2017年上海房地产估价师《理论与方法》：房地产状况调整的内容考试试卷
2017年上半年上海房地产经纪人《经纪实务》：房地产状况的调整考试试卷
2017年上半年上海房地产经纪人《经纪实务》：房地产状况的调整考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、对各个经营地点实行定期或不定期的检查稽核，是保证房地产经纪业务操作规范的重要措施。
A：权限的控制与分配B：对外承诺标准化C：门店责任人的培训D：建立起系统的监察稽核体系E：工厂的生产设备2、关于各类相对指标叙述正确的是。
A：结构相对指标是将总体分组后，用总体中各部分数值与总体总数值对比求得的比重B：比例相对指标是同类现象在同一时间、不同空间条件下所进行的静态对比，表明同类事物在不同空间条件下的数量对比关系，一般用百分数或倍数表示C：强度相对指标是将总体分组后，用总体中某一部分数值与另一部分数值对比求得的相对数D：比较相对指标是由两个性质不同的总体但具有一定联系的总量指标对比所形成的，通常用来表明现象的强度、密度或普遍程度E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信3、采用模式可能碰到的问题是由房地产市场的地域性所导致的“水土不服”，需要通过强化管理以及分支机构人员本土化等手段加以解决。
A：跨地域市场扩张战略B：跨专业市场扩张战略C：跨行业扩张战略D：综合性扩张战略E：客户资金代收代付风险4、中速电梯的速度为。
A：1．5m／s之内B：1．5～2．5m／sC：大于2．5m／sD：大于2．8m／sE：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信5、关于房地产中介服务行业信用档案管理中的组织实施的表述，错误的是。
A：住房和城乡建设部组织建立一级房地产估价机构及执业人员信用档案系统B：中国房地产估价师与房地产经纪人学会为房地产中介服务行业信用档案的系统管理部门C：住房和城乡建设部负责起草相关的信用信息管理制度D：中国房地产估价师与房地产经纪人学会负责一级房地产估价机构和房地产中介执业人员信用档案的日常管理工作，包括有关信用信息的征集、登记、审核、更新等工作E：权利型房地产投资信托6、违法行为与损害事实之间有关系，是侵权行为的构成要件。
房地产估价师《房地产估价理论与方法》模拟考试历年真题汇总含答案参考100
房地产估价师《房地产估价理论与方法》模拟考试历年真题汇总含答案参考1. 判断题：在房地产估价中，对建筑物经济寿命的综合判断与其市场状况、经济收益状况无关。
()正确答案：错2. 单选题：房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以()状况为参照系进行的。
A.可比实例房地产B.估价对象房地产C.标准房地产D.类似房地产正确答案：C3. 判断题：收益法测算出的价值倾向于最高买价，趋向于理论价格。
()正确答案：对4. 单选题：()是以房地产与其外部环境是否保持协调，来判定是否为最高最佳使用，它可以帮助我们确定最佳用途。
A.权益原理B.收益原理C.均衡原理D.适合原理正确答案：D5. 多选题：成本法中的"开发利润"是指()。
A.开发商所期望获得的利润B.开发商所能获得的最终利润C.开发商所能获得的平均利润D.开发商所能获得的税前利润E.开发商在销售时取得的毛利润正确答案：CD6. 单选题：因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于（）。
A.自然折旧B.物质折旧C.功能折旧D.经济折旧正确答案：C7. 单选题：房地产的()是指房地产能满足人们的某种需要或欲望，俗话说"有用"，经济学上称为使用价值或效用。
A.有用性B.稀缺性C.有效需求D.其他正确答案：A8. 单选题：由于房地产（）的特性，形成了每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置，使得不同房地产之间有区位优劣之分。
A.不可移动B.独一无二C.寿命长久D.供给有限正确答案：A9. 判断题：长期趋势法适用对象是价格有明显季节波动的房地产，适用的条件是拥有估价对象或类似房地产较长时期的历史价格资料，而且所拥有的历史价格资料必须真实。
()正确答案：错10. 多选题：估价上真实、客观、合理的价格是指()。
A.交易双方均接受的价格B.政府规定或希望的价格C.对交易双方来说经济上合理的价格D.正常交易情况下形成的价格E.按照估价公式精确计算出的价格正确答案：CD11. 判断题：如果房地产交易时间较短，则快速变现价值通常高于市场价值。
2017年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题及答案
2017年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题一、单项选择题（共35题）1.在评估房地产的市场价值时，错误的做法是（）。
A.模拟房地产市场定价B.模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价C.以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础D.从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断参考答案：D参考解析：本题考查的是房地差估价的特点。
房地产估价不应是估价师的主管随意定价，而应是估价师模拟大多数市场参与者的定价思维和行为，在充分认识房地产价格形成机制和过程，深入调查房地产市场行情的基础上，通过科学的分析、测算和判断活动，把客观存在的房地产价值揭示出来。
参见教材6-7页。
2.政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是（）。
A.征用期间导致房屋损毁的价值损失B.征用造成的家具、物资等动产搬迁费用C.征用期间租赁经营损失D.征用期间市场上类似房地产的增值差价参考答案：D参考解析：本题考查的是房地产征收和征用的需要。
