房地产开发企业涉税实务
房地产9个涉税实务案例分析
房地产9个涉税实务案例分析案例一1月份通过出让方式从政府部门取得土地使用权，全部用于开发商品房，支付土地价款1090万元，可供销售的建筑面积合计1万平米。
3月份预售建筑面积0.3万平米的商品房，每平米销售单价6540元（含税，税率为9%），开具增值税普通发票。
4月份申报期预缴增值税。
10月份将3月所预售的建筑面积0.3万平米商品房交付购房者。
解析预售商品房，收到预收款，开具普通发票，纳税义务未发生，不计算销项税额。
3月借：银行存款 1962万元（0.3万平*6540元/平）贷：预售账款 1962万元借：应交税费——预缴增值税 54万元[1962万元/（1+9%）*3%] 贷：银行存款 54万元10月借：预收账款 1962（0.3万平*6540元/平）贷：主营业务收入 1800万元[1962万元/（1+9%）]贷：应交税费——应交增值税162万元（销项税额）[1962万元/（1+9%）*9%]借：应交税费——应交增值税27万元（销项税额抵减）[1090万元*0.3/（1+9%）*9%]贷：开发产品 27万元借：应交税费—应交增值税135万元（转出未交增值税）（162-27）贷：应交税费—预缴增值税54万元[1962万元/（1+9%）*3%]贷：应交税费—未交增值税81万元（135-54）商品和服务税收分类与编码的“6未发生销售行为的不征税项目”，用于纳税人收取款项但未发生销售货物、应税劳务、服务、无形资产或不动产的情形。
“未发生销售行为的不征税项目”下设602“销售自行开发的房地产项目预收款”。
使用“未发生销售行为的不征税项目”编码，发票税率栏应填写“不征税”，不得开具增值税专用发票。
因此开具的增值税普通发票，品名填报：6020000000000000000销售自行开发的房地产项目预收款*房地产预收款。
湖北省规定：预收款在发票备注栏上列明合同约定面积、价格、房屋全价，同时注明“预收款，不作为产权交易凭据”。
房地产行业会计实务及涉税介绍
房地产行业会计实务及涉税介绍摘要本文介绍了房地产行业的会计实务和涉税方面的重点内容。
首先，讨论了房地产行业的会计政策和准则，包括收入确认、成本会计、资产计算和折旧摊销等方面。
然后，重点介绍了房地产行业的涉税问题，包括税收政策、税务申报和税务审计等方面。
最后，总结了房地产行业会计实务和涉税的主要挑战，并提出了相关建议。
1. 引言房地产行业是国民经济的重要组成部分，会计实务和涉税是房地产企业日常财务管理和税务遵从中的重要内容。
本文将围绕房地产行业的特点和相关的会计准则和涉税政策，介绍房地产行业会计实务和涉税方面的关键内容。
2. 房地产行业的会计实务房地产行业的会计实务主要涉及以下方面：2.1 收入确认房地产企业通常采用售楼处销售模式，根据会计准则的要求，应当根据已完成的工作百分比来确认收入。
在收入确认过程中，还需要考虑合同变更和合同履约保证金等相关因素。
2.2 成本会计房地产企业的成本会计包括土地成本、建设成本、融资成本和管理费用等方面。
建设成本的确认和分摊、土地成本的计入和摊销、融资成本的资本化和摊销是房地产行业的重点问题。
2.3 资产计量和折旧摊销房地产企业的资产计量主要涉及土地、房屋和机器设备等方面。
不同于一般制造企业，房地产企业在计量资产时需要考虑土地使用权的特殊性。
此外，资产的折旧摊销也是房地产行业会计实务中的重要环节。
3. 房地产行业的涉税问题房地产行业的涉税问题主要包括以下方面：3.1 税收政策房地产行业受到税收政策的直接影响，包括增值税、土地增值税、企业所得税和个人所得税等。
企业需要了解并合理规划税收政策，以确保税务遵从和最大化经济效益。
3.2 税务申报房地产企业需要按照税务部门的要求，及时准确地进行税务申报。
税务申报涉及到企业的财务报表、利润分配、费用扣除和税务审查等方面。
3.3 税务审计房地产企业可能面临税务部门的审计和调查，以确保企业在税收上的遵从性和合规性。
税务审计主要关注企业的税务合规情况、涉税交易的真实性和合理性以及企业的税务风险。
房地产开发纳税实务
房地产开发纳税实务房地产开发纳税实务前言房地产开发在开发经营过程通常具有投入资金多、经营风险高、建设及销售周期长、涉税标的金额大、收益高见效慢等特点；同时税收政策复杂，纳税程序规范，是税务部门的重点管理对象。
因此，房地产开发商很有必要学习掌握开发过程涉及的所有税收政策，主动加强与税务部门的沟通，尽可能降低纳税风险，夯实企业的盈利能力和竞争实力，以实现企业价值最大化目标。
本文主要介绍房地产开发全过程涉及的税收政策，在税务征管方式下的各种税收计算方法，并利用税收优惠政策对房地产企业开发经营过程税收筹划实务进行分析。
第一部分:房地产开发过程涉税政策房地产开发主要涉及八大环节，包括立项规划环节、筹集资金环节、征地拆迁环节、工程建设环节、开盘预售环节、竣工交房环节、自用保有环节，项目清算环节。
开发经营整个过程税收无所不在，各环节涉及的税收政策如下：一、规划设计环节在立项规划环节直接涉及的税收很少，但是企业在做项目规划及向有关部门报批时，要能通盘考虑通过合理搭配立项来适当降低企业的潜在税负。
在立项规划环节可供选择的税收政策如下：1、房型设计：普通住宅增值额不超过20%免征土地增值税，超过20%全额征收。
