深圳黑弧波托菲诺纯水岸商业街策略包装建议
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2009波托菲诺 纯水岸七期 销售执行报告 (三稿) 45p
世联对问题的理解：项目如何价量突破？
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1
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超越竞争的价值体系。。
>>夯实价值，建立客户信心，实景展示
破题一：夯实项目价值基础，提升客户价格预期
灯杆旗
区域
从进入华侨城开始，便开始提升期望
外界
华侨城
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停车场
区域
留给客户最美的第一印象: 导示系统及停车场整改
标准层高 3 3 3 3.15 3.15
客厅
6 6 6 6 6
主卧开间 4.8 9.8 4.8 4.4 4.55
户型对比：中信红树湾>本项目>星河丹堤
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竞争分析小结
项目
区位
配套
户型
景观
★★★ ★★ ★★★ ★★★★ 星河丹堤 ★★★★ ★★★★ ★★★★★ ★★★★★ 中信红树湾 波托菲诺纯水岸 ★★★★★ ★★★★★ ★★★★ ★★★★★
停车场
整改
“你们售楼处的停车场太差了，一点都不高档”——四期未成交客户
会所及 销售中 心
导示系统全面更新
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“你们停车场导示太不显眼了，一不留神就开过去了”——四期上门客户语录
销售中心
区域
让客户愿意驻足: 售楼处要给人高品质印象，在产品出来前展示开发商实力
停车场
停车场至销售中心，品质感差，导示小气
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价格定位
根据市场比准，项目合理均价在4-4.5万 合理总价区间在800-1600万
总套数 销售套数 剩余套数 总价区间（万） 单价（区间） 月均 40 10 30 1350-2200 5-5.5 1 36 22 14 650-891 2.2-3.5 1-2 20 18 2 890-1200 3.75-4.6 开盘售罄 42 34 8 700-960 2.8-4 剩余约10 20 0 20 1000-1300 5万以上 未发售 130 0 130 800-1600 4-4.5万 ——
及时沟通2011年深圳789项目时尚街区建议方案
实力：拥有全资及控股子公司30余家，员工2500多人.
品牌价值
影响力：2010年，荣登“2010华南地区品牌价值 TOP10.
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什么人来买呢？
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现住在坦洲海伦堡的一个同事说： 我们小区现在住的7、8成是珠海人，基本上 都是来珠海打拼的外地人； 大概有1.5成的港澳客，要么投资，要么度假， 小区环境一定要好！ 我们珠海人不在乎是否住在坦洲中心，只在 乎去珠海是否便利，因为我们心中只有一个 城市中心，在珠海。
这是一个讨厌的问题，因为通常 你没准备卖给他，他却自己偷偷 的跑来了。
其实暗地里我们说，最重要的是， 到底你怎么让人家喜欢你，给他 们什么样的印象！
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我们也走访了坦洲的几个竞争楼 盘，锦绣·阳光、中澳世纪城、 海悦城邦、东城四季等。
别迷恋DADA了，他只是一 个传说； 昨天的旧船票， 也登不上海伦堡这艘新船！
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过去的，只能说明曾经的经 历、能力； 现在的、需要更多的勇气去 创造，就如同海伦堡面对坦 洲项目一样，需要更多的创 新。
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所以客户构成是
珠海市挤压客群 ——75% 坦洲本地自住客群 ——10% 港澳投资、度假客群——5%
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第五讲 广告策略之诉求方式
9
理性诉求的具体方法
引用数据
引用数据可以令消费者对产品和服务 产生更具体的认知。如：
瑞士OMEGA手表的广告文案
全新OMEGA蝶飞手动上链机械表， 备有18K金或不锈钢型号。瑞士生产，始 于1848年。机芯仅25毫米薄，内里镶有l7 颗宝石，配上比黄金罕贵20倍的铑金属， 价值非凡，浑然天成。
10
黑弧作品。无论从对目标客户 思想、行为、品位、情趣的描摹上， 还是在实景建筑构图、运色上，均与 其目标客户——富商、艺术大师等现 代知富阶层达成高度一致，是中国地 产广告中沟通最到位的一个。
29
情理结合诉求
既采用理性诉求传达客观的信息，又使用感性诉求引发诉求对象的情感共鸣。.
情理结合诉求
既采用理性诉求，传达客观的信息，又使用感性诉求，引发诉求对象的情 感共鸣。
14
案例研究
台湾加利利旅行社形象广告文案
旅行，是一种生命分配的艺术！ 一趟难得的人生， 应该分出10天在瑞法边界， 在英王爱德华七世曾爱恋过的 LIMP RIAL PALACE HOTEL， 倚着阿尔卑斯山安能希湖畔的琉璃意境中睡着。 应该分出七天在迪拜， 在望向阿拉伯海的七星级帆船饭店， 与情人共享几晚王储之梦， 经验此生无憾，羡煞全世界的幸福奢华。
15
案例：台湾加利利旅行社形象广告文案
应该分出10天在布拉格， 白天享受波西米亚的放荡， 晚上选择一个梦想已久的身份， 秘密参加一场中古世纪留传至今的盛装舞会 。
旅行，就是以独特创意，绝佳勇气，
把生命花在应该体验的地方。
正因为生命如此珍贵，体验如此难得，
加利利，将您的每次旅行，
都当成是你这辈子首次的唯一经验。
4
理性诉求
广告诉求定位于受众的理智动机，通过真实、准确、公正地传达企业、产品、服务等的客 观情况，使受众经过概念、判断、推理等思维过程，理智地作出决定。.
理性诉求的具体方法
引用数据
引用数据可以令消费者对产品和服务 产生更具体的认知。如：
瑞士OMEGA手表的广告文案
全新OMEGA蝶飞手动上链机械表， 备有18K金或不锈钢型号。瑞士生产，始 于1848年。机芯仅25毫米薄，内里镶有l7 颗宝石，配上比黄金罕贵20倍的铑金属， 价值非凡，浑然天成。
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黑弧作品。无论从对目标客户 思想、行为、品位、情趣的描摹上， 还是在实景建筑构图、运色上，均与 其目标客户——富商、艺术大师等现 代知富阶层达成高度一致，是中国地 产广告中沟通最到位的一个。
29
情理结合诉求
既采用理性诉求传达客观的信息，又使用感性诉求引发诉求对象的情感共鸣。.
情理结合诉求
既采用理性诉求，传达客观的信息，又使用感性诉求，引发诉求对象的情 感共鸣。
14
案例研究
台湾加利利旅行社形象广告文案
旅行，是一种生命分配的艺术！ 一趟难得的人生， 应该分出10天在瑞法边界， 在英王爱德华七世曾爱恋过的 LIMP RIAL PALACE HOTEL， 倚着阿尔卑斯山安能希湖畔的琉璃意境中睡着。 应该分出七天在迪拜， 在望向阿拉伯海的七星级帆船饭店， 与情人共享几晚王储之梦， 经验此生无憾，羡煞全世界的幸福奢华。
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案例：台湾加利利旅行社形象广告文案
应该分出10天在布拉格， 白天享受波西米亚的放荡， 晚上选择一个梦想已久的身份， 秘密参加一场中古世纪留传至今的盛装舞会 。
旅行，就是以独特创意，绝佳勇气，
把生命花在应该体验的地方。
正因为生命如此珍贵，体验如此难得，
加利利，将您的每次旅行，
都当成是你这辈子首次的唯一经验。
4
理性诉求
广告诉求定位于受众的理智动机，通过真实、准确、公正地传达企业、产品、服务等的客 观情况，使受众经过概念、判断、推理等思维过程，理智地作出决定。.
