营改增后土地增值税疑难问题及新申报表辅导
当“土地增值税”遇上“营改增”税务总局公告2016年第70号文件解析
当“土地增值税”遇上“营改增”总局公告2016年第70号文件的解析“营改增”后，对于土地增值税收入如何确定？成本如何扣除？由于扣额法引起的税差是否冲减土地成本等问题一直悬而未决。
国家税务总局70号公告（以下简称“70号公告”）可以说是营改增后对土地增值税纳税义务人的一个重磅文件。
该公告主要明确了七个关键问题，其中能否为您答疑解惑，笔者将与您一起学习70号公告。
主要内容70号公告的7大关键内容关键点解读一土地增值税应税收入确认【原文】营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。
【解析】财税…2016‟43号第三条规定：土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。
70公告在43号文在此基础上作了进一步明确。
适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。
（一）对于采用一般计税方法的纳税人，初看是我们熟悉的概念，因为增值税是价外税，所以确认的收入应为不含税收入。
比如销售一批材料，取得含税收入117万元，那么收入确认为117÷（1+17%）＝100万元，销项税额为17万元。
但是由于土地增值税纳税人采用一般计税方法时，计算销售额时可以扣减土地价款，这时，销项税额是扣减土地价款前的还是扣减土地价款后的，就有了两种不同的理解。
举例说明：某房企采用一般计税，当月含税销售收入1,110万元，可扣除土地价款400万元，税率11%，预征率3%第一种观点：根据：销项税额＝销售额×税率销售额＝（全部价款和价外费用－当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）销项税额＝（1,110－400）÷（1+11%）×11%＝70.36（万元）销售收入＝1,110－70.36＝1,039.64（万元）第二种观点：销售收入＝1,110÷（1+11%）＝1,000（万元）扣减土地价款前的销项税额＝1,000×11%＝110（万元）扣减土地价款后的销项税额＝70.36（万元）扣减土地价款前的销项税额110万元与扣减土地价款后的销项税额70.36万元的差额39.64万元，冲减主营业务成本第一种观点，更符合应税收入、销售额和销项税额的概念，但这仅是土地增值税收入的概念，与增值税的收入有区别，税差的处理增加了收入，也与财会【2012】13号的规定“允许扣减销售额而减少的销项税额，冲减主营业务成本”不同，税会差异、税种差异，无疑更增大了企业财税处理的复杂性。
土地增值税的47个涉税疑难问题处理技巧
土地增值税的47个涉税疑难问题处理技巧1、双方均不支付补价的土地置换中的土地增值税处理根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字（1995）6号）第二条规定：条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。
基于此规定，在土地置换中，如果换出土地是国有土地，并且国有土地使用权发生了转让，是有偿转让房地产的行为，属于土地增值税应税行为，应该征收土地增值税，如果国有土地使用权没有发生转让，根据《关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》（国税函[2007]第645号）的规定，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。
总之，双方均不支付补价的土地置换的行为，无论是否办理土地使用证的变更手续，都应该缴纳土地增值税处理。
2、将国家无偿划拨的土地进行有偿转让，但未办理土地使用权证变更手续，的土地增值税处理根据《关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》（国税函[2007]第645号）的规定，土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。
因此，将国家无偿划拨的土地进行有偿转让，但未办理土地使用权证变更手续，应当依法缴纳土地增值税。
3、未取得项目立项也未取得商品房预售许可证的房地产开发企业，在租赁土地上建造的房产销售的土地增值税处理《土地增值税宣传提纲》（国税函发（1995）110号）第四第规定：根据《条例》的规定，凡转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的行为都应缴纳土地增值税。
房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算浅析
房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算浅析近年来，我国房地产行业迅速发展，城市快速扩张，房地产业一直是国民经济重要支柱产业之一。
然而，由于房地产行业涉及的环节众多，对于政策的变化及实施也十分敏感，其中“营改增”政策的实施给该行业造成了不小的影响。
根据《营业税改征增值税试点实施方案》文件，自2016年5月1日起，中国境内所有的企业纳税人（以下简称纳税人）开始按增值税率交纳增值税，同时，原营业税政策取消。
而对于房地产行业而言，从此以后，该行业的税收政策也将发生重大变化。
房地产行业的土地增值税是指建设用地从取得到出售之间的价值增值所需缴纳的税费，因此，该项税收政策在房地产行业中显得格外重要。
为了更好地了解该政策对于房地产行业而言的影响，本文将从“营改增”政策对于老项目的影响入手，对房地产行业土地增值税的清算问题进行深入剖析。
一、老项目的分类影响房地产行业土地增值税的一个重要因素是老项目的分类。
根据《商品房预售许可证管理办法》规定，商品房预售许可证的有效期是5年，若在5年内不开盘销售，则预售许可证即告失效。
因此，未在预售许可证有效期内销售的房产被称为老项目。
按照项目适用法律和政策的不同情况，可以将老项目分为三类：（1）于征收房屋契税前无预售许可证或未开展交易活动的老项目；二、营改增政策对老项目的影响针对上述三类老项目，我们分别分析其在营改增政策下土地增值税的清算问题。
由于该类老项目在营改增政策前已经取得了建设用地，但是尚未通过预售许可证的方式向市场公开销售，因此，其建设用地的土地增值税一直未能清算。
在营改增政策实施后，该类老项目需要缴纳土地增值税的问题成为业界关注的焦点。
根据《房地产税收文件》的规定，此类老项目在营改增政策实施前已经取得了建设用地，因此可以采用“保留旧制”的方式，按照原来营业税的税率缴纳土地增值税。
因此，对于该类老项目而言，营改增政策不会产生太大的影响。
该类老项目自有预售许可证之日起，就可能拥有了开发赌博必胜的权利和能力，其所需缴纳的税金和政策适用时间也发生了变化。
土地增值税税收政策及清算申报表讲解57页PPT
➢ 六、拆迁安置费的扣除 国税函[2010]220号第五条规定： （一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，
安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发 企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187
