办法(2012修订)》(国土资源部令第53号)，2012年7月1日开始实施，现行有效。
5、《国土资源部关于进一步做好闲置土地处置工作的意见》(国土资发[2008]178号)—2008年09月03日开始实施，现行有效。
6、《国土资源部办公厅关于闲置土地处置有关问题的复函》(国土资厅函[2002]101号)，2002年4月16日开始实施，现行有效。
二、关于闲置土地的认定1、具有下列情形之一的，可以认定为闲置土地：[1](1)土地使用权人超过土地出让合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地;(2)已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一，并且中止开发建设满一年的国有建设用地;(3)已动工开发但已投资额占总投资额不足百分之二十五，并且中止开发建设满一年的国有建设用地。
2、“动工开发时间”的认定[2]动工开发时间起算点应为依法取得施工许可证后：①需挖深基坑的项目，基坑开挖完毕之日;②使用桩基的项目，打入所有基础桩之日;③其他项目，地基施工完成三分之一之日。
3、“开发建设总面积”的认定[3](1)“应动工开发建设总面积”是指土地使用权人依照土地出让合同的约定和规划设计条件，应当在规定时间内完成开发建设的土地面积;(2)“开发建设的总面积”是指“应动工开发建设总面积”中土地使用权人已经进行实际投资开发建设的土地面积。
4、“投资额”的认定[4]“已投资额”、“总投资额”均不含土地使用权出让价款、划拨价款和向国家缴纳的相关税费。
划拨国有建设用地使用权地价评估指导意见(试行)》解读
《划拨国有建设用地使用权地价评估指导意见（试行）》解读为规范国有划拨建设用地使用权地价评估行为，自然资源部办公厅于2019年5月31日印发了《划拨国有建设用地使用权地价评估指导意见（试行）》(以下简称《指导意见》)的通知。
本文结合该《指导意见》以及中国土地估价师与土地登记代理人协会在北京召开的培训会中对其的讲解，对划拨土地估价发展过程、《指导意见》应用范围、评估要点进行阐述。
一、划拨土地价格定义及内涵地价定义：本指导意见所述划拨国有建设用地使用权地价，是指以划拨方式取得的、无年期限制的土地使用权价格。
1、明确了划拨土地价格内涵为无年期限制的划拨地价，在评估授权经营、作价出资、划拨土地补办出让时核算两种价值类型的差额确定转增资本金或出让金时，划拨土地评估可以与出让等价格评估的年期不一致，划拨土地评估年期为无年期限制。
2、除上述规定内容外，估价时地价定义仍应按照规程要求，定义开发程度、利用条件、市场条件、估价期日、年期、权利类型等其他内容。
3、价格内涵是否为市场价格。
取决于地价定义中对市场条件的设定，若设定为公开市场条件下的价格，其价格类型为市场价格。
需要区分评估方法和价格内涵的关系，不是说成本逼近法评估的结果就一定不是市场价格。
如同出让土地评估一样，是靠多种方法结果综合分析确定最终市场价格。
在评估划拨土地价格时采用多种方法评估，其中市场比较法是从市场角度，成本逼近法和基准地价法从成本定价的角度，收益还原法、剩余法主要从权益角度分别模拟和发现划拨土地价格，综合确定划拨土地使用权价格。
若划拨土地评估两种方法差异过大，除了检查方法参数应用合理性外，应当根据评估目的、价格形成机理等因素选择相应权重，最大可能贴近划拨土地应有价格水平。
二、指导意见的应用三、划拨土地评估要点（一）评估方法指导意见已经明确，划拨土地评估应当采用两种以上方法，一种方法不可行。
《城镇土地估价规程》中规定对评估少有交易，市场化程度极低且土地收益难以显化的特定用途的土地估价，或评估划拨土地使用权等不完整或严格受限的土地权利价格，在省级以上土地估价行业协会组织专家论证的基础上，可选择一种适宜的主要评估方法，并应在报告中充分披露，附具专家论证意见。
上海划拨土地收益处置政策
上海划拨土地收益处置政策1. 背景介绍上海市是中国的经济中心和国际大都市，土地资源是支撑城市发展的重要基础。
为了合理利用土地资源，上海市制定了划拨土地收益处置政策，以确保土地资源的有效利用和经济效益的最大化。
2. 划拨土地收益处置政策的目的划拨土地收益处置政策的目的是规范土地使用权划拨过程中的收益分配和管理，促进土地资源的高效利用，推动城市发展和经济增长。
3. 划拨土地收益处置政策的主要内容3.1 土地出让收益的划分根据上海市土地管理法规定，土地出让收益应按照以下方式划分：•土地出让金的划分：土地出让金是指土地使用权划拨给开发商或企事业单位时，由其支付的一定金额。
根据政策规定，土地出让金的划分原则是，一部分用于国有土地出让金专项基金，一部分用于地方财政收入。
•土地增值收益的划分：土地增值收益是指土地使用权划拨给开发商或企事业单位后，由其通过土地开发、转让等方式所获得的收益。
根据政策规定，土地增值收益的划分原则是，一部分用于国有土地增值收益专项基金，一部分用于地方财政收入。
