房地产开发工作流程图模板
房地产开发流程图
年度考核指标调整
公司库存、新增、新开资源的数量制定公 司年度考核指标体系 工程：制定工期
运营：配合研发进行设计招投标
施工图设计院的选择与合同签定
工程管理：对结构方案、设备选型进行评 估
法务：合同的审核
制定建筑、综合管网、景观施工 图设计任务书（交工标准确定、 建筑、景观限额指标确定）
销售、商业 ：结合项目定位和客户需求及
法务 财务部 发展部 财务
企业投资项目备案
委托工程咨询资格机构编制申请报告 研发：协助提供相关项目资料
开发部
研发
确权
建设用地规划许可证
原地上物土地证登报声明（原有 土地证作废） 土地补偿费（原户主需交纳的土 地使用费）
向项目备案机关提交申请报告
土地出让合同
核定用地图、核定用地相关图、
规划地界坐标图
交费证明
调研（商业部分）
况、经营特点、预期发展方向
同时组织相关专业人士进行专业论证
竞争项目开发规模、定位种类、操作 商业招商部：运用顺驰商会操作平台，重
4、同期操作商业地产项目调查 方式、开发周期
点访谈了解重点商家对竞争项目的相关看
（商业部分）
提取数据库相关数据进行重点分析、 法、同时了解投资客户对竞争项目的投资
制定设计组织计划
方案与设计院选择与合同签订
法务：合同文义审核 运营：成本审核
运营：依据建筑规划、景观规划及交工标
准初步确定建安、环境等成本指标。
制订规划、景观及建筑单体的设计任务书、交工标准，及规划指标、环 境指标的初订
商业：结合行业特点提供有关需求建议， 配合研发完成相关设计 工程：参与制定交工标准，对主要部位做
引资（商业计划书）
房地产开发流程图(全图)
①②寻找拟建投资地块投资分析、编制项目建议书代可研报告1天（计委）总体规划方案设计方签署的合作意向书项目规划审批申报表建设单位用地申请及拟建项目情况说明、拟建方案设想总平面图、1：2000地形图一份⑥⑦⑩规划意见书天（规委）项目立项23天（市计委、市建委开发办）委托交通影响评估报告22天（市规划院、规委）45天30天（市规划院）⑧⑨委托钉桩0天（规委、测绘院）人防（审批意见2003.06.19已取得）、消防专业报建图（审批意见2003.05.19已取得）20天（评估单位）地价款（2003.06.10已交）电信方案咨询供电方咨询20天供水方案咨询20天市政项目方案综有线电视方案咨询20天 10人道路方案咨询20天热力方案咨询20天（20）28）雨、污水方案咨询20天）（39）卫生验收园林验收a 、年度施工计划 a 、建设项目环保审查审批手续（环保评估报告审批）b 、施工合同 b 、建设项目竣工环境保护验收、申请报告、验收申请表c 、地名办批复 c 、建设项目环境保护验收监测报告d 、物业管理公约批复e 、外商投资企业批准证书，企业成立合同，营业执照f 、临时国有土地使用证，国有土地使用权出让合同，出门金缴纳证明g 、建设工程规划许可证 h 、建设工程施工许可证I 、预售房价款监管协议书，投资总额达25%以上证明材料 j 、预售商品房面积测量报告和分摊部位的说明、各层平面图 k 、关于涉外项目国家安全审查的批复 l 、市政府征地批复m 、预售商品房型图，装修标准和设备简介市政各专业施工图设计,56）（60）30天（62）办理建设工程规13天办理开工11天、建筑工程消防设计审核意见书筑工程消防安全质量验收合格报告设意见整改及落实情况防火材料构件和消防产品、设备合格证明、消防施工单位的资质证书、建设项目人防工程竣工验收备案表、区县人防办出具的认可文件、人防工程竣工验收报告、施工单位签署的人防工程质量保修书（6365）竣工验收天建委c、房屋竣工证明文件d、房屋面积测量成果报告评估报告审批） e、竣工项目地价款核准复函报告、验收申请表 f、公用建筑面积、分摊面积的材料g、国有土地使用证或土地来源证明理开工证（64）11天。
房地产开发施工流程图
