对我国房地产业的几点看法

［经济］对我国房地产业的几点看法◎黄小虎一、国民经济的支柱产业，是建筑业而不是房地产业十个产业的发展，其实，真正发挥这种带动作用的，主要是建筑业。

建筑业在社会生产、生活中的基础地位和作用，是无可取代的。

而房地产开通常我们认为，房地产业是我国国民经济的发商则可被多种主体取代，如政府、住房合作社、支柱产业，笔者在前几年的文章中也是这么认为集体、个人等等。

的，但最近的研究表明，这个说法可能存在一定总而言之，国民经济的支柱产业，是建筑业的问题。

笔者认为，真正的支柱产业不是房地产而不是房地产业。

但由于在房地产业所连接的业，而是与房地产业相关的建筑业。

产业链中，建筑业处于基础性的、突出的位置，导在正常情况下，通过房地产开发商的服务，致我们把房地产业误认为支柱产业。

将建筑业、建材业、与房屋有关的制造业和规划设计、建筑设计、金融服务、物业管理等连接为产二、如何解决房地产业存在的问题业链，为社会提供各种房屋，满足人民生产、生活单从经济现象看，我国房地产业最主要的问的需要。

在这个产业链中，尽管开发商处于高题可概括为两个。

一是房价严重脱离广大居民端，但它本质上不过是个市场中介组织。

所以在的收入水平和支付能力，不利于人民安居乐业，产业划分中，把它归入第三产业的服务业。

也就不利于扩大消费，不利于城市化健康发展。

二是是说，所谓房地产业，其实并不属于实体经济。

高房价之下的高利润，吸引着越来越多的社会资但一个国家或一个社会，终究是靠实体经济支撑金和资源进入房地产业，导致积累与消费失衡，的。

产业结构失衡，地区经济失衡，并且造成巨大浪建筑业所涵盖的范围，比房地产业要宽，不费。

如何解决这些问题？仅从事房屋建设，而且从事诸如桥梁、涵洞、管 1.住房供应要多元竞争，防止垄断线、道路、水坝、专用厂房等各类基础设施的建上世纪80年代末至90年代初，理论研究和设；不仅在城市建设，而且足迹遍及穷乡僻壤。

政策研究界探讨城市住房制度改革，最终形成的固定资产投资中的建筑安装工程投资额，比房地思路是，对存量住房实行“租售并举，提租促售，产投资额高得多。

近些年来，房地产业投资增长小步快走”方针；对增量住房的建造与供应，则是很快，但其投资额也只是建安工程投资额的30％政府建房、合作建房、私人建房和开发商建房并左右。

即使是房屋建筑，不管是施工面积还是竣举。

但后来实际执行却出现了一定的偏差：原有工面积，建筑业也都比房地产业高许多。

例如住房是只售不租，一步到位；新增住房的供应，一2005年和2007年，房地产业的房屋竣工面积只度只剩了开发商。

结果导致开发商处于绝对垄是建筑业房屋竣工面积的不到30％。

断地位，人们解决住房问题只能去找开发商。

随一个时期以来，人们常说房地产业带动了几着投资、投机日盛，房价节节攀升，形成了很多不文稿/2009.1821［经济］正常的现象：房子虽然很多，但大批中低收入者只本利益。

解决好这个问题，不仅在房屋的供应上能望房兴叹；消费者补贴投资投机者，收入低的人要实现多元化竞争，防止开发商垄断，还要运用财补贴收入高的人。

政、金融、税收等各种手段，积极引导人们对住房租和卖都是商品交换的形式，采用什么形式，的需求。

应由消费者根据自己的情况决定。

西方发达国家对于投资和投机需求应有一定的抑制措施。

的住房自有率，少的百分之四五十，多的百分之六住房需求，有自住性需求，有投资、投机性需求。

七十（也有个别国家达百分之八九十），仍有很多例如，财产税或物业税有利于抑制投资、投机，如人依靠租房解决居住问题。

只售不租，使解决住果因条件不成熟不能全面推出，可以考虑针对两房问题的途径过于单一，房屋租赁市场长期不能套以上购房行为，先出台临时性的住房特别保有发育，误导了人们的住房观念，最终财政也还是要税。