征用房地产不仅应给予使用上的补偿(补偿金额相当于租金)，如果房地产被征用后损毁、灭失的，还应根据实际损失给予补偿。
例如，房地产被征用后损毁的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产损毁前后价值之差的补偿;房地产被征用后灭失的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产价值的补偿。
在房地产征收、征用中不仅需要评估房地产价值和租金，有时还需要评估因征收、征用房地产造成的家具、电器、机器设备、物资等动产的搬迁费、临时安置费和停产停业损失。
参见教材20页。
3. 下列房地产估价机构的行为中，错误的是（）。
A.根据某银行的相关招标要求按照正常评估收费标准收取评估费B.承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务C.聘请其他专业机构参与完成一项以房地产为主的整体资产评估业务D.利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为欲购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务参考解析：本题考查的是房地产估价职业道德。
房地产估价师《房地产估价理论与方法》考考试题库【3套练习题】模拟训练含答案(第1次)
房地产估价师《房地产估价理论与方法》考考试题库【3套练习题】模拟训练含答案答题时间：120分钟试卷总分：100分姓名：_______________ 成绩：______________第一套一.单选题(共20题)1.在建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束的情况下，且不可续期。
房地产的价值等于（）为收益期限计算的房地产价值。
A.建筑物经济寿命B.土地使用权年限C.建筑物剩余经济寿命D.土地使用权剩余期限2.运用假设开发法中的动态分析法估价时，无须做的是（）。
A.估算后续开发的经营期B.估算后续开发的各项支出、收入C.估算后续开发的各项支出、收入在何时发生D.估算建设期中的利息和利润3.【真题】影响某套住房的实物因素不包括()。
A.装修B.户型C.层高D.楼层4.估价报告中应使用简洁的文字对估价中所涉及的内容进行高度概括，对获得大量资料应在科学鉴别与分析的基础上进行筛选，选择()来说明情况和表达观点。
A.典型性资料B.有代表性资料C.能反映事情本质特征的资料D.典型、有代表性，能反映事情本质特征的资料5.某建筑为钢筋混凝土结构的生产用房，其耐用年限为（）年。
A.60B.50C.35D.306.某宗房地产的收益年限为无限年，预计其未来第一年的总收益和总费用分别为30万元和8万元，此后每年的总收益和总费用在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格为()万元。
A.300B.280C.275D.2707.在一所小学附近，开设服装专卖店并不一定能获得高收益，做出该判断所依据的经济学原理是()。
A.收益递增递减原理B.均衡原理C.适合原理D.替代原理8.某宗房地产净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑物资本化率为12%，土地资本化率为10%，则该宗房地产的土地价值为（）万元。
A.260B.450C.460D.5009.下列关于抵押房地产变现能力强弱比较的说法，正确的是（）。
2017房地产估价师《理论与方法》模拟真题及答案
2017 房地产估价师《理论与方法》模拟真题及答案
一、单项选择题
1. 下列房地产估价相关活动中属于传统价值评估业务范畴的是()
A.高层建筑地价分摊
B.房地产投资价值评估
C.因环境污染导致的房地产价值减损评估
D.城市房屋拆迁中的停业损失评估
答案：B
2. 从科学且可操作性上看，能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是()
A.估价对象的真实价值
B.估价对象的重置价格
C.估价对象的实际成交价格
D.合格估价师的重新估价结果
答案：D
3. 一个估价项目中的估价时点本质上是由()决定的。
A.估价委托合同签订时间
B.估价目的
C.实地查勘估价对象的时间
D.委托人意愿
答案：B
4. 房地产供给有限特性的本质是()
A.土地的总量有限
B.房地产的不可移动性。
房地产估价师试题库及答案
房地产估价师试题库及答案一、单选题（共40题，每题1分，共40分）1、因技术革新、设计优化等原因导致建筑物落伍陈旧,而引起的建筑物价值减损,属于( )。
A、功能折旧B、经济折旧C、物质折旧D、自然折旧正确答案：A2、下列有关中国内地房地产估价,表述错误的是( )。
A、土地所有制在城乡之间不同B、土地和房屋的所有制不同C、行政管理不到位D、房地产市场足够规范正确答案：D3、王某取得一宗面积为10000平方米的住宅用地的土地使用权,楼面地价为2000 元/m2,容积率为3,受让人需按照受让价格的3%缴纳契税,则王某的土地成本为( )万元。
A、2000B、5820C、6000D、6180正确答案：D答案解析：土地成本=土地取得成本x(1+契税)=楼面地价x容积率x面积x(1+契税)=2000x3x10000x(1+3%)4、下列各项中,一般不适用收益法估价的是( )。
A、游乐场B、学校(学校是没有收益的)C、写字楼D、影剧院正确答案：B5、下列有关房地产专业与非专业估价的区别,表述错误的是( )。
A、专业估价承担法律责任B、专业估价由专业机构和专业人员完成C、非专业估价具有公信力(专业具有公信力,承担法律责任,非专业估价不具公信力)D、专业估价提供专业意见正确答案：C6、某房地产开发项目的土地使用期限为50年,项目建设期为5年,自价值时点至建成还需2.5年,建成后的建筑面积为11000m2,年净收益为350万元,若报酬率为7%,折现率为10%,建筑物经济寿命与土地使用期限同时结束,则建成后的房地产于价值时点的价值为( )万元。
