场址方案比选

3.3场址方案比选

3.3.1场址方案综述

安庆市体育中心选址曾有5种方案。在市领导牵头下，会同规划局、体育局等部门领导剔除了其中第2和第4种方案。因此，目前供比较分析的选址方案共有第1、3、5三个方案。现将3个方案基本情况综述如下。

方案1：选址位于迎江区秦潭村秦潭湖西侧，菱湖北路北侧，元山东路南侧，对面为已投入使用的安庆市职业技术学院，南邻碧桂园住宅区，西邻潜江路及路西侧的安庆外国语学校。该区域可供项目用地面积510亩，周边配套可开发面积285亩，为安庆市2008~2020年城市规划中体育中心选址地。

方案3：选址位于迎江区元山路北侧，临路纵深150m，道路对面为规划中且即将开工建设的市政务中心区；迎宾大道延长线南侧，潜江路西侧；场址西侧有一条规划城市次主干道。该区域可净用地面积575.8亩，周边配套可开发面积2007亩，位于城市总体规划中城市办公及商务中心圈内。

方案5：选址位于宜秀区白泽湖乡，高压线走廊以北，东临S228省道，南邻白泽湖乡政府及永安小学。该区域现状为村庄和林地，用地面积与周边配套可开发面积尚未纳入城市规划。为安庆市2009~2030年城市规划中的体育用地。

3.3.2宏观指标分析

（1）与城市总体发展规划的符合性

方案1：该区域位于城市发展中心向东部转移的发展方向上，位于规划中城市公共服务中心辐射边缘，以及规划中的东部新城商务中心边缘地带。

方案3：该区域位于城市发展中心向东部转移的发展中心，位于规划中城市公共服务、行政办公中心及东部新城商务中心边缘地带，具有较好的发展前景和潜力。

方案5：该区域位于城市北部边缘，紧邻经济开发区，基本上处于城市发展方向上，但刚刚纳入城市总体发展规划，基础差，发展期较长。

对比分析：方案1位于城市向东部发展方向，与城市总体规划基础吻合；方案3位于城市向东北部发展的中心，是文化娱乐、商业商务中心，与城市总体比较吻合；方案5位于城市向北部区域发展的边缘，远离城市中心，吻合度较低。

（2）拉动城市及区域发展的最大化

方案1：该区域基本上定位于文化教育中心，主要配套各类学校。本项目建设对该区域发展的拉动作用较小。

方案3：该区域基本上定位于公共服务及行政办公中心，本项目建设对改善该区域投资环境和该区域发展的拉动作用很大。

方案5：该区域基本上定位于城市区级行政区和次服务中心，本项目建设对改善该区域投资环境和该区域发展的拉动作用很大。

对比分析：方案1对改善投资环境、拉动周边发展不明显；方案3对改善投资环境、拉动周边发展作用显著；方案5对改善投资环境、

拉动周边发展的作用很大。

（3）对周边土地使用价值的提升度

方案1：该区域土地指标已经基本使用完，体育中心建设对提升周边土地价值的意义已经不存在。

方案3：该区域周边居住用地基本上尚未开发，体育中心建设对周边土地使用价值的提升有很大的作用，使土地升值空间增大。

方案5：该区域周边居住用地基本上未开发，体育中心建设对周边土地使用价值的提升有很大的作用，使土地升值空间增大，但该区域规划范围小，开发与发展周期将会较长。

对比分析：从项目建设对提升周边土地使用价值的程度上来说，方案1作用很小，方案3作用很大，方案5作用很大，但该区域规划范围小，开发与发展周期将会较长。

（4）与体育中心功能定位的吻合度

方案1：交通不够便利，不利于体育中心的竞赛、活动等功能的充分利用；远离城市中心，全民健身辐射范围有限，不能充分发挥其功能。

方案3：该地块位于行政办公中心，周边聚集众多机关事业单位、商贸企业单位，吸引众多市民居住，各交通要点距离近，能够充分发挥体育中心的竞赛功能、文化活动功能、全民健身功能及配套服务功能。此外，该区域比较便于打造体育商务区及全民健身中心。

方案5：该地块偏离老城区及新城中心，远离城市行政机关与企事业单位，商贸不发达，交通不够便利，地块周边人口密度较小，居

住人群消费水平和消费能力低，不利于充分发挥体育中心的竞赛、文化活动、全民健身、配套服务等功能。

对比分析：方案1基本上满足体育中心各项功能的实现，方案3非常不利于体育中心各项功能的实现，方案5不利于体育中心各项功能的实现。

（5）对体育中心后期运营管理的影响

方案1：该区域为文化教育中心，周边主要为学校、还建房，常住人口少，低收入人群多，体育消费意识薄弱、消费能力差。交通不够便利，不利于吸引城市居民前来观看比赛、参加活动、健身锻炼等。此外，碧桂园小区中规划配置大片体育设施，与项目形成竞争。地块周边商业、办公、生活等配套不足，远离城市中心，不能形成商务中心，难以聚集人气，促进开发。总体条件不利于体育中心后期运营管理。

方案2：该区域为行政办公、公共服务及商务中心，人气旺，其全民健身、休闲娱乐、商业商务出租及配套服务设施将会得到充分开发利用，有利于体育中心在保证公益性的情况下达到以商养体。此外，该地块还有利于无形资产的开发利用。总体条件有利于体育中心后期运营管理。

方案5：该区域刚刚纳入城市总体规划范围，周边人口稀少，配套不完善，人气不旺，交通不便，不利于全民健身及其他对外开放运营，将加重运营负成本，运营收益差。总体条件不利于体育中心后期运营管理。

对比分析：方案1和方案5总体条件不利于体育中心后期运营管理。方案3总体条件非常有利于体育中心后期运营管理。

3.3.2微观指标分析

（1）周边人口

方案1：现有少理村民居住，周边两所院校学生及教职工8000人左右，碧桂园小区及还建房入住人口约4000人左右。规划中碧桂园及还建点入住人口约1.2万人，周边2km半径范围内无其他居民区，仅布置部分公共服务设施，常住人口数量有限。

方案3：现状2km范围内基本无开发社区，仅有少量未拆迁村民居住。规划周边为大片居住用地、行政办公及商业用地，将成为居住人口和流动人口聚集区。规划2020年市区人口扩至140万，将主要往城市东、北部新城区发展。

方案5：现状为未开发村庄，散落部分居民。规划地块周边为医院、区域办公及少量居民区，短时间很难聚集较多人口。

对比分析：从人口发展方面看，方案1和方案5聚集度较少，方案3人口聚集度较大。

（2）交通条件

方案1：距市区约10km，距机场、火车站、汽车站、高速公路偏远。菱湖北路、天柱山大道及潜江路已投入使用，公共交通有2条公交线路到达。地块西侧有一条规划中的城市次主干道。交通方便。

方案3：现状西元山路接天柱山大道、独秀大道、皖江大道等，无公交线路。规划中多条主干道、次主干道正在修建，拟开通多条公