住宅定价方法(案例说明)
房地产住宅项目定价方案附图
1
1.2
1.1
1.1
楼体素质
15%
1
0.9
0.7
0.9
1
1
0.7
1.2
1.2
1.2
景观设计
10%
1
0.8
0.9
1.1
0.9
1.2
0.8
1.2
1
1.2
物业服务
10%
1
0.8
1
0.9
1
1
0.8
1.2
1.2
1.1
近期实收均价
4900
4900
4800
5100
5000
4700
5100
5000
4900
价格
快速销售
降低价格
（客户心理价位）
速度
项目价格表制定说明
首批产品分布
项目首批房源推出的为： 洋 房：1、2#楼 小高层：7、8、9#楼 高 层：15#楼 其中1、2#楼临近金耀路及小区车行道路，受噪音影响较大。同时位于小区最南侧，景观面相对较小。 本次推出房源均为坐北朝南户型，通风、采光均不受影响。小区内采用核心景观带与组团景观相结合的方式， 高层15#楼位于小区内楼王位置，景观视野最好；
以东户为例
1层：4600
24层： 5420
1层：4700
24层： 5380
0
60
120
80
50
0
同层因户型、朝向不同差价约为0~120元/平
西单元
东单元
19层：5200
16层：5150
以东户为例
1层：4600
24层： 5310
1层：4700
24层： 5360
住宅定价方法(案例说明)
住宅定价方法（案例说明）
价格策略
--------【hhyy】多层项目
一、价格定位目标提要
1、销售目标
A、最大利润目标
B、市场占有份额目标
C、销售进度目标
2、市场竞争目标
3、项目品牌、企业品牌目标
任何一个项目，其开发目标均存在多元化特征，且不同时期目标侧重点可能有所变化，因此对价格定位有相应的要求。
根据目标侧重点的不同，制定合理的销售价格极有利于项目开发目标的实现。
二、价格定位基础
根据本案市场竞争态势，本案采用随行就市的定价基础，即按照行业中同类物业的现行平均价格水平为基础来定价。
此种定价法是为争取市场而对竞争对手的主动出击，与市场的需求、竞争对手的态
根据对项目的价值要素进行对比分析，认为本案的综合素质：
高于---------福光远东花园
相当于---------- 金山碧水三期
低于---------- 金山明星、金山佳园、金山明珠、香江明珠、北京金山、滨江丽景、康城、幸福城
因此，本案可实现价值为1830元/M2，将会有比较适合的回报率与回报周期。
2024住宅定价表、定价公式
住宅定价表、定价公式
三、定价公式及相关计算
总价=基础价格×面积+位置加成×面积+楼层加成×面积+朝向加成×面积+装修加成×面积
总价=15000×80+2000×80+500×80+1000×80+2000×80=1640000元
三、定价公式及相关计算
总价=基础价格×面积+位置加成×面积+楼层加成×面积+朝向加成×面积+装修加成×面积
总价=10000×200+1500×200+0+500×200+0=2400000元
三、定价公式及相关计算
总价=基础价格×面积+位置加成×面积+楼层加成×面积+朝向加成×面积+装修加成×面积
总价=12000×120+3000×120+200×120-500×120+500×120总价=1824000元
结论：需要注意的是，在实际交易中，还需要考虑其他因素，如地段、房屋朝向、装修程度等，因此房屋价格可能会有所浮动。
此外，在不同地区和不同时间段，住宅定价表中的单价也会有所变化。
住宅定价方法案例说明
价格策略--------【hhyy】多层项目一、价格定位目标提要1、销售目标A、最大利润目标B、市场占有份额目标C、销售进度目标2、市场竞争目标3、项目品牌、企业品牌目标任何一个项目，其开发目标均存在多元化特征，且不同时期目标侧重点可能有所变化，因此对价格定位有相应的要求。
根据目标侧重点的不同，制定合理的销售价格极有利于项目开发目标的实现。
二、价格定位基础根据本案市场竞争态势，本案采用随行就市的定价基础，即按照行业中同类物业的现行平均价格水平为基础来定价。
此种定价法是为争取市场而对竞争对手的主动出击，与市场的需求、竞争对手的态势紧密相连，是最易被市场接受、最主动出击的定价方法。
采取此方法，在很大程度上就是以竞争对手的价格为定价基础，以稍低于或相当于竞争对手的价格入市。
由于竞争对手的现行价格已被市场所检验，而且也反映了本行业的集体智慧，如果另行定价，很难了解购买者对本案的价格反应。
三、竞争楼盘态势1、金山板块及其他同类物业竞争对比表相关提要1：南江滨区域现有竞争楼盘主要是滨江丽景、金山碧水、金山明星等楼盘，各个楼盘在规模、位置等方面都优于本项目。
其中金山碧水依靠规模大、配套齐、政府扶持、价格低的优势对本项目构成威胁。