普通住宅应同时满足三个条件：每套建筑面积不超过140平米、小区容积率在1.0以上、销售价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。
开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税和印花税。
符合普通住宅标准的，同样可以享受税收优惠政策。
2、补偿方式：地面附着物的补偿有货币和还建两种方式，采用货币补偿的，其补偿金额有相关证据表明企业已实际支付的补偿费，可据实列入征地费用。
用还建方式的，安置用房视同销售处理，同时将此确认为开发项目的拆迁补偿费。
（国税函[2010]220号）二、筹集资金环节筹集资金环节涉及利息支出的税收政策，主要规定如下：企业所得税法规定，企业向非金融机构借款的利息支出不能超过金融机构的正规利率，超出规定标准的利息不得税前扣除。
房地产开发企业纳税实务Microsoft Word 文档
签订的各类合同，按规定税率（0.5‰-3‰）计算缴纳。
四.转让及销售阶段
营业税
转让及销售房地产，按营业额5﹪税率缴纳。
城市建设税
按营业税额7%（或5营业税额3%缴纳。
土地增值税
1.查账征收
（1）在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，可以预征土地增值税。
（2）待该项目全部竣工，办理结算后再进行清算，多退少补。
房地产开发企业纳税实务
开发经营各阶段应纳税种及税率表
一.设立阶段
印花税
1.权力，许可证照。包括房产权证，工商营业执照，土地使用证，按件缴纳5元
2.营业账簿。记载资金的账簿，按实收资本和资本公积的合计金额0.5‰缴纳；其他账簿按件缴纳。
3.产权转移书据。包括土地使用权出让合同，土地使用权转让合同，按所记载金额0.5‰缴纳。
（2）销售完工开发产品，按照应纳税所得额25%的税率缴纳企业所得税。
2.核定征收
五.房产持有阶段
营业税
按房产租金收入5%缴纳。
城市建设税
按营业税额7%（或5%，1%%）缴纳
教育费附加
按营业税额3%缴纳。
城镇土地使用税
按实际占用的土地面积和定额税率计算缴纳。
房产税
1.自用房产，按实际计税余值1.2%缴纳；
契税
1.接受以土地使用权等不动产出资。按照土地使用权出让，土地使用权出售，房屋买卖成交价格的3%至5%适用税率缴纳契税。
2.以自有房产作股投入本人独资经营的企业，免交契税。
二.获取土地阶段
印花税
1.权力，许可证照。包括房产权证，工商营业执照，土地使用证，按件缴纳5元
2.产权转移书据。包括土地使用权出让合同，土地使用权转让合同，按所记载金额0.5‰缴纳。
房地产开发企业纳税实务(二)
第三节获取土地阶段纳税实务一、城镇土地使用税的处理房地产开发企业取得的土地使用权，根据《国务院关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》（国务院令[2006]第483号）的规定，取得土地使用权后需要以实际占用的土地面积为计税依据，按照税法规定的差别幅度税额计算缴纳城镇土地使用税。
以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
对于已经销售了的住宅小区，根据《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152号）“纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末”的规定，原则上应是随销售进度进行产权分割终止土地使用税的纳税义务。
房地产开发企业建造商品房的用地，原则上应按规定计征城镇土地使用税。
但在商品房出售之前确有困难的，其用地是否给予缓征或减征、免征照顾，可由各省、自治区、直辖市地方税务局根据从严的原则结合具体情况确定。
房地产开发企业办的学校、医院、托儿所以及幼儿园，其用地能与企业其他用地明确区分的，免征城镇土地使用税。
市政街道、广场、绿化地带等公共用地，免征城镇土地使用税。
房地产企业按规定计算应缴的城镇土地使用税时，借记“管理费用”账户，贷记“应交税费——应交城镇土地使用税”账户；上交时，借记“应交税费——应交城镇土地使用税”账户，贷记“银行存款”账户。
【例10-2】某房地产开发企业拥有一宗50万平方米的土地使用权，其中市政道路及绿化带用地5万平方米，已完成销售商品房占用土地25万平方米，该地城镇土地使用税税额为5元/平方米，按季缴纳。
应纳土地使用税额计算方法如下：应缴纳城镇土地使用税的土地面积=50-25-5=20（万平方米）年度应纳税额=20×5=100（万元）每季度应纳税额=100÷4=25（万元）会计处理为：计算土地使用税时：借：管理费用——城镇土地使用税 250 000贷：应交税费——应交城镇土地使用税 250 000上缴城镇土地使用税时：借：应交税费——应交城镇土地使用税 250 000贷：银行存款 250 000二、耕地占用税的处理房地产开发企业获取土地使用权，根据《耕地占用税暂行条例》（国务院令[2007]第511号）的规定，获取的土地符合耕地条件的需依据实际占用耕地面积，按照规定的适用税额一次性缴纳耕地占用税，不符合耕地条件的不必缴纳耕地占用税。
房地产开发企业纳税实务(一)
