保利项目价格定位计算公式表
保利小汤山别墅项目投资测算方案Ⅰ
2--3--12
销售面积测绘费
项
202464
1.5元/m2
30.37
2--3--13
竣工图编制费
项
50.00
2--3--14
环境评估报告费
项
10.00
2--3--15
交通评估报告费
项
30.00
2--3--16
氡气检测费
项
15.00
2--3--17
工程建设监理费
项
建安费
8%
215.35
合计
方案一：202464㎡
+配套公建（5%）：372960㎡，
可售面积：346320㎡
二、项目销售收入测算表
第一阶段
产品策略
销售面积
（m2）
销售单价
（元/m2）
销售额
（万元）
方案一
纯Single house
202464
8000
161971．2
方案二
Townhouse(30%)
+singlehouse(65%)
Townhouse:207792
项
213120
1.5元/m2
31.97
2--3--7
施工图审查费
项
213120
4元/m2
85.25
2--3--8
施工招标管理费
项
213120
0.6‰
12.79
2--3--9
监理招标管理费
项
5.00
2--3--10
规划许可证执照费
投资额
48000万元
1‰
48
2--3--11
建设工程档案登记费
2023年工程造价计价与控制公式大全
工程造价计价与控制：1、国产非标准设备原价：（1）材料费＝材料净重*（1+加工损耗系数）*每吨材料综合价（2）加工费＝设备总重（吨）*设备每吨加工费（3）辅助材料费＝设备总重量*辅助材料费指标（4）专用工具费＝【（1）+（2）+（3）】*i％（5）废品损失费＝【（1）+（2）+（3）+（4）】* i％（6）外购配套件费＝相应价格+运杂费（7）包装费＝【（1）+（2）+（3）+（4）+（5）+（6）】* i％（8）利润＝【（1）+（2）+（3）+（4）+（5）+（7）】* i％（9）税金＝增值税增值税＝当期销项税额－进项税额当期销项税额＝销售额【（1）+（2）+（3）+（4）+（5）+（6）+（7）＋（8）】*合用增值税率（10）非标准设备设计费：按国家标准。
单台非标准设备原价＝『【（材料费+加工费+辅助材料费）*（1+专用工具费率）*（1+废品损失费率）+外购配套件费】*（1+包装费率）－外购配套件费』*（1+利润率）+销项税金+非标准设备设计费+外购配套件费2、进口设备抵岸价：（FOB+国外运费）*保险费率1－保险费率进口设备抵岸价＝货价（FOB）+ 国际运费+ 运送保险费+b.运量*单位运价（装运港船上交货价（FOB）+国际运费+运送保险费）*外贸手续费率银行财务费+ 外贸手续费+ 关税+（到岸价格+关税）*消费税税率（到岸价+关税+消费税+增值税）1－消费税税率*进口车辆购置附加费增值税+ 消费税+ 海关监管手续费+ 车辆购置附加费到岸价*海关监管手续费费率关税完税价格+关税+消费额3、涨价预备费：PF＝I t【（1+f）t－1】PF：涨价预备费；I t：建设期中第t年的投资计划额，涉及设备及工器具购置费、建筑安装工程费、工程建设其它费用及基本预备费；f：年均投资价格上涨率；4、建设期贷款利息：q j=(P j-1+1/2A j)*iq j:建设期第j年应计利息；P j-1：建设期第（j－1）年末贷款累计金额与利息累计金额之和；A j：建设期第j年贷款金额；i：年利率；5、拟定定额时间计算公式：工序作业时间＝基本工作时间+辅助工作时间规范时间＝准备与结束工作时间+不可避免的中断时间+休息时间工序作业时间＝基本工作时间+辅助工作时间＝基本工作时间/（1-辅助作业时间％）定额时间＝工序作业时间/1－规范时间％6、人工幅度差＝（基本用工+辅助用工+超运距用工）*人工幅度差系数7、材料损耗率＝损耗量/净用量*100％材料损耗量＝材料净用量*损耗率材料消耗量＝材料净用量+损耗量材料消耗量＝材料净用量*（1+损耗率）8、措施费的计算公式：a 环境保护费＝直接工程费*环境保护费费率环境保护费费率＝本项费用年度平均支出/（全年建安产值*直接工程费占总造价比列）b文明施工费＝直接工程的*文明施工费费率文明施工费费率＝本项费用年度平均支出/（全年建安产值*直接工程费占总造价比列）c安全施工费＝直接工程费*安全施工费率安全施工费率＝本项费用年度平均支出/（全年建安产值*直接工程费占总造价比列）d临时设施费=（周转使用临建费+一次性使用临建费）*【1+其它临时设施所占比例】周转使用临建费＝（临建面积*每平米造价）/（使用年限*365*运用率）*工期】+一次性拆除费一次性使用临建费＝【临建面积*每平米造价*（1－残值率）】+一次性拆除费e夜间施工增长费＝（1－协议工期/定额工期）*（直接工程费总的人工费合计/平均日夜施工费开支）*每工日夜施工费开支f二次搬运费＝直接工程费*二次搬运费费率二次搬运费费率＝年平均二次搬运费开支额/（全年建安产值*直接工程费占总造价的比例）f大型机械设备进出场及安拆费＝（一次进出场及安拆费*年度平均安拆次数）/年工作台班g混凝土、钢筋混凝土模板及支架费自有模板及支架的计算：模板及支架费＝模板摊消费*模板价格+支、拆、运送费摊消量＝一次使用量*（1+施工