物业管理最新司法解释剖析讲解
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《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件 具体应用法律若干问题的解释》
与
《关于审理物业服务纠纷案件具体应用 法律若干问题的解释》
两个物业管理最新司法解释
2020/10/10
1
司法解释的概念和性质
司法解释是由最高人民法院针对司法过程中具体运用法律、行政法 规问题所作的解释
《中华人民共和国人民法院组织法》第三十三条明确规定： “最高人民法院对于在审判过程中如何具体应用法律、 法令的问题，进行解释。”
开发商、物业服务企业等多方利益
均衡利益：各方利益的博奕
2020/10/10
6
《关于审理建筑物区分所 有权纠纷案件具体应用法
律若干问题的解释》
2020/10/10
7
司法解释之规定
• 为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件，依法保 护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物 权法》等法律的规定，结合民事审判实践，制定 本解释。
• 非依法律行为而取得不动产物权，如买 卖、赠与、继承、遗赠、拍卖、合法建 造、强制执行、公用征收、法院判决等， 非经登记，不得处分----物权法之第十 五条以及第二章第三节之规定
2020/10/10
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《中华人民共和国物权法》第二章第三节之规定：
第三节源自文库其他规定
第二十八条 因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者
• 第三，为统一审理案件的标准而就某一类具体案 件说明应如何理解和执行某些法律、法令规定
• 第四，对各司法机关之间应如何依据法律、法令 规定的精神相互配合审理案件进行解释
2020/10/10
3
在我国，从法理上广义的司法解释就是指由最高人 民法院和最高人民检察院对审判和检察工作中具 体应用法律问题所作的具有普遍司法效力的解释
4
物业管理的司法解释
➢ 最高人民法院民事审判第一庭起草了《关于审 理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若 干问题的解释》、《关于审理物业服务纠纷案 件具体应用法律若干问题的解释》
➢ 这两部司法解释分别经最高人民法院审判委员 会第1464、1466次会议通过，与2009年5月25 日颁布，2009年10月1日实施
• 司法解释的形式分为“解释”、“规定”、“批 复”三种
• 司法解释是国家最高司法机关对司法工作中具体 应用法律问题所做的解释
• 司法解释分为最高人民法院的审判解释、最高人 民检察院的检察解释和这两个机关联合作出的解 释
• 审判解释和检察解释有原则性分歧时，应报请全
2国020/1人0/10 大常委会解释或决定
上实际交付了房屋的,房屋购买者仍然是房屋所有权人------符
合物权法之第十五条规定
但其所有权行使受到一定限制，即不能流转、交易、抵押……
不得对抗善意第三人
登记并非取得所有权，登记只能取得所有权证书
2020/10/10
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• 对于不动产物权：
• 其依法律行为而发生变更者，按照物权 法不动产统一登记规定，即无论其所有 权的移转，担保物权、或用益物权的设 定，及不动产物权的抛弃，均须经登记， 始生效力-----物权法之第九条规定
2020/10/10
5
两个司法解释修订稿数十次易稿
时间长：2003年国务院《物业管理条例》出台
后，最高人民法院就展开了制订司法解释工作，
历时6年，备受社会各界关注
立法慎重：经公开征求对司法解释修改建议、
最高人民法院审判委员会第1464、1466次会议 通过等程序，数十次易稿
范围广：涉及业主、业主大会、业主委员会、
2020/10/10
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不动产所有权的构成
不动产所有权
土地 所有权
建筑物 区分所有权
相邻权
居住权
2020/10/10
9
建筑物区分所有权的构成
建筑物区分所有权
专有部分 所有权
共用部分 持分权
业主大会 组织的成员权
2020/10/10
10
业主的建筑物区分所有权
《中华人民共和国物权法》第六章
• 专有部分享有所有权。 俗称“专有权、私有权”
人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或
者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效
时发生效力。
第二十九条 因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或
者受遗赠开始时发生效力。
第三十条 因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者
消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
第三十一条 依照本法第二十八条至第三十条规定享有
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司法解释第一条规定
依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得
建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六 章所称的业主。
基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已
经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权 登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。
没有办理产权证书，但已签署售房合同，并且发展商已经客观
没有办理产权证书……签订了售房合同 发展 商将客观上已经交付了房屋 业主
不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理
登记的，未经登记，不发生物权效力。
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业主的概念
业主与非业主使用人身份界定
业主……《中华人民共和国物权法》规定的建筑 物区分所有权人
……《物业管理条例》规定的房屋所有权人
非业主使用人……物业使用人、住户、租户等
不动产所有权……按国际惯例以产权证书确认
• 专有部分以外的共有部分享有 共有权。因这种共有为“按份 共有”故亦称“共用部分的持
• 份专权有”部分以外的共有部分享有 共同管理的权利。也称“业主 大会组织的成员权”
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建筑物区分所有权的法律关系
专有部分
建筑物
物权关系
共用部分（共有部分）
所有权
基地
使用权（地上权、租赁权等）
业主大会（区分所有权人集会）
建筑物区分所有权
管理人 业主委员会
管理组织
业主、物业使用人
管理服务人（物业管理公司）
《物权法》--------------国家基本法律
《物业管理条例》-----国家行政法规
物业管理司法解释
规范基础 各地方物业管理法规及国家各部委行政规章
管理规约（业主公约)
业主大会决议、决定
法律……由全国人大及其常委会颁布 法令……国务院令，即行政法规 司法解释不得与宪法、法律、行政法规冲突，否则冲突部
分无效
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在司法工作中具体应用法律、法令的问题包括：
• 第一，对法律、法令规定不够具体明确而使理解 和执行有困难的问题进行解释
• 第二，由于情况的变化，对某类案件的处理依据 因有不同理解而需作出解释
与