房产开发前期流程图备注：1、扩初阶段(需征询部门：民防/抗震/卫生/规划/环保/水/电/燃气/电信/环卫/交通/路政/消防/药监）2、土地证阶段;3、规证阶段（施工图需征询部门：民防/抗震/卫生/交通/路政/药监)4、招标阶段;5、施工证阶段招投阶段流程图招投标流程图自主招标具体事项1.、招标人（即业主）办理项目审批或备案手续（如需要）。
项目审批或备案后，招标人开标项目实施。
2、招标工作启动。
招标人可以委托招标代理机构进行招标，也可以自行招标（但备案程序较为繁琐)，多数为招标代理机构（即招标公司)承担招标工作.3、招标公司协助招标人进行招标策划。
即确定：招标进度计划,采购时间，采购技术要求，主要合同条款，投标人资格，采购质量要求等等。
4、招标公司在招标人配合下,根据招标策划编制招标文件（包括上述策划内容和招标公告）。
5、招标人确认后,招标公司发出招标公告（公开招标）或投标邀请（邀请招标).投标人看到公告或收到邀请后前往招标公司购买招标文件。
6、获得招标文件后，投标人应研究招标文件和准备投标文件。
其间，如有相关问题可与招标公司进行招标文件澄清，必要时招标公司将组织招标项目答疑会.并根据答疑或澄清内容，对全部投标人发布补充文件，作为招标文件的必要组成和修改。
7、招标公司在开标前组建评标委员会，评标委员会负责评标。
评委会组成和评标须符合《评标委员会和评标方法暂行规定》。
8、招标公司组织招标人、投标人在招标文件规定的时间进行开标。
开标包括：招标公司委派的主持人宣布开标纪律>确认和宣读投标情况>宣布招标方有关人员情况>检查投标文件密封情况>唱标（对投标函或投标一览表中的投标人名称/价格/交货期/投标保证金等内容唱标)〉完成开标记录并各方签字〉开标结束。
9、评委会审查投标文件进行初步评审、详细评审和澄清(如有必要），最终确定中标人。
10、招标公司根据评委会意见出具评标报告，招标人根据评标报告确定中标人.11、招标公司根据评标报告发出中标、落标通知书.12、中标人根据中标通知书，在规定时间内与招标人签订合同。
房地产开发工作流程图地产项目全程流程图
房地产开发全流程图
各方要求的调整
三维所需：总平面；平立 剖图纸；效果图；设计方
案色彩参数RGB值
15天
总平方案通过后30天，出 建筑报建图，用于办理面 积校核。同步出用于消防 、供电、教育等各部门协 审所需图纸。T+90出建筑
施工图。
同步进行建筑平立剖单体 图审查
前提条件：取得实测 报告、规划验收合格 证、单体竣工备案证
等。
实测成果审核，取得 实测采集单（资料齐 全，顺利的话2周完成
办理，预留3周）
消防验收意见文件
3,房屋基础信息采集单
维修资金发 票（资料齐 土地解压
全一周）
燃气工程竣工验收备案 证或验收监督意见
垃圾清运协议
社区用房预留证明
已备案的物业服务合同 物业管理用房已落实的
证明 正式供电证明 正式供水证明 人防工程竣工备案表 电梯检验合格证 智能化、道路、绿化、 市政验收记录 住宅使用说明书 住宅质量保证书
购房合同 小区绿化种植完成情况
4,网上录入已备案户数信 息
维修资金发 票在交付前 10天左右给 到客服部。
综合竣工交付备案证（资料齐全1周）
注意：供电：在合同中约定总包要在交付前完成 正式用电手续，并取得正式供电证明；对于公变
供电总包需牵头开发单位配合
维修资金发票
已解压的土地 证
预售证
红线定位册
规划验收合格 证及竣工图 人防竣工联系
单 单体竣工备案
证 施工许可证 用地规划许可 规划许可证 测绘成果报告
书及附图 现场照片及看
现场
土地解压及 1:500宗地图
资料进件
(完整版)房地产开发全过程流程图
房地产开发全过程流程图
项目开发整体操作流程（一）投资决策
项目开发整体操作流程（二）规划设计
项目开发整体操作流程（三）建设实施
项目开发整体操作流程（四）竣工交付
总体规划设计方案审核工作流程
申领《建设用地规划许可证》及《建设用地批准书》
工作流程
勘察及初步设计工作流程
园林景观规划工作流程
环境影响评价报告书工作流程情况一情况二
申领《建设工程规划许可证》工作流程
建设工程项目招标一般流程
申办《建设工程施工许可证》工作流程
申办《市政管线工程规划许可证》工作流程