3.2 土地增值收益的管理和使用为了规范土地增值收益的管理和使用，上海市制定了相关政策：•土地增值收益专项基金的设立：上海市设立了土地增值收益专项基金，用于支持城市建设和公共事业发展。
基金的收入主要来自土地增值收益的划分。
•土地增值收益的使用范围：土地增值收益专项基金主要用于城市基础设施建设、社会保障、教育、环境保护等公共事业领域。
政府根据实际需要和资金状况，制定具体的项目和资金分配计划。
•土地增值收益的监管和公开：上海市建立了土地增值收益的监管和公开制度，通过加强监管和公开，确保土地增值收益的合法性和公正性。
3.3 土地出让金的管理和使用为了规范土地出让金的管理和使用，上海市制定了相关政策：•土地出让金专项基金的设立：上海市设立了土地出让金专项基金，用于支持城市建设和公共事业发展。
基金的收入主要来自土地出让金的划分。
•土地出让金的使用范围：土地出让金专项基金主要用于城市基础设施建设、社会保障、教育、环境保护等公共事业领域。
新《闲置土地处置办法》解读
新《闲置土地处置办法》解读马会军1于达2□背景2012年5月22日，新修订的《闲置土地处置办法》在国土资源部第一次部务会议中通过，于2012年7月1日起施行。
本文就如下问题进行了深入分析：修订前的《闲置土地处置办法》存在哪些主要问题？《闲置土地处置办法》修订的主要内容、问题？修订后《闲置土地处置办法》对开发商、抵押权人和投资者有哪些影响？□事件链接✓1999年4月26日，《闲置土地处置办法》于国土资源部第6次部长办公会议上通过，并于同日生效。
✓2008年，国务院出台了《国务院关于促进节约集约用地的通知》，对严格闲置土地处置提出了明确要求；2011年，胡锦涛总书记在中共中央政治局第31次集体学习时强调，要切实推行最严格的节约用地制度。
上述政策是促成《闲置土地处置办法》修订的重要契机。
✓2011年12月21日，国土资源部发布《闲置土地处置办法(修订草案)》(征求意见稿)，向社会公开征求修订意见。
□案例启示《闲置土地处置办法》自1999年起生效后，在实施过程中，出现了一些不尽如人意的情况。
本节以两个案例来说明旧《办法》存在的几个主要问题。
海南省高级人民法院（2006）琼行终字第92号判决——海口市国土环境资源局与海南茂龙房地产开发有限公司国有土地使用权处理决定及行政赔偿纠纷上诉案该案中，茂龙公司与原琼山市土地管理局于1995年签订了《国有土地使用权出让合同》，并依约定支付了包括市政费在内的全部款项，受让取得涉案土地。
茂龙公司在取得该土地使用权时，该地块不具备开发条件，之后，政府也未对该地提供开发应该具备的基本条件。
1北京市中伦律师事务所（北京办公室）房地产及基础设施部合伙人。
2北京市中伦律师事务所（北京办公室）房地产及基础设施部助理。
地块出让4年之后，原琼山市人民政府在《海南日报》上刊登《关于依法无偿收回国有土地使用权的预先通知书》，以茂龙“依法取得国有土地使用权后，未按规定开发使用，致使土地闲置已满二年以上”为由，拟依法无偿收回其国有土地使用权。
新闲置土地处置办法解读
新《闲置土地处置办法》解读2012年6月1日国土资源部以第53号部令发布《闲置土地处置办法》并于7月1日起施行。
该《闲置土地处置办法》是在1999年颁布的《闲置土地处置办法》的基础上做的修订，为闲置土地的处置提供了新的法律依据。
今后，如果企业“囤地”造成土地闲置的，未动工开发满一年将被征缴土地价款20%的闲置费，满两年则将无偿收回土地使用权。
一、闲置土地的认定（一）认定标准1、国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的；2、已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设用地。
上述认定标准中的动工开发是指：依法取得施工许可证后，需挖深基坑的项目，基坑开挖完毕；使用桩基的项目，打入所有基础桩；其他项目，地基施工完成三分之一。
从该规定可以得知：国土部门在认定开发商对土地的开发不再以“围墙”作为动工标志。
已投资额、总投资额均不含国有建设用地使用权出让价款、划拨价款和向国家缴纳的相关税费。
（二）因政府原因导致闲置土地1、因未按照国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的期限、条件将土地交付给国有建设用地使用权人，致使项目不具备动工开发条件的；2、因土地利用总体规划、城乡规划依法修改，造成国有建设用地使用权人不能按照国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的用途、规划和建设条件开发的；3、因国家出台相关政策，需要对约定、规定的规划和建设条件进行修改的；4、因处置土地上相关群众信访事项等无法动工开发的；5、因军事管制、文物保护等无法动工开发的；6、政府、政府有关部门的其他行为。