营销案例总结：波托菲诺
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21
项目成功的关键举措：借势——营销活动
11、营销活动——与节日和重要事件相结合。 动作分解
活动
社区亲子积木建构比赛 2008侨城会国 际儿童中心迎 奥运社区亲子 运动会
借六一儿童节之机，并借奥运之势，在选场举行儿童迎 奥运社区亲子活动，增加销售现场人气，让老业主重复 上门，同时挖掘新客户。
16
项目成功的关键举措：造势——宣传推广
4、针对深圳部分高端楼盘投放产品介绍直 邮，释放项目销售信息； 动作分解 5、对珠三角（深圳、珠海、东莞、惠州） 高端客户进行短信群发。
6、印制全新项目宣传册，展示项目卖点和 配套资源，弥补之前楼书仅作产品介绍的 不足；
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17
项目成功的关键举措：造势——营销活动
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动作分解
10
项目成功的关键举措：练内功——现场服务
ACTION-2现场服务：对销售、物
管接待流程进行重新梳理，通过服务 的完善和提升，从软件上增值 。
项目入口处 1、保安进行礼节问候 2、指引客户前往停车场停车 1、保安进行礼节问候 2、保安指引看房客户将车停至VIP停车位 3、保安驾驶电频车将客户送至销售中心 1、销售代表在一楼区域模型处接待到访客户 2、在咨询台设臵资料架摆放项目资料，为需要资料的客户派 发项目宣传资料 3、若客户有意向，则带领客户到二楼为客户讲解模型，并与 客户在洽谈区洽谈 4、吧台服务人员为客户送上茶点
22
The End
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23
时间
5月29日—5月31日 （9:30-11:00/14:0015:30）
地点
波托菲诺会所二楼乒乓球 室
世联营销案例总结：华侨城波托菲诺水岸
创新营销策略
在制定营销策略时，要注重创新和差异化，突出项目的特点和优势 ，吸引更多潜在客户。
强化品牌形象
注重品牌形象的塑造和宣传，提升项目的知名度和美誉度，增强客 户对项目的信任感和忠诚度。
05 案例启示与展望
营销策略创新
创新宣传方式
华侨城波托菲诺水岸采用了线上、线下多渠道宣传策略，如社交媒 体推广、楼盘发布会等，有效传递了项目特点，提高了市场知名度 。
营销投入与产出
该项目的营销投入主要包括广告费用、活动费用等，总计约200万元。在产出方面，该项 目销售额达到了5000万元，ROI达到了25倍。
营销策略效果
该项目的营销策略主要包括线上线下推广、与中介合作等，其中线上推广的效果较为明显 ，吸引了大量客户的关注。
营销经验总结
该项目的成功主要得益于以下几点：首先，项目本身的质量较高，得到了客户的认可；其 次，营销策略的制定较为合理，能够吸引客户的关注；最后，客户反馈的收集和分析较为 及时，能够及时调整营销策略。
营销目标概述
01
02
03
04
05
华侨城波托菲诺水岸的 营销目标是通过创新的 营销策略和活动来提高 项目的品牌知名度和美 誉度，同时刺激购房者 的购买意愿和销售业绩 的提升。具体目标包括
提高项目知名度：通过 创新的宣传和广告策略 来提高华侨城波托菲诺 水岸在市场上的知名度 。
增强品牌形象：通过与 知名品牌和机构的合作 ，以及高品质的宣传材 料和活动，提升华侨城 波托菲诺水岸的品牌形 象和价值。
推广策略
01
02
03
宣传渠道
通过多种渠道进行宣传， 包括线上平台、线下活动 、户外广告、社交媒体等 。
宣传内容
突出产品特点、滨水生活 和意大利风情等元素，同 时注重品牌宣传和口碑建 设。
在制定营销策略时，要注重创新和差异化，突出项目的特点和优势 ，吸引更多潜在客户。
强化品牌形象
注重品牌形象的塑造和宣传，提升项目的知名度和美誉度，增强客 户对项目的信任感和忠诚度。
05 案例启示与展望
营销策略创新
创新宣传方式
华侨城波托菲诺水岸采用了线上、线下多渠道宣传策略，如社交媒 体推广、楼盘发布会等，有效传递了项目特点，提高了市场知名度 。
营销投入与产出
该项目的营销投入主要包括广告费用、活动费用等，总计约200万元。在产出方面，该项 目销售额达到了5000万元，ROI达到了25倍。
营销策略效果
该项目的营销策略主要包括线上线下推广、与中介合作等，其中线上推广的效果较为明显 ，吸引了大量客户的关注。
营销经验总结
该项目的成功主要得益于以下几点：首先，项目本身的质量较高，得到了客户的认可；其 次，营销策略的制定较为合理，能够吸引客户的关注；最后，客户反馈的收集和分析较为 及时，能够及时调整营销策略。
营销目标概述
01
02
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05
华侨城波托菲诺水岸的 营销目标是通过创新的 营销策略和活动来提高 项目的品牌知名度和美 誉度，同时刺激购房者 的购买意愿和销售业绩 的提升。具体目标包括
提高项目知名度：通过 创新的宣传和广告策略 来提高华侨城波托菲诺 水岸在市场上的知名度 。
增强品牌形象：通过与 知名品牌和机构的合作 ，以及高品质的宣传材 料和活动，提升华侨城 波托菲诺水岸的品牌形 象和价值。
推广策略
01
02
03
宣传渠道
通过多种渠道进行宣传， 包括线上平台、线下活动 、户外广告、社交媒体等 。
宣传内容
突出产品特点、滨水生活 和意大利风情等元素，同 时注重品牌宣传和口碑建 设。
波托菲诺国际公寓客户定位及营销建议
便，出门就能打到车； • 生活要方便，要有外卖，有酒吧，居住区域安全有保证
，最好有比较多的外国人，不会觉得孤独； • 要有装修，装修最好简单、明快，有家私家电
【案例】/ 重点客户描述
李培根，男，49，韩国人，韩国某公司总经理。一 家四口，来深5年，在国际文化大厦上班。自己有车。平 时喜欢打高尔夫球。现住东海花园，200平米左右，租金 ￥11，000元/月。
访谈摘要： • 知道波托菲诺，会考虑租住波托菲诺酒店式公寓，要求
邻近有干洗店、外卖、便利பைடு நூலகம்； • 有钟点工服务，HBO电视，宽带上网； • 停车方便
【案例】/ 重点客户描述
尼古拉斯，男，34，法国人，单身，某贸易公司总 经理，由于业务关系经常往来深港两地。来深3年，在深 圳没有车。爱打高尔夫球。现住华侨城锦绣花园，170平 米左右，租金￥8，000元/月。
罗湖
五 星
商务
8,9套
13000-18000 外企驻深采购部，临近罗湖
元/月
口岸，交通、验货方便
福田
五 星
接待
5,6套
11000-15000 领导接待 元/月
华侨 城
三 度假 星 商务
50多间
(1月以 上)
8500元/月 主要为日本、韩国、意大利 （加收10％ 籍，集中在高科技行业，公
服务费） 司在科技园
•政府对吸引外资有更宽松的鼓励 •波托菲诺住宅的销售状况及商业
政策
街的品质保证直接影响到酒店公
•旅游业的良好态势为波托菲诺带 寓的出租率及租金水平
来的利好因素
•目标客户分散，信息到达困难
【波托菲诺国际公寓】/ 客户要求
• 交通便利（商务旅行，上班） • 安全有保障，租户层次趋同 • 生活购物方便 • 服务品质高
，最好有比较多的外国人，不会觉得孤独； • 要有装修，装修最好简单、明快，有家私家电
【案例】/ 重点客户描述
李培根，男，49，韩国人，韩国某公司总经理。一 家四口，来深5年，在国际文化大厦上班。自己有车。平 时喜欢打高尔夫球。现住东海花园，200平米左右，租金 ￥11，000元/月。
访谈摘要： • 知道波托菲诺，会考虑租住波托菲诺酒店式公寓，要求
邻近有干洗店、外卖、便利பைடு நூலகம்； • 有钟点工服务，HBO电视，宽带上网； • 停车方便
【案例】/ 重点客户描述
尼古拉斯，男，34，法国人，单身，某贸易公司总 经理，由于业务关系经常往来深港两地。来深3年，在深 圳没有车。爱打高尔夫球。现住华侨城锦绣花园，170平 米左右，租金￥8，000元/月。
罗湖
五 星
商务
8,9套
13000-18000 外企驻深采购部，临近罗湖
元/月
口岸，交通、验货方便
福田
五 星
接待
5,6套
11000-15000 领导接待 元/月
华侨 城
三 度假 星 商务
50多间
(1月以 上)
8500元/月 主要为日本、韩国、意大利 （加收10％ 籍，集中在高科技行业，公
服务费） 司在科技园
•政府对吸引外资有更宽松的鼓励 •波托菲诺住宅的销售状况及商业
政策
街的品质保证直接影响到酒店公
•旅游业的良好态势为波托菲诺带 寓的出租率及租金水平
来的利好因素
•目标客户分散，信息到达困难
【波托菲诺国际公寓】/ 客户要求
• 交通便利（商务旅行，上班） • 安全有保障，租户层次趋同 • 生活购物方便 • 服务品质高
深圳黑弧-波托菲诺纯水岸商业街策略包装建议.