损耗）*【（1+（周转次数－1*补损率）/周转次数－（1－补损率）*50％/周转次数）租赁模板及支架费的计算：租赁费＝模板使用量*使用日期*租赁价格+支、拆、运送费h脚手架费：自有脚手架费的计算：脚手架搭拆＝脚手架摊消量*脚手架价格+搭、拆、运送费脚手架摊消量＝单位一次使用量*（1－残值率）/（耐用期/一次使用期）租赁脚手架费的计算：租赁费＝脚手架每日租金*搭设周期+搭、拆、运送费i已竣工程及设备保护费＝成品保护所需机械费+材料费+人工费j施工排水、降水费＝排水降水机械台班费*排水降水周期+排水降水使用材料、人工9、机械台班单价a台班折旧费＝机械预算价格*【1－（残值率）】*时间价值系数/耐用总台班b台班大修理费＝一次大修理费*寿命周期内大修理次数/耐用总台班c台班经常修理费＝【（各级保养一次费用*寿命期各级保养总次数）+临时故障排除费】/耐用总台班+替换设备和工具附具台班摊消费+例保辅料费d台班安拆费及场外运送费＝一次安拆费及场外运费*年平均安拆次数/年工作台班e台班人工费＝【人工消耗量*（1+年制度工作日*年台班工作台班）*人工单价】/年工作台班10、投资估算的方法a单位生产能力估算法：C2=（C1/ Q1）Q2fC1：已建类似项目的静态投资额C2：拟建项目静态投资额Q1：已建类似项目的生产能力Q2：拟建项目的生产能力f:不同时期、不同地点的定额、单价、费用变更等的综合调整系数b生产能力指数法：C2= C1（Q2/ Q1）x*fx：生产能力指数c：系数估算法：设备系数法：C＝E（1+f1P1+f2P2+f3P3+……）+IC：拟建项目投资额E：拟建项目设备费P：已建项目中建筑安装费及其它工程费等与设备费的比例f:由于时间因素引起的定额、价格、费用标准等变化的综合调整系数主体专业系数法：C＝E（1+f1P，1+f2P，2+f3P，3+……）+IP，已建项目中各专业工程费用与设备投资的比重朗格系数法：C=E（1+∑K i）*K cC总建设费用E重要设备费K i管线、仪表、建筑物等项费用的估算系数K c管理费、协议费、应急费等项费用的估算系数11、流动资金＝流动资产－流动负债流动资产＝应收帐款+存货+钞票流动负债＝应付帐款应收帐款＝年销售收入/应收帐款周转次数存货＝外购原材料+外购燃料+在产品+产成品外购原材料＝年外购原材料总成本/按种类分项周转次数外购燃料＝年外购燃料/按种类分项周转次数外购原材料、燃料+年工资及福利费+年修理费+年其它制造费在产品＝在产品周转次数产成品＝年经营成本/产成品周转次数钞票需要量＝（年工资及福利费+年其它费用）/钞票周转次数应付帐款＝（年外购原材料＋年外购燃料）/应付帐款周转次数年流动资金额＝年费用基数*各类流动资金率年流动资金额＝年产量*单位产品产量占用流动资金率12、财务净现值（FNPV）FNPV＝∑（CI－CO）t（1+i c）-t财务内部收益率（FIRR）∑（CI－CO）t*（1+FIRR）-t＝0FIRR＝i1+NPV1/(NPV1－NPV2)（i2－i1）静态投资回收期：∑（CI-CO）t＝0上一年累计钞票流量的绝对值P t＝累计净钞票流量开始出现正值的年份－1+ 当年净钞票流量动态投资回收期：∑（CI-CO）t（1+i c）-t＝0上一年累计钞票流量现值的绝对值P，t＝累计净钞票流量现值开始出现正值的年份－1+ 当年净钞票流量现值投资收益率＝年净收益/项目所有投资*100％投资利润率＝利润总额/投资总额投资利税率＝（利润总额+销售税金及附加）/投资总额资本金利润率＝税后利润/资本金借款偿还期＝偿清债务年份数－1+（偿清债务当年应付的本息/当年可用于偿清的资金总额）资产负债率＝负债总额/资产总额流动比率＝流动资产总额/流动负债总额速动比率＝速动资产总额/流动负债总额13、建筑系数＝建筑占地面积/厂区占地面积土地运用系数＝（建筑占地面积+厂区道路占地面积+工程管网占地面积）/厂区占地面积建筑毛密度＝居住和公共建筑基底面积/居住社区占地总面积居住建筑净密度＝居住建筑基底面积/居住建筑占地面积居住面积密度＝居住面积/居住建筑占地面积居住建筑面积密度＝居住建筑面积/居住建筑占地面积人口毛密度＝居住人数/居住社区占地总面积人口净密度＝居住人数/居住建筑占地面积绿化比率＝居住社区绿化面积/居住社区占地总面积建筑体积指标＝建筑体积/建筑面积14、静态投资效益评价法投资回收期法：⊿P t＝K2-K1/C1-C2K投资额C年经营成本⊿P t差额投资回收期⊿P t＝（K2/Q2-K1/Q1）/（C1/Q1-C2/Q2）Q各设计方案的年业务量计算费用法总计算费用法TC=K+P c CK项目总投资C年经营成本P基准投资回收期年计算费用法AC=C+R c KR基准投资效果系数15、工程预付款扣除：T=P-M/NT起扣点，即工程预付款开始扣回时的累计完毕工作量金额M工程预付款限额N重要材料占比重P承包工程价款总额16、投资偏差分析拟竣工程计划投资＝拟竣工程量*计划单价已竣工程实际投资＝实际工程量*实际单价已竣工程计划投资＝实际工程量*计划单价投资偏差＝已竣工程实际投资－已竣工程计划投资＝实际工程量*（实际单价－计划单价）进度偏差＝已竣工程实际时间－已竣工程计划时间进度偏差＝拟完毕几乎投资－已竣工程计划投资＝（拟竣工程量－实际工程量）*计划单价相对偏差＝绝对偏差/投资计划值＝（投资实际值－投资计划值）/投资计划值造价工程师考试必备技巧—顺口溜记忆国产非标设备原价的计算公式记忆决窍。