另外，滨江丽景占据有利的地理位置将分流本项目的部分客源。
区域内竞争的结果将分散市场对本项目的注意力。
相关提要2：各个板块之间竞争激烈。
“东扩南移”的城市发展战略造就了金山和东区两大热门板块；随后五四北板块异军突起，并带动了周边区域的发展，形成共同发展之势。
这些新兴的板块都具有很强的市场号召力，众多可类比的项目构成对本案的多角度冲击。
2．主要竞争对手价格特征◆金山碧水三期金山碧水三期B区起价1677元/㎡，均价1833元/㎡，最高价2174元/㎡；一、二层差价100元/㎡，二、三层差价90元/㎡，三、四层差价30元/㎡，水平差价80元/㎡，东西无明显差价；复式为最高价；按揭贷款不打折，一次性付款98折。
住宅定价方法范文
住宅定价方法范文住宅定价是指确定住宅房屋买卖价格的过程，是一个基于市场需求和供应的复杂决策过程。
住宅定价对于房地产市场的稳定和发展至关重要。
在下文中，我将介绍一些常见的住宅定价方法。
1.市场比较法市场比较法是最常见的住宅定价方法之一，它是通过比较类似住宅的销售情况来确定价格。
该方法通常适用于已有大量交易且数据可获得的区域。
在市场比较法中，通常会考虑房屋的地理位置、房屋面积、房龄、设施设备以及房屋的整体状况等因素。
通过比较类似房屋的销售价格来确定住宅的市场价值。
2.成本法成本法是另一种常用的住宅定价方法。
该方法主要是根据建造或购买房屋的成本来确定价格。
成本法通常将建造房屋所需的材料、劳动力及其他相关成本列入考虑范围。
在传统的成本法中，建筑师或工程师将根据房屋的建筑面积、建筑材料和施工费用等因素估算房屋的总造价。
然而，这种方法可能不适用于已有多年历史的房屋，因为其成本可能已经不同于建造时的成本。
3.收益法收益法是一种适用于投资性住宅定价的方法。
该方法基于房屋产生的租金收益来确定价格。
在收益法中，需要考虑租金收入、维护费用以及预期收益等因素。
该方法通常适用于投资房产或房屋出租的情况。
4.折旧法折旧法是一种适用于大规模住宅开发的定价方法。
该方法主要基于房屋的折旧情况来确定价格。
房屋的折旧通常是根据房屋的寿命、开始使用年份以及房屋整体状况等因素来计算的。
折旧法对于房屋开发商来说是一个重要的定价方法，因为它可以帮助他们预测房屋的销售价值。
5.市场回报法市场回报法是一种将市场比较法与收益法结合起来的定价方法。
该方法主要是通过在房地产市场中研究房屋销售情况和租金收入来确定价格。
通过将市场比较法和收益法的结果进行权衡和分析，可以更准确地确定住宅的市场价值。
需要注意的是，上述方法并非是孤立的，通常会根据实际情况综合运用多种方法。
此外，住宅定价还需要考虑到时效性、市场需求和供应、经济状况以及政策等因素的影响。
总结起来，住宅定价是一个复杂的过程，需要综合考虑市场比较法、成本法、收益法、折旧法和市场回报法等多种方法，并结合实际情况进行合理权衡。
房地产定价策略及案例解析
房地产定价策略及案例解析房地产定价策略是指开发商或房地产公司为房地产产品确定合理的销售价格的过程。
房地产定价策略的制定需要综合考虑市场需求、供应量、房地产产品特性、地理位置、竞争态势等因素，以实现最大程度的市场反应和销售收益。
下面将通过案例解析房地产定价策略的具体应用。
案例一：城市豪宅定价策略城市的发展迅速，经济实力雄厚，市场对高端豪宅的需求越来越大。
一家房地产公司决定在该城市开发一个高端住宅项目。
该公司进行了市场调研，发现该城市目前没有类似的高端住宅项目，而且该市场对高端豪宅的认可度和购买能力较高。
在定价策略制定过程中，公司考虑到了以下几个因素：-市场需求：该城市对高端豪宅的需求大，但供应不足。
-地理位置：该项目位于市中心繁华地段，交通便利，配套设施完善。
-设计特点：该项目采用了最先进的建筑设计和豪华的内装修，面积较大，户型合理。
基于上述因素，公司决定将该豪宅项目定价较高，以吸引高端消费者。
通过市场宣传、提供个性化定制服务、配备豪华设施等方式，吸引了许多购买力强的顾客，并成功售出了大部分房屋单元。
案例二：二手房定价策略城市的二手房市场供应较多，但价格波动较大。
一位卖家打算出售自己的房屋，但对房屋的价值和合理定价缺乏准确判断。
在定价策略制定过程中，卖家进行了以下几项工作：-房屋评估：卖家请专业人士对房屋进行评估，了解其实际价值。
-价格策略：根据市场调研和房屋评估结果，卖家制定了一个相对合理的底价，但同时也保留了一定的议价空间，以应对潜在买家的需求。
通过以上策略，卖家成功地吸引了多位潜在买家的关注，进行了一些谈判，最终以较高价位售出了房屋。
以上两个案例说明了房地产定价策略的重要性和灵活性。
在定价策略制定过程中，房地产公司和卖家需要结合市场需求、产品特性、供需关系等因素进行准确分析，并根据市场反馈及时调整定价策略。
