【纳税筹划实务与技巧084】租赁、仓储的房产税筹划
房产税从价计征和从租计征的区别 从价计征还是从租计征划算【税收筹划技巧方案实务】
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房产税从价计征和从租计征的区别从价计征还是从租计征划算
如何判定是从租计征还是从价计征房产税
1、认要判断所权使用权否同即判定相应计征式
2、所权=使用权：价计征所权自使用房屋收益产权所按照：应纳税额=应税房产原值X(1-扣除比例)X1.2%计算缴纳房产税
3、所权≠使用权：租计征第三支付价获使用权产权所按照：应纳税额=租金收入X12%(4%)计算缴纳房产税
房产税按从价计征划算还是从租计征划算?
新房房产税按租计征划算房房产税按价计征划算临界点房租价否高于房价值10%租金按照周围同类房屋租金均价核定
出租的厂房可以从价计征房产税吗
房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据对融资租赁房屋的情况，在计征房产税时应以房产余值计算征收,即从价计征
1、房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。
对投资联营的房产，在计征房产税时应予以区别对待。
共担风险的，按房产余值作为计税依据，计征房产税;对收取固定收入，应由出租方按租金收入计缴房产税。
2、对融资租赁房屋的情况，在计征房产税时应以房产余值计算征收，租赁期内房产税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。
3、新建房屋交付使用时，如中央空调设备已计算在房产原值之中，则房产原值应包括中央空调设备;旧房安装空调设备，一般都作单项固定资产入账，不应计入房产原值。
房产税依照房产原值一次减除10%～30%后的余值计算缴纳。
商业地产租赁的税务筹划与规避
基本原则
合法性、前瞻性、风险控制、成本效 益。
策略
合理利用税法规定、调整经济活动、 选择合适的纳税人身份、合理安排支 付方式等。
02
商业地产租赁的税务种类与 计算
营业税
总结词
营业税是对在我国境内提供应税劳务、 转让无形资产或销售不动产的单位和个 人，就其取得的营业额征收的一种税。
VS
详细描述
营业税的计算基础是租金收入，税率根据 不同的地区和行业而有所不同，一般在 3%到5%之间。
了解税务法规变化
关注税务政策动态
及时了解税务法规的变动和更新，确保企业遵 循最新的税收规定。
分析法规对企业的影响
对新的税务法规进行深入分析，评估其对商业 地产租赁业务的具体影响。
制定应对策略
根据法规变化，制定相应的税务筹划和风险应对策略。
建立税务风险评估机制
分析风险成因
深入分析税务风险的产生原因，为制定应对 措施提供依据。
合法避税
在合法的前提下，合理避税以降低企业税负 。
建立完善的税务管理体系
制定税务管理制度
建立完善的税务管理制度，明确税务管理流程和岗位 职责。
提高税务管理效率
采用信息化手段，提高税务管理效率，降低管理成本 。
加强内部沟通与协作
加强企业内部各部门之间的沟通与协作，确保税务管 பைடு நூலகம்的顺利进行。
04
商业地产租赁税务风险规避
识别潜在风险
通过系统性的方法，全面识别商业地产租赁 业务中可能面临的税务风险。
制定风险评级标准
根据风险发生的可能性和影响程度，对税务 风险进行评级。
制定税务风险应对措施
预防性措施
针对可能出现的风险，提前 制定预防措施，降低风险发 生的概率。
企业房产税的税收筹划
产税 计算如 下 ：
，
计 算 房产 税 税 负平衡 点： 租房 产 租金， 产 原值 ２ 出 房 １
万元，０ ２ ｏ万元 ＝ ％， 于税 负平 衡点 ７ 对外 出租 方式 房产 ６ 低 ％。
税 较低 ， 取对外 出租方 式 。 具体测 算如 下 ： 应采 ．
自用 仓 储 房 产 税 税 金 ＝ 产 原 值 ｘ ． ％＝ ０ 房 Ｏ８ ４ ２ ｏ万 元 ｘ
对 海 星 公 司 应 缴 纳 房 产 税 进 行 税 收 筹 划 ． 虑 到 根 据 考
《 房产税暂行条例》 规定， 房产税由产权所有人缴纳Ｉ 房产转
租人不 是产 权所 有人 ． 缴 纳房 产税． 不 可制 定税 收筹 划 方案
如 下：
两 者税 负 平 衡 点公 式 ： 房产 原 值ｘ ．４ 出租 房产 租 Ｏ８ ％＝
金ｘ２ １％