号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开 发项目的拆迁补偿费。
• 对以下情形的房地产转让价格，即使明显偏低，可 视为有正当理由：
• 1、法院判定或裁定的转让价格； • 2、以公开拍卖方式转让房地产的价格； • 3、政府物价部门确定的转让价格； • 4、经主管税务机关认定的其他合理情形。 （苏地税规
〔2012〕1号）
• 此处的称“正当理由”主要包括两方面因 素：一是开发产品本身存瑕疵；二是市场 供求关系发生变化。其他因素（如销售给 关联方，销售给企业股东和管理人员的亲 朋好友等）一般不得认定为存在正当理由 。
• 一、土地增值税预征率的规定
➢ 二、土地增值税的清算条件 1、纳税人符合下列条件之一的，应进
行土地增值税的清算（三大条件）
（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售
的；
（2）整体转让未竣工决算房地产开发项 目的；
（3）直接转让土地使用权的。
➢ 2、符合下列条件之一的，主管税务机关可要求纳 税人进行土地增值税清算（四大条件） （1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房 地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85% 以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积 已经出租或自用的；
• 土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是 否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转 让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人 办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要 土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土 地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、 抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益， 土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定 缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。
税务机构改革后土地增值税清算管理存在的问题和建议
2021年6月第3期第34卷（总第179期）湖南税务高等专科学校学报Journal of Hunan Taxation CollegeVol.34No.3Jun.2021税务机构改革后土地增值税清算管理存在的问题和建议黎涛（国家税务总局郸城县税务局税收风险管理股，山东郸城274700）摘要：税务机构改革后，土地增值税充分发挥了增加财政收入、调控房地产市场健康发展等职能。
但土地增税清算管理在税收政策贯彻执行、税务机关征管、企业账务处理等方面存在的问题不容忽视。
结合工作实践，提出其完善土地增值税立法、强化税收征管、提高企业财务核算的针对性建议。
关键词：土地增值税；清算管理;风险建议中图分类号：F810.423文献标识码：A文章编号：1008-4614（2021）03-0029-05税务机构改革后,随着土地增值税征管手段逐步完善，清算管理日益精细，土地增值税规模越来越大，充分发挥了增加财政收入、调控房地产市场健康发展等职能。
土地增值税是财产行为税种中管理难度大、风险比较高的稅种,如何有效加强土地增值稅管理、防范税收执法风险，成为各级税务部门领导关注的焦点。
一、土地增税清算管理存在的问题（一）税收政策在贯彻执行中存在的矛盾和问题1.开发集体土地不征土地增值税有失税收公平。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称土地增值税暂行条例》）第二条规定转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人,为土地增值稅的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。
该条款把集体土地开发房地产排除在外,这对于进行国有土地开发的房地产企业来说是不公平的。
近年来，城乡结合部房地产开发日益红火，对一路之隔的国有土地和集体土地开发，楼房交易价格相差不大，土地购置价款、建筑工程成本、“三项费用”等支出也悬殊不大，但由于土地性质不同而影响是否征收土地增值税，很显然有些不妥。
2•土地增值税预征率偏低。
2024年土地增值税清算常见问题解答
2024年土地增值税清算常见问题解答1.问：“五险一金”是否可以在开发间接费中扣除？答：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条第（二）项规定，开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
因此，对直接组织、管理开发项目人员的“五险一金”作为工资薪酬，可计入开发间接费。
2.问：纳税人因延期缴纳土地出让金支付的违约金、利息，可否在土地增值税清算中作为取得土地使用权所支付的金额扣除？答：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条第（一）项规定，取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
《国家税务总局关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发〔1995〕110号）第五条第（一）项明确，取得土地使用权所支付的金额，包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
具体为：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金；以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。
纳税人因延期缴纳土地出让金支付的利息、违约金不属于取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用，不应作为取得土地使用权所支付的金额扣除。
3.问：房地产开发企业与委托方签订代建合同，收取代建服务费，且委托方拥有土地使用权并办理项目立项等手续，在工程完工后，房屋权属归委托方所有的，是否应征收土地增值税？答：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。
房地产开发企业与委托方签订代建合同，收取代建服务费，且委托方拥有土地使用权并办理项目立项等手续，在工程完工后，房屋权属归委托方所有的，由于此类代建业务，房地产开发企业与委托方之间未发生国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的转让，因此，不征收土地增值税。
