万科项目管理策划书

-较为有效的采购策划、计划工作 -较大规模材料集中采购 -总包战略合作发展较快
质量保证
•目标成本分解到项目 •费率招标 •项目建设全程参与和动态控制
工程
-标准工期 -全套施工图 -实测实量
09年后，执行了新的管控体系。。。
进一步参与前期策划，优化成本 - 培养优秀总包，发展B级战略 - 规范总包引入，能力评估操作
项目特点及对应措施要求
项目管理目标设定
进度计划管理目标、质量管理目标、成本管理目标、设计管理目标、新技术
管理目标、安全文明管理目标
二、组织架构篇
二、项目组织管理机构
总部
现场项目部
事务部
设计部
公司分管副总
合约部
发展部
营销部
计划反馈
项目副经理
项目经理
技术、质量 做法和监管
项目总监
6个职能组设置
从工程管理角度对售楼区的设置、分期分区销售、销售入市实际等方面提出建议，促使营 销策划能更好地满足公司项目销售整体计划的安排要求
使施工各阶段的总平面布置更加合理、有序，为施工期间安全文明管理奠定基础，使项目 工程质量管理目标能在工程项目管理全过程中得到更好地落实，使项目开发进度能按照公司 总体进度目标全面如期推进。
助理工程师 监理员
合约、预结算、进度款
甲供材、后勤管理 现场安全全面负责 现场质量、进度负责
罗湖商务中心、研祥科技大厦、水贝商城住 宅楼、新玥庭住宅楼 海珠城、中海丽苑、名仕阁、怡翠、怡美、 怡瑞、大山地南区
昆明滇池卫城别墅、太原富士康厂房、佛山 中信广场大厦、湖南南州宾馆
现场质量、进度负责
太阳桥建材大市场、泰和商业广场、龙华城 市明珠、龙华污水处理厂
工程组织策划怎么做？
19.9.5 10
工程管理策划书
1. 工程项目概况 2. 项目组织管理机构及主要管理人员职责 3. 总平面管理策划 4. 工程进度管理策划 5. 工程质量管理策划 6. 工程成本管理策划 7. 安全及文明施工管理策划 8. 项目风险管理规划
一、工程概况篇
一19.9、.5 工程项目概况
B C
A
描述1：整个基地被东西走向的南坑路分隔为南区和北区，南区开发已经完成，北区地 形较复杂，西北高，东南低，垂直高差最大达10余米。 ——施工通道和业主回家通道如何解决？（另辟通道or混行分割）高差10M如何解 决？（挡墙or土方平衡）
描述2：北区周边市政配套设施都是在南区已预留到位。北区雨水全部通过南坑路市政 雨水管道排放，北区室外污水管道必须汇集到北区预留管道后排至南区生化池 ——市政接口已定位，临时排水如何设置？临时排水管线可否转为正式？
项目部组织公司工程管理部、设计管理部和营销策划部等相关部门对《XX项目工程管理 策划书》初稿进行评审，并根据评审意见对《XX项目工程管理策划书》初稿进行修编； 在《XX项目工程管理策划书》修编完成后上报工程分管负责人审批。
在项目首期开盘或重大节点变更后，项目部负责组织公司各相关部门对《XX项目工程管 理策划书》进行核对和调整，并报公司领导审批同意后按照新一版的策划进行管理，以便 更好地指导项目后续工程管理 。
质量风险
- 成本分解到合同 -动态成本审核 -- 全部清单招标，总价包干
质量保证 工程
工程组织策划、监理资源运用、过程控制
工程组织策划是什么？
是指找到未来可能要发生的事情，并有针对的制定措施和预先的筹划 是找出事物的因果关系，衡度未来可采取的措施，事先决定做什么、何时做、谁来做
是在工程施工前，从房地产开发商的角度出发，对整个工程管理过程进行战略性的 总体策划 是使施工总平面布置、工程进度、工程质量、安全文明施工等工程管理内容有章可 循、有据可依。
“为成本、质量服务”
工程组织策划的前置条件
• 宗地周边配套调研完成（市政配套接口、周边道路、地块内旧管线 • 宗地原始地貌标高测量完成 • 场地初堪完成 • 《项目规划设计方案》经过公司内部评审或与政府沟通规划平面确定 • 《项目定位报告》、《规划设计方案》、《项目开发计划》完成
工程组织策划谁来做？
本发生 描述5：单体同期开工并设有地下2层车库，现场无较大空区，地质复杂 ——挖填土方大，现场又无堆场，如何进行土方平衡？地下2层，边坡支护方案和成
