房地产估价第7章 房地产税收评估
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房地产估价 （第二版） 21世纪房地产系列教材
7.1 7.1.4
批量评税概述 批量评税的程序
1. 数据收集与管理；
2. 房地产类别划分； 3. 评税分区； 4. 建立评税模型； 5. 模型检验与校准；
6. 计税价值计算；
7. 评税结果审核。
房地产估价 （第二版）
21世纪房地产系列教材
7.2 7.2.1
商务房地产（写字楼、商务会馆等）
购物中心 商场 商铺 餐饮
旅游
娱乐及其他商业性房地产
房地产估价 （第二版）
21世纪房地产系列教材
7.3 7.3.3
房地产类别划分 工业类房地产
工业生产车间
工业生产辅助用房 工业相关配套用房及其他工业性房地产
房地产估价 （第二版）
21世纪房地产系列教材
7.3 7.3.4
尚未建立城镇基准地价体系的地区，可以参照当地建设 管理部门或相关单位制定的住房指导价格分区方案等标 准划定评税分区，或者采用7.4.2中的分区方法进行评税 区域划分。
房地产估价 （第二版）
21世纪房地产系列教材
7.4 7.4.2
评税分区 评税分区方法
地理分区法
聚类分析分区法
区位调整分区法
房地产估价 （第二版）
房地产估价 （第二版）
21世纪房地产系列教材
7.5 7.5.3
建立评税模型 收益法评税模型
3. 收益法评税步骤
1. 房地产收益资料数据整理 2. 建立收益法批量评税模型 3. 设定或选定标准房地产 4. 确定标准房地产的基准收益 5. 确定收益影响因素修正系数 6. 确定运营费用率标准 7. 确定资本化率标准 8. 确定房地产的收益年期 9. 制作《房地产收益年期修正系数表》 10. 确定收益年期修正系数 11. 求取房地产计税价值
房地产估价 （第二版）
21世纪房地产系列教材
7.8 7.8.4
评税结果审核 室内审核
在完成上述检核之后，还需要在室内根据评税结果清单 认真核对检查评税房地产的基本信息、房地产对应的纳 税人信息以及评估结果。评估结果检查需要借助CAMA 系统计算各种比率指标和单位指标，如租价比、地价占 房地产总价的比例、房地产单价等。对这些指标出现异 常值的房地产应该予以注意，并仔细检查。
V ( BP BSIZE ) ( LP LSIZE )
因此，完整的一般化评估模型：
V GQ [( BQ BA ) ( LQ LA ) OA ]
п GQ为一般质量修正因素；п BQ为建筑物质量修正因素（包括折旧）； п LQ为土地质量修正因素；∑BA为建筑物各部分价值总和； ∑LA为土地 各部分价值总和； ∑OA为其他附加物各部分价值总和。 房地产估价 （第二版） 21世纪房地产系列教材
数据收集与管理 数据类型
1. 地理空间数据
2. 属性数据
A. B. C. D. E. 房地产成本数据 房地产交易数据 房地产收益数据 批量评税参数 税收政策要求的其他数据
3. 纳税人信息数据
房地产估价 （第二版）
21世纪房地产系列教材
7.2 7.2.2
数据收集与管理 数据收集渠道
1. 空间数据——数据生产部门
房地产估价（第二版）
曲卫东 叶剑平 编著
21世纪房地产系列教材
第七章
房地产税收评估
学习指导 重点掌握批量评税的概念与内涵、数据收集与 管理、房地产类别划分、评税分区、评税模型建 立方法、评税结果审核、评税结果通知书等内容。
房地产估价 （第二版）
21世纪房地产系列教材
7.1 7.1.1
批量评税概述 批量评税的概念
房地产类别划分 综合类房地产
办公性质的房地产
公共事业性质的房地产 公益性质和其他性质的房地产
房地产估价 （第二版）
21世纪房地产系列教材
7.4 7.4.1
评税分区 评税分区技术路线
对已建立城镇基准地价体系的地区，可以利用当地已有 的土地定级估价成果，根据评税工作需要对基准地价分 区进行适当调整划分评税分区。
计税价值=评税模型的计算结果×计税价值比率
计税价值比率是房地产税征收管理部门根据房地产税负高低， 考虑到经济发展状况，根据不同房地产类型制定出来的政策 性评税参数。这一比率不是一成不变的，是可以调整的。国 际上，这个比率的取值范围一般为60%～85%。
房地产估价 （第二版）
21世纪房地产系列教材
7.8 7.8.1
2. 属性数据…