A、3752B、3806C、4128D、4830正确答案：A答案解析：使用收益还原法,A要改成R7、后续开发的开发成本、管理费用、销售费用通常不是集中在一个时点发生,而是分散在一段时间内不断发生,但计息时通常将其假设为在所发生的时间段内均匀发生,并具体视为集中发生在该时间段的( )。
房地产估价师《房地产估价理论与方法》考考试题库【3套练习题】模拟训练含答案(第1次)
房地产估价师《房地产估价理论与方法》考考试题库【3套练习题】模拟训练含答案答题时间：120分钟试卷总分：100分姓名：_______________ 成绩：______________第一套一.单选题(共20题)1.专家证词属于下列哪种形式的估价报告？()A.叙述式报告B.表格式报告C.书面报告D.口头报告2.最适用的房地产价格指数或变动率是（）。
A.全国房地产价格指数或变动率B.某地区房地产价格指数或变动率C.全国某类房地产价格指数或变动率D.某地区某类房地产价格指数或变动率3.路线价法主要适用于（）的估价。
A.城镇街道两侧商业用地B.城镇街道两侧居住用地C.乡村街道两侧商业用地D.城镇街道两侧各类用地4.建筑物净收益=()×建筑物资本化率（净收益每年不变且持续无限年期）。
A.建筑物重置价B.建筑物现值C.土地价格D.房地产价格5.现对某期货房地产进行估价，在此估价中，估价对象状况应为未来某时点的状态，房地产市场情况应为()时点的状态。
A.现在B.未来C.过去D.B和C6.市场状况调整实质上是()对房地产价格影响的调整。
A.政府出台新的政策措施B.利率C.房地产市场状况D.房地产状况7.有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时，采用()为好。
A.重建成本B.重置成本C.完全成本D.重新购建价格8.中国目前的房租有()。
A.市场租金、商品租金、成本租金、准成本租金、福利租金B.市场租金、商品租金、准成本租金、福利租金C.市场租金、商品租金、成本租金、准成本租金D.商品租金、成本租金、准成本租金、福利租金9.评估城市商业区内上面有建筑物的土地的价格，没有可参照的土地交易实例，但存在着大量的房屋出租、商业经营行为，这时宜采用()评估。
A.市场法估价B.成本法C.土地剩余技术D.假设开发法10.某宗房地产的收益年限为无限年，预计其未来第一年的总收益和总费用分别为30万元和8万元，此后每年的总收益和总费用在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格为()万元。
房地产估价师练习题(附答案)
房地产估价师练习题（附答案）一、单选题（共70题，每题1分，共70分）1、在房地产区位状况描述中,下列不属于对周围环境的描述的是( )。
A、景观B、自然环境C、人文环境D、施工环境正确答案：D2、某宗房地产交易中,合同约定成交价格为2500 元/m2,交易税费均由卖方负担。
已知该地区的房地产交易,卖方按正常价格的5%缴纳有关税费;买方按正常价格的3%缴纳有关税费,则该宗房地产的正常成交价格最接近于( )元/m2。
A、2427B、2500C、2575D、2632正确答案：A答案解析：由于合同约定的成交价格是由买方承担的,所以用买方的公式,正常成交价格=买方实际得到的价格/(1+应由买方缴纳的税费比率)=2500元/m2/(1-5%)=2631.58元/m2。
3、某幢建筑物由于发生了地震,估算采用最优修复方案使其恢复到新的或相当于新的状况所必需的费用作为折旧额,这种折旧属于( )。
A、设备折旧B、功能折旧C、物质折旧(因为是属于材料受损)D、经济折旧正确答案：C4、在选取可比实例时,主要在于精而不是多,一般来说可以选取( )个可比实例。
A、3~5B、5~6C、1~2D、2~3正确答案：A5、房地产市场上没有大量相同的房地产供给,不同的房地产之间不能完全替代,房地产市场不是完全竞争的市场,房地产价格千差万别。
这体现的房地产的特性是 ( )。
A、易受限制B、不可移动C、相互影响D、独一无二正确答案：D6、在人流量很小的地方建造商场,无论谁来建造该商场,都需要花费很多成本,但该商场却不会有那么高的价值,这说明了( )。
A、应在实际成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整B、应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整C、应结合估价委托人的要求,对成本法估价进行调整D、应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整正确答案：B7、下列有关假设开发法中,后续开发的必要支出,描述错误的是( )。
A、以房地产为主的整体资产,后续开发的必要支出通常还应包括家具、设备等房地产以外财产的购置费等支出B、投资利息只有在动态分析法中才需要测算(应是静态)C、一项费用的计息期的起点是该项费用发生的时点,终点通常是建设期的终点D、销售税费一般不计算利息正确答案：B8、甲拥有的某宗房地产初次抵押估价价值为100 万元,银行为甲提供80 万元贷款担保。
房产估价师《师理论与方法》多选题练习及答案
房产估价师《师理论与方法》多选题练习及答案1.下列估价师的行为中，不符合估价规范的有( )。
A.仅要求委托人提供估价对象权属证书复印件，但在实地查勘时对复印件中的相关信息进行核对B.委托人将其对估价对象价值的期望主动告知估价师，估价师认为该价值不离谱，便按此出具估价报告C.估价师认为估价对象有较大投资价值，将相关信息告知特定投资人D.估价师在估价过程中接受委托人提供给其个人的加班费E.估价师认为自己的专业能力还不足以做好估价，邀请其他估价师帮助其完成估价工作2.下列房地产状况描述内容中，属于反映房地产实物状况的有( )。
A.房屋实际用途B.土地开发程度C.房屋建筑结构D.房屋出租情况E.房屋维护状况及完损程度3.影响工业房地产价格的区位因素主要有( )。
A.是否适于安装设备B.是否易于取得动力C.是否便于处理废料D.是否接近大自然E.是否利于获取原料4.关于投资价值与市场价值异同点的说法，正确的有( )。
