《收益法评估课件》PPT课件
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三章评估途径与方法收益法ppt课件
1.采用收益途径评估资产，各指标存在的关 系是（ A ）
A.资本化率越高，收益现值越低 B.资本化率越高，收益现值越高 C.资产未来收益期对收益现值没有影响 D.资本化率和收益现值无关
2.在下面4种说法中，正确的是（ D）。
A.根据公式P=A/r可以看出，评估值等于一年
的收益除以本金化率，因而评估值的高低与收益期
(2)在纯收益按等比级数递增,收益年期有 限的条件下,有以下计算式：
P A [1 (1 s )n ] r s 1 r
其成立条件是： ①纯收益按等比级数递增； ②纯收益逐年递增比率为s； ③收益年期有限； ④r大于零； ⑤r＞s＞0。
(3)在纯收益按等比级数递减,收益年期无 限的条件下,有以下计算式：
(2)在收益年期有限,资本化率大于零的条件下, 有以下计算式：
P
A r
[1
（1
1 r
)
n
]
其成立条件是： ①纯收益每年不变； ②资本化率固定且大于零； ③收益年期有限为n。
5.有一宗地，出让年期为50年，已使用30 年，资本化率为10%，预计未来每年的纯 收益为15万元，则该宗地的评估价值最接 近于多少万元？
分段法例题
某企业预计未来5年的预期收益额为1000万元、 1200万元、1500万元、1600万元、2000 万元，并根据实际情况推断，从第六年开始，企 业年收益额将维持在2000万元水平上，假定本 金化率为10%，使用分段法估测企业的价值。
（1）前5年收益的现值
=1000×0.9091+1200×0.8264+1500×0.75 13+1600×0.683+2000×0.6209 =5362.33万元 （2）第6年后收益的现值 =2000÷10%×0.6209 =12418万元 （3）企业价值 =5362.33+12428=17780.33万元
收益法PPT课件
第11页/共57页
9、纯收益按一定比率递减的情形 1）无限年期情形
V a rs
2）有限年期的情形
V
a
1
1
s
n
r s 1 r
第12页/共57页
例：一宗商业用地，目前的纯收益为50万元，还原利率为5%，若未来各年 的纯收益将在上一年的基础上增长1%，该土地的收益价格为多少万元？
P
a
1
1
（二）确定客观收益一般要考虑以下条 件：
➢从客观上看，不动产的总收益是有具备良好素 质及正常使用能力的使用者使用，并能产生收 益；
➢收益必须是持续且有规律地产生的收益；
➢收益是安全可靠的收益（是指符合国家规定并 经批准的经营项目所产生的收益，未批准的经 营项目的违法的经营项目收益不能作为计算客 观收益的依据。）
第9页/共57页
7、纯收益按等差级数递减的情形 1）无限年期情形
ab V r r2
2）有限年期的情形
V
a r
b r2
1
1 (1 r)n
b r
n (1 r)n
第10页/共57页
8、纯收益按一定比率递增的情形 1）无限年期情形
V a rs
2）有限年期的情形
V
a
1
1
s
n
r s 1 r
➢房屋成新度：是指房屋建筑物在估价期日的 新旧状况；
➢房屋总折旧：是指房屋建筑物在已使用年限 内由于物理、经济和功能等因素引起的房屋 折旧总额。
第33页/共57页
例：某旅社占地面积150m2，建筑物面积 200m2，月正常经营性收入为45000元，月经 营总费用、建筑物纯收益均为15000元，若土 地还原率取10%，则该旅社所使用土地的单价 为多少元/m2 ？
企业价值评估收益法应用实务ppt课件
联系方式：13306046900，pging@
精选课件
2
目录
一、企业财务报表的分析与调整
二、非经营性资产、负债和溢余资产的识别
三、收益法评估的具体模型
四、自由现金流的计算
五、两种自由现金流折现模型的关系
六、收益期与预测期
七、盈利预测
八、风险与资本成本
九、永续价值
十、集团型企业的评估
精选课件
Ci
OV
FCFFn
NOPLATn1
1
g RONIC
(1 WACC)n (WACC g) (1 WACC)n
Ci
精选课件
28
三、收益法评估的具体模型：现金流
量折现法
2、企业自由现金流折现模型 （4）年中折现惯例
OV FCFF1 FCFF2 ...... FCFFn
(1 WACC)0.5 (1 WACC)1.5
擅长各类资产评估，投资与重组咨询，项目评价，企业管理和风险管理咨询。长期担任企业 并购顾问，在并购估值方面具有丰富经验。主要研究方向为企业价值评估以及与估值相关的各 类咨询。在《中国资产评估》、《会计之友》、《商业会计》、《注册税务师》等国家级行业 刊物或核心刊物发表学术论文逾十篇，是我国《资产评估准则——不动产》主要起草人，参与 起草了《资产评估准则——业务约定书》，参与编写了资产评估行业检查规范培训教材，参与 编写了资产评估新准则讲解系列丛书。常年为厦门大学资产评估专业硕士开设《企业价值评估 案例解析》课程。
(1 WACC)n
Ci
OV －企业整体价值； WACC－加权平均资本成本； EV －股东全部权益价值； D －企业付息债务。
精选课件
26
三、收益法评估的具体模型：现金流 量折现法
精选课件
2
目录
一、企业财务报表的分析与调整
二、非经营性资产、负债和溢余资产的识别
三、收益法评估的具体模型
四、自由现金流的计算
五、两种自由现金流折现模型的关系
六、收益期与预测期
七、盈利预测
八、风险与资本成本
九、永续价值
十、集团型企业的评估
精选课件
Ci
OV
FCFFn
NOPLATn1
1
g RONIC
(1 WACC)n (WACC g) (1 WACC)n
Ci
精选课件
28
三、收益法评估的具体模型：现金流
量折现法
2、企业自由现金流折现模型 （4）年中折现惯例
OV FCFF1 FCFF2 ...... FCFFn
(1 WACC)0.5 (1 WACC)1.5
擅长各类资产评估，投资与重组咨询，项目评价，企业管理和风险管理咨询。长期担任企业 并购顾问，在并购估值方面具有丰富经验。主要研究方向为企业价值评估以及与估值相关的各 类咨询。在《中国资产评估》、《会计之友》、《商业会计》、《注册税务师》等国家级行业 刊物或核心刊物发表学术论文逾十篇，是我国《资产评估准则——不动产》主要起草人，参与 起草了《资产评估准则——业务约定书》，参与编写了资产评估行业检查规范培训教材，参与 编写了资产评估新准则讲解系列丛书。常年为厦门大学资产评估专业硕士开设《企业价值评估 案例解析》课程。