保利地产世联定价策略课件
02
世联地产概述
公司背景与历史
01
02
03
成立时间
世联地产成立于1993年， 是国内最早从事房地产综 合服务的企业之一。
总部位置
公司总部位于深圳，并在 全国范围内设有分支机构 。
发展历程
世联地产经历了从初创期 、成长期到成熟期的各个 阶段，逐步发展成为房地 产服务行业的领先企业。
业务范围与特点
世联地产拥有丰富的行业资源和广泛的业 务网络，能够整合各类资源，为客户提供 更加全面、高效的服务。
03
定价策略基础
定价策略定义
定价策略定义
定价策略是企业为了实现营销目标， 根据市场需求、产品定位、竞争状况 等因素，制定出的产品价格决策。
定价策略的核心目标
定价策略的制定过程
包括市场分析、产品定位、价格水平 与结构的确定等步骤。
目标。
对比分析与启示
对比分析
保利地产注重成本和预期利润，而世联地产更关注市场和竞 争情况。两种策略各有优劣，但都取得了良好的销售业绩。
启示
在制定定价策略时，应根据项目特点和市场环境等因素综合 考虑，选择合适的定价方法。同时，应注重市场调研和竞争 分析，及时调整售价策略，以确保销售目标的实现。
06
影响定价的主要因素
市场供需关系
市场供需关系是影响价格的最 基本因素，供大于求时价格下
降，求大于供时价格上升。
产品成本
产品成本是制定价格的下限， 企业需要确保销售价格能够覆 盖成本并获得盈利。
竞争状况
竞争对手的价格策略、产品质 量、品牌知名度等因素都会对 企业的定价策略产生影响。
消费者心理
消费者对价格的敏感度、支付 能力以及对产品价值的认知等 因素，都会影响企业的定价策
楼圈房地产定价大全分享课件
资金回笼压力小，去化时间为10个月
7500
价格定位：乐观预期
乐观预期下，本案合理价格为7500元/平方米
2.5
12.5
32.5
11
30.5
10
25
2
12
24
11
21
10
20
1
11
11
11
11
10
10
1
10
10
9
9
10
10
0.5
11
5.5
10
5
10
5
1.5
11
16.5
9
14
10
15
1.5
10
15
9
14
产品定价—参考楼盘
产品定价—参考楼盘
万科燕南园于2005年9月首次开盘，目前仍处于持续销售中
万科燕南园供求走势
2005年成交均价（元/平方米）
2006年成交均价（元/平方米）
好世麒麟园
13297
13885
万科燕南园
11044
11832
价格梯度
1.20
1.17
产品定价—单价梯度
我们选取好世麒麟园和万科燕南园05、06年的成交均价， 以此确定这两个项目间的价格梯度：
3
100
3
110
3.3
100
98.2
104.4
106.2
方法逻辑
主要参考项目文翔名苑、名仕豪庭和山语原墅目前联排别墅的价格分别为9800、 9500和11500元/㎡，结合比较系数，计算本案的均价为：(9800*98.2+9500*104.4+11500*106.2)/3/100=10585元/㎡整盘推案价格应为：10500元/ ㎡
评估房产投资价值计算公式及定价方法和策略
评估房产投资价值计算三大公式考察一处是否值得投资，最重要的就是评估其投资价值，即考虑房产的价格与期望的收入关系是否合理。
以下三大公式可以帮助你估算房产价值。
◆公式一：租金乘数＜12租金乘数，是比较全部售价与每年的总租金收入的一个简单公式：租金乘数＝房产价值÷每年潜在租金收入，应小于12。
上述所提的西藏南路一小户型，2001年时售价22万元，月租金1500元，那么它当时的租金乘数是12倍。
一般来说，这个数字被看成大多数租赁房产的分界线。
如果一处房产的租金乘数超过12倍，将会带来负现金流。
这套房子如今的售价已经上涨到60万元，而月租金却仍不到2000元，租金乘数升到25倍，已经大大超过了合理的范畴。
投资者可以将目标物业的总租金乘数与自己所要求的进行比较，也可在不同物业间比较，取其较小者。
不过这个方法并未考虑房屋空置与欠租损失及营业费用、融资和税收的影响。
◆公式二：8～10年收回投资投资回收期法考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金乘数适用范围更广，还可以估算资金回收期的长短。
它的公式是：投资回收年数=（首期房款+ 期房时间内的按揭款）÷[（月租金- 按揭月供款）×12 ]般来说，回收年数越短越好，合理的年数在8～10年左右。
仍以西藏南路小户型为例，假设2001年时首付5万元，每月按揭供款1000元，1年后交房，当时它的投资回收年数是10.3年。
但是到了2005年，由于房价上涨，而租金却没有同步增长，现在购买这套房产每月的租金收入无法弥补月供款，实际上面临投资无法回收的境地。
◆公式三：15年收益是否物有所值房产的年收益×15年＞房产购买价另外，也可以参考下面这个国际专业理财公司评估物业的公式。
