房地产开发成本分类及核算的具体范围
房地产开发企业开发成本
开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。
开发产品成本按其用途，可分为如下四类：1.土地开发成本指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。
2.房屋开发成本指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。
3.配套设施开发成本指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。
4.代建工程开发成本指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。
以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本项目：1.土地征用及拆迁补偿费或批租地价指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。
2.前期工程费指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。
3.基础设施费指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。
4.建筑安装工程费指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。
5.配套设施费指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。
6.开发间接费指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
从上可以看出：构成房地产开发企业产品的开发成本，相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。
如要计算房地产开发企业产品的完全成本，还要计算开发企业（公司本部）行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。
房地产开发成本核算
房地产开发成本核算房地产开发成本核算是指对房地产项目进行全面的成本核算和分析，以确定项目的盈利能力和可行性。
在房地产开发过程中，需要对土地购置、规划设计、建设施工、市场推广等环节进行综合核算，确保项目的投资回报和利润最大化。
房地产开发成本的核算主要包括以下几个方面：1. 土地成本：土地是房地产开发的基础，土地成本是指购置土地所支付的费用，包括土地转让金、土地出让金、土地征用补偿费等。
土地成本通常占据房地产项目总成本的一大部分。
2. 建筑工程成本：建筑工程成本是指房屋建造所需的材料、人工、设备等方面的费用。
具体包括建筑材料采购费、施工队伍的人工费用、施工设备费用等。
建筑工程成本在整个房地产开发过程中占有很大的比重。
3. 工程设计费：工程设计费是指对房地产项目进行规划设计所需支付的费用。
项目建设前需要请相关专业设计院所进行项目的规划和设计工作，设计费用根据项目的复杂程度和设计师的知名度而有所差异。
4. 管理费用：管理费用是指在房地产项目开发过程中，用于管理和监督工程的费用，包括项目经理的工资、日常运营费用、项目管理软件的购置费用等。
5. 市场推广费：市场推广费是指为推广和销售房地产项目而进行的广告宣传、营销活动等费用。
房地产开发商需要进行市场调研、广告宣传、销售推广等工作，以吸引购房者和提高项目的知名度。
6. 贷款利息：在房地产开发过程中，开发商通常需要向银行贷款进行项目资金的筹集，借款期间需要支付相应的贷款利息。
以上是房地产开发成本核算的主要内容，每个环节的成本都需要详细核算和分析，以确保项目在投资回报和盈利能力方面的可行性和可持续性。
通过合理的成本核算，开发商可以更好地掌握项目的投资风险和利润机会，从而做出更加明智的决策。
房地产会计房地产开发成本费用核算
房地产会计：房地产开发成本费用核算指南引言在房地产行业，准确核算房地产开发成本是至关重要的。
房地产开发成本费用核算涉及到多个方面，包括土地购置费、建筑物建造费、购建固定资产所支出的费用、利息、税费等。
本文将详细介绍房地产开发成本费用核算的内容和方法。
一、房地产开发成本费用的构成房地产开发成本费用是指开发商在房地产项目的开发阶段所发生的所有费用。
主要包括以下几个方面：1. 土地购置费土地购置费是指开发商为获取土地使用权而支付的费用。
土地购置费应包括土地使用权的购买价格、折旧或者清算损失、过户和登记费用等。
2. 建筑物建造费建筑物建造费是指开发商在项目建设阶段所发生的用于建造房屋和其他建筑物的费用。
主要包括建筑材料、施工人工、机械设备使用费用、施工管理费用等。
3. 购建固定资产所支出的费用购建固定资产所支出的费用是指开发商为购置固定资产（如机器设备、办公设备等）所发生的费用。
4. 利息利息是指由于开发项目资金来源部分或全部依靠借款而产生的利息支付。
5. 税费税费是指开发商在房地产项目开发过程中所需缴纳的各类税费，如土地增值税、房产税等。
二、房地产开发成本费用核算的方法房地产开发成本费用核算需要按照一定的方法进行，以确保核算结果的准确性和可靠性。
以下是常用的方法：1. 直接成本法直接成本法是最常用的房地产开发成本核算方法之一。