（三）因自然灾害等不可抗力导致的闲置土地二、闲置土地的处理（一）因企业自身原因导致闲置土地的处理1、未动工开发满一年的，按照土地出让或者划拨价款的百分之二十征缴土地闲置费，闲置费应当自《征缴土地闲置费决定书》送达之日起三十日内缴纳。
土地出让金标准是什么(土地出让金政策解读)
土地出让金标准是什么（土地出让金政策解读）有实际成交价且不低于所在级别基准地价平均标准的，按成交价不低于40%的标准计算出让金，若成交价低于基准地价平均标准的，则依照全部地价40%计算。
发生转让的划拨土地使用权补办出让时按基准地价平均标准的40%计算。
二手房土地出让金征收标准如下：该套房屋建筑面积乘以当年成本价格乘以1%。
个人住房土地使用权转让应补交的土地出让金标准：1990年5月19日以前取得的，按签订出让合同之日的标定地价的30%收取；1990年5月19日(含当日，下同)以后取得的，按签订出让合同之日的标定地价的60%收取。
工业用地土地出让金征收标准如下：非经营性用地的土地使用权出让金不得低于备案评估地价的35%；商品住宅和综合经营性用地的土地使用权出让金不得低于备案评估地价的40%。
房屋土地出让金按照什么标准收房屋的土地出让金通常是按照评估价格或者是按照房屋交易价格的2%来收取，如果是经济适用房的话，必须在取得房产证5年之后才能办理过户手续，在办理过户手续时是需要缴纳土地出让金的。
已购公有住房、经济适用房按规定允许转让的，按签订出让合同之日的标定地价的10%收取。
若是以市场价购买的部分在进入市场时，不用再补缴土地出让金。
法律主观：以下是土地出让金、所得收益缴纳、印花税和契税的标准。
国有土地出让金的征收标准是由各地依据当地土地价值确定征收标准，一般依据房产所在地区参考价、房产使用剩余年限、房产的性质不同来确定征收系数。
法律主观：土地出让金收取标准：有实际成交价的，且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40%的标准计算出让金，若成交价低于基准地价平均标准的，则依照全部地价40%计算。
有实际成交价且不低于所在级别基准地价平均标准的，按成交价不低于40%的标准计算出让金，若成交价低于基准地价平均标准的，则依照全部地价40%计算。
委托土地估价机构的按评估价的40%收取；成交价不低于基准地价的按成交价的40%收取，成交价低于基准地价的按全部地价的40%收取；划拨土地按基准地价的40%收取。
国有土地使用权出让金政策解读
（四）预算代码及科目： 103014801——土地出让价款收入 103014802——补缴的土地价款 103014803——划拨土地收入 103014899——其他土地出让收入
（五）入库级次： 1.自治区：地（州、市）100%、县（区）级100%； 2.兵 团：中央100%
（六）计费方式 1.以招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权的以总成交 价款为国有土地使用权出让收入。 2.转让划拨国有土地使用权或依法利用原划拨土地进行经营性建设 ；处置抵押划拨国有土地使用权；转让房改房、经济适用住房等；改变 出让国有土地使用权的土地用途、容积率等土地使用条件，补缴的土地 价款为国有土地使用权出让收入。
（九）违约金 根据《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》(国 办发〔2006〕100号)规定： 土地出让合同、征地协议等应约定对土地使用者不按时足额缴纳土地出让 收入的，按日加收违约金额1‰的违约金。违约金随同土地出让收入一并缴入地 方国库。
（二）一般业务征收管理 一般业务征收管理按照《关于做好自治区国有土地使用权出让收入、
（四）资金退库管理
资金入库后需要退库的,按照财政部门有关退库管理规定办理。 其中,因缴费人误缴、税务部门误收需要退库的,由缴费人向税务部 门申请办理，税务部门经严格审核并商财政、自然资源部门复核同意后 ，国库按规定办理退付手续； 其他情形需要退库的，由缴费人向财政部门和自然资源部门申请办 理，国库按规定办理退付手续。
矿产资源专项收入征管改革有关工作的通知》（新财库〔2021〕73号）后 附《国有土地使用权出让收入征缴流程》征收管理。
（三）欠费征缴管理 欠费征缴工作由自然资源部门配合税务部门，按照“成熟一个、清 理一个、移交一个”的原则，根据处理结果及补签的合同、协议办理交 接后，由税务部门征缴。 自治区税务局、自然资源厅已联合拟定欠费征缴办法，进一步明 确欠费移交时间、使用的《欠费清册》、《欠费台账》等，联合自然资 源部门一并下发执行。
《关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》解读
《关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》解读近期，国土资源部会同国家发展改革委、财政部、住房和城乡建设部、农业部、中国人民银行、国家林业局、银监会联合印发《关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》（以下简称《意见》）。
