房地产估价第7章 房地产税收评估
房地产评估师行业的税务评估报告
房地产评估师行业的税务评估报告一、概述房地产评估师作为房地产行业的专业人士，在评估房地产资产价值的同时，他们还需要考虑税务评估的因素。
税务评估报告是为了满足税务部门的要求，准确计算房地产资产的价值并确定其相应的税务义务。
下面将详细介绍房地产评估师行业中税务评估报告的编写要点和注意事项。
二、税务评估报告的目的税务评估报告的目的是向税务部门提供准确的房地产资产估值数据，以确定纳税人应缴纳的税款和税务义务。
该报告需要详细记录资产的市场价值、租金收入、折旧情况等具体数据，以便税务部门对资产进行合理的评估和课税。
税务评估报告的编写需要遵循国家相关法规和规范，确保报告的准确性和可信度。
三、税务评估报告的编写要点1. 收集资料：房地产评估师在编写税务评估报告时，需要收集相关的资料，包括房地产资产的购买合同、租赁合同、财务报表、评估报告等。
这些资料将为报告提供基础数据，确保评估的准确性。
2. 计算市场价值：房地产的市场价值是税务评估报告中的重要指标。
评估师需要根据房地产市场的行情、地理位置、建筑面积等因素，运用合适的评估方法计算出资产的净价值。
这将为税务部门提供确切的评估依据。
3. 分析租金收入：租金收入是税务评估报告中的另一个重要指标。
评估师需要对资产的租金情况进行详细分析，包括租金收入的稳定性、租赁合同的期限和租金调整等。
这将为税务部门提供对资产税务评估的依据。
4. 考虑折旧情况：资产的折旧情况将直接影响到纳税人的税务义务。
评估师需要根据相关税务法规，考虑资产的使用寿命、减值情况等因素，计算出资产的折旧费用，并在报告中明确记录。
5. 补充其他信息：除了上述要点外，税务评估报告还需要补充其他与资产价值评估相关的信息，例如土地使用权、房屋质量等。
这些信息将进一步提高报告的综合性和可信度。
四、税务评估报告的注意事项1. 准确记录：编写税务评估报告时，评估师需要保证数据的准确性和一致性，确保评估值的可靠性。
任何不准确或不完整的信息都可能导致报告的不准确。
《房地产估价》第7章 成本法
第二节 新开发土地的成本法估价
解：房地价格＝土地成本＋建安成本+管理费用＋利息 ＋销售税费＋开发利润
设：V总 = A+B+C+D+E+F A = 3000×20000 = 6000万元
B = 1800×50000 = 9000万元
C = B×3% = 270万元
D = A[(1+6%)2.25-1]+(B+C)×40%×[(1+6%)1.5-1]+
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第三节 新建房地产的成本法估价
练习：
某新建房地产，土地面积20000m2，建筑面积 50000m2。土地重新取得价格为3000元/m2。建 筑物建造的建安成本为1800元/m2 ，管理费用为 建安成本的3%。该房地产开发周期为2.5年，其 中半年准备期，2年建设期，土地费用在准备期内 均匀投入；建安成本及管理费用在建设期内第一 年均匀投入40%，第二年均匀投入60%，年利率 6%。销售税费为房地产价格的7%，销售利润率 为20%。试评估该房地产的总价和单价。
三、管理费用 ➢ 新建房地价格评估：以（土地取得成本+开发成本+
建造成本）为计算基础 ➢ 新建建筑物价格评估：以建筑物建造成本为计算基
础 四、销售费用
指销售开发完成后的房地产所必需的费用，包括广 告宣传费、销售代理费等，一般按照售价的一定比 率计算。
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第三节 新建房地产的成本法估价
五、投资利息
➢ 新建房地价格评估：以（土地取得成本+开发成 本+建造成本+管理费用+销售费用）为计算基础
公司经费、人员工资、差旅费、房地产税、土 地使用税、业务招待费等，一般为土地取得成本与 开发成本之和的一定比率。
房地产估价师《理论与方法》第七章知识点：成本法概述
一、成本法含义，成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和建筑物折旧，然后将重新购建价格减去建筑物折旧来求取估价对象价值的方法。
所谓重新购建价格是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出和应得利润。
成本法也可以说是以房地产价格各个构成部分的累加为基础来求取房地产价值的方法。
成本法也称为积算法,求得的价值也称为积算价格。
成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为导向求取房地产的价值。
二、成本法的理论依据，成本法的理论依据是生产费用价值论--商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定。
成本法中拆旧可以视为对房地产状况的调整，即将估价对象假定为新的状况下的重新价格调整为实际上是旧的状况下的价格。
成本法与市场法本质的区别在于看重新购建价格或可比实例价格的来源方式，若重新购建价格是直接还原于市场上类似的房地产成交价格，则就属于市场法，若是通过价格构成各部分的累加方式求取的重新开发建设成本则就属于成本法。
不过，成本法价格的各个构成部分以及建筑物折旧的求取会用市场法。
