厂房物业管理方案(1)

管理目标

一年内达市优标准二至三年内达省优标准四至五年内力争达到国优标准

拟采用的物业管理模式

根据****制衣有限公司项目特点，我公司拟设管理处作为公司的外派机构，全面负责该项目的日常管理运作，统管整个内外事务，公司与管理处每年签订管理目标责任书和经济指标责任书。为体现以客户为尊的服务理念，深化保安、保洁的内涵，我们提出全新的“酒店式服务”的管理模式，全员、全程、全效为业主提供放心物业管理服务。

（1）计划目标管理：

根据****物业管理条例和项目的实际要求，制定各项管理制度；针对物业管理的各项具体工作，推行目标管理，把软任务变成硬指标，全部落实到班组和个人，进行指标分析。

（2）督导管理：管理处在现场管理采用督导管理方式，对各班组实施管理，保证管理正常运作，具体采用以下四种方法：

A、经济手段：与员工签订劳动合同，明确员工权责，制定绩效考核办法，以此来调动员工的工作积极性；

B、法规管理：由公司统一制定一套完整标准化的规章制度和工作流程，以此来指导规范员工的言行，提高工作效率和工作质量。

C、行政管理：物业管理坚持按月、按周制定详细的工作计划，检查每天工作完成情况，分析工作中存在的问题，提出解决方法；

D、培训教育：通过各种教育手段培养员工敬业精神、责任意识，

加强对员工的各种培训，不断提高员工的自身素质和业务水平。

（3）ISO9001管理体系：物业管理处根据ISO9001管理体制和物业管理行业的服务要求，依照公司制定的《作业指导书》、《程序文件》、《质量手册》和《质量记录》等工作文件，使管理处各项管理活动都纳入标准，实行标准化管理。

（4）协调管理

A、用协调管理的办法解决各类矛盾或冲突；

B、鼓励员工、业主对物业管理服务工作提出合理化建议或投诉，增加服务意识和管理凝聚力，把存在的问题逐一解决与消化；

C、对员工服务态度、服务质量等造成业主不满意的现象，采取批评教育、行政处罚等手段加以解决。

（5）控制方式

A、严格的岗位责任制和完善的管理规章，实行责任、目标控制；

B、采用量化考核方法，以严格的考核制度和淘汰制度实行控制；

C、由物业部对物业管理的各项工作进行考核、检查、监督、催办、使管理处的运作控制更为严谨；

D、标准、规范、流畅、严密的运作流程、环环相扣；

E、24小时值班制度，保证各项工作及时完成；

F、设立物业主任信箱，公示24小时监督投诉电话；

G、日检、月检与抽查相结合，对各项服务工作进行检查与督促。（6）激励机制A、实施日常管理目标责任制，增强管理处的工作主动性。我公

司将参照全国物业管理优秀大厦的标准制订各项管理指标，管理处将按此标准严格做好每项工作，明确奖惩。

B、实施奖励、破格提升制度，调动全体员工的工作热情。管理处员工将实施奖惩制度与绩效考核管理办法，竞争竞聘上岗，以形成竞争激励机制，提高员工工作的积极性。

C、人性化管理。公司尊重每一位员工，关心每一个员工，使其保持良好的工作心态，为业主提供优质的服务。

（7）监督机制

监督机制是实现物业管理各项工作顺利开展必要的外在约束条件，防止或纠正工作中出现的偏差，保证管理处和工作人员依法办事，一是公司对管理处人员进行监督，二是联亚公司对管理处及工作人员是否依法进行物业管理活动进行广泛的监督，形成多方面综合的监督体系，同时，通过实行监督、反馈监督等各种手段，实现监督管理的闭环机制，以保证物业管理监督机制的有效实现。

我们将严格按照国家、政府及上级主管部门的有关法律、法规的要求开展工作，并适时地宣传物业管理有关法规、政策、定期向联亚公司汇报物业管理运作事务。

分解量化目标进行考核，具体做法：

A、公开监督制度，公布管理处监督投诉电话，设立管理处主任信箱，24小时受理投诉；

B、评议制度，管理处对各项管理活动实行监督、跟踪、反馈，对联亚公司或其它业源的信息做到有分析、有处理、有跟踪、有反馈，

征询对物业管理服务的意见，了解联亚公司对物业管理工作的评价，了解联亚公司的要求，不断地持续改进，提高服务质量，为联亚公司提供满意物业管理服务。

C、定期报告制度，管理处定期向联亚公司分管领导报告工作，汇报物业管理事宜，确保实现服务承诺。

物业管理方案

现场项目管理组织架构示意图

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物业管理方案

现场物管处工作职能组织运行图

信息反馈收集

人员选聘、劳资管理、培训

（二）人员的选聘及管理

企业只有管好人，才能管好事。所以从这层意义上来说，经营企业其实就是做人的工作。而做人的工作，应在自我培养与开发的同时，积极由外部招聘引进，为公司培养一支过硬的员工队伍。我公司人员管理的宗旨是以人为本，善待员工，规范管理，人尽其才。我们的人员管理体系由以下几部分组成：

◆确定标准、严格招聘

管理处为保障物业管理服务过程的质量，对人员选用标准将确定以下几项硬性指标：

1、知识层次：为了符合高品质物业管理的要求，管理层人员除

要求100%的高中以上文化程度以外，部分岗位引进专业技

术人才。

2、录用考核：所以管理层人员，均经过正常的笔试、面试等录

用考核，成绩合格者可录用；作业层人员要通过技能考试。

3、工作经验：所以管理层员工除必须具有物业管理经验外，还需有其它相关管理工作经历。

◆量才适用、合理配置

为最大限度地发挥人员的主动性和积极性，充分挖掘潜能，我公司对企业的人力资源进行有效配置，合理设计各工作岗位的工作内容和职责范围，目的是使人适合于职务，使职务适合于人，充分体现“会用人，用好

人”的思路。我公司规定新员工录用后，须由有经验的管理人员带领，到基层进行试用实习，并在实习过程中，全面测定和验证新员工的个人工作能力，对不合岗位要求的而又有其它专长的，实行调岗安排使用。尤其是在一专多能的问题上，更要注意观察，充分发挥个人专长。

◆规范管理，分层实施

1、组织落实，制度规范：我公司的人员组织管理靠的是可见的、具体的企业规范，如制订管理规章，明确各级人员的岗位职责和权力；建立一套合理公正的奖励制度。通过规范企业运作，约束员工行为。

2、分工协作，层级管理：由于物业管理中，存在着许多不确定因素，所以在管理中我公司对管理层及操作层员工采取不同的管理方法。如：对管理层员工实施授权管理，既在一定的工作范围内让他们自己管理自己，增强管理人员的责任意识。