(1 WACC)n
Ci
OV －企业整体价值； WACC－加权平均资本成本； EV －股东全部权益价值； D －企业付息债务。
精选课件
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三、收益法评估的具体模型：现金流 量折现法
房地产估价-收益法(ppt54张)
第3节 报酬率、资本化率及收益乘数
报酬率的求取
报酬率与投资风险应该成正比。 所选用的报酬率，应等同于与估价对象产生的 净收益具有同等风险的投资资本的报酬率。 报酬率是一个变量，它的高低由投资风险的高 低来决定。
第3节 报酬率、资本化率及收益乘数
报酬率的求取
◆ 报酬率求取的基本方法主要有三种 1）累加法。
第2节 净收益及其估算
【2】净收益与客观总收益
净收益：仅由房地产这一生产要素而产生的业主可以自 由支配的收益，由其他生产要素，如资金、管理、经营 等发挥作用而产生的收益以及收益中不能由业主自由支 配的部分（如需要交纳的税等）不属于净收益。
客观净收益：房地产在良好市场意识和正常经营管理情 况下所产生的规则而持续的收益，这种收益将生产经营 过程中一些特殊的、偶然的因素排除在外。
第3 2节 房地产价格构成 净收益及其估算
房地净收益估算的一般算法
例5-1 某写字楼建筑面积为10000平方米，其空置率为 15%，月毛租金为100元/平方米，租金损失为毛租金收 入的3%，合理运营费用为有效租金收入的3%。
第2节 净收益及其估算
【2】利用利润法估算房地产净收益的方法 ①利润法：
第4节 房地产收益价格的估算
报酬资本化法的计算公式与收益价格估算
根据收益法基本原理公式，可以推导出在不同 情况下，进行实际估价操作的各种公式： 1.净收益每年不变的情况 2.净收益在前若干年有变化的情况 3.净收益前若干年和差级数递增或递减的情况 5.净收益按一定比率递增或递减的情况 6.预知未来若干年后的房地产价格的情况
【1】收益法的理论依据 是预期收益原理：房地产的价格是由房地产未来能 给权利人带来的全部经济收益的现值来决定的，而不是 过去已获得的收益。
房地产估价5收益法课件
对市场数据的依赖性较强 收益法需要大量的市场数据作为基础，如果市场 数据不准确或不完整，评估结果可能会受到影响。
改进建议
加强数据收集和分析
01
为了提高评估结果的准确性，应加强数据收集和分析工作，尤
其是对市场数据的收集和分析。
综合考虑多种价值因素
02
在评估过程中，除了考虑盈利潜力外，还应综合考虑其他价值
注意事项
商业地产的估价还需要考虑其地理 位置、周边环境、市场需求等因素， 以确保评估结果的准确性。
住宅地产估价
总结词
住宅地产的估价也可以采用收益 法，特别是对于租赁性质的住宅
地产。
详细描述
在住宅地产中，收益法主要考虑 租金收入、物业管理费用、未来 租金增长等因素，通过预测未来 收益并折现到现值来确定其市场
注意事 项
工业地产的估价还需要考虑其用途、设施设备、产业政策等因素，以 确保评估结果的准确性。
04 收益法的优缺点分析
优点分析
客观性
收益法基于市场数据和房地产的未来收益来评估价值，这种方法 更客观，不易受到主观因素的影响。
反映房地产的盈利潜力
收益法能够真实反映房地产的盈利潜力，因为它是基于预期的未来 收益来评估的，更能反映房地产的实际市场价值。
与其他方法的融合
未来收益法将与其他估价方法进行融合，形成更加综合和全面的估价 体系。
标准化和规范化
为了提高估价的准确性和公信力，收益法将逐步实现标准化和规范化， 推动行业的健康发展。
收益法的发展趋势
技术进步
全球化影响
随着科技的发展，估价方法将更加精确和 智能化，例如利用大数据和人工智能技术 进行房地产估价。
随着全球化的深入，国际估价标准和准则 的影响力将逐渐增强，推动收益法在全球 范围内的统一和标准化。
改进建议
加强数据收集和分析
01
为了提高评估结果的准确性，应加强数据收集和分析工作，尤
其是对市场数据的收集和分析。
综合考虑多种价值因素
02
在评估过程中，除了考虑盈利潜力外，还应综合考虑其他价值
注意事项
商业地产的估价还需要考虑其地理 位置、周边环境、市场需求等因素， 以确保评估结果的准确性。
住宅地产估价
总结词
住宅地产的估价也可以采用收益 法，特别是对于租赁性质的住宅
地产。
详细描述
在住宅地产中，收益法主要考虑 租金收入、物业管理费用、未来 租金增长等因素，通过预测未来 收益并折现到现值来确定其市场
注意事 项
工业地产的估价还需要考虑其用途、设施设备、产业政策等因素，以 确保评估结果的准确性。
04 收益法的优缺点分析
优点分析
客观性
收益法基于市场数据和房地产的未来收益来评估价值，这种方法 更客观，不易受到主观因素的影响。
反映房地产的盈利潜力
收益法能够真实反映房地产的盈利潜力，因为它是基于预期的未来 收益来评估的，更能反映房地产的实际市场价值。
与其他方法的融合
未来收益法将与其他估价方法进行融合，形成更加综合和全面的估价 体系。
标准化和规范化
为了提高估价的准确性和公信力，收益法将逐步实现标准化和规范化， 推动行业的健康发展。
收益法的发展趋势
技术进步
全球化影响
随着科技的发展，估价方法将更加精确和 智能化，例如利用大数据和人工智能技术 进行房地产估价。
随着全球化的深入，国际估价标准和准则 的影响力将逐渐增强，推动收益法在全球 范围内的统一和标准化。
《房地产评估收益法》课件
与市场法的比较
评估角度
市场法是从市场比较角度出发， 通过比较类似房地产的市场价格 来评估房地产价值，而收益法则
通过预测未来收益来评估。
适用范围
市场法适用于市场较为发达、类似 房地产较多、市场交易活跃的情况 ，而收益法则适用于市场交易较少 或无市场参照的情况。
评估重点
市场法的重点是类似房地产的市场 价格，而收益法的重点是未来的收 益能力。
工业地产评估案例
总结词
01
工业地产评估案例主要涉及工厂、仓库等工业用途的房地产，
评估时需考虑土地面积、建筑物价值、产业政策等因素。
工厂评估
02
评估工厂的土地面积、建筑物价值、产业政策等因素，以确定
其市场价值。
仓库评估
03
评估仓库的租金收益、地理位置、设施条件等因素，以确定其
市场价值。
THANKS
感谢您的观看
评估办公楼的租金收益、地理位 置、设施条件等因素，以确定其 市场价值。
住宅地产评估案例
总结词
住宅地产评估案例主要涉及住宅小区、公寓等居住用途的房地产 ，评估时需考虑房屋面积、户型、装修等因素。
住宅小区评估