该方法将所有直接与项目开发相关的成本直接列入成本核算表中。
例如，土地购置费、建筑物建造费等直接相关的费用都可以被纳入核算表中。
2. 分配成本法分配成本法是一种将各类间接费用按比例分配到不同项目中的方法。
这种方法常用于大型房地产公司，可以更准确地反映各个项目的成本水平。
常见的间接费用包括人工工资、办公费用、市场营销费用等。
3. 折旧法折旧法主要用于购建固定资产所支出的费用的核算。
根据资产的预计使用寿命和残值率，计算每年的折旧费用，并将其列入成本核算表。
4. 制度法制度法是指根据相关的税务和会计制度，将开发成本费用按照一定的规定进行核算。
房地产开发成本核算
房地产开发成本核算随着城市化进程的加速，房地产业已成为我国国民经济中的红利行业。
然而，房地产开发过程中的成本核算问题一直困扰着开发商。
本文将对房地产开发成本核算进行一定探讨。
一、房地产开发成本的构成房地产开发成本主要包括土地成本、建筑成本、人工成本、税费成本、利息成本等。
其中土地成本占比相对较高，建筑成本以外购为主，人工成本则是开发商不可忽视的部分。
土地成本：土地成本包括土地出让金、土地整理费、计征补偿费等。
其中土地出让金是开发商购买土地所需缴纳的费用，多数情况下占比较高。
有的地方还有土地整理费和计征补偿费等，这些都是土地成本的一部分。
建筑成本：建筑成本是完成房屋建设所需的费用，包括建筑材料、建筑机械、施工用具等。
由于开发商往往采用外购的方式完成建筑工作，这部分成本占比不是很高。
人工成本：人工成本为开发商支付的工人工资和福利，包括月薪、五险一金、住房补贴等，占比相当重要。
税费成本：税费成本指完成开发项目时需要缴纳的税费，包括城市规划建设税、企业所得税等。
利息成本：利息成本为开发商为房地产开发所借贷款项所需支付的利息。
包括借款利息、银行手续费等。
二、房地产开发成本的核算方法1. 成本传统核算法成本传统核算法，即按照成本的构成分别计算其成本价值。
按照行业标准分别对其进行计算，各部分分别对应各自的成本系数，计算过程复杂，但结果准确可靠。
2. 型态成本核算法型态成本核算法主要指将成本与型态进行对应计算。
例如，某一建筑物的面积为2000平方米，每平方米建筑成本为2500元，则总建筑成本为500万元。
这种方式虽然比较方便，但对于不同型态的建筑，成本会产生比较大的差异，不适于成本计算。
3. 历史成本法历史成本法，是利用过去房地产开发经验各分项成本与成本总览之间的关系，对未来开发成本进行预测与评估。
这种方法较为简单，但实际上只能参考过去成本的情况，对于其它因素和成本的预测不具有客观性。
三、房地产开发成本核算所需注意的问题1. 核算过程中应确保数据的准确性。
房地产开发成本的核算
房地产开发成本的核算一、开发成本的概述（一）开发成本的构成房地产开发企业主要从事房地产开发建设活动，按照其开发的产品的类别而言，主要包括房产和地产，因此开发产品成本按其用途可以分为土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本以及代建工程开发成本。
具体而言，各类成本主要包括以下几个方面的内容：1. 土地使用权出让金2. 土地征收费与房屋征收安置补偿费3. 前期工程费（1）项目的规划、设计、可行性研究所需费用。
（2）“三通一平”等土地开发费用。
4. 建筑安装工程费5. 基础设施费6. 公共配套设施费7. 开发间接费用（二）开发成本核算对象的确定在确定成本核算对象时，一般应结合开发工程的地点、用途、结构、装修、层高、施工队伍等因素来进行。
成本核算对象一经确定，不得任意变更，并应及时通知企业内部各有关部门，以统一成本核算口径。
为了集中反映各个成本核算对象本期应负担的房地产开发费用，企业财会部门应按每一成本核算对象分别设置成本明细账。
（三）开发成本计算期一般而言，房地产开发产品的成本计算期与其开发建设周期一致。
也就是说，开发成本是在产品开发完成并验收合格后才结算出来的，因而其成本计算是不定期的。
二、开发成本的科目设置（一）“开发成本”账户“开发成本”账户属于成本类账户，用于核算企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用，如土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费和开发间接费用等以及企业对出租房进行装饰及增补室内设施而发生的出租房工程支出。
（二）“开发间接费用”账户“开发间接费用”账户属于成本类账户，用于核算企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
企业发生的各项间接费用，借记本账户，贷记“应付职工薪酬”“累计折旧”“周转房”等账户。
期末，借方归集的开发间接费用应按照企业成本核算办法的规定，分配计入有关的成本核算对象，借记“开发成本”账户，贷记本账户，结转后本账户应无余额。
房地产企业开发成本核算的内容
第一节房地产企业开发成本一、房地产企业开发成本核算的内容房地产开发企业在开发经营过程中发生的各种耗费，包括物化劳动耗费和活劳动的耗费，统称为成本与费用。
其中开发成本是指开发现场发生的各项耗费，包括土地受让金、土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费及为进行现场管理发生的各项开发间接费用。
在开发成本中，又可分为土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本、代建工程开发成本等。