只有合理的定价策略才能最大程度地满足市场需求，实现销售目标。
石家庄某楼盘实战定价方案
石家庄某楼盘实战定价方案1、定价思绪本住宅物业价钱确定的方法主要是可比楼盘量化定价法。
项目所在区域是石家庄市房地产开发热点区域，在售楼盘集中，本项目定位和综合素质与周边竞争楼盘相似，因此，本项目与区域内在售竞争楼盘具有较高的可比性，因此在确定年价钱时，依据以下步骤制定价钱方案：第一步：剖析项目特点，确定价钱制定原那么；第二步：依据比拟案例选择规范，选择可比案例；第三步：确定价钱影响要素；第四步：经过影响要素剖析可比案例；第五步：经过区域要素、楼宇本体要素、营销等要素对比调整确定楼盘比拟价钱；第六步：剖析比准价钱，确定项目可完成的市场均价；第七步：调查剖析市场案例，确定项目层差、位置差；第八步：确定价钱表；第九步：结合项目营销阶段，确定各个阶段可完成的价钱；第十步：确定付款方式。
2、项目价钱制定原那么〔1〕、项目特点剖析项目全部为多层住宅，南北朝向，分为南北两个组团，其中北组团主要为原有居民回迁区，而南组团为商品住宅区，因此两大组团定位不同，并在以下几个方面构成差异：A、户型设计上的差异：北组团户型设计中受回迁房平面户型限制，平面设计较差，主要为2房1厅和1房1厅，修建面积为40—133平方；而南组团户型设计较为灵敏，平面设计好，以3房2厅为主，修建面积在71—196平方；B、组团环境上差异：外部环境中北组团北面临近东货场，噪音、污染较南组团重；外部环境中南组团外部环境设计较优，并富有变化；C、楼宇质量上差异：南组团的修树立计单位和施工单位均为知名甲级单位，北组团不具有这一优势。
〔2〕、价钱制定方法A、以南北两大组团构成两个价钱体系，并且拉开价钱差距；B、在制定价钱差差时，由于南北组团内各栋楼宇景观差异小，噪音差异大，因此噪音是影响价钱差的主要要素；C、北组团户型面积偏小，价钱制定主要从总价思索。
3.确定项目可完成均价(1) 市场比拟法思索本项目所在区域是目前石家庄住宅竞争区域,项目竞争素质同周边楼盘差异不大,因此选择市场比拟法作为项目定价的方法.首先选择市场可比案例,经过价钱影响要素对比调整确定物业比准价钱,以最终确定本项目住宅可完成的均价.(2) 调查案例选取选取原那么:同类型住宅物业,同一供需区域,位置接近,成交时间相似,成交价钱为正常完成的买卖价钱.依据以上选取原那么,选择项目周边的燕都花园、宏兴花园〔二期〕、博雅庄园作为可比案例。
某楼盘定价方案
某楼盘定价方案在房地产市场上，楼盘的定价一直是一个备受关注的问题。
某楼盘作为一个高品质住宅项目，其定价方案也备受关注。
本文将介绍该楼盘的定价方案，并分析其优缺点。
定价方案概述该楼盘位于市中心繁华地带，周边配套设施完备，交通便利，环境优美。
由于其地理位置优越，开发商选择采用市场定价策略。
具体而言，根据市场需求和竞争情况，开发商制定了以下定价方案：•预售期内，每平米价格为1.2万元；•竣工交付后，每平米价格为1.3万元；•首期推出的部分房源，享有95折优惠；•后续推出的房源，价格将上调。
优缺点分析优点1.依据市场需求定价，更符合市场规律；2.采用分期定价策略，总体定价更加合理；3.推出首期房源，可有效促进市场反应，提升口碑和知名度。
缺点1.定价虽然市场化，但仍可能低于成本，存在亏本风险；2.分期定价可能会给购房者不确定性，对购房意愿产生一定影响；3.部分购房者对折扣过于敏感，可能会影响楼盘的实际收益。
定价方案的风险管理为了降低定价策略带来的风险，该楼盘开发商采用以下措施：1.对基础设施等成本进行全面评估，确保定价不低于成本；2.与市场研究机构合作，对市场需求的动态进行监测，及时调整定价策略；3.加大市场宣传和推广力度，引导消费者理性购房，降低负面影响。
结论在当前的市场竞争环境下，定价成为了购房者和开发商都非常关注的问题。
该楼盘采用市场化定价策略，考虑到市场需求和竞争情况，制定了合理的分期定价策略。
尽管该方案存在一定风险，但通过风险管理措施的落实，可降低风险，保证该楼盘的实际收益。
房屋销售定价方法浅析(4种方法)
定价思路：
Step 1
区域选择
选择同一区域，或者相似区域。如果选择不同区域的组合，则要在区域 主力总价区间选取上通过权重来剔除掉不同区域的差异性
Step 2 市场主力总价确定
确定与本案产品同质的区域市场主力总价区间
总价区间+面积.区间
单价区间
范本： （一）市场总价的两种判定方法：
主力总价卡位法
1. 根据最近一年区域内同质产品的主力成交总价判定（推荐） 。
1. 选定区域：整个青岛市别墅市场（注：区域范围很广，并不是类似板块比较）
板块
总价区间
即墨板块 崂山板块 城阳板块 少海板块
420-680万
1000-2000万 400-500万
.