《关于审理物业服务纠纷案件具体应用 法律若干问题的解释》
两个物业管理最新司法解释
2020/10/10
1
司法解释的概念和性质
司法解释是由最高人民法院针对司法过程中具体运用法律、行政法 规问题所作的解释
《中华人民共和国人民法院组织法》第三十三条明确规定： “最高人民法院对于在审判过程中如何具体应用法律、 法令的问题，进行解释。”
开发商、物业服务企业等多方利益
均衡利益：各方利益的博奕
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《关于审理建筑物区分所 有权纠纷案件具体应用法
律若干问题的解释》
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司法解释之规定
• 为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件，依法保 护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物 权法》等法律的规定，结合民事审判实践，制定 本解释。
• 非依法律行为而取得不动产物权，如买 卖、赠与、继承、遗赠、拍卖、合法建 造、强制执行、公用征收、法院判决等， 非经登记，不得处分----物权法之第十 五条以及第二章第三节之规定
2020/10/10
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《中华人民共和国物权法》第二章第三节之规定：
第三节源自文库其他规定
第二十八条 因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者
• 第三，为统一审理案件的标准而就某一类具体案 件说明应如何理解和执行某些法律、法令规定
• 第四，对各司法机关之间应如何依据法律、法令 规定的精神相互配合审理案件进行解释
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在我国，从法理上广义的司法解释就是指由最高人 民法院和最高人民检察院对审判和检察工作中具 体应用法律问题所作的具有普遍司法效力的解释
4
物业管理的司法解释
➢ 最高人民法院民事审判第一庭起草了《关于审 理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若 干问题的解释》、《关于审理物业服务纠纷案 件具体应用法律若干问题的解释》
➢ 这两部司法解释分别经最高人民法院审判委员 会第1464、1466次会议通过，与2009年5月25 日颁布，2009年10月1日实施
• 司法解释的形式分为“解释”、“规定”、“批 复”三种
• 司法解释是国家最高司法机关对司法工作中具体 应用法律问题所做的解释
• 司法解释分为最高人民法院的审判解释、最高人 民检察院的检察解释和这两个机关联合作出的解 释
• 审判解释和检察解释有原则性分歧时，应报请全
2国020/1人0/10 大常委会解释或决定
上实际交付了房屋的,房屋购买者仍然是房屋所有权人------符
合物权法之第十五条规定
但其所有权行使受到一定限制，即不能流转、交易、抵押……
不得对抗善意第三人
登记并非取得所有权，登记只能取得所有权证书
2020/10/10
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• 对于不动产物权：
• 其依法律行为而发生变更者，按照物权 法不动产统一登记规定，即无论其所有 权的移转，担保物权、或用益物权的设 定，及不动产物权的抛弃，均须经登记， 始生效力-----物权法之第九条规定
2020/10/10
5
两个司法解释修订稿数十次易稿
时间长：2003年国务院《物业管理条例》出台
后，最高人民法院就展开了制订司法解释工作，
历时6年，备受社会各界关注
立法慎重：经公开征求对司法解释修改建议、
最高人民法院审判委员会第1464、1466次会议 通过等程序，数十次易稿
范围广：涉及业主、业主大会、业主委员会、
2020/10/10
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不动产所有权的构成
不动产所有权
土地 所有权
建筑物 区分所有权
相邻权
居住权
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建筑物区分所有权的构成
建筑物区分所有权
专有部分 所有权
共用部分 持分权
业主大会 组织的成员权
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业主的建筑物区分所有权
《中华人民共和国物权法》第六章
• 专有部分享有所有权。 俗称“专有权、私有权”
人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或
者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效
时发生效力。
第二十九条 因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或
者受遗赠开始时发生效力。
第三十条 因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者
消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
第三十一条 依照本法第二十八条至第三十条规定享有
2020/10/10
12
司法解释第一条规定
依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得
建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六 章所称的业主。
基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已
经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权 登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。
没有办理产权证书，但已签署售房合同，并且发展商已经客观
没有办理产权证书……签订了售房合同 发展 商将客观上已经交付了房屋 业主
不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理
登记的，未经登记，不发生物权效力。
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业主的概念
业主与非业主使用人身份界定
业主……《中华人民共和国物权法》规定的建筑 物区分所有权人
……《物业管理条例》规定的房屋所有权人
非业主使用人……物业使用人、住户、租户等
不动产所有权……按国际惯例以产权证书确认
• 专有部分以外的共有部分享有 共有权。因这种共有为“按份 共有”故亦称“共用部分的持
• 份专权有”部分以外的共有部分享有 共同管理的权利。也称“业主 大会组织的成员权”
2020/10/10
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建筑物区分所有权的法律关系
专有部分
建筑物
物权关系
共用部分（共有部分）
所有权
基地
使用权（地上权、租赁权等）
业主大会（区分所有权人集会）
建筑物区分所有权
管理人 业主委员会
管理组织
业主、物业使用人
管理服务人（物业管理公司）
《物权法》--------------国家基本法律
《物业管理条例》-----国家行政法规
物业管理司法解释
规范基础 各地方物业管理法规及国家各部委行政规章
管理规约（业主公约)
业主大会决议、决定
法律……由全国人大及其常委会颁布 法令……国务院令，即行政法规 司法解释不得与宪法、法律、行政法规冲突，否则冲突部
分无效
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在司法工作中具体应用法律、法令的问题包括：
• 第一，对法律、法令规定不够具体明确而使理解 和执行有困难的问题进行解释
• 第二，由于情况的变化，对某类案件的处理依据 因有不同理解而需作出解释