建设工程造价案例分析-精品.pdf

1．建设投资中有 540 万元形成无形资产，其余形成固定资产。建设投资贷款利率为
5.87%（按
季度计息）。固定资产使用年限为 10 年 , 残值率为 4%，固定资产余值在项目运营期末一次收回。
2 ．流动资金中有 160 万元为自有资金（于运营期第一年投入） ，其余部分贷款，流动资金贷款
利率为 4%（按年计息） 。流动资金在项目运营期期末一次收回并偿还贷款本金。
2122 1591 1060
529
0
建设投资还款付息计划表（ 等额本息偿还 ） 建设投资借款还本付息计划表
单位：万元
年份
序号
1
2
3
4
5
6
项目
1
年初累计借款
1030 2122 1637 1123
578
2
本年新增借款
1000 1000
3
本年应计利息
30
92
127
98
67
35
4
本年应还本息
612
612
612
6
序号
利润和利润分配表
人民币单位：万元
运营期
项
目
3
4
5
6
7
8
1 营业收入
3240 4860 5400 5400 5400 5400
2 营业税金及附加
194 292 324 324 324 324
3 总成本费用
2626 3507 3686 3654 3632 3632
4 补贴收入
500 500
5 利润总额（ 1－ 2－ 3＋ 4） 920 1561 1390 1422 1444 1444
3 ．营业税金及附加税率为 6%，所得税税率为 25%。
4 ．建设投资贷款本金在运营期的前 4 年每年等额本金偿还，利息照付。
5. 当地政府考虑该项目对当地经济拉动作用， 在项目运营期前两年每年给予 500 万元补贴 ，补
贴收入不计税。
6. 维持运营投资 按费用化处理，不考虑增加固定资产，无残值。
7．基准收益率 15%。
9．列式计算计算期第 解：
3 年、第 5 年可用于还款的最大资金量。
计算期第 3 年 =296+90+815=1201 万元
计算期第 5 年 =296+90+1042=1428 万元
7
增加亏损：
序号 项
目
5 利润总额 6 弥补以前年度亏损 7 应纳税所得额 8 所得税 9 净利润
利润和利润分配表
3 － 200
11 息税折旧摊销前利润
1446
8． 列式计算总投资收益率、资本金净利润率。
2068
1866
1866
1856
1856
解：
EBIT
（ 1）总投资收益率（ ROI）＝
× 100%
TI
生产期息税前利润的平均值＝（ 1060+1682+1480+1480+1470+1470）÷ 6=1440
建设项目总投资 =3500＋ 122＋ 800+60=4482
总成本费用
可变成本 本
固定成本
外购原材料 外购燃料、动力 计件工资及福利费
计时工资及福利费 修理费 其他费用 折旧费 摊销费 利息支出 维持运营投资
经营成本
总成本费用 =
总成本费用的构成
=固定成本 +可变成本
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
=固定成本 +单位产品可变成本×产品数量
=经营成本＋折旧＋摊销＋利息支出（包括长期借款和流动资金借款利息）＋维持运营投资
=年利润总额＋当年产生的利息 =营业收入＋补贴收入－营业税金及附加－（总成本费用－当年产生的利息） =营业收入＋补贴收入－营业税金及附加－（经营成本＋折旧＋摊销＋维持运营投资） 要求能列式计算（选择适当方法）
年息税折旧摊销前利润 =年息税前利润＋折旧＋摊销 =营业收入＋补贴收入－营业税金及附加－（总成本费用－当年产生的利息－折旧－摊销） =营业收入＋补贴收入－营业税金及附加－（经营成本＋维持运营投资） 要求能列式计算（选择适当方法） 解： 所得税： 计算期第 3 年 =[100 × 54× 60%×（ 1-6%） -2626] ×25%=105万元 计算期第 5 年 =[100 × 54×（ 1-6%） -3686] × 25%=348万元 利息备付率： 计算期第 3 年息税前利润 =100× 54× 60%×（ 1-6%）- （ 2100+296+90）+500=1060 万元 计算期第 3 年利息备付率 =1060/ （127+13 ）=7.57 计算期第 5 年息税前利润 =100× 54×（ 1-6%） - （ 3200+296+90+10） =1480 万元 计算期第 5 年利息备付率 =1480/ （64+26）=16.44 偿债备付率： 计算期第 3 年息税折旧摊销前利润 =100× 54×60%×（ 1-6%） -2100+500=1446 万元 计算期第 3 年偿债备付率 =（ 1446－ 105） / （ 531+127+13） =2.00 计算期第 5 年息税折旧摊销前利润 =100× 54×（ 1-6%） - （ 3200+10） =1866 万元 计算期第 5 年偿债备付率 =(1866 －348)/ （531+64+26） =2.44