评估住宅小区的房屋面积、户型、地理位置等因素，以确定其市场 价值。
公寓评估
评估公寓的租金收益、地理位置、设施条件等因素，以确定其市场 价值。
与成本法的比较
评估角度
成本法是从投入角度出发，计算 房地产的重置成本，而收益法则 从产出角度出发，通过预测未来
收益来评估房地产价值。
适用范围
成本法适用于那些开发时间较早 、目前市场价格较低、开发成本 较少的房地产，而收益法则更适 用于有稳定收益、市场前景较好
的房地产。
企业价值评估收益法(PPT 62张)
中国资产评估协会
CHINA Appraisal Society
第一部分 案例背景
三、银行企业价值评估的特点（续）
4、银行企业受相关金融法律法规制度的影响。由于金融业对国家的经 济安全具有举足轻重的作用，所以金融业是一个受政府控制的行业。银 行的业务服务、服务的区位、银行的投资与兼并、资本水平以及财务报 告以及其他很多方面，都受到政府不同部门的控制。 5、银行是经营货币和具有信用创造功能的特殊企业，其特许权价值体 现于客户群、人力资源、技术能力、形象和市场份额等方面，同时与国 家的政治稳定性、经济增长、通货膨胀、外资外贸政策等密不可分，高 负债经营所导致的内在脆弱性，决定了必须站在战略高度对目标银行的 价值进行综合评估。 6、银行业企业总资产可根据负债规模的变化随时发生变化，在采用收 益法评估银行企业价值时，一般采用股权自由现金流。
中国资产评估协会
CHINA Appraisal Society
第二部分 案例内容
四、评估假设
本评估报告的结论是以在产权明确的情况下，以企业持续经营 为前提条件； 企业所遵循的国家和地方现行法律、法规、政策和所处社会经 济环境在预测期内无重大改变； 赋税基准及税率无重大改变 假设甲银行预测期的生息资产规模与其所对应的资金来源实现 平衡，预测期均能通过发行债券等方式筹集到所需要相应规模的 资金； 未来财务数据预测中，假设甲银行预测期的资产负债比例等各 项指标均符合评估报告出具前相关监管部门已颁布的各项监管指 标的要求； 假设甲银行未来年度不进行利润分配，与历史情况保持一致； 无不可抗力或不可预见因素对国家开发银行造成的重大不利影 响。
中国资产评估协会
CHINA Appraisal Society
第一部分 案例背景
《收益法评估课件》PPT课件
第二十二条 注册资产评估师执行企业价值评估业务，应当在适当及切实 可行的情况下考虑流动性对评估对象价值的影响。 注册资产评估师应当在评估报告中披露是否考虑了流动性对评估对象价 值的影响。
4
二、企业价值评估的对象
企业资产负债表
现金及 等价物
非负息 负债
营运资本=非现金流动资产-非负息负债
非现金 流动资产
收益法基本原理及在企业价值评估中的应用
主要内容
第一部分 企业价值评估概述 第二部分 收益法评估基本原理 第三部分 收益法在企业价值评估中的应用
2
一、企业价值评估基本概念
企业价值评估，是指注册资产评估师对评估基准日特定目的 下企业整体价值、股东全部权益价值或部分权益价值进行分 析、估算并发表专业意见的行为和过程 。
21
三、收益法的基本要素-预期收益（续）
红利折现模型的使用取决于以下两个因素： 二是股利分配政策的合理性与稳定性。 ➢ 红利分配与否、分配多少取决于企业盈利水平和股利分 配政策。实际上，股利分配政策的决定是由多种因素决 定和制约的，红利往往并不完全体现企业的收益水平。 ➢ 企业具有盈利，而且红利分配与之同步的情况下，红利 折现模型是可行的。 ➢ 红利折现模型无法应用于很少发放股利或不发放股利的 企业价值评估。若公司不发放股利，则其股票现金股利 折现值为零。有时，股利发放过多，表示公司缺少投资 机会，反而会阻碍公司的成长，因此较多发放股利并不 代表公司价值就一定高。
8
三、企业价值评估的范围（续）
核
核
核
心
心
心
资
收
价
资
产
益
值
价
非
非
非
产
核
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二、企业价值评估的对象
企业资产负债表
现金及 等价物
非负息 负债
营运资本=非现金流动资产-非负息负债
非现金 流动资产
收益法基本原理及在企业价值评估中的应用
主要内容
第一部分 企业价值评估概述 第二部分 收益法评估基本原理 第三部分 收益法在企业价值评估中的应用
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一、企业价值评估基本概念
企业价值评估，是指注册资产评估师对评估基准日特定目的 下企业整体价值、股东全部权益价值或部分权益价值进行分 析、估算并发表专业意见的行为和过程 。
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三、收益法的基本要素-预期收益（续）
红利折现模型的使用取决于以下两个因素： 二是股利分配政策的合理性与稳定性。 ➢ 红利分配与否、分配多少取决于企业盈利水平和股利分 配政策。实际上，股利分配政策的决定是由多种因素决 定和制约的，红利往往并不完全体现企业的收益水平。 ➢ 企业具有盈利，而且红利分配与之同步的情况下，红利 折现模型是可行的。 ➢ 红利折现模型无法应用于很少发放股利或不发放股利的 企业价值评估。若公司不发放股利，则其股票现金股利 折现值为零。有时，股利发放过多，表示公司缺少投资 机会，反而会阻碍公司的成长，因此较多发放股利并不 代表公司价值就一定高。
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三、企业价值评估的范围（续）
核
核
核
心
心
心
资
收
价
资
产
益
值
价
非
非
非
产
核
核
《房地产估价》课件8收益法
的方法。
假设开发法适用于那些具有潜在 开发价值的房地产，而收益法则 更适用于已经开发完成的房地产
。
假设开发法需要考虑开发周期、 建设成本等因素，而收益法则更 注重未来收益和折现率的确定。
谢谢您的聆听
THANKS
搜集房地产市场的有关资 料，包括市场供求情况、 竞争情况、同类房地产的 价格水平等。
搜集有关收益的资料，包 括房地产的租金水平、出 租率、空置率等。
预测未来收益
根据搜集的资料，预测房地产未来收益， 包括租金收入、其他收入等。
预测未来收益时要考虑市场变化、政策调 整等因素的影响。
预测未来收益时要考虑风险因素，进行风 险评估。
使用注意事项
合理预测未来收益
在使用收益法进行房地产估价时 ，应合理预测未来的收益和现金 流，并考虑各种可能的影响因素