第一节房地产开发企业纳税概述房地产开发企业涉及的税种主要有契税、房产税、城镇土地使用税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、耕地占用税、印花税、个人所得税、企业所得税等。
―、契税在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当缴纳契税。
除农村集体土地承包经营权的转移外，不论是国有土地使用权出让还是土地使用权转让，房地产开发企业作为土地受让者时，都需要缴纳契税，适用税率为3%～5%。
二、房产税房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。
房产税由房产所在地的税务机关征收。
三、城镇土地使用税城镇土地使用税是以开征范围的土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税标准，按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种行为税。
在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税（以下简称土地使用税）的纳税人。
四、营业税营业税，是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种流转税。
五、城市维护建设税城市维护建设税，简称城建税，是我国为了加强城市的维护建设，扩大和稳定城市维护建设资金的来源开征的税种。
凡缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人，都是城市维护建设税的纳税人。
城市维护建设税以纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额为计税依据。
六、教育费附加教育费附加是对缴纳增值税、消费税、营业税（即三税）的单位和个人征收的一种附加费，是发展地方性教育事业，扩大地方教育经费的资金来源。
房地产开发企业按照规定缴纳教育费附加。
教育费附加的计费依据是纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额。
七、土地增值税土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值性收入的单位和个人征收的一种税。
纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
房地产企业会计实务及涉税处理
房地产企业会计实务及涉税处理第一篇房地产会计实务第一章开发产品成本为了加强开发产品成本的管理，降低开发过程耗费的活劳动和物化劳动，提高企业经济效益，必须正确核算开发产品的成本，在各个开发环节控制各项费用支出。
要核算开发产品的成本，必须明确开发产品成本的种类和内容。
开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。
开发产品成本按其用途,可分为如下四类：一、土地开发成本指房地产开发企业开发土地（即建设场地)所发生的各项费用支出。
二、房屋开发成本指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。
三、配套设施开发成本指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。
四、代建工程开发成本指房地产开发企业接受委托单位的委托,代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。
以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本项目：一、土地征用及拆迁补偿费或批租地价指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用,包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价.二、前期工程费指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。
三、基础设施费指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。
四、建筑安装工程费指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费.五、配套设施费指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出.六、开发间接费指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用,包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等.以上可以看出:构成房地产开发企业产品的开发成本，相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本．如要计算房地产开发企业产品的完全成本,还要计算开发企业（公司本部）行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用.管理费用、财务费用和销售费用，也叫期间费用。