功能分区建议
A、波斐娜大街 /PORTOFINO （命名原则：与项目息息相关，意大利味道，优 雅脱俗，具想象空间）
一、范围
酒店式公寓首层商铺店面与1号楼首层商铺店面
(海量营销管理培训资料下载)
功能分区建议
二、主营时尚精品
主打品牌 1、珠宝品牌店（谢瑞麟、六福等） 2、古玩店 3、洋酒行 4、高尔夫精品专卖店 5、鱼具专卖店
(海量营销管理培训资料下载)
包装建议 二、店面包装 在商铺还未进驻的阶段，在渲染好的意大利文化长
廊背景下进行店面的总体包装。根据功能分区划分
店面进行分类包装，如喷绘展示并加入小场景提示 。
于街边点缀设置鲜红色漆面公用电话亭，内放入华侨
城片区服务机构、商业街各店的电话号码簿。
(海量营销管理培训资料下载)
包装建议
6、 意大利小饰品点缀 7、 意大利纪念邮票展示（意大利文及中文注解） 8、 意大利纪念币展示（意大利文及中文注解） 9、 意大利足球文化展示（意大利文及中文注解） 10、意大利波托菲诺小镇风情展示（意大利文及中 文注解） 11、意大利雕塑展示（意大利文及中文注解）
(海量营销管理培训资料下载)
功能分区建议
B、 情人港/LOVER-PORT （命名原则：与景观息息相关，意大利味道，优 雅浪漫，具想象空间）
一、范围
P栋楼首层商铺店面与会所及水边广场
(海量营销管理培训资料下载)
招商建议
[ 波托菲诺 纯水岸商业街策略、包装建议 ]
2002年10月10日 黑弧广告
(海量营销管理培训资料下载)
定位
（一、）波托菲诺纯水岸商业街定位
————意大利风情主题商业街
(海量营销管理培训资料下载)
黑弧原点
皇庭世纪
案例2：
中海 阳光棕榈园
一个离市中心很远的楼盘；他们为什么要 跑到城外去；又想得到什么；
一个地中海式的低密度社区；他们在这样 的社区内得到的又将会是什么；
它是中海地产的儿子，带有精品的烙印， 这种烙印对项目的利弊在哪里。
广告并没有把项目的产品质素进行展现；
很多人看了楼之后，会说：哇，这楼盖得 真不错；
建筑楼盘与海的关系； 寻找楼盘独有的气质； 金石建筑； 确实令人震憾的现场感；
从建筑中中所透视的楼盘气质； 非同一般； 当一座楼盘成为真正的建筑； 他的生活可以流传； 真正的建筑可以感化人、塑造人 并提升人；
案例8：
罗湖情结； 扎根罗湖； 把根罗住； 根部意识；
百分百的潮洲生活；
高台府邸，尊崇生活 耀眼罗湖生活；
案例7：
万科 金域蓝湾
红树林看海毫宅；
红树林与海均为周边项目的公用资产；
非项目的独特资源；
而且该项目与周边相比，存在一定的不 足（容积率，实用率，园林面积）
产品线较多，如何处理大户型与小户型 之间的关系；
我们的产品有什么，有什么，有什么； 我们的产品这里好，那里好，还有。。。 我们的企业怎么样，怎么样，怎么样；
负荷累累的要求
策略的最终常演变为综合质素的比拼
总是不自觉地认为市场的昨天、今天等于明天。 一个不思进取的策略
市场发展变化超出意料时，手无足措，而后变阵； 市场再变化、我们再变阵；。。。。。
消费者变得麻木不仁；
有人在质疑广告 有人在歪曲广告 有人在强奸广告
广告真的有效吗 广告与销售等同 这样做就可以了
假如广告可以数字量化，那么就。。。
广告从来就没有某个固定的套路或做法， 假设有，那一个圈套或者陷井； 昨天的做法一定不可以被今天拷贝； 大家在做的东西并一定是真理；
案例2：
中海 阳光棕榈园
一个离市中心很远的楼盘；他们为什么要 跑到城外去；又想得到什么；
一个地中海式的低密度社区；他们在这样 的社区内得到的又将会是什么；
它是中海地产的儿子，带有精品的烙印， 这种烙印对项目的利弊在哪里。
广告并没有把项目的产品质素进行展现；
很多人看了楼之后，会说：哇，这楼盖得 真不错；
建筑楼盘与海的关系； 寻找楼盘独有的气质； 金石建筑； 确实令人震憾的现场感；
从建筑中中所透视的楼盘气质； 非同一般； 当一座楼盘成为真正的建筑； 他的生活可以流传； 真正的建筑可以感化人、塑造人 并提升人；
案例8：
罗湖情结； 扎根罗湖； 把根罗住； 根部意识；
百分百的潮洲生活；
高台府邸，尊崇生活 耀眼罗湖生活；
案例7：
万科 金域蓝湾
红树林看海毫宅；
红树林与海均为周边项目的公用资产；
非项目的独特资源；
而且该项目与周边相比，存在一定的不 足（容积率，实用率，园林面积）
产品线较多，如何处理大户型与小户型 之间的关系；
我们的产品有什么，有什么，有什么； 我们的产品这里好，那里好，还有。。。 我们的企业怎么样，怎么样，怎么样；
负荷累累的要求
策略的最终常演变为综合质素的比拼
总是不自觉地认为市场的昨天、今天等于明天。 一个不思进取的策略
市场发展变化超出意料时，手无足措，而后变阵； 市场再变化、我们再变阵；。。。。。
消费者变得麻木不仁；
有人在质疑广告 有人在歪曲广告 有人在强奸广告
广告真的有效吗 广告与销售等同 这样做就可以了
假如广告可以数字量化，那么就。。。
广告从来就没有某个固定的套路或做法， 假设有，那一个圈套或者陷井； 昨天的做法一定不可以被今天拷贝； 大家在做的东西并一定是真理；
深圳世联策划经典案例
深圳世联策划经典案例世联案例精华豪宅快速销售的秘笈——波托菲诺·天鹅堡二期2004-2-10项目背景波托菲诺·天鹅堡二期共分三个区域开发，总建筑面积21万平方米，总占地面积：11万平方米。
在保证10000元/平方米的均价前提下，如何实现短期快速销售呢？世联地产策划关键产品优势——1、区域环境的优越性波托菲诺·天鹅堡二期位于华侨城意大利风情主题小镇之内，沿承优雅闲适的小镇风格，享受两山三湖的优越生态环境以及华侨城的完善的生活配套；2、品牌形象深入人心通过一系列的客户访谈，我们发现客户无论来自深圳的哪个区域，哪个社会层次，对华侨城品牌的认同度极高，至于最终是否购买华侨城的房子，仅局限于一个条件：是否有足够的资金购买；3、高端产品的稀缺性通过对深圳2003-2004年豪宅市场的深入调查研究，作为高端住宅，竞争对手逐渐在2003年底纷纷入伙，竞争只集中在南山、福田，数量不到5个盘，并且受工程进度影响，开盘时间不一；4、户型设计的人性化动静分区，南北分区，主次分区，户型设计人性化；营销方面——1、信息发布期2003年7月举行年度新产品新闻发布会，提出“体验营销，共建社区”活动，引起社会各界的纷纷关注；2、客户积累期A VIP卡销售a) 内部销售：在公开销售VIP卡前两周，针对华侨城城区内业主，发售VIP卡；b) 公开发售：9月15日开始，通过各类媒体，大力发布认购VIP卡信息；c) 秋交会发售：秋交会时，展场和现场同时发售VIP卡；B VIP卡客户维护a) 体验华侨城意大利风情：邀请VIP卡客户参加2003年8月举行的“意大利文化周”，体验华侨城文化气息和高品质的居住环境；b) VIP卡客户户型讲解会：在选房前1个月，由户型设计师主讲，邀请VIP卡客户，分别举行两次VIP卡客户户型讲解会，使客户了解华侨城的产品，系统的了解自己中意的户型；C 样板房展示样板房展示与VIP卡发售同步，与售楼中心一步之遥的1：1实景样板房，高贵的装修，空间的巧妙处理，令客户身临其境。