280-450万
2. 市场主力总价判定：450-680万
假想：如果青 岛市现在主力 成交市场在崂 山区，那还能 把胶南板块的 别墅总价定到 1000-2000万 吗？
验证：
则总价区间为396-540万
推算出的总价区间与市场 总价空白点400-600万基 本吻合，因此全盘均价可 定为18000元/㎡
OR 如果推算出的总价区间与市 场空白点相差较大，应采取 折中的方法，估算出一个全 盘单价。
.
案例演示：好世麒麟园
1. 区域总价区间框定
联体别墅
经济型独栋别墅
本案根据最近一年的成交套数在各总价段的占比，来确定市场总价区间。
基于各项目 对应参考价
5545.29
5864.66
5484.46
6112.266112
比重
20%
权重价 1109.06
本案综合定 价
20%
25%
1172.93 1371.12
房地产项目定价案例
房地产项目定价案例一个房地产项目的定价是一个复杂的过程，需要考虑到市场需求、成本、竞争对手价格、地理位置等多个因素。
下面是一个房地产项目定价的案例分析。
假设有一家开发商正在计划建设一个高档住宅小区。
他们需要确定每套住宅的售价以及整个小区的总售价。
以下是他们所采取的定价策略和方法。
1.市场需求分析：首先，开发商会对市场进行调研，了解目标消费者群体的需求和购买力。
他们会收集有关类似项目的销售数据，了解市场对高档住宅的需求量和价格敏感度。
他们还会调查该地区的人口增长率、就业状况和收入水平等数据，以确保项目的定价符合市场需求。
2.成本分析：开发商会估计项目的建设成本，包括土地购买费用、施工费用、设计费用和营销费用等。
他们还会考虑到预计的项目周期和风险，以确定适当的利润率。
3.竞争对手价格分析：开发商会研究该地区的竞争对手，了解他们的定价策略和市场占有率。
通过了解竞争对手的价格水平，开发商可以确定自己的产品定位和售价范围。
4.地理位置和配套设施分析：地理位置是一个影响房地产定价的重要因素。
开发商会评估项目的地理位置，包括与购物中心、学校、公园和交通设施等配套设施的距离。
如果项目位于繁华地区或拥有良好的交通便利性，开发商可能会对售价进行调整。
基于以上分析，开发商可以确定每套住宅的售价。
他们可能会将售价与竞争对手进行比较，以确保价格在合理范围内。
他们还会考虑到目标消费者的购买力，以确定一个能够吸引买家的合理售价。
此外，开发商还需要确定整个小区的总售价。
他们会将每套住宅的售价与预计的销售数量相乘，以得到整个小区的总售价。
这个总售价应该能够覆盖项目的成本，包括地产购置成本、建设成本、设计费用和营销费用等，并留出一定的利润空间。
最后，开发商会根据市场需求和竞争情况，对售价进行调整。
如果市场需求不高或竞争激烈，他们可能会降低售价以吸引买家。
如果市场需求强劲或竞争不激烈，他们可能会提高售价以获取更高的利润。
总之，房地产项目的定价是一个复杂的过程，需要考虑到市场需求、成本、竞争对手价格、地理位置等多个因素。
多类型住宅价格制定策略
单价折后单价折前 = 综合折扣
∑单价折前×单位建筑面积 ×综合折扣 = 总建筑面积
参数释义
均价—— 项目要实现的均价。水平系数—— 反映各户型在同一水平面（一般以中间楼层为准）的价值差异。包括户型、朝向、景观、噪声、畅销度五大因素；垂直系数\层差——反映各户型在垂直方向的价值差异。包括景观、视野、通风、灰尘、噪声、虫害、安全、私密性、心理优越度、乘电梯便利度等。特殊系数\干扰——反映各户型在垂直方向上局部楼层的价值突变。如机房、建筑物遮挡等干扰、带4、8楼层的风水讲究、非赠送面积的奇偶层差异等。增值系数——反映赠送面积等方面的增值。如赠送凸窗、入户花园、露台、阳台等（注：送装修的金额应以总装修款加到总房价中）。赠送面积——不计容积率部分的水平投影面积。折算率——反映赠送面积的可利用价值性。实用率——等于套内建筑面积÷建筑面积。销控系数——推售控制的调价系数。
特殊系数
考虑因素：影响垂直方向局部价值突变的因素
干扰：机房噪声、建筑物遮挡、车库入口、平台影响、景观视野突变层；风水：带3、4、6、7、8、9的楼层；奇偶层差异：非赠送面积的奇偶层差异；其他：如复式的尊贵感、共享空中花园等。