房地产开发企业“视同销售”涉税环节处理及实务分析
房地产开发企业“视同销售”涉税环节处理及实务分析目录一、增值税视同销售处理方式二、企业所得税视同销售处理方式三、个人所得税视同销售处理方式四、土地增值税视同销售处理方式笔者按：营改增后，关于房地产开发企业“视同销售”争议逐步纳入业内探讨内容，由于税法和会计法范围上存在不同差异，“视同销售”存在不同概念，在会计处理上也有不同方式:增值税上的视同销售，本质为增值税“抵扣进项并产生销项”的链条终止，比如将货物用于非增值税项目，用于个人消费或者职工福利等，而会计上并没有做相应销售处理;企业所得税和个人所得税上的视同销售，代表货物的权属发生转移，而会计上没有做收入处理会计上的视同销售:是指没有产生收入但是视同产生收入了；土地增值税的视同销售，是指回迁安置房等销售收入及拆迁补偿款的确认，房地产开发企业若提供安置房给回迁户，安置房视同销售处理，土地返还款中明确约定用于安置房建设的部分，实质上是政府支付的购买安置房的购房款，应当确认为销售收入，同时确认为拆迁补偿费。
实际操作中，该部分返还款通常远远低于房屋的市场销售价格，因此在进行税务处理时，根据国税函[2010]220号文的相关规定，应按市场销售价格计算征收增值税及土地增值税等，市场销售价格也就是“视同销售”的价格；一般来讲税法上“视同销售”内容包括：①将货物交付他人代销;②销售代销货物;③设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人，将货物从一个机构移送至其他机构用于销售，但相关机构设在同一县(市)的除外;④将自产、委托加工的货物用于非应税项目;⑤将自产、委托加工或购买的货物作为投资，提供给其他单位或个体经营者;⑥将自产、委托加工或购买的货物用于分配给股东或投资者;⑦将自产、委托加工的货物用于集体福利或个人消费;⑧将自产、委托加工或购买的货物无偿赠送他人。
一、增值税视同销售处理方式根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）文件附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条规定，下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人视同销售货物、单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外；单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外视同销售服务、无形资产或者不动产。
房地产开发企业纳税实务(一)
第一节房地产开发企业纳税概述房地产开发企业涉及的税种主要有契税、房产税、城镇土地使用税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、耕地占用税、印花税、个人所得税、企业所得税等。
―、契税在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当缴纳契税。
除农村集体土地承包经营权的转移外，不论是国有土地使用权出让还是土地使用权转让，房地产开发企业作为土地受让者时，都需要缴纳契税，适用税率为3%～5%。
二、房产税房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。
房产税由房产所在地的税务机关征收。
三、城镇土地使用税城镇土地使用税是以开征范围的土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税标准，按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种行为税。
在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税（以下简称土地使用税）的纳税人。
四、营业税营业税，是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种流转税。
五、城市维护建设税城市维护建设税，简称城建税，是我国为了加强城市的维护建设，扩大和稳定城市维护建设资金的来源开征的税种。
凡缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人，都是城市维护建设税的纳税人。
城市维护建设税以纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额为计税依据。
六、教育费附加教育费附加是对缴纳增值税、消费税、营业税（即三税）的单位和个人征收的一种附加费，是发展地方性教育事业，扩大地方教育经费的资金来源。
房地产开发企业按照规定缴纳教育费附加。
教育费附加的计费依据是纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额。
七、土地增值税土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值性收入的单位和个人征收的一种税。
纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
房地产开发企业会计核算与纳税实务
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房地产开发企业涉税实务
房地产开发企业涉税实务随着经济的发展，房地产开发企业成为了社会经济的重要组成部分，然而，税收问题是企业面临的重要问题之一。
本文将从税种、税率、申报纳税等方面讲解房地产开发企业在涉税实务方面需要注意的问题。
税种房地产开发企业在涉税实务中，需要涉及到的税种如下：•增值税开发商的业务范围常常包括新开发住宅楼盘、商业和工业用房，均需要缴纳增值税。
一般来说，开发商所交的增值税按照预征率1.5%计算，并且开发商通常也可以从房屋销售的总价款中扣除购房者所需支付的增值税，因此，开发商需要精确计算缴纳增值税的税额。
•土地增值税土地增值税一般来说是由开发商缴纳。
当开发商购买土地时，土地的价格往往比较低，然而，一旦开发商将土地开发成房地产并出售，该土地就会发生增值，从而需要缴纳土地增值税。
需要注意的是，在土地出售之前，开发商也需要缴纳土地增值税。
•企业所得税企业所得税是根据企业利润的实际情况计算的。
对于房地产开发企业来说，企业所得税的计算方式是非常复杂的，需要考虑到房地产开发成本的各种因素，扣除各种支出后，才能计算出实际应缴纳的企业所得税。
税率房地产开发企业在涉税实务中，需要注意的税率如下：•增值税税率根据国家税务总局的规定，房地产开发企业需要按照17%的增值税税率缴纳税款。
•土地增值税税率土地增值税的税率根据各地的不同计算方法会有所不同，一般来说，税率在30%-50%之间。
•企业所得税税率企业所得税税率根据企业利润情况也会有所不同，通常情况下，税率在25%-33%之间。
需要注意的是，这些税率会根据国家的财政政策和税收调整进行相应的调整，因此，开发商需要时刻关注税收政策变化。
申报纳税房地产开发企业在涉税实务中，需要注意的申报纳税事项如下：•增值税申报房地产开发企业需要按照国家税务总局的规定，于每月底前在国税局网站上进行增值税申报和缴费。
•土地增值税申报土地增值税申报周期一般为每年一次，开发商需要在规定时间内将土地增值税申报给税务局。
房地产行业地方税实务
房地产行业地方税实务概述房地产行业是一个与人们生活密切相关的行业，其发展对地方经济有着重要的影响。
然而，房地产行业也是一个容易涉及到各种地方税种的行业。
本文将介绍房地产行业在地方税务实务方面的相关内容，包括房地产行业应纳税种类、纳税义务、税务申报等。
房地产行业应纳税种类在房地产行业，根据不同的业务类型和经营方式，存在着不同的应纳税种类。
常见的房地产行业应纳税种类主要有以下几种：增值税增值税是房地产行业中最为常见的一种税种。
房地产企业购建商品房出售或者按揭销售的，按照销售额支付增值税。
同时，购买商品房的个人也需要缴纳增值税。
契税购置不动产时需要缴纳契税，契税的税率根据房屋的成交价格或者评估价格确定。
房地产企业在转让房屋时也需要缴纳契税。
土地增值税土地增值税是指卖方在转让建设用地时，在地价增值部分取得的收入，按照一定的税率缴纳的税款。
土地增值税的税率和计算公式是由国家和地方政府共同制定的。
印花税购置不动产、建设个人住房等交易过程中需要支付印花税。
印花税的税率和计算公式也是经国家和地方政府联合制定的。
房产税房产税是指个人或单位拥有的房地产按照其房产的数量、面积、使用年限和估价等因素计算的税款。
房产税的税率和计算方法由地方政府制定。
除了了解房地产行业应纳税种类外，还需要了解房地产企业在税务方面的纳税义务。
房地产企业应遵守以下纳税义务：及时申报房地产企业应按照国家和地方的相关规定，及时向税务机关申报各项税款。
在每个纳税期限内，按照规定填写相关税务申报表，并提交相关证明材料。
房地产企业应准确计算应缴税款，并按时足额地缴纳税款。
应遵守税额计算、税务申报、税款缴纳的相关规定。
保留相关票据和凭证房地产企业应妥善保留相关的票据和凭证，以备税务机关查验。
票据和凭证应包括购建房屋的发票、契税支付凭证、土地使用权证等。
税务申报房地产行业地方税务申报主要包括以下几个环节：纳税申报前的准备房地产企业在纳税申报前，需要做好相关准备工作。
房地产开发各环节涉税实务专题
房地产开发各环节涉税实务专题一、前期工作涉税实务1.土地收购–根据《土地管理法》和相关规定，土地收购需要缴纳土地出让金，出让金的计算规则如下：•土地出让金 = 土地面积 x 地均价 x 容积率 x 折扣系数–在土地收购过程中，还需要注意以下事项：•土地压减款：土地当前拥有者已经交了土地出让金，在政府规定的时间内没有起~建新的房屋，则按照规定需要退款给拥有者•土地赔偿款：在土地收购过程中，需要向农民或村庄进行补偿2.立项阶段–开发商在立项阶段需要按照规定缴纳土地增值税、营业税及印花税等–另外需要注意的是，如果企业实施资产重组，也要关注相关的税务处理3.前期准备–开发商在前期准备阶段，需要缴纳房产税、土地使用税、城镇土地使用税、教育附加税、城建税等相关税费二、开发建设涉税实务1.