第 6 年：
本金＝ 531 万元
利息＝（ 2000+122-531 × 3）× 6%＋（ 1400-600-160 ）× 4%＝58 万元
第 8 年：
本金＝ 1400-600-160 ＝ 640 万元
利息＝ 640× 4%＝ 26 万元
3
建设投资还款付息计划表（ 等额本金偿还 ）
建设投资借款还本付息计划表
（ 5）第 4 年应还本金 =612-98=514 万元
4
5. 列式计算固定资产折旧费、无形资产摊销费、运营期末回收固定资产余值。 解： 折旧费 =（ 3500+122-540 ）×（ 1-4%） /10=296 万元
摊销费 =540/6=90 万元 固定资产余值 =（ 3500+122-540 ）-296 × 6=1306 万元 6. 列式计算经营期第 1 年、第 3 年的总成本费用。
总投资收益率 =1440÷ 4482 ×100%=32.13%
NP （ 2）资本金净利润率（ ROE） = ×100%
EC
生产期净利润的平均值＝（ 815+1296+1042+1066+1083+1083）÷ 6=1064
建设项目资本金 =1500＋ 160＋ 60=1720
资本金净利润率 =1064÷ 1720× 100%=61.86%
解：
运营期第 1 年：
总成本费用 =2100+296+90+127+13=2626 万元
运营期第 3 年：
总成本费用 =3200+296+90+64+26+10=3686 万元
序号 项目
总成本费用估算表
单位 : 万元
年份
3
4
5
6
7
8
1
经营成本
2100 3000 3200 3200 3200 3200
3．列式计算固定资产折旧，计算期末回收固定资产余值
4．建设投资借款还本付息计划表
5．总成本费用表：总成本费用构成 6．利润与利润分配表
所得税（调整所得税） 息税前利润
息税折旧摊销前利润
还款来源：折旧 +摊销 +净利润
总投资收益率（ ROI）＝ EBIT ×100% TI
NP 资本金利润率（ ROE） = × 100%
0 0 0 － 200
4 1000 － 200 800 200 800
人民币单位：万元
运营期
5
6
7
8
1000 1000 1000 1000
1000 250 750
1000 250 750
1000 250 750
1000 250 750
10．列式计算融资后计算期第 3 年、第 8 年的净现金流量。 解： 第 3 年： 现金流入 =3240+500=3740 万元 现金流出 =160+531+127+13+2100+3240× 6%+105=3230万元 净现金流量 =3740-3230=510 万元 第 8 年： 现金流入 =5400+1306+800=7506 万元 现金流出 =640+26+3200+5400× 6%+361+20=4571万元 净现金流量 =7506-4571=2935 万元
8．无形资产在运营期内均匀摊入成本。
（计算结果取整数）
问题：
1 ．列式计算年有效利率。
解： r 有效=（ 1＋ r / m） m－ 1
r
有效=（ 1＋ 5.87%/4 ） 4－1=6%
2. 列式计算建设期贷款利息。
解： q1=1/2 ×1000× 6%=30万元
q2=（ 1000＋ 30＋ 1/2 × 1000）× 6%=92万元
6 弥补以前年度亏损
7 应纳税所得额（ 5－ 6－ 4） 420 1061 1390 1422 1444 1444
8 所得税
105 265 348 356 361 361
9 净利润（ 5－ 8）
815 1296 1042 1066 1083 1083
10 息税前利润
1060 1682 1480 1480 1470 1470
年份
序号
1
2
3
项目
单位 : 万元
4
5
6
1
年初累计借款
1030 2122 1591 1060
529
2
本年新增借款
1000 1000
3
本年应计利息