开发成本的核算是房地产开发企业会计核算的中心环节。
开发成本与各项费用发生于企业开发经营过程的始终，它代表了企业整体的消耗水平，也反映了企业的经营管理水平，因此搞好企业的成本、费用核算，对于控制企业的各项费用支出，降低开发成本、提高经济效益，增强企业的市场竞争力，有着重要的意义。
二、开发成本核算的科目设置1.“开发成本”账户为了核算各项开发成本，房地产企业要设置“开发成本”总账科目。
该科目借方登记房地产开发过程中所发生的各项费用，贷方登记开发产品完工后结转到“开发产品”账户的开发产品的实际成本。
期末借方余额反映的是正在开发，尚未完工的各开发项目已发生的实际成本。
该账户应按开发产品的不同内容设置开发成本二级账，在二级账内，设置“土地开发”、“房屋开发”等二级账户进行分类核算。
如：开发成本一土地开发开发成本一房屋开发开发成本一配套设施开发开发成本一代建工程开发为了具体核算每一开发项目的成本，应在开发成本二级账下，分设“土地开发明细账”、“房屋开发明细账”等明细账（三级账），进行明细核算。
三级账内，应按每一开发项目分别设置三级账户。
如：开发成本一土地开发一A 土地一B 土地开发成本一房屋开发一A房屋一B房屋等开发成本一级账户和二级账户应采用三栏式账页，而三级账应采用借方多栏式账页，以分别记录和反映各不同的成本项目。
2.“开发间接费用”账户为了核算企业开发现场发生的各项间接费用，房地产开发企业应设置“开发间接费用” 总账账户。
浅析房地产项目开发成本核算
浅析房地产项目开发成本核算房地产项目是一种非常特殊的资本性运营项目，其涉及的成本与收益具有高度的风险性和不确定性。
因此，正确的成本核算对于房地产项目成功的实施和投资收益的最大化具有非常重要的作用。
一、房地产项目开发成本包括哪些方面？1、土地成本：对于房地产项目而言，土地成本是一个不可或缺的成本项，其与开发项目的规模，土地位置和市场供需状态等因素有关。
2、设计成本：设计成本是在项目策划和初步设计阶段产生的，主要包括相关的工程设计、调研咨询和设计审定等方面。
3、建设成本：房地产项目的建设成本非常高，包括房屋建筑的主体结构和内部装修等方面。
4、营销成本：营销成本是指投资者在推广和销售项目过程中所需的成本。
营销成本的大小与项目规模和营销策略的成败有关。
5、管理和运营成本：房地产项目的管理和运营成本主要包括其人力资源管理、物业管理、维修保养和市场推广等方面。
1、成本核算应该尽可能地细化，以便于详细掌握各项成本的组成和性质。
2、应将固定成本和变动成本明确区分，以便于进行项目收益和风险的评估。
3、成本核算应该尽可能地进行预算和计划，并通过实际成本与预算成本的对比不断修正和调整预算。
4、成本核算的方法和标准应该统一、科学和严谨，遵循财务和税务法规的相关规定。
5、成本核算应该进行周期性的审计和评估，及时掌握成本的动态变化，以调整社会效益和投资回报的平衡关系。
1、直接成本法：直接成本法是指将房地产项目的各项成本按照其具体来源进行分别核算，直接给出每项成本的具体数值，并计算总成本。
3、全面成本法：全面成本法是指将房地产项目的开发成本全部归纳为总成本，包括直接成本和间接成本两部分。
在实际的项目开发和投资决策过程中，应根据具体情况和各项成本的属性，选择适合的成本核算方法，以保证精准核算每项成本，降低项目开发的风险，提高投资回报率。
房地产项目开发成本核算不仅是企业项目管理和财务管理的重要基础，同时可以帮助投资者充分了解开发项目的风险和资金回报情况，从而作出更加科学和合理的投资决策。
浅析房地产项目开发成本核算
浅析房地产项目开发成本核算房地产项目开发成本核算是房地产开发企业在进行项目开发时必须要认真考虑的一个重要环节。
仅仅是房地产项目的设计和规划是远远不够的，开发成本核算则是建立在项目规划的基础上的一项工作，它体现着房地产开发企业对项目开发的全面了解和全面控制。
只有正确的核算开发成本，才能确保项目的可行性，并最终实现项目的成功开发和运营。
本文将对房地产项目开发成本核算进行浅析。
一、开发成本的构成房地产项目的开发成本主要包括以下几个方面：土地成本、规划设计成本、建设成本、销售成本和管理成本。
土地成本是指企业购买土地所付出的费用，包括土地拆迁费用、土地使用费用等，是房地产项目开发成本的首要部分。
规划设计成本是指对项目进行规划、设计与审批所花费的费用，包括规划设计费、审批费、工程勘测费等。
建设成本是对项目实际建设所需的费用，包括建筑材料费、人工费、工程设备费等。
销售成本是指项目售卖过程中所产生的费用，包括营销费、房地产经纪费、广告费等。
管理成本是指项目开发和运营管理阶段的费用，包括项目管理费、人员工资费用、日常运营费用等。
这些成本构成了房地产项目的总开发成本，涉及面广泛，影响深远。
二、开发成本的核算原则1.科学合理性原则。
开发成本的核算应该遵循科学合理的原则，即对各项成本进行详细的分析和核算，确保每一项费用都得到合理支出，不浪费也不能缺漏。
2.成本控制原则。
开发成本的核算应该遵循成本控制的原则，即企业在计划开发成本时应制定合理的成本控制标准。
在项目实际开发过程中，要严格按照成本控制标准执行，确保成本的有效控制。
3.透明公开原则。
开发成本的核算应该遵循透明公开的原则，即对项目的开发成本要进行公开透明的核算和公示，确保项目开发成本的真实性和合法性。
4.成本与效益相结合原则。