A.市场价值是客观的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的'价值B.用收益法评估投资价值时，净收益的计算通常要扣除所得税，而评估市场价值时通常不扣除所得税C.用收益法评估投资价值和市场价值时，其中的报酬率取值应相同D.用成本法评估投资价值和市场价值时，其中的利息取值可能不同E.投资价值的评估结果一般大于市场价值的评估结果5.某套期房住宅的套内建筑面积为l20�O，套内墙体面积为20 rri2，分摊的共有建筑面积为30�O，套内建筑面积的购买单价为15000元/�O，购买人采用的付款方式为：首付60万元，余款向银行申请贷款。
关于该房地产价格的说法，正确的有( )。
A.使用面积的购买单价为12500元/�O.建筑面积的购买单价为12000元/�OC.名义价格为180万元D.实际价格为180万元E.现房价格低于180万元6.下列房地产价格影响因素中，不属于区位因素的有( )A.地形、地势B.土地开发程度C.土地用途、容积率D.朝向、楼层E.外部配套设施7.对某房地产转让价格进行评估时，经分析发现将其装修改造后能获得最大收益，这时应遵循的估价原则有( )。
房地产估价师《理论与方法》真题及答案
xx年房地产估价师《理论与方法》真题及答案1、在房地产价格中，市场价格是( )。
A.稳定均衡价格B.不稳定均衡价格C.长期均衡价格D.短期均衡价格【正确答案】：D【答案解析】：市场价格是短期均衡价格。
参见教材P95。
【该题针对“房地产价格和价值的种类”知识点进展考核】2、市场法的理论依据是房地产价格形成的( )。
A.预期原理B.市场有效原理C.替代原理D.生产费用价值论【正确答案】：C【答案解析】：市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。
参见教材P173。
【该题针对“市场法概述”知识点进展考核】3、某可比实例卖方应缴纳的税费由买方承当，假设买方付给卖方的金额不变，当卖方应缴纳的税费增加时，该可比实例的正常成交价格会( )。
A.上升B.下降C.不变D.无法确定【正确答案】：A【答案解析】：参见教材P191。
正常成交价格=买方支付给卖方的金额+买方承当的应由卖方承当的税费【该题针对“交易情况修正”知识点进展考核】4、房地产权利的种类中，属于债权的是( )。
A.地役权B.土地使用权C.抵押权D.租赁权【正确答案】：D【答案解析】：租赁权属于债权。
参见教材P52。
【该题针对“房地产的含义”知识点进展考核】5、为评估某房地产xx年9月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为xx年3月1日，合同交易价格为4000元/㎡，约定建筑面积为95㎡，合同约定面积误差在6%以内不增加付款，实际产权登记面积为100㎡。
自xx年1月1日起至xx年9月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%，那么就上述情况对该可比实例成交价格进展处理后的单价为( )元/㎡。
A.3868.92B.4000.00C.4072.54D.4286.8【正确答案】：C【答案解析】：交易日期为xx年3月1日的正常交易价格即合同交易价格4000元/㎡，所以正确答案是4000×(1+0.3%)6=4072.54，参见教材P194。
房地产估价师房地产估价理论与方法第五章 比较法及其运用综合练习与答案
房地产估价师房地产估价理论与方法第五章比较法及其运用综合练习与答案一、单选题1、某可比实例成交价格为100万美元，成交时人民币兑美元的汇率为6.5:1，至价值时点按人民币计的类似房地产价格上涨5%，人民币兑美元的汇率为6.3:1，对该可比实例进行市场状况调整后的价格为人民币（）万元。
A.630.0B.650.0C.661.5D.682.5【参考答案】：D【试题解析】：本题考查的是统一计价单位。
本题的关键在于汇率的选择。
100×6.5×（1＋5%）＝682.5（万元人民币）。
2、可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是（）。
A.同处于一个领域B.同处在同一供求范围内C.同处于一个相对稳定的环境D.同处于公平竞争的地区【参考答案】：B【试题解析】：本题考查的是选取可比实例。
可比实例应与估价对象的区位相近，要求可比实例与估价对象应在同一地区或同一供求范围内的相似地区。
参见教材P182。
3、某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000m2的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（）元/m2。
A.100B.300C.600D.900【参考答案】：D【试题解析】：本题考查的是统一计价单位。
容积率＝总建筑面积/建筑用地面积：建筑用地面积＝6000/3＝2000m2；土地单价＝1800000/2000＝900元/m2。
参见教材P189。
4、甲.乙两宗相邻地块，甲宗地价值为50万元，乙宗地价值为40万元。
合并后的房地产价值为130万元。
若甲宗地土地权利人购买乙地块，下列最合理要价是（）万元。
A.40B.50C.60D.80【参考答案】：C【试题解析】：本题考查的是造成成交价格偏离正常价格的因素。
合理要价：40＋40/（50+40）×（130-50-40）＝57.78（万元）。
5、评估某套建筑面积为120m2的住宅在2014年9月底市场价值，收集了以下4个交易实例，其中最适合作为可比实例的是（）。
上海2017年上半年房地产估价师《案例与分析》：房地产转让估价的常用方法考试试卷
上海2017年上半年房地产估价师《案例与分析》：房地产转让估价的常用方法考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，最高以征收相当于土地使用权出让金以下的土地闲置费。
A：5％B：10％C：15％D：20％E：执行层的组织协调2、已知临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20ft，临街深度为75ft。