这是国土资源部和相关部门按照党中央、国务院推进生态文明建设总体部署，践行五大发展理念，改革完善国有土地使用制度，发挥市场配置土地资源决定性作用的重大举措。
《意见》的实施，将促进国有土地节约集约利用、更好支撑和保障经济社会持续健康发展。
出台背景:生态文明建设的重要内容和迫切之举党中央、国务院高度重视国有土地使用管理问题。
党的十八大将“建立反映市场供求和资源稀缺程度、体现生态价值和代际补偿的资源有偿使用制度和生态补偿制度”作为加强生态文明制度建设的重要内容。
2015年，中共中央、国务院印发《生态文明体制改革总体方案》，对扩大国有土地有偿使用范围提出了明确要求。
国土资源部等部门通过实地调研、开展专题研究、梳理国有建设用地使用制度改革成果、分析当前国有土地使用中存在的主要问题、归纳已有研究成果、广泛征求意见等措施，研究形成《意见》送审稿，报经国务院审定后印发。
意义深远：扩大国有土地有偿使用范围“三个有利于”一是有利于坚持和完善土地公有制。
国有土地属于全民所有，既是重要的自然资源，也是重要的国家资产。
按照国家依法实行国有土地有偿使用制度的规定，健全国有土地所有权使用制度，扩大国有土地有偿使用范围，有利于巩固国有土地所有权，有利于完善国有土地所有权实现形式，有利于发挥国有土地的资源、资产作用，增强国有经济的活力、控制力和影响力。
二是有利于发挥市场配置资源决定性作用。
健全归属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅的国有土地产权和有偿使用制度，推动国有土地资源依据市场规则、市场价格、市场竞争实现效益最大化和效率最优化，对建立完善的社会主义市场经济体制，提高国有土地资源利用效率，促进创新发展、协调发展、绿色发展、开放发展和共享发展具有重大现实意义。
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处置划拨土地相关政策解读一、土地使用权划拨的概念土地使用权划拨,是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
二、划拨用地的范围《土地管理法》第五十四条规定,下列建设用地,经县级以上人民政府依法批准,可以以划拨方式取得:(一)国家机关用地和军事用地;(二)城市基础设施用地和公益事业用地;(三)国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地;(四)法律、行政法规规定的其他用地。
三、划拨土地使用权不得擅自改变用途《土地管理法》第五十六条规定,建设单位使用国有土地的,应当按照土地使用权划拨批准文件的规定使用土地;确需改变该幅土地建设用途的,应当经有关人民政府土地行政主管部门同意,报原批准用地的人民政府批准。
其中,在城市规划区内改变土地用途的,在报批前,应当先经有关城市规划行政主管部门同意。
四、划拨土地使用权转让、出租、抵押应依法报批以划拨方式取得的土地使用权,一般是无偿的或者是缴纳了土地补偿、安置等较低的费用后取得的,相对国家来说也是无偿的。
因此划拨土地使用权在转让、出租、抵押上受到严格的条件限制。
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定:符合下列条件的,经市、县人民政府土地管理部门和房产部门批准,其划拨土地使用权和地上建筑物,其他附着物所有权可以转让、出租、抵押:(1)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;(2)必须有国有土地使用证;(3)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明;(4)依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同,向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定: 以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。
有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
由此可见,任何单位和个人不得将划拨国有土地使用权随意转让、出租、抵押,只有在依法报批并补缴土地出让金的情况下,划拨国有土地使用权才允许转让、出租、抵押。
五、划拨土地使用权申请办理协议出让手续,或者经依法批准转让后办理协议出让手续,应按照有关规定按时缴纳土地出让金《协议出让国有土地使用权规定》第五条规定,协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地(拆迁)补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和;有基准地价的地区,协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。