营改增后国有土地一级开发三种涉税难题的处理
营改增后国有土地一级开发三种涉税难题的处理作者：肖太寿来源：《财会信报》2016年第23期政府在收回国有土地使用权后，往往再通过招拍挂程序，把土地出让给有关企业，特别是房地产公司。
在这个过程中，由于收回的国有土地使用权是生地，需要政府进行负责土地的拆迁和“七通一平”（建筑行业术语，它指的是生地在通过一级开发后，使其达到具备给水、排水、通电、通路、通讯、通暖气、通天燃气或煤气，以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设）工作，可是政府又受到资金瓶颈问题，只能吸引投资者进行投资参与土地一级市场的拆迁整理工作，或者通过土地返款的形式将摘牌者交付的土地购买款中返还一部分土地出让金给土地摘牌者用于拆迁补偿和土地整理工作，或者让土地摘牌者向被收回土地的原土地使用者支付一定的土地补偿费用作为原土地使用者自行进行拆迁的费用和土地补偿的费用。
在政府收回国有土地使用权过程中的以上经济行为中，涉及到以下三种税务处理难点。
土地摘牌企业受托拆迁的涉税处理国家收回国有土地使用权后，进入土地储备中心，然后通过挂牌交易，摘牌企业获得政府一定的土地返还款，代替政府从事拆迁和土地整理工作。
那么，摘牌企业获得政府给予的土地返还款该如何进行税务处理？根据财政部、国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号，以下简称“财税[2016]36号”）附件：《销售服务、无形资产、不动产注释》第一条第（四）项建筑服务的规定，“其他建筑服务”，包括拆除建筑物或者构筑物、平整土地、园林绿化、建筑物平移、爆破、表面附着物（包括岩层、土层、沙层等）剥离和清理等工程作业。
摘牌企业代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“经纪代理服务”行为。
财税[2016]36号附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（四）项第4款规定：“经纪代理服务，以取得的全部价款和价外费用，扣除向委托方收取并代为支付的政府性基金或者行政事业性收费后的余额为销售额。
营改增后土地增值税(2篇)
第1篇一、引言自2016年5月1日起，我国全面推行营改增政策，即增值税改革，旨在优化税收结构，减轻企业负担，促进经济持续健康发展。
营改增政策对各行各业都产生了深远影响，土地增值税作为其中之一，其税制、征收范围、计税方法等方面都发生了变化。
本文将从营改增后土地增值税的背景、影响、政策调整以及应对策略等方面进行探讨。
二、营改增后土地增值税的背景1. 营改增政策的推行营改增政策是我国税收制度改革的重要举措，旨在解决增值税重复征税问题，提高税收效率。
通过将营业税改征增值税，可以降低企业税负，促进产业升级，推动经济持续健康发展。
2. 土地增值税的改革营改增政策的推行，对土地增值税产生了重要影响。
为适应营改增政策，土地增值税在税制、征收范围、计税方法等方面进行了调整。
三、营改增后土地增值税的影响1. 税负变化营改增后，土地增值税的税负有所降低。
一方面，营改增政策降低了企业整体税负，间接降低了土地增值税的税负；另一方面，土地增值税的计税方法发生变化，使得部分企业税负减轻。
2. 征收范围调整营改增后，土地增值税的征收范围有所扩大。
原营业税中的部分税目纳入土地增值税征收范围，如房地产开发、土地转让等。
3. 计税方法变化营改增后，土地增值税的计税方法发生变化。
原营业税中的差额征税方式改为增值税后的差额征税方式，使得计税更加科学、合理。
四、营改增后土地增值税的政策调整1. 税率调整营改增后，土地增值税的税率有所调整。
根据不同地区和项目类型，税率有所差异。
2. 征收环节调整营改增后，土地增值税的征收环节发生变化。
原营业税中的征收环节改为增值税后的征收环节，使得税收征管更加高效。
3. 计税方法调整营改增后，土地增值税的计税方法进行调整。
原营业税中的差额征税方式改为增值税后的差额征税方式，使得计税更加科学、合理。
五、应对策略1. 企业应加强税收筹划企业应充分了解营改增后土地增值税的政策调整，合理规避税负，提高企业效益。
2. 政府应完善税收政策政府应进一步完善土地增值税政策，降低企业税负，促进房地产市场健康发展。
土地增值税疑难热点问题应对技巧与模拟清算
土地增值税疑难热点问题应对技巧与模拟清算‖5月21–22日‖广东·广州‖主讲：董春辉‖课程背景本课程将详细解读土地增值税立法的背景、分析土地增值税立法的八大变化及对房地产企业的影响与应对策略，并以土地增值税计算流程为主线，结合当地土地增值税最新政策和国地税合并的征管要求，详细梳理土地增值税难点问题，结合实际案例进行土地增值税模拟清算练习，使学员在学习过程中既学到了知识又能掌握很多独立分析问题和解决问题的方法，从而达到能从容应对土地增值税清算的目的。
专家介绍董春辉：金旭红财税集团特聘财税专家，中国注册会计师，注册税务师，律师，多年从事财税方面的理论研究与实践，擅长各行业税收筹划诊断，纳税方案的设计，纳税风险控制，税企争议的协调以及集团公司的并购重组方案涉税论证与筹划。
董老师是实战型企业培训讲师和资深财税顾问，现任五A税务事务所首席税务顾问，中国注册税务师行业后续教育特聘讲师，北京注册税务师协会专家师资库特聘讲师，国内多家房地产财税培训机构特聘讲师。
先后担任数十家房地产公司和大型集团公司的税务顾问，为多家大型集团企业进行纳税风险诊断和财务内控诊断，为企业成功地进行税收筹划,并创造了巨大的经济效益。
课程大纲第一节：土地增值税立法动态与最新文件解读1、《土地增值法》征求意见稿解读2、土地增值税立法对房地产企业的影响3、土地增值税立法的最新动态4、土地增值税申报表变化解读第二节：新形势下土地增值税难点问题与应对策略1、集体土地将纳入征税范围对土地增值税清算的影响及带来的难点问题2、清算条件变化对土地增值税清算的影响及带来的难点问题3、营改增对土地增值税清算的影响及带来的难点问题4、国地税合并后加强对土地增值税清算管理的影响及带来的难点问题5、房地产调控政策对房地产企业销售模式的影响及纳税风险问题6、新形势下土地增值税清算的应对策略第三节：土地增值税征税范围的难点问题1、集团企业内部房屋无偿划拨是否征收土地增值税？2、出售小产权方是否应该缴纳土地增值税？土增税立法之后呢？3、土地使用权和地上建筑物所有权可否分别转让？4、转让不动产同时一并转让机器设备如何纳税？5、转让不动产同时一并转让无形资产如何纳税？6、个人转让不动产是否缴纳土地增值税?7、土地增值税与企业所得税清算关注点有何不同？第四节：土地增值税收入总额确认的难点问题解析与应对1、土增税收入总额、增值税应税销售额及企业所得税收入总额的区别与辨析2、纳税人按规定允许以本项目土地价款扣减销售额而減少的销项税金,应调增土地增值税清算收入还是冲减土地成本？3、一般计税项目收入确认的难点问题4、跨营改增过渡期项目土增税收入确认的难点问题5、多合同销售的风险分析及应对策略6、代收款项与价外费用（违约金、更名费等）的涉税风险？7、随房价一起收取的装修费初装费的处理，合同应如何签订才能加计扣除？8、阴阳合同避税有何风险 ?9、超建面积如何处理?10、六种视同销售情形的收入确认?拆迁还房视同销售收入以哪一年为准？