开发成本的核算应该遵循成本与效益相结合的原则，即在开发成本的核算过程中，要综合考虑项目的投资效益，确保投入产出的平衡。
1.成本预算法。
成本预算是在项目开发初期，根据项目规划、设计和实际建设情况，对项目开发成本进行预测和计划的一种方法。
某地产集团房地产开发成本核算
某地产集团房地产开发成本核算1. 简介本文档旨在对某地产集团进行房地产开发成本的核算进行详细说明。
房地产开发成本核算是对房地产项目在开发过程中产生的各项成本进行记录和计算，以便对项目的盈亏情况进行评估和分析。
2. 成本分类房地产开发成本按照性质和项目阶段可以分为以下几个主要分类：•基础设施成本：包括土地购置费用、拆迁费用、规划设计费用等；•建筑物成本：包括建筑材料费用、施工费用、装修费用、工程管理费用等；•设备设施成本：包括房屋设备费用、环境设施费用、公共设施费用等；•销售费用：包括宣传费用、销售人员薪酬、营销费用等；•管理费用：包括行政管理费用、人力资源费用、运营管理费用等；•融资成本：包括贷款利息、手续费用等。
3. 成本核算方法房地产开发成本核算的方法多种多样，一般可以采用以下几种方法进行：3.1 成本的直接核算成本的直接核算是指通过对每个项目成本细项进行独立核算，然后相加求和得出总成本。
这种方法适用于成本项目相对简单和明确的情况，但对于复杂的项目来说，会造成核算过程繁琐和工作量大的问题。
3.2 成本的间接核算成本的间接核算是指通过将各个项目成本归集到对应的项目组或费用类别，然后进行汇总核算。
这种方法能够减少核算工作量和提高工作效率，但在项目成本较多、范围较广的情况下，容易造成成本分类不准确的问题。
3.3 标准成本核算方法标准成本核算是指根据项目的特点和历史数据，制定一套标准成本，并按照标准成本进行核算。
这种方法能够使成本核算更加准确和规范，但需要对项目进行充分的预测和计划。
4. 成本核算流程房地产开发成本核算的流程一般包括以下几个步骤：1.明确成本核算的目标和范围；2.收集和整理相关的成本数据，包括发票、合同、费用报销等；3.对成本数据进行分类和归集，按照不同的成本分类进行记录和计算；4.对核算结果进行检查和审核，确保核算的准确性和完整性；5.分析和评估核算结果，对项目的盈亏情况进行分析和预测；6.根据分析结果，制定相应的成本控制和调整措施；7.定期进行成本核算的跟踪和更新。
房地产开发成本费用项目及核算内容
房地产开发成本费用项目及核算内容房地产开发成本和期间费用科目规范一、开发产品成本核算（一）成本项目一般包括下列六项：1、土地征用及拆迁补偿费2、前期工程费3、基础设施费4、建筑安装工程费5、配套设施费6、开发间接费（二）各成本项目的开支范围如下：1、土地征用及拆迁补偿费(1) 土地征用费：①土地出让金②土地转让费③土地开发费用④缴纳的契税、耕地占用税(2) 拆迁补偿费：①建筑物拆迁补偿支出②安置动迁支出③农作物补偿④危房补偿(3) 七通一平费：大市政配套费红线外道路、水、电、气、热、通讯等的建设费，管线铺设费另外还可能包括场地平整费，勘察设计费、临时设施费(4) 土地闲置费：超过出让合同约定的动工开发日期满一年未开发的，将被征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费。
2、前期工程费(1) 项目前期报批报建费：①墙改专项基金②水泥基金③人防工程建设费④规划管理费⑤招投标管理费(2) 规划设计费：①总体规划设计、单体设计费②管线设计费③改造设计费④可行性研究费⑤市场调研费⑥制图晒图费⑦规划设计模型制作费⑧方案评审费(3) 勘测丈量费：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。
(4) “三通一平”费：接通红线外施工用临时给排水(含地下排水管、沟开挖铺设费用)、供电、道路(含按规定应交的占道费、道路挖掘费)等设施的设计、建造、装饰和进行场地平整发生的费用(包括开工前垃圾清运费)等。
(5) 临时设施费：工地甲方临时办公室，临时场地占用费，临时借用空地租费，以及沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰等费用。
临时设施内的资产，如空调、电视机，家具等不属于临时设施费。
(6) 预算编、审费：支付给社会中介服务机构受聘为项目编制或审查预算而发生的费用。
(7) 其他：包括挡光费、危房补偿鉴定费、危房补偿鉴定技术咨询费等。
3、基础设施费(1) 道路工程费：开发项目内道路铺设费。
房地产开发企业的成本核算科目
房地产开发企业的成本核算科目Ⅰ、开发产品计税成本支出（也就是开发成本）内容包括土地征用费及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费和开发间接费六大项。
一、土地征用费及拆迁补偿费设科目“土地成本”，将与土地征用及拆迁补偿有关的费用计入该科目，开工建设投入使用时按开工建设面积结转至建筑成本。
为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费（土地闲置费企业所得税前可扣除，计算土地增值税时不能扣除）、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。
注意：拆迁补偿费是必须实际发生，支付给单位的拆迁补偿费一定要有拆迁补偿协议并取得对方开具的发票，如果是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证应一一对应。