申办《建设工程竣工规划验收》
及《房屋产权登记》监督流程
竣
期
服
务
物业管理及移交工作流程。
房地产开发工作流程图
房地产开发工作流程图招投标管理流程房地产开发流程第一章：项目决策阶段第二章：前期准备阶段一、获取土地使用权二、征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》三、规划设计四、建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察五、申办《施工许可证》六、招标第三章：工程建设阶段1、施工用水电及通讯线路接通，保证施工需要2、施工场地平整，达到施工条件3、施工通道疏通，满足施工运输条件4、施工图纸及施工资料准备5、施工材料和施工设备的准备6、临时用地或临时占道手续办理7、施工许可批文及办理开工手续8、确定水准点与座标控制点，进行现场交验9、组织图纸会审、设计交底10、编制工程进度计划11、设计、施工、监理单位的协调第四章：项目销售阶段一、申办《销售许可证》二、商品房销售及按揭(以房地产等实物资产或有价证券、契约等作抵押，获得银行贷款并依合同分期付清本息，贷款还清后银行归还抵押物)办理一、申请竣工验收，取得《建筑工程竣工验收备案证》二、申办建设工程规划验收三、进行权属登记，取得《商品房权属证明书》四、物业移交第五章：交付使用阶段房地产开发流程（详细）第一步房地产开发公司的设立房地产开发公司设立阶段的法律程序一、内资房地产综合开发公司的设立1、公司设立准备2、申请资质等级审批3、申请办理企业名称预先核准4、办理工商注册登记5、办理税务登记二、外资房地产开发公司的设立6、申请批准项目建议书7、办理企业名称登记8、送审合资或合作合同、章程9、申领外商投资企业批准证书10、办理企业登记房地产开发公司设立阶段的相关税费1、企业法人开业登记费2、企业法人变更登记费3、企业法人年度检验费4、补、换、领证照费第二步房地产开发项目的立项和可行性研究房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序1、选定项目，签定合作意向书2、初步确定开发方案3、申报规划要点4、申报、审批项目建议书5、编制项目可行性研究报告6、申报、审批项目可行性研究报告房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费1、可行性研究费2、建设工程规划许可证执照费第三步房地产开发项目的规划设计和市政配套房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序一、房地产开发项目的规划设计1、申报选址定点2、申报规划设计条件3、委托作出规划设计方案4、办理人防审核5、办理消防审核6、审定规划设计方案7、住宅设计方案的专家组审查8、落实环保“三废”治理方案9、委托环境影响评价并报批10、建设工程勘察招、投标11、委托地质勘探12、委托初步设计13、申报、审定初步设计二、房地产开发项目的市政配套14、征求主管部门审查意见15、落实市政公用设施配套方案16、报审市政配套方案17、市政各管理部门提出市政配套意见18、市政管线综合房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费1、工程勘察（测量）费2、工程设计费3、建设工程规划许可证执照费4、竣工档案保证金5、临时用地费6、临时建设工程费7、建设工程勘察招标管理费8、勘察设计监督管理费9、古建园林工程设计费第四步房地产开发项目土地使用权的取得取得房地产开发项目土地使用权的法律程序一、国有土地使用权的出让1、办理建设用地规划许可证2、办理建设用地委托钉桩3、办理国有土地使用权出让申请4、主管部门实地勘察5、土地估价报告的预审6、委托地价评估7、办理核定地价手续8、办理土地出让审批9、签订国有土地使用权出让合同10、领取临时国有土地使用证11、领取正式国有土地使用证12、国有土地使用权出让金的返还二、国有土