现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30ft，临街深度为125ft。
运用四三二一法则，地块乙的总地价为万元。
A：65.4B：81.8C：87.2D：109.0E：工业用地的监测点评估价格3、行政法规是由依法制定和公布的有关行政管理事项的规范性法律文件的总称。
A：国务院各部委B：省、自治区、直辖市人民代表大会及其常务委员会C：国务院D：全国人民代表大会及其常务委员会E：执行层的组织协调4、某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方2659元／㎡，买卖中涉及的税费均由卖方负担。
据悉，该地区房地产买卖中卖方应缴纳的税费为正常成交价格的6.8％，买方应缴纳的税费为正常成交价格的3.9％。
若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费全由买方负担，并在原价基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格为元／㎡。
A：2385B：2393C：2955D：2964E：工业用地的监测点评估价格5、对投资项目或投资方向提出建议，是__阶段的主要任务。
A．投资机会研究B．初步可行性研究C．详细可行性研究D．项目的评估和决策6、房地产估价师执业资格考试，由负责。
A：住房和城乡建设部B：国务院建设行政主管部门和人事行政主管部门C：国务院建设行政主管部门D：国务院人事主管部门E：执行层的组织协调7、有偿使用土地，是土地使用制度改革的__。
A．基本内容B．首要内容C．本质内容D．核心内容8、一前后临街、总深度为50米的矩形宗地，其前街路线价为5000元/m2，后街路线价为3800元/m2。
2017年上海房地产估价师《估价相关知识》：规划知识考试试题
2017年上海房地产估价师《估价相关知识》：规划知识考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、关于房屋施工面积的说法，正确的是。
A：房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积B：房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积C：房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积D：房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积E：借款合同2、某幢可出租房地产尚有1年时间才可投入使用，与之类似的现房价格为5 000元／㎡，现房出租的年末净收益为500 元／㎡。
若按折现率10％和风险补偿值100元／㎡计，该幢房地产目前的价格应为元／㎡。
A：4 400B：4 409C：4 445D：4 455E：工业用地的监测点评估价格3、债券的，是债券价格形成的主要依据。
A：票面价值B：市场价值C：交易价值D：实际价值E：执行层的组织协调4、下列统计指标中属于变异指标的是。
(2007年试题)A：众数B：调和平均数C：中位数D：标准差E：执行层的组织协调5、房地产具有供给有限特性，本质上是由于．【2004年考题】A：土地总量有限B：规划限制C：房地产不可移动D：价值量大E：工业用地的监测点评估价格6、运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的。
A：合法原則B：最高最佳使用原則C：替代原則D：公平原則E：工业用地的监测点评估价格7、关于个人住房抵押贷款，下列说法不正确的是。
A：个人住房贷款包括商业性住房抵押贷款和政策性住房抵押贷款两种类型B：个人住房抵押贷款的利率，有固定利率和可调利率两种类型C：我国目前采用的是可调利率方式，即在法定利率调整时，于下月初开始，按新的利率规定计算利息D：我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的80％E：借款合同8、下列不属于取得房地产开发用地的途径是。
房地产估价理论与方法-12_真题(含答案与解析)-交互(132)
房地产估价理论与方法-12(总分100, 做题时间90分钟)一、单项选择题(每题的备选答案中只有一个最符合题意)1.下列不属于房地产区位因素的是( )。
SSS_SINGLE_SELA 交通B 用途C 环境D 楼层分值: 1答案:B[知识点] 区位因素2.某宗房地产的土地总价为5000万元，建筑层数14层，1～4层建筑面积相等，5～14层为标准层，每层建筑面积为1240m2。
建筑覆盖率为60%，容积率为5.5。
则该宗房地产的楼面地价为( )元/m2。
SSS_SINGLE_SELA 2272.72B 2727.22C 2880.18D 4032.26分值: 1答案:A[知识点] 单位价格和楼面地价3.一前后临街、总深度为50m的矩形宗地，其前街路线线价为5000元/m2，后街路线价为3800元/m2，如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为( )m。
SSS_SINGLE_SELA 22B 28C 38D 50分值: 1答案:B[知识点] 路线价法4.某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。
据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%。
若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为( )元/m2。
SSS_SINGLE_SELA 2139B 2146C 2651D 2659分值: 1答案:D[知识点] 成交价格偏离正常市场价格的因素及交易情况修正方法5.某块临街深度30248m、临街宽度20m的矩形土地，总价为125万元，现有一相邻矩形土地，临街宽度为25m，根据四三二一法则，其土地的总价为( )万元。