二、前期工程费(1)项目的规划、设计、可行性研究所需费用。
一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。
通常规划及设计费为建安工程费的3%左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。
(2)“三通一平”等土地开发费用。
主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。
这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。
（具体的包括规划费用、设计费用、项目可行性研究费用、水文费用、地质费用、勘探费用、测绘费用、七通一平支出、其他支出包括土方回填及临时用电安装等）三、建筑安装工程费是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。
主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费等。
建筑安装工程费由直接费、间接费、利润和税金组成，直接费由直接工程费和措施费组成。
房地产企业开发成本科目设置及核算
房地产企业开发成本科目设置及核算随着房地产业的不断发展，房地产企业开发成本成为了企业财务管理的一个关键部分。
管理好开发成本，对房地产企业的市场竞争力和盈利能力有着至关重要的作用。
一、房地产企业开发成本的定义开发成本是房地产企业在开发房地产项目期间所发生的各项费用的总和，包括土地成本、建筑成本、营销费用、接待费用、行政管理费用、融资费用等。
二、房地产企业开发成本的科目设置房地产企业的开发成本涉及到许多科目，具体包括土地成本、建筑成本、销售费用、管理费用、融资费用等。
1. 土地成本土地成本，主要是指房地产企业购买土地的费用。
购买土地需要支付土地款、土地出让金等费用。
除此之外，还需要支付土地整理、调整、拆迁等相关费用。
2. 建筑成本建筑成本是指房地产企业在房屋建设过程中发生的各项建筑费用，比如：设计费用、建造费用、材料费用、施工保险费等。
3. 销售费用销售费用主要包括广告宣传费、促销费、售楼处设施费、销售业务员提成等。
这些费用通常由房地产企业的市场部门或者销售部门负责。
4. 管理费用管理费用一般是指房地产企业的行政管理费用和人力资源费用。
包括人员工资、社保费用、房地产开发管理费用、物业管理费用等。
5. 融资费用房地产企业进行开发需要融资，所以融资费用也是开发成本的一部分。
包括银行贷款利息、信用担保费用等。
三、房地产企业开发成本核算房地产企业开发成本的核算是指对于一个项目在整个开发过程中所有费用的统计、分析和核算。
这一步骤是非常重要的，能够帮助企业在开发过程中控制成本，提高企业盈利能力。
1. 成本计算的方式房地产企业开发成本主要通过两种方式进行核算，一种是累计成本法，另一种是完工成本法。
累计成本法是指按照项目开发的不同阶段进行开发成本核算，把已发生的费用依次累加，计算各个阶段的开发成本。
完工成本法是指在项目完工前，按照已发生的成本来计算整个开发的成本，即将已经大量支出的未开始施工的工作按照已支付费用进行计算。
房地产开发成本核算
为了加强开发产品成本的管理，降低开发过程耗费的活劳动和物化劳动，提高企业经济效益，必须正确核算开发产品的成本，在各个开发环节控制各项费用支出。
要核算开发产品的成本，必须明确开发产品成本的种类和内容。
开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。
开发产品成本按其用途，可分为如下四类：1．土地开发成本指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。
2.房屋开发成本指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。
3.配套设施开发成本指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。
4．代建工程开发成本指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。
以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本项目：1．土地征用及拆迁补偿费或批租地价指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。
2．前期工程费指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。
3．基础设施费指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。
4．建筑安装工程费指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。
5.配套设施费指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。
6.开发间接费指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
房地产成本费用项目及核算内容
房地产成本费用项目及核算内容1. 引言本文将详细介绍房地产项目中的成本费用项目及其核算内容。