地使用权的划拨13、国有土地使用权划拨用地申请14、主管部门现场勘察15、划拨用地申请的审核、报批16、取得划拨用地批准三、集体土地的征用17、征用集体土地用地申请18、到拟征地所在区（县）房地局立案19、签订征地协议20、签订补偿安置协议21、确定劳动力安置方案22、区（县）房地局审核各项协议23、市政府下文征地24、交纳菜田基金、耕地占用税等税费25、办理批地文件、批地图26、办理冻结户口27、调查户口核实劳动力28、办理农转工工作29、办理农转居工作30、办理超转人员安置工作31、地上物作价补偿工作32、征地结案取得房地产开发项目土地使用权的相关税费1、地价款（土地出让金）2、资金占用费3、滞纳金4、土地使用费5、外商投资企业土地使用费6、防洪工程建设维护管理费7、土地闲置费8、土地权属调查、地籍测绘费9、城镇土地使用税10、地价评估费11、出让土地预订金12、征地管理费13、土地补偿费14、青苗及树木补偿费15、地上物补偿费16、劳动力安置费17、超转人员安置费18、新菜田开发建设基金19、耕地占用税第五步房地产开发项目的拆迁安置房地产开发项目拆迁安置阶段的法律程序1、委托进行拆迁工作2、办理拆迁申请3、审批、领取拆迁许可证4、签订房屋拆迁责任书5、办理拆迁公告与通知6、办理户口冻结7、暂停办理相关事项8、确定拆迁安置方案9、签订拆迁补偿书面协议10、召开拆迁动员会，进行拆迁安置11、发放运作拆迁补偿款12、拆迁施工现场防尘污染管理13、移交拆迁档案资料14、房屋拆迁纠纷的裁决15、强制拆迁房地产开发项目拆迁安置阶段的相关税费1、房屋拆迁补偿费2、搬家补助费3、提前搬家奖励费4、临时安置补助费（周转费）5、清理费6、停产停业综合补助费7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助费8、一次性异地安置补助费9、房屋拆迁管理费10、房屋拆迁服务费第六步房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的法律程序一、房地产开发项目开工前准备工作1、领取房地产开发项目手册2、项目转入正式计划3、交纳煤气（天然气）厂建设费4、交纳自来水厂建设费5、交纳污水处理厂建设费6、交纳供热厂建设费7、交纳供电贴费及电源建设集资费8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续9、设计单位出报批图10、出施工图11、编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金12、办理消防审核意见表13、审批人防工程、办理人防许可证14、核发建设工程规划许可证15、领取开工审批表，办理开工登记二、房地产开发项目的工程建设招投标16、办理招标登记、招标申请17、招标准备18、招标通告19、编制招标文件并核准20、编制招标工程标底21、标底送审合同预算审查处确认22、标底送市招标办核准，正式申请招标23、投标单位资格审批24、编制投标书并送达25、召开招标会，勘察现场26、召开开标会议，进行开标27、评标、决标28、发中标通知书29、签订工程承包合同30、工程承包合同的审查三、房地产开发项目开工手续的办理31、办理质量监督注册登记手续32、建设工程监理33、办理开工统计登记34、交纳实心黏土砖限制使用费35、办理开工前审计36、交纳投资方向调节税37、领取固定资产投资许可证38、报装施工用水、电、路39、协调街道环卫部门40、协调交通管理部门41、交纳绿化建设费，签订绿化协议42、领取建设工程开工证四、房地产开发项目的工程施工43、施工场地的“三通一平”44、施工单位进场和施工暂设45、工程的基础、结构施工与设备安装46、施工过程中的工程质量监督五、房地产开发项目的竣工验收47、办理单项工程验收手续48、办理开发项目的综合验收，领取《工程质量竣工核验证书》49、商品住宅性能认定50、竣工统计登记51、办理竣工房屋测绘52、办理产权登记房