。
谨慎选择折现率
折现率的选择对评估结果的影响 较大，应根据市场环境和风险因
素合理选择折现率。
考虑市场比较因素
在采用收益法进行评估时，应综 合考虑市场比较因素，如供求关 系、竞争状况等，以更准确地反
计算公式
V = A / r * [1 - (1 + r)^(-n)] / r + S / (1 + r)^n
注意事项
在计算过程中，要充分考虑市场环境、政策因素等对未来 收益的影响，合理预测未来收益；同时，资本化率的选取 也要根据市场状况、风险等因素综合考虑。
02
收益法的操作步骤
搜集有关资料
搜集房地产的有关资料， 包括房地产的地理位置、 周围环境、建筑结构、用 途、面积、使用年限等。
确定折现率
根据预测的未来收益 和风险评估，确定适 当的折现率。
折现率的确定要保持 相对稳定，避免频繁 变动。
假设开发法适用于那些具有潜在 开发价值的房地产，而收益法则 更适用于已经开发完成的房地产
。
假设开发法需要考虑开发周期、 建设成本等因素，而收益法则更 注重未来收益和折现率的确定。
谢谢您的聆听
THANKS
搜集房地产市场的有关资 料，包括市场供求情况、 竞争情况、同类房地产的 价格水平等。
搜集有关收益的资料，包 括房地产的租金水平、出 租率、空置率等。
预测未来收益
根据搜集的资料，预测房地产未来收益， 包括租金收入、其他收入等。
预测未来收益时要考虑市场变化、政策调 整等因素的影响。
预测未来收益时要考虑风险因素，进行风 险评估。
使用注意事项
合理预测未来收益
在使用收益法进行房地产估价时 ，应合理预测未来的收益和现金 流，并考虑各种可能的影响因素
。
谨慎选择折现率
折现率的选择对评估结果的影响 较大，应根据市场环境和风险因
素合理选择折现率。
考虑市场比较因素
在采用收益法进行评估时，应综 合考虑市场比较因素，如供求关 系、竞争状况等，以更准确地反
计算公式
V = A / r * [1 - (1 + r)^(-n)] / r + S / (1 + r)^n
注意事项
在计算过程中，要充分考虑市场环境、政策因素等对未来 收益的影响，合理预测未来收益；同时，资本化率的选取 也要根据市场状况、风险等因素综合考虑。
02
收益法的操作步骤
搜集有关资料
搜集房地产的有关资料， 包括房地产的地理位置、 周围环境、建筑结构、用 途、面积、使用年限等。
确定折现率
根据预测的未来收益 和风险评估，确定适 当的折现率。
折现率的确定要保持 相对稳定，避免频繁 变动。
《房地产估价》课件PPT8收益法
K 48 K 50
1500
1
1
6%48
1
3、报酬资本化法
是一种现金流折现法，即房地产的价值等于其未来各
期净收益的现值之和。
第八章 收益法
房地产估价
§8-1 收益法概述
二、理论依据
预期原理
现代收益法是建立在资金时间价值观念上的
三、适用范围和条件
1、适用范围 有收益或有潜在收益的房地产 2、条件 房地产未来的收益和风险能教准确地量化
第八章 收益法
1
1
8%30
1
1
1
8%40
4720.40元 / 平方米
第八章 收益法
房地产估价
例8-3
已知某宗收益性房地产30年土地使用权的价格为5000 元/㎡，对应的报酬率为8%，试求假设其土地使用权为50年、 报酬率为10%下的价格。
V50
V30
R30 K 50 r50 K 30
第八章 收益法
房地产估价
公式用途：
①直接用于计算价格； ②不同年限价格的换算； ③比较不同年限价格的高低； ④用于比较法中土地使用权年限修正。
第八章 收益法
房地产估价
1、直接用于计算价格
例8-1：某房地产于1999年4月1日以出让方式取得50 年的土地使用权后经建设并投入使用，利用该宗房地产预 期每年可获得的净收益为10万元，该类房地产的报酬率为 7.5%。试评估该宗房地产于2005年4月1日的收益价格。
V
n i1
ai
1 ri
a1 1 r
a2
1 r2
第七章收益法PPT精品文档40页
（房地产价值-抵押贷款） ➢ 抵押资本化率=年还款额/贷款总额
21.06.2020
13
▪ 产出率：房地产的产出与房地产价值的比率。
➢ 利息率（用于负债资本的产出率） ➢ 贴（折）现率（用以将未来值转换为现值的产出率） ➢ 内部收益率（是使投资净现值NPV等于零的产出率） ➢ 完全产出率（房地产产出与房地产总体价值的比率） ➢ 权益产出率（房地产产出与房地产自有资金价值的
35
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Y=10.02%
21.06.2020
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2、投资组合法求完全资本化率
➢ 物质实体组合法 ➢ Ro＝（L × RL）+ （B× RB） ➢ 财务组合法： ➢ Ro＝（M × RM）+ [（1 - M）× RE ]
Ro为完全资本化率 L为土地价值占房地产整体价值的比率 RL为土地的资本化率 B 为建筑物价值占房地产整体价值的比率 RB为建筑资本化率 M为贷款占房地产价值的比例 RM为抵押常数，即房地产债务的资本化率 RE为权益资本化率
5
二、房地产净收益的含义
▪ 总收益中排除了其他生产要素所产生的收 益部分，而仅属于房地产所带来的收益， 其包括：
➢ 房地产的资本产出
➢ 房地产的资本回收
以收益为目的房地产所产生的总收益在扣除总费用的余额， 属于房地产的客观、持续、稳定的适当收益。一般以年为计 算单位。
21.06.2020
6
三、资本回收的方式
第一节 收益法的基本原理
一、 收益法概念和理论依据
▪ 概念：
▪ 收益法,又称收益资本化法、投资法、收益现值 法，是将房地产未来的收益资本化，从而求出房 地产价格的方法。
21.06.2020
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▪ 产出率：房地产的产出与房地产价值的比率。
➢ 利息率（用于负债资本的产出率） ➢ 贴（折）现率（用以将未来值转换为现值的产出率） ➢ 内部收益率（是使投资净现值NPV等于零的产出率） ➢ 完全产出率（房地产产出与房地产总体价值的比率） ➢ 权益产出率（房地产产出与房地产自有资金价值的
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Y=10.02%
21.06.2020