本如何？地质复杂，是否需要沉降位移观测？ 描述6：工程建筑外形变化较丰富 ，尝试建造实体样板楼，为设计人员及公司其他
部门提供建筑实体样板 ——提前开工，属无证施工 ，验收风险如何控制？成本能增加多少？
、燃气、通讯等）状况等。
建设用地规划要求
项目占地面积，建筑占地率，绿化率，容积率，消防、道路及出入口位置等
建筑概况
总建筑面积，建筑类型，各类建筑栋数、面积、层数、高度等，地下建筑概
况（面积、层高、层数）等。
建筑分期概况
项目分期及各期所处位置、建设顺序，各期建筑面积、建筑类型、栋数、地
下建筑概况等。
“谋定而后动 ”
工程组织策划的作用？
对工程进度、质量、成本等因素进行全方位的比较、优化和平衡，将概算的成本转为 量化的成本，从而促进各项指标均好 从工程管理角度对分期分区划分、施工图出图顺序、选材定样时间和建筑、结构、安装 形式选择提出具体要求，促使建筑设计能够更好地满足项目发展总目标的要求 从工程管理角度对工程标段划分、工程分包和甲供材采购、工程成本控制等合约管理方 面提出具体要求，促使建安成本管理能够更好地满足项目成本控制总目标的要求
项目管理策划书
集团工程管理部 2010年6月12日
09年之前万科与中海工程管理对比
工程管理分析图
采购
3.30.00质0 量效益 工程
2.50
2.00 1.50 1.33
2.00
1.010. 0 0 0.05.05 0 00..0550.00 0
0.50 0.50 1.33 0.50
0.705.400.04.050
2.50 2.00
成本
工程管理：8个维度，4个 领先、4个落后
采购管理：4个维度，1个 领先、1个平衡、2个落后
成本管理：4个维度，4个 落后
万科与中海工程管理对比
采购 总包战略合作发展 采购 总包资源开发及管理
采购 工程策划前期参与
质量效益 5
4 3
2
1
采购 招标合理性
0
工程 工程组织策划 工程 总包资源管理范围 工程 监理资源运用
技术组
质量管理组
合同管理组
计划及工程管理组
安全监督组
办公室
施施编计试测质招采合成
工工审量验量检标购同本
图技专管检定验协管与分
管术业理验位收助理预析
理处施
结与
理工
算财
方
务
案
管
理
职能组的 施工区域
管理职责
A区
B1区
进材现施
度料场工
计设管组
划备理织
及计
与
控划
协
制
调
B2区
C区
安保标信文对 全卫化息书外 监消现管与联 督防场理档络
一、工程项目概况
描述3：我司与粤港供水公司就雁田隧道签订了专项安全防护协议 ——对我们的总体规划、基础形式选择及桩基检测、施工工艺和现场平面布置将产
生什么影响 描述4：局部地段地形起伏较大，填土层厚度也较大，其场地稳定性较差，因此，基
础形式多种并存 ——地质详堪点设置，基础形式如何选择，基础施工顺序如何安排，是否有二次成
邓伟栋
助理总监
B区工程负责
配置清中远仅金叶2个温泉为酒监店、理中员海翠，林其兰他溪园均、为中海
日辉台、中海怡瑞山居
安装工程负责人
聂郁信
助理经理
全面负责安装工程工程龙怡师岗美及天、龙怡以厂瑞上房、宝安新安花园、东湖医院、
现场
室外工程负责人
赵显中
助理总监
技术负责人
谢箭飞 副主任工程师
室外及绿化、装修工总 理程 监 管贵原大、同理阳交厦中时力龙通、海洞勘深大又度堡察圳山是地国设地南际计铁项区机院一目场办期副、公罗重住湖经庆宅站理市大、金楼中，融、海增大深怡强厦圳美、有山监太色庄 技术、质量、计划管监理 理北州人京捷员光普华、中项中测海目怡部量美、、山北安庄京国、全中兴为海家大园专山项职地目设南部区、置广
二、项目管理工作总流程
1.2根据采购范围和项目制定采购计划（工程、项目、成本、采购联动）
招标采购项目名称 分类 名称
招
采购方式
集区范 团域围
标 需 要 时 间
计划 采购 项目
应 用 范 围
ຫໍສະໝຸດ Baidu
成本预控
采 购 量
目标 成本
最早 进场 时间
相关部门配合内容
设计部
成本部
项目部
工作 完成 责任 工作 完成 责任 工作 完成 责任 内容 时间 人 内容 时间 人 内容 时间 人
一、工程项目概况
在工程项目概况中我们读到的信息：