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的相关税费1、三通一平费2、自来水厂建设费3、污水处理厂建设费4、供热厂建设费5、煤气厂建设费6、地下水资源养蓄基金7、地下热水资源费8、市政、公用设施建设费（大市政费）9、开发管理费10、城建综合开发项目管理费11、建筑行业管理费12、绿化建设费13、公园建设费14、绿化补偿费15、路灯维护费16、环卫设施费17、生活服务设施配套建设费（小区配套费）18、电源建设集资费（用电权费）19、外部供电工程贴费（电贴费）20、建安工程费21、建设工程招投标管理费22、合同预算审查工本费23、质量管理监督费24、竣工图费25、建材发展补充基金26、实心黏土砖限制使用费27、工程监理费28、工程标底编制管理费29、机电设备委托招标服务费30、超计划用水加价31、夜间施工噪声扰民补偿费32、占道费33、固定资产投资方向调节税第七步房地产开发项目的经营阶段房地产开发项目经营阶段的法律程序一、北京市外销商品房的销售1、办理《外销商品房预（销）售许可证》2、选定中介代理机构和律师事务所3、与购房者签订认购书4、签订正式买卖契约5、办理签约公证6、办理外销商品房预售契约公证7、办理外销商品房的预售登记8、外销商品房转让登记9、外销商品房抵押登记10、楼宇交付入住手续11、办理产权过户手续二、北京市内销商品房的销售12、提交完成建设项目投资证明13、签署预售内销商品房预售款监管协议14、办理《内销商品房预（销）售许可证》15、销售项目备案16、委托中介代理机构进行销售17、与购房者签订认购书18、与购房者签订买卖契约19、办理预售登记20、办理转让登记21、办理房地产抵押登记手续22、楼宇交付入住23、质量保证书和使用说明书24、办理产权立契过户手续三、北京市房地产出租的综合管理25、房屋出租权的确认26、申请房屋租赁许可证27、出租人与承租人签订书面承租协议28、租赁当事人办理租赁登记手续29、租赁房屋的转租30、房屋租赁关系的终止四、北京市房地产出租的专项（外地来京人员）管理31、房屋出租权的确认32、出租人办理房屋租赁许可证33、出租人办理《房屋租赁安全合格证》34、签订书面租赁协议35、租赁双方办理租赁登记备案手续五、北京市房地产的抵押36、抵押权的设定37、签订抵押合同38、办理房地产抵押登记39、抵押房地产的占管40、抵押房地产的处分房地产开发项目经营阶段的相关税费1、营业税2、城市维护建设税3、教育费附加4、印花税5、契税6、土地增值税7、企业所得税8、个人所得税9、房产税10、城市房地产税11、房屋产权登记费12、房屋所有权证工本费13、房产共有权执照费14、房屋他项权利执照费15、房屋买卖登记费16、房屋买卖手续费17、房屋租赁审核备案手续费18、向来京人员租赁房屋审核备案手续费19、来京人员租赁私房合同登记备案手续费20、房屋租赁登记费21、房屋估价手续费22、房屋公证估价手续费23、房地产价格评估费24、房地产中介服务费第八步房地产开发项目的物业管理阶段房地产开发项目物业管理阶段的法律程序1、物业管理单位经营资质审批2、签署物业管理委托合同3、居住小区的物业接管综合验收4、物业使用、管理、维修公约的核准5、安排签订管理公约6、制定、提供质量保证书和使用说明书7、物业管理服务基本要求8、物业管理委员会的设立房地产开发项目物业管理阶段的相关税费1、居住小区物业管理启动经费2、共用部位共用设施设备维修基金3、普通居住小区物业管理费4、高档住宅物业管理费5、经济适用住房小区物业管理费6、供暖费。
房地产项目公司开发工作流程示意框图
注：房地产工程公司开发工作流程示意框图
土
地
市
场
竞
拍
得
地
地盘版目标成本目标成本（启动版
）.xls 方案版目标成本目标成本（方案版
）.xls
批准执行版目标成本
目标成本（批准执
行版）.xls
目标成本（施工图预算版）.xls 附表2房地产开发合
同清单.xls
附表1国信地产集中
采购计划目录（20090
项目招标合约计划.
