成本管理控制总结

武汉东风阳光城成本控制

分析、总结报告

在武汉东风阳光城项目开发过程中,我们始终重视建设成本的控制，并着重从设计深度控制、设计的细节控制、招投标控制、材料采购控制、工程施工控制等几方面入手，将前期建设成本控制贯穿到各个环节中，真正做到公司提出的“全员参与全员全过程控制”的工作目标。截止2008年年底，四个项目成本对照表如下：

银杏苑（A2）工程成本对比表

17＃地工程成本对比表

银杏苑工程成本对比表

社区中心工程成本对比表

我们在银杏苑、阳光城三期和阳光城社区中心项目的成本控制工

作中取得了一些成绩，现对主要工作进行认真回顾和总结，为公司后期开发项目成本控制工作提供借鉴。

一、设计管理

1、规划协调统一

武汉东风阳光城早期总体规划由英国阿特金斯负责设计，但在项目实际开发过程中，16#地、17#地和湖汊地规划设计分别由3个设计单位完成，如何保证项目整体协调是关键问题。其中银杏苑开发还必须兼顾定向开发对象的项目风格定位，完全采用阿特金斯规划已不可取，但我们坚持延用早期规划确定的主要的景观轴线，抓住三个地块的主要骨架，从空间上赋予它们骨肉关系。同时还在建筑立面线条、建筑色彩、建筑材料、小区围墙等方面进行整体控制，确保项目风格统一协调。

2、户型改进

阳光城精典户型是花园洋房，在首批物业交付使用后用户反映褒裹不一，经过实际走访，在二期花园洋房中我们做了改进，通过增加二层走廊的局部面宽，增强花园洋房中空客厅的利用率，合理调整各功能房间的细部尺寸，增加复式顶层房间数量，投入较小的建筑成本，却获得较高的经济收入，同时取得用户的认可，体现了东风阳光城设计人性化的要求。

花园洋房的改进体现了公司适应市场人性化的设计的需要，清晖苑2、3、6栋则完全是很好利用设计降低成本，取得最大利益的经典作品。清晖苑2、3、6栋原规划设计为南向北入口户型组合的建筑，

由于错半层，根据抗震结构设计要求，楼梯间需做成钢筋砼结构，结构成本很高。对此，我们调整了规划设计，利用场地条件，植入新户型，并将原来每栋一个单元改造成两个单元，取得了很好的经济效益。

3、利用政策时间差，及时申报人防设施

2004年7月在工作拜访中得知新的人防政策将于10月运行，而三期规划设计工作才刚刚开始，初步设计和施工图设计都未开展，根本没有时间留给人防设计院设计图纸和办理报建手续。按照三期规划建设规模，参考人防新政策配建标准，三期需配建人防设施约2.5万㎡，较原计划投资增加3000万元。通过有效的沟通工作，我们利用阿特金斯设计的总规划图，同时取得人防设计院的支持，将人防设计图提前报建，降低公司后期成本压力，也体现了公司设计管理的快速反应能力。

4、平米钢筋含量控制

合理控制平米钢筋含量，减少钢筋消耗量，是降低成本的有效手段。针对阳光城项目特点，我们从结构选型、使用部位、钢筋类别、设计服务质量等四个方面进行控制。

摒弃一期项目大量采用的框架剪力墙结构，采用框架结构。

大量采用三级钢筋，在钢筋成本小幅增加的情况下，平米钢筋含量大幅降低。新Ⅲ级钢筋是专门为建筑结构应用开发的新型钢筋,比普通Ⅱ级钢强度提高近20%,而每吨价格却增加不超过10%。

建筑线条规定采用构造配筋。

设计合同中限定平米钢筋含量和变更数量控制，制定奖惩措施，

提高设计人员工作责任心和设计质量。

通过以上控制手段，在阳光城二期项目建设中平米钢筋含量得到有效控制，平均下降幅度约20%，较好地控制了建设成本。例如以普通住宅为例，一期明晖苑8、9、10栋钢含量53kg/平米，二期翠晓苑9栋钢含量38.5kg/平米。

5、建立设计变更反馈制度，保障成本结算工作的规范性。

阳光城一期在变更实施过程发现部分设计变更存在签证不规范的情况；部分变更执行后的实际结果与变更的要求存在偏差；在工作过程中还发现，部分设计变更下发后相当长时间并未执行；在成本部结算过程中发现，施工方提供给甲方的设计变更总量有时不对，部分设计变更重复出现，部分降低工程成本的变更有遗漏现象。需要浪费大量的时间、人力对签证进行规范，对竣工结算多次返回整理，方能保证资料的正确和完备，从而造成工作效率低下。

反映出设计变更流程中技术、工程、成本部门之间存在脱节情况；从变更签证不规范反映出设计变更表格需要更加细致、规范；设计变更签证环节需要规范；从施工单位提供的设计变更结算资料混乱反映出施工单位想投机取巧,对资料的检查和监督环节不完善.

2006年我们建立起此项制度，同时以分公司文件形式下发工程部和施工单位，保证此项制度规范性和严肃性。

6、通过前期外墙裂缝控制措施，降低后期维修成本。

采取加强抗裂抗渗的外墙做法。

采用合理的建筑、结构设计方案:尽量避免二次浇捣构件；大面

积外墙设置伸缩缝；加强应力集中部位。

加强外墙施工的管理:按规范、规程施工；控制材料质量；组织技术交底；严控外墙施工环节。

7、园林景观的设计

奇利建设在园林景观设计上将自然、生态的概念引入社区，通过铺装、建筑小品及各种植物的合理配置，做到与总体规划相呼应，但在设计和成本控制上存在脱离现象，我们需重点解决在设计方面存在的主要问题，降低建设成本。

⑴、一些硬质铺装过多，一些道路、铺装布置的不太合理。

⑵、部分选用的铺装材料价格较高，增加了建设成本。

⑶、水景布置的较多，造成后期运行成本增加。

⑷、植物在配置上过密，数量过多，有一些植物非本地植物品种如银海枣、银杏等，不适应本地的气候、土壤，长势不好，甚至死亡。

⑸、施工图的深度不够，缺少结构、水、电等施工详图，不能满足施工要求，需要二次设计，增加了设计成本。

二、招投标管理

为防止在招标工作完成后，施工过程中发生扯皮现象，同时便于后期成本控制的主动性，在成本部的支持下，我们在招标答疑阶段制定以下控制措施：

将中标单位问题反馈时间限定在一定时间段内，防止因不确定因素发生合同纠纷的可能性。

将工程专业性较强和利润较高的门窗、装饰工程等由甲方直接分