工程开工前项目现场施工准备的重点 项目实施中可能会遇到的问题 项目质量控制的重点和难点 成本预计增加或优化的工序。
一、工程项目概况——如何做？
位置及环境
内容要与施工组织管理密切相关
项目地理位置，地貌，周围环境状况，道路交通，市政配套（给排水、供电
协助分包合同签订
组织施工图会审 施工技术方案审定
工程预算 现金流量计划
采购计划 采购招标及合同
总平面设计 现场测量和定位 临时设施、警卫
质量控制
分包合同协调与管理
进度控制
技术管理
成本控制
资源管理
标化现场管理
安全管理
验收交付 保修及运行管理
二、项目管理工作总流程
1.1、采购分解划定范围和项目
28项
甲方独立分包工程： 1.土方工程 2.地基处理 3.大树伐移 4.电梯供货安装 5.消防 6.燃气 7.地采暖 8.门窗制作安装工程 9.金属构件 10.人防通风 11.水箱12.水泵 13.入户门 14.单元门 15.防火门 16.外墙仿砖涂料供货施工（ICI) 17.智能化工程 18.精装修工程 19.公共部位精装修 20.有线电视 21.电话、宽带、弱电管道铺设 22.电力 23.自来水 24.小市政 25.软景观工程 26.硬景观工程 27.交通标识 28.信报箱、指示牌、楼牌工程
招投标完成时间
供方 考察 起止 时间
招标 开始 时间
定标 时间
1.外保温相关材料； 2.防水材料 3.水泥商混
甲供材料设备（集团集中采 购类）： 1.PVC电线管 2.排水管、PPR给水管 3.户内箱 4.户外配电箱 5.内墙涂料 6.对讲设备 7.开关、插座、面板 8.散热器 9.劈开砖 10.室外园林灯具 11.园林座椅、垃圾桶 12.园区井盖 13.混凝土路面砖
项目总监（代理） 文敬东
副经理
成项青目塔现小区场、组大连织金管石理滩国机宾构馆、深圳雕塑家
园、盐田梅沙学校、怡瑞山居、大山地南区 现场全面负责
A、C区工程负责人 葛世超
副总监
A、C区工程负责
注重中主海要壳牌人移员民村资、质万，科四在季1花0城人、的海湾监花理园
、深职院教学楼、大山地南区
B区工程负责人
案与 管接 理待
二、主要管理人员职责
机构
项目负责 项目经理
姓名 胡若翔
职务 助理总经理
职称 工程师
主要管理职责 全面负责
主要资历、经验及承担过的项目
中海华庭、深圳湾畔、中海怡美、怡瑞山居 、大山地南区
项目副经理
文敬东
副经理
高级工程师
协助项目经理工作将监海三理口亚人保红税沙员区公纳办寓公、入楼海项及南目厂昆房仑组、水织美泥国厂架工、构业北，村京厂丰构房台
工程 标准工期
成本 签证变更
工程 全套施工图
成本 动态成本审核
成本 成本分解到合同 成本 清单招标
工程 尺寸偏差控制
工程 质量目标设定 工程 质量过程控制
万科 中海
工程管理状况
工程策划、监理资源整合、过程控制
•全清单招标 •成本分解到合同 •动态成本变化后的审批环节
质量风险
采购策划分解 采购计划编制和实施控制
二、项目管理工作总流程
公司目标
图纸自审、交底，总结 项目特点
质量保证体系
协助制定 分判计划
设计文件分析 施工图
1
工程组织策划
现场及环境调查考察
1 2
现场踏勘，调研市政配套、总 结项目特点
进度计划
施工组织总体方案
项目成本分解
材料设备使用量计划
现场七通一平
关键质量控 制点设置
协助分包 合同策划 及招标
现场QS 材料工程师
安全管理
结构工程师
测量工程师 给排水工程师 电气工程师
万堃
造价工程师
秦建国 张笃彬 刘文斌 陈长青 蒋仕杰 徐贵平 贾孝燕 邱安顺 王登奎
工程师 安全监理工程师 土建监理工程师 土建监理工程师 土建监理工程师 土建监理工程师 测量监理工程师
水电工程师 电气监理工程师
工程师
工程师 工程师 监理员 工程师 工程师
0项
甲指乙分包工程： 无
**万*项科目
咨询服务类： 1.监理 2.招标代理（集中采购） 3.造价咨询 4.详勘（集中采购） 5.桩基检测（集中采购） 6.工程测绘（集中采购） 7.沉降观测（集中采购）
7项 13项
总承包工程
3项
原甲供材料设备（区域集中采 购类），现更改为甲指乙供材 料（指定品牌、指定价格）：