房地产别墅形象定位及策略总纲
二、与谁竞争？
别墅产品解析 宏观市场分析 竞争范围扫描 锁定竞争对手
本报告是严格保密的。
首先对别墅产品简单解析
本报告是严格保密的。
别墅产品解析
产品界定
依据市场经验，一般 而言别墅项目的产品组合 会由表中三个类型产品中 的两种和三种组成
独栋别墅
名称
别墅
别名 ——
面积 （平方 米）
层数
车位
基本特征
墅吗？
是不是应该全面考虑波 托菲诺整体，特别是该区域 后续五十套别墅的整体营销 推广？
利润最大化 促进华侨城地产品牌全国影响力
共70套，按1200万/套， 3年计算，共8-9亿，每年3 亿
23
70 BTFN
本报告是严格保密的。
第二部分
提出第一个问题并解答
宏观政策对我们的目标 有何影响？
我们的竞争对手是谁？
竞争范围扫描
深圳别墅片区分布——葵涌片区
山海景观
环境质素优；
华侨海景山庄、观海 山庄
人口密度较低，海滨 乡村气息；
豪宅片区知名度低；
面临东部交通瓶颈；
有广阔的发展空间。
本报告是严格保密的。
竞争范围扫描
山海景观,旅游资源丰 富；
环境质素优；
人口密度较低，主要 发展旅游业；
面临东部交通瓶颈；
深圳别墅片区分布——银湖片区
本报告是严格保密的。
竞争范围扫描
深圳别墅片区分布——香蜜湖片区
“城市中心绿洲”香蜜湖； 近年发展热点片区，知名 度极高； 代表项目：国际公馆、水 榭花都、熙园 ； 人文氛围缺乏； 环境质素不及东部； 地处市区中心位置，交通 便捷； 配套齐全，为成熟生活区； 随着“9万3地块”的拍卖， 环湖区已几乎没有土地资源 独立别墅量较大， 预计在350套以上；和本项 目产品、总价区间较类似的 观澜高尔夫大宅存量预计 160套左右。
波托菲诺纯水岸销售策略演示-房地产策划文案
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注意：内部认购时间需以综合工程进度以及经营推广 进度，确定内部认购期。 操作：波托菲诺·纯水岸如何进行开盘前的客户组织？
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8-9工作室
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B、人员配置
包括售楼部工作人员及其他相关人员，相关人员配合 工作，协助售楼部销售。 开盘现场基本保证50人；选房等候区10人，选房区10 人；销控区各2人；签协议书时电脑录入、收钱、签认 购书、收回VIP卡、相关法律程序等约5人，及其他服 务区人员配备，将客户分组排号进行选房事项。
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整体思路
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波托菲诺·纯水岸” 销售周期有四个阶段，分别
以预热期、热销期、持销期和尾盘销售期四阶段
组成；并从每一阶段的“营销推广—客户组织—
现场包装—销售准备—销售目标”等五个过程穿
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经验获得
推出这种类似诚意金的形式，是发展商对项目销售“投 石问路”的一种方式。根据开盘前订金的数量，推断出 项目在市场上反映与客户对楼盘的欢迎程度，发展商可 及时对销售价格作出适度调整，有效地避免因销售价格 定位不准而令准买家望而却步所可能造成的损失同时， VIP卡的发售有利于开盘当天集中快速成交，控制把握 现场气氛。
经典软文营销案例分析
经典软文营销案例分析经典软文营销案例分析软文广告和“硬广告”相比，就好比你去菜市场买肉，遇到两家卖肉的同时向你吆喝。
一家说话中肯好听，还跟你拉家常，另一家直接推销，像在逼迫你买一样。
软文广告就和第一家一样，站在顾客的角度看问题，对等和你交流，不仅仅是买卖，还是交朋友的过程。
怒蛙网络认为，好的软文广告，在宣传推广方面会达到润物细无声的效果，既传递了有用的信息，又温和的推荐了产品和服务，更像是分享而不是买卖。
下面看看几则软文广告的经典案例：1、新闻式什么样的软文是最好的软文?让读者感兴趣，同时又巧妙的将所要传到的信息传递给了读者，这种软文当属最佳软文，在诸多形式的软文中，最隐蔽，最常见的软文当属新闻式软文。
它以类新闻的手法撰写软文，读者在读完后感觉就像看了一篇新闻，但是对其中宣传的产品、促销系却有了深入了解。
在Vertu(威图、纬图)手机的新闻软文中，以“商人在机场弄丢68万元天价手机”为标题，从软文的标题中我们就可以看出这是一篇很有新闻性的软文，“68万元天价手机”，充满了新闻点，诱导着人们想去了解什么手机要68万元，怎么弄丢的，是否找回等等，而在正文中，作者以导语、背景、正文、结尾等新闻体的方式将怎样的手机、怎么丢的、丢了后失主做了什么、如何找回等信息做了详细介绍，最后详细描述了该手机的特征，为何如何高价。
引发受众对VERTU 的关注与感慨。
2、悬念式中国传统相声中有个绝活，叫抖包袱，就是把最关键词的一个点先说出来，然后层层铺垫，慢慢解开，越解开，越有料，越吸引人。
这点同样适用于软文创造过程中，我们把这种形式的软文称为“悬念式”，悬念式软文设下的提问必须要有吸引力，否则将不能引发读者的关注。
脑白金早期的宣传软文中，传播效果第二名的软文就是采用悬念式形式创作的，名叫《南京睡得香，沈阳咋办?》，也有叫《美国睡得香，中国咋办?》，从标题中我们就像知道美国为什么睡的香，中国又将会怎么办，在软文一开头，作者并没有直接解释美国睡得香，而是欲扬先抑，先说以“95年开始，美国人疯了!96年开始，日本人疯了!台湾人疯了!”，他们疯了的原因是抢购一种叫脑白金的产品，进而解释脑白金可以有助睡眠，同时表达了美国人睡眠有保障了，中国这么多失眠患者怎么办的担忧，引导有失眠症状的读者对产品的关注。