原划拨土地使用权人申请办理协议出让手续应缴纳的出让金额计算方法:1.不改变用途等土地使用条件的情况下,应缴纳的土地使用权出让金额按以下公式计算:应缴纳的土地使用权出让金额=拟出让时的出让土地使用权市场价格-拟出让时的划拨土地使用权权益价格。
2.改变用途等土地使用条件的情况下,应缴纳的土地使用权出让金额按以下公式计算:应缴纳的土地使用权出让金额=拟出让时的新土地使用条件下出让土地使用权市场价格-拟出让时的原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格。
划拨土地使用权转让中的协议出让,应缴纳的出让金额计算方法:1.转让后不改变用途等土地使用条件的,应缴纳的土地使用权出让金额按以下公式计算:应缴纳的土地使用权出让金额=拟出让时的出让土地使用权市场价格-拟出让时的划拨土地使用权权益价格。
2.转让后改变用途等土地使用条件的情况下,应缴纳的土地使用权出让金额按以下公式计算:应缴纳的土地使用权出让金额=拟出让时的新土地使用条件下出让土地使用权市场价格-拟出让时的原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格。
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十四条规定,土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后六十日内,支付全部土地使用权出让金。
逾期未全部支付的,出让方有权解除合同,并可请求违约赔偿。
六、减免土地出让金造成国有土地资产流失的,要承担法律责任《中华人民共和国土地管理法》第五十五条规定:以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位,按照国务院规定的标准和办法,缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后,方可使用土地。
《安徽省国有土地使用权出让金征收管理实施办法》(财综字[1995]第326号)第四条规定:财政部门是土地出让金收入的主管机关,土地行政管理部门是土地出让金的代征机关。
国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》(国发[2001]15号)第二项中指出:要进一步加强国有土地收益的征收和管理,任何单位和个人不得减免和挤占土地出让金、租金等土地收益。
对于低价出让、租赁土地,随意减免地价,挤占挪用土地收益,造成国有土地资产流失的,要依法追究责任。
《协议出让国有土地使用权规定》第十七条规定,减免国有土地使用权出让金的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分。
综上所述,土地使用者以出让方式取得土地使用权,就必须支付出让金。
国土部门仅是土地出让金的代征机关,无权减免土地出让金,越权违规减免的,要被依法追究责任。
七、未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的行为应承担哪些法律责任《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十六条规定:本法第三十九条第一款的规定转让房地产的,由县级以上人民政府土地管理部门责令缴纳土地使用权出让金,没收违法所得,可以并处罚款。
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十六条规定:对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人,市、县人民政府土地管理部门应当没收其非法收入,并根据情节处以罚款。
八、划拨土地使用权抵押效力如何认定《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》(法释〔2003〕6号 )第二条规定:企业对其以划拨方式取得的国有土地使用权无处分权,以该土地使用权为标的物设定抵押,除依法办理抵押登记手续外,还应经具有审批权限的人民政府或土地行政管理部门批准。
否则,应认定抵押无效。
如果企业对以划拨方式取得的国有土地使用权设定抵押时,履行了法定的审批手续,并依法办理了抵押登记,应认定抵押有效。
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十条和《中华人民共和国担保法》第五十六条的规定,抵押权人只有在以抵押标的物折价或拍卖、变卖所得价款缴纳相当于土地使用权出让金的款项后,对剩余部分方可享有优先受偿权。