三、成本法适用的对象和条件，只要是新近开发建设完成的房地产、可以假设重新开发建设的现有房地产、正在开发建设的房地产、计划开发建设的房地产，都可以采用成本法估价。
成本法特别适用于很少交易、又没有收益或没有潜在经济收益的房地产，有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产以及单纯建筑物或其装饰装修部分，通常也是采用成本法。
在房地产保险(包括投保和理赔)及其他损害赔偿中，通常也是采用成本法估价。
成本法一般适用于评估那些可独立开发建设的整体房地产的价值。
成本法主要适用于评估建筑物是新的或者比较新的房地产的价值，不适用于评估建筑物过于老旧的房地产的价值。
在现实中，房地产的价格直接取决于其效用，而非花费的成本,成本的增加一定要对效用的增大有所作用才能构成价格。
价格等于"成本加平均利润"是在长期内平均来看的，而且还需要具备两个条件：一是自由竞争(即可以自由进入市场)，二是该种商品本身可以大量重复生产。
房地产估价 第七章剩余法
三、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费 1、开发成本和管理费用可采用比较法来估算； 2、销售费用和销售税费通常是按照开发完成后房地产价值的一定比率来估 算。
四、投资利息 投资利息估算只在传统方法中需要。 正确计息需把握6个方面： 计息项目、计息期的长短、计息的方式、利
率的高低、计息周期、名义利率和实际利率。
按开发后的经营方式细化的公式 （一）适用于开发后出售的公式
V=VP－C 式中：V：待开发房地产的价值； VP：用比较法估算的开发完成后的房地产价值； C：应扣除项目。 （二）适用于开发后出租、直接经营的公式
V=VR－C 式中：VR：用收益法估算的开发完成后的房地产价值。
什么是管理?
剩余法的估价前提C193
相什关概么念 是 管 理 ?
土地最佳利用方式； 不动产价值； 建筑物现值； 建筑物开发成本； 建筑物开发利润； 建筑周期。
基本原理 土地价值剩余理论，即土地价值由土地产品价格所决定，是扣
除其他生产费用的余额。
什剩余法么的特是点 管 理 ?
1、预期性；
2、时点不同；
剩余法适用的范围（估价对象C191） 1、适用于具有投资或开发潜力的房地产，如待开发的土地（包括 生地、毛地、熟地）、在建工程（包括停建工程）； 2、对待拆迁改造的再开发房地产的估价； 3、适用于对待开发土地的最高地价、最大利润、最高开发费用的 估算。 4、适用于现有新旧房地产中地价或房价的单独评估。
八、假设开发法总结和运用举例C190
运用举例
• 例7-1：有一成片荒地需要评估，获知该荒地的面积为2平方公里。
适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿与之位置相当的“小块”“五通一平”熟地的单 价为800元每平方米；开发期需要3年；将该片荒地开发成“五通一 平”熟地的开发成本及管理费用等估计为每平方公里2.5亿元；贷款 年利率为10%；投资利润率为15%；当地土地转让中卖方需要缴纳的 税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的税费为转让价格的4%。试用
房地产评估第7章
《房地产评估》
第26页，共66页。
[解] 本题通过基准地价求取该宗工业用 地的价格，实际上就是将土地使用：年限 为无限年的基准地价转换为50年的基准地 价。具体计算如下：P50= P*K50=1189.78元/平方米
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净收益每年不变的公式还有一些其他作用， 如可以用来说明在不同报酬率下土地使用 年限延长到何时，有限年的土地使用权价 格接近无限年的土地所有权价格。通过计 算可以发现，报酬率越高，接近无限年的 价格越快。
如P50即表示收益年限为50年的价格，
P∞表示收益年限为无限年的价格。
《房地产评估》
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于是，不同年限价格之间的换算方法如下：
Pn=PN*(1+r)N-n*[(1+r)n-1]/[(1+r)N-1]
若已知P，求P70,P50如下：
P70=P*P70 P50= P*P50
已知P50，求P∞、P40如下： P=P50/K50 P40=P50*K40/K50 如果将上述公式一般化，则有：
甲、乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，
单价2000元／㎡，乙房地产的收益年限为30年，单价
l 800元／㎡。假设报酬率均为6％，试比较该两宗 房地产价格的高低。
《房地产评估》
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[解] 要比较该两宗房地产价格的高低，需要将它们
先转换为相同年限下的价格。为了计算方便，将它们 都转换为无限年下的价格：
P=8/8.5%*[1-1/(1+8.5%)50-6] ＝91．52(万元)
《房地产评估》
第19页，共66页。