即： 出租房 产租金， 产原值＝ ％ 房 ７ 根 据上 述 公 式。如 出租 房 产 租 金／ 产 原值 比例 高 于 房 ７ 从价 计征 税金 较低 ， 之， 出租房 产 租金／ 产原值 比 ％， 反 如 房
例低 于 ７ 从租 计征税 金较 低。现举 例验 证如下 ： ％。
设税税 率 为 ７ 教育费 附加税 率为 ３ ％， ％）
一
、
计 算房 产税 从价 计征 与从租 计征 的税 负 平衡 点 ， 考
虑房产 的 出租 方式 房 产 税从 价 计 征 税金 ＝ 寓原 值 ×１ ３ ％） １ ０ 房 房 ｆ— ０ ｘ ． ％＝ ２
产原值× ．４ Ｏ８ ％
房产税 从租计 征税 金： 租房 产租金× ２ 出 １ ％
城、 建制镇 和工 矿区征 收 ， 由产权 所有人 缴纳 。产权 属于 全
房产税纳税筹划要点
随着房屋价格的不断上涨，买房确实难，特别在大城市买房已成为奢望，不止是房价，高额的房产税也让人望而却步，那么房产税如何进行纳税筹划？房产税作用于房价，这里主要关注的是第一方面的影响。
在交易流转过程中，税负本身是可以转嫁的，税负的转嫁很可能导致结果与制度设计者原先预想的不太一样。
税负最终不仅仅只作用于房地产商，最终受影响的可能会是整个社会经济。
认清房产税征收标准是首位房产税一直就是存在的。
每次，关于推进房产税的消息都是备受关注的。
近几年来，随着房价的飞速上涨，房产税的应税价格也开始逐渐调整。
对个人住房征税的房产税将是未来房产税改革的重要方向，但是目前，国内条件并不具备改革方向，所以新修订房产税的时间还无法确定。
房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。
征收范围限于城镇的经营性房屋。
区别房屋的经营使用方式规定征税办法，对于自用的按房产计税余值征收，对于出租房屋按租金收入征税。
房产税法规定：根据《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定，房产税依照房产原值一次减除10%-30%后的余值计算缴纳。
房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。
房产税的税率依照房产余值缴纳的税率1.2%，依照租金收入计算缴纳的税率为12%。
根据税法规定，房产税的计算方法有以下两种：1.按房产原值一次减除30%后的余值计算。
其计算公式为：年应纳税额=房产原值×(1-30%)×1.2%；2.第二种按租金收入计算，其计算公式为：年应纳税额=年租金收入×适用税率(l2%)。
房产税纳税筹划的方法1、利用合作开发方式合理避税，利用此方法可以通过经营收入利息收入以及分红收入在收入性质上可以相互转化，企业可以根据实际需要选择恰当的经营方式以减轻税收负担。
2、利用股权转让方式合理避税，股权转让业务不缴纳营业税、城建税、费附加和土地税，从而少纳了不动产转让过程的巨额税款。
企业房产税的纳税筹划
企业房产税的纳税筹划房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租⾦收⼊为计税依据，向产权所有⼈征收的⼀种财产税。
怎样进⾏筹划呢?下⾯店铺⼩编来为你解答，希望对你有所帮助。
房产税是以房产为征税对象，向房产所有⼈或经营⼈征收的⼀种税。
房产税的征税依据是从租计征和从价计征，⽽从价计征房产税是依照房产原值⼀次减除10%-30%后的余值计算缴纳。
⼀、会计与税务的不同规定国家税务总局[86]财税地字第008号⽂中规定“房产原值是指纳税⼈按照会计制度规定，在帐簿固定资产科⽬中记载的房屋原价”。
房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或⼀般不单独计价的配套设施。
《⽆形资产准则》第21条中规定“企业进⾏房地产开发时，应将相关的⼟地使⽤权予以结转。
结转时，将⼟地使⽤权的帐⾯价值⼀次计⼊房地产开发成本。
”该规定不仅适⽤于房地产开发企业开发的商品房，对⾮房地产企业⾃⾏建造⾃⽤的房屋同样适⽤。
根据《企业会计制度》第47条规定，企业购⼊或以⽀付⼟地出让⾦⽅式取得的⼟地使⽤权，在尚未开发或建造⾃⽤项⽬前，作为⽆形资产核算，并按本制度规定的期限分期摊销。
房地产开发企业开发商品房时，应将⼟地使⽤权的帐⾯价值全部转⼊开发成本;企业因利⽤⼟地建造⾃⽤某项⽬时，将⼟地使⽤权的帐⾯价值全部转⼊在建⼯程成本。