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2、投资组合法求完全资本化率
➢ 物质实体组合法 ➢ Ro＝（L × RL）+ （B× RB） ➢ 财务组合法： ➢ Ro＝（M × RM）+ [（1 - M）× RE ]
Ro为完全资本化率 L为土地价值占房地产整体价值的比率 RL为土地的资本化率 B 为建筑物价值占房地产整体价值的比率 RB为建筑资本化率 M为贷款占房地产价值的比例 RM为抵押常数，即房地产债务的资本化率 RE为权益资本化率
5
二、房地产净收益的含义
▪ 总收益中排除了其他生产要素所产生的收 益部分，而仅属于房地产所带来的收益， 其包括：
➢ 房地产的资本产出
➢ 房地产的资本回收
以收益为目的房地产所产生的总收益在扣除总费用的余额， 属于房地产的客观、持续、稳定的适当收益。一般以年为计 算单位。
21.06.2020
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三、资本回收的方式
第一节 收益法的基本原理
一、 收益法概念和理论依据
▪ 概念：
▪ 收益法,又称收益资本化法、投资法、收益现值 法，是将房地产未来的收益资本化，从而求出房 地产价格的方法。
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三、收益法的基本要素-收益期
收益期有两种：有限期和无限期。 在企业价值评估中绝大部分情况采用无限期的假设，实际
上企业持续经营30年到50年以上，从计算值来说，也就 相当于无限期了。收益为有限期的情况多半是由于法定注 册经营期限的问题，这种情况多出现在我国的中外合资企 业或外商独资企业中，若采用有限期收益计算，则要考虑 企业的终值，即在企业有限经营期终止时的价值。
第二十二条 注册资产评估师执行企业价值评估业务，应当在适当及切实 可行的情况下考虑流动性对评估对象价值的影响。 注册资产评估师应当在评估报告中披露是否考虑了流动性对评估对象价 值的影响。
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二、企业价值评估的对象
企业资产负债表
现金及 等价物
非负息 负债
营运资本=非现金流动资产-非负息负债
非现金 流动资产29三、收益法的来自本要素-折现率与资本化率（续）
折现率就是将未来有限期的预期收益转化为现值的比率， 是收益法中一个重要参数。它反映企业未来收益的投资回 报率，也反映了获得这个未来预期收益的风险程度。 资本化率是将稳定的永续收益还原为现行的资本化价值的 一个指标，是将未来无限期的收益还原。 折现率用于有限期的预期收益的还原，资本化率则适用于 永续年金的还原。当预测的各年收益相等，而计算期为无 限时，可用资本化率作为折现率。
收益法基本原理及在企业价值评估中的应用
主要内容
第一部分 企业价值评估概述 第二部分 收益法评估基本原理 第三部分 收益法在企业价值评估中的应用
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一、企业价值评估基本概念
企业价值评估，是指注册资产评估师对评估基准日特定目的 下企业整体价值、股东全部权益价值或部分权益价值进行分 析、估算并发表专业意见的行为和过程 。
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三、收益法的基本要素-收益期与预测期
第二十八条 注册资产评估师应当根据被评估企业经营状况和 发展前景以及被评估企业所在行业现状及发展前景,合理确定 收益预测期间，并恰当考虑预测期后的收益情况及相关终值 的计算。
由于大部分企业的经营期限较长或无限期，在实际操作中不 可能对收益期内所有年份的收益进行预测，因此在实际操作 中一般采用分段法将收益期划分为明确的预测期和永续期。
第二十条 注册资产评估师应当根据评估对象的不同，谨慎区分企业整体 价值、股东全部权益价值和股东部分权益价值，并在评估报告中明确说 明。
第二十一条 注册资产评估师应当知晓股东部分权益价值并不必然等于股 东全部权益价值与股权比例的乘积。 注册资产评估师评估股东部分权益价值，应当在适当及切实可行的情况 下考虑由于控股权和少数股权等因素产生的溢价或折价。 注册资产评估师应当在评估报告中披露是否考虑了控股权和少数股权等 因素产生的溢价或折价。
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三、收益法的基本要素-预期收益（续）
红利折现模型的使用取决于以下两个因素： 二是股利分配政策的合理性与稳定性。 ➢ 红利分配与否、分配多少取决于企业盈利水平和股利分 配政策。实际上，股利分配政策的决定是由多种因素决 定和制约的，红利往往并不完全体现企业的收益水平。 ➢ 企业具有盈利，而且红利分配与之同步的情况下，红利 折现模型是可行的。 ➢ 红利折现模型无法应用于很少发放股利或不发放股利的 企业价值评估。若公司不发放股利，则其股票现金股利 折现值为零。有时，股利发放过多，表示公司缺少投资 机会，反而会阻碍公司的成长，因此较多发放股利并不 代表公司价值就一定高。
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三、收益法的基本要素-收益期与预测期
下列企业的预测期需要特别考虑
税收优惠 周期性波动的企业。对周期性行业，持续经营价值应能 够反映在长期中平均的经营条件，可将预测期延长，使它 超过目前所处的商业周期 增长率高的行业或公司，可能需要较长的时间达达均衡 状态，因此预测期相对要长些 迅速成长或刚经历重大变动的企业 多业务且不在同一时间达到均衡状态的公司，有两种选 择：延长预测期，直到公司的各项业务都常态增长；将各 个业务分别独立进行评估。
n
V
Rt (1 r )t
t 1
n
V
t1
Rt (1r)t
Pn (1r)n
V：企业（资产）的价值 n：企业（资产）的寿命 Rt：企业（资产）在t时刻产生的预期收益流 r：预期经济收益流风险的折现率
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二、收益法的适用性
第二十条 企业价值评估中的收益法，是指通过将被评估企 业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路。
负债