[例7—2] 某宗房地产预计未来每年的 净收益为8万元，收益年限可视为无限年， 该类房地产的报酬率为8．5％。试计算该 宗房地产的收益价格。
房地产评估师的房地产估值与税收优惠政策
房地产评估师的房地产估值与税收优惠政策房地产估值是指通过对房地产进行详细分析和评估，确定其价值的过程。
作为房地产估值的专业人员，房地产评估师需要掌握相关的估值方法和技巧，并且了解与房地产估值相关的税收优惠政策。
本文将重点探讨房地产评估师在房地产估值工作中如何运用税收优惠政策，以期为房地产评估师提供有益的指导。
一、房地产估值的基本原理和方法在进行房地产估值工作之前，房地产评估师首先需要了解房地产估值的基本原理和方法。
众所周知，房地产估值主要依据市场价值、替代成本和收益法进行评估。
市场价值法是通过比较市场上类似物业的成交价格来确定其价值；替代成本法是根据相似物业的建造成本和土地价值来确定其价值；收益法则是根据物业预期的现金流和折现率来确定其价值。
二、税收优惠政策对房地产估值的影响税收优惠政策是指政府为了鼓励和支持房地产发展而制定的相关政策和规定。
对于房地产评估师来说，熟悉并了解这些政策对于准确评估房地产价值非常重要。
税收优惠政策可以通过减免税收、降低利率、提供补贴等方式来促进房地产市场的发展。
在税收优惠政策的推动下，房地产的估值可能会出现一定程度的波动。
首先，税收优惠政策对于市场价值法的运用产生影响。
市场价值法是目前应用最广泛的房地产估值方法之一。
随着税收优惠政策的实施，房屋买卖交易中的税收减免和优惠可能会导致买方和卖方在交易过程中通过虚高或虚低的方式来逃避税收，从而对市场价值法的应用造成一定的影响。
其次，税收优惠政策对于替代成本法的运用产生影响。
替代成本法是确定房地产价值的一种常用方法。
税收优惠政策可能会导致建造成本的降低或增加，从而影响替代成本法的应用。
例如，政府对于住房建设的税收减免政策会促使开发商增加房屋的建造投资，从而提高了房地产的替代成本，进而影响了估值结果。
最后，税收优惠政策对于收益法的运用产生影响。
收益法是预测未来现金流量来确定房地产价值的方法。
税收优惠政策可能会改变物业的经营状况和预期现金流量，从而影响收益法的应用。
房地产估价理论与方法第七章：收益法及其应用
第七章收益法及其运用【本章的特点】■考题所占分值大■理论性非常强，技术含量高■计算题多,难度大考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对收益法，包括其含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。
考试内容第一节收益法概述一、收益法的含义熟悉二、收益法的理论依据熟悉三、收益法适用的估价对象和条件掌握1。
收益法适用的估价对象2.收益法估价需要具备的条件四、收益法估价的操作步骤熟悉第二节报酬资本化法的公式一、报酬资本化法最一般的公式掌握二、净收益每年不变的公式掌握(一）收益期限为有限年的公式（二）收益期限为无限年的公式(三)净收益每年不变的公式的作用1.直接用于测算价格2.用于不同期限房地产价格之间的换算3。
用于比较不同期限房地产价格的高低4.用于市场法中因期限不同进行的价格调整三、净收益在前若干年有变化的公式掌握1。
收益期限为有限年的公式2。
收益期限为无限年的公式四、净收益按一定数额递增的公式熟悉1.收益期限为有限年的公式2。
收益期限为无限年的公式五、净收益按一定数额递减的公式熟悉六、净收益按一定比率递增的公式掌握七、净收益按一定比率递减的公式熟悉1。
收益期限为有限年的公式2。
收益期限为无限年的公式八、预知未来若干年后的价格公式掌握第三节收益期限的确定第四节净收益的求取一、净收益测算的基本原理掌握1。
基于租赁收入测算净收益的基本原理2。
基于营业收入测算净收益的基本原理二、不同收益类型房地产净收益的求取掌握1。
出租的房地产净收益的求取2。
营业的房地产净收益的求取3。
自用或尚未使用的房地产净收益的求取4.混合收益的房地产净收益的求取三、求取净收益应注意的问题熟悉1。
有形收益和无形收益2.实际收益和客观收益3.乐观估计、保守和最可能估计四、净收益流模式的确定熟悉第五节报酬率的求取熟悉一、报酬率的实质二、报酬率的求取方法1。
累加法2.市场提取法3。
房产评估师考试《房地产估价理论与方法》习题精讲-第七章成本法及其运用
一、单项选择题
第七章 成本法及其运用
1、现实中的房地产价格、特别是具体一宗房地产价格，直接取决于其（ ）。
A、市场价值
B、花费的成本
C、效用
D、投资价值 2、在人流量很小的地方建造商场，无论谁来建造该商场，都需要花费很多成本，但该商场却不会有那么 高的价值，这说明了（ ）。
A、应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整
B、应结合估价委托人的要求，对成本法估价进行调整
C、应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整
房地产企业纳税评估-房地产企业纳税评估
（一）纳税评估指标
1、通用指标 A、主营业务收入所得税负担率 主营业务收入所得税负担率＝应纳所得税额÷
主营业务收入×100% B、主营业务利润所得税负担率 主营业务利润所得税负担率＝应纳所得税额÷
主营业务利润×100% C、主营业务收入成本率 主营业务收入成本率＝主营业务成本÷主营业