⼆、筹划的政策依据《实施〈企业会计制度〉及其相关准则问题解答》(财会[2001]43号)的通知第九问中规定“执⾏《企业会计制度》前⼟地使⽤权价值作为⽆形资产核算⽽未转⼊所建造的房屋、建筑物成本的公司，可不做调整，其⼟地使⽤权价值按照《企业会计制度》规定的期限平均摊销。
”⼀般企业在执⾏《企业会计制度》前都是执⾏⾏业会计制度，⽽⾏业会计制度规定“各种⽆形资产应分期平均摊销”。
摊销⽆形资产时，借记“管理费⽤”科⽬，贷记“⽆形资产”科⽬，并未要求将⼟地使⽤权转⼊开发的房产价值中，⽽《⽆形资产准则》⾃2001年1⽉1⽇起暂在上市公司或股份有限公司施⾏。
租赁变仓储节约房产税的方法
租赁变仓储节约房产税的方法租赁变仓储：节约房产税的创新方法随着城市人口的不断增长，房地产市场也屡创新高。
对于房产税的支付成为了许多人负担重的问题。
在这种情况下，租赁变仓储成为了一种创新的解决方法。
通过将闲置的房产出租给需要仓储空间的企业，不仅可以解决企业的仓储需求，还能在节约房产税方面起到一定的作用。
本文将探讨租赁变仓储的具体操作方法，并分析其可以带来的潜在经济效益。
第一部分：租赁变仓储的概念和操作流程租赁变仓储是指将闲置的房产出租给需要仓储空间的企业，以满足它们的仓储需求。
这种形式的租赁不仅可以提供临时的仓储场所，而且可以节约房产税支出。
下面是租赁变仓储的操作流程：1. 找到适合的企业合作伙伴：首先，房主需要找到有仓储需求的企业作为合作伙伴。
这可以通过广告、网络平台或直接联系相关企业进行寻找。
2. 满足仓储要求：在确定合作伙伴后，房主需要了解企业的具体仓储需求。
这包括仓储面积需求、设备要求、安全方面的规定等等。
房主需要确保房产满足企业的需求。
3. 签订租赁协议：一旦确定了合作伙伴并满足企业的仓储需求，双方需要签订租赁协议。
协议内容应包括租赁时间、租金、维护责任等方面的规定。
4. 仓储管理和维护：租赁变仓储后，房主需要定期检查和维护房产，以确保仓储能够满足企业的需要。
同时，也需要确保租赁期满后能够及时将仓储场所返还给房主。
第二部分：租赁变仓储的经济效益租赁变仓储不仅可以缓解企业的仓储需求，还可以带来一定的经济效益。
以下是租赁变仓储可以带来的潜在经济效益：1. 节约房产税支出：租赁变仓储可以将闲置房产转变为租金收入，从而减少房产税的支付金额。
房产税是根据房产的评估价值计算的，因此通过租赁可以降低房产的评估价值，减少税负。
2. 市场价值提升：将闲置的房产出租给有实际需求的企业，可以提高房产的利用率，增加市场价值。
在房地产市场景气的情况下，房产升值可以为房主创造更高的投资回报。
3. 增强资产流动性：房地产是一种固定资产，其转化为现金的过程相对较长。
企业出租房产如何进行税筹划分析
企业出租房产如何进行税筹划分析一、租金收入的纳税企业出租房产所获得的租金收入需要缴纳相对应的所得税。
2024年起，个人所得税法进行了修改，将租金收入纳税方式从简单的超额累进税率改为综合计算纳税方式，即将租金收入与其他综合应纳税收入合并计算个人所得税。
因此，企业需要根据租金收入的多少和个人所得税法的具体规定，进行相应的纳税筹划。
在租金收入相对较高的情况下，可以考虑以下几种筹划方式：1.合理调整租金收入计入的时间点，将部分租金收入分散到不同年度，以减少当年的个人所得税负担；2.利用合法的税务减免政策，如租金收入的一部分可以按照个人所得税法规定的减免条款进行免税或者减免，降低完税额。
二、房产税的优化出租房产的企业还需要缴纳房产税。
房产税是按照房产的市场价值计算，但是企业可以通过以下几种方式进行房产税的优化筹划：1.对房产进行科学合理的评估，合理评估可以避免进行高估价值或低估价值，使纳税基数更加准确；2.利用房产附加设施的合理评估和分摊，减少房产税的计税基数；3.利用合法的税务优惠政策，如一些房产税的减免条款，减少税务负担。
三、税前成本的合理化1.合理规避一些无关的费用，减少不必要的成本开支；2.合理安排各种费用的支付时间，以减少同一年度费用的集中支付，使得税前利润分散到不同年度，降低年度纳税额；3.确保费用支出的合法性，并及时保存相关费用凭证。
四、税务合规与风险控制企业在进行税筹划时需要注意税务合规和风险控制，以免产生不必要的风险和纠纷。
重要的注意事项包括：1.了解国家相关税法和税务政策，确保企业的筹划行为合法合规；2.及时缴纳各项税费，并按时进行申报，避免逾期缴纳产生罚款或其他风险；3.定期进行税务风险评估和内部审计，及时发现和解决可能存在的税务风险问题。