房地产行业作为一个资本密集型行业，其成本费用管理对于项目成功的实施和盈利能力的发展起着重要的作用。
理解和掌握房地产成本费用项目及核算内容，对于项目管理者和决策者来说具有重要的意义。
2. 成本费用项目分类房地产项目中的成本费用可以根据不同的属性进行分类。
以下是常见的成本费用项目分类：2.1 直接成本直接成本是指与房地产项目直接相关的成本，可以明确归属于特定的项目。
直接成本通常包括以下几个主要项目：•施工成本：包括人工费用、材料费用、设备费用等。
•土地成本：包括土地购置费用、土地使用权等费用。
•设计费用：包括建筑设计、结构设计、装修设计等费用。
•拆迁费用：包括房屋拆除、工程迁移等费用。
2.2 间接成本间接成本是指与房地产项目间接相关的成本，无法明确归属于特定的项目，通常需要通过一定的方法进行分摊。
常见的间接成本项目有：•管理费用：包括项目管理人员工资、办公室租金等费用。
•融资成本：包括贷款利息、融资手续费等费用。
•营销费用：包括广告费用、销售人员薪酬等费用。
•总务费用：包括办公设备采购、水电气费等费用。
2.3 其他费用除了直接成本和间接成本外，房地产项目还会涉及一些其他费用，这些费用可能是项目特定的，不同项目的其他费用可能会有所不同，常见的其他费用有：•税费：包括土地增值税、印花税等税费。
•保险费用：包括工程保险、财产保险等费用。
•印刷费用：包括宣传册印刷、图纸复印等费用。
•法律咨询费用：包括律师费、法律顾问费等费用。
3. 成本核算内容成本核算是指对房地产项目中的成本费用进行记录、统计和分析的过程。
下面是房地产成本核算的内容要点：3.1 成本计量准则成本计量准则是对成本费用进行核算的依据和规范，常用的成本计量准则有以下几种：•假设计价准则：假设计价准则是根据一定的假设条件确定成本金额，常用于尚未完成的项目。
•确定计价准则：确定计价准则是根据实际发生的成本金额进行核算，适用于项目完成后的成本核算。
房地产开发成本的确定、组成、核算
房地产开发成本的确定对于房地产开发公司来说，根据《企业所得税暂行条例》第六条、第七条、《企业所得税暂行条例实施细则》第八条、《企业所得税税前扣除办法》（国税发[2000]84号）第四条、第六条、第八条、第九条，《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）规定，开发企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品成本、开发产品会计成本与计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本的界限。
那么，对于房地产开发企业来说，其销售成本应如何确定呢？1、根据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）第八条第（二）项的规定，已销开发产品的计税成本。
当期准予扣除的已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。
可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷总可售面积已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本。
2、至于广告费列支的问题，根据《企业所得税税前扣除办法》（国税发[2000]84号）第四十条的规定，纳税人每一纳税年度发生的广告费支出可以在税前列支的部分确实应该在销售（营业）收入2％以内据实扣除。
但是后来，国家税务总局在2001年8月又下发了《关于调整部分行业广告费用所得税税前扣除标准的通知》（国税发[2001]89号），根据该《通知》第一条的规定：自2001年1月1日起，制药、食品（包括保健品、饮料）、日化、家电、通信、软件开发、集成电路、房地产开发、体育文化和家具建材商城等行业的企业，每一纳税年度可在销售（营业）收入8%的比例内据实扣除广告支出。
另外，《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）规定，开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数；新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税年度。
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房地产开发成本分类及核算的具体范围一、开发成本类开发成本按用途可分为如下四类：1、土地开发成本指房地产开发企业开发土地(即建设场地)所发生的各项费用支出。
2、房屋开发成本指房地产开发企业开发各种房屋(包括商品房、出租房、周转房、代建房等)所发生的各项费用支出。
3、配套设施开发成本指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。
代建工程开发成本指房地产开发企业接受委托单位的数托4、代建工程开发成本指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外房的其他工程（如市政工程等）所发生的各项费用支出。
