2021年房地产经纪人考试《经纪实务》辅导资料

2021年房地产经纪人考试《经纪实务》辅导资料
市场法的基本原理：
(1)市场法的概念
市场法又称市场比较法、比较法，是将估价对象与在估价时点近
期交易的类似房地产实行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当
的修正和调整，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。

(2)市场法的理论依据
市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。

(3)市场法适用的对象和条件
市场法适用的对象是具有交易性的房地产，如房地产开发用地、
普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房等。

而对于那些很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房、学校、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，则难以采用市场法估价。

市场法适用的条件是在同一供求范围内存有着较多的类似房地产
的交易。

如果在房地产市场发育不够或者房地产交易较少发生的地区，就难以采用市场法估价。

市场法的原理和技术也能够用于其他估价方法中相关参数的求取，如经营收入、成本费用、空置率、报酬率、资本化率、开发经营期等;
(4)市场法的操作步骤
使用市场法估价一般分为下列7个步骤实行：①搜集交易实例;②
选择可比实例;③建立价格可比基础;④实行交易情况修正;⑤实行交易
日期调整;⑥实行房地产状况调整;⑦求取比准价格。

【篇二】2021年房地产经纪人考试《经纪实务》辅导资料
市场比较法：
(1)修正系数的确定没有充足的理由
(2)比较实例的数量不够，即没有达到三个以上(含三个)的可比实例。

(3)修正系数的取值不统一、不规范或比较物与参照物相互颠倒。

(4)单项修正对可比实例成交价格的调整幅度超过了20%，或者各
项修正对可比实例成交价格的综合调整幅度超过了30%。

(5)比较修正的方向错误。

(6)可比实例不符合条件。

(7)区域因素与个别因素混淆不请。

(8)区域因素与各别因素具体比较修正项目的选择没有结合估价对
象与可比实例的差异。

(9)区域因素与各别因素具体比较修正项目的选择没有与评估对象
的特点结合起来。

(10)比较修正项目有漏项。

(11)间接比较与直接比较混淆不清。

(12)区域因素比较修正的内涵理解错误。

【篇三】2021年房地产经纪人考试《经纪实务》辅导资料
交通流量资料的搜集：
交通流量常能带来人口流量，使人流驻留地点的商业价值提升。

交通流量因道路形态不同而有很大的差异，而道路形态也因使用车种、使用时间、使用目的而有不同的发展，所以道路形态与交通流量有互
为因果的关系存有。

一般所指的交通流量资料包含：小客车流量、大
客车流量、货车流量、双向行人道流量等，以及这些流量的路线及其
可到达的区域。

每一种不同类型的道路，其交通工具的种类、比率、
流量以及大众运输工具的便利性，都对道路沿线商业发展造成不同的
影响。

常见的交通流量资料搜集的方式可由调研人员用计数器在道路旁
测算，但因为车种、行人等内容都要调研，调研员常常需要2～3人或
以上，所以也可利用摄像机在基地两侧作定点定时拍摄，再由录像带
计算各种车辆的流量，这种方式较省钱省力，而且能够重复观察现场
交通状况。

交通流量调研时段的选择应注意假日、非假日、上班前、
下班后，及一日中的特定时段的区分，分别调研取样，才能代表所有
时段的交通流量状况。

交通流量除影响商圈的发展，从长期看也会改变城镇的发展条件，甚至影响到城镇的兴衰。

例如开辟新的道路，使车流改道进而使新道
路旁的商圈兴起，使原有商圈或旧道路沿线的商圈消沉没落;又如市区
可能因道路狭窄，无停车场或难以停车，而导致车辆及人潮望而却步，店铺无法生存。

所以交通流量的多少，会影响商业的发展，我们在搜
集交通流量资料时，应掌握交通流量的主要内容，使用经济有效的方法，并区分流量的时段差异，才能搜集真正有助于项目定位的交通流
量资料。