成立业主大会选举业主委员会的工作程序

成立业主大会、选举业主委员会工作程序

一、业主提出申请。在一个物业管理区域内，物业交付使用的建筑面积达到50%以上，20%以上的业主联名向县、城区人民政府负责房产管理的部门（以下简称“房管部门”）提出书面申请。

（注：“20%以上的业主”是指专有部分物业建筑面积20%以上或者业主人数的20%以上）

二、房管部门验核材料、摸底调查。房管部门接到业主的书面申请后20个工作日内，验核业主所提交材料的真实有效性，并对小区的基本情况进行摸底调查。

（注：房管部门对小区的基本情况进行摸底，可要求开发建设单位或物业服务企业提供小区的规划总平图和业主名册）

三、房管部门发出成立筹备组的通知。房管部门在小区内发出组建业主大会筹备组（以下简称“筹备组”）的通知，公开征集业主以自荐的方式报名参加筹备组。

四、确定筹备组。

（一）组织报名人员开会确定筹备组成员。房管部门对报名参加筹备组的人员进行核查后，组织全部报名人员召开会议，按照以下方式确定筹备组：

1、如报名的业主超过预定人数的，可采取随机抽签的方式确定筹备组（或根据《通知》中拟定的方式确定）；

2、如报名的业主未达到预定人数，则延长报名时间（延长期限一般为7日）。如延长期限过后，仍未达到预定人数的，则暂停指导。

（二）组织筹备组成员开会，布置各项工作。由筹备组成员自行确定1-2联系人，负责召集筹备组会议、与房管部门联络等工作。

（三）公示筹备组成员名单。房管部门发出确定筹备组的通知，公示时间一般为3日。

（注：应注意以下问题——1、业主大会会议的筹备组成员必须是该物业管理区域

内的业主（含建设单位），人数为5—15人的单数。2、筹备组应当自组成之日起60日内，应当在房管部门、社区居委会的监督指导下，组织业主召开业主大会会议，并选举产生业主委员会。3、业主大会筹备组不接受房管部门的指导和监督，自行开展筹备工作的，房管部门对其选举产生的业主委员会不予备案。4、业主大会筹备组逾期不组织业主召开业主大会会议并选举产生业主委员会的，筹备组自行解散。5、筹备组自行解散的，房管部门以书面形式及时在小区内发出筹备组解散的通告。）

五、筹备组开展工作。公示期届满后，筹备组开展以下筹备工作：

（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容，做好会务准备工作；

（二）参照行政主管部门提供的示范文本，草拟《业主大会议事规则》（草案）和《管理规约》（草案）；

（三）确定小区的房屋产权名册，确定业主的总投票权数（即专有部分物业总建筑面积和业主总人数）；

（四）根据该物业管理区域的实际情况，制定业主委员会的选举办法（草案），并确定表决票或选票的发放、监票、验票、唱票及计票的人员名单。

（五）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作；

六、候选人报名及公示会议材料。筹备组发出业主委员会候选人报名的通知（通知上应当载明业主委员会候选人报名的条件、方式、领取报名表的时间和地点等事项，报名时间为一般3-7日），并公示以下相关材料：

（一）《业主大会议事规则》（征求意见稿）；（二）《管理规约》（征求意见稿）；（三）成立业主大会、首届业主委员会的选举办法（征求意见稿）；（四）选票（样本）；（五）业主的总投票权数（即专有部分物业总建筑面积和业主总人数）；（六）其他应当公示的材料。

七、验核候选人的业主身份及资格条件。筹备组依照规定对所有业主委员会委员候选人的业主身份和资格条件进行验核，经半数以上筹备组成员签名确认后，将所有候选人的材料原件如实报送房管部门进行复核。

八、公布候选人名单。筹备组将符合条件候选人的相关材料在小区内公布3-7日，如业主在公布期间提异议的，需再次进行验核。异议期满，产生正式候选人。

九、公示正式候选人名单。筹备组将正式候选人的相关材料在小区内公示3-7日。

十、发出召开业主大会会议的通知并公告相关材料。筹备组应当于业主大会会议召开15日前将召开业主大会会议通知及以下材料在小区公告栏或其他显著位置公告。

（一）首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容等；

（二）《业主大会议事规则》（草案）和《管理规约》（草案）；

（三）业主委员会的选举办法、候选人名单及简历；

（四）业主在首次业主大会会议上的投票权数（专有部分物业总建筑面积及业主总人数）。

（五）负责开箱验票的监票、验票、唱票、计票的人员名单。

十一、制作投票箱、发放表决票。筹备组应当于业主大会会议召开2日前，制作投票箱，将表决票发放给全体业主。

（注：（一）关于投票箱的制作。1、根据小区的实际情况制作投票箱，每个投票点设置一个投票箱，所有表决票均投入其中；也可以根据需表决的事项在每个投票点设置多个投票箱。2、原则上在固定的地点设定投票箱，不设立流动投票箱。3、每个投票箱只能有一个投票口，且投票入口不得超过2㎝×5㎝。

（二）关于表决票的发放。表决票应交给业主，有条件的，可以采用递交书面通知、放入业主信箱内、邮寄或其他方式送达业主。如收到表决票的是非业主使用人时，应告知非业主使用人及时转交或告知业主。）

十二、召开首次业主大会会议。在房管部门的指导监督下，筹备组根据业主大会会议通知上确定的时间、地点和形式，组织召开首次业主大会会议，并组织业主在投票点做好验核业主身份、签收表决票及登记等工作。

（注：1、有利害关系的业主应当回避，不能担任监票、验票、唱票、计票等工作；

2、投票期限一般为10日之内，1500户以上的物业管理区域的投票期限可以延长至

15日。3、投票的时间超过一天的，在投票当天截止的时间，在筹备组、业主代表与县、区房管部门三方见证下共同封箱，封好的投票箱放置在社区居委会办公室，任何人不得毁损投票箱。4、业主因故不能参加投票的，可书面委托代理人代为投票，代理人须出具业主的产权证、身份证的复印件，书面的委托书及本人合法的有效证件。）十三、开箱验票，确定会议结果。投票结束后，在房管部门的指导监督下，筹备组负责组织开箱验票，统计会议结果。

经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，首次业主大会成立。正式的业主委员会委员候选人获得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主的选票，才能当选。

（注：开箱验票后，将所有的表决票当众密封完毕，并存档。）

十四、公示会议表决结果。筹备组于开箱验票的次日将业主大会会议的结果在本物业管理区域内公示，公示期一般是7日。

（注：业主大会会议结束后筹备组自行解散。）

十五、召开业主委员会会议。业主委员会产生后3日内召开第一次业主委员会会议，选举主任1名、副主任1-2名。

十六、业主大会及业主委员会备案。业主委员会自选举产生之日起30日内，持业主大会会议成立情况说明、业主大会议事规则、管理规约、业主委员会选举办法、业主委员会组成名单、内部职责分工及业主委员会办公场所证明文件等材料向城区房管部门备案。

（注：业主委员会办公场所证明由建设单位或物业服务企业提供）

十七、业主委员会成立。业主委员会自房管部门备案之日起有效成立，首届任期为2年。

十八、刻制印章。业主大会、业主委员会取得房管部门的备案通知后，持备案通知及相关证明自行到公安局刻制印章。