总之，企业出租房产的税筹划分析需要综合考虑租金收入的纳税、房产税的优化、税前成本的合理化以及税务合规与风险控制等方面。
通过合理的税筹划，可以降低税负、提高效益，并确保企业在税务方面合法合规。
房产租赁税收筹划
辉:企业房产租赁巧作纳税安排(2013-03-19 13:09:55)分类：企业房产租赁巧作纳税安排来源：中国税务报作者：程辉时间：2013年3月18日房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。
虽然房产税是小税种，在纳税人的税负构成中所占比例很小，但仍有筹划的空间。
如房产税暂行条例规定了一些减免税条款，符合条件的企业可加以利用。
比如，按规定，在房屋大修停用期间，可以免征房产税，前提是纳税人向税务机关提出申请，而有的纳税人由于疏忽没有申请，导致房产修理期间仍然缴纳了房产税。
本文通过案例，就企业如何进行房产税筹划进行分析。
设备和厂房分开租企业租赁大都涉及房屋租赁，例如出租车间、厂房、宾馆、门面房等，根据规定，要按租金收入的12%缴纳房产税。
但往往企业出租的不仅是房屋设施自身，还有房屋内部或外部的一些附属设施，比如机器设备、办公家具、附属用品等，税法对这些设施并不征收房产税。
如果把这些设施与房屋不加区别地同时写在一张租赁合同里，这些设施也要缴纳房产税，从而增加了企业的税负。
例如，某大型生产企业A公司要把下属一家开工不足的工厂出租给一家民营企业B，双方谈定厂房连同设备1年的租金是200万元，并据此签订了租赁合同。
内容大致是：甲方A同意将厂房连同设备租给乙方B，乙方B支付厂房和设备租金1年200万元。
合同签订后，乙方B先付一半的租金，年底再付另一半租金。
如果没有筹划，按照这份合同，甲方要缴纳税款如下：缴纳房产税：200×12％＝24（万元）；缴纳营业税：200×5％＝10（万元），两项合计34万元。
也就是说，依据这个合同，机器设备也缴纳了12%的房产税。
如果将一个租赁合同改变为两个租赁合同，即厂房出租合同与设备出租合同，规定甲方以每年100万元的租金出租厂房，每年100万元的租金出租设备。
两项租金合计仍为200万元，但因设备出租不涉及12％的房产税，纳税总额因合同内容的改变而发生改变。
房屋出租：四招筹划房产税
房屋出租：四招筹划房产税在房屋出租市场中，了解并合理筹划房产税是每位房主必备的能力。
房产税的合理筹划可以减轻房主的税负，提高出租房产的回报率。
下面将介绍四招筹划房产税的方法，帮助您了解并优化房屋出租的收益。
1. 利用税收优惠政策在一些地区，政府为了促进房地产市场发展，推出了一些税收优惠政策。
您可以了解并充分利用这些政策，减少房产税的负担。
比如，有些地区对首套房出租的房产给予税收减免，在符合条件的情况下，可能可以减少一部分房产税的缴纳。
此外，还有一些特殊情况下可以享受税收减免的政策。
例如，老年人房产如果出租，可能可以享受一定的税收减免。
因此，及时了解当地的税收政策，善于利用各种优惠政策，可以帮助您有效降低房产税的负担。
2. 合理认定房屋租金房屋出租的租金额度直接关系到房产税的计算。
合理认定租金金额可以达到减少房产税的目的。
然而，要避免偷漏税款，租金的认定应当遵循市场价格。
在认定房屋租金时，可以参考当地租赁市场的平均租金水平。
同时，考虑到房屋租赁市场的特殊性，合理的租金也可以确保房屋出租的稳定性。
此外，租赁合同的签订也是合理认定租金的关键环节。
租赁合同应明确租金及其支付方式，避免以各种形式将房屋租金汇集到其他渠道，以免触犯相关税务法规。
在租金认定中，遵循市场价格，确保租金的公允性，是合理筹划房产税的重要一环。
3. 合理运用税收抵扣合理运用税收抵扣也是筹划房产税的有效方法。
税收抵扣是指将合法的支出算作税前成本，从而减少应纳税额的一种方式。
在房屋的出租过程中，您可能会有一些必要的支出，如维修费用、物业管理费等。
这些支出可以被视为税务抵扣项。
为了合理运用税收抵扣，您需要详细记录开支，并保留好相关的发票和凭证。
这些开支必须是与房屋出租直接相关的，并符合当地税务规定。
通过合理运用税收抵扣，您可以降低应纳税额，最大限度地减少房产税的支付。
4. 合理运用房屋评估报告房屋评估报告是衡量房产价值的重要依据。
在为房屋出租进行房产税筹划时，房屋评估报告可以发挥巨大的作用。