SSS_SINGLE_SELA 88B 121C 109D 156分值: 1答案:C[知识点] 路线价法6.下列( )不是影响房地产价格的国际因素。
上海房地产估价师《理论与方法》：测算中的其他有关问题考试题
上海房地产估价师《理论与方法》：测算中的其他有关问题考试题上海房地产估价师《理论与方法》：测算中的其他有关问题考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25 题，每题2 分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题意）1、某综合办公楼建设期为3年，有效经过年数为10 年，现补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年，建筑物剩余经济寿命为35 年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为__。
A．35 年B．45 年C. 48 年D．50 年2、房地产具有供给有限特性，本质上是由于（）决定。
A .土地总量有限B. 规划限制C. 房地产不可移动D. 价值量大3、房地产开发投资通常属于。
A :长期投资B:中长期投资C:中短期投资D:置业投资E:借款合同4、某宗房地产的土地面积为1 000卅，建筑面积为1 400卅，现需拆除重建，估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/川和50 5元/川，则该宗土地的减价修正额为元/rf0A: 50B: 250C: 300D: 350E:工业用地的监测点评估价格5、一般来说.标准方差越小，则投资的风险就__。
A .越小B. —样C. 越大D .无关系6、下列风险中哪一个不是房地产投资风险中的个别风险。
__A .时间风险B. 资本价值风险C. 比较风险D. 或然损失风险7、关于城市规划审批的下列说法中，不正确的是__。
A .城市人民政府和县级人民政府在向上级人民政府报请审批城市总体规划前，需经同级人民代表大会或其常委会审查同意B ?城市分区规划经当地城市规划主管部门审核后，报城市人民政府审批C. 城市详细规划由城市人民政府审批D. 县级人民政府所在地城镇总体规划，报所在地市人民政府审批8、某房地产开发企业以法定最高年限取得了一宗居住用地，用3 年时间建成商品住宅。
若该商品住宅建成后即出售，则此时买受人获得的该宗土地使用权年限为__年。
上海房地产估价师理论与方法房地产状况调整的内容考试试卷
2017年上海房地产估价师《理论与方法》:房地产状况调整的内容考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟,总分100分，60分及格。
一、单项选择题(共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某出租写字楼的完全产权价值为2000万元，出租人权益价值为1600万元，则承租人权益价值为__万元。
A．-40B．400C．1800D．36002、城镇土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税，视土地等级、用途按征收。
A：土地出让金B：占用面积C:经营收入D：销售收入E：借款合同3、在土地出让合同约定的动工开发期限满两年尚未动工的土地使用权，可以处以__。
A．合同出让金的20％以上罚金B．合同出让金的50%以上罚金C．以原价的30％收回土地D．无偿收回土地使用权4、某建筑物的建筑面积为200㎡，有效经过年数为12年,重置价格为800元／㎡，建筑物经济寿命为40年,残值率为2％，则运用直线法计算该建筑物的现值为．【2004年考题】A：10．2万元B：11．0万元C：11．3万元D:11．5万元E：工业用地的监测点评估价格5、以下关于估价方法间的关系的表述,正确的是。
A：在建工程适用市场法估价而不适用成本法估价B:市场法中的土地使用期限修正可以采用成本法求取C:假设开发法中的开发完成后的价值可以采用市场法、成本法求取D：在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场法、收益法、假设开发法估价的情况下，可以将成本法作为主要的估价方法E：工业用地的监测点评估价格6、下列关于不同类型价值的高低关系的表述中，错误的是。
A：原始价值高于账面价值B：投资价值高于市场价值C：谨慎价值低于市场价值D：快速变现价值低于市场价值E：工业用地的监测点评估价格7、运用长期趋势法测算房地产未来价格，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用__进行测算. A．平均增减量法B．平均发展速度法C．移动平均法D．指数修匀法8、在房地产开发过程中，主要负责在工程建设前进行开发成本估算、工程成本预算,在工程招标阶段编制工程标底,在工程施工过程中负责成本控制、成本管理和合同管理,在工程竣工后进行工程结算.A:建筑师B:工程师C:造价工程师D：估价师及物业代理E：借款合同9、为了便于监督管理,提高房地产开发机构的工作效率，开发商宜采用发包。
2017年上半年上海房地产估价师《理论与方法》：房地产分家析产的需要模拟试题
2017年上半年上海房地产估价师《理论与方法》：房地产分家析产的需要模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、合同未作约定的，面积误差比的绝对值超过3％时，如果买受人退房，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起日内将买受人己付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。
A：30B：45C：60D：90E：执行层的组织协调2、因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于．【2003年考题】A：自然折旧B：物质折旧C：功能折旧D：经济折旧E：工业用地的监测点评估价格3、房地产开发公司对商品住宅的保修期从商品住宅之日起计算。