A. 房地产成本数据——建设管理部门、工程造价制定和管理部门、 房地产开发公司等部门 B. 房地产交易数据——房地产交易中心、产权登记管理部门、税 务部门、房地产开发公司和销售代理、房地产中介公司、房地 产评估公司等机构 C. 房地产收益数据——税务部门、房屋土地管理部门、房地产中 介机构、房地产评估公司等部门 D. 批量评税参数——与房地产评估研究部门合作共同测算 E. 税收政策要求的其他数据——各级统计和房地产、土地管理部 门
房地产估价 （第二版）
21世纪房地产系列教材
7.5 7.5.2
建立评税模型 市场法评税模型
3. 市场法评税步骤
1. 交易案例数据整理 2. 建立市场法批量评税模型 3. 设定或选定标准房地产 4. 确定标准房地产基准单价 5. 确定价值影响因素修正系数 6. 求取计税价值
房地产估价 （第二版）
批量评税概述 批量评税的特点
A. 评估数量海量性
B. 价值标准特殊性
C. 空间分布覆盖性
D. 估价时点统一性
E. 批量评税周期性
F. 参数应用特殊性
房地产估价 （第二版）
21世纪房地产系列教材
7.1 7.1.3
批量评税概述 与批量评税相关的概念
1. 评税时点（assessment date） 2. 计税价值（taxable value） 3. 个案评税（individual appraisal） 4. 批量评税模型（mass appraisal model） 5. 模型校准（model calibration） 6. 评税分区（assessment zoning） 7. 标准房地产（standard property） 8. 基准价值（standard value） 9. 评税周期（assessment cycle） 10. 基准价修正系数
批量评税（mass appraisal）指的是以成本法、市场比较 法和收益法等估价方法为理论基础，运用数理统计原理 建立评税模型，结合计算机、地理信息系统等技术，在 评税时点一次性对多宗应税房地产进行的评税活动。
批量评税是否是一种独立的评估方法？
房地产估价 （第二版）
21世纪房地产系列教材
7.1 7.1.2
相反，如果出现一定数量的比对房地产评估结果与模型 计算结果差异比较大，或者出现差异趋势相同的情况， 则说明模型可能存在问题。
房地产估价 （第二版） 21世纪房地产系列教材
7.8 7.8.3
评税结果审核 现场审核
现场审核指的是评估检核师在经过预审和模型检验之后， 根据评税结果清单和评税房地产的相关资料，到房地产 现场进行检查核对的工作过程。
模型检验常用的统计指标：
1. 相关系数（R） 2. 学生化删除残差（SRE（i）） 3. 库克距离（COOK’S Di） 4. 拟合优度 5. 样本决定系数（R-square） 6. F检验 7. T检验 8. D-W（Durbin-Watson）检验 9. 误差比率 10. 显著性水平（α）
房地产估价 （第二版） 21世纪房地产系列教材
7.6 7.6.2
模型检验与校准 模型的精度与校准
根据模型检验结果，确定发生偏差的原因，调整模型 各项参数，对模型进行校准。校准过程需要经过检验、 校正，再检验、再校正等几个反复过程，直至模型的 拟合度指标达到统计检验要求。
房地产估价 （第二版）
21世纪房地产系列教材
7.7
计税价值计算
将经过检验和校准的模型应用于评税房地产数据，可以批 量计算得出房地产的评估价值，将评估价值乘以计算价值 比率就最终得到计税价值，即：
2. 收益法评税技术路线 按用途类别在评税分区内收集大量的房地产收益资 料，利用适当的统计分析方法和专家经验对数据信 息进行整理分析，测算出分区分类别标准房地产的 基准收益、收益影响因素修正系数，估算各类别房 地产运营费用率及资本化率。根据评税对象的具体 情况确定其适用的基准收益、收益影响因素修正系 数、运营费用率、资本化率及收益年期，利用上述 公式计算计税价值。
21世纪房地产系列教材
7.4 7.4.3
评税分区 评税分区调整
当一个城市的房地产市场的局部地区或者某类房地产价 格发生较大变化时，需要对变动的局部地区或该类房地 产进行评税分区调整。目前，我国实行基准地价动态更 新制度，要求有条件的城市每隔2～3年要更新基准地价， 基准地价分区随之进行必要的调整。
房地产估价 （第二版）
21世纪房地产系列教材