增值系数（折算率）
考虑因素：将赠送的面积换算成统一价格口径凸窗：真凸窗、假凸窗、凸窗占所在功能区的面积比率、必要性；阳台：室外、室内、景观、必要性、私密性；露台：景观、朝向、噪声、必要性、私密性；入户花园：景观、朝向、噪声、必要性、私密性、封闭的可能性；隐形衣橱：占所在功能区的面积比率、必要性；夹层：高度、采光通风、景观视野、布局合理性。
一、定价目标二、价格制定 1、公式 2、取值（重点） 3、步骤三、价格审核（重点）四、价格统计五、定价说明书六、实例演示
某高层住宅项目定价策略及优惠说明
高层住宅定价策略及优惠说明
1、楼栋均价：7#楼较9#整体成交高200元/㎡； 2、楼层差：项目为高层产品均带电梯，出行便捷性相差无几，因此应参照高层定价原则，层数越高，价格越贵，
3、户型差：分三个阶梯，80.31两居、94.86平米三居小户型价格最贵，其次为112.98㎡、115.74㎡小三居次之 大三居最低，边户明厨明卫，较非边户高出100元/平米；具体价格差见下表详细。
1 三居
126.94
2 两居
80.31
1 三居
115.74
1 三居
123.95
套数
46 23 23 156 78 78 404
价格梯队
第一梯队 户型差
第二梯队 第三梯队
楼号 9#
7#
9# 7# 7# 9#
居室
户型面积 面积价
(㎡)
差
户型说明
两居
80.31 500 面积小，总价低；投资客首选，热销户型
优惠内容 排卡优惠
折扣说明 开盘付款 按揭
优惠 一次性
开盘特惠
优惠比例 20000元
1% 2% 1%
备注 5万抵7万
按时签约
楼号
层数
层差
楼号 层数
层差
层数
价差 累计层
层数
1层
0
0
1层
2层
30
30
2层Βιβλιοθήκη 2-3层5080
2-3层
楼层差
7#
1-23层
3-4层 5-7层
8-12层
30 20 30
110 130 160
3-4层
9#
1-26层 5-7层
8-12层
13-18层
住宅定价方法
100/100
建筑装修
100/100
100/103
100/103
100/100
平面布置
100/100
100/100
100/100
100/100
建筑结构
100/100
100/100
100/100
100/100
工程质量
100/100
100/100
100/100
100/100
朝向
100/100
框架
框架
框架
框架
工程质量
良
良
良
良
朝向
南
西南
南
东南
交易价格(元/m2)
10500
11500
14000
-----
表6-7：项修正因素得分表：
实例
项目
A
皇甫御园
B
万科·湖心岛
C
新景湾墅
D
本项目
交易日期
100
100
100
100
交易情况
100
100
100
100
区
域
因
素
繁华程度
102
100
103
100
交通便捷度
5.项目住宅，车位定价
5.1住宅定价
预计两年后地块高层住宅销售均价为7290元/平米，作为地块投资分析测算依据。
表6-5：
类别
细项
权重
本案
禹州环东国际
公园道一号
金帝中州滨海城
区域因素
地段区位
15%
100
110
105
120
周边配套
房地产定价策略案例
房地产定价策略案例在房地产市场竞争激烈的背景下，制定合理的定价策略对于开发商来说至关重要。
本文将以某城市的一个房地产项目为例，探讨其定价策略的制定过程和实施效果。
首先，该项目位于城市中心地段，周边配套设施完善，交通便利，属于稀缺资源。
因此，开发商在制定定价策略时，首先考虑的是市场定位。
他们将项目定位为高端住宅，以满足高收入人群的居住需求。
在定价时，结合周边同类项目的售价和市场需求，制定了相对较高的价格水平。
其次，开发商在定价策略中充分考虑了目标客户群体的支付能力和消费习惯。
他们进行了大量的市场调研和客户访谈，了解到目标客户群体对于房产的品质、配套设施和社区环境的需求。
在此基础上，他们对项目进行了高品质的建设和精心设计，以提升产品的附加值，从而支撑起相对较高的定价。
此外，开发商在定价策略中还注重了竞争对手的定价情况。
他们对周边同类项目的售价进行了全面比较和分析，找出了自身产品的优势和劣势所在。