A：竣工B：竣工验收C：入住D：交付E：执行层的组织协调4、评估某底层商铺的价格时，估价师选取可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺(其成交价格经调整后为底层商铺价格)，在求取最终价格时，对甲、乙、丙三个可比实例比准价格依次选取的权重，最合适的是。
A：0.4、0.4、0.2B：0.3、0.4、0.3C：0.4、0.2、0.4D：0.4，0.3、0.3E：工业用地的监测点评估价格5、《中华人民共和国招标投标法》规定，招标人采用邀请招标方式的，应当向个以上具备承担招标项目能力、资信良好的特定法人或者其他组织发出投标邀请书。
A：1B：3C：5D：10E：房地产估价机构必须加盖公章6、甲房地产开发公司拟投资开发一大型居住区，预计工程全部完工需要3年时间，目前市场对此类房地产的需求较旺，但由于周围正在规划或建设较多的住宅小区，预计在今后3年内该地区的住宅空置率会从目前的2％上升至10％左右。
甲公司拟以其所拥有的该项目的部分土地向银行申请抵押贷款，以下判断中正确的是。
A：因为目前房地产市场需求较旺，采用假设开发法(现金流量法)估价时，预计未来房屋售价，可适当比现时同类房屋售价高B：因为预计空置率会有较高的升幅，采用假设开发法(现金流量法)估价时，预计未来房屋售价，可适当予以调低C：该部分土地的价值等于该部分土地占全部土地的份额乘以项目全部土地的价值D：该土地的价值是甲公司获取土地时所支付的代价E：工业用地的监测点评估价格7、我国房地产开发统计中采用的是实际销售面积，不包括__。
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2017年上海房地产估价师《理论与方法》：房地产状况调整的内容考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某出租写字楼的完全产权价值为2000万元，出租人权益价值为1600万元，则承租人权益价值为__万元。
A．-40B．400C．1800D．36002、城镇土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税，视土地等级、用途按征收。
A：土地出让金B：占用面积C：经营收入D：销售收入E：借款合同3、在土地出让合同约定的动工开发期限满两年尚未动工的土地使用权，可以处以__。
A．合同出让金的20%以上罚金B．合同出让金的50%以上罚金C．以原价的30%收回土地D．无偿收回土地使用权4、某建筑物的建筑面积为200㎡，有效经过年数为12年，重置价格为800元／㎡，建筑物经济寿命为40年，残值率为2％，则运用直线法计算该建筑物的现值为．【2004年考题】A：10．2万元B：11．0万元C：11．3万元D：11．5万元E：工业用地的监测点评估价格5、以下关于估价方法间的关系的表述，正确的是。
A：在建工程适用市场法估价而不适用成本法估价B：市场法中的土地使用期限修正可以采用成本法求取C：假设开发法中的开发完成后的价值可以采用市场法、成本法求取D：在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场法、收益法、假设开发法估价的情况下，可以将成本法作为主要的估价方法E：工业用地的监测点评估价格6、下列关于不同类型价值的高低关系的表述中，错误的是。
.A：原始价值高于账面价值B：投资价值高于市场价值C：谨慎价值低于市场价值D：快速变现价值低于市场价值E：工业用地的监测点评估价格7、运用长期趋势法测算房地产未来价格，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用__进行测算。
A．平均增减量法B．平均发展速度法C．移动平均法D．指数修匀法8、在房地产开发过程中，主要负责在工程建设前进行开发成本估算、工程成本预算，在工程招标阶段编制工程标底，在工程施工过程中负责成本控制、成本管理和合同管理，在工程竣工后进行工程结算。
A：建筑师B：工程师C：造价工程师D：估价师及物业代理E：借款合同9、为了便于监督管理，提高房地产开发机构的工作效率，开发商宜采用发包。
A：专业工程B：建筑工程全过程C：分部工程D：分阶段E：借款合同10、以下不属于抵押贷款支持证券的是__。
A．MBBB．MPTC．CMOD．MSS11、我国房地产开发统计中采用的是实际销售面积，不包括__。
A．报告期已竣工的正式交付给购房者的房屋面积B．已签订预售合同正在建设的商品房屋面积C．已签订销售合同的商品房屋面积D．报告期或报告期以前签订了预售合同，在报告期又竣工的商品房屋面积12、假设某类住宅的价格从3 000元㎡下降到2 800元／㎡，其需求量从900套上升到1000套，则用中点法计算的该类住宅需求的价格弹性为．【2005年考题】A：-1．33B：-0．66C：0．66D：1．53E：工业用地的监测点评估价格13、拍卖的基本原则中不包括__原则。
A．公开B．公平C．客观D．诚实信用14、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。
目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于__万元。
A．536B．549C．557D．81615、某农村集体经济组织人均耕地面积0.2公顷，国家建设征收该农村集体经济组织的耕地面积10公顷，该耕地近三年平均年产值为10000元/公顷。
下列关于征收该耕地的表述中，不正确的是__。
A．不需农村集体经济组织统一安置的人员，安置补助费发放给个人B．该耕地的土地补偿费最少为60万元C．每公顷耕地需要安置的农业人口为5人D．由国家支付土地补偿费，由用地单位支付安置补助费16、银行对个人发放住房抵押贷款时，如果对借款_人资质审查不严或放松贷款条件，则会给银行带来。
A：操作风险B：法律风险C：信用风险D：管理风险E：借款合同17、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维护保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4％，用直线法计算该建筑物的成新率为。