价格高低哪一个对企业有利？11、面积差异补退房款如何进行税务处理？12、销售配套设施的处理13、销售人防车位使用权，地上车位使用权、地下车位使用权如何纳税？14、售价偏低且无正当理由具体怎么确定？15、简易计税老项目收入确认难点问题第五节：房地产企业收入确认的税会差异分析与调整一、新收入准则的变化对地产企业的影响1、新收入准则的主要变化2、“五步收入确认法”在地产企业的应用实例3、新收入确认方法对地产企业的影响二、房地产企业收入税会处理总体差异1、处理依据的差异2、收入总额确认的差异3、收入确认条件的差异三、开发产品销售的税会处理与差异调整第六节：土地增值税扣除项目难点问题解析与应对一、土地价款扣除难点问题1、净地招拍挂取得土地的难点问题与应对⑴ 多地块、多业态、混业经营拿地策略的制定案例分析⑵ 集团拿地,子公司异地开发模式的税务风险控制与规划⑶ 土地出让金分期付款的利息是否属于土地成本？土地增值税前可否加计扣除？⑷ 土地招拍挂佣金是否属于土地成本？土地增值税前可否加计扣除？⑸ 六种土地出让金返还方式如何进行税务处理？⑹ 土地价款抵减销售额三个税种纳税处理的区别？如何处理对企业更有利？2、毛地出让取得土地的难点问题与应对⑴现金补偿的扣除凭证与条件？⑵ 区分政府行为和市场行为两个实质证据是什么？扣除凭证有何不同？有何风险？⑶ 虚增拆迁补偿款税务风险防范⑷ 拆迁还房的交易实质是什么？⑸ 拆迁还房取得土地成本如何确认？视同销售收入以哪一年为准？价格高低哪一个对企业有利？⑹ 拆迁还房补偿方式扣除凭证如何确定？⑺ 多个项目公司共同拆迁补偿成本如何处理？是否需要分摊？⑻ 土地熟化人补偿可否计入土地成本？3、集体土地征用与留用地开发成本确认的难点问题与应对⑴ 广东省及深圳市留用地返还相关政策⑵ 集体土地征用补偿的处理原理？⑶ 留用地返还的税务处理难题是什么？⑷ 留用地零成本问题如何解决？有何误区？⑸ 留用地开发返还集体经济组织的房屋如何避免被界定为利润分配？⑹ 留用地返还开发税务筹划方案设计及案例分析4、股权收购取得土地难点问题与应对⑴ 股权收购取得土地的涉税风险分析⑵ 最高股权收购价格的确定方法与案例分析⑶ 股权收购后建筑物推到重建原成本可否计入开发成本？5、收购在建工程的难点问题与应对⑴ 收购在建工程与收购股权的区别？⑵ 收购在建工程的条件⑶ 开发投资额达到25%如何确认？⑷ 投资额没达到25%如何才能转让？⑸ 转让在建工程土地增值税可否享受加计扣除政策？⑹ 转让在建工程可否享受普通住宅优惠政策？⑺ 购买在建工程开发后再销售土地增值税可否加计扣除？申报表如何填报？⑻ 购买在建工程推倒重置，其成本可否计入新项目成本？是否需要进项转出？6、土地置换难点问题与应对⑴ 土地置换如何确认土地成本？是按照原价还是评估价？⑵ 土地置换方式政府是否应该重新按照评估价开具土地出让金票据？二、开发成本扣除难点问题1、前期工程费的难点问题与应对⑴ 项目立项对土地增值税的影响⑵ 户型设计对土地增值税的影响与案例实操⑶ 哪些政府收费不属于代收款项？土增税清算时如何沟通才能加计扣除？⑷ 管理费用和前期工程费能否合理转换？2、建筑安装工程费扣除难点问题⑴ 建安合同签订纳税风险规避与筹划⑵ 装修费的处理⑶ 水电费的处理⑷ 建筑工程劳动保险的处理⑸ 招标代理费、房屋测绘费⑹ 售楼处样板间装修费的处理思路与风险防范⑺ 招标代理费、财产综合险可否计入开发成本？⑻ 房地产企业虚增成本的手段及稽查手段⑼ 建安发票的开具要求3、基础设施费与公共配套费扣除难点问题⑴ 园林绿化的核算与发票开具有何税务风险？⑵ 建成后属于全体业主所有是否视同销售？成本如何扣除？如何证明属于全体业主所有？⑶ 建成后无偿移交政府公用事业单位的是否视同销售？成本如何扣除？如何证明无偿移交给政府公用事业单位？⑷ 有偿移交给政府相关部门的，收到的补偿款是否缴纳增值税？企业所得税是做收入还是冲成本？土地增值税是做收入还是冲成本？⑸ 作为拿地条件无偿在小区外配建公共配套如何处理？如果政府为此给与一定补偿如何处理？如何确认成本？⑹ 配套设施转为自用如何处理？再销售土地增值税如何计算？如何避免决策失误？⑺ 产权车位、人防车位、地下无产权非人防、地上无产权车位、机械车位等在各税种前如何处理？如何扣除企业所得税、土地增值税、增值税与房产税的税务风险？4、开发间接费用⑴ 集团公司如何优化项目管理价值链？⑵ 土地增值税与企业所得税开发间接费用归集的差别⑶ 营销设施建造费的所得税及土地增值税处理异同？⑸ 项目管理人员的工资福利费是否在项目清盘前都可以计入开发间接费用？三、税金及附加扣除难点问题1、地方教育附加不能在土地增值税前扣除吗？如何跟税务机关沟通？2、印花税能在土地增值税前扣除吗？四、开发费用扣除难点问题1、如何把握土地增值税利息据实扣除的条件？什么是能按照项目合理分摊？如何分摊？2、据实扣除资本化利息的起止时点3、民间借贷及未发生借款开发费的如何扣除？4、利息扣除方法的选择与限制5、统借统还利息可否按金融机构利息扣除？五、加计扣除的难点问题1、直接转让土地2、生地变熟地3、购买在建工程开发六、成本扣除项目的审核要求1、实际发生与支付款项有何关系？2、实际发生与取得票据有何关系？3、实际发生并取得发票但未付款的成本可以扣除吗？4、预提成本可否扣除？5、营销设施可否扣除？七、共同项目的成本分摊技巧1、不同类别开发产品成本分摊技巧有哪些？2、共同成本核算技巧有哪些？3、连体楼筹划思路有哪些？4、地下车位成本归集与分摊技巧第七节：土增值税清算政策及运用技巧1、土地增值税清算不得不熟悉的15个主要文件2、土增税清算单位、计算单位准确划分技巧3、应清算与可清算项目准确把握技巧4、清算后再销售如何计算土增税的政策误区及应对5、清算后再取得发票如何处理6、核定征收的运用策略7、土地增值税税收优惠及应用8、装修房与毛坯房土增清算时有何不同？9、免税临界点的如何正确运用？10、调整增值率的有哪些方法？11、尾盘销售如何进行土增申报？第八节：土地增值税筹划方法1、变量引进2、立项技巧3、价格策略筹划法4、核算技巧筹划法5、核定征收筹划法第九节：土地增值税模拟清算1、为什么要模拟清算？2、土增税模拟清算的准备工作与具体实施流程3、跨营改增过渡期老项目土地增值税模拟清算案例4、新项目土地增值税模拟清算案例。
土地增值税新申报表纳税人培训
申报表特点-逻辑性突出
从事房地产开发的纳税人（表一、二、四、五）
《土地增值税项目登记表》为强制性填报，是表一、二、四前置程序 。 表一是表二的前置程序 表二是表五的前置程序 表二、表五是表四的前置程序
非从事房地产开发纳税人（表三、六、七）
申报表变化概览
1、土地增值税项目登记 预征、清算、尾盘销售的前提，分项目进行申报
旧房转让核定
表七（旧房转让核定）
前置条件： 税种认定 其他税种核定（依职权）
注意事项： 1、只能选择房源信息，不能申报土地使用权转让（核定） 2、结果只按“其他税种核定（依职权）”录入的结果输出，与填写
数据没有逻辑关系。
表六（在建工程、土地转让）
注意事项 1、土地使用权转让（非核定）适用本表。 2、已做清算申报的项目不能申报 3、在建工程整体转让选择“土地增值税项目”；土
注意事项： 1、审核调整只能填写总数，不能填写明细。 2、下发结论前可以更正申报或清算核定 3、审核同意，审定数调整，录入限缴日期，制作审核通知一：清算结论，但没
有项目面积等明细情况。 4、审核不同意，可以制作审核通知二：告知进行核定征收。 5、审核保存后，不产生应征数，纳税人根据文书进行变更申报。
表一（项目预征）