在此基础上，他们灵活调整定价策略，以在同类产品中保持一定的竞争优势。
最后，在定价策略的实施过程中，开发商注重了市场反馈和销售数据的分析。
他们不断调整定价策略，以适应市场的变化和客户的需求。
通过不断的试错和改进，最终取得了良好的销售业绩。
总的来说，该房地产项目的定价策略在市场定位、客户需求、竞争分析和市场反馈等方面都做了充分的考虑和研究，取得了成功的效果。
这也为其他房地产开发商在制定定价策略时提供了一定的借鉴和参考。
通过以上案例的分析，我们可以看到，在房地产定价策略的制定过程中，需要全面考虑市场定位、客户需求、竞争分析和市场反馈等因素。
只有在这些方面都做到充分的研究和分析，才能制定出合理的定价策略，从而取得良好的市场效果。
商品房定价方法范文
商品房定价方法范文一、成本法成本法是最常见的商品房定价方法之一、成本法根据建设成本来确定房屋的销售价格，主要包括土地成本、建设和装修成本、销售和管理费用等。
成本法的优点是相对公平和公正，能够确保开发商的合理利润，但也容易忽略市场需求和竞争状况。
二、市场比较法市场比较法是通过与类似房屋在同一地区的市场价格进行比较来确定房屋的销售价格。
市场比较法的优点是能够较为准确地反映市场需求和竞争情况，但也需要较强的市场研究和数据收集能力。
三、收益法收益法是通过预测商品房的租金流量和未来增值潜力来确定房屋的销售价格。
收益法需要考虑多种因素，如租金收益率、租售比、未来政策变化等，需要较高的专业知识和数据支持。
四、评估法评估法是通过房地产估值师对房屋进行评估，按照市场价值来确定房屋的销售价格。
评估法是较为客观和权威的定价方法，但也需要具备相应的评估能力和资质。
五、规划指导价规划指导价是由政府部门根据城市规划和土地规划制定的，作为开发商进行商品房定价的参考依据。
规划指导价能够引导房地产市场的稳定发展，但也需要考虑市场供需情况的差异性。
六、差异定价差异定价是根据房屋的具体特点和不同消费者的需求差异来进行定价的方法。
开发商可以根据房屋的朝向、楼层、装修程度等因素来调整价格，以满足不同消费者的需求。
在实际应用中，开发商通常综合运用上述各种定价方法进行商品房定价，以确保价格的合理性和市场的竞争性。
同时，还需要考虑到宏观经济、政策变化、市场预期等因素，及时调整定价策略，以适应市场环境的变化。
最后，商品房定价是一个复杂而综合的过程，需要兼顾市场需求、成本控制、盈利目标等多个因素。
只有充分了解市场情况，科学合理地确定房屋价格，才能满足消费者需求，促进房地产市场的稳定和可持续发展。
可比楼盘定价案例
可比楼盘定价案例楼盘定价是一个复杂而关键的过程，它涉及到众多因素，如地段、房屋面积、建筑质量等。
下面是一个可以用来比较楼盘定价的案例：假设有两个楼盘A和B，位于同一城市的不同地段。
楼盘A位于市中心繁华地段，周边有商业中心、交通便利等优势。
楼盘A的房屋面积为100平方米，建筑质量较好，基础设施完善。
根据市场调研，类似区域的房屋均价为每平方米1万元。
因此，楼盘A的定价可以为100平方米 * 1万元/平方米 = 100万元。
楼盘B位于市郊偏远地段，周边虽然没有商业中心，但环境较为宜居，远离噪音和污染。
楼盘B的房屋面积为120平方米，建筑质量稍低于楼盘A。
根据市场调研，类似区域的房屋均价为每平方米8000元。
因此，楼盘B的定价可以为120平方米 * 8000元/平方米 = 96万元。
通过比较楼盘A和B的情况，可以发现A的地理位置优越，建筑质量较好，因此定价较高；而B虽然地理位置较偏远，建筑质量较低，但周边环境较好，因此定价较低。
当然，楼盘定价还需要考虑其他因素，如市场需求、竞争对手价格、购房人群的购买能力等。
但以上案例提供了一个比较楼盘定价的思路，帮助开发商在制定房价时可以综合考虑各项因素。
楼盘定价是房地产开发商在开发新楼盘时，根据房屋特性和市场需求，确定合理的售价水平。
这个过程涉及到众多因素的综合考量，如地段、房屋面积、建筑质量、基础设施等。
正确的楼盘定价可以有效地吸引购房者，实现项目的良好销售，同时也确保开发商能够获得合理的回报。
首先，地段是影响楼盘定价的一个重要因素。
具备优越地理位置的楼盘往往能够吸引更多购房者，因此定价也相对较高。