房产税的税收筹划详解讲诉
具体案例：
• 华美公司在某内陆省份中等城市兴建工业园，工业园 区计划除建造厂房、办公用房外，还包括厂区围墙、 烟囱、水塔、变电塔、停车场、游泳池等建筑物，预 计工程造价40 000万元人民币，其中厂房、办公用房 工程造价为25 000万元，其他建筑设施造价为15 000 万元。
• 如果将这40 000万元都作为房产原值的话，华美公 司从工业园建成后的次月起就应缴纳房产税，每年 需缴纳房产税（该省扣除比例为30%）=40 000× （1-30%）×1.2% =336（万元）。 • 如果公司经过筹划，把除厂房、办公用房外的建筑 设施，如停车场、游泳池等设施都建成露天的，并 且把这些独立建筑物的造价同厂房、办公用房的造 价分开，单独核算，则这部分建筑物的造价不计入 房产原值，不用缴纳房产税。这样，华美公司每年 可以少缴纳126[15 000×（1-30%）×1.2%]万元的 房产税。
房产税的税收筹划
• 根据《中华人民共和国房产税暂行条例》的 规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿 区征收，有从价计征与从租计征两种方式。 从价计征按房产原值一次减除10%至30%后的 余值为计税依据，税率1.2%（没有房产原值 作为依据的，由房产所在地税务机关参考同 类房产核定）；从租计征以房产租金收入为 计税依据，税率12%.这些政策为房产税的纳 税筹划提供了空间。
先投资后转让节税多
• 当纳税人向企业转让房地产时，“先 投资，后转让股权”即先将房地产投 资给企业取得相应股权，再将股权转 让给企业原股东，如此可避免营业税、 土地增值税等税费。但若符合一定条 件，也可采取“先投资，后转让”方 案。
案例
• 王某是某公司主要投资人。 去年10月，因公司急需 资金周转，他决定将其个人名下一处门面房转让给 李某。该房原为某国有百货公司所有，2003年百货 公司破产清算，王某以100万元买入。近几年，该门 面房价值蹿升，去年10月市场价已超过300万元。假 设王某以310万元转让给李某，主管地税机关确认， 该门面房土地增值税扣除项目金额为120万元，则王 某应负担的税费如下：
房产租赁业务财税问题分析
房产租赁业务财税问题分析房产租赁业务是当前市场热度较高的业务之一，尤其是在城市住房租赁市场中，需要考虑的财税问题非常复杂。
本文将从税务筹划、税收政策方面入手，对房产租赁业务所涉税务问题进行分析。
一、税务筹划房产租赁业务从税务角度来看，需要考虑税前成本和税收负担两个问题。
在对税前成本方面进行筹划的基础上，可以最大程度地降低税收负担。
1.税前成本考量（1）房源采购成本：房源采购成本包括购买物业市场价、房屋转让税、中介费、修缮费等。
在房源采购流程中，为了降低税前成本，可以尽量减少中介费用和修缮费用的支出。
（2）装修成本：在房产租赁业务中，租客对于房屋的装修水平会有比较高的要求，装修成本对于业务开展来说是非常重要的一环，因此可以尽量采取低成本的装修方式，避免浪费现金流。
（3）物业管理费用：在房产租赁业务中，物业管理费用可能是非常高的，但是合理的物业管理却能够加强物业的保养和维护，降低物业损耗率和产值浪费率。
因此，在物业管理的过程中，对于费用的考虑应首先着重考虑物业管理的质量。
2.税收负担考量（1）增值税：对于涉及到增值税的房产租赁业务，可以根据增值税的计税规则对房源采购成本和装修成本进行降低成本的策划，以最大限度地减少增值税的税收负担。
（2）房产税：房产税在房产租赁业务中的影响通常比较小，因为房产税的缴纳和房源采购成本和房屋所在地区有关，通常介于年产值的2%至12%之间。
二、税收政策税收政策方面，房产租赁业务在税收政策和税种方面都有一些具体的政策与规定，以下将进行一些具体的分析：1.个人所得税个人所得税是房产租赁业务中前期和后期要考虑的重要税种。
在租金收入方面，国家规定了个人所得税的纳税标准，首租合同需要缴纳3%的印花税，按照全税前收入的80%计算租金个人所得税，税率范围介于3%至45%。
2.房产税房产税规定房产所有人应当缴纳的税金，通常是按照按房价核定的税收额度来计算的。
在房产租赁业务中，房产税的计算相对简单，通常仅需要按照房屋购买价格计算出房产税的缴纳金额即可。
房屋租赁税务筹划
房屋租赁税务筹划在当今的经济社会中，房屋租赁市场日益活跃。