30
92
127
95
64
32
4
本年应还本息
658
626
595
561
4.1 本年应还本金
531
531
531
529
4.2 本年应还利息
127
95
64
32
5
年末余额
1030
解：
（ 1）计算还款期初欠款总和： 2122 万元
（ 2）应还本利和 =2122×（ A/P,6,4 ） =612 万元
（ 3）第 3 年应还利息 =2122× 6%=127万元
第 3 年应还本金 =612-127=485 万元
（ 4）第 4 年年初欠款 =2122-485=1637 万元
第 4 年应还利息 =1637× 6%=98万元
(2) 贷款
2 经营成本
1
2
3
4
5
6
7
8
700 1000
800 1000
2100
3000
3200
3200
3200
3200
维持运营投资： 3
自有资本金
4 流动资产
10
10
20
20
900 1400 1400 1400 1400 1400
5 流动负债
420 600 600 600 600 600
2
有关说明如下 :
建设工程造价案例分析 第一章 建设项目投资估算与财务评价
案例类型 ：
※ 投资估算 ※ ※财务评价
一、投资估算
1、建设项目投资构成
工程费用
设备及工器具购置费 建筑安装工程费
建设投资
工程建设其它费用
建
设
基本预备费
项
预备费
目
价差预备费
总
投 资
建设期贷款利息
流动资产投资（流动资金）
建设投资＋建设期贷款利息 =固定资产投资 2、建设投资估算方法
613
4.1
本年应还本金
485
514
545
578
4.2
本年应还利息
127
98
67
35
5
年末余额
1030
2122 1637 1123
578
0
每年还本付息 A=2122×（ A/P6 ，4） =2122× 0.2886=612 万元
4. 列式计算计算期第 4 年应偿还的本金及利息分别为多少。 （不考虑流动资金利息）
5
7. 列式计算计算期第 3 年、第 5 年所得税、利息备付率、偿债备付率。
所得税的计算过程：
营业收入
＋补贴收入
- 营业税金及附加
- 总成本费用
=利润总额
- 上年度亏损
=应税所得 - 所得税
所得税 =0
（如果应税所得≤ 0）
所得税 =应税所得× 25%（如果应税所得＞ 0）
（不考虑以前年度亏损）
净利润 =利润总额 - 所得税 年息税前利润
生产能力指数估算法、系数估算法 预备费＝基本预备费＋价差预备费 基本预备费＝（工程费用＋工程建设其他费）×基本预备费率 价差预备费：
n
PF
I t (1
f ) m(1
f ) 0.5 1
t1
f
1
t1
3、流动资金估算方法 扩大指标估算法
案例一
二、财务评价
总结：
1
1．实际利率和名义利率 2．列式计算建设期贷款利息
建设期贷款利息为： q =q1 ＋q2=30＋ 92=122 万元 3. 列式计算计算期第 3 年 ? 第 6 年、第 8 年应偿还的贷款本金、利息。 （流动资金 ）
解： 第 3 年：
本金＝（ 2000+122） /4=531 万元
利息＝（ 2000+122）× 6%+（ 900-420-160 ）× 4%＝ 140 万元
2
固定资产折旧费
296 296 296 296 296 296
3
无形资产摊销费
90
90
90
90
90
90
4
利息支出
140 121
90
58
26
26
4.1 建设投资借款利息
127
95
64
32
4.2 流动资金借款利息
13
26
26
26
26
26
5
维持运营投资
10
10
20
20
6
总成本费用
2626 3507 3686 3654 3632 3632
EC
7．资本金现金流量表 (CI-CO)
8．项目投资现金流量表 (CI-CO)
9．静态、动态投资回收期的计算
10．利息备付率（ ICR） =息税前利润÷当年应还利息总和
11．偿债备付率（ DSC）R =（息税折旧摊销前利润 - 所得税）÷（当年应还本金 +利息） 12．内部收益率（ FIRR）
背景材料 :
某拟建生产项目 , 建设期 为 2 年， 运营期 为 6 年。设计年产 54 万件，每件售价 100 元。运营期 第 1 年达产 60%，第 2 年达产 90%，以后各年均达产 100%。其它基础数据见表 1.1 所示。
表 1.1
某建设项目财务评价基础数据表
单位：万元
序
年份
号 项目 建设投资 ？：
1 (1) 自有资本金