世联波托菲诺典型案例总结
恭喜
5月， 借五期开售、营销中心开放之机，四期顺势热销8套，获“08年上半年豪宅销售总冠军
单击此处添加副标题
应变—因市而变 破局—破而后立 追击—盛勇追击 定江山
7-9月， 市场风云变化，策略及时调整，下半年战略布局：1、四期精装特惠单位。2、针对难 点户型开放全新样板房。3、筹划六期别墅新一轮的造势。 10月， 借势黄金周、全新样板房开放、释放新一轮折扣，四期单月成交17套，创新高 11月， 六期别墅盛况开售，首周售罄。四期更是录得全年单月最高成交套数18套。超额超前 完成全年销售目标。 12月，推广动作全面停滞，中原、华侨城全面熄火。项目组主动出击，突破常规接待流程，逆
纯水岸五期，淡市进入，举步为艰 纯水岸六期，海啸爆发，经济震荡
深圳上半年市场成交冷淡，豪宅销售举步艰难。在这样的市场环境下，纯水 岸五期于2008年5月底正式入市。 08年下半年国际金融海啸爆发，中国受到波及。深圳豪宅开始新一轮 降价，纯水岸六期18套临湖别墅11月入市。
四方PK格局，僧多粥少
2008年，波托菲诺整体完成32670平米销售总建面
整体均价：72238元/平米
2008年，波托菲诺整体完成72238元/平米实收均价，超越同期其 余高端项目均价 其中：
四期 ：实收均价41000元/平米 五期TH：实收均价77000元/平米，当日售罄 六期TH：实收均价68000元/平米，当周售罄
现场不设“撞客”制度，美联、中原3级市场疯狂拦截上门客户。
增加上门——如何更好联动
每周最新主推房号更新，让联动有的放矢，找准客户 锁定联动最多的业务员及分行，建立飞信群，实时发送项目动态 统一邀客口径，三级联动前要求与现场业务员先沟通，起到最好的联动效果
保护客户——突破“拦截”，避免客户遗失
房地产示范区包装 -之如何打动客户
第2接触点 到达入口
看什么？（学习内容）
围墙
导示牌 道旗 入口方式 门岗
怎么学？（学习方法）
拍照 / 纪录材质
拍照 / 纪录材质 拍照 拍照 拍照 / 纪录
如何打动客户
第2接触点——到达入口 围板 亮点捕捉：跳出常规宣传模式
围板功能
区隔环境
要点：如何通过围板传达项目卖点并且展示未来生活场景
2
密度板
密度板：也称纤维板，是以木质纤维或其他植物纤维为原料，施加脲醛树脂或胶粘剂
制成的人造板材。按其密度的不同，分为高密度板、中密度板、低密度板。 规格： 3 5 9 12 15 16 18 20 25 30（mm）一般配合轻钢龙骨使用； 效果评估：1、密度板很容易进行涂饰加工。各种涂料、油漆类均可均匀的涂在密度 板上；2、轻便，易造型、折弯、切割；3、不防潮，见水就发胀；膨胀率大，变形大， 易开裂；4、握钉力较差，螺钉旋紧后如果发生松动，很难再固定。
要点：如何通过沿途场景使客户在行动中潜移默化的加深项目形象的概念
如何打动客户
第5接触点——参观展示区
第5接触点 参观展示区
学什么？（学习重点）
如何在这最关键区域全方位实现功能、展示、品牌观的展示要求
看什么？（学习内容）
销售道具
怎么学？（学习方法）
拍照 / 研究
样板房主题
园林场景 提示牌
示范区包装——如何打动客户
陈志凯
Question：什么是包装？
仅是把示范区做的漂亮 还是…？
目 录
一
包装六大原则
二
如何打动客户
三
基本材质运用
包装六大严则
第1原则——昭示性 售楼部包装的主要目的是吸引客户到访
看什么？（学习内容）
围墙
导示牌 道旗 入口方式 门岗
怎么学？（学习方法）
拍照 / 纪录材质
拍照 / 纪录材质 拍照 拍照 拍照 / 纪录
如何打动客户
第2接触点——到达入口 围板 亮点捕捉：跳出常规宣传模式
围板功能
区隔环境
要点：如何通过围板传达项目卖点并且展示未来生活场景
2
密度板
密度板：也称纤维板，是以木质纤维或其他植物纤维为原料，施加脲醛树脂或胶粘剂
制成的人造板材。按其密度的不同，分为高密度板、中密度板、低密度板。 规格： 3 5 9 12 15 16 18 20 25 30（mm）一般配合轻钢龙骨使用； 效果评估：1、密度板很容易进行涂饰加工。各种涂料、油漆类均可均匀的涂在密度 板上；2、轻便，易造型、折弯、切割；3、不防潮，见水就发胀；膨胀率大，变形大， 易开裂；4、握钉力较差，螺钉旋紧后如果发生松动，很难再固定。
要点：如何通过沿途场景使客户在行动中潜移默化的加深项目形象的概念
如何打动客户
第5接触点——参观展示区
第5接触点 参观展示区
学什么？（学习重点）
如何在这最关键区域全方位实现功能、展示、品牌观的展示要求
看什么？（学习内容）
销售道具
怎么学？（学习方法）
拍照 / 研究
样板房主题
园林场景 提示牌
示范区包装——如何打动客户
陈志凯
Question：什么是包装？
仅是把示范区做的漂亮 还是…？
目 录
一
包装六大原则
二
如何打动客户
三
基本材质运用
包装六大严则
第1原则——昭示性 售楼部包装的主要目的是吸引客户到访
黑弧奥美协信城商业传播策略提案课件
视频制作费用
包括拍摄、剪辑、特效等视频制作费用。
3
印刷品制作费用
包括宣传册、海报、名片等印刷品的制作费用。
其他费用
人工成本
01
包括策划、设计、执行等人员的人工成本。
行政费用
02
包括办公用品、差旅、交通等行政费用。
税费及其他附加费用
03
包括税务申报、审计等费用。
06
风险控制
市场风险应对
风险识别
对市场风险进行全面识别，包括竞争对手、消费者需求、行业趋 势等因素。
黑弧奥美协信城商业项目 的定位是打造一个高品质 、时尚、健康的消费场所 ，为消费者提供一站式的 购物体验。
目标受众分析
年龄
主要针对25-45岁的中产 阶级，他们注重品质、追 求时尚，具有一定的消费
能力和购买力。
性别
男女比例大致相当，女性 更注重购物体验和品牌选 择，男性则更注重便捷和
功能性。
地域
以上海市为中心，辐射周 边城市，吸引区域内的消
传播渠道选择
传统媒体
利用电视、广播、报纸等传统媒体，覆盖 更广泛的受众群体。
网络媒体
利用社交媒体、新闻网站、论坛等网络平 台，提高传播效率和互动性。
线下活动
组织各类线下活动，如展览、路演、发布 会等，增强品牌曝光度和口碑。
合作伙伴
与相关行业合作伙伴进行联合推广，实现 资源共享和互利共赢。
内容创意规划
费者前来消费。
市场环境分析
竞争分析
政策法规
上海市内商业竞争激烈，黑弧奥美协 信城商业项目需要面对来自国内外知 名品牌的竞争。
遵守相关法律法规，关注政策动态， 确保项目合规运营。