表一（项目预征）
前置条件： 税种认定 （通过税种认定征收子目带出预征率）
同时提交： 《土地增值税项目登记表》及相关资料
分三个类型预征
分为三个品目：普通住宅、非普通住宅、其他 类型房地产
普通住宅：保障性住房、普通住宅 非普通住宅：超出普通住宅标准的住宅 其他类型房地产：商业用房、办公用房、车位
（库）、其他 清晰易懂、方便计划财务部门统计数据、便于
房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算浅析
房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算浅析营业税改为增值税（以下简称营改增）是我国近年来推行的一项重要改革。
自2016年5月1日起，全国范围内实施营改增，房地产行业也不例外。
房地产行业是国民经济的重要支柱产业，为促进房地产行业健康发展，营改增政策对房地产行业老项目土地增值税清算产生了一定的影响。
1、土地增值税税率变化营改增之前，房地产行业老项目土地增值税税率为3%，营改增后变为11%。
这就意味着，房地产开发商需要承担更多的土地增值税的负担。
营改增之前，房地产行业土地增值税的计算方式为：土地增值额×土地增值税税率×地方所在地县区财政局认定的适用税率，营改增后，土地增值税的计算方式变为：应纳税额=销售额-扣除类进项-免税销售额-减按5%计征增值税后余额×11%。
营改增之前，房地产行业土地增值税的纳税人是开发商，纳税对象是开发商在土地复垦后进行的房地产开发项目。
营改增后，土地增值税的纳税人变为了土地所有权归属单位，纳税对象变为了土地使用权人，也就是开发商。
1、符合2011年《财政部国家税务总局关于土地增值税政策的规定》的老项目该类老项目能够直接套用《财政部国土资源部关于土地出让金的有关规定》（财地〔2010〕49号）中的规定进行土地增值税的计算和处理。
即对于该类项目所属的城市和县区，按照财政部税务总局有关规定计算处置土地增值税，并能够享受减免政策。
该类老项目需要按照《土地增值税暂行条例》的规定进行计算及处理。
开发商需要自行承担土地增值税，并不能享受到减免政策。
3、申请免征土地增值税如果老项目是用于公益事业或经营性房地产和住房保障等方面，开发商可以根据国家的有关政策申请免征土地增值税。
此项政策通常只适用于政府或公益性组织所办的项目。
4、采用“税前利润”解决方案在营改增前的项目中，如果已经签署了已成交的买卖合同，那么可以采用“税前利润”解决方案。
即原来开发商计提的3%土地增值税可以按照最初的计提比例先行计入拆迁成本，以此缓解土地增值税对开发商的财务负担。
土地增值税基础知识及疑难问题解析(PPT 83张)
二、土地增值税与企业所得税的比较 2、视同销售确认时限
企业所得税 所有权或使用权转移，或于 实际取得利益权利时 土地增值税 产权转移时
二、土地增值税与企业所得税的比较 3、产品捐赠
企业所得税 视同销售，应征税 土地增值税 符合赠与条件的，不征 否则应征
二、土地增值税与企业所得税的比较 4、纳税地点
四、土地增值税清算要点 1、明确清算单位
国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问 题的通知国税发〔2006〕187号 第一条：土地增值税的清算单位
土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单 位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
青岛市规定：土地增值税以国家有关部门审批的房地产 开发项目为单位进行清算。 开发企业成片受让土地使用权后分期分批开发的项 目，以国土、规划等主管部门批准文书注明的分期分批 项目为单位进行清算。
可以(通知)
四、土地增值税清算要点 2、清算条件
房地产开发企业开发商品房等建设项目，凡符合下 列条件之一的，应视为已经竣工验收： （一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门 备案。 （二）开发产品已开始投入使用。 （三）开发产品已取得了初始产权证明。
四、土地增值税清算要点 2、清算条件
已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积 的比例在百分之八十五（含）以上，或该比例虽未 超过百分之八十五，但剩余的可售建筑面积已经出 租或自用的”可以通知纳税人进行项目清算，在具 体工作中应如何理解掌握？ 答：该规定可用下列公式表示： （已转让可售建筑面积+出租或自用可售建筑面积 ）÷总可售建筑面积≥85%。
二、土地增值税与企业所得税的比较
二、土地增值税与企业所得税的比较 1、视同销售的内容
改增后企业涉税难点解析及纳税申报表填写案例分析
四、试点纳税人与试点地区的试点纳税人间的涉税难点处理
（四）总、分支机构不在同一地区的，如何进行申报纳税？ 总机构和分支机构不在同一县（市）的，应当分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税；经财政部和国家税务总局或者其授权的财政和税务机关批准，可以由总机构合并向总机构所在地的主管税务机关申报纳税。 财税[2011]111号文件的附件1《交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点实施办法》第七条也规定，两个或者两个以上的试点纳税人，经财政部和国家税务总局批准，可以视为一个纳税人合并纳税。
四、试点纳税人与试点地区的试点纳税人间的涉税难点处理
（二）试点地区发票使用规定 2、小规模纳税人提供货物运输服务，接受方索取货运专用发票的，可向主管税务机关申请代开货运专用发票。代开货运专用发票按照代开专用发票的有关规定执行。
四、试点纳税人与试点地区的试点纳税人间的涉税难点处理
（二）试点地区发票使用规定 3、自本地区试点实施之日起，试点地区纳税人不得开具公路、内河货物运输业统一发票。 4、试点地区提供港口码头服务、货运客运场站服务、装卸搬运服务以及旅客运输服务的一般纳税人可以选择使用定额普通发票。
（三）试点纳税人销售使用过的固定资产如何纳税？ 按照《试点实施办法》和《试点有关事项的规定》认定的一般纳税人，销售自己使用过的在试点实施之后购进或自制的固定资产，按照适用税率征收增值税；销售自己使用过的在试点实施之前购进或者自制的固定资产，按照4%征收率减半征收增值税。使用过的固定资产，是指纳税人根据财务会计制度已经计提折旧的固定资产。
案例分析1
某企业兼有货物销售、出租车业务、设计服务，当期共取得销售收入117万元，且未分别核算，按照“兼有不同税率和征收率的销售货物、提供加工修理修配劳务或者应税服务的，从高适用税率”的规定，从高适用销售货物17%的税率，则该公司当期销项税额为117÷(1＋17%)×17%＝17万元。
营改增”精选疑难100问答及增值税申报表填报实务专题
“营改增”精选疑难100问答及增值税申报表填报实务专题‖专题背景‖“营改增”从曾经遥远到现在必须面对，从开出第一张增值税发票到纳税申报，我们在工作中遇到许许多多的疑难和困惑，本中心聘请一线税务专家，精选100个“营改增”问题，为您答疑解惑，这些问题涵盖“营改增”各个行业实际操作中的发票开具管理、计税方法、增值税会计核算、申报表填报等重点问题，答疑明确清晰，实操性强，帮助您顺利度过“营改增”各个关口。