xls
说明：
1〕红色箭头暗示总个工程的关键线路，也是总个工程的总
工期；其他线路为非关键线路，此线路上的工作有必然的充裕，但其最后完成时间不得迟于与关键线路订交处的最迟完成时间；否那么，将影响工程的总工期。
2)本框图中的颜色暗示的是相应工作的责任部分，其它部分
有配合的义务。
3)本框图中的阶段划分是以工程公司房地产开发整体业务流程划分的。
营销客服部 综合打点部
研发设计部 总工办
工程技术部 合约审算部
4〕虚框及插入表格对应于该阶段的目标成本要求 工程竣工结算及成本后评估成本后评估表.xls
月度回忆与动态成本控制、查抄动态成本表.xls。
北京房地产开发流程图(含土地一级开发)
h、监理单位中标通知书
I、项目建设资金落实证明
j、国有土地使用证或有关批准文件原件及复印件
a、交纳散装水泥基金
k、人防施工图设计审查通知书
b、交纳节能墙体材料基金 l、工程质量监督注册登记表
m、施工安全监督通知书
办理建设工程
o、法人委托书 办
规划许可证
办理年度施工计划
(48)
工作日（规委） 24天（市计委、市
人防总规及单体报建 (41)
26个工作日（市人防办）
a、规划意见书及附图 b、项目园林报审图 c、测绘成果表 d、红线范围内的树木情况
园林报建 (42)
（园林局）
消防报建 (43)
办
规 （47）
20个工
16个工作日（市消防局）
a、《建筑工程消防设计防火 a、建设单位
b、规划意见书
b、建设项
c、消防初步设计报建图
d、规划设计方案图2套
e、规划设计总平面图5份（蓝晒图）
f、技术经济指标列表说明
a、北京市固定资产
g、无障碍设施设计说明
投资建设项目立项
h、单栋居住建筑规模和配套设施明细表1份
登记备案申请表
（如超出近控规应附控规调整审批通知书）
b、规划意见书
I、各层平面图、各向立面图、剖面图
c、项目单位营业
j、（需要时）公示
手续 一级开发
预审
方案编制 联审会审议 开发招标 开发主体
20个工作日 （国土局） 市、区土地储备机构
a、土地管理部门对中标单位 下达《土地一级开发批复》
区县分局 市 局市场处 主
管局长
编制一级开发实施方案
b、与中标单位签订《土地一级开发合同》
房地产项目开发流程图规范文本
房地产项目开发流程图规范文本房地产项目开发流程图房地产项目开盘前期工作流程主要阶段主要工作内容执行单位监督单位现状图落实地块具体位置及周边情况规划设计条件落实规划条件，了解限制性条件土地信现场踏勘对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等影响开发的因素详细了解。
息收了解周边配套情况了解地块周边商业、教育、交通等情况集开发公司了解该区域未来规划情况了解地块所属区域的规划，对以后项目开发的影响和支撑。
了解地块的上市方式和土地款同土地所有方进行接触，了解土地出让方式和土地款，以及能否调整。
土了解当地的建安成本、政府收费项目和地对项目进行成本框算初土具体情况判地获了解当地的房地产市场状况产品形式、市场价格、市场格局、发展趋势及前景、开发周期的安排取阶项目对接汇报土地初判结果宗地的详细情况、项目分析、房地产市场分析、初判结果段区域内宏观经济、发展前景等的分析该项目在区域房地产市场中的位置、定位、发展。
现状基础文件、招标文件或合作文件土顾问公司开发公司地撰写可行性研究报告进行地块周边及辐射范围内的客户分析、产品分深市场深度调研判析、市场竞争分析等工作根据周边项目成交客户分析和产品分析等，对项项目初步定位目定位、客户定位、产品定位提出策略性建议多方案进行初步成本测算、利润率分析根据土地的开工条件、市场情况，共同制定开发开发周期及付款计划节奏。
方案确定投标、摘牌投方案标项目方案确定投经济标确定土地上限投标拍卖竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定拍卖战术、摘牌挂牌竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定出价战术获得土地,签订土地出确定用地图、桩点坐标、用地条件交纳政府净收益，契税，交易费合同条款的草拟和完善、提供资金让合同土地出让合同提供土地出让合同用地规划许可证出让金、交易费交费证明提供资金缴纳出让金、交易费开发公司开发公司办理房地产开发资质预审表企业投资项目备案委托工程咨询资格机构编制申请报告确向项目备案机关提交申请报告权土地出让合同详规土地出让合同交费证明办理土地证建设用地规划许可证地籍图4份(薄膜图)土地登记申请书土地确权来源证明文件申请人主体资格证明、法人代表证明或个人身份证明1、项目总体战略要求确定项目初步研区域历史沿革及发展规划、宗地属性及技术指标、地形条件、自然环境、交判2、宗地基础调研与发展研判通、周边生活商业商务配套、市政配套设施。