施工建设环节–建筑施工过程中，需要缴纳增值税、营业税、土地增值税等–同时还需要考虑到建设期的贷款利息抵扣税务处理–在施工建设过程中，如果出现施工违规或督查发现问题，可能还需要面临违法行为税的处罚2.建设竣工阶段–在建设竣工阶段，开发商需要经过多项手续之后才能进入售房环节，包括领取建筑竣工验收证明等–同时，建筑竣工后将需要缴纳资产税、印花税、个人所得税或企业所得税等相关税费3.售房阶段–开发商在售楼阶段，除了需要考虑到各种经营税费，还需要注意到个人所得税、房产税等方面的处理–对于购房者来说，也需要注意处理个人所得税申报和纳税等问题三、投资收益涉税实务1.资本利得税–资本利得税是指资产转让产生的利得应当缴纳的税费–当开发商出售房产或房地产股份时，需要按照规定缴纳资本利得税2.合作企业税务处理–在房地产开发中，存在多个企业间的股权并购、股权交换等合作关系，因此需要考虑到税务处理–合作企业之间，需要根据实际情况确定如何处理各种税务问题四、其他涉税实务1.税收优惠政策–房地产开发企业可以享受到一些税收优惠政策，比如鼓励开发出租房地产等，需要开发商根据实际情况进行具体的申报操作2.税务尽职调查–开发商在进行任何房地产开发业务前，需要对相关的税务事项进行尽职调查，以确保整个业务的税务合规性3.税务争议解决–在房地产开发过程中，可能会出现税务方面的争议，如税务机关认为开发商未能缴纳相应税费，或者认为开发商存在偷漏税等问题–这时候开发商可以依据相关法律规定，进行税务申诉、诉讼等操作，以维护自身合法权益五、以上是关于房地产开发各环节涉税实务的相关介绍，从前期工作、开发建设、投资收益等多个方面进行了详细的阐述。
房地产开发企业会计与纳税实务
房地产开发企业会计与纳税实务1. 引言房地产开发企业作为一个重要的经济实体，其会计和纳税实务对于企业经营和税务管理具有重要意义。
本文将从房地产开发企业的会计和纳税实务两个方面进行探讨，以帮助企业更好地了解和应对相关问题。
2. 房地产开发企业会计实务2.1. 会计核算方法房地产开发企业的会计核算方法主要包括权责发生制和计划成本制。
权责发生制是以交易产生的债权债务关系为基础进行核算，适用于销售房地产和收取租金等业务。
计划成本制则是以工程和项目为核算对象，根据预估成本进行核算，适用于开发和建设房地产项目的情况。
2.2. 固定资产管理房地产开发企业的固定资产主要包括土地、房屋建筑、机械设备等，其管理涉及到资产的获取、投资决策、使用维护和处置等方面。
企业应建立完善的固定资产登记台账，并确保资产的准确计量和分类。
2.3. 合同会计在房地产开发过程中，企业与买方、供应商、承包商等多方签订合同，并按照合同条款进行交易。
合同会计是指根据合同的具体条款，进行收入、成本和资产的确认、计量与处理。
合同会计对于企业的收入和成本能得到准确的核算，具有重要的意义。
2.4. 应收账款管理房地产开发企业往往需要与购房人签订预售合同，从而形成应收账款。
企业应建立健全的应收账款管理制度，及时核对、确认和收取款项，防止坏账风险的发生。
2.5. 融资与股权管理房地产开发企业常常需要通过融资来支持项目的开发和经营。
企业应根据实际情况选择适当的融资方式，并建立融资和股权管理制度，以充分利用外部资金和优化企业的财务结构。
3. 房地产开发企业纳税实务3.1. 企业所得税房地产开发企业涉及到的企业所得税主要包括增值税、企业所得税和房产税等。
企业应了解并遵守相关税法法规，合理规划税务筹划，以降低税负和合规风险。
3.2. 增值税管理房地产开发企业从事房地产销售和租赁业务，通常需要缴纳增值税。
企业应按照法律法规规定，合理申报增值税，确保税款的及时缴纳和税务报表的准确填报。
房地产开发企业会计与纳税实务
房地产开发企业会计与纳税实务1. 引言房地产开发是一个具有高风险、高收益的行业，对于房地产开发企业而言，良好的会计与纳税实务能够帮助企业更好地管理财务、降低税务风险，提高盈利能力。
本文将介绍房地产开发企业会计与纳税实务的相关知识，帮助读者了解该行业的财务管理和税务管理。
2. 房地产开发企业会计实务2.1 会计准则与报表房地产开发企业需要按照相关的会计准则编制财务报表，常用的会计准则包括《企业会计准则》和《房地产开发企业会计准则》等。
财务报表包括资产负债表、利润表、现金流量表等，这些报表可以用于了解企业的财务状况和经营业绩。
2.2 资金管理与成本控制房地产开发企业通常需要大量资金进行实施开发项目，因此资金管理对于企业的发展至关重要。
良好的资金管理可以帮助企业提高资金利用效率，降低融资成本。
此外，成本控制也是房地产开发企业需要重视的方面，合理控制开发成本可以提高项目的盈利能力。
2.3 风险管理与内部控制房地产开发企业面临着众多风险，如市场风险、资金流动性风险、政策风险等。
在进行财务管理时，企业需要制定有效的风险管理策略，防范可能的风险对企业的影响。
同时，建立健全的内部控制制度也是保障企业财务安全和规范运作的重要举措。
3. 房地产开发企业纳税实务3.1 税务政策与税收筹划房地产开发企业需要依法纳税，并合理进行税收筹划。
税务政策是企业纳税的重要依据，企业需了解相关政策并及时调整财务结构，以降低税负。
在确保合规的前提下，利用税收优惠政策可以最大程度地减少企业的税收成本。
3.2 税收申报与税务合规房地产开发企业需要按照规定的时间和程序进行税收申报，如增值税、企业所得税等。
同时，企业也需要遵循税务合规要求，如开具规范的发票、及时缴纳税款等。