对于房东和租户来说，了解房屋租赁中的税务问题并进行合理筹划，不仅可以降低税务成本，还能确保租赁活动的合法性和稳定性。
首先，我们要明确房屋租赁涉及的主要税种。
一般来说，包括增值税、房产税、城镇土地使用税、个人所得税（或企业所得税）、印花税等。
增值税方面，如果是个人出租住房，按照 5%的征收率减按 15%计算应纳税额；如果出租的是非住房，则按照 5%的征收率计算。
对于小规模纳税人，月销售额未超过 15 万元（季度销售额未超过 45 万元）的，免征增值税。
这就意味着，如果您的租金收入能够控制在免税额度内，将可以节省这部分税款。
房产税是房屋租赁中的一个重要税种。
对于个人出租住房，不区分用途，按 4%的税率征收房产税；出租非住房，按 12%的税率征收。
合理规划出租房屋的用途和租金结构，能够在一定程度上影响房产税的税负。
城镇土地使用税通常根据房屋所在的地理位置和面积来计算。
不过，对于个人出租住房，免征城镇土地使用税。
个人所得税方面，个人出租房屋取得的租金收入应按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税，税率为 20%。
但在实际征收中，通常会采取核定征收的方式，税负相对较低。
印花税方面，房屋租赁合同属于印花税的征税范围，税率为千分之一。
但对于个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。
接下来，我们探讨一些房屋租赁税务筹划的方法。
一是合理利用税收优惠政策。
例如，充分利用小规模纳税人的增值税免税额度，将租金收入分散在多个月份或多个租赁合同中，以享受免税待遇。
对于个人出租住房的，要清楚了解并运用相关的税收优惠税率。
二是优化租赁合同条款。
在合同中明确租金的构成，比如区分租金、物业费、水电费等。
因为有些费用可能不属于应税收入，这样可以在一定程度上降低计税基础。
三是选择合适的租赁主体。
对于企业来说，如果通过设立子公司或分公司来进行房屋租赁业务，需要综合考虑不同组织形式的税收政策差异。
浅谈现行房产税的纳税筹划
《 于房产税城镇土地使用税有关 问题 的通 知》 财 关 （
税［ ０１ ２ ） ２ ８１ 号 ０ ５
二、 纳税人的纳税 筹划 １ ． 筹划 纳税
四、 计税依据和税率的纳税筹划
《 中华人 民共 和 国房产 税暂行 条例》 国发［９６９ （ １８１０
号发布 ）
《 国家税务总局关于进一步明确房屋附属设 备和配 套设施计 征房产税有关 问题 的通 知》 国税发［０５１３ （ ２０ １７
号）
《 房产税暂行 条例 》 规定 ， 房产税 的计税依据是房产 的计税价值或房产的租金 收入 。 按照房产计税价值征税 的， 称为从价计征 ； 按照房产租金 收入计征 的， 称为从租
税 的纳税 筹划
赵
《 中华人 民共 和国国家房产税暂行条例》 以下简称 （ 《 房产税暂行条例 》 ）指 出房产税是以房产为征税对象 ， 按房产的计税余值或租金收入为计税依据 ， 向产权所有 人征收的一种财产税 。 房产税征税对象 、 范围、 计税依据 和税率等为房产税纳税筹划提供 了可能 ， 针对房产税的 各要素进行 如下 纳税筹划 。
三、 征税范围的纳税筹划
、
征税对象 的纳税筹划 产税暂行 条例》 定 ， 规 房产税征税 对象是房 产 ，
而所谓房产 ，是指有屋 面和维护结构 （ 墙或两边 有 有 柱 ）能够遮风避雨 ， ， 可供人们 在其 中生产 、 习、 作 、 学 工
《 房产税暂行条例》 规定 ， 房产税征税范 围为城市 、 县 城、 建制镇和工矿 区。城市是指经 国务院批准设立的市 ； 县城是指未设立建制镇 的县人 民政府所在地 ；建制镇是 指经省 ， 自治区 ， 直辖市人 民政府批准设立 的建制镇 ； 工
【纳税筹划实务与技巧106】融资租赁中的纳税筹划
融资租赁中的纳税筹划筹划思路租赁合同是企业经营过程中经常使用的一种合同,《中华人民共和国合同法》第212条规定:“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。
"租赁可以分为经营租赁和融资租赁。
《中华人民共和国合同法》中的租赁合同就是经营租赁。
根据《中华人民共和国合同法》第273条的规定:“融资租赁合同是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择,向出卖人购买租赁物,提供给承租人使用,承租人支付租金的合同。