房地产开发全过程流程图
房地产开发全过程流程图
项目开发整体操作流程(一)投资决策
项目开发整体操作流程(二)规划设计
项目开发整体操作流程(三)建设实施
项目开发整体操作流程(四)竣工交付
总体规划设计方案审核工作流程
申领《建设用地规划许可证》及《建设用地批准书》
工作流程
勘察及初步设计工作流程
园林景观规划工作流程
环境影响评价报告书工作流程情况一情况二
申领《建设工程规划许可证》工作流程
建设工程项目招标一般流程
申办《建设工程施工许可证》工作流程
申办《市政管线工程规划许可证》工作流程
按意见修改
按意见修改
申办《建设工程竣工规划验收》及《房屋产权登记》监督流程
物业管理及移交工作流程
竣 期 服 务
资料不齐备
不合格进行整改
不合格限期整改。
样本房地产项目开发流程图
财务：提供资金
发展中心
法务 财务部
用地规划许可证
土地出让合同
发展部：提供土地出让合同
开发部
发展部
出让金、交易费交费证明
财务：提供资金缴纳出让金、交易费
开发部
财务
确权
企业投资项目备案
办理房地产开发资质预审表
开发部
委托工程咨询资格机构编制申请报告
研发：协助提供相关项目资料
开发部
研发
开发
景观扩初及施工图设计
运营：成本核算及费用控制
研发
运营
景观施工图成本测算、分析、反馈并进行图纸优化
销售 ：结合宗地状况、项目定位和成本测算情况，参与景观施工的讨论制定
研发：负责图纸优化变更
工程：对选材、工艺做法提出专业性意见
运营部
研发 工程 销售
开工开盘
建设工程规划许可证
规划方案及市政方案送审
研发
工程 运营
施工图全图
研发
编制典型楼座建安预算，建安成本综合测算、分析、反馈并进行图纸优化
销售：根据项目预期销售均价和利润率要求，根据不同施工方案的成本情况，讨论并加以优化
研发：负责图纸优化变更
工程：对设计选材、选型的合理性、经济性及施工的可行性进行审核
运营部
研发 工程 销售
综合管网方案设计
开发部：提供各专业局设计条件
研发
向项目备案机关提交申请报告
开发部
建设用地规划许可证
开发部
原地上物土地证登报声明（原有土地证作废）
发展部
土地补偿费（原户主需交纳的土地使用费）
发展部
土地出让合同
发展中心：提供土地出让合同、付款凭证及相关图纸
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(1) 契税: 是对在中华人民共和国境内转移土地、 房屋权属时向承受土地使用权、 房屋所有权的单位和个人征收的一种税。契税按土地使用权、 房屋所有权转移时的成交价格为计税依据, 基本税率为3%。
一、 土地使用权取得阶段: 需缴纳契税、 印花税( 还有政府相关部门收取的交易费等) , 但有时土地转让方转让时会要求拿净值, 而把按照税法规定应由转让方承担的营业税及附加、 土地增值税等也要求对方承担。
(1) 契税: 是对在中华人民共和国境内转移土地、 房屋权属时向承受土地使用权、 房屋所有权的单位和个人征收的一种税。契税按土地使用权、 房屋所有权转移时的成交价格为计税依据, 基本税率为3%。
( 额＝收入额－扣除项目金额
2、 计算增值率增值率＝增值额÷扣除项目金额
3、 依据增值率确定适用税率。
4、 依据适用税率计算应纳税额。
应纳税额＝增值额×适用税率—扣除项目金额×速算扣除系数
备注: 实行四级累进税率
(1) 增值额未超过扣除项目金额50%部分,税率为30%;
(2) 增值额超过扣除项目金额50%, 未超过扣除项目金额100%的部分, 税率为40%; 速算扣除系数为5%;
(3) 增值额超过扣除项目金额100%, 未超过扣除项目金额200%的部分, 税率为50%; 速算扣除系数为15%;
(4) 增值额超过扣除项目金额200%的部分, 税率为60%; 速算扣除系数为35%
应纳税额=房地产成交价格或评估价格×税率
(2) 印花税: 是对在经济活动和经济交往中书立、 领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。分为从价计税和从量计税两种。