再例如，投资、投机性购房是为卖而买，获利大量补贴。

近年来，中央政府清醒地意识到，解决的实质是土地增值收益。

我国已设立了土地增值穷人的住房问题是政府的责任，逐渐建立并加强税，目的就是抑制土地投机，今后随着所得税的完了廉租房等保障性住房的投入机制。

当然房价高善和财产税的开征，土地增值税可以取消，但现在的根子是垄断，开发商的垄断地位与房地产政策还是应当加强征管的力度。

有很大的关系，破除其垄断地位同样需要相应的对于自住性的需求，应更多地扶持。

中等收政策。

入人群在住房问题上面临多种选择，但真正适合保障性住房投入供应机制的建立，使困难群他们的，是购买中档住宅从而有能力扩大其他方体解决住房问题有了希望，应进一步加大这方面面的消费，这需要有政策的倾斜。

例如，按照国际的改革力度。

但如何解决中等收入群体的问题？上通行的住宅合作社章程，建房资金一般由住户在国外，住宅合作社作为非盈利组织，已有160年认股1/3，国家资助1/3，银行长期低息贷款1/3。

住的历史，有很成熟的组织制度和管理模式，是解决房建成后产权归合作社集体所有，社员有优先分人民住房问题的重要途径。

我认为，我国也应大配权、继承权和使用权，但没有所有权，不能出租力发展合作建房，为此，有必要在土地、融资、税收和出卖，住房的维修保养由合作社管理委员会负等方面给予政策支持。

此外，在小城镇甚至小城责。

合作建房目的是自住，没有开发商利润，价格市，也应允许私人建房。

这一思路的基本精神之便宜，又有财政和银行的支持减轻个人负担，加之一是多元竞争，防止垄断。

盖的房子质量好、配套齐全，自然能够吸引人积极按照上述改革思路，我国的住宅市场将分为几参加。

类似这样的办法，我们完全可以参考借鉴。

个层次：政府投入的保障性住房，主要解决低收入 3.加强与完善管理人群的问题；合作建房，主要解决中产阶级的问题；从整体上看，目前我国的房地产业是一个不私人建房和集体建设用地建的住房，可作两者的补规范和不透明的行业。