消费者需求
随着生活水平的提高，消费者对购物 体验和品牌的要求也越来越高，需要 提供符合消费者需求的商品和服务。
包括拍摄、剪辑、特效等视频制作费用。
3
印刷品制作费用
包括宣传册、海报、名片等印刷品的制作费用。
其他费用
人工成本
01
包括策划、设计、执行等人员的人工成本。
行政费用
02
包括办公用品、差旅、交通等行政费用。
税费及其他附加费用
03
包括税务申报、审计等费用。
06
风险控制
市场风险应对
风险识别
对市场风险进行全面识别，包括竞争对手、消费者需求、行业趋 势等因素。
黑弧奥美协信城商业项目 的定位是打造一个高品质 、时尚、健康的消费场所 ，为消费者提供一站式的 购物体验。
目标受众分析
年龄
主要针对25-45岁的中产 阶级，他们注重品质、追 求时尚，具有一定的消费
能力和购买力。
性别
男女比例大致相当，女性 更注重购物体验和品牌选 择，男性则更注重便捷和
功能性。
地域
以上海市为中心，辐射周 边城市，吸引区域内的消
传播渠道选择
传统媒体
利用电视、广播、报纸等传统媒体，覆盖 更广泛的受众群体。
网络媒体
利用社交媒体、新闻网站、论坛等网络平 台，提高传播效率和互动性。
线下活动
组织各类线下活动，如展览、路演、发布 会等，增强品牌曝光度和口碑。
合作伙伴
与相关行业合作伙伴进行联合推广，实现 资源共享和互利共赢。
内容创意规划
费者前来消费。
市场环境分析
竞争分析
政策法规
上海市内商业竞争激烈，黑弧奥美协 信城商业项目需要面对来自国内外知 名品牌的竞争。
遵守相关法律法规，关注政策动态， 确保项目合规运营。
消费者需求
随着生活水平的提高，消费者对购物 体验和品牌的要求也越来越高，需要 提供符合消费者需求的商品和服务。
波托菲诺国际公寓客户定位及营销建议
风险与应对措施
市场风险
可能存在市场需求变化、政策调整等因素导致销售不佳的风险，应 密切关注市场动态，及时调整营销策略。
竞争风险
可能存在竞争对手采取针对性措施导致竞争优势丧失的风险，应积 极关注竞争对手的动态，提升自身竞争力。
法律风险
可能存在法律纠纷导致形象受损的风险，应严格遵守相关法律法规 ，确保合法合规经营。
02
目标客户群定位
目标客户画像
年龄
主要面向30-50岁的中高收入人群，其中一部分为外籍人士。
职业
主要为企业高管、外籍人士、专业人士等。
家庭结构
以夫妻及子女为主要家庭构成。
收入水平
年收入在30万-50万人民币之间。
客户群体分类
第一类
01
企业高管，年龄在35-50岁之间，已婚并有一子女，
收入较高，注重居住品质和交通便利。
02
项目占地面积约为8万平方米 ，总建筑面积约为25万平方米 ，共有8栋高层建筑，提供800 余套住宅。
03
波托菲诺国际公寓地理位置优 越，交通便利，周边生活配套 设施齐全，是一个高品质的住 宅小区。
目标市场分析
01
根据市场调研，目标客户群体主要分为三类：高净值
个人、家庭和海外归国人员。
02
高净值个人和家庭客户群体通常具有较高的收入和购
广告策略与宣传活动
广告策略
以品牌形象、项目卖点为主题，结合目标客 户的需求和心理，制定有针对性的广告策略 。
宣传活动
通过新闻报道、社交媒体推广、户外广告等 多种形式进行宣传，提高项目知名度和曝光 率。
04
销售策略建议
销售渠道拓展
线上渠道
利用互联网平台，如房产网站、社交媒体等， 进行房源展示和推广，吸引潜在客户。
深圳黑弧华侨城地产波托菲诺天鹅堡 2021年3阶段推广建议案房地产策划文案
深圳黑弧华侨城地产波托菲诺天鹅堡 2021年3阶段推广建议案房地产策划文案深圳黑弧—华侨城地产波托菲诺-天鹅堡 ____年3—6月阶段推广建议案-房地产策划文案华侨城地产[波托菲诺] -天鹅堡 ____.3—6月阶段推广建议案黑弧广告 ____/3/15深圳黑弧—华侨城地产波托菲诺-天鹅堡 ____年3—6月阶段推广建议案-房地产策划文案架构：一、前期广告效果分析及跟进：二、下阶段推广内容三、推广目标四、阶段推广策略五、推广策略--创意点诉求节奏控制六、市场核心战术七、媒介策略八、媒体计划深圳黑弧—华侨城地产波托菲诺-天鹅堡 ____年3—6月阶段推广建议案-房地产策划文案一、前期(开盘—春节)广告效果分析及跟进表现：开盘——春节前报广以“展露尊崇”为阶段性推广主题，以项目为主体渐进式诉求项目的尊崇，在市场中树立了项目尊贵的形象与豪宅的地位。
系列软文及新闻报道对荣获名盘二十强、儿童绘画活动及业主联谊活动等相关事件进行了诠释。
为项目强销进行了有利的促进，市场反映良好。
户外广告以天鹅湖形象出现，以对波托菲诺生活格调的形象延续为主。
电视广告及电视广告杂志由于意境优美、诉求全面、时段恰当使之在促进销售方面的效果非常明显。
深圳黑弧—华侨城地产波托菲诺-天鹅堡 ____年3—6月阶段推广建议案-房地产策划文案效果：目前A、B、C己成交近80%,D栋成交25套。
福田区尤其是侨城片区消费仍占较大比例，主要是通过媒体及口碑以达到项目的认知。
目标客户群对项目有较好的知晓度，并己在部分成交业主中形成良好的口碑效应。
推广的重点比较集中。
[波托菲诺]及[天鹅堡]都有较强的概念在推广中使用。
深圳黑弧—华侨城地产波托菲诺-天鹅堡 ____年3—6月阶段推广建议案-房地产策划文案跟进：前期广告宣传以项目整体形象为主，着力塑造项目尊贵的形象与豪宅的市场地位。
公众对项目有一定认知度。
且对项目定位与格调较为认同。
下阶段将把细节卖点做为主要宣传重点。
房地产营销策划 黑弧-华侨城地产波托菲诺二期宣传推广方案_OK
27
消费群分析
• 总结 长期处于人生与事业顶层的目标消费者在强势消费实力
的基础上对生活、事业、消费的追求已经相当明确，变得 日益单纯；
尤其在生活与，并带有相对的随意性。
28
推广方案
29
推广主题
• 推广主题：
波托菲诺生活格调
质朴的浪漫，自在的优雅
——TOWNHOUSE的市场基础已经建立
8
市场分析
总结
• 房地产市场中的富人市场已经形成并具规模 • 新经济下的富人群体有更现代的特征 • 市场竞争度的加剧形成市场热点
9
竞争分析
二期的竞争分析
10
竞争分析
银湖片区
深圳传统富人区，具有早年富人区的特点，不容易得 到新一代富人的认同开发进入尾声，市场吸引力不大。
加 • 深港二十四小时通关,加速了深港经济一体化,极大的吸引了港人来深
置业投资. • Townhouse的建筑规划的差异性,已成为住宅市场上高阶买家的聚焦，
因为Townhouse项目毕竟不多.