但纳入国家兼并破产计划的国有企业,其用以划拨方式取得的国有土地使用权设定抵押的,应依据国务院有关文件规定办理。
九、破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产最高人民法院《关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》(法释〔2003〕6号)第一条规定:根据《中华人民共和国土地管理法》第五十八条第一款第(四)项及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条的规定,破产企业以划拨方式取得的国有土地使用权不属于破产财产,在企业破产时,有关人民政府可以予以收回,并依法处置。
纳入国家兼并破产计划的国有企业,其依法取得的国有土地使用权,应依据国务院有关文件规定办理。
十、在哪些情况下可以收回划拨土地使用权《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条规定:无偿取得划拨土地使用权的土地使用者,因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的,市、县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权,并可依照本条例的规定予以出让。
对划拨土地使用权,市、县人民政府根据城市建设发展需要和城市规划的要求,可以无偿收回,并可依照本条例的规定予以出让。
无偿收回划拨土地使用权时,对其地上建筑物、其他附着物,市、县人民政府应当根据实际情况给予适当补偿。
十一、批地、发证权在县级以上人民政府《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十二条规定,具体建设项目需要占用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内的国有建设用地的,建设单位持建设项目的有关批准文件,向市、县人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请,由市、县人民政府土地行政主管部门审查,拟订供地方案,报市、县人民政府批准;需要上级人民政府批准的,应当报上级人民政府批准。
供地方案经批准后,由市、县人民政府向建设单位颁发建设用地批准书。
《安徽省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》第二十七条规定,具体建设项目使用原有建设用地和已批准农用地转用、土地征用范围内的土地的，以及农村集体经济组织依法使用农民集体所有的未利用地进行非农业建设的，报土地所在地的市、县人民政府批准。
《建设用地审查报批管理办法》第十一条第一款规定，有关土地行政主管部门收到上报的建设项目呈报说明书和有关方案后，对材料齐全、符合条件的，应当在5日内报经同级人民政府审核。
同级人民政府审核同意后，逐级上报有批准权的人民政府，并将审查所需的材料及时送该级土地行政主管部门审查。
综上所述，建设用地审批权和发证权在县级以上人民政府，而不是国土部门，所以国土局不存在下放土地使用审批权问题。
国有划拨土地的价值构成及其估价(二)2005-3-24 0:0宗跃光【大中小】【打印】【我要纠错】根据《城镇土地估价规程》（以下简称《规程》），通行的估价方法有市场比较法、收益还原法、剩余法（假设开发法）、成本法、基准地价法等。
本次估价拟采用成本法和基准地价法进行综合评估。
（一）、土地价值评估过程1、I类工业划拨土地价格评估（1）成本法以在同一供需圈内通过征用方式取得的土地使用权，并达到现有土地开发程度，所需发生的成本和费用的现行标准为基础，运用成本法进行测算，基本公式为：待估宗地土地价格=土地取得费＋土地开发费＋税费+利息+利润土地取得费：土地取得费是指待估宗地所在区域征用同类土地所支出的平均费用。
征地费用主要包括土地补偿费、劳动力安置补助费、青苗及地上物补偿费三个项目费用。
根据《中华人民共和国土地管理法》办法中有关规定，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均生产值的30倍。
具体倍数由各地人民政府与用地方根据实际情况商定。
目前莲花市实施的是2000年《某省实施中华人民共和国土地管理法办法》，三费总和不得超过土地被征用前三年平均生产值的25倍。
莲花市不同耕地亩产值参照表1计算：表1 不同耕地产值表类别优质经济作物粮食作物劣质农田级别一类二类三类产值（元/亩）5000 1300 800产值（元/平方米）7.5 1.95 1.2根据莲花电厂周边土地近几年的实际征地的情况，确定I类工业划拨地的征收标准为二类耕地的20倍，即39元/平方米。
有关税规费包括：耕地占用费，土地管理费等等，按征地费的6.26%计，合计2.44元/平方米。