例如，卖“楼花”在世界上充；以上住房只能用于居住消费，不允许用于投资、多数国家和地区都是严格禁止的。

个别国家允投机。

至于开发商，则主要建富人居住的住宅和商许，也严格规定按工程进度和质量分期付款，购房业地产等，并允许投资和投机。

这些高档物业即使人对每一期工程都要监督、查验。

我国在发展房因投资、投机而产生严重泡沫，也不会对中低收入地产业初期，为了扶持、鼓励开发商，允许预售，可人群造成大的危害。

当然，开发商也可参与建普通能是必要的，但不应成为长期的政策。

事实证明，商品房。

由于存在其他竞争主体，所建房屋又不许现行预售制度难以保障消费者权益。

许多混乱，投资、投机性购买，普通商品房的房价就不会失控，如购买面积与实际面积不符、偷工减料、实际格局开发商也就只能从中获得正常利润。

与图纸不符、质量低劣甚至卷款潜逃等，都与预售2.积极引导住房需求制度有直接关系，给消费者带来伤害。

即使是奉安居才能乐业，住房问题关系广大人民的根公守法的开发商，预售制度也容易诱导他们盲目22文稿/2009.18［经济］扩张。

停止预售，部分开发商可能资金断裂，拖累表现得更为明显。

从短期来看，土地供求关系的银行，可考虑采取过渡措施，如改一次性付全款为变化会引起地租地价围绕着土地超额利润发生波按工程进度和质量分期付款。

但最终还是应当按动。

国际惯例，取消预售制度。

影响房价变化的主要因素是地租地价。

这表例如，开发商的成本、利润等财务信息极不透现在两个方面，一方面，城市地租地价的长期增长明。

据有关研究，我国城镇居民总资产净值中，房趋势，使房价总体会逐步上涨。

恩格斯在研究早产净值所占的比重，1995年为43.7%，2002年上升期英国城市住宅问题时，就已明确指出，在经济迅为64.4%，之后继续上升。

可见，老百姓一生的大速发展的城市，如当时的伦敦，房主的投资五倍十部分心血都投到房子里了。

企业到股市融资，要倍地得到补偿，全是由于地租的上涨。

求其必须向社会公开财务信息，以保证股民权无论是开发商还是投机购房者，他们真正的益。

房子与股票相比，更是百姓的身家性命，为什投机对象是地租，房子不过是个载体而已。

因此，么房子的信息就不能公开呢？老百姓并不想知道说房价被炒高了，其实就是地价被炒高了；说房价企业的商业秘密，他们只是需要了解成本、利润等跌了，其实也是地价跌了。

现在社会上许多围绕基本信息，所谓花钱买个明白。

财务信息不明，税房价地价关系开展争论的人，把本来的一回事说收也不可能有科学依据，政府有关人员与开发商成两回事，在理论上是毫无意义的。

的关系也就说不清、道不明。

因此，房地产业需要房价或者说地价非正常波动的本质原因是投建立完备的财务信息制度。

机，但在市场经济中，所有为市场提供商品的生产三、关于房价与地价经营活动，都带有一定的投机性。

投机能否构成对消费者的伤害，关键在于是否形成垄断。

当前长期以来，房价与地价的关系，成了一个极为我国房地产业问题的要害，就是开发商垄断了住敏感的话题。

争论各方有一个共识，即都认为房房市场的供应，使消费者别无选择。

根本性的解价太高了。

分歧在于，是房价拉高了地价，还是地决办法，就是通过深化住房制度改革来打破垄断。

价推高了房价？从理论上来说，现在我国城市的保障性住房体系的建立，使困难群体的住房房价主要由土地价格和建筑安装投资及利润两部供应不再依赖开发商了。

下一步，如能发展合作分构成，如果是由开发商组织建设的，则还应加一建房等供应体系，中低收入人群的住房也将不再个第三部分，即开发商的管理服务费用（这部分费依赖开发商。

那时，投机就只是富人之间的游用不应该很大）。

下面分别考察一下房价的两个戏。

当然，保障性住房和合作建房，也存在供需矛主要组成部分。

盾，价格也会有波动，但没有投机作祟，就不会出建筑投资及利润即通常所说的建安成本，这现令人望而生畏的天价房。

是一个相对固定的成本，在全国任何城市，只要是国家作为国有土地的所有者，并不是在任何建同样标准的房子，造价差别不会很大；在一定时情况下都追求土地收益最大化。

例如，对廉租房期，建材价格和工人工资也相对稳定，投资不至于和经济适用房，土地是无偿划拨的；限价房，本质差得太多。

从长期趋势看，建筑产品与其他商品一样，随着技术进步和劳动生产率的提高，其价格更有可能相对下降。

而土地价格的情况则不同。

地价是地租的资本化，而地租本质是因土地条件引至的超额利润。

这个超额利润即理论地租（经济学又称之为土地的价格），会随着经济的发展而不断提高，因此地租和地价有长期上升趋势，特别是城市土地上限制的也是地价。

将来发展合作建房，土地供应也应实行划拨或低价。

这些，也都体现了土地公有制的优越性。

对于如何灵活地运用地租地价这个经济杠杆来调控经济社会的发展，我们还要在实践中不断积累经验。

（作者：中国土地学会副理事长）责任编辑：吴强文稿/2009.1823。