务收入×100%
分配开发间接费用（“开发间接费用”转入“开发成本”） 分配或预提配套设施开发费（计入“开发成本”）
计算并结转已完开发产品实际成本（转入“开发产品”）
将开发产品实际成本转出（转入“主营业务成本”）
四、房地产企业最新税收政策解读
关注： （一）房地产企业所得税征管政策之变化： 国税发[2009]31号 （二）新营业税暂行条例及其实施细则 国务院540号令、财政部第52号令 （三）关于房地产开发企业土地增值税清算
（二）纳税评估的重点
1、预收账款不按规定申报纳税。房地产开发 企业常常将开发产品的预售收入挂在“其 他应付款”、“应付帐款”等往来帐户上 ，不按照规定申报纳税。
2、故意拖延将预收款转为销售收入的时间。
3、视同销售行为不按规定申报纳税。房地产开发
企业将开发产品转作固定资产或（新31号文取消了）用于捐赠、赞助 、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换 取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，不按规定确认收入
关注2008
年初的国税
函
[2008]299
号文
3、实务操作更加简便易行
（1） 税收政策与会计准则更加趋同 ①非货币性交易 ： 接受土地使用权的开发方确认土地使用权成本的 方法
②借款费用
③开发产品转资计提折旧有限制：开发产品转为 自用的，实际使用时间累计未超过12个月又销售 的，不得在税前扣除折旧费用。
房地产估价第七章假设开发法
➢ Vc＝a/r
➢ 式中，V表示购置开发场地的价格，Vc表示开发项目预期建成后的 “资本化价值”（Capitalized Value），B表示开发项目预期的开发 费用，C表示开发利润，a表示开发项目预期建成后每年的平均纯收 益（平均纯租金），r表示资本化率（预期的投资收益率）。
➢ （三）一个较具体的计算公式
➢ ⑤要有一个长远、公开及稳定的土地供给计划。
➢ 四、假设开发法的操作步骤和内容 ➢ （一）弄清待建筑土地的基本情况 ➢ 1．弄清土地位置。包括如下三个层次： ➢ （1）土地所在的城市的性质； ➢ （2）土地所在的地区的性质； ➢ （3）具体的坐落状态。为选择最佳的土地用途服务。 ➢ 2．弄清土地面积大小、形状、平整情况、地质状态、基础设施通
➢ （三）假设开发法的理论依据
➢ 假设开发法是一种科学实用的估价方法，其基本思想、理论依据，为效用 价值论及成本价值论和供求价值论。
➢ 假如我是一个方地产开发商，现有一块可供开发利用的土地，我将愿意以 多高的价格购买它呢？它等于楼价减去建筑费、设计等专业费用以及利息、 利润和税费等之后所剩的余额。
➢ 由上可以看到，假设开发法实际是适用新建房地产成本法的倒算法。
➢ 地价＝楼价－建筑费－专业费用－利息－销售费用－税费－开发商 利润
➢ 三、假设开发法的注意事项
➢ 在现实估价中，运用假设开发法估价，结果的可靠性取决于下面 两个预测：
➢ 1．是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确 地假设了土地的最佳开发利用方式。
➢ 2．是否根据当地房地产市场行情或供求关系，正确地判断了未 来开发完成后的房地产价值。
➢ 英文名称为：Hypothetical Development Method
第七章地价评估《房地产估价理论与实务》PPT课件
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• 一、基准地价评估 • 1、基准地价评估概述
• 1）基准地价的概念和特点 • 基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同
级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途， 分别评估的某一基准日的法定最高年期土地使用权的区域平 均价格。 • 基准地价具有以下特点： • （1）平均性；（2）区域性；（3）时效性；（4）全域性； （5）标准性；（6）公示性；（7）控制性
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• 2）基准地价评估的原则 • (1)土地用途以现状为主的原则 • (2)根据实际情况因地制宜选择技术路线的原则 • (3)与社会经济水平相协调的原则 • (4)静态与动态相结合的原则 • 2 、基准地价评估的原理 • 1)土地收益是基准地价评估的基础。 • 2)地租、地价理论和区位理论是基准地价评估的理论依据。 • 3)各行业对土地质量的不同要求是形成不同类别基准地价的基
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• 3、宗地地价评估方法
• 宗地地价评估方法有收益法、市场比较法、成本法，假设开发 法，路线价法，这里着重介绍基准地价系数修正法。
• 基准地价系数修正法 • 1）基准地价系数修正法的含义 • 基准地价系数修正法，是利用城镇基准地价和基准地价修正系
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• 3、基准地价的评估方法 • 收益法、市场比较法等都可用于基准地价的评估，以下主要介