为解决以上问题，让房地产、建筑企业真正规避纳税风险，合法合理节税，提升企业的税收安全。
新创亿财税俱乐部、北京金旭红教育培训中心携手富老师老师特举办““营改增”精选疑难100问答及增值税申报表填报实务”高级研修班。
‖主讲专家‖富老师：资深税务官员，从事税务稽查工作二十余年，多次参与国家税务总局组织的房地产业税收教学研讨、教案编写及税收大要案稽查工作，有较深厚的税收理论功底和较丰富的税务稽查实战工作经验。
同时，多年来，一直在全国各地循环从事房地产税收教学工作，授课时间长达几千课时，教学地点遍及全国二十九个省、市、自治区。
教学内容涉及税收征收管理、税务稽查、税务行政法、税收筹划等多个学科，有着十分丰富的教学经验。
‖主讲内容‖第一讲：“营改增”综合疑难问题及解析：1．营业税差额计税余额如何处理？能否抵减增值税？2．营改增税收检查等原因需要补缴营改增前税款如何处理？3．营改增后原营业税发票是否还能开具？如何申报纳税？4．在2016年4月30日前签署的销售服务、无形资产或者不动产的合同，且合同的执行期延续到5月1日之后的如何处理？5．营改增后地税机关代开增值税发票范围有哪些？6．单位食堂承包对外营业，如何确认增值税纳税人?7．扣缴义务人与委托代征有哪些区别？8．扣缴义务人扣缴增值税时是否考虑自身和对方是否为一般纳纳税人9．股权转让是否属于增值税征收范围？10．纳税人以无形资产或不动产作为投资，是否应按规定缴纳增值税？11．商贸公司申请为一般纳税人，兼营没超过500万元的室内装饰，室内装饰可以按小规模3%征收吗？12．收取客户违约金是否属价外费用按规定缴纳增值税?13．增值税销售额是否必须与企业会计核算的收入金额一致?14．职工食堂向职工收取的餐费收入是否征收增值税?15．临时劳务人员为单位提供劳务是否征收增值税？16．单位无租使用职工车辆是否征收增值税？17．公司之间（总分公司、母子公司）无偿使用房产是否视同销售征收增值税？18．公司之间无偿使用资金（总分公司、母子公司）是否视同销售征收增值税？19．商场无偿提供车位、无偿存包服务是否视同销售服务征收增值税？20．应当办理一般纳税人资格登记而未办理的税务有哪些惩罚措施？21．一般纳税人支付的餐饮服务支出，能否抵扣进项税额？22．一般纳税人支付的娱乐费，能否抵扣进项税额？23．一般纳税人支付的住宿费，能否抵扣进项税额？24．一般纳税人支付的会议费，能否抵扣进项税额？25．旅游服务的进项税额能否抵扣?26．哪些情形不得开具增值税专用发票？27．2016年5月1日至7月31日，一般纳税人支付的道路、桥、闸通行费发票能否计算抵扣进项税？28．超过法定认证期限未认证的增值税专用发票如何补救？第二讲：行业“营改增”疑难问题及解析一、房地产行业“营改增”疑难问题及解析29．房地产开发公司在本市跨区县从事的房地产开发项目，营改增后应在哪里申请办理防伪税控设备及领用发票？30．房地产企业营改增后，土地增值税清算，增值税能否从扣除项目中的税金及附加中扣除?31．适用一般计税方法，销售开发产品取得的全部价款和价外费用，是先还原不含税销售额扣减土地价款，还是先扣减土地价款再还原不含税销售计算销售额?32．地产企业取得市级财政部门监（印）制的土地出让金财政票据能否作为扣除凭据?33．允许扣除房地产企业开发项目扣除土地价款包含那些项目，是否包括大配套费等?34．取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据，但未向政府支付的土地价款，能否扣减?35．开发企业取得政府返还土地出让金部分能否从销售额扣减?36．营改增前取得土地使用权，营改增后开发，一般计税方法下，土地价款能否扣除?37．营改增前取得土地使用权，分期开发，营改增后开发，一般计税方法下，土地价款能否扣除如何计算扣除金额?38．营改增后，房地产企业“一次拿地、分次开发”，如何扣除土地成本？（分两步）39．同一法人多项目滚动开发，新拿地支付的土地出让金是否能够在其他正在销售的项目的销售额中抵减？40．建设方提供材料的“甲供材”营业税政策，营改增后，建筑方增值税计税依据还包括甲方提供的材料？41．开发企业与门窗安装企业签订门窗责安装合同，门窗安装企业提供，如何进行增值税处理？42．开发企业购买生产企业自制电梯负责安装增值税发票如何取得？43．主体内的样板间的设计、装修以及家具等费用增值税如何处理？44．精装修房装修费、家具、家电增值税进项税能否抵扣？45．项目主体内的建造售楼处的设计、装修以及家具等费用增值税如何处理？46．项目主体外的自建售楼处的设计、装修以及家具等费用增值税如何处理？47．买房赠送汽车、家电、家俱业务是否视同销售？48．买房送装修业务是否视同销售？49．“买房送车位”业务是否视同销售？50．分签销售合同和装修合同有无必要？51．以老带新奖励业务业费用增值税处理？52．以老带新免物业费业务是否视同销售？53．“零首付”业务增值税风险？54．营销礼品和物品业务增值税处理?55．拆迁补偿中实行产权调换是否视同销售，其增值税计税依据如何掌握？56．“交1000抵1万”销售业务应当如何操作业务流程、合同价款、开具增值税发票？57．开发产品出租签订免租期合同增值税风险点58．转让在建楼盘如何进行税收处理？59．向客户收取违约金增值税如何进行处理？60．人防设施建造地下车位“出售”如何进行税务处理？61．开发产品转为固定资产增值税如何处理？62．房地产开发企业开发的开工日期在4月30日之前的同一《施工许可证》下的不同房产，如开发项目中既有普通住房，又有别墅，可以分别选择简易征收和一般计税方法吗？63．房地产对适用简易计税方法的对象是以房地产项目为对象，还是以整个纳税主体为对象？64．一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额，如何划分？65．房地产公司有四个项目部,全部选择简易计税,总部发生的费用取得的增值税专用发票可不可留抵,待以后新项目时按一般计税时抵扣?66．适用一般计税方法的房地产开发企业按照规定扣除土地价款能否开具全额增值税专用发票开具？如何进行纳税申报？67．房地产开发企业预收款范围及如何开具发票及进行纳税申报？68．我们现有房产老项目选择简易征收，新项目正谈判中，请问现在日常费用报销取得的增值税专用发票需要认证吗？是不是如果在180天内取得新项目，这部分专票就可以抵扣？69．房地产开发企业增值税留抵税额是否可以抵减预缴税款？70．房地产开发企业销售自行开发的不动产纳税义务发生时间如何掌握？71．房地产开发企业老项目征收方式是否向税务机关备案？二、建筑安装行业“营改增”疑难问题及解析72．建筑企业提供建筑服务未开始前收到的备料款等预收款征税？73．建筑服务已在营改增前完成，按合同规定营改增后收取工程款如何征税？74．建筑分包合同老项目如何判断？75．如何理解“如超过规定期限，在建筑服务发生地办理税务登记的，需要在建筑服务发生地重新购买税控设备，领取开具发票”？76．建筑业老项目选择适用简易计税方法的，是否可以开具增值税专用发票？77．甲供材方式的如何选择才能税收利益最大化？78．营改增之前的未完工建筑老项目，在营改增之后完工，应开具地税发票还是国税发票？（纳税义务发生时间）79．增值税一般纳税人跨县市提供建筑安装服务，在劳务发生地预缴税款，增值税发票在哪里开具？80．建筑服务和租赁服务的纳税义务发生时间有一些特殊规定?81．建筑安装企业提供建筑服务开具增值税发票地点如何确定？82．