合规经营可以避免不必要的罚款和税务风险。
3.3 跨地区税收管理对于跨地区经营的房地产开发企业而言，税收管理更具复杂性。
企业需要了解不同地区的税收政策，合理规划项目分布和资金流向，以最大化地降低跨区域经营带来的税款负担。
房地产行业纳税实务
房地产行业纳税实务1. 引言房地产行业作为国民经济的重要组成部分，对国家税收的贡献不可忽视。
纳税是房地产企业应尽的一项重要义务，合理的纳税实务操作可以为企业减少税负，提高经营效益。
本文将就房地产行业常见的纳税实务进行介绍和分析，并提供一些实用的纳税策略和建议。
2. 房地产行业税收政策概述房地产行业纳税礼貌直接关系到企业的经营成本和利润，因此了解房地产行业的税收政策是非常重要的。
该部分将简要概述房地产行业的税种和税收政策，包括土地增值税、契税、个人所得税等，并介绍相关政策的适用范围和税率。
3. 房地产项目财务确认和核算房地产项目在财务确认和核算方面存在一些特殊的问题和要求。
本部分将讨论房地产项目的财务确认和核算原则，包括成本确认、收入确认和资产折旧等，并介绍如何正确处理开发成本、土地使用权和预售款等方面的会计处理。
4. 房地产销售模式及其涉税问题房地产销售模式包括纯销售、租售同权、合作开发等多种方式。
不同的销售模式对税务处理存在一定的差别，例如纯销售模式需要缴纳契税，租售同权模式需要缴纳增值税等。
本部分将详细介绍不同销售模式下的涉税问题，并提供针对性的解决方案和策略。
5. 房地产企业所得税申报和纳税调整房地产企业所得税申报和纳税调整是房地产行业纳税实务中的重要环节。
本部分将介绍房地产企业所得税的计算方法和申报流程，并探讨如何通过合理的纳税调整措施来减少企业所得税负担。
6. 房地产行业特殊税收政策房地产行业存在一些特殊的税收政策，如土地使用税、房产税等。
本部分将介绍这些特殊税种的适用范围和税率，并提供相应的纳税策略和注意事项。
7. 房地产行业税务合规和风险管控房地产行业纳税实务存在一定的风险和涉税纠纷。
本部分将就房地产企业如何进行税务合规和风险管控给予指导和建议，包括建立完善的内部控制制度、合规风险评估和税务尽职调查等方面。
8. 结论房地产行业纳税实务涉及面广泛、操作复杂，企业需要深入了解相关税收政策和规定，开展合规的纳税工作。
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房地产开发企业涉税实务
1，取得土地环节
城镇土地使用税
以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税率计算征收（具体税率参照当地规定）。
印花税（土地出让或转让合同）
对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税，按所载金额万分之五贴花。
契税
国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据为成交价格。
契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。
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案例
某房地产开发企业2010年5月26日与国土房产局签订国有土地出让合同，合同约定出让土地面积为56000平米，土地
出让金为34000万元，合同约定土地交付时间为2010年10月25日。
当地土地使用税税率为4元/平米。
那么2010年应缴纳多少土地使用税？
分析
该企业应从2010年11月起申报缴纳土地使用税，2010年应缴纳2个月土地使用税：56000*4*2/12=37333.33元
2，设计施工环节
印花税（设计合同）
建设工程勘察设计合同，包括勘察、设计合同，按收取费用万分之五贴花。
印花税（建安合同）
建筑安装工程承包合同，包括建筑、安装工程承包合同，按承包金额万分之三贴花。
印花税（借款合同）
银行及其他金融组织和借款人（不包括银行同业拆借）所签订的借款合同，按借款金额万分之零点五贴花。
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·
·3，房产销售环节·营业税（销售不动产）
·纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额，销售不动产税率为5%。
纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。
营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。
纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
土地增值税（预征）
除普通标准住宅不实行预征外，对其他各类商品房，均实行预征。
普通标准住宅是指由政府指定的房地产开发公司开发、按照当地政府部门规定的建筑标准建造、建成后的商品房实行国家定价或限价、为解决住房困难户住房困难、由政府指定销售对象的住宅。
普通标准住宅须由房地产开发公司凭有关文件，经当地主管税务部门审核后确认。
土地增值税预征的计税依据为纳税人转让房地产取得的收入。