房地产开发与经营第7章ppt课件
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2.3.3 承租人的权利
(1) 取得承租房屋的权利，在合同约定的期限内有权占有，使用承 租房屋的权利。
(2) 住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住两年以上的 家庭成员可以继续承租。
(3) 出租人对自然损坏的房屋不依合同履行修缮义务的，承租人可 自行修复，费用在租金中抵扣，不足部分可行使索赔的权利。
第七章 房地产交易
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【内容提要】 本章围绕房地产交易管理制度，介绍了房地产
交易的一般制度、房地产转让、房地产租赁、房地 产抵押等的有关规定以及房地产主要税收。
【重点掌握】 房地产交易的一般制度及房地产转让、房地产
抵押等的有关规定。
2
主要内容
§1 房地产转让 §2 房地产租赁 §3 房地产抵押
3
§1 房地产转让
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1.3 房地产转让的形式
房地产转让的形式，是指房地产转让的具体形态和方法。目前， 法律明确规定的城市房地产转让形式主要有三种，即房地产买卖、 赠与和其他合法方式。
根据建设部《城市房地产转让管理规定》中列举的转让方式有： 将房地产作价入股、与他人成立企业法人，而使房地产权属发生 变更的； 一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开 发经营房地产，而使房地产权属发生变更的； 因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的； 以房地产抵债的。
三是管理职能。不仅能正确反映房地产权属的现状和历史情况， 又能对房地产交易的真实性和合法性进行有效的监督。
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1.2 房地产转让的概念及其法律特征
房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方 式将其房地产转移给他人的行为。
最新房地产估价师理论与方法第七章思考题参考答案
房地产估价理论与方法复习思考题（1）应采用客观成本而不是实际成本。
可将成本分为实际成本和客观成本。
实际成本也称为个别成本，是购置估价对象的实际支出，或开发建设估价对象的实际支出及所得利润。
客观成本也称为正常成本，是购置估价对象的必要支出，或开发建设估价对象的必要支出及应得利润，或实际成本经剔除特殊的、偶然的因素后的成本。
（2）应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整。
现实中有一些选址不当或规划设计不合理等造成不符合市场需求的房地产，极端的例子是在人流量很小的地方建造的商场。
在这种情况下虽然无论谁来建造该商场都要花那么多成本，但该商场也不会有那么高的价值。
（3）应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。
当房地产市场供大于求时，应在客观成本的基础上调低评估价值；反之，当房地产市场供小于求时，应在客观成本的基础上调高评估价值。
成本法估价还要求估价师具有一定的建筑工程、建筑材料、建筑设备、装饰装修、工程造价、财务会计等专业知识。
成本法测算出的价值在未进行有关调整之前一般是完全产权价值，在中国可视为房屋所有权和在价值时点剩余期限的土地使用权且不存在租赁、抵押、查封等情况下的价值。
当估价对象的权益状况与此不相同时，如产权有瑕疵，则还应对成本法测算出的价值进行相应调整。
（史记：是减价调整）史家解读：在用成本法估价时，在客观成本基础上结合选址、规划设计等的分析进行减价调整和结合市场供求分析进行减价调整实质是通过考虑建筑物经济折旧来实现的，而在最终确定估价对象成本价值时，不仅要考虑减价因素，还应充分考虑增值因素的影响，如供不应求情况下要对评估价值予以调增。
【2016年试题】运用成本法对新开发房地产的价值进行评估，在减值或增值调整时，应考虑的影响因素主要包括（）。
A．项目选址不当B．建设成本偏高C．运营费用是否客观D．工程施工质量优劣E．该类房地产市场供求状况【答案】ADE【试题解析】新开发建设的房地产虽然不存在一般意义上的折旧，但应根据其选址是否适当、规划设计是否合理、工程施工质量优劣以及该类房地产的市场供求状况等，考虑其可能的减值因素和增值因素，予以适当的减价或增价调整。
新版《房地产估价规范》（GBT50291
新版《房地产估价规范》（GBT50291房地产估价作为一项中介服务，具有很强的技术性，而估价结果更是关系到有关当事人的切身利益。
随着近年来房地产开发建设事业的不断发展，出现了许多新情况、新变化，我们对房地产估价需求的多样化及房地产估价业务的深化和拓展，旧版《房地产估价规范》（以下简称“规范”）已不适合当前的需求，进而有了新版“规范”的产生。