7.5 7.5.4
建立评税模型 成本法评税模型
3. 成本法评税步骤
1. 房产价值评估。
2. 土地价值评估。
3. 求取应税房地产评估价值。 4. 求取应税房地产计税价值。
房地产估价 （第二版）
21世纪房地产系列教材
7.6 7.6.1
模型检验与校准 模型检验方法
房地产估价 （第二版）
21世纪房地产系列教材
7.5 7.5.1
建立评税模型 一般模型结构
V为市场价值的评估值；BV为建筑物的 评估值；LV为土地的评估值
V BV LV
其中：
BV BP BSIZE LV LP LSIZE
BP为建筑物的单位价格；BSIZE为建筑物的大小， 通常以建筑面积来表示，单位为m2；LP为土地的 单位价格；LSIZE为土地的大小，单位为m2。
房地产估价 （第二版） 21世纪房地产系列教材
7.5 7.5.4
建立评税模型 成本法评税模型
1. 成本法评税公式
房地产计税价值=（房产评估价值＋土地评估 价值）×计税价值比例
房地产估价 （第二版）
21世纪房地产系列教材
7.5 7.5.4
建立评税模型 成本法评税模型
2. 成本法评税技术路线 成本法分别评估应税房地产的房产和土地，以二者 评估价值之和乘以计税价值比例作为房地产计税价 值。
3. 纳税人信息数据——税务管理部门
房地产估价 （第二版） 21世纪房地产系列教材
7.2 7.2.3
数据收集与管理 数据收集质量要求
1. 真实性
2. 完整性 3. 全面性 4. 代表性 5. 现势性
房地产估价 （第二版）
21世纪房地产系列教材
7.2 7.2.4
数据wk.baidu.com集与管理 数据管理
数据收集要求
数据收集手册
数据收集格式
数据录入 数据维护
房地产估价 （第二版）
21世纪房地产系列教材
7.3 7.3.1
别墅
房地产类别划分 居住类房地产
独栋别墅 连体别墅 叠拼别墅
公寓 成套住宅
非成套住宅
独门院落及其他居住性房地产
房地产估价 （第二版）
21世纪房地产系列教材
7.3 7.3.2
房地产类别划分 商业类房地产
评税结果审核 预审
预审指的是对批量评税程序进行的全面检查，检查各个 程序的履行是否正常和顺利，是否达到每个程序的质量 控制要求。 两大重要内容： 对数据收集进行检查 核对评税结果清单是否齐全、没有遗漏
房地产估价 （第二版）
21世纪房地产系列教材
7.8 7.8.2
评税结果审核 模型检验
评估检核师从近期发生交易的房地产数据中挑选比对对 象，依照市场法原理评估CAMA系统中的评税房地产， 再比较评估结果和模型结算结果的差异。选择比对的房 地产应该在模型建立区域具有代表性，数量和分布均匀。 如果比较结果显示二者之差不大（如不超过10%），基 本上可以认为评税模型是可靠的。超过10%的比对房地 产的数量如果不多，也不能说明所建立的模型质量不好。
21世纪房地产系列教材
7.5 7.5.3
建立评税模型 收益法评税模型
1. 收益法评税公式
房地产计税价值=适用的基准收益×收益影响 因素修正系数×（1-运营费用率） ×收益年期 修正系数×建筑面积×计税价值比例
房地产估价 （第二版）
21世纪房地产系列教材
7.5 7.5.3
建立评税模型 收益法评税模型
7.5 7.5.2
建立评税模型 市场法评税模型
1. 市场法评税公式
房地产计税价值=适用的基准单价×个案价值 影响因素修正系数×建筑面积×计税价值比例
房地产估价 （第二版）
21世纪房地产系列教材
7.5 7.5.2
建立评税模型 市场法评税模型
2. 市场法评税技术路线 在评税分区内收集大量的同一类别房地产交易案例， 利用适当的统计方法和专家经验对数据信息进行整 理分析，测算出分区分类别标准房地产的基准单价 及价值影响因素修正系数，根据评税对象的具体情 况确定个案价值影响因素修正系数，利用上述公式 计算计税价值。
7.1 7.1.4
批量评税概述 批量评税的程序
1. 数据收集与管理；
2. 房地产类别划分； 3. 评税分区； 4. 建立评税模型； 5. 模型检验与校准；
6. 计税价值计算；
7. 评税结果审核。
房地产估价 （第二版）
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7.2 7.2.1
商务房地产（写字楼、商务会馆等）
购物中心 商场 商铺 餐饮