18
二期目标消费群分析
19
消费群分析
目标消费人群界定：
非体力劳动者，主要是 • 公司、企业高层管理者，包括金融、贸易、传
波托菲诺生活格调
57
推广策略
工作内容： 项目优势卖点的强势推广，引导目标消费群感受波托菲诺 生活格调，建立项目强销的形象与实质。 媒体配合：报纸系列广告（演绎波托菲诺生活格调）
电视形象广告 户外形象广告 辅助媒体使用
58
推广策略
推广内容： 8月－9月，丰富二期推广形象并逐步配合销售进程、化解 销售问题，将二期的各项目自身优势完全展示出。 • 活动一 活动主题：举行二期靓景单位公开拍卖活动 活动时间：8月28日 活动内容：挑选Townhouse靓景单位进行拍卖。 活动目的：掀起市场、媒介新的关注热潮，再创销售小高
消费群分析
• 总结 长期处于人生与事业顶层的目标消费者在强势消费实力
的基础上对生活、事业、消费的追求已经相当明确，变得 日益单纯；
尤其在生活与，并带有相对的随意性。
28
推广方案
29
推广主题
• 推广主题：
波托菲诺生活格调
质朴的浪漫，自在的优雅
——TOWNHOUSE的市场基础已经建立
8
市场分析
总结
• 房地产市场中的富人市场已经形成并具规模 • 新经济下的富人群体有更现代的特征 • 市场竞争度的加剧形成市场热点
9
竞争分析
二期的竞争分析
10
竞争分析
银湖片区
深圳传统富人区，具有早年富人区的特点，不容易得 到新一代富人的认同开发进入尾声，市场吸引力不大。
加 • 深港二十四小时通关,加速了深港经济一体化,极大的吸引了港人来深
置业投资. • Townhouse的建筑规划的差异性,已成为住宅市场上高阶买家的聚焦，
因为Townhouse项目毕竟不多.
18
二期目标消费群分析
19
消费群分析
目标消费人群界定：
非体力劳动者，主要是 • 公司、企业高层管理者，包括金融、贸易、传
波托菲诺生活格调
57
推广策略
工作内容： 项目优势卖点的强势推广，引导目标消费群感受波托菲诺 生活格调，建立项目强销的形象与实质。 媒体配合：报纸系列广告（演绎波托菲诺生活格调）
电视形象广告 户外形象广告 辅助媒体使用
58
推广策略
推广内容： 8月－9月，丰富二期推广形象并逐步配合销售进程、化解 销售问题，将二期的各项目自身优势完全展示出。 • 活动一 活动主题：举行二期靓景单位公开拍卖活动 活动时间：8月28日 活动内容：挑选Townhouse靓景单位进行拍卖。 活动目的：掀起市场、媒介新的关注热潮，再创销售小高
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以意大利民间的绘画艺术（名画欣赏）、工艺 甚至符号元素作为这个画廊的诠释主题，从而 强化出意大利文化的氛围。以此作为商业街的环 境背景，使主题概念得以在实质商业氛围之上得 到尽可能的发挥。
（二、）功能分区建议
功能分区建议
A、波斐娜大街 /PORTOFINO （命名原则：与项目息息相关，意大利味道，优 雅脱俗，具想象空间）
Hale Waihona Puke 招商建议二、主营餐饮休闲 主打品牌
1、西餐厅（丹桂轩、星期五餐厅等） 2、特色料理（舞鹤日本料理、韩国料理、印度小厨等） 3、酒吧 4、咖啡连锁店（雨花、名典等） 5、朱古力点心店 6、PISA专卖店（必胜客等） 7、西饼屋 8、意大利冰淇凌专卖店
功能分区建议
C、波斐娜二号大街 /PORTOFINO II （命名原则：与项目息息相关，意大利味道，优 雅脱俗，具想象空间）
功能分区建议
辅助品牌
1、知名品牌化妆品专卖店（SKII、LG等） 2、香水品牌专卖（CD等） 3、美容、美发连锁店 4、知名品牌服饰专卖店 5、运动品牌专卖店
功能分区建议
B、 情人港/LOVER-PORT （命名原则：与景观息息相关，意大利味道，优 雅浪漫，具想象空间）
一、范围 P栋楼首层商铺店面与会所及水边广场
提案结束
谢谢！
做无差错能手，向零缺陷迈进。20.11.1920.11.19Thursday, November 19, 2020 天长地久有时尽，9000推行无绝期。09:27:0209:27:0209:2711/19/2020 9:27:02 AM 质量是成功的伙伴，贯标是质量的保 障。20.11.1909:27:0209:27Nov-2019-Nov-20 优质产品，是走向世界的桥梁。09:27:0209:27:0209:27Thur sday, November 19, 2020 处处讲质量，贯彻生产线。20.11.1920.11.1909:27:0209:27:02November 19, 2020 不要小看自己，人有无限可能。2020年11月19日上 午9时27分20.11.1920.11.19 创质量第一让顾客满意。2020年11月19日星 期四上 午9时27分2秒09:27:0220.11.19 内部审核定期做,系统维持不会错。2020年11月上午 9时27分20.11.1909:27November 19, 2020 精心组织、科学施工、争创一流。2020年11月19日 星期四9时27分 2秒09:27:0219 November 2020 消防，消防，重在预防。上午9时27分 2秒上 午9时27分09:27:0220.11.19 质量—恒古不变的致胜之道。20.11.1920.11.1909:2709:27:0209:27:02Nov- 20 管理评审勤参与，高阶主管掌握易。2020年11月19日星期 四9时27分2秒 Thursday, November 19, 2020 安全和效益结伴而行，事故与损失同 时发生 。20.11.192020年11月 19日星 期四9时27分2秒20.11.19
包装建议
6、 意大利小饰品点缀 7、 意大利纪念邮票展示（意大利文及中文注解） 8、 意大利纪念币展示（意大利文及中文注解） 9、 意大利足球文化展示（意大利文及中文注解） 10、意大利波托菲诺小镇风情展示（意大利文及中
文注解） 11、意大利雕塑展示（意大利文及中文注解）
包装建议 二、店面包装 在商铺还未进驻的阶段，在渲染好的意大利文化长 廊背景下进行店面的总体包装。根据功能分区划分 店面进行分类包装，如喷绘展示并加入小场景提示 。 于街边点缀设置鲜红色漆面公用电话亭，内放入华侨 城片区服务机构、商业街各店的电话号码簿。
[ 波托菲诺 纯水岸商业街策略、包装建议 ]
黑弧广告
定位
（一、）波托菲诺纯水岸商业街定位
————意大利风情主题商业街
问题点
主题定位无法在招商范围内全数控制和体现 那么意大利风情主题如何通过商业街表达出来 应该建立一个怎样的载体，将概念与实质融会贯通 即如何避免繁荣的商业氛围致使意大利风情主题无 法突出，使定位变得牵强。