新版“规范”对长期评估实践中遇到的问题进行有效梳理，更加全面细化完善各章节内容，调整了章节划分；对房地产估价术语、概念、对象描述进行了更全面的解析与统一；对估价方法做出了适用调整，为各种目的下的不同类型房地产的估价提供技术支持；细化、完善了估价原则、估价程序、估价方法、不同估价目的下的估价、估价结果、估价报告、估价职业道德等内容，保证了房地产估价质量。
新版“规范”的制定在法律依据上不仅根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》，同时以《国有土地上房屋征收与补偿条例》为法律支撑，规范国有土地上房屋征收评估行为，保证房屋征收评估客观公平。
以下就以章节形式分述《房地产估价规范》部分内容的差异及延伸引向：估价原则新版“规范”中，区分了市场价值评估与其他价值评估和价格评估应遵循的原则应遵循的原则，明确规范中所载5大原则仅为市场价值评估的原则，其他估价目的和价值类型的评估可以相应增减，但不得随意；强化独立客观公正原则，将其提至各原则之首；将谨慎原则正式列入房地产估价规范；最高最佳利用原则中，区分权利人和意向取得者对估价对象依法享有的开发利用权利。
估价原则的修正调整，凸显了估价的公平性，要求注册房地产估价师在估价作业过程中不偏不倚、实事求是，以对各方估价厉害关系人均是公平合理形成的价值或价格；面对不确定性，需充分慎重考虑导致估价对象价格或价值偏低、偏高的因素，作出保守、稳妥选择，构建诚信评估的高位平台。
估价程序估价程序的精细化不仅体现在新增受理估价委托、审核估价报告、交付估价报告三个步骤，同时将内部审核流程正式纳入房地产估价规范中，估价对象来源和沟通情况记录、估价中的不同意见记录并纳入存档材料。
房地产估价规范
房地产估价规范房地产估价规范是指在购买、出售、租赁、抵押等房地产相关交易中，对房地产进行准确评估价值的一套规范。
以下为一个1000字左右的房地产估价规范：房地产估价规范第一章总则第一条为了规范房地产估价行为，保护各方合法权益，维护市场经济秩序，促进房地产市场健康发展，特制定本估价规范。
第二条房地产估价应遵循公正、客观、科学、准确的原则，依法履行职责，确保估价结果具有可信度和权威性。
第三条房地产估价应按照国家有关法律法规进行，依法保护国家和社会公共利益。
第四条房地产估价行为应遵循行业规范和职业道德，保守商业秘密，防止泄密和内幕交易。
第二章估价师资格第五条从事房地产估价工作的人员应具备相关专业知识和技能，并取得国家规定的估价师资格证书。
第六条估价师应定期参加相关培训，提升自身专业素质和水平，不断更新房地产市场信息和估价技术。
第七条估价师应熟悉国家有关法律法规，了解市场行情和政策动态，不参与违法犯罪活动。
第三章估价对象第八条房地产估价对象包括住宅、商业地产、办公楼、工业厂房等各类房地产。
第九条估价对象应具备明确的产权、可供评估的证明文件和数据资料，并与实际情况相符。
第十条估价对象应在充分调研的基础上，按照相关法规和估价方法进行评估，确保价格准确。
第四章估价程序第十一条估价程序包括项目策划、资料收集、调研分析、评估报告编制等环节。
第十二条项目策划阶段，估价机构应与委托方确定估价目标、范围、时限等事项，并签订合同。
第十三条资料收集阶段，估价机构应向相关方索取房地产证件、市场资料和相关数据等。
第十四条调研分析阶段，估价师应前往现场实地勘察，结合市场情况和相关资料进行评估分析。
第十五条评估报告编制阶段，估价机构应在规定时间内提交客观、准确、可靠的评估报告。
第五章价值评估第十六条估价师应根据市场供需情况、位置、装修、楼层等条件，结合市场评估方法进行估价。
第十七条估价报告中应明确房地产的评估目的、方法、过程、结果和风险等信息。
房地产估价规范-2015
房地产估价规范GB/T 50291-2015（20151201）中华人民共和国住房和城乡建设部于2015年4月8日公告公布，自2015年12月1日起施行。
原《房地产估价规范》GB/T 50291-1999同时废止。
目录1 总则2 估价原则3 估价程序4 估价方法4.1 估价方法选用4.2 比较法4.3 收益法4.4 成本法4.5 假设开发法4.6 其他估价方法5 不同估价目的下的估价5.1 房地产抵押估价5.2 房地产税收估价5.3 房地产征收、征用估价5.4 房地产拍卖、变卖估价5.5 房地产分割、合并估价5.6 房地产损害赔偿估价5.7 房地产保险估价5.8 房地产转让估价5.9 房地产租赁估价5.10 建设用地使用权出让估价5.11 房地产投资基金物业估价5.12 为财务报告服务的房地产估价5.13 企业各种经济活动涉及的房地产估价5.14 房地产纠纷估价5.15 其他目的的房地产估价6 估价结果7 估价报告8 估价职业道德本规范用词说明1范围1.0.1 为规范房地产估价活动，统一房地产估价程序和方法，保证房地产估价质量，制定本规范。
1.0.2 本规范适用于房地产估价活动。
1.0.3 房地产估价除应符合本规范外，尚应符合国家现行有关标准的规定。
2估价原则2.0.1 房地产的市场价值评估，应遵循下列原则：1 独立、客观、公正原则；2 合法原则；3 价值时点原则：4 替代原则；5 最高最佳利用原则。
2.0.2 房地产的抵押价值和抵押净值评估，除应遵循市场价值评估的原则外，还应遵循谨慎原则。
2.0.3 房地产的投资价值、现状价值等其他价值和价格评估，应根据估价目的和价值类型，从市场价值评估的原则中选择适用的原则，并可增加其他适用的原则。