”融资租赁一方面具有租赁的一般特点,另一方面具有融资的特点,它是通过“融物”的形式来达到融资的目的的,因此,融资租赁也是企业融资的一种重要方式。
典型的融资租赁由三方当事人和两个合同组成,即由出租人与供货人签订的购货合同和出租人与承租人签订的租赁合同组成。
在实际操作中,一般把符合下列条件之一的租赁,认定为融资租赁:(1)租赁期满,租赁物的所有权无偿转移给承租人,或者承租人有权按照象征性的低于正常价值的价格购买租赁物。
(2)租赁期超过租赁物寿命的75%。
(3)租金的现值不超过租赁物合理价值的90%对于企业来讲,要引进一项新设备,主要有三种方式:用自有资金购买、用长期贷款购买和融资租赁。
三种方式均能实现增加生产设备的目的,这一点效果相同,但不同融资方式所引起的净现金流量不同。
除了典型的融资租赁方式以外,企业在纳税筹划时还可以考虑一些特殊的融资租赁方式。
特殊的融资租赁是在典型的融资租赁的基础之上加上一些特殊的做法演化而来的,如转租赁、回租租赁、卖方租赁,营业合成租赁、项目融资租赁、综合租赁和杠杆租赁,其中在国际经济活动中应用最为普遍的是杠杆租赁。
杠杆租赁,也称平衡租赁,是指租赁物购墅成本的小部分(一般为20%~40%)由出租人出资,大部分(一般为60%~80%)由银行等金融机构提供贷款的一种租赁方式.20世纪60年代以来,西方许多国家为了鼓励设备投资,给予设备购买人投资抵扣、加速折旧等税收优惠。
【老会计经验】租赁与承包经营的纳税筹划方案
【老会计经验】租赁与承包经营的纳税筹划方案东方集团是国内知名品牌，集团位于中原腹地，不断整合和优化电机研发、制造、销售的价值链，在国内拥有多家生产销售子公司、分公司及办事处。
现东方集团（文中称甲方）与沃马商贸公司（文中称乙方）就甲方拥有的一座商务大楼的经营租赁达成合作协议草案。
为了规避相关财税风险，更好地发挥资产的经营效益，集团聘请税务专家对该项目进行分析评价。
经过细致分析和实地调研，税务专家为东方集团设计了两个不同的纳税方案。
两个方案的安排都可以节约相应的税收成本，现简述如下：方案一：资产租赁经营方案双方签订资产租赁合同，在资产租赁经营合同中应严格界定双方的权利义务，具体条款安排如下：（1）主体资产所涉及的合同价款为租赁收入，甲方按照租赁业务开具发票给乙方。
（2）为了保证经营过程中。
资产的完整性，甲方向乙方收取资产经营押金。
并约定所委托资产的维修费用（包括对房屋、电梯、供电设施定期安全检查，电梯、房屋主体结构、给排水设施等维修费用）由乙方负担。
为了便利操作，甲乙双方就维修费设立定额制。
（3）为了保证资产的合理使用，所委托经营资产的物业费应由乙方负担。
乙方还须承担经营期内的水、电、空调、通讯及而产生的费用，并按单如期缴纳。
（4）出于管理的需要，甲方派驻管理人员协助乙方对委托经营资产进行管理，由乙方负担该派驻管理人员的办公费用及相关费用。
（5）甲方拥有大楼顶部分广告位所有权，但甲方对外出租大楼顶部部分广告位时，须征求乙方意见。
乙方有权提出有偿使用该部分广告位。
并享有优先权，所需费用双方协商确定。
凡涉及该广告位有偿使用的，须另行签订独立协议约定。
（6）甲方人员对乙方在经营、销售、管理等方面为乙方提供劳务或其他帮助的，乙方应以劳务费或佣金的形式支付相关报酬。
反之，乙方人员对甲方在经营、销售、管理等方面为甲方提供劳务或其他帮助的，甲方也应以劳务费或佣金的形式支付相关报酬。
（7）甲乙双方在资产委托经营中出现争议的，可以友好协商解决，并可通过调整交易价款和交易条件的办法予以解决。
出租房屋怎样节税教你三个妙招
房屋租赁是指在约定的时间内，出租⽅将房屋的使⽤权转让给承租⽅，并收取租⾦的⼀种契约形式。
房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租⾦收⼊为计税依据，向产权所有⼈征收的⼀种财产税。
为了获取更⼤收益，把闲置房产作为投资⽽租赁出去，需进⾏房屋租赁的税收筹划。
⽬前，房屋租赁主要有三个节税点。
(⼀)巧⽤税率节税 《房产税暂⾏条例》的规定，个⼈出租房屋⽤于⽣产经营的，按租⾦收⼊的12%缴纳房产税。
个⼈将居民住房出租⽤于居住时，根据《财政部、国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》的规定，房产税暂减按4%的税率征收。