如果该房产的年收益×15年＝房产购买价，该物业物有所值；如果该房产的年收益×15年＞房产购买价，该房产尚具升值空间；如果该房产的年收益×15年〈房产购买价，该物业价值已高估〉。
房地产项目费用估算表
销售代理费
销售收入1%-2%估算
3
其它销售管理费用
销售收入的1%估算
合计
（十二）
经营期间的税费
销售收入的5.74%，如果没有防洪工程维护费，则为
5.64%
1
营业税
销售收入的5%
2
城市建设税
营业税的7%（外资企业免征）
3
教育附加税
营业税的3%（外资企业免征）
4
防洪工程费
销售收入的0.09%
5
印花税
销售收入的0.05%（或房产交易价的0.05%）
2
水文、地质勘测
建安费用的0.5%估算
3
三通一平费
建安费用的3.5%-6%估算
（四）
基础设施建设费用
建安费用的15%左右估算
1
供电工程
2
供水工程
3
供气工程
4
排污工程
5
小区道路工程
6
路灯工程
7
小区绿化工程
8
环卫设施
（五）
公共配套设施建设费用
建安费用的3%-5%估算
1
居委会
2
派出所
3
幼儿园
4
托儿所
5
公共厕所
5
招标管理费
6
总承包管理费
7
合同公证费
8
施工执照费
9
工程质量监督费
建安费1.25%估算
10
工程监理费
11
竣工图编制费
12
工程保险费
（八）
不可预见费
建安2%-5%估算
开发成本合计
（九）
管理费用
开发成费用
销售收入3%-5%估算
保利分析
单价的敏感程度
单价的敏感系数=目标利润变动率/单价变动 率
=基期销售收入/基期利润
单位变动成本的敏感程度
单位变动成本的敏感系数=目标利润变动率/ 单位变动成本变动率
润
=基期销售变动成本/基期利
固定成本的敏感程度
固定成本的敏感系数=目标利润变动率/固定 成本变动率
=基期固定成本/基期利润
保利分析
保利点的含义
使企业的达到目标利润的销量或销售额 因此保利点包括：保利量、保利额
案例导入
某企业目前的损益情况如下：销售单价10元/ 件，单位变动成本6元/件，固定成本8000元， 销量为1000件，企业预计明年的利润增加 50%，请问他的销量必须达到多少才能实现该 利润
保利点的计算
单位变动成本1.2元，预计明年固定成本 40000元，产销量计划达100000件，明年的预 计利润为40000元，请大家计算各因素变化的 界限
保利点的敏感性分析
分析二：各因素变化对利润变化的影响程度
解析：主要通过敏感系数来反映
敏感系数=目标利润变动率/该因素变动率
保利点的敏感性分析
案例：某企业只生产一种产品，单价2元，单 位变动成本1.2元，固定成本40000元，产销 量预计达100000件，假设在某个因素发生变 化时，其他因素不变；假设单价增长20%或单 位变动成本增长20%或固定成本增长20%或销 量增长20%，请大家分别计算利润变动是这几 个因素变动的几倍
第一：单一品种产品保利点的计算
保利量(q)=（固定成本+目标利润）/（单价-单 位变动成本）
=（a+P）/(p-b)
保利额=保利量*单价
保利地产STP战略分析报告洞悉市场细分的核心成功要素
保利地产STP战略分析报告洞悉市场细分的核心成功要素保利地产STP战略分析报告洞悉市场细分的核心成功要素一、引言保利地产是中国最著名的房地产开发商之一，多年来一直致力于提供高质量的住宅和商业房地产项目。
为了在竞争激烈的房地产市场占据优势，保利地产采用了STP（Segmentation, Targeting, Positioning）战略。
本报告通过对保利地产的STP战略进行全面分析，旨在洞悉市场细分的核心成功要素。
二、市场细分市场细分是区分市场中具有不同特点和需求的群体的过程。
保利地产通过深入研究市场，将广大消费者划分为不同的市场细分群体，以更好地满足他们的需求。
1. 地理细分保利地产首先将市场按照地理位置进行细分，以便更好地了解不同地区的消费者需求。
他们对城市和区域的发展趋势、购房意愿、价格敏感度等进行了详细分析，为每个细分市场制定了相应的营销策略。
2. 人口统计学细分基于人口统计学数据，保利地产将整个市场进一步细分为各个年龄段、性别、家庭结构等特征的消费群体。
通过了解不同群体的偏好和需求，保利地产能够为他们提供更准确、个性化的产品和服务。
3. 质量细分保利地产根据消费者对房地产质量的不同追求，将市场细分为不同的层次，如经济适用房、中档住宅和高端豪宅等。
通过满足不同消费者的购房需求，保利地产拓宽了市场份额，并提高了品牌知名度。
三、目标市场选择目标市场选择是在市场细分的基础上确定重点关注的市场群体。
保利地产通过对细分市场的综合评估和研究，选择了适合自己发展的目标市场。
1. 经济实力较强的中产阶级保利地产将中产阶级作为主要目标市场，这一群体具有相对较高的购房能力和购买力。
通过提供高品质的住宅和商业项目，保利地产成功吸引了中产阶级消费者，稳固了市场地位。
2. 投资客户除中产阶级外，保利地产还将投资客户列为目标市场之一。
他们通过投资房地产来增加财富，看重房产的升值潜力。
保利地产通过推出具有良好投资回报的项目，吸引了大量的投资客户。
武汉_阳逻_保利圆梦城项目可行性研究报告