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三、企业价值评估的范围（续）
企业整体价值=经营性资产价值（营业价值）+非经营性资产价值 +溢余资产价值
=核心资产+非核心资产 =经营性资产+潜力资产+闲置资产 =有贡献资产+无贡献资产 营业价值=营业自由现金流量现值 股东全部权益价值=企业整体价值-有息负债价值 非经营性资产：与企业生产经营活动无直接关系的资产。非经 营性资产可能与创造收益相关，但并不直接产生收益。 溢余资产：与企业收益无直接关系的、超过企业经营所需的多 余资产
长期资产
负息负债
股东权益
重新组合
现金及 等价物
营动资本
负息负债
长期资产
股东权益
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二、企业价值评估的对象（续）
企业价值
重新组合后资产负债表
现金及 等价物
营动资本
负息负债
债务价值
长期资产
股东权益
权益价值
价值来源 投入资本
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三、企业价值评估的范围
企业价值评估的一般范围：整体资产 企业价值评估中的经营性资产、非经营性资产、溢余资产和
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三、企业价值评估的范围（续）
核
核
核
心
心
心
资
收
价
资
产
益
值
价
非
非
非
产
核
核
核
值
心
心
心
资
收
价
产
益
值
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主要内容
第一部分 企业价值评估概述 第二部分 收益法基本原理 第三部分 收益法在企业价值评估中的应用
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一、收益法的基本思路
收益法的基本原理是任何企业（资产）的价值等于其预期 未来全部预期收益（经济收益流）的现值总和。
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二、收益法的适用性（续）
一般情况： 对拥有特种经营权（生产许可证）及实行严格的市场准入
制度的企业，如制药、金融、证券、保险、高速公路，宜 采用收益法评估。 对实行垄断经营的部分社会公益性企事业单位，应充分考 虑其产品或服务价格的形成机制，对其中实行政府定价或 政府指导价的企业，应避免对其价值的高估。 对某些具有战略意义但尚无经济效益企业投资价值的评估， 不宜采用收益法评估。
➢ 现金流量 ➢ 利润 ➢ 红利
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三、收益法的基本要素-预期收益（续）
➢ 现金流量是企业价值评估中最常采用的收益额指标，收益 法评估中采用的现金流量为自由现金流量，根据现金流量 对应的主体不同，区分为：
✓ 企业自由现金流量 ✓ 权益自由现金流量。
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三、收益法的基本要素-预期收益（续）
✓ 企业自由现金流量（也称投资资本现金流量，FCFF） 由于企业的全部价值应属于企业各种权利要求者，包括股 权资本投资者和债权人，所以投资资本现金流是所有这些 权利要求者的现金流量的总和，是企业偿还债务之前的现 金流量，它不受企业负债比率的影响。但是当用加权平均 资本成本作折现率计算企业价值时，由于资本结构对 WACC有影响，在现金流不变的情况下，企业价值会有所 变化。
流的剩余要求权，即他们拥有企业在履行了包括偿还债务 在内的所有财务义务和满足了再投资需要之后的全部剩余 现金流，所以权益自由现金流就是在除去经营费用、本息 偿还和为保持预定现金流增长率所需的全部资本性支出之 后的现金流。
权益自由现金流量=净利润+折旧与摊销-资本性支出-净 营运资金变动+负息债务的增加（减少）
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三、收益法的基本要素-终值
终值（永续价值） ➢Gordon模式 收益期为无限期时，以企业处于均衡状态下的永续价值作 为终值
Vn
Rn r
Vn
R（n 1 g） (r g)
➢清算模式 收益期为有限时，以终止经营时资产清算价值的现值作为 终值
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三、收益法的基本要素-资本化率与折现率
第二十九条 注册资产评估师应当综合考虑评估基准日的 利率水平、市场投资回报率、加权平均资金成本等资本市 场相关信息和被评估企业、所在行业的特定风险等因素， 合理确定资本化率或折现率。 注册资产评估师应当确信资本化率或折现率与预期收益的 口径保持一致。
一般情况： 尽管会计利润表现为亏损，但只要企业未来具有客观的现
金流量，亦可采用收益法评估。某些高新技术企业因其前 期研究开发投入较大，其前期的现金流量可能为负值，但 后期的现金流量可能大增，因此仍然可以采用收益法评估。 对于那些折旧数额较大的资本密集型企业，可能利润是负 数，但不一定没有经营现金流。 对收益主要不是依靠有形资产，而是主要源于技术、管理 要素投入的企业，应采用收益法评估。这类企业一般包括： 设计院、工程咨询公司等专业咨询服务机构及软件开发、 网络服务公司等高新技术企业。
企业自由现金流量=净利润+折旧与摊销+利息费用×（1 －税率） －资本性支出－净营运资金变动
企业自由现金流量＝息税前利润×（1－税率）＋折旧与 摊销－资本性支出－营运资本追加额
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三、收益法的基本要素-预期收益（续）
权益自由现金流量（也称股权资本现金流量，FCFE） 权益资本投资者所拥有的权利是对该企业产生的全部现金
权益自由现金流量＝净利润＋折旧与摊销－资本性支出－ 营运资本追加额－债务本金偿还＋新发行债务
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三、收益法的基本要素-预期收益（续）