以上四类开发成本，核算上可参照《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的规定分为加下六个成本项目:1、土地征用费及拆迁补偿费指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费，拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。
“大市政配套费”的规范名称为“城市基础设施配套费”，按建设项目的建筑面积计征，具体标准交应当关注各地方政府的相关规定。
般情况下，如果没有足额城纳大政配套费，规划部门不会为房地产开发企业办理工程建设规划许可证。
“土地使用费”的规范名称为“新增建设用地土地有偿使用费”，依据《财政部、国士资部关于调整部分地区新增建设用地土地有偿使用费征收等别的通知》(财综【2009】24号)的规定征收。
“危房补偿费”可理解为在城市规划区内实施危房、旧房房屋拆迁，向被拆迁人支付的危房、旧房补偿费。
2、前期工程费。
指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等的前期费用。
3、基础设施建设费指项目开发过程中发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林琴化等园林环境工程费等。
4、建筑安装工程费指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用，主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费。
5、公共配套设施费指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。
6、开发间接费指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出，主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动护费、工程管理费、周转摊销以及项目营销设施建造费等。
二、开发成本核算的具体范围为进一步明确六个成本项目的主要内容，便于实践应用中针对性地归集各种合同及协议对以上六个成本项目核算范围进一步归纳如下。
1.土地征用费及拆迁补偿费土地征用费及拆迁补偿费主要包括以下内容:(1)土地征用费，主要包括支付的土地出让金、土地使用费、土地转让费、土地效益金土地开发费，交纳的契税、耕地占用税，支付的土地变更用途和超面积补交的地价、补偿合作方地价、合作项目建房转人分给合作方的房屋成本和相应税费等。
(2)拆迁补偿费，主要包括有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等;拆迁旧建筑物回收的残值应估价人账，分别冲减有关成本。
(3) 市政配套费，主要包括向政府部门]交纳的大市政配套费，征用生地向当地市政公司交纳的红线外道路、水、电、气、热、通讯等的建造费、管线铺设费等。
当然，根据会计核算习惯，该项成本核算内容也可计入前期工程费科目——“报批报建费用” 中。
(4)其他，如土地开发权批复费、土地面积丈量测绘费等。
房地产企业项目无论新老项目，也无论增值税是适用一般计税方法还是选择适用简易计税方法，除购买其他企业土地外，支付的以上费用均直接计人开发成本；若购买的其他企业土地，且取得了增值税专用发票，则以不含税价格计人开发成本。
房地产开发企业中的般纳税人(以下简称一般纳税人)销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
销售额的计算公式如下:销售额=(全部价款和价外费用一当期允许和除的土地价款)/(1+1%)当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算:当期允许扣除的土地价款= ( 当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售面积) ×支付的土地价款当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的计容积率的地上建筑面积，不包括地下车位建筑面积。
房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目计容积率的地上可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积和地下车位建筑面积。
支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款，在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据。
土地价款包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。
根据江西省国家税务局的营改增政策解答，房地产开发企业通过竟标方式取得的军用土地使用权用于房地产开发，支付土地价款时企业取得省级以上财政都门监(印)制(包括同时套印“中国人民解放军票据监制章”)的财政票据，其支付的土地价款可按规定扣除。
房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外)，在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。