武汉_阳逻_保利圆梦城项目可行性研究报告目录第一部分、项目概况1、地块概况2、交通状况3、地形地貌特征4、市政设施保障5、项目开发手续6、项目开发设想第二部分：阳逻房地产总体前景分析1、阳逻房地产市场概况2、阳逻房地产市场前景分析第三部分：项目区域前景分析1、项目区域市场概况2、区域优势及前景分析第四部分：项目市场定位及价格定位1、项目优势分析2、项目市场定位3、项目价格定位第五部分：项目开发建设进度计划第六部分：投资估算与资金筹措1、项目总投资估算2、资金筹措3、投资使用计划第七部分：收入预测及资金分析1、销售收入预测2、项目销售预测及销售回款计划第八部分：财务与敏感性分析1、财务分析依据2、销售利润分析3、现金流量分析4、项目敏感性分析第九部分：项目风险分析1、项目风险2、项目风险对策第十部分：项目配套1、生活配套2、水配套3、电配套第十一部分：项目可行性结论1、经济效益分析2、社会效益分析3、可行性结论第十二部分、环评简析1、运营期环境影响评价2、施工期环境影响分析3、环境质量现状评价结论4、建设项目环境可行性综合结论第一部分：项目概况1、地块概况保利·圆梦花园项目位于武汉阳逻经济开发区内，属于阳逻经济开发区往大武汉城区的过渡区域。
项目东接阳逻大桥，西接武钢生活区（规划中的新武钢生活园），南临柴泊湖。
北连汉施公路快速干线，属于大武汉市区的生态后花园和阳逻经济技术开发区的中间地带。
项目所在地绿化率较高，植被多为矮草和普通树木；人口密度低；交通路网健全，四通八达；生活配套齐全，居住条件成熟。
2、交通状况□大区域交通环境：从交通来看，保利·圆梦花园项目附近有通往市区的2106路公汽，从上车到二七路，仅需30分钟，到达终点站武汉客运港也仅45分钟。
根据交通规划，今年底将新设公交线路直通阳逻。
与此同时，阳逻长江公路大桥2007年上半年建成通车，从青山到阳逻仅需15分钟。
而全长188公里的武汉绕城公路将全线贯通，联接阳逻的318、106国道改扩建工程及阳逻至黄冈的江北一级公路竣工，加上迁建阳逻的汉口机场及京广、京九铁路联络线的建成，华中地区少有的阳逻“水铁公空”立体交通格局将快速形成。
保利定价报告
保利心语花园定价报告一、市场分析1、铁西区市场铁西新区几年来大规模的“东搬西建”的改造，打破了延续50年的“南宅北厂”旧格局，为铁西新区东部腾挪出了大批的土地，这使得新房地产项目的大批落户铁西。
铁西区已成为市内五区住宅供应量最大的市场，在目前的市场环境下，铁西区的项目面临的竞争压力也远远的超过其他城区。
且目前在售的铁西区项目大多为2005，2006年铁西新区大发展时出售的地块，多数项目都有成本优势，价格空间较大。
就铁西板块市场而言，目前各大开发商因存货量大，迫于资金压力，自08年市场的冰冻期开始即推出各种促销策略，有些楼盘甚至出现低于成本价销售的情况，但08年整体销售情况均不理想。
进入09年以来，从2月沈阳房地产市场的运行情况以及成交情况来看，在楼市整体普遍低迷的情况下，沈阳住房刚性需求仍然较大，二环以内性价比高的项目仍受到购房者的热捧，并且部分开发商开始打起了特价房的价格大战，使得观望情绪有所放松。
2月沈阳成交热点区域集中在铁西与于洪区，铁西区占总成交套数的23.06%, 共计914套，心语花园所在的铁西西部板块销售状况也有所好转。
与保利心语花园同属二环外的品牌开发商中，与本案高层产品存在竞争的恒大绿洲、碧桂园银河城等，虽然项目地处于洪区，不过其位置到达市区的直线距离同心语花园相比较差别不大，而这两个项目的均价较本案都有一定的竞争性。
2、竞争板块分析保利心语花园的竞争楼盘大多位于铁西区和于洪区。
主要可以分成3个板块，分别是铁西区中部板块、铁西区西部板块、铁西区南部板块。
保利心语花园项目位于铁西区西部板块，紧靠二环重工街。
保利心语花园位于铁西区西部板块，目前板块整体销售情况很不乐观，凯荣国际花园、狮城经典、美好愿景等多个项目都处于滞销状态，板块内价格大幅跳水，促销力度越来越大。
但大幅降价仍然无法撬动市场，项目直接竞品美好愿景在9月21日开盘仅销售70余套百合花园亚美利加美好愿景第一城凯荣国际花园狮城经典保利心语花园宏发华城世界3、直接竞争对手（1）凯荣国际花园●推广主线：新加坡式生活●主力户型：90-100平的两房●产品：大开间，短进深，开间为4.1-4.6米，北阳台有上下水可做洗衣房●折扣及优惠：主推98㎡两居，临路单位特价3950元/㎡；园区中心单位均价4200，分期偿还首付，一期首付仅四万，剩余部分年内付清即可。
第55讲_保利分析及敏感分析
第三节保利分析指标计算公式保利量保利量=（固定成本+目标利润）/（单价-单位变动成本）保利额保利额=（固定成本+目标利润）/边际贡献率【提示】（1）目标利润一般是指税前利润，若已知目标税后利润：保利量=［固定成本+目标税后利润/（1-所得税税率）］/单位边际贡献保利额=［固定成本+目标税后利润/（1-所得税税率）］/边际贡献率（2）保利分析计算的实质：无需记公式，利用量本利的基本模型，已知目标利润，倒求销量或销售额即可。
【教材例题16-4】某企业仅产销一种产品，销售单价为2元，单位变动成本为1.2元，固定成本为1600元/月。
【补充要求】（1）若目标利润为1500元，不存在所得税，计算保利量和保利额；（2）若目标税后利润为1500元，所得税率为25%，计算保利量和保利额。
