学区房论文

“学区房热”的原因及外溢效应研究

通过走访各大房地产公司和淮安市房管局，总结淮安房地产现状，以学区房为研究对象,结合微观经济学探析了“学区房热”产生的主要原因是需求过于旺盛,研究“学区房热”不仅导致教育资源配置不公平,形成城市的“藩篱”和消费挤兑现象,还给社会的和谐稳定带来负面影响,最后得出结论并提出相应建议。

一、“学区房热”现象

自1998年以来,我国房地产迅速发展,对GDP增长的贡献率比重基本保持在18%,房地产投资在GDP中的比重不断上升,2007年房地产增加值占当年GDP总额约10%。2008年,我国房地产业受到宏观政策积累效应和金融危机效应的双重打击,呈现市场交易量萎缩,价格增幅放缓,资金链条偏紧的局面。其中,成交量不足是最大的问题。以淮安市为例,2008年,淮安共成交商品住宅2401套,与去年相比减少1122套,同比降幅54.17%。在淮安楼市持续低迷的时候,学区房市场却可以用“高价少房”或“有价无房”来形容,热度不但丝毫不减,还有越演越烈之势。

关于学区房,至今政府和学术界都没有一个统一的定义,大部分人的理解是“名牌中小学周边能够对口入学的住宅”。从业内角度来看,“学区房”这3个字特指重点小学周边的房子。本文所指的“学区房”

是指位于被当地教育局划分为名牌小学学区内,能够对口入学的住房。

以淮安市为例,从学区房成交量上来看,据调查报告显示,2007年二手学区房的成交量仅占5-8%,进入2008年后,成交量翻两番,高达10-15%。2009年1-3月,二手学区房单月成交量继续同比增长10-15%,每月售出60-70套,仅1-3月就售出200多套,相对于2008年总销售量600套而言,有明显增幅。

从价格上来看,淮安市实验小学、淮安师范学院附属小学、淮安市长征小学是淮安市民口中的“三大名校”,就我对2008、2009年4月价格涨幅情况调查来看,3所重点小学的学区房价格较非学区房价格平均要高500元—1000元/m2左右,即使在2009年房价普遍下跌4.9%情况下,4月份学区房价格还是稳中有升。

种种数据表明,相比于淮安景观、写字楼等物业的低迷,购房者寄希望于房价的进一步下跌,迟迟不肯下单的状况,学区房却炙手可热。目前,“学区房热”已凸显成为当今社会的一个重要现象,成为城市生活的一个重要话题,不能不引发我们深入思考“学区房热”背后的原因。

二、“学区房热”的原因分析

价格是调节市场一只无形的手,但在学区房面前却显得失灵了。为什么学区房在销售淡市中呈现出如此巨大的魅力?供给和需求是研

究市场经济条件下商品价格的基本工具。据调查报告显示,淮安对学区房的供给与需求比率为1∶10。也就是为了得到1处学区房,有10个人在竞争。一方面,需求过于旺盛导致成交量上升,另一方面,供给严重短缺引起供求关系的脱节导致了学区房价格上涨过快。现在我们就从供求角度探析“学区房热”的原因。

(一)需求过于旺盛

对住房的需求可以分为3种,自住需求、投资需求、投机需求。学区房的主要买单者是望子成龙的家长,他们购买学区房从本质上来说是一种教育投资购房,在孩子完成小学教育后,将房源抛售的可能性较大。因此,学区房的需求主要是投资需求。旺盛的需求,成全了市场,导致学区房的成交量节节攀升,其原因主要有以下几方面:

1、政府的消费政策引起旺盛的需求。政策性影响对房地产市场显而易见。2010年以来,各地政府相继出台了购房退税、购房入户及取消二套房贷和外资购房限制等相关政策来刺激楼市。这些政策的出台对外地购房者具有很大的吸引力,一方面在一定程度上刺激了楼市,另一方面也带来了教育、社保的负担较重等问题,进一步加剧了学区房僧多粥少的局面。

2、社会对教育的诉求是需求旺盛的主要原因。随着我国改革开放的进程加快,人们越来越意识到知识和技能的重要性,而教育是获得知识和技能的重要途径,需要循序渐进,也需要良好的基础。目前,我国居民,尤其是城镇居民的消费意向正由原来以物质消费为主的“硬”消费向以子女教育为主的“软”消费转变。

3、消费者的预期心理也加剧了需求。“买涨不买跌”,当买房者发现购买学区房的人很多,供不应求,就会缩短买房时间。目前市场上对学区房的需求呈现出长期性和稳定性,价格进一步的上涨具有很大现实性。据行内人士估计,2009年淮安学区房的价格有望突破5000元/m2。

4、良好的收益性导致需求过于旺盛。购买学区房的需求以投资需求为主,因此,投资收益是影响消费者决策的主要因素。对家长来说,一方面投资学区房,可以让孩子上名校,获得良好的教育;另一方面,即使孩子还没到学龄或者根本没有教育方面的需求,学区房丰厚的租金也是一笔可观的收入。投资学区房,具有很好的抗跌保值性。学区房的收益性使它成为理想的二次置业产品,这一点,可以从学区房交易量季节性的弱化中得到证实。

(二)供给严重短缺

如果学区房的供给富有弹性,则需求增长时,供给量显著增加,住房价格的上涨则相对有限,即需求的增长主要带来的是成交量的增长而非价格增长。反之,若土地资源和开发管制,导致供给缺乏弹性,则住房供给量的增长有限,但住房的价格将出现大幅度提升。学区房供给的短缺主要体现在以下两个方面:

1、增量明显不足。从供给增量市场来看,影响学区房增量供给的两个重要因素是土地和建设年限。老学区一般位于基础设施比较完善,交通发达,规划基本完成的城市中心地段,可用于建设的土地资源几乎没有。即使学区进行适当调整或名校相继成立的分校,毕竟僧多粥少,

供给也相当有限。所以总体来说,学区房的增量在短期内不可能有较大的增幅。同时,房地产增量市场属于寡头垄断市场,开发商处于强势地位,追逐利润是开发商的目标,价格当然不会低。

2、存量总体不乐观。从存量市场来看,属于垄断竞争市场,价格机制仍然有效。学区房的存量交易以二手房为主。在二手房市场上,影响供给量的不是要素价格、开发商数量等生产性变量,相反地,它是经济、人口统计等非生产性要素。虽然学区房价格高企时,将有激励使业主抛售住房。但是由于总体供给短缺,很多学区房待价而沽,业主占有价格的主导地位,并且这种供给随时可以转化为自住性需求,具有不稳定性。同时,房地产市场的不规范导致房地产中介利用不对称的市场信息控制供应量,进一步加剧了供不应求的局面。

三、“学区房热”的外溢效应

需求过于旺盛,供給严重短缺这种供求关系的严重脱节是一种不均衡状态,必然会导致家庭对学区房展开竞价。美国经济学家费里德曼认为价格可以决定谁得到产品,价格是无人性的。单纯价格的竞争将会给社会带来一系列负面的影响。

(一)引起教育资源分配不公平

随着我国改革开放进程加快,教育早已不再是一种特权,教育公平观念正由量的公平向质的公平转变。市场通过价格机制配置优质教育资源,使教育资源分配不公平。学区房政策的本质是把教育资源和商