例刘先⽣把在繁华地段购买的沿街房屋上下两层作商店出租，合同规定每年取得租⾦100000元，那么刘先⽣应纳房产税100000×12%=12000元。
刘先⽣的房屋属于商住合⽤，楼上⽤于居住，楼下⽤于经营。
如果刘先⽣与承租⽅签订两份房屋租赁合同，楼上按每⽉2000元租给他⼈居住，第⼆份合同将楼下作为经营使⽤，年租⾦76000元，两部分合计租⾦收⼊100000元。
楼上住房每年的收⼊为24000元，房产税率按4%计算，每年缴纳房产税960元(24000×4%)；楼下商业⽤房房产税76000×12%=9120元，两项合计10080元，⽐不分清⽤途租赁节税12000-10080=1920元。
纳税⼈在出租房屋时，应区别房屋的使⽤性质，将营业场所与居住房屋分开，分别签订合同。
这样，缴纳房产税时可以减轻税负。
(⼆)巧⽤计税⽅式节税 《房产税暂⾏条例》规定，房产税依照房产原值⼀次减除10%⾄30%后的余值计算缴纳。
房产税的税率，依照房产余值缴纳的，税率为1.2%；依照房产租⾦收⼊计算缴纳的，税率为12%。
税法⼜规定，⽤于⾃⼰居住的房屋可以免缴房产税，⽤于⾃⼰经营办公的按房产价格减去10-30%的余值进⾏计征；⽽⽤于租赁的，则按房产租⾦收⼊计征，租⾦不得低于同幢物业或同类型房屋租⾦的单价。
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租赁、仓储的房产税筹划
筹划思路
根据《中华人民共和国房产税暂行条例》及有关政策规定,租赁业房产税与仓储业房产税的计税方法不同。
房产自用的,其房产税依照房产余值的1.2%计算缴纳,即:应纳税额=房产原值×(1-扣除比例)×1.2%。
房产原值的扣除比例各省、市、自治区可能略有不同,从10%到30%不等。
房产用于租赁的,其房产税依照租金收人的12%计算缴纳,即:
应纳税额=租金收入金额×12%。
由于房产税计税公式的不同,必然导致应纳税额的差异,这就为纳税筹划提供了空间。
根据《中华人民共和国税法》规定,房产用于出租的,必须按租金计算缴纳房产税。
因此,为了能够按照房产余值计算缴纳房产税,需要将出租转化为其他形式。
租赁业与仓储业在营改增之后缴纳增值税的税率也不相同,由于增值税具有转嫁性,大多数情况下,其税负可以转嫁出去,这里暂不考虑其增值税负担的比较。
筹划依据
(1)《中华人民共和国增值税暂行条例》(1993年12月13日国务院令第134号公布,2008年11月5日国务院第34次常务会议修订通过,根据2016年2月6日《国务院关于修改部分行政法规的决定>第一次修订,根据2017年11月19日《国务院关于废止《中华人民共
和国营业税暂行条例>和修改<中华人民共和国增值税暂行条例>的决定》第二次修订)。
(2)《中华人民共和国房产税暂行条例》(国务院1986年9月15日颁布,国发(1986)90号,根据2011年1月8日国务院令第588号《国务院关于废止和修改部分行政法规的决定》修订)
筹划实例
某商业公司是从计划经济时期发展过来的,在计划经济时期,商
品较为短缺。
该公司作为商业批发零售兼营企业,为了“发展经济,
保障供给",千方百计圈地建库,尽可能多地储存商品。
现在商品极大丰富了,企业界逐步向零库存发展,他们的库房大量闲置。
近年来,部分闲置的库房用于出租,但是,租赁过程的综合税负约20%,企业负担过重,是否有可能通过纳税筹划减轻税收负担呢?
假设该公司用于出租的库房有三栋,其房产原值为2000万元,年租金收入为400万元,则应纳房产税:400×12%=48(万元),由于增值
税及其附加、印花税、企业所得税等不影响筹划结果,这里暂不考虑房产税以外的其他税费。
如果对该公司的上述经营活动进行纳税筹划。
假如年底合同到期,公司派代表与客户进行友好协商,继续利用库房为客户存放商品,但
将租赁合同改为仓储保管合同,增加服务内容,配备保管人员,为客户提供24小时服务。
这样,该公司需要增加费用支出,假设增加支出15万元。
如果该公司在增加的服务上不盈利,即收取的仓储费为房屋租
赁费加15万元,则客户会非常欢迎这种做法。
这样,该企业提供仓储服务的收入仍然约为400万元,收入不变,则应纳房产税:2000×
(1-30%)×1.2%=16.8(万元),不考虑其他税费,每年节约税
款:48-16.8=31.2(万元)。
需要注意的是,收入性质的转化必须具有真实性、合法性,同时能够满足客户的利益要求。
否则,该项性质的转化是行不通的。