物业接管验收方案(工程)

物业接管验收方案

目的：通过制定接管验收方案，使各方明确各自责任及承接查验、整改消项流程。

范围：适用于项目取得验收报告后，物业对整座建筑及配套设备设施进行承接查验工作，该阶段部分系统及设备设施不具备整体正常接管验

收条件，进行现状接管。

引用法规文件：

1 《房屋接管验收标准》 ZBP30001-90。

2 《城市住宅物业项目竣工综合验收管理办法》建设部建法[1993]814号。

3 《智能建筑工程质量验收规范》GB 50339—2003

4 《北京市居住物业项目接管综合验收办法》北京市政管理委员会 1995

年8月22日。

5 《北京市新建物业项目交接查验标准》 2011-02-01

北京市住房和城乡建设委员会北京市质量技术监督局

6 《物业承接查验办法》中华人民共和国住房和城乡建设部

方案纲要：

一、物业接管验收流程与标准

二、相关专业培训及培训资料

三、验收工具

四、备品备件

五、接管验收记录

六、其他需求

附件：接管验收计划及时间安排

一、物业接管验收及流程

1、接管验收前提：物业管理配套设施综合验收，是指在新建住宅物业项目竣工验收合格的基础上，对物业满足使用功能和物业管理条件的验收。接管验收的前提条件应为：

1）物业项目的所有建设项目应按照规划、设计的要求建成并满足规划、设计的使用功能；

2）物业项目建设工程全部施工完毕，并经竣工验收合格，验收资料齐全；3）消防、安全、供电、供气、给水排水、卫生、绿化、道路、电信等主要设备和设施正常使用并符合相关规定；

4）临时设施、施工机具、建筑构件、建筑垃圾、废料等全部清运完毕，室外无架设临时管线；

5）施工单位及施工人员已完工退场，不再占用物业项目内房屋且临时施工用房已拆除；

6）绿化已按设计要求种植；

7) 专用的机动车、非机动车停车场（车库、车棚）已按规定配置，物业项目

室外道路建成并保持畅通；

8) 共用区域垃圾中转站(箱、桶)已按规定配置；

9) 在入口处已设置物业项目平面示意标识；

10) 共用部位消防设备设施及信报箱已按规定配置；

11) 物业项目及房屋的座、户编号已经有关部门确定；

12) 物业管理用房均已按规定落实；

13) 物业维修基金已按规定归集；

14) 物业配套设备设施采用新技术、新工艺、新材料的，应提供国内外先进、

成熟的使用经验作为技术支持，并征得建设地区及主管部门的书面同意。

2、验收前的准备工作

1) 成立前期物业筹备组

从公司内部选派多名管理、技术人员，组成项目前期介入工作小组（以下简称项目小组），跟随项目进度开展前期介入工作，公司协调与开发商接洽。

组长：

副组长：

物业公司接管查验组织机构示意图（见下图）

工程部职责：对房屋本体和附属设施设备、景观道路、标识等及其相关竣工图纸、资料的验收和移交；并且负责跟进、监督施工单位对接

管验收中的问题整改情况。

环境部职责：负责安排保洁员对接管区域开展保洁和开荒工作。

客服部职责：配合工程部进行接管验收工作。

安保部职责：负责协助工程部进行接管验收工作中钥匙的交接工作。并且在工程部配合下对监控防盗、消防等与安全相关设备设施的验收

和移交接管，在接管后实施安全防范和现场保护安排。

2) 我方与开发商联系，确定接管日期，组织管理中心管理成员，在工程设

备设施调试前进入施工地盘，跟踪物业设施、设备的调试，以尽早掌握设施、设备的操作方法、性能。

物业验收与接管流程图

3、资料的交接验收

产权资料包含以下项目：

1)项目批准文件

2)用地批准文件

3)拆迁资料

4)房屋所有权证

5)土地使用权证

6)有关司法、公证文书和协议

7)房屋分户使用清册

8)房屋设备及定、附着物清册

技术资料包括以下项目：

1)竣工图——包括总平面布置图，建筑、结构、水、暖、电、气、附属工程

各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图（有隐蔽管线的全套图纸）；2)机电设备的竣工图纸、调试记录、使用说明、原理图、维护指导手册、使

用说明书、政府主管部门验收合格证明等；

3)地质勘察报告；

4)工程合同及开、竣工报告；

5)工程预决算；

6)图纸会审记录；

7)工程设计变更记录及技术核定记录（包括质量事故处理记录）；

8)隐蔽工程验收签证;

9)沉降观测记录;

10)防雷接地测试合格证明;

11)竣工验收证明书;

12)钢材、水泥等主要材料的质量保证书；

13)新材料、构、配件的鉴定合格证书；

14)水、电、暖、通、消防、智能化、卫生器具、电梯等设备的检验合格

证书；

15)砂浆、混凝土试块试压报告；

16)供水、供暖、消防、管道煤气的试压报告；

17)与供水、供电、供气、电信、邮政等部门签订的相关协议书；

18)各类机电设备、附属设施、园林绿化工程质量保证及维护保养协议书；

19)钥匙清单；

20)房地产平面图；

21)房屋分间平面图；

22)房屋及设备技术资料。

4、建筑主体及配套设施的验收

1）地基基础的沉降不得超过建筑设计规范的允许变形值，不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏；

2）钢筋、混凝土构件产生的变形、裂缝不得超过设计规范的规定值；3）承重墙、填充墙必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝；

4）外墙防水符合规范，不得有外墙渗水。外墙面材料应易于清洗；

5）各类屋面符合工程及验收规范的规定，排水顺畅、无积水、无渗漏，应有组织排水口，出水口、檐沟、落水管应安装牢固，接口严密，不滴漏，平屋面部分应有隔热、保温措施，公用部位应设置屋面检修孔；

6）地面的面层与基层必须粘接牢固，不空鼓，无脱皮、裂缝、起砂现象，整体地面平整；

7）楼梯、扶手：钢木楼梯安装牢固、无锈蚀、弯曲，油漆完好、色泽均匀、表面平滑。砼楼梯无裂缝、无表皮剥落；

8）屋面避雷设施连接牢固，支撑间距符合设计规范，油漆完好，接地电阻值符合设计要求；