2.0.4 遵循不同估价原则的评估价值，应符合下列规定：1 遵循独立、客观、公正原则，评估价值应为对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格；2 遵循合法原则，评估价值应为在依法判定的估价对象状况下的价值或价格；3 遵循价值时点原则，评估价值应为在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格；4 遵循替代原则，评估价值与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差应在合理范围内；5 遵循最高最佳利用原则，评估价值应为在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格；6 遵循谨慎原则，评估价值应为在充分考虑导致估价对象价值或价格偏低的因素，慎重考虑导致估价对象价值或价格偏高的因素下的价值或价格。
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批量评税概述 批量评税的特点
A. 评估数量海量性
B. 价值标准特殊性
C. 空间分布覆盖性
D. 估价时点统一性
E. 批量评税周期性
F. 参数应用特殊性
房地产估价 （第二版）
21世纪房地产系列教材
7.1 7.1.3
批量评税概述 与批量评税相关的概念
1. 评税时点（assessment date） 2. 计税价值（taxable value） 3. 个案评税（individual appraisal） 4. 批量评税模型（mass appraisal model） 5. 模型校准（model calibration） 6. 评税分区（assessment zoning） 7. 标准房地产（standard property） 8. 基准价值（standard value） 9. 评税周期（assessment cycle） 10. 基准价修正系数
房地产估价 （第二版）
21世纪房地产系列教材
7.5 7.5.1
建立评税模型 一般模型结构
V为市场价值的评估值；BV为建筑物的 评估值；LV为土地的评估值
V BV LV
其中：
BV BP BSIZE LV LP LSIZE
BP为建筑物的单位价格；BSIZE为建筑物的大小， 通常以建筑面积来表示，单位为m2；LP为土地的 单位价格；LSIZE为土地的大小，单位为m2。
房地产类别划分 综合类房地产
办公性质的房地产
公共事业性质的房地产 公益性质和其他性质的房地产
房地产估价 （第二版）
21世纪房地产系列教材
7.4 7.4.1
评税分区 评税分区技术路线
对已建立城镇基准地价体系的地区，可以利用当地已有 的土地定级估价成果，根据评税工作需要对基准地价分 区进行适当调整划分评税分区。
房地产估价 （第二版） 21世纪房地产系列教材
7.5 7.5.4
建立评税模型 成本法评税模型
1. 成本法评税公式
房地产计税价值=（房产评估价值＋土地评估 价值）×计税价值比例
房地产估价 （第二版）
21世纪房地产系列教材
7.5 7.5.4
建立评税模型 成本法评税模型
2. 成本法评税技术路线 成本法分别评估应税房地产的房产和土地，以二者 评估价值之和乘以计税价值比例作为房地产计税价 值。
相反，如果出现一定数量的比对房地产评估结果与模型 计算结果差异比较大，或者出现差异趋势相同的情况， 则说明模型可能存在问题。
房地产估价 （第二版） 21世纪房地产系列教材
7.8 7.8.3
评税结果审核 现场审核
现场审核指的是评估检核师在经过预审和模型检验之后， 根据评税结果清单和评税房地产的相关资料，到房地产 现场进行检查核对的工作过程。
房地产估价 （第二版）
21世纪房地产系列教材
7.5 7.5.2
建立评税模型 市场法评税模型
3. 市场法评税步骤
1. 交易案例数据整理 2. 建立市场法批量评税模型 3. 设定或选定标准房地产 4. 确定标准房地产基准单价 5. 确定价值影响因素修正系数 6. 求取计税价值
房地产估价 （第二版）
房地产估价 （第二版）
21世纪房地产系列教材
7.5 7.5.3
建立评税模型 收益法评税模型
3. 收益法评税步骤
1. 房地产收益资料数据整理 2. 建立收益法批量评税模型 3. 设定或选定标准房地产 4. 确定标准房地产的基准收益 5. 确定收益影响因素修正系数 6. 确定运营费用率标准 7. 确定资本化率标准 8. 确定房地产的收益年期 9. 制作《房地产收益年期修正系数表》 10. 确定收益年期修正系数 11. 求取房地产计税价值
数据收集手册
数据收集格式
数据录入 数据维护
房地产估价 （第二版）
21世纪房地产系列教材
7.3 7.3.1
别墅
房地产类别划分 居住类房地产
独栋别墅 连体别墅 叠拼别墅
公寓 成套住宅
非成套住宅
独门院落及其他居住性房地产
房地产估价 （第二版）
21世纪房地产系列教材
7.3 7.3.2
房地产类别划分 商业类房地产
计税价值=评税模型的计算结果×计税价值比率
计税价值比率是房地产税征收管理部门根据房地产税负高低， 考虑到经济发展状况，根据不同房地产类型制定出来的政策 性评税参数。这一比率不是一成不变的，是可以调整的。国 际上，这个比率的取值范围一般为60%～85%。