纳税人按上述规定扣除拆迁补情费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。
《济南市土地增值税清算工作指南(试行)》“十二、关于房地产企业支付给城镇单位及个人的拆迁补偿费的扣除问题”中有这样的内容:房地产开发企业支付给城镇单位及个人的拆迁补偿费应凭下列资料和凭证扣除:(一)应提供的资料：房屋拆迁许可证、房屋拆迁公告(房屋征收决定)、安置方案、被拆迁房屋价值评估报告、与被拆迁人订立的拆迁补偿安置协议、拆迁合格证。
(二)应具备的扣除凭证:1. 房地产开发企业如委托拆迁中介机构进行拆迁的，凭拆迁中介机构开具的正式发票确认支付的拆迁费用。
2.房地产开发企业支付个人拆迁补偿费的，应按规定取得对方个人签名或者盖章的收条，也可以开列有个人签名或盖章的支付清单，同时应做到拆迁(回迁)合同、签收花名册或签收凭证、被拆迁人身份证复印件一一对应。
3.房地产开发企业支付被拆迁单位补偿费的，分别不同情况进行处理：(1)若能提供县级以上(含)地方人民政府出具的收回被拆迁单位土地使用权文件，或者土地管理部门报经县级以上(含)地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回补拆迁单位土地使用权文件的，可按拆迁补偿协议及付款凭证、收款收据确认扣除项目金额；(2)无法取得上述文件的，应以正式发票作为确认扣除项目金额的依据；(3)无法提供正式发票或收回土地使用权文件的，不予扣除。
一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。
一个基本原则是:取得了增值税专用用发票的，则抵扣进项税额，不能取得增值税发票符合上述规定的，在计算销额时扣除。
譬如取得其他企业转让土地发票，则只能抵扣进项税额，当然增值税普通发票是不可以用于抵扣的。
2. 前期工程费前明工程费要包括以下内容：(1)项目整体性报批报建费，主要指项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费，如人防工程建设费、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等。
《财政部关于取消、调整部分政府性基金有关政策的通知》(财税【2017】18号)规定从2017年4月1日起取消城市公用事业附加和新型墙体材料专项基金。
政府减费措施力度越来越大，报批报建费各地有所差别，项目成本预测时应以地方收费标准为依据。
(2)规划设计费，主要包括项目立项后的总体规划设计费、单体设计费、管线设计费、改造设计费、可行性研究费(含支付给社会中介服务机构的市场调研费)、制图费、晒图费、规划设计模型制作费、方案评审费。
一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。
通常规划设计费为建安工程费的3%左右。
(3)勘测丈量费，主要包括水文、地质、文物和地基勘察勘探费，沉降观测费，日照测试费，拨地钉桩验线费，复线费，定线费，放线费，建筑面积丈量费等，可根据所需工作量结合有关收费标准估算。
(4)“三通一平”费，主要包括接通红线外施工用临时给排水设施的费用(含地下排水管、沟开挖铺设费用)，供电、道路等设施的设计、建造、装饰和进行场地平整(包括开工前垃圾清运)发生的费用等，其中道路的费用含按规定应交的占道费、道路挖掘费。
(5)临时设施费，主要包括临时场地占用费，临时借用空地租费，以及沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰等费用。
临时设施内配置如空调、电视机、家具等的成本不属于临时设施费。
(6)预算编、审费，主要指聘请社会中介服务机构为项目编制或审查预算而发生的费用。
(7)其他，主要包括挡光费、危房补偿鉴定费、危房补偿鉴定技术咨询费等。
3.基础设施建设费基础设施建设费主要包括以下内容:(1)道路工程费，主要指小区内道路铺设费。
(2)供电工程费，主要包括变(配)电设备的购置费、设备安装及电缆铺设费、供(配)电贴费、电源建设费、交纳的电增容费等。
(3)给排水工程费，主要包括自来水、雨(污)水排放、防洪等给排水设施的建造、管线铺设费用，以及向自来水公司交纳的水增容费等。
(4)煤气工程费，主要包括煤气管道的铺设费、增容费、集资费，煤气配套费，煤气发展基金，煤气挂表费等。
(5)供暖工程费，主要包括暖气管道的铺设费、集资费.(6) 通讯工程费，主要包括电话线路的铺设费、电话配套费、电话电缆集资费、交纳的电话增容费等。
(7)电视工程费，主要指小区内有线电视(闭路电视)的线路铺设费和按规定应交纳的有关费用。
(8)照明工程费，主要指小区内路灯照明设施支出。
(9)绿化工程费，主要包括小区内人工草坪、栽花、种树等绿化支出，绿地建设费。
(10)环卫工程费，要指小区内的环境卫生设施文出，如垃圾站（箱）、移动公厕等的支出。
(11)其他，主要包括小区周围设置的水久性围墙、围栏支出，园区大门支出，园区监控工程费，自然下沉整改费等。
基础设施费还可以分为两大类，地上基础设施费用称为园林环境工程费，地下基础基础设施费称为地下管网工程费。
基础设施费费通常采用单位指标估算法来计算。
4. 建筑安装工程费建筑安装工程费包括项目开发过程中发生的列入建筑安装工程施工图预算项目的各项费用(合设备费、向工程承包方支付的临时设施费和劳动保险费)，有甲供材、甲供设备的，还应包括相应的甲供材费、甲供设备费。