一、范围 2、5、7、9号楼首层商铺店面临街
功能分区建议
二、主营社区综合服务
1、时装精品专卖店 2、礼品店 3、干洗店 4、邮电代办所 5、24小时自助银行（招商、中国银行等） 6、品牌连锁药店（一致、海王、好一生等）
（三、）现场包装建议
包装建议
一、大背景包装
意大利风情文化长廊
1、意大利地图展示 2、意大利旗帜、主色调 3、意大利名画鉴赏（古典画框、意大利文及中文字注解） 4、意大利手工艺品（意大利文及中文字注解） 5、意大利风景摄影展示（意大利文及中文字注解）
谢谢大家！
一、范围 酒店式公寓首层商铺店面与1号楼首层商铺店面
功能分区建议
二、主营时尚精品
主打品牌
1、珠宝品牌店（谢瑞麟、六福等） 2、古玩店 3、洋酒行 4、高尔夫精品专卖店 5、鱼具专卖店
功能分区建议
主打品牌 6、迷你超市（7--11连锁等） 7、书坊（三联等） 8、鲜花店 9、唱片专卖店（音乐无限等）
可利用点
1、建筑本身的意大利风格 2、项目的整合定位及推广宣传 3、意大利风情小镇的市场认同 4、发展商的整合资源
思路建议
载体—————意大利风情文化长廊 结合建筑的意大利风格，将商业街两旁布置装点 成功能主要为欣赏性的意大利风情文化长廊。强 调浓烈的意大利文化氛围之下怡然自得的步行商 业街。
思路建议
（二、）功能分区建议
功能分区建议
A、波斐娜大街 /PORTOFINO （命名原则：与项目息息相关，意大利味道，优 雅脱俗，具想象空间）
Hale Waihona Puke 招商建议二、主营餐饮休闲 主打品牌
1、西餐厅（丹桂轩、星期五餐厅等） 2、特色料理（舞鹤日本料理、韩国料理、印度小厨等） 3、酒吧 4、咖啡连锁店（雨花、名典等） 5、朱古力点心店 6、PISA专卖店（必胜客等） 7、西饼屋 8、意大利冰淇凌专卖店
功能分区建议
C、波斐娜二号大街 /PORTOFINO II （命名原则：与项目息息相关，意大利味道，优 雅脱俗，具想象空间）
功能分区建议
辅助品牌
1、知名品牌化妆品专卖店（SKII、LG等） 2、香水品牌专卖（CD等） 3、美容、美发连锁店 4、知名品牌服饰专卖店 5、运动品牌专卖店
功能分区建议
B、 情人港/LOVER-PORT （命名原则：与景观息息相关，意大利味道，优 雅浪漫，具想象空间）
一、范围 P栋楼首层商铺店面与会所及水边广场
提案结束
谢谢！
做无差错能手，向零缺陷迈进。20.11.1920.11.19Thursday, November 19, 2020 天长地久有时尽，9000推行无绝期。09:27:0209:27:0209:2711/19/2020 9:27:02 AM 质量是成功的伙伴，贯标是质量的保 障。20.11.1909:27:0209:27Nov-2019-Nov-20 优质产品，是走向世界的桥梁。09:27:0209:27:0209:27Thur sday, November 19, 2020 处处讲质量，贯彻生产线。20.11.1920.11.1909:27:0209:27:02November 19, 2020 不要小看自己，人有无限可能。2020年11月19日上 午9时27分20.11.1920.11.19 创质量第一让顾客满意。2020年11月19日星 期四上 午9时27分2秒09:27:0220.11.19 内部审核定期做,系统维持不会错。2020年11月上午 9时27分20.11.1909:27November 19, 2020 精心组织、科学施工、争创一流。2020年11月19日 星期四9时27分 2秒09:27:0219 November 2020 消防，消防，重在预防。上午9时27分 2秒上 午9时27分09:27:0220.11.19 质量—恒古不变的致胜之道。20.11.1920.11.1909:2709:27:0209:27:02Nov- 20 管理评审勤参与，高阶主管掌握易。2020年11月19日星期 四9时27分2秒 Thursday, November 19, 2020 安全和效益结伴而行，事故与损失同 时发生 。20.11.192020年11月 19日星 期四9时27分2秒20.11.19
包装建议
6、 意大利小饰品点缀 7、 意大利纪念邮票展示（意大利文及中文注解） 8、 意大利纪念币展示（意大利文及中文注解） 9、 意大利足球文化展示（意大利文及中文注解） 10、意大利波托菲诺小镇风情展示（意大利文及中
文注解） 11、意大利雕塑展示（意大利文及中文注解）
包装建议 二、店面包装 在商铺还未进驻的阶段，在渲染好的意大利文化长 廊背景下进行店面的总体包装。根据功能分区划分 店面进行分类包装，如喷绘展示并加入小场景提示 。 于街边点缀设置鲜红色漆面公用电话亭，内放入华侨 城片区服务机构、商业街各店的电话号码簿。
[ 波托菲诺 纯水岸商业街策略、包装建议 ]
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定位
（一、）波托菲诺纯水岸商业街定位
————意大利风情主题商业街
问题点
主题定位无法在招商范围内全数控制和体现 那么意大利风情主题如何通过商业街表达出来 应该建立一个怎样的载体，将概念与实质融会贯通 即如何避免繁荣的商业氛围致使意大利风情主题无 法突出，使定位变得牵强。
一、范围 2、5、7、9号楼首层商铺店面临街
功能分区建议
二、主营社区综合服务
1、时装精品专卖店 2、礼品店 3、干洗店 4、邮电代办所 5、24小时自助银行（招商、中国银行等） 6、品牌连锁药店（一致、海王、好一生等）
（三、）现场包装建议
包装建议
一、大背景包装
意大利风情文化长廊
1、意大利地图展示 2、意大利旗帜、主色调 3、意大利名画鉴赏（古典画框、意大利文及中文字注解） 4、意大利手工艺品（意大利文及中文字注解） 5、意大利风景摄影展示（意大利文及中文字注解）
谢谢大家！
一、范围 酒店式公寓首层商铺店面与1号楼首层商铺店面
功能分区建议
二、主营时尚精品
主打品牌
1、珠宝品牌店（谢瑞麟、六福等） 2、古玩店 3、洋酒行 4、高尔夫精品专卖店 5、鱼具专卖店
功能分区建议
主打品牌 6、迷你超市（7--11连锁等） 7、书坊（三联等） 8、鲜花店 9、唱片专卖店（音乐无限等）
可利用点
1、建筑本身的意大利风格 2、项目的整合定位及推广宣传 3、意大利风情小镇的市场认同 4、发展商的整合资源
思路建议
载体—————意大利风情文化长廊 结合建筑的意大利风格，将商业街两旁布置装点 成功能主要为欣赏性的意大利风情文化长廊。强 调浓烈的意大利文化氛围之下怡然自得的步行商 业街。
思路建议