✓ 利润 净利润是一个会计指标，净收益=利润总额-所得税，它是 从会计核算上得出的企业所有者拥有和支配的净收益，但 由于会计核算的权责发生制使这个净收益仅仅为名义上的， 其应收应付等往来款项日后可能会变成处理的对象。另外， 不同企业的折旧政策也会导致净利润指标在同企业之间的 不可比性，同时，尽管净利润名义上为企业股东所拥有， 但为了企业的持续经营，还必须考虑企业的资本性支出和 营运资金的增加额。
三、收益法的基本要素-收益期
收益期有两种：有限期和无限期。 在企业价值评估中绝大部分情况采用无限期的假设，实际
上企业持续经营30年到50年以上，从计算值来说，也就 相当于无限期了。收益为有限期的情况多半是由于法定注 册经营期限的问题，这种情况多出现在我国的中外合资企 业或外商独资企业中，若采用有限期收益计算，则要考虑 企业的终值，即在企业有限经营期终止时的价值。
第二十二条 注册资产评估师执行企业价值评估业务，应当在适当及切实 可行的情况下考虑流动性对评估对象价值的影响。 注册资产评估师应当在评估报告中披露是否考虑了流动性对评估对象价 值的影响。
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二、企业价值评估的对象
企业资产负债表
现金及 等价物
非负息 负债
营运资本=非现金流动资产-非负息负债
非现金 流动资产29三、收益法的来自本要素-折现率与资本化率（续）
折现率就是将未来有限期的预期收益转化为现值的比率， 是收益法中一个重要参数。它反映企业未来收益的投资回 报率，也反映了获得这个未来预期收益的风险程度。 资本化率是将稳定的永续收益还原为现行的资本化价值的 一个指标，是将未来无限期的收益还原。 折现率用于有限期的预期收益的还原，资本化率则适用于 永续年金的还原。当预测的各年收益相等，而计算期为无 限时，可用资本化率作为折现率。
收益法基本原理及在企业价值评估中的应用
主要内容
第一部分 企业价值评估概述 第二部分 收益法评估基本原理 第三部分 收益法在企业价值评估中的应用
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一、企业价值评估基本概念
企业价值评估，是指注册资产评估师对评估基准日特定目的 下企业整体价值、股东全部权益价值或部分权益价值进行分 析、估算并发表专业意见的行为和过程 。
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三、收益法的基本要素-收益期与预测期
第二十八条 注册资产评估师应当根据被评估企业经营状况和 发展前景以及被评估企业所在行业现状及发展前景,合理确定 收益预测期间，并恰当考虑预测期后的收益情况及相关终值 的计算。
由于大部分企业的经营期限较长或无限期，在实际操作中不 可能对收益期内所有年份的收益进行预测，因此在实际操作 中一般采用分段法将收益期划分为明确的预测期和永续期。
第二十条 注册资产评估师应当根据评估对象的不同，谨慎区分企业整体 价值、股东全部权益价值和股东部分权益价值，并在评估报告中明确说 明。
第二十一条 注册资产评估师应当知晓股东部分权益价值并不必然等于股 东全部权益价值与股权比例的乘积。 注册资产评估师评估股东部分权益价值，应当在适当及切实可行的情况 下考虑由于控股权和少数股权等因素产生的溢价或折价。 注册资产评估师应当在评估报告中披露是否考虑了控股权和少数股权等 因素产生的溢价或折价。
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三、收益法的基本要素-预期收益（续）
红利折现模型的使用取决于以下两个因素： 二是股利分配政策的合理性与稳定性。 ➢ 红利分配与否、分配多少取决于企业盈利水平和股利分 配政策。实际上，股利分配政策的决定是由多种因素决 定和制约的，红利往往并不完全体现企业的收益水平。 ➢ 企业具有盈利，而且红利分配与之同步的情况下，红利 折现模型是可行的。 ➢ 红利折现模型无法应用于很少发放股利或不发放股利的 企业价值评估。若公司不发放股利，则其股票现金股利 折现值为零。有时，股利发放过多，表示公司缺少投资 机会，反而会阻碍公司的成长，因此较多发放股利并不 代表公司价值就一定高。
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三、收益法的基本要素-收益期与预测期
下列企业的预测期需要特别考虑
税收优惠 周期性波动的企业。对周期性行业，持续经营价值应能 够反映在长期中平均的经营条件，可将预测期延长，使它 超过目前所处的商业周期 增长率高的行业或公司，可能需要较长的时间达达均衡 状态，因此预测期相对要长些 迅速成长或刚经历重大变动的企业 多业务且不在同一时间达到均衡状态的公司，有两种选 择：延长预测期，直到公司的各项业务都常态增长；将各 个业务分别独立进行评估。
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V
Rt (1 r )t
t 1
n
V
t1
Rt (1r)t
Pn (1r)n
V：企业（资产）的价值 n：企业（资产）的寿命 Rt：企业（资产）在t时刻产生的预期收益流 r：预期经济收益流风险的折现率
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二、收益法的适用性
第二十条 企业价值评估中的收益法，是指通过将被评估企 业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路。
负债
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三、企业价值评估的范围（续）
企业整体价值=经营性资产价值（营业价值）+非经营性资产价值 +溢余资产价值
=核心资产+非核心资产 =经营性资产+潜力资产+闲置资产 =有贡献资产+无贡献资产 营业价值=营业自由现金流量现值 股东全部权益价值=企业整体价值-有息负债价值 非经营性资产：与企业生产经营活动无直接关系的资产。非经 营性资产可能与创造收益相关，但并不直接产生收益。 溢余资产：与企业收益无直接关系的、超过企业经营所需的多 余资产
长期资产
负息负债
股东权益
重新组合
现金及 等价物
营动资本
负息负债
长期资产
股东权益
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二、企业价值评估的对象（续）
企业价值
重新组合后资产负债表
现金及 等价物
营动资本
负息负债
债务价值
长期资产
股东权益
权益价值
价值来源 投入资本