举个例子，位于城市繁华地段，周边环境优美并且配套设施完善的楼盘，其售价往往会高于相对偏远地区的楼盘。
这是因为人们愿意为靠近商业中心、交通便利的优势买单。
其次，房屋面积也是影响楼盘定价的关键因素之一。
房屋面积越大，项目的总销售额就会相应增加，因此开发商通常会对大面积房源定价更高。
普通标准住宅的定价技巧及其应用
普通标准住宅的定价技巧及其应用问：我公司在郊区开发了一个普通住宅项目，请问如何掌握定价技巧，利用“避税临界点”，有效进行纳税筹划？答：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的应就其全部增值额按规定计算缴纳土地增值税。
这里的20%就是经常讲的“避税临界点”，纳税人应根据避税临界点对税负效应进行纳税筹划。
〔例1〕某房地产公司从事普通标准住宅开发，2007年，出售一栋普通住宅楼，总面积12000平方米，单位平均售价2000元/平方米，销售收入总额2400万元。
该楼支付土地出让金324万元，房屋开发成本1200万元，含利息支出100万元，但不能提供金融机构借款费用证明，城建税率7%，教育费附加税率3%，印花税率0.5‰，当地政府规定房地产开发费用允许扣除比例为10%。
此情况下该公司应缴土地增值税和获利金额是多少呢。
〔案例分析〕：（1）转让房地产收入总额为2400（万元）；（2）扣除项目金额:①取得土地使用权支付的金额为324（万元）②扣除利息支出的房地产开发成本为1100（万元）③房地产开发费用为(324＋1100)× 10%＝142.4（万元）④加计20%扣除数为(324＋1100)× 20%＝284.8（万元）⑤允许扣除的税金，包括营业税、城建税、教育费附加为2400 ×5%×（1＋7%＋3%）＝132（万元）允许扣除项目合计为：324＋1100＋142.4＋284.8＋132＝1983.2（万元）（3）增值额为2400－1983.2＝416.8（万元）（4）增值率为416.8÷1983.2＝21.02%（5）应纳土地增值税额为 416.8×30%－0 ＝125（万元）（6）获利金额＝收入－成本－费用－利息－税金＝2400－324－1100－100－132－125＝619（万元）该公司建造的普通标准住宅之所以要缴纳土地增值税，是因为增值率超过了20%，是否可以免缴土地增值税呢？其方法就是降低增值率，降低增值率的方法就是降低售价。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
价格策略
--------【hhyy】多层项目
1 [hhyy]项目组
一、价格定位目标提要
1、销售目标
A、最大利润目标
B、市场占有份额目标
C、销售进度目标
2、市场竞争目标
3、项目品牌、企业品牌目标
任何一个项目，其开发目标均存在多元化特征，且不同时期目标侧重点可能有所变化，因此对价格定位有相应的要求。
根据目标侧重点的不同，制定合理的销售价格极有利于项目开发目标的实现。
二、价格定位基础
根据本案市场竞争态势，本案采用随行就市的定价基础，即按照行业中同类物业的现行平均价格水平为基础来定价。
此种定价法是为争取市场而对竞争对手的主动出击，与市场的需求、竞争对手的态势紧密相连，是最易被市场接受、最主动出击的定价方法。
采取此方法，在很大程度上就是以竞争对手的价格为定价基础，以稍低于或相当于竞争对手的价格入市。
由于竞争对手的现行价格已被市场所检验，而且也反映了本行业的集体智慧，如果另行定价，很难了解购买者对本案的价格反应。
2 [hhyy]项目组
三、竞争楼盘态势
1、金山板块及其他同类物业竞争对比表
3 [hhyy]项目组
相关提要1：南江滨区域现有竞争楼盘主要是滨江丽景、金山碧水、金山明星等楼盘，各个楼盘在规模、位置等方面都优于本项目。
其中金山碧水依靠规模大、配套齐、政府扶持、价格低的优势对本项目构成威胁。
另外，滨江丽景占据有利的地理位置将分流本项目的部分客源。
区域内竞争的结果将分散市场对本项目的注意力。
相关提要2：各个板块之间竞争激烈。
“东扩南移”的城市发展战略造就了金山和东区两大热门板块；随后五四北板块异军突起，并带动了周边区域的发展，形成共同发展之势。