提供建筑服务和房地产开发的预缴税款抵减应纳税额时间如何掌握？三、酒店、物业公司等服务业“营改增”疑难问题及解析83．纳税人从事餐饮外卖服务是否按照提供餐饮服务纳增值税?84．宾馆无偿提供早餐、免费上网是否视同销售征收增值税？85．宾馆(酒店)在楼层售货或房间内的单独收费物品如何征收增值税？86．餐饮行业增值税一般纳税人能否使用农产品收购发票？87．餐饮业一般纳税人向农产品批发、零售纳税人采购的免征增值税的鲜活肉蛋产品取得的增值税普通发票能否抵扣进项税额？四、其他行业“营改增”疑难问题及解析88．营改增后企业出租地下停车位，应按什么税目缴纳增值税？89．生活服务业试点纳税人以销售预存卡、储值卡方式销售服务纳税义务发生时间如何确定？90．以不动产对外投资是否缴纳增值税？91．2016年4月30日前开工建设的在建工程，完工后用于出租是否可以选择简易计税方法？92．转租房产是否允许选择简易计税方法？93．A公司为一般纳税人，出售其2016年4月30日前购入房产1套给B公司，取得含税收入200万元，房产购入原价120万元，选择简易计税方法，如何开具增值税专用发票？94．A建筑公司为一般纳税人，采用简易计税方式。
土增税清算申报表讲解 ppt课件
申报表讲解
PPT课件
1
// 土地增值税清算申报表讲解 出台的背景 申报表内容 直接归集法
PPT课件
2
精品资料
• 你怎么称呼老师？
• 如果老师最后没有总结一节课的重点的难点，你 是否会认为老师的教学方法需要改进？
• 你所经历的课堂，是讲座式还是讨论式？ • 教师的教鞭
金额 计扣除的费 （票据） （票据） 确认
用
名称 号码 金额
备 注
1
建安费
2
石材
3
门窗
4
涂料
5
6
7
8 合计
PPT课件
18
7、《基础设施费附表》及其明细表
基础设施费附表
纳税人名称（公章）：
明细项目
申报数
开发小区内道路
供水工程支出
供电工程支出
供气工程支出
排污工程支出
排洪工程支出
通讯工程支出
照明工程支出
须是真实发生 项在各种类开发
的。
产品间进行分配
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三次分配：各种 类开发产品扣除 项在已售与未售 间进行分配
9
原始凭证
明细表
附表
过渡表1
过渡表2
总表
1：销售项目收入附表明细表 2：取得土地使用权所支付的 金额明细表 3：土地征用及拆迁补偿费明 细表 4：前期工程费明细表 5：建筑安装工程费明细表 建筑安装工程造价分类明细表
物业管理用房费 用
变电站费用
热力站费用
水厂费用
居委会用房费用
派出所用房费用
学校用房费用
人防工程支出
调整说明
（可补充录入）
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房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算浅析
房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算浅析近年来，中国房地产行业一直处于高速发展阶段，房地产开发成为了各大房地产开发商竞相争夺的焦点。
随着我国经济的不断发展和城市化进程的加速推进，房地产开发项目的规模和数量也在不断增加。
在这一过程中，土地的使用权和土地增值税的问题成为了大家关注的焦点。
而随着营改增政策的实施，老项目土地增值税的清算也成为了房地产开发商和业主们关注的热点问题。
我们来了解一下什么是“营改增”政策。
营改增是指将原来的货物和劳务税改为增值税。
从2012年试点开始，到2016年全面推开，营改增政策的实施改变了我国的税收体制，对房地产行业也产生了深远的影响。
在房地产行业中，营改增政策主要影响土地增值税和房地产交易环节的税收政策。
在过去，土地增值税是在房地产项目竣工时一次性缴纳的，而营改增政策的实施后，土地增值税的缴纳方式也发生了变化。
现在，房地产开发商可以选择将土地增值税分期缴纳，这对于降低开发商的资金压力是非常有利的。
但对于一些老项目来说，由于其项目建设周期较长，土地增值税的问题也比较复杂，需要对其进行清算。
对于老项目土地增值税的清算，需要首先明确一下几个问题。
首先是项目的建设时间和竣工时间，这将决定土地增值税的计算方式。
其次是项目的土地使用权取得方式，包括土地交易、划拨、政府补偿等方式。
最后是项目的土地使用年限，不同的土地使用年限也会对土地增值税的计算产生影响。
对于建设时间和竣工时间在营改增政策实施前的老项目，它们的土地增值税的计算方式和缴纳方式将根据具体情况来确定。
对于土地使用权的取得方式，政府部门应该根据土地使用权证或者相关文件来确定，从而决定项目土地增值税的税率和缴纳方式。
对于土地使用年限，也需要根据土地使用权证或者相关文件来确定，以此来计算土地增值税的数额。
在老项目土地增值税的清算过程中，也需注意一些问题。
首先是土地增值税的计算方式，不同的情况可能采用不同的计算方式，包括简易计税方法、折现现金流量法、实际利润法等。
会计财务税收实务实操“营改增”带来的土地增值税新问题的探讨
“营改增”带来的土地增值税新问题的探讨营改增以来，关于税收政策大变化带来的影响随着时间推移逐渐显现。
对于土地（增值税）来说，其中增值税税金是否抵扣？增值税随征的附加税费如何抵扣？新旧不动产的界定标准不明晰执行难等等实际征纳问题出现，面对现实中出现的问题，本文对此详细分析成因，并指出解决问题方向，深度好文值得推荐细读。
引言：2021年5月1日起，纳税人销售不动产改征增值税了。
增值税是价外税，转让不动产销售收入不含增值税；购进的不动产抵扣了进项税，则增值税税款不计入房产原值；开发房地产，购进的货物和服务的进项税额可以抵扣，计算土地增值税时增值税金不可以扣除，可见计算土地增值税的收入和扣除都和营业税时代有所不同。
那么营改增后，给土地增值税带了哪些问题呢？一、43号文如何把握。
《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税（个人所得税）计税依据问题的通知》（财税[2021]43号，以下简称43号文）规定："《土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目'。
房地产开发企业开发按照简易计税的项目，土地增值税清算时，清算项目中的扣除项目因进项税不能扣除，扣除项目的增值税可以扣除容易把握。
但对一般计税项目，清算时，哪些进项税专票可以扣除把握上，就存在问题：增值税票管理权属国税机关，账务上，企业已做抵扣的专票，可能会发生清算完成后，因各种原因，专票不能抵扣了，或者因客观原因不能抵扣的专票经总局稽核后又能抵扣，这种事后的变化，会导致清算结果难以准确，是其一；其二是，清算审核，意味着地税机关需要对专票是否可抵扣进行审核，而增值税发票由国税局管理，按照目前的清算审核程序设计，地税机关有超越管理权限嫌疑。
二、单位纳税人销售取得的不动产计征土地增值税时，附加税如何计算，如何扣除。
《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2021〕36号，以下简称36号文)及国家税务总局2021年第14号公告，都规定除其它个人以外的纳税人转让取得的不动产都要在地税机关预缴，然后在国税局申报。
