益阳市房地产市场调查

益阳市房地产市场调查报告近年来，益阳市房地产产业健康、稳定、持续快速发展，取得了可喜的成绩，房地产开发蓬勃发展，每年成交量都不断刷新和放大，其中也存在着一些问题。

本文从以下几个方面着手对益阳市房地产市场进行分析。

一、益阳市房地产市场环境调查（一）益阳市房地产市场区位环境益阳，北近长江，同湖北省石首县抵界；东北部濒临烟波浩淼的洞庭湖，与本省岳阳市毗邻；西和西南部是连绵千里的雪峰山，与常德市、怀化市接壤；东距省会长沙市70余公里，与长株潭经济共同体相连；南连湘中腹地娄底市。

是当今中西部大开发的前沿地带。

（二）益阳市房地产市场总体经济环境从益阳市统计局公布的数据显示，2011年度，益阳市总体经济保持稳定发展的态势，益阳主要经济指标增幅超全省水平。

全市实现GDP713亿元，同比增长14.7%，高出全省平均水平1个百分点；财政总收入8.36亿元，同比增长31.1%，高出全省水平7.9个百分比。

全市经济保持较快发展主要得益于工业和投资的快速增长。

（三）益阳市房地产市场政府政策环境1.土地政策①土地增值税将执行四级超率累进税率，对增值额超过扣除项目金额200%的，分别适用30%、40%、50%和60%的税率，不再全部按60%的税率计征。

②取消涉及基建项目以及房地产开发商的土地使用税优惠规定。

③将工业用地也纳入了招拍挂的范围，并明确如土地受让方未缴清全部土地出让价款，不得向其发放国有建设用地使用权证书。

2.房贷政策：首套房贷首付最低要求两成，购买首套普通自住房的可享受房贷利率7折优惠。

对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。

3.税费政策对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。

4.保障性住房政策健全廉租住房制度，加快廉租住房建设，增加房源供给，加强经济适用住房的建设和管理，积极解决城市低收入群众住房困难；增加中低价位、中小套型普通商品住房供应，建立多渠道投融资机制，通过多种途径帮助中等收入家庭解决住房问题。

5.金融财政政策：期限档次存贷款基准利率作相应调整。

6.其它政策：为解决好中心城区“有房无证”的问题，一是市房地产管理局要迅速把底子摸清，建立好台帐。

二是要有原则性的处理好这个问题。

三是要提出具体的解决方案。

二、益阳市房地产市场需求状况和消费行为调查（一）消费者对某类房地产的总需求量、房地产市场需求发展趋势1.房地产市场分类按照居民的收入水平和我国政府对不同收入家庭实行不同的住房供应政策来划分，住宅供给的结构按其供给性质、类型的不同分为：高档商品住宅（高档公寓、别墅）、普通商品住宅、经济适用房及廉租房等。

高档商品住房与普通商品住宅统称市场价商品住宅，其建造标准依据市场上中高收入家庭的住房需求状况和支付能力确定。

2.各类房地产市场的总需求量益阳市区开发区扩展面积共50平方公里，人口42万。

平均每个家庭大概4.2人左右，益阳市估计10万户家庭。

根据消费者问卷调查，1-3年内打算买房占比44.80%。

其中可承担的住房类型高档商品房占比12.50%，普通商品房占比49.70%，经济适用房占比23.30%，其他占比14.50%，根据这些数据可估计，高档商品房大约需要5600套，普通商品房大约需要22265套，经济适用房大约需要10438套，其他大约需要6496套。