旅游
娱乐及其他商业性房地产
房地产估价 （第二版）
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7.3 7.3.3
房地产类别划分 工业类房地产
工业生产车间
工业生产辅助用房 工业相关配套用房及其他工业性房地产
房地产估价 （第二版）
21世纪房地产系列教材
7.3 7.3.4
尚未建立城镇基准地价体系的地区，可以参照当地建设 管理部门或相关单位制定的住房指导价格分区方案等标 准划定评税分区，或者采用7.4.2中的分区方法进行评税 区域划分。
房地产估价 （第二版）
21世纪房地产系列教材
7.4 7.4.2
评税分区 评税分区方法
地理分区法
聚类分析分区法
区位调整分区法
房地产估价 （第二版）
房地产估价 （第二版）
21世纪房地产系列教材
7.5 7.5.3
建立评税模型 收益法评税模型
3. 收益法评税步骤
1. 房地产收益资料数据整理 2. 建立收益法批量评税模型 3. 设定或选定标准房地产 4. 确定标准房地产的基准收益 5. 确定收益影响因素修正系数 6. 确定运营费用率标准 7. 确定资本化率标准 8. 确定房地产的收益年期 9. 制作《房地产收益年期修正系数表》 10. 确定收益年期修正系数 11. 求取房地产计税价值
房地产估价 （第二版）
21世纪房地产系列教材
7.8 7.8.4
评税结果审核 室内审核
在完成上述检核之后，还需要在室内根据评税结果清单 认真核对检查评税房地产的基本信息、房地产对应的纳 税人信息以及评估结果。评估结果检查需要借助CAMA 系统计算各种比率指标和单位指标，如租价比、地价占 房地产总价的比例、房地产单价等。对这些指标出现异 常值的房地产应该予以注意，并仔细检查。
V ( BP BSIZE ) ( LP LSIZE )
因此，完整的一般化评估模型：
V GQ [( BQ BA ) ( LQ LA ) OA ]
п GQ为一般质量修正因素；п BQ为建筑物质量修正因素（包括折旧）； п LQ为土地质量修正因素；∑BA为建筑物各部分价值总和； ∑LA为土地 各部分价值总和； ∑OA为其他附加物各部分价值总和。 房地产估价 （第二版） 21世纪房地产系列教材
数据收集与管理 数据类型
1. 地理空间数据
2. 属性数据
A. B. C. D. E. 房地产成本数据 房地产交易数据 房地产收益数据 批量评税参数 税收政策要求的其他数据
3. 纳税人信息数据
房地产估价 （第二版）
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7.2 7.2.2
数据收集与管理 数据收集渠道
1. 空间数据——数据生产部门
房地产估价（第二版）
曲卫东 叶剑平 编著
21世纪房地产系列教材
第七章
房地产税收评估
学习指导 重点掌握批量评税的概念与内涵、数据收集与 管理、房地产类别划分、评税分区、评税模型建 立方法、评税结果审核、评税结果通知书等内容。
房地产估价 （第二版）
21世纪房地产系列教材
7.1 7.1.1
批量评税概述 批量评税的概念
房地产类别划分 综合类房地产
办公性质的房地产
公共事业性质的房地产 公益性质和其他性质的房地产
房地产估价 （第二版）
21世纪房地产系列教材
7.4 7.4.1
评税分区 评税分区技术路线
对已建立城镇基准地价体系的地区，可以利用当地已有 的土地定级估价成果，根据评税工作需要对基准地价分 区进行适当调整划分评税分区。
计税价值=评税模型的计算结果×计税价值比率
计税价值比率是房地产税征收管理部门根据房地产税负高低， 考虑到经济发展状况，根据不同房地产类型制定出来的政策 性评税参数。这一比率不是一成不变的，是可以调整的。国 际上，这个比率的取值范围一般为60%～85%。
房地产估价 （第二版）
21世纪房地产系列教材
7.8 7.8.1
2. 属性数据…
A. 房地产成本数据——建设管理部门、工程造价制定和管理部门、 房地产开发公司等部门 B. 房地产交易数据——房地产交易中心、产权登记管理部门、税 务部门、房地产开发公司和销售代理、房地产中介公司、房地 产评估公司等机构 C. 房地产收益数据——税务部门、房屋土地管理部门、房地产中 介机构、房地产评估公司等部门 D. 批量评税参数——与房地产评估研究部门合作共同测算 E. 税收政策要求的其他数据——各级统计和房地产、土地管理部 门