【手写板】1500=（2-1.2）×Q-16001500/（1-25%）=（2-1.2）×Q-1600【答案】（1）保利量=（1600+1500）/（2-1.2）=3875（件）边际贡献率=（2-1.2）/2=40%保利额=（1600+1500）/40%=7750（元）（2）保利量=[1600+1500/（1-25%）]/（2-1.2）=4500（件）边际贡献率=（2-1.2）/2=40%保利额=[1600+1500/（1-25%）]/40%=9000（元）【改教材例16-5】某企业计划生产A、B、C三种产品，固定成本总额为50000元，它们的销售量、销售单价、单位变动成本资料如表16-2所示表16-2 产品销售与成本情况相关资料项目A产品B产品C产品预计销售量（件）150010002500销售单价201514单位变动成本（元）1067【补充要求】若企业目标的税后利润为22500元，公司适用的所得税率为25%，计算综合保利额，计算B产品的保利额和保利量。
表16-3项目A产品B产品C产品合计销售额（元）30000150003500080000销售百分比37.50%18.75%43.75%100%（1）加权平均边际贡献率=（1500×10+1000×9+2500×7）/80000*100%=51.875%税前目标利润=22500/（1-25%）=30000元加权平均保利销售额=（固定成本总额+目标利润）/加权平均边际贡献率=（50000+30000）/51.875%=154217（元）（2）B产品的保利额=加权平均保利销售额×B产品的销售百分比= 154217 ×18.75%=28916（元）B产品的保利量=B产品的保利额/B产品的单价=28916/15=1928（件）。
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造价最常用公式大全预算常用公式汇总，造价小伙伴们好好收藏吧~ （一）1.预备费=基本预备费涨价预备费2.基本预备费=（工程费工程建设其他费）×基本预备费率3.工程费=设备及工器具购置费建筑安装工程费用4.涨价预备费P=ΣIt[(1 f)t-1]It---建设期第t年的静态投资f---建设期物价平均上涨率5.静态投资=工程费工程建设其他费基本预备费6.投资方向调节税=（静态投资涨价预备费）×投资方向调节税率7.建设期贷款利息=Σ（年初累计借款本年新增借款÷2）×贷款利率8.固定资产总投资=静态投资涨价预备费投资方向调节税建设期贷款利息9.生产性建设项目拟建项目总投资=固定资产总投资流动资金10.非生产性建设项目总投资=固定资产投资11.建设项目总造价=固定资产投资总额12.项目的流动资金=拟建项目固定资产总投资×固定资产投资流动资金率13.实际利率=（1 名义利率÷年计息次数）年计息次数-1=（1 r÷m）m-114.流动资金=流动资产-流动负债15.流动资产=应收（或预付）账款现金存货16.流动负债=应付（或预付）账款17.应收帐款=年销售收入÷年周转次数18.现金=（年工资福利费年其他费）÷年周转次数19.存货=外购原材料、燃料在产品产成品20.外购原材料、燃料=年外购原材料、燃料动力费÷年周转次数21.在产品=（年工资福利费年其他制造费年外购原料燃料费年修理费）÷年周转次数22.产成品=年经营成本÷年周转次数23.销售税金及附加=销售收入×销售税金及附加税率24.利息I=总金额F-本金P25.利率i=单位时间内所得的利息额÷本金P×100%26.F=P（1 i）n27.F=A[(1 i)n-1]÷i28.P（1 i）n= A[(1 i)n-1]÷i29.投资收益率R=年净收益（或年平均收益）÷投资总额×100%30.总投资利润率Ra=(F Y)÷K×100%F---正常年销售利润；Y---正常年贷款利息；K---总投资（建设投资流动资金）F=销售收入-经营成本-折旧费-摊销费-税金-利息31.自有资金利润率Re=F÷Q×100%Q---自有资金32.静态投资回收期Pt=K÷AK---总投资A---每年的净收益=（CI-CO）t33.Pt=(累计净现金流量出现正数的年份数-1) 上一年累计净现金流量的绝对值÷出现正值年份的净现金流量34.动态投资回收期Pt，=(累计净现金流量现值出现正数的年数-1) 上一年累计净现金流量现值的绝对值÷出现正值年份的净现金流量的现值35.利息备付率（已获利息倍数）=税息前利润÷当期应付利息费用36.税息前利润=利润总额计入总成本费用的利息费用37.当期应付利息=计入总成本费用的全部利息38.偿债备付费=可用于还本付息的资金÷当期应还本付息金额39.净现值率NPVR=NPV÷Kp Kp—投资现值40.增量投资收益率R(2-1)=（C1-C2）÷(K2-K1)×100%41.增量投资回收期Pt(2-1)=(K2-K1)÷（C1-C2）42.增量投资回收期Pt(2-1)=(K2/Q2-K1/Q1)÷（C1/Q1-C2/Q2）:业务量不同情况下43.综合费用法Sj=Kj PcCj44.年平均使用成本=（P-LN）÷N 设备的平均年度经营成本（P-LN）÷N----设备的平均年度资产消耗成本P----设备目前实际价值LN---第N年末的设备净残值45.