（二）房地产市场需求影响因素调查1.社会文化环境首先是消费文化。

消费文化主要体现在住房消费观念和消费心理上。

其次是社会阶层。

对于购房者可以按收入、财产、教育、职业等指标进行划分，再加以一定的权数，然后加总，按总分的大小来划分不同的购房阶层。

住房就是具有这种属性的产品，它能在很大程度上体现出个人的社会地位和生活现状。

2.社会经济环境①生产力水平。

住房消费水平直接受制于社会生产力发展水平。

②住房政策。

政策的调控作用可以从土地出让一级市场、住房二级市场、财税、法规等手段来实现，达到提高人们居住水平的最终目的。

③住房金融。

住房金融对于购房支付能力的提高起到极大的促进作用，任何一个国家住房消费的发展都离不开金融业的大力支持。

3.消费者现实需求和潜在需求的情况住房的现实需求，是指消费者在某一特定时期内，在某一价格水平上愿意而且能够购买的住房商品量，即有支付能力的需求。

住房的潜在需求是指，按目前社会一般生活水平和投资水平计算的住房商品应有的需求量，表现为居民和投资者对住房商品的消费欲望。

4.消费者的收入变化及其购买能力与投向（三）购买行为调查消费者购买行为是指消费者为满足其个人或家庭生活而发生的购买商品的决策过程。

消费者购买行为是复杂的，其购买行为的产生是受到其内在因素和外在因素的相互促进交互影响的。

①复杂的购买行为。

如果消费者属于高度参与，并且了解现有各品牌、品种和规格之间具有的显著差异，则会产生复杂的购买行为。

②减少失调感的购买行为。

是指消费者并不广泛收集产品信息不精心挑选品牌，购买决策过程迅速而简单，但是在购买以后会认为自己所买产品具有某些缺陷或其他同类产品有更多的优点，进而产生失调感，怀疑原先购买决策的正确性。

③寻求多样化的购买行为。

指消费者购买产品有很大的随意性，并不深入收集信息和评估比较就决定购买某一品牌，在消费时才加以评估，但是在下次购买时又转换其他品牌。

转换的原因是厌倦原口味或想试试新口味，是寻求产品的多样性而不一定有不满意之处。

④惯性的购买行为。

指消费者并未深入收集信息和评估品牌，只是习惯于购买自己熟悉的品牌，在购买后可能评价也可能不评价产品。

我们可以鉴定住房购买行为是复杂的购买行为，因为住房的价值性比较大，在成交之前，顾客会收集大量的信息并比较，再进行决策。

三、益阳市房地产市场房价调查（一）益阳市各楼盘价格近几年中心城区房价上涨较快，仅就普通商品住宅来说，每平方米销售均价已由2003年底的不足700元上升至目前的2000元，年均涨幅超过100%。

在总体房价上涨的同时，区位房价差别拉大，其中高新区商品房销售均价高层为每平方米2200元，多层每平方米1600元；赫山区销售均价高层每平方米1900元；资阳区销售均价多层每平方米1500元，别墅每平方米2600元。

虽然在2008年的国际金融危机中，益阳也没有能“独善其身”，但是在社会刚性需求的拉动下，益阳的商品住房价格还是一路走高。

2011年，益阳市房地产价格更是水涨船高。

（二）影响房地产价格变化的政策因素房地产价格的形成，涉及到社会、经济、政策、法律制度等多个方面，经济学角：一是由国家、城市、社会经济基本面决定的住房基本价值，这是决定价格的长期因素。

二是影响房地产市场价格变动的短期因素，包括建筑原材料价格变动、市场预期、信贷与税收政策、市场管制水平、开发成本市场透明度和市场服务体系完善程度等。

政策因素：1.国家金融政策①银行信贷对金融信贷的管理②银行利率③货币政策2.土地调控政策首先，土地出让价格是房地产价格的重要组成部分，房地产价格与土地价格密不可分。