A：43．8％B：50％C：56．8％D：70％E：工业用地的监测点评估价格18、在某居住区规划中，建筑基底面积300m2，总建筑面积1500m2，容积率1.5，建筑密度为__。
A．30%B．40%C．50%D．60%19、金融机构在向申请贷款的项目贷款前，按照一定的评价标准分别给每项指标打分，按照企业得分的多少，将其划分为AAA、AA、A、BBB、BB和B级。
通常情况下，__资信等级的企业才能获得银行贷款。
A．AA级及以上B．A级以上C．BB级以上D．BBB级及以上20、下列说法正确的是__。
A．增价拍卖皆为卖方报价拍卖B．增价拍卖皆为买方报价拍卖C．减价拍卖皆为卖方报价拍卖D．减价拍卖皆为买方报价拍卖21、在以下投资组合中，对投资者来说，投资品等比例选择风险最小的是__。
A．股票+投资基金B．债券+投资基金C．投资基金+股票+债券D．股票+债券22、某笔住房拆押贷款按月还本付息，其月利率为0.5%，通常称为“年利率6%、每月计息一次”，即“名义利率”。
当按单利息计算时，名义利率和实际利率是一致的，按复利计息时它们的关系为__。
A．相等B．不相等C．可能会相等D．不能确定23、房地产估价的主要难点是。
A：市场行情变化不定B：供需变化引起价格变化C：房地产价格的影响因素极其复杂且难以把握D：房地产价格的影响因素影响程度不同E：工业用地的监测点评估价格24、房屋面积测算的内容不包括__。
A．房屋建筑面积B．房屋使用面积C．共有建筑分摊面积D．房屋占地面积25、申请房地产估价师初始注册的，申请人应当向__提交申请资料。
A．人事部B．建设部C．省级人事行政主管部门D．所在地省级房地产行政主管部门二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）1、根据合同是否必须以其他合同的存在为前提而存在可将合同分为。
A：典型合同B：实践合同C：诺成合同D：主合同E：从合同2、下列不属于可进行工程竣工的验收条件的是__。
A．完成工程设计和合同约定的各项内容B．对当地居民有所安置C．建设单位已按合同约定支付工程款D．有施工单位签署的工程质量保修书3、收益性房地产包括__。
A．未出租的餐馆B．旅店C．加油站D．农地E．未开发的土地4、基本预备费是按三项之和为计费基础，乘以基本预备费率进行计算。
A：设备及工器具购置费B：建安工程费C：工程建设其他费用D：直接工程费E：间接工程费5、《中华人民共和国招标投标法》规定，开标由__主持，并邀请所有投标人参加。
A．建设主管部门B．公证部门C．招标人D．投标人6、下列自然人中，具有完全民事行为能力的人有。
A：15周岁，靠版税独立生活的“90后”作家B：17周岁，隔月将打工节余寄回老家的农民工C：18周岁，颈椎以下全瘫痪，手脚均无知觉的残疾人D：19周岁的间歇性精神病人E：21周岁，在家靠父母遗产生活的待业青年7、房地产由于寿命长久，供给有限，其价值通常可以得到保持，甚至会随着时间推移而自然增加。
会引起房地产自然增值的因素有。
A：对房地产本身进行投资改良B：房地产需求增加导致稀缺性增加C：通货膨胀D：外部经济E：建造成本增加8、房地产业与建筑业既有区别又有联系，它们之间的主要区别是房地产业兼有生产(开发)、经营、管理和服务等多种性质，属于__。
A．第一产业B．第二产业C．第三产业D．新兴产业9、经营性国有土地使用权可以通过方式取得。
A：行政划拨B：招标出让C：拍卖出让D：协议出让E：挂牌出让10、建筑材料与水有关的物理性质有等。
A：孔隙率B：抗渗性C：抗冻性D：弹性和塑性E：耐磨性11、某收益性房地产，有效毛收入为I，运营费用为E，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长gI，运营费用增长gE，该类房地产的报酬率为Y，则计算该房地产价值的公式为（）。
A.AB.BC.CD.D12、王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积为35m2，外墙面积为7m2，单元间分隔墙面积为10m2，公摊面积为5m2，那么，可出租面积应为__m2。
A．48.5B．49C．51D．45.513、在英国和其他英联邦国家，法院一般__来判断房地产评估价值的误差范围。
A．使用估价对象房地产的实际成交价格B．使用政府公布的房地产交易指导价格C．使用近一年内房地产的平均成交价格D．依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值14、某三层楼房，每层建筑面积相等，房地总价值为200万元，其中一层价值是二层价值的2倍，三层价值是二层价值的0.7倍。
若建筑物总价值为120万元。
下列关于土地份额分摊的表述中正确的有。
A：按建筑面积分摊二层占有土地的份额为33.33％B：按房地价值分摊二层占有土地的份额为17.57％C：按房地价值分摊二层占有土地的份额为27.03％D：按土地价值分摊二层占有土地的份额为17.57％E：按土地价值分摊二层占有土地的份额为27.03％15、投资机会研究中的主要内容有地区情况、经济政策、劳动力状况、等。
A：规划设计方案B：投资估算C：资源条件D：投资权益E：借款合同16、会计要素包括__等几大类。
A．资产B．成本C．负债D．利润和费用E．所有者权益17、__不是减轻纳税人负担的措施。
A．附加B．规定起征点和免征额C．减税D．免税18、房地产开发项目竣工后，按规定应移交给城市档案馆的竣工档案应包括。
A：工程质量保修书B：可行性研究报告C：竣工图D：住宅使用说明书E：竣工验收备案表19、甲公司的自营地下商场原价2000万元，当地类似物业的年租金为200万元，若税务机关课征房产税时适用最利于业主的规定，则应缴纳的房产税是万元。
A：8.00B：11.76C：16.80D：24.00E：执行层的组织协调20、某房地产开发项目的占地面积为10000㎡，规划容积率≤4，预计开发完成后可供销售面积为总建筑面积的80％，项目的固定成本为5000万元，预计平均销售单价为4500元／㎡．则使项目达到盈亏平衡的单位变动成本为元／㎡。