经济寿命N0=[2（P-LN）÷λ]0.5（二）1.设备租赁的净现金流量=销售收入-经营成本-租赁费用-与销售相关的税金-所得税率×（销售收入-经营成本-租赁费用-与销售相关的税金）2.租赁费用主要=租赁保证金占用损失租金担保费3.附加率法：每期租金R=P（1 Ni）÷N Pr=P(1÷N i r)P----租赁资产的价格N----总租期数i----与总租期数对应的折现率r----附加率4.年金法分两种支付方式：期末等额支付R=P（A÷P，i,N）期初等额支付R= P（A÷P，i,N）÷(1 i)5.购买设备的净现金流量=销售收入-经营成本-设备购置费-贷款利息-与销售相关的税金-所得税率×（销售收入-经营成本-折旧-贷款利息-与销售相关税金）6.利润（B）=销售收入-总成本-税金7.销售收入=单位售价（p）×销量(Q)8.总成本=变动成本固定成本=单位变动成本(Cv)×产量(Q) 固定成本(CF)9.销售税金=（单位产品销售税金单位产品增值税）×销售量(Q)10.B=pQ-CvQ-CF-tQ11.用产销量表示的盈亏平衡点BEP（Q）=CF÷(p-Cv-t)12.用生产能力利用率表示的盈亏平衡点BEP（%）=盈亏平衡点销售量÷正常产销量×100%BEP（%）=年固定总成本÷(年销售收入-年可变成本-年销售税金及附加-年增值税)13.BEP（Q）=BEP（%）×设计生产能力14.用销售额表示的盈亏平衡点BEP（S）=p×CF÷(p-Cv-t)15.销售单价BEP(p)=年固定总成本÷设计生产能力单位产品可变成本单位产品销售税金及附加单位产品增值税16.CE=SE÷LCC, LCC=IC SCCE----费用效率SE----工程系统效率LCC---工程寿命周期成本IC----设置费SC----维持费（三）1.企业的项目成本考核指标项目设计成本降低额=项目设计合同成本-项目设计预算成本项目设计成本降低率=项目设计成本降低额÷项目设计合同成本×100%项目施工成本降低额=项目施工合同成本-项目实际施工成本项目施工成本降低率=项目施工成本降低额÷项目施工合同成本×100%2.项目经理部可控责任成本考核指标目标总成本降低额=项目经理责任目标总成本-项目竣工结算总成本目标总成本降低率=目标总成本降低额÷项目经理责任目标总成本×100%施工责任目标成本实际降低额=施工责任目标总成本-工程竣工结算总成本施工责任目标成本实际降低率=施工责任目标成本实际降低额÷施工责任目标总成本×100%施工计划成本实际降低额=施工计划总成本-工程竣工结算总成本施工计划成本实际降低率=施工计划成本实际降低额÷施工计划总成本×100%3.按价值形式表示的竣工率=（竣工工程目标总成本-上年结算的目标成本）÷本年已完工程目标总成本×100%4.施工企业的收入问题企业的收入=主营业务收入其他业务收入主营业务收入=建造合同收入其他业务收入=销售产品或材料提供作业或劳务出租固定资产等营业外收入=固定资产盘盈收益处置固定资产净收益处置无形资产净收益罚款净收益建造合同收入=初始收入追加收入追加收入=合同变更索赔奖励等5.完工百分比法确认合同收入和费用合同完工进度=累计实际发生的合同成本÷合同预计总成本×100%（投入衡量法）合同完工进度=已经完成的合同工程量÷合同预计工程量×100%---产出衡量法当期确认的合同收入=合同总收入×完工进度-以前会计年度累计已确认的收入当期确认的合同毛利=（合同总收入-合同预计总成本）×完工进度-以前会计年度累计已确认的毛利当期确认的合同费用=当期确认的合同收入-当期确认的合同毛利-以前会计年度预计损失准备6.利润总额=营业利润投资净收益营业外收支净额净利润=利润总额-所得税营业利润=工程结算利润其他业务利润-管理费用-财务费用工程结算利润=工程价款收入-工程实际成本-工程结算税金及附加其他业务利润=投资净收益=投资收益-投资损失营业外收支净额=营业外收入-营业外支出营业外收入=固定资产盘盈出售净收益因债权人原因确实无法支付的应付款项罚款收入教育费附加返还款其他非营业性收入7.销售净利率=净利润÷销售收入×100%8.销售毛利率=[（销售收入-销售成本）÷销售收入]×100%9.资产净利率=（净利润÷平均资产总额）×100%平均资产总额=（期初资产总额期末资产总额）÷2资产净利率=销售净利率×资产周转率10.权益净利率(净值报酬率或权益报酬率或净资产收益率)=净利润÷平均所有者权益平均所有者权益=（年初净资产年末净资产）÷2权益净利率=资产净利率×权益乘数权益乘数=1÷(1-资产负债率)权益净利率=销售净利率×资产周转率×权益乘数11.资产负债率=（负债总额÷资产总额）×100%12.产权比率=（负债总额÷股东权益）×100%13.已获利息倍数（利息保障系数）=息前税前利润÷利息费用14.长期负债与流动资金比率=长期负债÷(流动资产-流动负债)15.营业税应纳税额=计税营业额×适用税率16.企业所得税应纳所得税额=收入总额-准予扣除项目金额收入总额=生产收入经营收入财产转让收入利息收入租赁收入特许权使用费收入股息收入其他收入准予扣除的项目=成本费用税收损失17.土地增值额=转让收入-扣除项目金额18.契税应纳税额=计税依据×税率19.设备购置费=设备原价设备运杂费。