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三、企业价值评估的范围
企业价值评估的一般范围：整体资产 企业价值评估中的经营性资产、非经营性资产、溢余资产和
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三、企业价值评估的范围（续）
核
核
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心
心
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非
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非
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核
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心
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资
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益
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主要内容
第一部分 企业价值评估概述 第二部分 收益法基本原理 第三部分 收益法在企业价值评估中的应用
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一、收益法的基本思路
收益法的基本原理是任何企业（资产）的价值等于其预期 未来全部预期收益（经济收益流）的现值总和。
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二、收益法的适用性（续）
一般情况： 对拥有特种经营权（生产许可证）及实行严格的市场准入
制度的企业，如制药、金融、证券、保险、高速公路，宜 采用收益法评估。 对实行垄断经营的部分社会公益性企事业单位，应充分考 虑其产品或服务价格的形成机制，对其中实行政府定价或 政府指导价的企业，应避免对其价值的高估。 对某些具有战略意义但尚无经济效益企业投资价值的评估， 不宜采用收益法评估。
➢ 现金流量 ➢ 利润 ➢ 红利
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三、收益法的基本要素-预期收益（续）
➢ 现金流量是企业价值评估中最常采用的收益额指标，收益 法评估中采用的现金流量为自由现金流量，根据现金流量 对应的主体不同，区分为：
✓ 企业自由现金流量 ✓ 权益自由现金流量。
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三、收益法的基本要素-预期收益（续）
✓ 企业自由现金流量（也称投资资本现金流量，FCFF） 由于企业的全部价值应属于企业各种权利要求者，包括股 权资本投资者和债权人，所以投资资本现金流是所有这些 权利要求者的现金流量的总和，是企业偿还债务之前的现 金流量，它不受企业负债比率的影响。但是当用加权平均 资本成本作折现率计算企业价值时，由于资本结构对 WACC有影响，在现金流不变的情况下，企业价值会有所 变化。
流的剩余要求权，即他们拥有企业在履行了包括偿还债务 在内的所有财务义务和满足了再投资需要之后的全部剩余 现金流，所以权益自由现金流就是在除去经营费用、本息 偿还和为保持预定现金流增长率所需的全部资本性支出之 后的现金流。
权益自由现金流量=净利润+折旧与摊销-资本性支出-净 营运资金变动+负息债务的增加（减少）
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三、收益法的基本要素-终值
终值（永续价值） ➢Gordon模式 收益期为无限期时，以企业处于均衡状态下的永续价值作 为终值
Vn
Rn r
Vn
R（n 1 g） (r g)
➢清算模式 收益期为有限时，以终止经营时资产清算价值的现值作为 终值
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三、收益法的基本要素-资本化率与折现率
第二十九条 注册资产评估师应当综合考虑评估基准日的 利率水平、市场投资回报率、加权平均资金成本等资本市 场相关信息和被评估企业、所在行业的特定风险等因素， 合理确定资本化率或折现率。 注册资产评估师应当确信资本化率或折现率与预期收益的 口径保持一致。
一般情况： 尽管会计利润表现为亏损，但只要企业未来具有客观的现
金流量，亦可采用收益法评估。某些高新技术企业因其前 期研究开发投入较大，其前期的现金流量可能为负值，但 后期的现金流量可能大增，因此仍然可以采用收益法评估。 对于那些折旧数额较大的资本密集型企业，可能利润是负 数，但不一定没有经营现金流。 对收益主要不是依靠有形资产，而是主要源于技术、管理 要素投入的企业，应采用收益法评估。这类企业一般包括： 设计院、工程咨询公司等专业咨询服务机构及软件开发、 网络服务公司等高新技术企业。
企业自由现金流量=净利润+折旧与摊销+利息费用×（1 －税率） －资本性支出－净营运资金变动
企业自由现金流量＝息税前利润×（1－税率）＋折旧与 摊销－资本性支出－营运资本追加额
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三、收益法的基本要素-预期收益（续）
权益自由现金流量（也称股权资本现金流量，FCFE） 权益资本投资者所拥有的权利是对该企业产生的全部现金
权益自由现金流量＝净利润＋折旧与摊销－资本性支出－ 营运资本追加额－债务本金偿还＋新发行债务
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三、收益法的基本要素-预期收益（续）
✓ 利润 净利润是一个会计指标，净收益=利润总额-所得税，它是 从会计核算上得出的企业所有者拥有和支配的净收益，但 由于会计核算的权责发生制使这个净收益仅仅为名义上的， 其应收应付等往来款项日后可能会变成处理的对象。另外， 不同企业的折旧政策也会导致净利润指标在同企业之间的 不可比性，同时，尽管净利润名义上为企业股东所拥有， 但为了企业的持续经营，还必须考虑企业的资本性支出和 营运资金的增加额。