一方面地价水平受房地产价格和房地产投资力度的影响；另一方面房地产价格和房地产投资力度也受土地价格的影响。

其次，土地使用权出让方式的规范对土地价格产生影响。

最后，土地利用用途管制与监督对房地产价格的影响也很大。

3.政府公共住房政策当前房地产业的症结在于政府未对房地产业进行合理区分，房地产的定价全部依靠不成熟的市场机制。

4.税收政策税收手段是财政政策的主要手段，它通过税种和税率的变动来调节社会总供给和总需求。

这些税种可能影响到房地产发展的每个环节，从而限制其成本，造成价格变动。

5．城市规划政策城市发展规划对房地产价格都有很大的影响，特别是城市规划中的规定用途容积率、绿化率、建筑高度等指标。

6.国家收入分配政策城镇居民人均可支配收入的增加反映人民生活水平的提高，居民可支配收入决定了其实际购买能力，进而决定了居民住房消费能力。

四、益阳市房地产市场销售状况调查（一）益阳市房地产市场销售量2006－2008年益阳市房价一路上扬，2008年下半年市场变化显著，商品房交易逐渐萎缩，12月商品房成交量环比下降38.5%只年全年成交量的5.1%。

进到2009年，1-8月，中心城区销售58.8万平方米，同比下降22.1%；从房屋用途看：住宅销售83.44万平方米，同比下降21.3%；商业用房销售9.01万平方米，同比下降2.9%。

销售的下降，使商品房屋空置上升，1-8月空置面积23.61万平方米，同比上涨2.5倍。

（二）益阳市房地产市场销售策略及渠道1.益阳市房地产市场销售策略①广告策略在房地产市场中，广告策略是最有效的促销策略，也是益阳市住房市场普遍采用的销售策略。

随着房地产业的发展，广告策略会不断地呈现出勃勃生机和巨大的威力。

广告策划力图明确广告目标，制定准确测定所要传达给消费者的成果。

益阳市房地产销售广告，内容越来越具有针对性，版面新颖，基本上能有效地吸引目标客户的注意力。

在形式上，通过报纸广告、电视广告、自身媒体广告、网络宣传等，宣传楼盘与服务最重要的特点，影响目标消费者。

②销售促进策略销售促进是指那些特殊的销售手段，是厂商们着眼于消费者，设法激起购买欲望而采取的手段。

在房地产营销中，由于房地产产品的高价值性，往往会采取很多销售促进手段以较低价值产品诱使消费者的购买欲望。

销售促进的主要决策为确定销售促进目标。

选择销售促进的工具，制定销售促进方案，执行方案、评价效果。

在当今社会中，销售促进在促销组合中起到了越来越重要的作用。

益阳市住房销售过程中结合工程进度和销售淡旺季，适时推出价格促销、礼品促销、利益点促销等多种促销形式，全力进行客户渗透。

短期促进与长期促进密切结合，现场促销与房展会促销并举等销售促进措施。

2.益阳市房地产市场销售渠道①各开发商自营销售自营销售就是房地产开发企业通过自己的营销人员直接推销其房地产产品的行为。

它也是我国目前房地产销售的主要方式。

自营销售的一个明显的优势就是可以为企业节省委托代理推销的佣金（相当于售价的1.5%－3.0%）。

从另一面看，我国房地产市场正处于起步阶段，市场机制和法律制度还不很健全，这也决定了自营销售是当前房地产销售渠道的最现实的选择。

目前，益阳市的房地产销售基本都采用此种方式，即公司自己负责销售，建立售楼部由销售人员直接销售。

人员直接销售有其独特的优点：与顾客面对面接触，可针对顾客的需求提出劝诱性的说明，可随机应变，作业弹性大；可针对目标客户宣传，减少无谓的浪费；可同时收集顾客的信用资料，将顾客的反应及情况提供给公司参考；可兼做市场调查与情报侦查工作；可提供售前、售中和售后的全程服务。

②参加益阳市房交会益阳市首届房交会是由益阳市人民政府主办，益阳市房地产管理局、益阳市房地产开发协会承办。

旨在为方便市民购房和房源选择、咨询服务方面提供一个良好的推广平台，为房地产等企业建一个更好的自我品牌形象宣传平台。