对我国房地产业的几点看法

［经济］

对我国房地产业的几点看法

◎黄小虎

一、国民经济的支柱产业，是建筑业而不是房地产业十个产业的发展，其实，真正发挥这种带动作用的，主要是建筑业。建筑业在社会生产、生活中的基础地位和作用，是无可取代的。而房地产开

通常我们认为，房地产业是我国国民经济的发商则可被多种主体取代，如政府、住房合作社、支柱产业，笔者在前几年的文章中也是这么认为集体、个人等等。

的，但最近的研究表明，这个说法可能存在一定总而言之，国民经济的支柱产业，是建筑业的问题。笔者认为，真正的支柱产业不是房地产而不是房地产业。但由于在房地产业所连接的业，而是与房地产业相关的建筑业。产业链中，建筑业处于基础性的、突出的位置，导在正常情况下，通过房地产开发商的服务，致我们把房地产业误认为支柱产业。

将建筑业、建材业、与房屋有关的制造业和规划

设计、建筑设计、金融服务、物业管理等连接为产

二、如何解决房地产业存在的问题

业链，为社会提供各种房屋，满足人民生产、生活单从经济现象看，我国房地产业最主要的问的需要。在这个产业链中，尽管开发商处于高题可概括为两个。一是房价严重脱离广大居民端，但它本质上不过是个市场中介组织。所以在的收入水平和支付能力，不利于人民安居乐业，产业划分中，把它归入第三产业的服务业。也就不利于扩大消费，不利于城市化健康发展。二是是说，所谓房地产业，其实并不属于实体经济。高房价之下的高利润，吸引着越来越多的社会资但一个国家或一个社会，终究是靠实体经济支撑金和资源进入房地产业，导致积累与消费失衡，的。产业结构失衡，地区经济失衡，并且造成巨大浪建筑业所涵盖的范围，比房地产业要宽，不费。如何解决这些问题？

仅从事房屋建设，而且从事诸如桥梁、涵洞、管 1.住房供应要多元竞争，防止垄断

线、道路、水坝、专用厂房等各类基础设施的建上世纪80年代末至90年代初，理论研究和设；不仅在城市建设，而且足迹遍及穷乡僻壤。政策研究界探讨城市住房制度改革，最终形成的固定资产投资中的建筑安装工程投资额，比房地思路是，对存量住房实行“租售并举，提租促售，产投资额高得多。近些年来，房地产业投资增长小步快走”方针；对增量住房的建造与供应，则是

很快，但其投资额也只是建安工程投资额的30％政府建房、合作建房、私人建房和开发商建房并左右。即使是房屋建筑，不管是施工面积还是竣举。但后来实际执行却出现了一定的偏差：原有工面积，建筑业也都比房地产业高许多。例如住房是只售不租，一步到位；新增住房的供应，一2005年和2007年，房地产业的房屋竣工面积只度只剩了开发商。结果导致开发商处于绝对垄

是建筑业房屋竣工面积的不到30％。断地位，人们解决住房问题只能去找开发商。随一个时期以来，人们常说房地产业带动了几着投资、投机日盛，房价节节攀升，形成了很多不

文稿/2009.1821

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正常的现象：房子虽然很多，但大批中低收入者只本利益。解决好这个问题，不仅在房屋的供应上能望房兴叹；消费者补贴投资投机者，收入低的人要实现多元化竞争，防止开发商垄断，还要运用财补贴收入高的人。政、金融、税收等各种手段，积极引导人们对住房租和卖都是商品交换的形式，采用什么形式，的需求。

应由消费者根据自己的情况决定。西方发达国家对于投资和投机需求应有一定的抑制措施。的住房自有率，少的百分之四五十，多的百分之六住房需求，有自住性需求，有投资、投机性需求。七十（也有个别国家达百分之八九十），仍有很多例如，财产税或物业税有利于抑制投资、投机，如人依靠租房解决居住问题。只售不租，使解决住果因条件不成熟不能全面推出，可以考虑针对两房问题的途径过于单一，房屋租赁市场长期不能套以上购房行为，先出台临时性的住房特别保有发育，误导了人们的住房观念，最终财政也还是要税。再例如，投资、投机性购房是为卖而买，获利大量补贴。近年来，中央政府清醒地意识到，解决的实质是土地增值收益。我国已设立了土地增值穷人的住房问题是政府的责任，逐渐建立并加强税，目的就是抑制土地投机，今后随着所得税的完了廉租房等保障性住房的投入机制。当然房价高善和财产税的开征，土地增值税可以取消，但现在的根子是垄断，开发商的垄断地位与房地产政策还是应当加强征管的力度。

有很大的关系，破除其垄断地位同样需要相应的对于自住性的需求，应更多地扶持。中等收政策。入人群在住房问题上面临多种选择，但真正适合保障性住房投入供应机制的建立，使困难群他们的，是购买中档住宅从而有能力扩大其他方体解决住房问题有了希望，应进一步加大这方面面的消费，这需要有政策的倾斜。例如，按照国际的改革力度。但如何解决中等收入群体的问题？上通行的住宅合作社章程，建房资金一般由住户在国外，住宅合作社作为非盈利组织，已有160年认股1/3，国家资助1/3，银行长期低息贷款1/3。住

的历史，有很成熟的组织制度和管理模式，是解决房建成后产权归合作社集体所有，社员有优先分人民住房问题的重要途径。我认为，我国也应大配权、继承权和使用权，但没有所有权，不能出租力发展合作建房，为此，有必要在土地、融资、税收和出卖，住房的维修保养由合作社管理委员会负等方面给予政策支持。此外，在小城镇甚至小城责。合作建房目的是自住，没有开发商利润，价格市，也应允许私人建房。这一思路的基本精神之便宜，又有财政和银行的支持减轻个人负担，加之一是多元竞争，防止垄断。盖的房子质量好、配套齐全，自然能够吸引人积极按照上述改革思路，我国的住宅市场将分为几参加。类似这样的办法，我们完全可以参考借鉴。个层次：政府投入的保障性住房，主要解决低收入 3.加强与完善管理

人群的问题；合作建房，主要解决中产阶级的问题；从整体上看，目前我国的房地产业是一个不私人建房和集体建设用地建的住房，可作两者的补规范和不透明的行业。例如，卖“楼花”在世界上充；以上住房只能用于居住消费，不允许用于投资、多数国家和地区都是严格禁止的。个别国家允投机。至于开发商，则主要建富人居住的住宅和商许，也严格规定按工程进度和质量分期付款，购房业地产等，并允许投资和投机。这些高档物业即使人对每一期工程都要监督、查验。我国在发展房因投资、投机而产生严重泡沫，也不会对中低收入地产业初期，为了扶持、鼓励开发商，允许预售，可人群造成大的危害。当然，开发商也可参与建普通能是必要的，但不应成为长期的政策。事实证明，商品房。由于存在其他竞争主体，所建房屋又不许现行预售制度难以保障消费者权益。许多混乱，投资、投机性购买，普通商品房的房价就不会失控，如购买面积与实际面积不符、偷工减料、实际格局开发商也就只能从中获得正常利润。与图纸不符、质量低劣甚至卷款潜逃等，都与预售

2.积极引导住房需求制度有直接关系，给消费者带来伤害。即使是奉

安居才能乐业，住房问题关系广大人民的根公守法的开发商，预售制度也容易诱导他们盲目22

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