房地产估价 （第二版）
21世纪房地产系列教材
7.5 7.5.2
建立评税模型 市场法评税模型
3. 市场法评税步骤
1. 交易案例数据整理 2. 建立市场法批量评税模型 3. 设定或选定标准房地产 4. 确定标准房地产基准单价 5. 确定价值影响因素修正系数 6. 求取计税价值
房地产估价 （第二版）
批量评税概述 批量评税的特点
A. 评估数量海量性
B. 价值标准特殊性
C. 空间分布覆盖性
D. 估价时点统一性
E. 批量评税周期性
F. 参数应用特殊性
房地产估价 （第二版）
21世纪房地产系列教材
7.1 7.1.3
批量评税概述 与批量评税相关的概念
1. 评税时点（assessment date） 2. 计税价值（taxable value） 3. 个案评税（individual appraisal） 4. 批量评税模型（mass appraisal model） 5. 模型校准（model calibration） 6. 评税分区（assessment zoning） 7. 标准房地产（standard property） 8. 基准价值（standard value） 9. 评税周期（assessment cycle） 10. 基准价修正系数
批量评税（mass appraisal）指的是以成本法、市场比较 法和收益法等估价方法为理论基础，运用数理统计原理 建立评税模型，结合计算机、地理信息系统等技术，在 评税时点一次性对多宗应税房地产进行的评税活动。
批量评税是否是一种独立的评估方法？
房地产估价 （第二版）
21世纪房地产系列教材
7.1 7.1.2
相反，如果出现一定数量的比对房地产评估结果与模型 计算结果差异比较大，或者出现差异趋势相同的情况， 则说明模型可能存在问题。
房地产估价 （第二版） 21世纪房地产系列教材
7.8 7.8.3
评税结果审核 现场审核
现场审核指的是评估检核师在经过预审和模型检验之后， 根据评税结果清单和评税房地产的相关资料，到房地产 现场进行检查核对的工作过程。
模型检验常用的统计指标：
1. 相关系数（R） 2. 学生化删除残差（SRE（i）） 3. 库克距离（COOK’S Di） 4. 拟合优度 5. 样本决定系数（R-square） 6. F检验 7. T检验 8. D-W（Durbin-Watson）检验 9. 误差比率 10. 显著性水平（α）
房地产估价 （第二版） 21世纪房地产系列教材
7.6 7.6.2
模型检验与校准 模型的精度与校准
根据模型检验结果，确定发生偏差的原因，调整模型 各项参数，对模型进行校准。校准过程需要经过检验、 校正，再检验、再校正等几个反复过程，直至模型的 拟合度指标达到统计检验要求。
房地产估价 （第二版）
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7.7
计税价值计算
将经过检验和校准的模型应用于评税房地产数据，可以批 量计算得出房地产的评估价值，将评估价值乘以计算价值 比率就最终得到计税价值，即：
2. 收益法评税技术路线 按用途类别在评税分区内收集大量的房地产收益资 料，利用适当的统计分析方法和专家经验对数据信 息进行整理分析，测算出分区分类别标准房地产的 基准收益、收益影响因素修正系数，估算各类别房 地产运营费用率及资本化率。根据评税对象的具体 情况确定其适用的基准收益、收益影响因素修正系 数、运营费用率、资本化率及收益年期，利用上述 公式计算计税价值。
21世纪房地产系列教材
7.4 7.4.3
评税分区 评税分区调整
当一个城市的房地产市场的局部地区或者某类房地产价 格发生较大变化时，需要对变动的局部地区或该类房地 产进行评税分区调整。目前，我国实行基准地价动态更 新制度，要求有条件的城市每隔2～3年要更新基准地价， 基准地价分区随之进行必要的调整。
房地产估价 （第二版）
21世纪房地产系列教材
7.5 7.5.4
建立评税模型 成本法评税模型
3. 成本法评税步骤
1. 房产价值评估。
2. 土地价值评估。
3. 求取应税房地产评估价值。 4. 求取应税房地产计税价值。
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7.6 7.6.1