房地产楼盘权重定价方法表
楼盘定价方法
一、成本导向定价法
1、成本价成定价法：
就是在单位产品成本的基础上，加上一定比例的预期利润作为产品的售价。
产品价格=单位产品的成本*（1+价成率）
2、目标收益定价法
是在成本的基础上，按照目标收益率的高低计算售价的方法。
3、售价加成定价法
以产品的最后销售价为基数，按销售价的一定百分率计算加成率，最后得出产品的售价。
单位产品售价=单位产品总成本/（1-价成率）
二、需求导向定价
1、理解值定价法
是消费者对于商品的一种价值观念，这种价值观念实际上是消费者对商品的质量、用途、款式及服务质量的评估。
2、区分需求定价法
是指某一产品可根据不同需求强度、不同购买力、不同购买低点和不同购买时间等因素，采取不同的售价
三、竞争导向定价
1、随行就市定价法
就是企业是自己的商品价格跟上同行业的平均水平。
2、追随领导者企业定价法
有实力的公司，为了应付或避免竞争，或为了稳定市场以利其长期经营，往往以同行业对市场影响最大的房地产企业的价格为标准，来制定本企业的商品房价格。
四、可比楼盘定价法
根据可比性楼盘较强的楼盘的价格来定价。
表一、定级因素、指标与分值
表二、可比楼盘综合因素量化统计表
楼盘因素定级公式
P=W1*F1+W2*F2+W3*F3+ +Wn*Fn
楼盘价格=楼盘权重后得分/可比楼盘权重后得分*可比楼盘价格由此算出楼盘价格。
【房地产开发】保利地产成本字典
【房地产开发】保利地产成本字典目录1. [开发成本](开发成本)2. [建筑成本](建筑成本)3. [土地成本](土地成本)4. [销售成本](销售成本)5. [运营成本](运营成本)开发成本开发成本指在房地产项目开发中所发生的一切费用，包括土地购置，建筑物建设，市政基础设施配套，以及各种管理费用等。
下面是保利地产开发项目的成本字典：1.1 项目土地购置成本项目土地购置成本是指购买用于开发的土地的成本，包括土地价格、环评费用、拆迁费用等。
1.2 建设成本建设成本包括建筑物主体工程、建筑内部装修、外部景观设计、设备采购等方面的费用。
1.3 市政基础设施配套成本市政基础设施配套成本包括道路、给排水、供电等基础设施的建设费用。
1.4 管理费用管理费用包括项目管理、工程监理、质量控制等方面的费用。
建筑成本建筑成本是指建筑物的建设和装修所需的费用。
2.1 建筑物主体工程成本建筑物主体工程成本包括土建工程、结构工程、装修工程等方面的费用。
2.2 建筑内部装修成本建筑内部装修成本包括室内装修、电气设备、空调设备等方面的费用。
2.3 外部景观设计成本外部景观设计成本包括园林绿化、景观雕塑、水景设计等方面的费用。
2.4 设备采购成本设备采购成本包括电梯、消防设备、安防设备等方面的费用。
土地成本土地成本是指开发项目所使用的土地的购置和使用费用。
3.1 土地价格土地价格是指购买土地所需支付的费用，根据土地的面积、地段、规划用途等因素而不同。
3.2 土地环评费用土地环评费用是指进行土地环境评估所需支付的费用。
3.3 拆迁费用拆迁费用是指进行拆迁工作所需支付的费用，包括拆迁补偿费用、拆迁费用等。
销售成本销售成本是指房地产项目销售过程中所发生的费用。
4.1 广告宣传费用广告宣传费用包括楼盘广告、推广活动等费用。
4.2 销售人员提成费用销售人员提成费用是指根据销售业绩给予销售人员的提成费用。
4.3 买卖合同费用买卖合同费用是指办理房屋买卖手续所需支付的费用，包括公证费、契税等。
第四章-保利分析
3、固定成本提高1%，利润如何变化？
4、销售量提高1%，利润如何变化？
2、敏感系数（S）：
利润的 敏感度
敏感系数
（1）计算公式：（基本公式）
敏感系数=
利润变动百分比 某因素变动百分比
利润变动百分比 = △P P0
某响因素有哪些？
销售量、销售价格、单位变动成本、固定成本
影响利润的因素 销售单价
单位变动成本 销售量 固定成本
结果
同向 反向 同向 反向
分析：
盈亏临界点
影响利润变动因素的极限值 各因素变动对利润的影响程度
利润的敏 感度分析
（一）影响利润变动因素的极限值：
利润为零时，各因素的最小极限值或最大极限值
作业布置：
课后习题P114 计算题8、9、11
（二）各因素变动对利润的影响程度： （利润的敏感度分析）
1、概念：
利润的敏感 度
研究当影响利润的有关因素发生变动时,对利润产生影响程度的 一种定量分析方法。
例：Q企业只产销一种A产品，销售单价为75元/件，单位变 动成本为45元/件，固定成本总额为20000元，预计可实现销 售量为1000件。要求计算各因素每增加1%，对利润的变化 程度。
注意：敏感系数（S）：用“+”表示该参数与利润同方向变
动，“-”表示该参数与利润反方向变动。
基期利润 例：Q企业只产销一种A产=品10，00销0元售单价为75元/件，单位变 动成本为45元/件，固定成本总额为20000元，预计可实现销 售量为1000件。要求计算各因素每增加1%，对利润的变化 程度。
所耗水、电费由承包人承担，一般耗用水、电费每月固定支付100元；每清洗