印花税（商品房销售合同）
对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税，按所载金额万分之五贴花。
企业所得税（未完工开发产品）
企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利
率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：
（1）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%。
（2）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。
（3）开发项目位于其他地区的，不得低于5%。
（4）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。
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案例
某房地产开发企业开发某楼盘，尚未完工，2010年4月开始预售，4-6月共取得预收收入10000万元，6月利润表反映利润总额为-50万元，以前年度均盈利，该企业应缴纳多少企业所得税？（假设企业土地增值税预征率为3%、城建税税率7%、教育费附加3%、地方教育费附加1%，该企业位于地级市，当地计税毛利率为10%）
分析
该企业预收收入10000万元，应缴纳营业税10000*5%＝500万元，城建税500*7%＝35万元，教育费附加500*3%＝15万元，地方教育费附加5001%＝5万元，土地增值税10000*2%＝200万元，合计755万元。
应纳税所得额＝-50
＋10000*10%－755＝195万元，应缴纳企业所得税＝
195*25%＝48.75万元
·
·4，竣工交付环节·企业所得税（完工开发产品）
·开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛
利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
除土地开发外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：
（1）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
（2）开发产品已开始投入使用。
（3）开发产品已取得了初始产权证明。
在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告及税务机关需要的
其他相关资料。
·
·土地增值税（清算）·纳税人符合下列条
件之一的，应进行土地增值税的清算：
（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
（3）直接转让土地使用权的。
对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
（4）各省辖市地方税务机关规定的其他情况。
（5）对前款所列第（3）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。
土地增值税（清算）
在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合核定征收条件的，应按核定征收方式对房地产项目进行清算。
在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收。
（1）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；（2）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
（3）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、
费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；（4）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；（5）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
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案例
如某房地产开发企业开发某楼盘2010年12月完工，之前已预收房款30000万元，之前已按计税毛利率10%计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额缴纳企业所得税，12月6月利润表反映利润总额为-2300万元，完工后计算出实际毛利额为10500万元，那么该企业该如何缴纳企业所得税？
分析
实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额为7500（10500-30000*10%）万，应纳税所得额＝-2300+7500＝5200万，应缴纳企业所得税＝5200*25%＝1300万元。