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二、车位转让的土增税处理 （一）车位可售面积如何确定？ 穗地税函[2014]106号：“可售建筑面积”应 为《房地产权证》或《房屋面积测量成果 报告书》记载的每个可售车位的“套内建 筑面积”之和与车位“另共有面积”的合 计数。 另共有面积：市国土房管局关于明确车位共 有面积性质的复函.ceb 车位产权证：车位产权证.doc
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（四）人防地下车库如何处理？ 对土地增值清算时已办理确权的人防地下车库 ，应计入项目可售建筑面积，作为纳税人的开 发产品处理。 对土地增值税清算时未办理确权的人防地下车 库，如纳税人能证明人防地下车库产权属于全 体业主共同所有，或人防地下车库产权已移交 给政府主管部门的，其成本、费用可作为公共 配套设施费，允许扣除；否则，其成本、费用 不允许扣除。 广州市国土资源和规划委员会关于人防地下车 库产权性质问题的复函.ceb
• 按照发票价格确定为扣除成本
• 按不含税价格作为扣除成本（包括海关进 口增值税专用缴款书、农产品收购发票） • 营改增与土增税相关政策（摘录）.doc
• 按含税价格作为扣除成本
2.与转让房地产有关的税金不含增值税
条例细则第七条：与转让房地产有关的税金 ，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市 维护建设税、印花税。因转让房地产缴纳的 教育费附加，也可视同税金予以扣除。 43号文：土地增值税收入为不含增值税收入 处理原则：增值税税金不得作为与转让房地 产有关的税金扣除，但纳税人缴纳的城市维 护建设税、印花税、教育费附加等，仍按原 规定进行扣除。
营改增后土地增值税清算实务及 新申报表辅导
主要内容
营改增对土增税的影响
车位转让的土增税处理 清算后转让的土增税管理
改制重组的土增税征免
公建配套的成本扣除
一、营改增对土增税的影响 《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个 人所得税计税依据问题的通知》（财税 [2016]43号）第三条规定： 土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不 含增值税收入。《中华人民共和国土地增值税 暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及 的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵 扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中 计算抵扣的，可以计入扣除项目。
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（三）“地上车位”的成本如何扣除？ 对物权法已明确属于全体业主共同所有的建筑 区划内的公共道路或绿地，纳税人改造成“地 上车位”用于出租或变相转让的，土地增值税 清算时，不计清算收入，不允许扣除改造支出 的成本、费用。但“地上车位”对应的公共配 套设施费允许扣除。 对纳税人出租或变相转让其他明确属于全体业 主共同所有的公共配套设施的，按照前段原则 处理。
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（五）机械车位如何处理？ 对出租、自用的机械车位，土地增值税清 算时，不计入清算收入，不允许扣除对应 的成本、费用。其中，机械车位的成本、 费用涉及项目共同成本、费用的，按机械 车位建筑面积占项目总建筑面积的比例分 摊剔除。 广州市房地产开发项目车位和车库租售管 理规定及2014修订稿.docx
土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增 值税收入。《中华人民共和国土地增值税暂行条例 》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项 税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除 项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入 扣除项目。
1.结合纳税人取得发票的类型判定
营业税发 票 增值税专 用发票 增值税普 通发票
（一）土增税收入确定
穗地税函[2016]188号.doc 原因：
差额开票 的理解 实际征管 的困境
• 该情况不需差额开票 • 营改增与土增税相关政策 （摘录）.doc
• 预售时难以确认土地成本 • 差额开票会影响市场决策
（二）土增税扣除项目金额的确定 《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个 人所得税计税依据问题的通知》（财税 [2016]43号）第三条规定：
（一）土增税收入确定 例1：A房地产公司销售一套房屋，含税销售收 入为111万，假设对应的土地成本为30万，则 纳税人如何确定土地增值税收入？ 情况一：假设A房地产公司选择简易征税方式 不含增值税收入=含税销售额/(1+5%) =1110/(1+5%)=1057.14万 土增税计税收入=1057.14万
3.差额征税土地成本的处理
例1：A房地产公司为一般纳税人，销售自建 房地产项目，选择一般纳税方式，含税销售 收入为1110万，对应的土地成本为400万， 土增税清算时应如何确认土地成本？ 不调减土增税税前扣除的土地成本
4.旧房转让的扣除项目确认
《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问 题的通知》（[2006]21号）第二条的规定：旧房 转让的土地增值税扣除项目可按发票所载金额并 从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。 发票所载金额的确认应于43号文保持一致: 营业税票按发票价格；增值税专用发票按不含税 价格；增值税普通发票案含税价额 重置报告为不含税价格
（一）土增税收入确定
情况二：假设A房地产公司为一般纳税人并选 择一般征税方式
应交销项税=（含税销售额-土地价款）/（1+11%） ×11%=（1110-400）÷（1+11%）×11%=70.36万
预征
• 不含增值税收入=1110/(1+11%)=1000万
清算
• 不含增值税收入=1110-70.36=1039.64万
（二）车位成本如何分摊？ 对国有土地使用权出让合同明确约定地下 部分不缴纳土地出让金，或地上部分与地 下部分分别缴纳土地出让金的，在计算土 地增值税扣除项目金额时，应根据国税发 〔2009〕91号规定第二十一条规定，土地出 让金直接归集到对应的受益对象（地上部 分或地下部分），不作为项目的共同土地 成本进行分摊。
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三、车位可售面积如何确定？
穗地税函[2014]106号：“可建筑面积”应 为《房地产权证》或《房屋面积测量成果 报告书》记载的每个可售车位的“套内建 筑面积”之和与车位“另共有面积”的合 计数。 另共有面积：市国土房管局关于明确车位共 有面积性质的复函.ceb 车位产权证：车位产权证.doc