这些新兴的板块都具有很强的市场号召力，众多可类比的项目构成对本案的多角度冲击。
2．主要竞争对手价格特征
◆金山碧水三期
金山碧水三期B区起价1677元/㎡，均价1833元/㎡，最高价2174元/㎡；一、二层差价100元/㎡，二、三层差价90元/㎡，三、四层差价30元/㎡，水平差价80元/㎡，东西无明显差价；复式为最高价；按揭贷款不打折，一次性付款98折。
4 [hhyy]项目组
附：金山碧水三期B区1#楼价格表：
◆滨江丽景C区
起价1888元/㎡，均价2100元/㎡，楼层差价60元/㎡左右，四五层差价20元/㎡左右。
一次性付款96折，商业贷款97折，公积金贷款98折，仅针对教师做首付20%，贷款80%的差别对待。
◆金山明星
多层起价1688元/㎡，均价1985元/㎡；小高层均价2077元/㎡。
一、二层差价100元/㎡，二、三层差价30元/㎡，水平差价30--70元/㎡，东西两头差价因景观而异。
5 [hhyy]项目组
附：金山明星（多层）9号楼价格表
注:9号楼西向朝中央花园,东向朝加油站,所以差价大.
6 [hhyy]项目组
四、价格定位原则
随行就市定价法，首先应对本案进行项目价值判断，既选择若干与本项目在物业类型和档次相类似的楼盘，进行价值实现要素的对比分析，判断本项目在当前市场形势下可实现的价值。
本案就“舒适”、“便利”、“健康卫生”、“景观”、“品牌”、“物业管理”等各项决定住宅物业价值的要素与竞争楼盘对比分析，得出本案的基准价。
（一）项目价值要素分析
7 [hhyy]项目组
3、健康卫生要素
A、无有害气体、烟尘、噪音污染；
B、有完善的供水、供电、煤气系统；
C、日照充足、通风良好。
5、品牌要素
开发商、建筑商、设计院、物业管理公司的实力及品牌。
8 [hhyy]项目组
根据对项目的价值要素进行对比分析，认为本案的综合素质：
高于---------福光远东花园
相当于---------- 金山碧水三期
低于 ---------- 金山明星、金山佳园、金山明珠、香江明珠、北京金山、滨江丽景、康城、幸福城
因此，本案可实现价值为1830元/M2，将会有比较适合的回报率与回报周期。
9 [hhyy]项目组
五、单元价格调整方案
由于房地产商品的特殊性，同一幢楼里的各个单元的价格又个不相同，这是因为各个单元的效用不同。
效用高消费者就愿意支付较多的费用；效用低消费者就愿意支付较低的费用。
因此，在制定出一个小区的基准价格之后，还需要对各个单元进行价格调整。
调整系数=调整价格÷基准价
（一）价格调整系数
1、根据各栋楼位置的差异制定不同的价格水平，用位置系数表示：
10 [hhyy]项目组
2、根据楼宇景观的差异制定不同的价格水平，用景观系数表示：
3、根据同一栋楼内住宅单元的层次差异制定不同的价格水平，用垂直系数表示：
11 [hhyy]项目组
4、根据同一栋楼内同一层次住宅单元的朝向差异制定不同的价格水平，用水平系数表示：
5、根据各栋楼的分摊系数的差异制定不同价格水平，用分摊系数表示：
12 [hhyy]项目组
6、根据户型功能的差异制定不同价格水平，用户型系数表示：
13 [hhyy]项目组
（二）各单元综合系数表
7#楼综合系数表
14 [hhyy]项目组
8#楼综合系数表：
15 [hhyy]项目组
9#楼综合系数表
16 [hhyy]项目组
10#楼综合系数表：
17 [hhyy]项目组
11#楼综合系数表
18 [hhyy]项目组
12#楼综合系数表：
19 [hhyy]项目组
13#楼综合系数表
20 [hhyy]项目组
14#楼综合系数表：
21 [hhyy]项目组
价格分两部分计算：
基准价1830元/M2不包括阁楼的价格；
阁楼取基准价的30%，既1830×30%=549元/M2；
带阁楼的户型共38套面积3704M2，
因此，阁楼加价549×3704=2033496元，
整个项目每平方米分摊2033496÷26993=75元/M2；
所以，项目均价为1830+75=1905元/M2；
制定销售表价：
表上价格=基准价×（1+单元综合系数）
基准价=1830元/M2
下面是各栋楼价格表（略）
22 [hhyy]项目组。