房地产估价 （第二版）
21世纪房地产系列教材
7.8 7.8.1
2. 属性数据…
A. 房地产成本数据——建设管理部门、工程造价制定和管理部门、 房地产开发公司等部门 B. 房地产交易数据——房地产交易中心、产权登记管理部门、税 务部门、房地产开发公司和销售代理、房地产中介公司、房地 产评估公司等机构 C. 房地产收益数据——税务部门、房屋土地管理部门、房地产中 介机构、房地产评估公司等部门 D. 批量评税参数——与房地产评估研究部门合作共同测算 E. 税收政策要求的其他数据——各级统计和房地产、土地管理部 门
数据收集与管理 数据类型
1. 地理空间数据
2. 属性数据
A. B. C. D. E. 房地产成本数据 房地产交易数据 房地产收益数据 批量评税参数 税收政策要求的其他数据
3. 纳税人信息数据
房地产估价 （第二版）
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7.2 7.2.2
数据收集与管理 数据收集渠道
1. 空间数据——数据生产部门
房地产估价 （第二版）
21世纪房地产系列教材
7.5 7.5.4
建立评税模型 成本法评税模型
3. 成本法评税步骤
1. 房产价值评估。
2. 土地价值评估。
3. 求取应税房地产评估价值。 4. 求取应税房地产计税价值。
房地产估价 （第二版）
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7.6 7.6.1
模型检验与校准 模型检验方法
商务房地产（写字楼、商务会馆等）
购物中心 商场 商铺 餐饮
旅游
娱乐及其他商业性房地产
房地产估价 （第二版）
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7.3 7.3.3
房地产类别划分 工业类房地产
工业生产车间
工业生产辅助用房 工业相关配套用房及其他工业性房地产
房地产估价 （第二版）
21世纪房地产系列教材
7.3 7.3.4
房地产估价 （第二版）
21世纪房地产系列教材
7.8 7.8.4
评税结果审核 室内审核
在完成上述检核之后，还需要在室内根据评税结果清单 认真核对检查评税房地产的基本信息、房地产对应的纳 税人信息以及评估结果。评估结果检查需要借助CAMA 系统计算各种比率指标和单位指标，如租价比、地价占 房地产总价的比例、房地产单价等。对这些指标出现异 常值的房地产应该予以注意，并仔细检查。
评税结果审核 预审
预审指的是对批量评税程序进行的全面检查，检查各个 程序的履行是否正常和顺利，是否达到每个程序的质量 控制要求。 两大重要内容： 对数据收集进行检查 核对评税结果清单是否齐全、没有遗漏
房地产估价 （第二版）
21世纪房地产系列教材
7.8 7.8.2
评税结果审核 模型检验
评估检核师从近期发生交易的房地产数据中挑选比对对 象，依照市场法原理评估CAMA系统中的评税房地产， 再比较评估结果和模型结算结果的差异。选择比对的房 地产应该在模型建立区域具有代表性，数量和分布均匀。 如果比较结果显示二者之差不大（如不超过10%），基 本上可以认为评税模型是可靠的。超过10%的比对房地 产的数量如果不多，也不能说明所建立的模型质量不好。
V ( BP BSIZE ) ( LP LSIZE )
因此，完整的一般化评估模型：
V GQ [( BQ BA ) ( LQ LA ) OA ]
п GQ为一般质量修正因素；п BQ为建筑物质量修正因素（包括折旧）； п LQ为土地质量修正因素；∑BA为建筑物各部分价值总和； ∑LA为土地 各部分价值总和； ∑OA为其他附加物各部分价值总和。 房地产估价 （第二版） 21世纪房地产系列教材
3. 纳税人信息数据——税务管理部门
房地产估价 （第二版） 21世纪房地产系列教材
7.2 7.2.3
数据收集与管理 数据收集质量要求
1. 真实性
2. 完整性 3. 全面性 4. 代表性 5. 现势性
房地产估价 （第二版）
21世纪房地产系列教材
7.2 7.2.4
数据收集与管理 数据管理
数据收集要求
21世纪房地产系列教材
7.5 7.5.3
建立评税模型 收益法评税模型
1. 收益法评税公式
房地产计税价值=适用的基准收益×收益影响 因素修正系数×（1-运营费用率） ×收益年期 修正系数×建筑面积×计税价值比例
房地产估价 （第二版）
21世纪房地产系列教材
7.5 7.5.3
建立评税模型 收益法评税模型
房地产估价（第二版）
曲卫东 叶剑平 编著
21世纪房地产系列教材
第七章
房地产税收评估
学习指导 重点掌握批量评税的概念与内涵、数据收集与 管理、房地产类别划分、评税分区、评税模型建 立方法、评税结果审核、评税结果通知书等内容。
房地产估价 （第二版）
21世纪房地产系列教材
7.1 7.1.1
批量评税概述 批量评税的概念
模型检验常用的统计指标：
1. 相关系数（R） 2. 学生化删除残差（SRE（i）） 3. 库克距离（COOK’S Di） 4. 拟合优度 5. 样本决定系数（R-square） 6. F检验 7. T检验 8. D-W（Durbin-Watson）检验 9. 误差比率 10. 显著性水平（α）