模型检验与校准 模型检验方法
房地产估价 （第二版）
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7.5 7.5.1
建立评税模型 一般模型结构
V为市场价值的评估值；BV为建筑物的 评估值；LV为土地的评估值
V BV LV
其中：
BV BP BSIZE LV LP LSIZE
BP为建筑物的单位价格；BSIZE为建筑物的大小， 通常以建筑面积来表示，单位为m2；LP为土地的 单位价格；LSIZE为土地的大小，单位为m2。
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7.5 7.5.4
建立评税模型 成本法评税模型
1. 成本法评税公式
房地产计税价值=（房产评估价值＋土地评估 价值）×计税价值比例
房地产估价 （第二版）
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7.5 7.5.4
建立评税模型 成本法评税模型
2. 成本法评税技术路线 成本法分别评估应税房地产的房产和土地，以二者 评估价值之和乘以计税价值比例作为房地产计税价 值。
3. 纳税人信息数据——税务管理部门
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7.2 7.2.3
数据收集与管理 数据收集质量要求
1. 真实性
2. 完整性 3. 全面性 4. 代表性 5. 现势性
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7.2 7.2.4
数据wk.baidu.com集与管理 数据管理
数据收集要求
数据收集手册
数据收集格式
数据录入 数据维护
房地产估价 （第二版）
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7.3 7.3.1
别墅
房地产类别划分 居住类房地产
独栋别墅 连体别墅 叠拼别墅
公寓 成套住宅
非成套住宅
独门院落及其他居住性房地产
房地产估价 （第二版）
21世纪房地产系列教材
7.3 7.3.2
房地产类别划分 商业类房地产
评税结果审核 预审
预审指的是对批量评税程序进行的全面检查，检查各个 程序的履行是否正常和顺利，是否达到每个程序的质量 控制要求。 两大重要内容： 对数据收集进行检查 核对评税结果清单是否齐全、没有遗漏
房地产估价 （第二版）
21世纪房地产系列教材
7.8 7.8.2
评税结果审核 模型检验
评估检核师从近期发生交易的房地产数据中挑选比对对 象，依照市场法原理评估CAMA系统中的评税房地产， 再比较评估结果和模型结算结果的差异。选择比对的房 地产应该在模型建立区域具有代表性，数量和分布均匀。 如果比较结果显示二者之差不大（如不超过10%），基 本上可以认为评税模型是可靠的。超过10%的比对房地 产的数量如果不多，也不能说明所建立的模型质量不好。
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7.5 7.5.3
建立评税模型 收益法评税模型
1. 收益法评税公式
房地产计税价值=适用的基准收益×收益影响 因素修正系数×（1-运营费用率） ×收益年期 修正系数×建筑面积×计税价值比例
房地产估价 （第二版）
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建立评税模型 收益法评税模型
7.5 7.5.2
建立评税模型 市场法评税模型
1. 市场法评税公式
房地产计税价值=适用的基准单价×个案价值 影响因素修正系数×建筑面积×计税价值比例
房地产估价 （第二版）
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7.5 7.5.2
建立评税模型 市场法评税模型
2. 市场法评税技术路线 在评税分区内收集大量的同一类别房地产交易案例， 利用适当的统计方法和专家经验对数据信息进行整 理分析，测算出分区分类别标准房地产的基准单价 及价值影响因素修正系数，根据评税对象的具体情 况确定个案价值影响因素修正系数，利用上述公式 计算计税价值。