应纳税额=合同金额×0.05%
注: 印花税的缴纳贯穿房地产行业的各阶段, 公司成立缴纳注册资本金的印花税, 立账时账本印花税、 土地取得时缴纳土地转让合同印花税, 开发阶段缴纳各工程承包合同、 广告合同的印花税, 以及销售阶缴纳产权转移凭证的印花税等。
二、 取得土地使用权后至房屋销售并交付使用之日止, 每年缴纳土地使用税。
房地产开发工作流程图
招投标管理流程
房地产行业会计核算不向商业企业那么琐碎, 可是涉及的税种很多, 需要采取一定手段合理规避, 它所涵盖的税种除生产销售及修理修配行业缴纳的流转税增值税外, 基本包括了国家税法规定的所有税种。房地产开发公司从取得土地使用权起至开发销售完毕期间各阶段应纳各税种及各税种应纳税额如何进行核算做详细阐述。
每季度应预缴企业所得税额=( 季度销售额×10%—营业税及附加—预缴的土地增值税—期间费用) ×22%
备注: 新企业所得税法执行后, 海南地区执行企业所得税过渡期政策, 新办企业执行25%税率, 老企业22%,24%,以后执行25%。
四、 当年度有完工楼盘, 则完工年度进行企业所得税汇算清缴, 每年5月31日之前申报( 详见国税发()31号文) 。
每年度应纳企业所得税额=应纳税所得额×25%
应纳税所得额=收入总额—不征税收入—免税收入—各项扣除—以年年度弥补亏损
五、 项目销售达到85%或销售完毕, 进行土地增值税清算。
( 一) 、 土地增值税的清算条件: (1)已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上, 或该比例虽未超过85%, 但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的; (2) 取得销售( 预售) 许可证三年仍未销售完毕。
房地产开发工作流程图
房地产开发工作流程图
招投标管理流程
房地产行业会计核算不向商业企业那么琐碎, 可是涉及的税种很多, 需要采取一定手段合理规避, 它所涵盖的税种除生产销售及修理修配行业缴纳的流转税增值税外, 基本包括了国家税法规定的所有税种。房地产开发公司从取得土地使用权起至开发销售完毕期间各阶段应纳各税种及各税种应纳税额如何进行核算做详细阐述。
二、 取得土地使用权后至房屋销售并交付使用之日止, 每年缴纳土地使用税。
土地使用税: 城镇土地使用税是在城市、 县城、 建制镇和工矿区范围内, 对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据, 按规定税额征收的一种税。
年应纳税额=土地使用面积×单位税额
三、 预售阶段: 需缴纳营业税及附加, 预缴土地增值税、 企业所得税。
(1) 营业税: 在中华人民共和国境内提供营业税条例规定的劳务、 转让无形资产或者销售不动产的单位和个人, 为营业税的纳税人。
销售不动产应纳税额=纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用×5%
(2) 营业税附加税: 城市维护建设税=营业税额×7%
教育费附加=营业税额×3%
(3) 土地增值税: 是对转让国有土地使用权、 地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收, 纳税人转让房地产所取得的收入减除 《条例》规定的扣除项目金额后的余额, 为增值额。
应纳税额=房地产成交价格或评估价格×税率
(2) 印花税: 是对在经济活动和经济交往中书立、 领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。分为从价计税和从量计税两种。
应纳税额=合同金额×0.05%
注: 印花税的缴纳贯穿房地产行业的各阶段, 公司成立缴纳注册资本金的印花税, 立账时账本印花税、 土地取得时缴纳土地转让合同印花税, 开发阶段缴纳各工程承包合同、 广告合同的印花税, 以及销售阶缴纳产权转移凭证的印花税等。
海南省地方税务局规定房地产企业在预售阶段应预缴土地增值税, 海口、 三亚每月按销售额的2%预缴, 其它市县按销售额的1%预缴。
(3) 企业所得税: 企业所得税的征税对象是以转让土地使用权及销售不动产所取得收入及其它所得。
应纳税额=应纳税所得额×25%
房地产企业预售阶段应季度预缴企业所得税, 每季度预缴税额根据国税发 ()31号以及国税函[ ]299号规定预缴